Функции недвижимости в строительстве

Рынок недвижимости — это механизм, посредством которого объединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор российской экономики — рынок недвижимости.

Недвижимость является центральным звеном всей системы рыночных отношений. Недвижимость — это не только самый важный продукт, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и капитал в реальном виде, приносящий доход. Инвестирование в них, как правило, вложение для получения прибыли.

Недвижимость является основой национального богатства страны, которая имеет массовый, популярный характер по количеству собственников. Знание экономики недвижимости имеет важное значение для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса и в жизни, в жизни любой семьи и отдельных граждан. Право собственности на недвижимость является основной основой свободы, независимости и достоинства всех людей.

Персона года в рынке недвижимости про девелопмент и строительство | Илья Пискулин

Эта работа раскрывает такое понятие, как рынок недвижимости, его структура, функции и текущее состояние. Он состоит из трех разделов, каждый из которых наиболее полно раскрывает эту тему.

Целью работы является рассмотрение функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

1. определить понятие, сущность и характеристики рынка недвижимости;
2. изучить функции рынка недвижимости;
3. рассмотреть особенности современного рынка недвижимости в России;

В заключение, некоторые выводы сделаны на основе проделанной работы.

Понятие, сущность и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это сфера капиталовложений в недвижимость и система экономических отношений, возникающих из сделок с недвижимостью. Эти отношения возникают между инвесторами при покупке и продаже недвижимости, ипотеке, сдаче в аренду объектов недвижимости.

Одним из основных показателей развития нормальных рыночных отношений в стране является состояние рынка недвижимости, так как это неотъемлемая составляющая любой национальной экономики. Недвижимость — самая важная часть мирового богатства (более 50%). Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как для любой экономической деятельности необходимо иметь (или арендовать) помещение. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первоначальной продажи, сдачей в аренду государственной и муниципальной недвижимости (включая землю), а также сбором налогов с недвижимости налоги на недвижимость и сделки с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений на основе его исследований и анализа. Специалисты, работающие в сфере недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с невозможностью правильной и однозначной формализации экономических отношений на рынке недвижимости. Недостаточное развитие теории анализа рынка недвижимости и передачи технологий, используемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к значительным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

Проект НОВОСТРОЙ — CRM система для застройщиков и агентств недвижимости

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что средний покупатель, как правило, не имеет ни опыта приобретения или инвестирования в недвижимость, ни информации о реальных ценах сделок.

Относительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номинальной стоимости транзакций, одновременность, неоднородность и даже уникальность недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классические непрерывные кривые спроса и предложения. Из-за продолжительности строительства объектов, предложение на рынке недвижимости не может быть сформировано исключительно на основе тенденций спроса, и, следовательно, существует дисбаланс в функциях спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения практически отсутствуют.

Более того, надежное (точное) определение рыночной цены недвижимости принципиально невозможно. Возможны только различные виды приближений, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет намного больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможность адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Функции рынка недвижимости

Чтобы точно определить, какие функции выполняет рынок недвижимости, следует рассмотреть основные функции риска в общем смысле.

Одной из основных функций рынка является установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесия существует избыточный спрос, а при ценах выше равновесия избыточное предложение. В цене сосредоточено большое количество информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, стоимости строительства, экономической и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Регулирующая функция состоит в том , что рынок, автономно функционирующего, по А. Смиту определению «s , с„невидимой рукой“перераспределяет ресурсы между сферами предпринимательства и направляет его участников к цели , которая не была на всех их намерения , для формирования эффективной экономической структуры и удовлетворения общественных интересов. В современном мире недостатки регулирования рынка все больше компенсируются государственным управлением национальной экономики, особенно в том, что касается защиты природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды для бизнеса, решения социальных проблем.

Коммерческая функция состоит в том, чтобы понять стоимость и потребительскую стоимость имущества и получить прибыль от вложенного капитала.

