КРАСНОГОРСК, 8 июля. /ТАСС/. Банк ДОМ.РФ предоставит девелоперской группе компаний «Инград» 60,5 млрд рублей для строительства жилого квартала в Московской области, реализация проекта поможет решить проблемы обманутых дольщиков. Об этом говорится в совместном сообщении банка и девелопера по итогам подписания соглашения о стратегическом сотрудничестве в правительстве региона.
«Это крупнейшая сделка для всего банковского сектора, который предоставляет проектное финансирование в стране. Важно, что благодаря партнерству Банка ДОМ.РФ и ГК «Инград» будут восстановлены и права дольщиков, чьи дома попали в реестр проблемных объектов», — приводятся в сообщении слова генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко.
Проект предусматривает строительство большого микрорайона в Мытищах на площади в 60 га и реализуется в рамках трехстороннего сотрудничества правительства Московской области, банка и девелопера. В ходе его реализации девелопер достроит два долгостроя — жилые комплексы «Булатниково» и «Белый город», возведение которых было остановлено в 2013 и 2016 годах соответственно. Всего девелопер возведет 550 тыс. кв. м жилья, физкультурно-оздоровительный комплекс, несколько детских садов и школ, поликлинику, торгово-развлекательный центр и наземные паркинги. Также будут построены объекты коммунального, инженерного и транспортного назначения. Ввод домов в эксплуатацию рассчитан на 2023-2031 годы.
Заключение Договора с застройщиком. На что обратить внимание
О проектном финансировании
Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, является частью нацпроекта «Жилье и городская среда». С 1 июля 2019 года средства граждан, вложенные в приобретение жилья в новых строительных проектах, должны храниться на счетах эскроу.
Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет проектного финансирования от банков. По данным Банка России, на 1 июня банки заключили более 1,2 тыс. кредитных договоров с застройщиками. Сумма кредитных линий превысила 1,39 трлн рублей.
«На сегодняшний день это крупнейшая сделка в отрасли после перехода на эскроу, эталон возможностей проектного финансирования», — прокомментировал подписание соглашения президент ГК «Инград» Павел Поселенов. В свою очередь в ходе подписания председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко отметил, что банк и девелопер уже активно взаимодействуют в рамках новых проектов жилого строительства. Ранее стороны уже заключили сделку более чем на 11 млрд рублей, которые направлены на строительства ЖК TopHILLS в Южном административном округе столицы рядом со станцией метро «Нагорная».
АО «Банк ДОМ.РФ» — уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, входит в периметр группы госкомпании ДОМ.РФ, которая является единственным акционером банка. Группа компаний «Инград» является одним из крупнейших девелоперов Московского региона, сейчас компания строит 18 жилых комплексов, объем текущего строительства составляет свыше 2,2 млн кв. м.
ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЧАСТНОГО ДОМА
Источник: tass.ru
15. Финансирование строительства жилья производится за счет:
г) выдачу кредита заемщику на погашение ранее взятого в этом банке кредита.
19. При выдаче ипотечного кредита банк принимает во внимание:
а) состав семьи заемщика;
б) многодетность семьи;
в) личный годовой доход заемщика;
г) годовой доход семьи;
д) большой постоянный доход;
е) семейный доход, работающих в высокодоходных организациях;
ж) гарантию фирм или организаций в погашении кредита.
20. Ипотечный кредит выдается на:
а) приобретение любых вещей;
б) строительство жилья;
в) приобретение жилья;
г) погашение ранее взятого кредита на приобретение дачи.
21. Ипотека — это:
а) кредит под залог любого имущества;
б) кредит под залог строящегося имущества;
в) кредит под залог уже построенного жилья;
г) кредит под залог приобретенного жилья.
22. В ипотечном договоре предусмотрено:
а) принятие мер по сохранности заложенного имущества;
б) возможность неоднократного заклада жилья, приобретенного по ипотечному кредиту;
в) обращение взыскания на имущество в порядке, определенном законом.
23. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на:
а) ссуды для приобретения земельных участков;
б) ссуды на жилищное строительство;
в) ссуды на приобретение мебели для жилья;
г) ссуды на освоение земельных участков под нежилые строения;
д) ссуды под освоение дачного участка.
24. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты выдаются:
а) застройщику на строительство жилья;
б) подрядчику на строительство жилья;
в) индивидуальному частному предпринимателю торговли на при обретение стройматериалов;
г) юридическому лицу для создания цеха стройматериалов.
