Формирование стоимости объекта капитального строительства в бюджете

Основные средства могут быть созданы самим учреждением. Например здания — построены. В такой ситуации в первоначальную стоимость ОС включают все затраты, связанные со стройкой. Например, стоимость израсходованных материалов, заработную плату персонала, занятого в строительстве, и начисления с нее (взносы на обязательное соцстрахование и страхование по «травме»), расходы по эксплуатации строительных машин и оборудования, их амортизация и т. д.

Бухучет капитальный вложений по новому ФСБУ 26/2020

Новое в бухгалтерском законодательстве в 2020 году в России – это принятие нового стандарта бухгалтерского учёта ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Приводим обзор изменений для бухгалтера на основе официальных комментариев Минфина к указанному документу.

Что меняется и когда применять ФСБУ 26/2020

Приказ Минфина России от 17.09.2020 № 204н утвердил новый федеральный стандарт бухгалтерского учета – ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Он содержит требования к формированию в бухучете информации о капитальных вложениях организации.

ФСБУ 26/2020 разработан на основе МСФО (IAS) 16 «Основные средства», который введен в действие на территории РФ приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н.

Организация обязана начать применять ФСБУ 26/2020 с бухгалтерской отчетности за 2022 год. В то же время, принять решение о досрочном применении этого стандарта можно уже сейчас.

Новое понятие капвложений

В качестве объекта бухучета по ФСБУ 26/2020 выступают капитальные вложения (ранее – долгосрочные инвестиции).

Для целей бухгалтерского учета:

ЧТО НОВОГО

ПОЯСНЕНИЕ

Сфера применения ФСБУ 26/2020

Уточнена сфера применения стандарта:

ЧТО УТОЧНЕНО

ПОЯСНЕНИЕ

• выполнением организацией работ, оказанием услуг по созданию, улучшению, восстановлению средств производства для других лиц;
• приобретением, созданием активов, предназначенных для продажи.

Теперь к капвложениям не относятся:

• затраты на поддержание работоспособности или исправности ОС, их текущий ремонт;
• затраты на неплановые ремонты ОС, обусловленные поломками, авариями, дефектами, ненадлежащей эксплуатацией, в той степени, в которой такие ремонты восстанавливают нормативные показатели функционирования объектов основных средств, в т. ч. сроки полезного использования, но не улучшают и не продлевают их.

Признание капвложений в учете

Установлены условия, одновременное соблюдение которых необходимо для признания капитальных вложений в бухгалтерском учете (ранее – условия не формулировались):

1. Понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией (достижение НКО целей, ради которых она создана) в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев.
2. Определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.

При соблюдении данных условий капитальные вложения признают независимо от того, осуществлены ли они при первоначальном приобретении, создании объектов ОС или при последующем улучшении и/или восстановлении их (ранее – капвложения признавали, как правило, при первоначальном приобретении, создании объектов ОС).

Момент признания капвложений

ФСБУ 26/2020 определен момент признания капитальных вложений – по мере осуществления фактических затрат, в отношении которых соблюдаются условия их признания (ранее – не формулировался).

Единица учета капвложений

Уточнено определение единицы учета капитальных вложений. Это приобретаемый, создаваемый, улучшаемый или восстанавливаемый объект основных средств (ранее – учет долгосрочных инвестиций вели в целом по строительству и по отдельным объектам, входящим в него; по приобретаемым отдельным объектам ОС).

Затраты на капвложения

Установлен общий подход к определению затрат на приобретение, создание, улучшение и/или восстановление объектов ОС, в сумме которых признают капитальные вложения (ранее – общий подход не формулировался).

Так, затратами считается выбытие (уменьшение) активов организации или возникновение (увеличение) ее обязательств, связанных с осуществлением капитальных вложений. При этом не считается затратами предварительная оплата поставщику (подрядчику) до момента исполнения им своих договорных обязанностей предоставления имущества, имущественных прав, выполнения работ, оказания услуг.

Учет затрат на капвложения

Уточнен порядок учета отдельных видов затрат.