Функция реорганизации выражается в расчистке экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка и банкротстве неэффективных. Механизм рынка указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает только общественно необходимые инвестиции в недвижимость, потому что только они оплачиваются покупателем. Поэтому освобождение рынка от неэффективных владельцев предприятий и другой недвижимости приводит к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ быстрого сбора и распространения обобщенной объективной информации, который позволяет продавцам и покупателям недвижимости свободно, компетентно принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совместного посредника и места встречи для многих независимых и экономически изолированных покупателей и продавцов в результате социального разделения труда, установления связи между ними и предоставления возможности для альтернативного выбора. партнеров. На рынке недвижимости есть профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, предоставляющие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном итоге проявляется в виде экономических стимулов для получения прибыли от продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически определяет и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей для эффективного управления капитальной собственностью.

Функция инвестирования подразумевает, что рынок недвижимости является привлекательным способом поддержания и увеличения стоимости капитала. Это помогает перевести сбережения и накопления населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, который приносит доход владельцу недвижимости. В то же время недвижимость сама по себе служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать владельцами квартир, земли и других капитальных и престижных объектов. Из собственников недвижимости, в целом, формируется средний социальный слой общества.

Функция перераспределения — это повторное перераспределение на рынке предприятий, земли, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном итоге определяет переход этих объектов к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивая их эффективное использование.

Рынок недвижимости имеет много важных функций. Соответственно, он имеет сложную структуру, в которой можно выделить три основных сектора:

• девелопмент (создание) недвижимости;
• оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
• управление недвижимостью и ее эксплуатация (контролирует степень влияния определенных товарных характеристик недвижимости на их доходность).

Типы сделок на всем рынке недвижимости включают в себя:

• рынок сбыта;
• аренда;
• ипотека;
• доверительное управление,

По степени готовности к эксплуатации:

• незавершенное строительство;
• новое строительство;
• строение подлежит реконструкции и др.

Вы также можете классифицировать объекты рынка недвижимости по формам собственности:

• частная недвижимость;
• состояние;
• муниципальная недвижимость.

По отраслям:

1. промышленные объекты;
2. сельскохозяйственные объекты;
3. общественные здания и сооружения.

По функциональному назначению: жилая недвижимость; промышленные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады); Гостиницы, магазины и предприятия общественного питания и др.

По типу недвижимости:

1. земельный рынок;
2. здания и сооружения;
3. помещения;
4. предприятия как имущественные комплексы;
5. кондоминиумы;
6. права собственности;
7. многолетние насаждения.

Из перечисленных рынков недвижимости наиболее важны наиболее развитые рынки земельной, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

Функционирование рынка недвижимости в современной России

В последние годы рынок недвижимости в России усилил свою активность благодаря действиям компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и государственных учреждений, оценщиков, юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции из-за существенных особенностей функционирования, таких как:

1. специфика недвижимости;
2. относительно более высокий уровень риска, характерный для недвижимости;
3. влияние рынка капитала;
4. невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1. экономический рост или ожидания такого роста. Хотя благоприятные краткосрочные условия могут возникнуть на рынке при отсутствии роста, такие обстоятельства встречаются редко;
2. финансовые возможности для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, связано со стадией экономического развития региона (кризис, стагнация, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
3. связь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой конкретного района.

В некоторых районах наблюдается стагнация, поскольку их основные отрасли промышленности переместились в другие части страны или пришли в упадок. Области, которые зависят от одной отрасли, находятся в состоянии стагнации. На рынок недвижимости сильное влияние оказывают факторы, определяющие социально-экономическое развитие страны в целом, а также отдельных регионов, и факторы, определяющие политическую стабильность.

Если мы рассмотрим результаты функционирования рынка жилья в России за последние несколько лет, то можно наблюдать постепенную динамику цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

В период с 2010 по 2013 год средние цены на первичное жилье выросли с 48 444 до 50 208 рублей, а средние цены на вторичное жилье снизились с 59 998 до 56,478 рублей. Эти изменения цен можно увидеть на графике 1, здесь мы видим, что в 2011 году все средние цены на жилье резко упали и начали расти только в начале 2012 года. Такие изменения в уровнях цен на жилье обусловлены ситуацией на рынке недвижимости. Цены на рынке недвижимости зависят от многих факторов, в частности — от ситуации в стране, насыщенности рынка, предпочтений покупателей, стоимости строительства, экономической и социальной политики государства в сфере жилищного строительства.