25. При ипотечном кредитовании объектом залога является:
а) земельный участок, не зарегистрированный в Едином государственном реестре;
б) строительство жилья;
г) приобретение земельного участка.
26. Обращение взыскания на заложенное имущество производится:
а) по решению суда;
б) по решению кредитодателя;
в) по решению заемщика кредита.
27. Более высокий процент ссуды в величине залога:
а) уменьшает риск банка;
б) увеличивает риск банка;
в) привлекает клиентов;
г) отталкивает клиентов.
28. При реализации взысканного залога банк:
а) всю сумму, полученную от реализации залога, оставляет себе;
б) из суммы реализованного залога оставляет сумму кредита и процентов по нему,оставшуюся часть возвращает владельцу залога.
29. В залог под ипотечный кредит принимается имущество стоимостью:
а) равной величине кредита;
б) равной величине кредита и процентов по нему;
в) выше стоимости кредита и процентов по нему.
30. Гарантия обеспечения возврата ипотечного кредита обеспечивается:
а) состоянием заложенного имущества;
б) распиской заемщика, что кредит будет своевременно возвращен;
в) соотношением величины и размера залога;
г) использованием вторичного рынка закладных.
1. Стоимость акций поглощаемой компании в большинстве случаев:
а) остается прежней;
в) повышается;
г) акции обесцениваются.
2. Источниками создания дополнительной стоимости объединенной в результате слияния компании являются:
а) снижение цены заемного капитала;
б) экономия от масштаба за счет сокращения дублирующих структурных подразделений;
в) смена неэффективного аппарата управления;
г) экономия на трансакционных издержках посредством вертикальной интеграции.
3. Слияние представляет собой:
а) форму реорганизации юридического лица, осуществляемую по решению его учредителей;
б) форму реорганизации корпорации, осуществляемую по решению общего собрания акционеров;
в) переход прав и обязанностей ко вновь возникшему юридическому лицу;
г) реорганизацию, не предусматривающую правопреемства.
4. Размещение ценных бумаг при слиянии, в результате которого создается новое акционерное общество, происходит путем:
а) дополнительной эмиссии;
б) конвертации в акции акционерного общества, созданного в результате слияния, акций акционерного общества, реорганизованного путем такого слияния;
в) приобретения акций акционерного общества, созданного путем слияния.
5. Происходившие в отечественной рыночной экономике первые слияния и поглощения характерны для корпораций:
а) нефтяной промышленности;
б) нефтеперерабатывающей промышленности;
в) угольной промышленности;
г) легкой промышленности.
6. Привлекательность акций корпорации, как и любых других инвестиций, определяется:
а) доходностью;
б) надежностью;
7. В состав активов финансовой холдинговой компании могут входить;
а) только ценные бумаги;
б) ценные бумаги и иные финансовые активы;
в) имущество, необходимое для обеспечения функционирования аппарата управления холдинговой компании;
г) только корпоративные ценные бумаги.
8. Объединение компаний разных отраслей, связанных технологическим процессом производства готового продукта, представляет собой:
а) горизонтальное слияние;
б) вертикальное слияние;
в) конгломератное слияние;
г) родовое слияние.
9. По характеру отношений компаний слияния и поглощения классифицируются как:
б) дружественные;
г) враждебные;
10. Основным желаемым результатом при осуществлении процесса слияния является:
а) глобализация хозяйственной деятельности;
б) синергетический эффект;
в) получение налоговых льгот;
г) повышение эффективности управления.
11. После осуществления слияния или поглощения размер контрольного пакета акций, как правило:
в) остается неизменным.
12. Корпорация признается зависимой, если количество ее голосующих акций, находящихся у другой корпорации, составляет:
13. Если цена компании-продавца — 6 млн руб., рыночная стоимость — 4 млн, а внутренняя стоимость — 1 млн руб., то издержки покупателя при сделке поглощения составят:
14. Особенностями конгломеративных слияний и стратегических альянсов являются:
а) объединение производственного характера;
б) значительная децентрализация управления;
в) производственная однородность деятельности;
г) сохранение юридической и производственно-хозяйственной самостоятельности;
д) осуществление наукоемких проектов.
15. Слияние корпораций одной отрасли с корпорацией другой отрасли, не являющейся ни поставщиком, ни потребителем, ни конкурентом, представляет собой:
а) горизонтальное слияние;
б) вертикальное слияние;
в) конгломеративное слияние;
г) родовое слияние.