ЧТО УТОЧНЕНО

ПОЯСНЕНИЕ

Включение сумм в капвложения

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ

ПОЯСНЕНИЕ

Обесценение капвложений

ФСБУ 26/2020 ввёл обязательную проверку капитальных вложений на обесценение и учет изменения их стоимости вследствие обесценения.

Эти проверку и учет ведут в порядке, предусмотренном МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» (приказ Минфина от 28.12.2015 № 217н).

Списание капвложений

ФСБУ 26/2020 также установил общие правила списания с бухгалтерского учета капитальных вложений. В частности:

• случаи списания;
• момент отражения списания в учете;
• порядок учета затрат на демонтаж, утилизацию объектов капитальных вложений и восстановление окружающей среды;
• порядок определения суммы дохода или расхода от списания капитальных вложений.

Ранее эти моменты не формулировались.

Раскрытие информации о капвложениях

Уточнены требования к раскрытию информации о капитальных вложениях в бухгалтерской отчетности. В частности, введено обязательное раскрытие:

• результата обесценения капвложений и восстановления обесценения, включенного в расходы или доходы отчетного периода;
• авансов, предварительной оплаты, задатков, уплаченных организацией в связи с осуществлением капитальных вложений.

Упрощенные способы ведения бухучета капвложений

Организации, которые в соответствии с законодательством РФ вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, могут определять фактические затраты при признании капитальных вложений:

• без учета отдельных видов затрат (подп. «б» – «з» п. 10 ФСБУ 26/2020), вкл. величину оценочного обязательства по будущему демонтажу, утилизации этого объекта и восстановлению окружающей среды, а также затрат, возникших при этом в связи с использованием труда работников. Не учтенные при этом затраты признают расходами периода, в котором они понесены;
• в размере сумм, уплаченных и/или подлежащих уплате организацией поставщику (продавцу, подрядчику) при осуществлении капитальных вложений без учета всех скидок, вычетов, премий, льгот, предоставляемых организации, независимо от формы их предоставления, равно как без дисконтирования в случае отсрочки (рассрочки) платежа на период, превышающий 12 месяцев;
• в размере балансовой стоимости передаваемых активов – при осуществлении капвложений по договорам, предусматривающим оплату неденежными средствами.

Кроме того, эти организации могут отказаться от проверки капвложений на обесценение. То есть, оценивать их по балансовой стоимости на отчетную дату и раскрывать в бухотчетности информацию о них в ограниченном объеме.

Переходные положения

Последствия изменения учетной политики организации в связи с началом применения ФСБУ 26/2020 отражают ретроспективно. То есть, как если бы этот стандарт применяли с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни.

Для облегчения перехода на новый порядок учета капитальных вложений в бухотчетности, начиная с которой применяется ФСБУ 26/2020, организация может применять перспективно новые требования к формированию в бухучете информации о капитальных вложениях. То есть, только в отношении фактов хозяйственной жизни, имевших место после начала применения ФСБУ 26/2020, и без изменения сформированных ранее данных бухгалтерского учета.

Избранный организацией способ отражения последствий изменения учетной политики раскрывают в первой бухгалтерской отчетности, составленной с применением ФСБУ 26/2020.

— нормативно-правовая база, регулирующая формирование сметной стоимости строительства объектов ; — методология определения стоимости объектов строительства . 5. … фактической стоимости строительства аналогичной ЕПС в регионе или на основе стоимости типового объекта . В качестве типового следует использовать недавно построенный объект с известной контрактной ценой строительства . Стоимость строительства в данном методе рассчитывается по формуле: Сстр=СЕПС*К

Формирование стоимости основных средств в учете бюджетного и автономного учреждения при их при создании (строительстве) собственными силами

Основные средства могут быть созданы самим учреждением. Например здания — построены. В такой ситуации в первоначальную стоимость ОС включают все затраты, связанные со стройкой. Например стоимость израсходованных материалов, заработную плату персонала, занятого в строительстве, и начисления с нее (взносы на обязательное соцстрахование и страхование по «травме»), расходы по эксплуатации строительных машин и оборудования, их амортизация и т. д.

