Оценка эффективности девелоперского проекта, подготовка его бюджета, могут быть связаны с проблемами, так как большинство рекомендаций, шаблонов и вообще всех материалов по анализу инвестиционных проектов ориентированы на бизнес производственного типа. С точки зрения используемых на выходе финансовых показателей всё это подойдет и для строительства жилого дома. Но структура строительного бизнеса сильно отличается, поэтому на этапе подготовки финансовой модели вы вряд ли сможете опираться на опыт оценки в сфере производства. В этой статье я рассмотрю некоторые типичные «проблемные» элементы строительного бизнеса.
Самое важное отличие строительного проекта – это цикл производства и продажи. Обычный бизнес начинается с того, что компания инвестирует в создание средств производства: зданий, оборудования, техники, запасов.
Эти основные средства не предназначены для продажи, они остаются собственностью инвестора, а производство и продажа продукции повторяется циклически в течение всего проекта. При строительстве дома всё не так. Построенное здание может выглядеть как долгосрочный актив, но оно является еще и товаром, который инвестор продает покупателю. То есть весь цикл от начала строительства до распродажи всех квартир – это один большой цикл производства, и себестоимость продукции (квартир) надо рассчитывать, анализируя весь проект. Это сильно меняет структуру модели.
Финансовая модель проекта. Прибыль и движение денег. Возврат инвестиций
К этому отличию добавляется несколько специфических элементов. Например, хотя инфляция и разные схемы определения цены могут встречаться в любых проектах, для жилищного строительства характерны определенные варианты и было бы желательно реализовать их в модели. Состав и структуру расходов тоже можно адаптировать под этот тип бизнеса, такая специализированная модель будет облегчать жизнь на этапе работы с данными проекта.
В целом, структуру финансовой модели строительного проекта можно представить так:
Это общий план, но в каждом блоке такой модели есть много тонкостей, которые желательно учесть при подготовке структуры. Назовем некоторые из них.
1.
Цена строительства это один из ключевых для проекта параметров, и она на этапе моделирования часто известна только по аналогам, то есть готовой и законтрактованной сметы нет. Это является причиной недооценки стоимости строительства – ведь если стоимость постройки известна в сегодняшних ценах, но фактически контакт на отдельные этапы будет заключаться через год-полтора, то вполне естественно, что его цена окажется выше. А в модели будет указана сегодняшняя сумма!
Чтобы этого не происходило, необходимо очень внимательно следить за тем, на какую дату определены цены и правильно ли модель применяет к этим ценам инфляцию. Способов обеспечить такую корректность можно придумать много. Например, в Альт-Инвест Строительство для этого предусмотрена схема, при которой стоимость этапа вводится в виде общей суммы в сегодняшних ценах, а распределение затрат указано в процентах – тогда реальная сумма затрат будет автоматически определяться с учетом накопившейся инфляции:
Финансовая модель компании за 90 минут
2.
Другая проблема моделирования строительных проектов – себестоимость проданных площадей. В циклическом производственном процессе, например в производстве мебели, вопросы правильного учета себестоимости сводятся к тому, что необходимо вычислять амортизацию для зданий и оборудования, а в остальном просто все затраты каждого периода вычитаются из доходов этого периода и полученная сумма считается прибылью. В полноценном бухучете всё, конечно, сложнее, но приблизительные стратегические модели вполне ограничиваются таким подходом.
Но в строительстве затраты на создание квартир или офисных площадей сильно распределены по времени, так же как и доходы. Вычислить суммы налогов отдельно в каждом периоде совершенно невозможно, так как ошибки будут значительными. Следовательно, надо предусмотреть отдельную таблицу, в которой будут сводится все составляющие себестоимости. В ней мы вычисляем себестоимость квадратного метра, которую и применяем к продаваемым площадям. В результате, рассчитанные налоги будут достаточно близки к реальности.
3.
Еще один тонкий вопрос организации учета в модели – дольщики и соинвесторы. Это покупатели, которые приобретают квартиры и коммерческие площади на этапе строительства. С маркетинговой точки зрения описание этих продаж обычно ничем не отличается от продажи готовых площадей: цены и объемы, график платежей, темпы роста и т.п. Но учет продажи дольщикам отличается довольно сильно.