16. Ценные бумаги корпорации, реорганизованной путем слияния, признаются конвертированными в ценные бумаги новой корпорации, созданной в результате такого слияния:
а) в момент государственной регистрации корпорации, созданной в результате слияния;
б) в момент прекращения деятельности присоединяемой корпорации;
в) после регистрации дополнительной эмиссии.
17. Общими проблемами для поглощаемой и поглощающей корпорации являются:
а) риск утраты контроля управления корпорацией;
б) риск неверной оценки преимуществ поглощения;
в) риск изменения курсовой стоимости акций;
г) риск ухудшения финансового состояния;
д) нарушение прав акционеров.
18. Для осуществления слияния требуется одобрение:
а) только владельцев контрольных пакетов акций;
б) всех акционеров;
в) 50% акционеров.
19. Для осуществления слияния корпораций требуется разрешение государственных органов:
б) требуется разрешение MAП РФ;
в) требуется разрешение Минэкономики России.
20. Основными признаками классификации слияний и поглощений являются:
а) характер диверсификации;
б) характер интеграции;
в) страновая (национальная) принадлежность;
г) отношение компаний к осуществлению этого процесса;
д) механизм слияния
1. Выберите справедливые утверждения:
a) при прочих равных условиях инвестор выберет проект с большим сроком окупаемости
b) простой срок окупаемости характеризует проект с позиции ликвидности (риска)
c) при прочих равных условиях инвестор выберет проект с меньшим сроком окупаемости
d) простая норма прибыли показывает какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде чистой прибыли в течение одного интервала планирования
e) простой срок окупаемости всегда больше дисконтированного срока окупаемости
2. «Плюсами» самофинансирования инвестиционных проектов являются:
a) сложность привлечения и оформления
b) сохранение управления в руках первоначальных учредителей предприятия
c) длительные сроки оформления
d) простота и скорость привлечения
e) высокая стоимость капитала
3. При высокой доходности инвестиционных проектов о качестве метода финансирования может использоваться:
b) смешанное финансирование
d) кредитное финансирование
e) полное самофинансирование
4. Приоритетными целями бюджетного финансирования инвестиционных проектов служат:
a) обеспечение структурной перестройки экономики
b) развитие высокодоходного производства
c) реализация социальных программ
d) поддержание территориальной целостности страны
e) новое строительство и реконструкция частных предприятий
f) создание объектов производственной и социальной инфраструктуры
5. Расходы на реализацию региональных целевых программ предусматриваются (отражаются):
a) в федеральном бюджете
b) в бюджете субъекта Российской Федерации
c) в местном бюджете
d) в любом из перечисленных
6. Долгосрочное банковское кредитование инвестиционных проектов имееm следующие преимущества:
a) уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отнесения
процентных выплат на затраты
b) сокращение требуемых инвестиционных вложений
c) возможность использования эффекта финансового рычага
d) не может привести к банкротству предприятия
e) усиливает контроль за использованием средств и эффективностью капитальных вложений
7. Верно ли утверждение, что федеральные целевые программы представляют собой увязанный по задачам, ресурсам и срокам осуществления комплекс мероприятий, обеспечивающих эффективное решение системных проблем в области государственного, экономического, экологического, социального и культурного развития РФ:
c) верно только для объектов со сроком окупаемости до 3-х лет
8. Государственная поддержка за счет средств инвестиционного фонда предоставляется для реализации инвестиционных проектов, направленных на:
a) строительство и модернизацию стратегически важных для страны объектов инфраструктуры
b) реализацию высокоэффективных инвестиционных проектов
с) обеспечение реализации институциональных преобразований
d) развитие науки и внедрение новейших достижений науки и техники в производство
9. Бюджетные ассигнования Инвестиционного фонда для реализации проектов, имеющих общегосударственное значение, предоставляются, если доля финансирования за счет инвестора (инвесторов) составляет:
b) не менее 25%
10. Влечет ли софинансирование на договорных условиях инвестиционного проекта за счет средств Инвестиционного фонда оформление прав собственности государства:
a) влечет, при объеме «финансирования не менее 20% от общих инвестиционных затрат
d) решение принимается по согласованию сторон
11. Кредитная линия — это:
a) долгосрочный кредит без фиксированных условий
b) обязательство банка предоставлять заемщику в течение определенного периода кредиты в пределах согласованного лимита
c) разновидность инвестиционного налогового кредита
d) кредит, предоставляемый на пополнение оборотных средств компании
12. Преимущества лизингового финансирования заключается в:
a) возможности 100%-го кредитования сделки
b) гибкой системе оплаты за имущество
c) гарантированных платежах
d) снижении риска невозврата средств
13. Срок договора финансового лизинга приближается по продолжительности к сроку:
a) полезного использования оборудования
b) поставки оборудования к лизингополучателю