Инструкция не содержит перечня затрат, которые должны включаться в первоначальную стоимость объекта строительства. Поэтому учреждение вправе его определить самостоятельно с учетом требований других нормативно-правовых документов. В частности:

— Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Минфином России утв. письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160;

— Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81—35.2004 утв. пост. Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.

Мнение специалиста

По общему правилу при формировании первоначальной стоимости строящихся объектов недвижимости должны учитываться все затраты, включаемые в сводный сметный расчет стоимости строительства (смотрите, в частности, п. 3.1 МДС 81—35.2004). Подробный перечень таких затрат приведен в п. п. 4.71—4.103 МДС 81—35.2004. Однако из данного правила существует исключение — затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, но предусмотренные в сводных сметных расчетах, перечислены в п. 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Кроме того, отдельные виды затрат, не увеличивающие стоимости основных средств и не предусмотренные в сводных сметных расчетах, также приведены в п. 3.1.7 этого документа.

Таким образом, любые затраты, так или иначе связанные со строительством, но не отвечающие условиям включения в первоначальную стоимость объектов капитального строительства, могут учитываться бюджетным учреждением в составе расходов текущего финансового года (п. п. 47, 295 Инструкции по применению Единого плана счетов). В то же время до завершения строительства целесообразно учитывать такие затраты на дополнительных забалансовых счетах в порядке, предусмотренном учетной политикой (п. 332 Инструкции).

М. Миллиард, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

В. Пименов, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Затраты по строительству предварительно накапливаются на соответствующем аналитическом счете счета 0 106 00 000 «Вложения в нефинансовые активы». После окончания строительства и приемки объекта их сумму списывают на счет 0 101 00 000 «Основные средства» (соответствующие аналитические счета).

Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (строительство хозяйственным способом) является объектом обложения НДС . Облагаемый оборот рассчитывают как сумму всех затрат по стройке . Если часть работы выполняют подрядные организации (смешанный способ строительства), то затраты на оплату их работ из облагаемого оборота исключают . Операции по строительству основных средств полностью силами подрядчика НДС не облагают.

Сумму «входного» НДС по стройматериалам, работам подрядчиков и услугам сторонних организаций, связанных со строительством, учреждение вправе принять к вычету при выполнении следующих условий:

— объект строительства будет использоваться в операциях учреждения, облагаемых НДС;

— указанные ценности оприходованы, работы выполнены, услуги оказаны;

— на ценности, работы и услуги, использованные в процессе строительства, есть счета-фактуры компаний-контрагентов;

— расходы по строительству не оплачиваются за счет субсидии федерального бюджета (например, если финансирование стройки ведется за счет собственных доходов учреждения) (пп. 6 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Если данные условия не соблюдаются, то сумму «входного» НДС относят на увеличение стоимости построенного объекта.

Налог, начисленный учреждением с расходов по строительству, также может быть принят к вычету. Однако и в этом случае должны соблюдаться следующие условия (п. 6 ст. 171 НК РФ):

— объект строительства будет использоваться в операциях учреждения, облагаемых НДС;

— по объекту строительства будет начисляться амортизация, учитываемая при налогообложении прибыли.

При этом в общем случае имущество бюджетных учреждений «налоговой» амортизации не подлежит (пп 1 п. 2 ст. 256 НК РФ). Исключение предусмотрено только по тем ценностям (в том числе и объектам капитального строительства), которые будут использоваться в предпринимательской деятельности организации. Таким образом, вычет начисленного налога возможен при условии, что строительство выполняется в рамках деятельности, приносящей доход и облагаемой НДС. В противном случае сумма начисленного налога учитывается в первоначальной стоимости построенного объекта.

Пример

Учреждение ведет строительство здания для собственных нужд. Строительство ведется смешанным способом (то есть силами работников учреждения и подрядчиков) за счет средств от приносящей доход деятельности учреждения. Здание будет использоваться в основной деятельности учреждения, не облагаемой НДС.

Стоимость материалов, израсходованных на стройку, составила 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.). Затраты по эксплуатации строительных машин и оборудования (обеспечение их электроэнергией, обслуживание и т. д.), а также по услугам сторонних организаций, занятых в строительстве, составили 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.).