В 2011 году средние цены на жилье упали из-за кризиса, который отразился на всех российских рынках. Но к 2012 году ситуация на рынке недвижимости стала улучшаться, в результате чего спрос на вторичное жилье, а затем и на первичное жилье постепенно увеличивался. К 2013 году потребительские предпочтения были ориентированы на первичный рынок, что связано с выходом России из кризиса. В то же время по отношению к 2010 году цены на элитные квартиры в 2013 году снизились как на первичном рынке жилья, так и на вторичном.

Умеренный спрос покупателей на элитное жилье означает, что рынок недвижимости не вернулся к прежней стабильности, которая существовала в докризисный период.

Вывод

Итак, рынок недвижимости, как сравнительно новая социально-экономическая реальность, со своими особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научного обсуждения ведущих представителей национальной школы экономики.

Без рынка недвижимости не может быть рынка, в обычном смысле этого слова, поскольку рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие — напрямую зависят от наличия недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием его сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В то же время этот рынок представляет собой перспективную сферу капиталовложений.

Через рыночный механизм и государственное регулирование, с рядом функций, рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;
2. передача прав собственности;
3. установление равновесных цен на недвижимость;
4. эксплуатация (управление) имуществом;
5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
6. покупка и продажа недвижимости;
7. наследование;
8. предоставление;
9. обмен;
10. страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании девелопмента.

Все эти операции в рыночной экономике осуществляются с использованием рыночных механизмов, и поэтому они составляют рынок недвижимости.

Таким образом, следует отметить, что эффективное улучшение экономики недвижимости в современной России является перспективным направлением и должно изучаться с использованием отечественного и зарубежного опыта, совершенствоваться и развиваться.

Присылайте задания в любое время дня и ночи в ➔

Официальный сайт Брильёновой Натальи Валерьевны преподавателя кафедры информатики и электроники Екатеринбургского государственного института.

Все авторские права на размещённые материалы сохранены за правообладателями этих материалов. Любое коммерческое и/или иное использование кроме предварительного ознакомления материалов сайта natalibrilenova.ru запрещено. Публикация и распространение размещённых материалов не преследует за собой коммерческой и/или любой другой выгоды.

Сайт предназначен для облегчения образовательного путешествия студентам очникам и заочникам по вопросам обучения . Наталья Брильёнова не предлагает и не оказывает товары и услуги.

В случае копирования материалов, указание web-ссылки на сайт natalibrilenova.ru обязательно.

Источник: natalibrilenova.ru

Основные экономические характеристики объекта недвижимости

Недвижимость – это вид имущества, которое в законодательном порядке признается недвижимым. К объектам недвижимости относятся земельные участки, а также здания и иные объекты, неразрывно связанные с земельным участком.

Функции недвижимости

Недвижимые вещи, способные обеспечить удовлетворение потребностей человека, обладают полезностью и признаются потребительским благом. Недвижимость может создаваться природой (земля) или же человеком (улучшения земли, строительные сооружения). Иногда в первом случае и всегда во втором благо количественного ограничено, поэтому выступает экономическим благом.

Недвижимость в качестве экономического блага способна удовлетворять многие материальные потребности общества и вызывать чувство у ее собственника, природные ресурсы, исторические здания, произведения архитектуры удовлетворяют нематериальные потребности людей.

Как экономическое благо недвижимость выполняет следующие функции:

• Функцию предмета потребления, т.е. ресурса для индивидуального использования или же для выполнения общегосударственных и социальных функций;
• Функцию реального актива, т.е. ресурса для производства продукции с целью получения прибылей;
• Функцию товара, который произведен с целью обмена на какие-либо предметы потребления или продажи для получения прибыли; функцию товара, приобретаемого с целью спекулятивной перепродажи в будущем с прибылью или используемого как средство обеспечения финансовых обязательств;
• Функцию финансового актива, т.е. капитала в вещественной форме, который приносит прибыль собственнику от сдачи недвижимости в аренду и перепродажи.

Экономические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость как товар обладает некоторыми особенностями:

• Неперемещаемостью в пространстве, что ограничивает возможности осуществления сделки параметрами региональных рынков;
• Уникальностью объектов. Поскольку комбинации большого количества характерных признаков неповторимы, это приводит к уникальности сделок с недвижимостью;
• Долговечностью, что обеспечивается присутствие объекта на рынке в качестве составного элемента предложения длительное время и при любых конъюнктурных колебаниях;
• Ограниченностью, что становится причиной низкой эластичности предложения недвижимости;
• Низкой ликвидностью, что является причиной существенного увеличения времени экспозиции в процессе продажи недвижимости по рыночной цене;
• Сложностью структуры объекта, в связи с чем участники сделок с недвижимостью как правило несут высокие транзакционные издержки при их подготовке и реализации.

