В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.
О предмете регулирования ФЗ
Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья «скидывает долю» на постройку дома.
Долевое строительство — это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.
214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы
О застройщике и жилище
В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это «застройщик». Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.
Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.
Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.
О праве на привлечение финансов
Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций.
Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.
Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:
- установочный капитал должен быть полностью оплачен;
- застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
- должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
- застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.
Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.
Договор на участие в строительстве
Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.
Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона — своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?
- Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
- Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
- Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.
О сроках и гарантиях
Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам.
В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.
Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.
О требованиях по договору
За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.
В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.
Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.
О проектной декларации
Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные.
В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.
Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.
Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.
О государственном регулировании
Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:
- право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
- формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
- разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.
Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.
Источник: fb.ru
Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков
Изменение регулирования строительного рынка происходило в 2 этапа. Поправки в закон об участии в долевом строительстве были внесены летом 2018 года (№175-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. » от 01.07.2018). В конце 2018 года они были дополнены дополнительными корректировками (№478-ФЗ «О внесении изменений. » от 25.12.2018).
Основные изменения законодательства на 2019 год
Итогом всех преобразований стало радикальное реформирование процесса строительства новостроек. По сути, само понятие дольщиков упраздняется.
Ограничения по опыту участия в строительстве
С 2019 года изменяются характеристики компании, которая может получить разрешение на строительство многоквартирного дома (п. 1 ст. 2 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018). Основные требования, которым необходимо соответствовать:
- опыт участия в строительстве не менее 3 лет;
- построенные ранее дома должны обладать площадью не менее 5 тыс. кв. м (по отдельности или в совокупности);
- в наименовании фигурирует понятие «специализированный застройщик».
Использование денежных средств застройщиком
С 1 сентября 2018 года застройщики обязаны иметь специальные счета, через которые будут осуществляться все денежные операции, связанные со строительством (п. 2.3 ст. 3 №214-ФЗ). Цель таких счетов — отследить, что средства, привлечённые на застройку, действительно расходуются по назначению.
Операции, которые застройщик имеет право осуществлять с расчётного счёта:
Банк имеет право ограничить финансовые операции строительной компании в следующих случаях:
- при попытке снять или зачислить денежные средства в наличной форме (не распространяется на оплату труда при условии уплаты соответствующих налогов и
страховых взносов) (пп. 6 п. 3 ст. 18.2 Закона); - если сумма перечисляемого аванса по договорам превышает 30% от проектной стоимости строительства (п. 4 ст. 18 Закона).
Привлечение денежных средств участников долевого строительства
Изменился принцип привлечения застройщиком средств на строительство:
- На каждый объект предусматривается строго один счёт. На каждый объект требуется получить отдельное разрешение. Под конкретную застройку открывается счёт в банке. Использовать его для одновременного финансирования разных проектов запрещено (п. 1.1 ст. 3 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018).
- Привлекать средства дольщиков можно при условии, что личные вложения застройщика в строительство составляют не менее 10% от стоимости возведения здания (пп. 1.1 п.2 ст. 3 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018).
- Финансирование строительства дольщиками производится через счета эскроу:
- дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком;
- в нём отдельным пунктом прописывается условие об открытии эскроу-счета;
- договор регистрируется в Росреестре;
- после этого на счёт в банке вносится сумма, указанная в сделке о долевом участии (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). В случае оформления ипотеки указанная сумма переводится на счёт банком-кредитором.
При этом у застройщика отсутствует доступ к счёту дольщика.
Деньги лежат на счете до окончания строительства, которое организуется на средства застройщика — собственные или заёмные (ч. 2 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ). Получить денежные средства строительная компания может только после официального ввода дома в эксплуатацию, а также первой успешной регистрации права собственности дольщиком.
Если строительство осуществляется за счёт целевого кредита, то эскроу-счета должны быть открыты исключительно в том банке, который выдал займ (п. 1.1 ст. 15.4 №214-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.2018 №478-ФЗ).
Расширение возможностей для финансирования строительства
Новыми правилами введено понятие проектного финансирования строительства. Теперь застройщики обязаны привлекать для работы над возведением объекта уполномоченные банки. Они становятся полноценными участниками процесса наряду с покупателями квартир и застройщиком.
Для сотрудничества со строительной компанией банк должен получить специальную аккредитацию государства. Именно у банка-партнёра можно оформить целевой кредит на возведение объекта.
Счета эскроу также будут открыты именно в этой финансовой организации.