Расходы на выплату зарплаты рабочим равны 150 000 руб. С нее были начислены взносы по обязательному социальному страхованию (в том числе по «травме») в размере 45 750 руб. Стоимость услуг подрядной организации, привлеченной для ведения строительства, составила 3 540 000 руб. (в том числе НДС — 540 000 руб.).

Операции по строительству здания склада будут отражены в учете учреждения записями (для упрощения примера забалансовый учет денежных средств учреждения не приводится):

Дебет 2 105 24 340 (2 105 34 340) Кредит 2 302 34 730

– 2 360 000 руб. — оприходованы особо ценные и прочие материалы, предназначенные для строительства (в том числе «входной» НДС по ним);

Дебет 2 302 34 830 Кредит 2 201 11 610

– 2 360 000 руб. — оплачены особо ценные и прочие материалы с лицевого счета учреждения в казначействе;

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 105 24 340 (2 105 34 340)

– 2 360 000 руб. — списана стоимость материалов, отпущенных на строительство;

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 21 730 (2 302 22 730, 2 302 23 730, 2 302 26 730 . )

– 59 000 руб. — расходы по услугам сторонних организаций, связанных со строительством, списаны на увеличение его стоимости (с учетом «входного» НДС по ним);

Дебет 2 302 21 830 (2 302 22 830, 2 302 23 830, 2 302 26 830 . ) Кредит 2 201 11 610

– 59 000 руб. — оплачены услуги сторонних организаций, связанных со строительством, с лицевого счета учреждения в казначействе;

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 11 730

– 150 000 руб. — начислена заработная плата рабочим, занятым в строительстве;

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 303 02 730 (2 303 06 730, 2 303 07 730, 2 303 10 730,

– 45 750 руб. — начислены взносы по обязательному социальному страхованию (в том числе «по травме») с заработной платы рабочих, занятых в строительстве;

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 31 730

– 3 540 000 руб. — учтены затраты на работы по строительству, выполненные силами подрядной организации (с учетом «входного» НДС по ним);

Дебет 2 302 31 830 Кредит 2 201 11 610

– 3 540 000 руб. — оплачены работы подрядной организации по строительству с лицевого счета учреждения в казначействе.

Общая сумма расходов по строительству, облагаемая НДС, составила:

2 360 000 + 59 000 + 150 000 + 45 750 = 2 614 750 руб.

С указанных затрат нужно начислить НДС в размере:

2 614 750 руб. × 18 % = 470 655 руб.

Сумма налога вычету не подлежит. Поэтому ее включают в первоначальную стоимость построенного объекта. Эти операции отражают записью:

Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 303 04 730

– 470 655 руб. — начислена сумма НДС с расходов по строительству, выполненному собственными силами учреждения.

Общая стоимость построенного объекта составит:

2 360 000 + 59 000 + 150 000 + 45 750 + 3 540 000 + 470 655 = 6 625 405 руб.

При отражении стоимости построенного объекта в составе основных средств в учете учреждения делают запись:

Дебет 2 101 12 310 Кредит 2 106 11 310

– 6 625 405 руб. — учтена стоимость построенного объекта в составе основных средств.

В дополнение отметим, что в аналогичном порядке могут учитываться затраты на проектно-сметные и изыскательские работы по строящемуся объекту. То есть их предварительно отражают по дебету счета 0 106 00 000 «Вложения в нефинансовые активы» с последующим списанием на счет 0 101 00 000 «Основные средства». Подобные расходы включают в сводный сметный расчет стоимости строительства. В то же время подобные расходы могут и не учитываться в стоимости построенного объекта, а отражаться в составе затрат текущего финансового года по статье 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ . Конкретный порядок учета данных затрат должен быть определен учетной политикой учреждения.