Готовые работы на аналогичную тему

Как финансовый актив недвижимость также имеет несколько особенностей:

• Неоднородность актива, что связано с неоднородностью экономических черт объектов и существенно усложняет управление портфелем недвижимости;
• Низкая зависимость доходности объектов недвижимости от других активов. Это позволяет рассматривать объекты недвижимости в качестве альтернативы при определении направлений инвестирования;
• Относительная стабильность получения доходов от использования объекта, что обеспечивается долгосрочностью арендных договоров и соответствием изменений доходов инфляции. Это позволяет облегчить экономические прогнозы и управление рыночными рисками;
• Неисчерпаемость земельных ресурсов, долговечность строений обеспечивают высокие гарантии сохранности вкладываемых средств по сравнению с другими финансовыми активами;
• Необходимость высоких стартовых инвестиций позволяет существенно уменьшить количество потенциальных пользователей объектами недвижимости;
• Низкая ликвидность, а также высокий уровень транзакционных издержек по сравнению с ценными бумагами снижают привлекательность объектов недвижимости при осуществлении спекулятивных операций.

Перечислим признаки недвижимости, которая является объектом инвестирования:

• Недвижимость неподвижна, поэтому ее нельзя переместить без ущерба объекту;
• Недвижимость имеет прочную физическую и юридическую связь с землей;
• Каждый объект недвижимости по физическим характеристикам и с позиции инвестиционной привлекательности неповторим;
• Недвижимость нельзя похитить;
• Высокая стоимость недвижимость;
• Ограниченность доступа к полным и достоверным данным о сделках с недвижимостью;
• Долговечность недвижимости как объекта инвестирования;
• Постепенно происходит потеря потребительских свойств;
• Недвижимость способна удовлетворять человеческие потребности в жилье и другой площади, что определяется полезностью объекта недвижимости;
• Постепенно возрастает стоимость недвижимости на рынке;
• Недвижимости присущи риски физического повреждения на фоне влияния природных или же техногенных факторов, риски накопления внешнего и функционального износа, финансовые риски, связанные с условиями арендных платежей;
• Для получения дохода необходимо управлять недвижимостью, как портфелем инвестиций;
• Для проведения сделок с недвижимостью требуются высокие издержки;
• При совершении некоторых видов сделок с недвижимостью необходимо соблюдать установленные государством процедуры.

Виды недвижимости и управление ею

Задача экономики страны состоит в обеспечении оптимального использования недвижимости на каждом этапе развития. Основными экономическими параметрами рынка недвижимости являются стоимость, доходы, издержки, налоги, уровень арендной платы.

Недвижимость может быть:

• Государственной, к которой относятся отрасли с инфраструктурой, земельные территории, водные и лесные объекты, оборонные системы;
• Региональной, к которой относится недвижимость, находящаяся в пределах одного региона и управляемая им;
• Муниципальной. К данному виду недвижимости относятся промышленные предприятия, социальные объекты, жилые здания, инфраструктура в границах муниципальных образований;
• Частная недвижимость – это частные владения, дома, постройки на земельных территориях, квартиры, офисы, предприятия и т.д.

Со временем все недвижимые активы изменяются. На их стоимость оказывают влияние как внутренние факторы, так и внешние. К примеру, изменение климата становится причиной изменений требований к конструкции здания и его инженерных систем. Изменение демографической ситуации сказывается на изменении потребностей в жилых помещениях, объектов культуры и т.д.

Управление недвижимостью представляет собой деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на получение прибыли от реализации полномочий пользования, владения, распоряжения объектами недвижимости.

Цель управления объектами недвижимости заключается в достижении максимальной отдачи от них.

Направления, которые решаются в процессе управления объектами недвижимости:

Источник: spravochnick.ru

Основные экономические характеристики объекта недвижимости — функции, виды и управление

Для обеспечения эффективного использования ресурсов и максимального удовлетворения потребностей потребителей особенность современной жизни требует от субъектов экономических отношений глубокого анализа процессов, происходящих на рынке.