Есть очевидные вещи: продажи в другом периоде, передача помещений только после достройки здания. Менее очевидны, но очень важны и отличия в налогообложении продаж дольщикам и продаж готовых квартир. В результате оказывается, что совместить эти два вида продаж в одной таблице можно, но для этого придется создавать сложные формулы, учитывающие то один, то второй вариант.
Более простым и изящным решением будет разнести продажи дольщикам и продажи готовых площадей в две самостоятельные таблицы. Это делает модель немного менее гибкой при изменениях планов продаж, но упрощение всей структуры с лихвой компенсирует это неудобство.
4.
При планировании продаж квартир или машиномест на стоянке будет удобно пользоваться единицами и строить прогнозы в штуках. Но коммерческие площади обычно сдаются просто в квадратных метрах, нарезка этажей на офисы и магазины будет индивидуальной и никаких типовых одинаковых помещений не будет. Значит такие типы помещений лучше планировать сразу в квадратных метрах.
Это важно предусмотреть в модели: она должна одинаково подходить для обоих видов планирования. Мы сделали для этой цели переключатель при создании новых статей дохода, он настраивает вид статьи и способ описания объемов продаж. Но на начальном уровне можно реализовать переключение и просто с помощью флагов в таблице доходов.
Надо обратить внимание на то, что как бы ни планировались доходы – в единицах или в квадратных метрах – модель всегда должна предусматривать расчет того, сколько квадратных метров продано в составе квартиры, так как от этого зависит расчет себестоимости и налогов.
5.
Последний пример специального решения при создании модели – учет рассрочек. Сейчас многие квартиры продаются с рассрочкой, доходящей иногда до 1,5-2 лет, причем это не ипотека, финансируемая банком, а именно рассрочка, предлагаемая застройщиком. То есть каждая продажа выливается не в один платеж от покупателя, а в целую серию платежей.
Существует только один способ аккуратно учесть это: необходимо моделировать «водопад» поступления денег, выделяя для каждого транша свою строку. В Альт-Инвест Строительство число строк-траншей определяет пользователь при добавлении статьи дохода, а в простой таблице без автоматизации можно предусмотреть 8-12 строк и заполнять только те из них, которые будут нужны. Сумма поступлений по всем строкам будет итоговым доходом от продаж.
Это, конечно, далеко не все тонкости создания финансовых моделей для недвижимости, но для начала перечисленные здесь решения могут помочь при проведении анализа. Более подробно с внешним видом финансовых моделей можно познакомиться на примере демо-версии программы Альт-Инвест Строительство.
Источник: www.alt-invest.ru
Финансовая модель проекта строительства пример
Наиболее надежным вложением денег (с, практически, нулевым риском) считается вложение в облигации федерального займа (ОФЗ). Средняя доходность различных ОФЗ со сроком погашения 3 – 6 лет составляет примерно 8 %. Таким образом, значение безрисковой ставки дохода (БСД) принимаем 0,08 (8%).
БСД = 0,08
II. Определение премии за риск
Принимаем:
— коэффициент несистемного риска равен 0,072;
— коэффициент системного риска равен 0,1
Премию за риск принимаем равной сумме коэффициентов системного и несистемного риска.
ПЗР = 0,072 + 0,1 = 0,172
III. Определение минимальной ставки дисконтирования
Минимальную ставку дисконтирования (Сдиск) определяем, как сумму премии за риск и безрисковой ставки дохода.
Сдиск = ПЗР + БСД = 0,172 + 0,08 = 0,252
IV. Определение лага времени
Лаг времени (t) определяем, как суммарную продолжительность этапов осуществления проекта реконструкции:
— Предпроектная подготовка, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разработка и утверждение архитектурно-градостроительного решения (АГР). Продолжительность – 1,5 лет.
— Разработка проектной документации; получение положительного заключения Гоэкспертизы на проектную документацию; получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ. Продолжительность – 1,5 лет.
— Строительно-монтажные работы, приемка объекта, подготовка к вводу в эксплуатацию, ввод в эксплуатацию. Продолжительность 1,5 лет.
— Непредвиденные задержки – 0,5 лет.
t = 1,5 + 1,5 + 1,5 + 0,5 = 5 лет
V. Финансовая модель
Финансовая модель разработана на основе проекта реконструкции многоквартирного дома с надстройкой дополнительных этажей и обстройкой без отселения жителей.
Протяженность проекта во времени – лаг времени (t) – 5лет.