Ниже рассмотрена схема формирования номера счета бухучета в бюджетной организации, а также расшифрованы на примере коды разрядов. Подробную расшифровку разрядов также можно найти в п. 21 инструкции к плану счетов (приказ № 157н). Номер разряда счета. … Стоимость объекта сразу списывается в затраты, сам объект числится на счете 21. (если срок эксплуатации более одного года). Исключение – библиотечные фонды. … Управление капитального строительства передали Авизо на затраты капитального ремонта главного здания учреждения. Как правильно провести по бухучету данный документ. Здание было стоимостью 47000000 руб. авизо на 715547161 рублей?

Строительство объектов недвижимости: закупки, регистрация, учет

Каковы особенности проведения закупок на строительство объектов недвижимости и заключения контрактов по результатам таких закупок? В каком порядке осуществляется регистрация прав на построенные здания и сооружения? Уплачивают ли казенные учреждения госпошлину за регистрацию прав? Как отражаются в бюджетном учете капитальные вложения в строительство объектов недвижимости? В какой момент такие объекты принимаются к учету на баланс? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Особенности размещения закупок на строительство недвижимости.

При осуществлении закупок казенные учреждения обязаны руководствоваться Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 44-ФЗ).

В соответствии с пп. 1 п. 9 ст. 22 Федерального закона № 44-ФЗ для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) на строительство объекта капитального строительства применяется проектно-сметный метод. Согласно этому методу НМЦК определяется на основании проектной документации в соответствии с методиками и нормативами (государственными элементными сметными нормами) строительных работ и специальных строительных работ, утвержденными в соответствии с компетенцией федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, или органом исполнительной власти субъекта РФ.

Таким образом, основанием для определения НМЦК на строительство объекта капитального строительства является проектная документация (включающая сметную стоимость работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством РФ.

Если возведение объекта капитального строительства планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, то вне зависимости от обязательности проведения государственной экспертизы проектной документации проводится проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427.

Заказчик при осуществлении закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства устанавливает в документации о закупке требования к участникам закупок о наличии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам по организации строительства. К участникам закупки на проведение строительных работ могут предъявляться дополнительные требования о наличии опыта исполнения (с учетом правопреемства) одного контракта (договора) на выполнение соответствующих строительных работ за последние три года до даты подачи заявки на участие в закупке.

В силу положений ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ заключение и исполнение контрактов, предметом которых является строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется с учетом следующих особенностей:

1) Правительство РФ вправе установить виды и объем работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц к исполнению своих обязательств по контракту (п. 2 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);

2) результатом выполненной работы по контракту, предмет которого – строительство, реконструкция объекта капитального строительства, является построенный и (или) реконструированный объект капитального строительства, в отношении которого получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного и (или) реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 54 ГрК РФ (п. 4 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);

3) контракт, предметом которого являются строительство и (или) реконструкция объектов капитального строительства, должен содержать условие о поэтапной оплате выполненных подрядчиком работ исходя из объема таких работ и цены контракта (п. 5 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ);

4) объем выполненных по контракту строительных работ определяется в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ). При этом оплата выполненных по контракту работ осуществляется в сроки и в размерах, которые установлены графиком оплаты выполненных по контракту работ с учетом графика выполнения строительно-монтажных работ. При этом методика составления указанных графиков утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (п. 6, 7 ст. 110.2 Федерального закона № 44-ФЗ).

Обратите внимание:

Заключение контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 563.

Регистрация объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии со ст. 123.22, 296 ГК РФ за казенными учреждениями имущество закрепляется собственником на праве оперативного управления. Таким образом, недвижимость казенного учреждения подлежит государственной регистрации на общих основаниях.

К сведению:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в соответствии с новым Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Ранее правила регистрации недвижимости были регламентированы Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Стоит отметить, что данный реестр является новым. Он включает сведения из кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые до 2017 года велись отдельно.

ЕГРН ведется в электронном виде (за исключением реестровых дел). Напомним, что кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись на электронных и бумажных носителях.

Согласно ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Для справки:

Свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, как документы, удостоверяющие регистрацию прав на недвижимое имущество, не выдаются уже с 15 июля 2016 года (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

Как и ранее, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу невозможно, если они не поставлены на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества также осуществляется посредством внесения в ЕГРН сведений о об объектах недвижимости (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования (п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

В случае если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, его кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно. Например, при создании (образовании) нового объекта недвижимости (ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Так, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ по общим правилам размер госпошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для организаций 22 тыс. руб.