c) лизинговых платежей
d) полной амортизации стоимости лизингового имущества
14. Лизинговые выплаты включаются в:
a) стоимость оборудования
b) себестоимость продукции лизингодателя
c) кредитные платежи
d) себестоимость продукции лизингополучателя
15. Расчет сравнительной эффективности кредитования и лизинга базируется на определении:
a) текущей стоимости расходов лизингодателя и лизингополучателя
b) текущей стоимости чистых платежей каждой из сделок
c) текущей стоимости затрат от лизинговой операции
d) разницы текущей стоимости чистых платежей
16. Предметом ипотеки могут быть:
a) земельные участки
b) предприятия и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
c) автомобильный транспорт
d) жилые дома
f) части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат
g) дачи, садовые дома, гаражи
17. Ипотека может быть установлена на недвижимость, принадлежащую залогодателю на правах:
b) собственности
c) хозяйственного ведения
d) долгосрочной аренды
18. При выдаче ипотечного кредита банк принимает во внимание:
a) годовой доход заемщика по форме 2НДФЛ
b) годовой доход заемщика по форме банка
c) большой постоянный доход
d) состав семьи заемщика семейный
e) доход работающих в высокодоходных организациях
f) гарантию фирм или организаций в погашении кредита
19. В залог под ипотечный кредит принимается имущество стоимостью:
a) равной величине кредита и процентов по нему
b) равной величине кредита
c) выше стоимости кредита и процентов по нему
20. Проектное финансирование — это форма финансирования капитальных вложений, при которой:
а) Российская Федерация дает субъекту предпринимательской деятельности (инвестору) на возмездной основе и на фиксированный срок исключительные права на поиски, разведку и добычу минерального сырья на участке недр, определенном в соглашении, и на производство связанных с этим работ
b) средства от внешнего инвестора привлекаются в уставный капитал
специализированных предприятий, создаваемых для осуществления конкретных инвестиционных проектов
c) в реализации крупномасштабного проекта наряду с инициаторами (инвесторами) участвуют финансово-кредитные организации, а инвестиционные затраты возмещают за счет будущих доходов вновь создаваемого предприятия (объекта)
d) на основе проспекта эмиссии заемщик имеет возможность мобилизовать значительные финансовые ресурсы для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, обеспечить их владельцам получение устойчивого процентного дохода, гарантировать его первоочередную выплату
Источник: studfile.net
Закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья прошел третье чтение
Согласно принятому в третьем чтении закону, планируется использовать эскроу-счета при привлечении средств граждан в долевое строительство по новым договорам участия. Также вводится банковское сопровождение проектов
Принятый закон, одним из инициаторов которого выступил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин
Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.
Так, с 1 июля 2018 года – добровольно, с 1 июля 2019 года — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета. То есть с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время — все проекты будут реализовываться только через эскроу-счета.
Такие счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Планируется, что деньги покупателей жилья будут перечисляться застройщику только после того, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Ожидается, что с 1 июля 2018 года будет введено банковское сопровождение строительства проектов: каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета, и банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей. Эта мера будет действовать даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. В свою очередь, для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств.
Помимо этого, будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
Согласно документу, компания — застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
Вводится запрет на использование специальных облигаций, так называемых жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
Принятый закон запрещает жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании — застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
Вводится солидарная ответственность владельцев компании — застройщика за причиненный гражданам ущерб.
Также дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства. Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
По принятому закону, «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
Расширяется круг организаций, которые будут обязаны предоставлять информацию в Единую информационную систему жилищного строительства. Таким образом, эта информационная система сделает прозрачным весь рынок жилищного строительства.
Источник: duma.gov.ru
Эскроу-счет – от долевого участия к новому проектному финансированию
Новая система финансирования жилищного строительства, при которой на смену долевому инвестированию граждан приходит банковский кредит, снижает риски и открывает дополнительные возможности перед всеми заинтересованными сторонами – девелоперами, банками и населением, уверены в Сбербанке.