Для финансовой модели в данной работе лаг времени будет разбит на периоды, равные 1 году. Это позволит выполнить таблицы финансовой модели в более компактном виде. В реальном проекте более целесообразным представляется разбить лаг времени на кварталы.
Окупаемость реконструкции происходит за счет реализации дополнительного жилья в надстроенных этажах. Объем дополнительного жилья – 2600 метров квадратных.
Себестоимость строительства 1 квадратного метра дополнительного жилья принимаем – 90 тысяч рублей.
Общая стоимость всей реконструкции 234 миллиона рублей (2600 × 90000).
Будущая (рыночная) стоимость (БС) 1 квадратного метра дополнительного жилья – 180 тысяч рублей.
Современная стоимость (СС) квадратного метра дополнительного жилья (то есть та цена, по которой квадратный метр будет реализовываться в определенный период лага времени) определяется по формуле:
СС = БС / (1 + Сдиск) t
Сдиск – ставка дисконтирования, которая меняет свое значение в различные периоды лага времени;
t – период лага времени.
Минимальное значение ставки дисконтирования – 0,252 – на завершающем этапе осуществления проекта; максимальное значение принимаем 0,4 – на начальном этапе осуществления проекта.
Таблица финансовой модели
| Единицы измерения | Первый год | Второй год | Третий год | Четвертый год | Пятый год — завершение | Остаток нереализованного жилья | |
| Ставка дисконтирования | 0,4 | 0,3 | 0,27 | 0,258 | 0,252 | 0,0 | |
| Реализуемое жилье | м.кв. | 70 | 350 | 600 | 600 | 650 | 330 |
| Лаг времени | год | 5 | 4 | 3 | 2 | 1 | 0 |
| Стоимость одного метра квадратного | тыс.руб. | 33,468 | 63,023 | 87,874 | 113,739 | 143,770 | 180,00 |
| Годичный финансовый поток | тыс.руб | 2342,774 | 22058,051 | 52724,515 | 68243,686 | 93450,479 | 68400,000 |
| Итоговый финансовый поток | тыс.руб | 2342,774 | 24400,825 | 77125,340 | 145369,025 | 238819,505 |
В соответствии с финансовой моделью на начальном этапе (первый год) с применением ставки дисконтирования 0,4 реализуется 70 квадратных метров будущего жилья по современной стоимости 33468 рублей за метр квадратный. При этом получается финансовый поток в размере 2342774 рубля – достаточный для предпроектного периода.
Для получения средств в размере 22 миллионов рублей на разработку проектной документации в очередной период лага времени с применением ставки дисконтирования 0,3 происходит реализация 350 квадратных метров дополнительного жилья по цене (современной стоимости) 63023 рубля за метр квадратный.
В последующие периоды происходит реализация 1850 метров квадратных с постепенным снижением значения ставки дисконтирования до минимального – 0,252 – и современной стоимости дополнительного жилья – до 143770 рублей за метр квадратный.
Итоговый финансовый поток получается равным 238819505 рублей, что перекрывает проектную стоимость строительства (234000000 рублей).
В резерве остаются 330 метров квадратных, которые при реализации по рыночной цене (180000 рублей) могут дать финансовый поток 68400000 рублей.
Источник: mishina32.ru
Финансовые модели инвестиционных проектов в Excel
Выложил для ознакомления шаблоны финансовых моделей (без формул) инвестиционных проектов в Формате Excel:
1. Большая и подробная финмодель на шаблоне Фонда развития промышленности (скачать)
2. Очень простая финансовая модель промышленного производства для знакомства с темой (скачать)
3. Финансовая модель проекта строительства жилого дома (скачать)
Если нужно разработать финансовую модель любой сложности — обращайтесь!
Все готовые финансовые модели на этой странице.
Для заказа воспользуйтесь формой обратной связи на сайте или напишите письмо, и мы обсудим варианты оплаты.
Финансовые модели инвестиционных проектов в Excel : 1 комментарий
Здравствуйте, Денис.
Очень понравились Ваши шаблоны! Благодарю! Но возник вопрос: по Вашему опыту, сильно углубляться в расчет налогов (например, ОНА, ОНО и т.д.) стоит или нет? Просто мучает вопрос, имеет ли это смысл. (В Вашей модели этого не нашел и подумал, что в жизни оно нужно тоже только по факту, ибо в плане на это пойдут неоправданные трудозатраты.)
Спасибо.
Источник: www.businessplanconsult.ru