При этом следует отметить, что на основании пп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности госпошлина не уплачивается. Таким образом, казенному учреждению за регистрацию прав оперативного управления на объекты недвижимости не нужно платить госпошлину (Письмо Минфина РФ от 27.07.2012 № 03-05-05-03/15).

О применении бюджетной классификации по расходам на строительство.

Согласно Указаниям № 65н[1], а также с учетом разъяснений, приведенных в письмах Минфина РФ от 20.07.2016 № 02-05-10/42470, от 18.06.2015 № 02-05-11/35429, расходы казенных учреждений по заключаемым вне рамок государственного оборонного заказа государственным (муниципальным) контрактам на строительство (реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) объектов капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, на монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимися объектами работы, а также на иные расходы из состава затрат, предусмотренных сметными стоимостями строительства, следует отражать по виду расходов 414 «Бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности» в увязке:

со статьей 310 «Увеличение стоимости основных средств»

КОСГУ (в части расходов на оплату контрактов на строительство, в том числе расходов на приобретение мебели, инвентаря и оборудования, стоимость которых включена в сводный сметный расчет строительства, в пределах утвержденных бюджетных ассигнований);

с подстатьей 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ (в части оплаты проектно-изыскательских работ для строительства, реконструкции, технического перевооружения объектов, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства (реконструкции, технического перевооружения) объекта);

со статьей 330 «Увеличение стоимости непроизведенных активов» КОСГУ (в части выкупа изымаемых для государственных (муниципальных) нужд земельных участков под строительство);

с соответствующей статьей, подстатьей КОСГУ (в части иных расходов, предусмотренных сводным сметным расчетом).

Согласно существенным требованиям, которые необходимо соблюдать органам государственной власти (государственным органам), органам местного самоуправления, органам местной администрации, находящимся в их ведении государственным (муниципальным) казенным учреждениям, отнесение расходов на бюджетные инвестиции осуществляется по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью. Таким образом, расходы на строительство (реконструкцию) различных сооружений (зданий) подлежат отражению по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью (Письмо Минфина РФ от 27.12.2016 № 02-05-11/78338). Так, например, расходы:

на строительство учебного корпуса, физкультурно-оздоровительного комплекса, общежития, котельной и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам высшего образования подлежат отражению по подразделу 0706 «Высшее образование» классификации расходов бюджетов;

на строительство учебного корпуса и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам среднего профессионального образования подлежат отражению по подразделу 0704 «Среднее профессиональное образование» классификации расходов бюджетов

на реконструкцию объектов коммунального назначения (котельная, инженерные сети), находящихся в оперативном управлении учреждений образования, здравоохранения, культуры, подлежат отражению по соответствующему подразделу разделов 0700 «Образование», 0900 «Здравоохранение», 0800 «Культура, кинематография», в рамках которого отражаются расходы учреждения на оказание соответствующих услуг (наибольший объем услуг, в случае если учреждение оказывает несколько видов услуг, расходы на которые отражаются по различным разделам и подразделам классификации расходов бюджетов).

Бюджетный учет расходов на строительство.

В целях отражения в бюджетном учете расходов на строительство объектов недвижимости казенным учреждениям следует руководствоваться инструкциями № 157н[2], 162н[3].

С учетом их положений расходы, произведенные в рамках бюджетных инвестиций и предусмотренные сводным сметным расчетом на строительство, формируют фактические вложения в объект капитального строительства. Такие вложения аккумулируются на счете 1 106 11 310 «Вложения в основные средства – недвижимое имущество учреждения» (п. 30, 31 Инструкции № 162н).

Указанные вложения формируют первоначальную стоимость объекта недвижимости. Построенные объекты недвижимости учитываются на соответствующих аналитических счетах счета 0 101 10 000 «Основные средства – недвижимое имущество учреждения» (0 101 11 310, 0 101 12 310, 0 101 13 310) (п. 4, 7 Инструкции № 162н).