Хотя поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу только минувшим летом, уже в 2019 году Юго-Западный банк Сбербанка России намерен в три раза увеличить объем кредитования застройщиков. Основания для амбициозных планов есть. Сбербанк первым в стране создал специальный продукт для проектного финансирования застройщиков в рамках нового законодательства, который кардинально отличается от классической схемы. О его конкретных преимуществах, а также о специфике работы банка со строительной отраслью в новых условиях рассказала заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко.
— О новой системе финансирования жилищного строительства, которая только складывается после поправок в закон о долевом строительстве, эксперты высказываются по-разному. Вы, судя по заявленным планам, настроены оптимистично?
Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования и постараемся, со своей стороны, их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути.
Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов, сводится к минимуму.
Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идет о серьезных для людей суммах, — один из важнейших моментов. Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут», в случае возникновения сложностей, на счете застройщика. По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.
А если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства со счета-эскроу. И еще один плюс, о котором далеко не все знают, – деньги на счетах-эскроу в размере до 10 млн руб. застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка, покупатель жилья получит со счета-эскроу свои средства, в размере не более 10 млн руб. Для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры.
Что касается непосредственной работы с эскроу-счетами, то в середине прошлого года мы обучили специалистов в 99% наших отделений на Юге и Северном Кавказе. Так что банк готов профессионально обслуживать клиентов в этой сфере.
— А чем новая финансовая конфигурация интересна банку?
Во-первых, мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню, что банк – эскроу-агент покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект — это один и тот же банк. За счет большей, чем раньше, вовлеченности в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса.
А во-вторых, цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Меньше риск – выгоднее условия кредитования проекта. Именно это – нефиксированную процентную ставку, Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, и она – наше главное конкурентное преимущество.
Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продает квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но, по мере роста продаж жилья и активизации работ, снизить ее до 4-5%, и это не предел. К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах – еще 1% снижается ставка и т.д. Мы будем пересматривать ее каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.
Назову еще одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнерами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков, минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Это, без преувеличения, уникальные условия для рынка.
Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30% собственных средств девелопера и 70% вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60. Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.
-Часть застройщиков предполагает, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья. Между денежными вливаниями покупателей-дольщиков и банковским финансированием проекта под проценты есть разница.
Конечно, подобные настроения есть и, наверное, еще какое-то время будут присутствовать. Так нередко происходит при появлении на рынке нового масштабного продукта. Тем более 80% проектов до того, как были внесены изменения в законодательство, финансировались за счет дольщиков.
Однако, по тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. В Сбербанке более 10 лет работает специализированное подразделение, которое занимается только финансированием проектов в сфере недвижимости. Наши узкопрофильные специалисты говорят на одном языке с застройщиками, и знают, насколько строительство – сложный бизнес с огромным количеством нюансов. На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов – инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.
Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жилье, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то на себестоимость жилья накладывается обслуживание кредита.
Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу – ниже процентная нагрузка застройщика – больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своем проекте. По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%, то есть ниже, чем прогнозируют застройщики (15-20%, прим. редакции).
-Продолжая предыдущий вопрос не могу не спросить о степени готовности к переменам. Сбербанк готов работать в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами, а сами девелоперы?
Отвечу цифрами. На сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят 8 проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тыс. кв. м. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка еще более 20 проектов. Так что, начало положено.
Опыт и понимание специфики строительного бизнеса позволили нам раньше других на банковском рынке в максимально короткий срок создать специальную программу проектного финансирования для застройщиков, и она соответствует новой редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Еще в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд руб., в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.
Дело в том, что в ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключённых договоров долевого участия граждан – не менее 10%.
Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка, примерно, 200 строительных проектов не будут соответствовать критериям Правительства РФ. Им потребуется проектное финансирование, которое, по нашим предварительным оценкам, составит около 60 млрд. руб.
-Как, на ваш взгляд, будет меняться строительный рынок, реагируя на новую схему финансирования?
Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем, потому что новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г., когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ). Остается много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни. Полагаю, что нас ждет, как минимум, полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.
Вместе с тем, перемены неизбежны и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. Само понятие обманутых дольщиков уйдет в прошлое. Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же, со своей стороны, поможет застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому. Проектное финансирование – это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании.
Источник: newstracker.ru