Целью любого исследования рынка является оценка существующей рыночной ситуации и разработка мер по ее благоприятному развитию. Теоретическая часть представляет собой информационную базу, позволяющую охарактеризовать рыночную конъюнктуру за определенный период времени. Практическая часть основана на данных, полученных в результате исследований рынка недвижимости, уровень развития которого характеризует степень совершенства национальной экономики.

Именно рынок недвижимости играет решающую роль в формировании и консолидации социального класса российского общества.

Обобщенная модель экономического анализа объекта недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает в себя его идентификацию и интерпретацию, основанную на полезности объекта недвижимости, его доступности на рынке и предпочтениях сторон сделки и покупательной способности.

Анализ рынка для целей оценки состоит в сопоставлении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с исследуемым объектом. В результате необходимо сделать заявление о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут быть использованы для определения оптимального варианта использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий для существующих и проектируемых объектов недвижимости, проектирования, а также для прогнозирования доли рынка, которую объект недвижимости может захватить.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости в настоящем и будущем. Рыночная стоимость недвижимости основывается на конкурентном потенциале рынка. Изучение характеристик оцениваемого объекта позволяет выявить конкурирующие объекты, а также сравнительные преимущества и недостатки оцениваемого объекта. Понимание влияния экономических условий на рыночные условия дает оценщику важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости трех подходов к оценке имущества.

Сравнительный подход требует выявления конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемой недвижимостью, а также объективной корректировки цены продажи аналогичных объектов в соответствии с изменяющимися рыночными условиями. развитие экономической недвижимости собственника.

Недвижимость — это вид недвижимости, который юридически признан недвижимым. Объекты недвижимости включают в себя как землю, так и здания и другие объекты, которые неотделимы от земельного участка.

Функции недвижимости

Недвижимые вещи, способные удовлетворить человеческие потребности, имеют полезность и признаются потребительскими товарами. Недвижимость может быть создана природой (земля) или человеком (земельные объекты, сооружения). Иногда в первом случае, и всегда во втором, добро ограничено количественно, так что оно действует как экономическое благо.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворить многие осязаемые потребности общества и пробудить чувства ее владельца, природные ресурсы, исторические здания, произведения архитектуры удовлетворяют нематериальные потребности людей.

Как экономическое благо, недвижимость выполняет следующие функции:

• Функция потребительского объекта, т.е. ресурса для индивидуального пользования или для выполнения национальных и социальных функций;
• Функция реального актива, т.е. ресурса для производства продукции с целью получения прибыли;
• Функция товара, произведенного в целях обмена на другой товар или проданного с прибылью; функция товара, приобретенного для спекулятивной перепродажи с прибылью в будущем или используемого в качестве средства обеспечения финансовых обязательств;
• Функция финансового актива, т.е. капитала в материальной форме, который генерирует прибыль для владельца через аренду и перепродажу.

Виды недвижимости и управление ею

Целью экономики страны является обеспечение оптимального использования недвижимости на каждом этапе развития. Основными экономическими параметрами рынка недвижимости являются стоимость, доходы, расходы, налоги, уровень арендной платы.

Недвижимость может быть:

• Государство, которое включает в себя отрасли, имеющие инфраструктуру, земельные участки, водные и лесные объекты и оборонные системы;
• Региональный, который относится к недвижимости, находящейся в пределах одного региона и управляемой им;
• Урбан. Этот вид недвижимости включает в себя промышленные объекты, социальные объекты, жилые здания, инфраструктуру в границах муниципальных образований;
• Частная недвижимость включает в себя частную землю, дома, здания на земле, квартиры, офисы, магазины и т.д.

Все цены на недвижимость меняются со временем. На их стоимость влияют как внутренние, так и внешние факторы. Изменение климата, например, приводит к изменению строительных и системных технологических требований здания. Изменение демографических показателей влияет на изменение потребностей в жилье, культурных объектах и т.д.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой страх и риск и направленная на получение прибыли от осуществления полномочий по использованию, владению, распоряжению объектами недвижимого имущества.

Целью управления объектами недвижимости является достижение максимальной отдачи.