В соответствии с п. 36 Инструкции № 157н принятие к учету объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Отражение объектов основных средств до государственной регистрации права оперативного управления на балансовых счетах Инструкцией № 157н не предусмотрено.

В то же время в соответствии с п. 3 и 332 Инструкции № 157н информация в денежном выражении о состоянии имущества, находящегося у учреждения, но не закрепленного за ним на праве оперативного управления, в том числе в период оформления государственной регистрации права оперативного управления, подлежит отражению на забалансовых счетах.

Таким образом, до момента регистрации объекты недвижимости, находящиеся в пользовании учреждения, следует отражать на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции № 157н, письма Минфина РФ от 11.11.2016 № 02-06-10/66367, от 14.10.2015 № 02-07-10/58921, от 17.07.2015 № 02-07-10/41190).

Пример.

Казенное учреждение за счет бюджетных инвестиций вело строительство нежилого здания. В сводный сметный расчет строительства были включены затраты:

на выкуп земельного участка под строительство в сумме 500 000 руб. (статья 330 КОСГУ). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 430 000 руб.;

на проведение проектно-изыскательских работ в сумме 200 000 руб. (подстатья 226 КОСГУ);

на оплату непосредственных строительных работ по договору подряда в сумме 900 000 руб. (статья 310 КОСГУ).

После приемки выполненных работ здание были введено в эксплуатацию. Через месяц получены документы о государственной регистрации права оперативного управления на указанное здание.

В бюджетном учете указанные операции отразятся в соответствии с Инструкцией № 162н и Письмом Минфина РФ от 20.07.2016 № 02-05-10/42470 следующим образом:

Принят к учету земельный участок по кадастровой стоимости на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, приобретенным путем выкупа

Отражено увеличение фактических вложений в объект строительства на сумму превышения фактических затрат на изъятие земельного участка путем выкупа над кадастровой стоимостью земельного участка

(500 000 — 430 000) руб.

Отражены расходы на оплату проектно-изыскательских работ

Начислены расходы на оплату договора строительного подряда

Введено в эксплуатацию построенное здание до момента регистрации прав на него

(70 000 + 200 000 + 900 000) руб.

Принято к учету здание по факту государственной регистрации прав на него

Одновременно отражается выбытие объекта с забалансового учета

Согласно п. 34 Инструкции № 162н признание, при наличии решения уполномоченного органа, произведенных ранее затрат в объекты капитального строительства, которые не были созданы, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства), в том числе по разработке проектно-сметной документации, затратами текущего характера отражается по дебету счета 0 401 20 273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами» и кредиту счетов 0 106 11 410 «Уменьшение вложений в основные средства – недвижимое имущество учреждения», 0 106 31 410 «Уменьшение вложений в основные средства – иное движимое имущество учреждения» (Письмо Минфина РФ от 18.04.2014 № 02-06-10/18171).

При осуществлении закупок на строительство объектов недвижимости и заключении и исполнении контрактов по результатам таких закупок необходимо руководствоваться Федеральным законом № 44-ФЗ. Вновь выстроенные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. С 1 января 2017 года государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по новым правилам – согласно Федеральному закону № 218-ФЗ. Построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до даты регистрации учитываются на забалансовом счете 01. По факту регистрации такие объекты принимаются на баланс на счет 0 101 10 000.

[1] Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утв. Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н.

[2] Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

[3] Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.

По общему правилу при формировании первоначальной стоимости строящихся объектов недвижимости должны учитываться все затраты, включаемые в сводный сметный расчет стоимости строительства (смотрите, в частности, п. 3.1 МДС 81—35.2004). … Таким образом, любые затраты, так или иначе связанные со строительством , но не отвечающие условиям включения в первоначальную стоимость объектов капитального строительства , могут учитываться … — расходы по строительству не оплачиваются за счет субсидии федерального бюджета … При отражении стоимости построенного объекта в составе основных средств в учете учреждения делают запись: Дебет 2 101 12 310 Кредит 2 106 11 310.