Направления, адресованные в процессе управления объектами недвижимости:

• Бухгалтерский учет и отчетность;
• Маркетинговые задачи (изучение рыночной среды и спроса, позиционирование недвижимости на рынке, реклама);
• Управление денежными потоками, связанными с имуществом;
• Технический менеджмент, т.е. управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом здания;
• Обеспечение объекта недвижимости и его пользователей необходимыми ресурсами, связанными с его использованием;
• Управление заполняемостью объектов недвижимости, т.е. привлечение новых пользователей, заключение долгосрочных договоров аренды, обеспечение оптимальной заполняемости помещений и т.д.

Экономические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость как товар имеет определенные характеристики:

• Неподвижность в пространстве, что ограничивает возможность проведения сделок параметрами региональных рынков;
• Уникальность предметов. Поскольку комбинации различных характерных признаков не повторяются, это приводит к уникальности сделок с недвижимостью;
• Долговечность, которая обеспечивает наличие недвижимости на рынке в составе предложения в течение длительного периода времени и при всех рыночных колебаниях;
• Отсутствие ликвидности, что приводит к низкой эластичности предложения недвижимости;
• Низкая ликвидность, приводящая к значительному увеличению времени экспозиции в процессе продажи по рыночной цене;
• Сложность структуры собственности, которая приводит к высоким транзакционным издержкам, обычно возникающим у сторон сделки с недвижимостью в процессе подготовки и реализации.

Как финансовый актив, недвижимость также имеет несколько характеристик:

• Неоднородность актива, которая обусловлена неоднородностью экономических характеристик недвижимости и значительно затрудняет управление портфелем недвижимости;
• Низкая зависимость доходности объектов недвижимости от других активов. Это позволяет рассматривать объекты недвижимости как альтернативу при определении направлений инвестиций;
• Относительная стабильность получения доходов от использования имущества, которая обеспечивается долгосрочной арендой и соответствие изменения доходов инфляции. Это облегчает экономическое прогнозирование и управление рыночными рисками;
• Неисчерпаемость земельных ресурсов, долговечность зданий обеспечивают высокие гарантии сохранности вложенных средств по сравнению с другими финансовыми инвестициями;
• Необходимость высоких начальных инвестиций существенно снижает количество потенциальных пользователей объектов недвижимости;
• Низкая ликвидность, а также высокие транзакционные издержки по сравнению с ценными бумагами снижают привлекательность объектов недвижимости для спекулятивных операций.

Перечислим характеристики недвижимости, которая является объектом инвестирования:

• Недвижимость является недвижимой, поэтому ее нельзя перемещать, не повредив имущество;
• Недвижимость имеет прочную физическую и юридическую связь с землей;
• Каждый объект недвижимости уникален по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
• Имущество не может быть украдено;
• Высокая стоимость недвижимости;
• Ограниченный доступ к полным и достоверным данным о сделках с недвижимостью;
• Долговечность недвижимости как инвестиционного актива;
• Постепенная потеря коммунальных свойств;
• Недвижимость способна удовлетворить потребности человека в жилье и другом пространстве, что определяется удобством ее использования;
• Постепенно увеличивает стоимость недвижимости на рынке;
• Недвижимость подвержена риску физического повреждения от естественных или техногенных факторов, риску накопления внешнего и функционального ухудшения, а также финансовым рискам, связанным с условиями лизинговых платежей;
• Недвижимость должна управляться как портфель для получения дохода;
• Для совершения сделок с недвижимостью требуются высокие затраты;
• Некоторые виды сделок с недвижимостью требуют соблюдения установленных государством процедур.

При копировании любых материалов с сайта evkova.org обязательна активная ссылка на сайт www.evkova.org

Сайт создан коллективом преподавателей на некоммерческой основе для дополнительного образования молодежи

Сайт пишется, поддерживается и управляется коллективом преподавателей

Telegram и логотип telegram являются товарными знаками корпорации Telegram FZ-LLC.

Cайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, которая определяется положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ. Анна Евкова не оказывает никаких услуг.

Источник: www.evkova.org

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

• Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
• Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

• Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
• Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
• Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

• Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
• Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов. — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
• Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

• Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
• Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
• Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
• В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

• Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
• Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
• Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
• Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
• Знать налоговое и гражданское законодательство.
• Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
• Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
• Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: uprav.ru