Страхование строительства за счёт средств застройщика
Для тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия до перехода компании на новый принцип работы, есть возможность воспользоваться особым компенсационным фондом (Постановление от 7 октября 2017 года №1234). Строительная фирма обязана отчислять в него по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ.
Именно на эти средства планируется выплачивать компенсации дольщикам и достраивать жильё. Компенсационные накопления работают для всех, кто заключил ДДУ после 1 ноября 2017 года. При этом после 1 июня 2019 года все застройщики в любом случае обязаны перевести расчёты на эскроу-счета. Далее страхование будет вестись через них.
С 2019 года в случае банкротства застройщика управлять процессом достройки объекта будет компенсационный фонд. На него ложатся задачи по решению вопросов о дальнейшем финансировании строительства (будут ли привлекаться бюджетные средства), о вопросах обустройства инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной).
Источник: zakonguru.com
Защита дольщиков усилена – все о 218-ФЗ
Госдума приняла Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства». Этот документ существенно изменил суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Суть: рост требований к строительным компаниям, возводящим многоэтажки, и организация компенсационного фонда для поддержки покупателей недвижимости у обанкротившихся застройщиков.
Нововведения в 218-ФЗ распространяются на работу застройщиков, получающих разрешительную документацию на возведение жилых домов с 1.07.2018. Поэтому на новый закон не вправе ссылаться покупатели недвижимости, заключившие ДДУ с компанией, которая приступила к возведению дома до лета 2018. Эти участники долевого строительства в случае разорения застройщика должны рассчитывать на помощь в решении проблемы от местных органов власти.
Если вы планируете приобрести квартиру, но хотите избежать покупки жилья в долгострое, посмотрите варианты в уже сданных жилых комплексах при помощи нашей поисковой системы.
Одно разрешение – строительство одного комплекса
Согласно 218-ФЗ строительная компания должна использовать деньги от дольщиков в рамках одного разрешения на возведение жилого комплекса. Это осложняет возведение элитной недвижимости в исторических районах Санкт-Петербурга, потому что такие проекты должны иметь два разрешения – от КГИОП и Госстройнадзора. Это идет вразрез с требованиями нового закона. Поэтому одновременное строительство домов и ведение работ по сохранению объектов культурного наследия (ОКН) Северной столицы затруднены. Застройщикам придется заниматься сохранением ОКН уже после сдачи жилья покупателям.
Зачем нужен Фонд защиты прав дольщиков
В 218-ФЗ оговорено создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Эта публично-правовая компания преобразована из некоммерческой организации с аналогичным названием. Управляет Фондом «ДОМ.РФ», контроль осуществляется Счетной палатой.
Работа Фонда похожа на деятельность Агентства страхования вкладов, куда банковские организации регулярно делают взносы для компенсации вложений вкладчиков. По 218-ФЗ все застройщики переводят в Фонд сумму, равную 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. Так формируется компенсационный фонд для возврата денег участникам долевого строительства на случай банкротства застройщика.
Если ДДУ с первым покупателем жилья заключен до старта работы Фонда, то действует 214-ФЗ без поправок, указанных в новом законе. Обеспечение обязательств строительной компании по передаче жилья покупателю осуществляется или поручительством банковской организации, или страхованием гражданской ответственности.
Основная часть денег дольщиков теперь идет на строительство
Застройщик может выделять не больше 10% проектной стоимости объекта на расходы, связанные с:
арендой помещений для работников и правления;
платежами за коммунальные услуги в арендованных под свои нужды зданиях.
Сумма авансов для создания проектной документации, строительства жилого комплекса, инженерных сетей и объектов инфраструктуры должна составлять до 30% от общей проектной стоимости.
Застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег
Новый закон повысил сумму собственных средств строительных компаний, вкладываемых ими в проект по возведению жилых комплексов. Теперь она равна 10% от общей стоимости строящегося объекта. Также при получении разрешительной документации на привлечение денег дольщиков застройщик на счете в уполномоченном банке обеспечивает остаток средств в размере 10% от стоимости объекта. Если у строительной компании не хватает денег, она вправе заключить договор поручительства с юридическими лицами. Они выполнят обязанности перед дольщиками, если застройщик не достроит объект.
Что о новом законе думают представители АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и холдинга RBI
Директор юридического департамента АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Виктория Цытрина отметила, что после внимательного анализа требований 218-ФЗ, компания направила в Совет Федерации предложения о снятии ряда ограничений, потому что одновременное принятие всех положений затруднит ведение строительства жилых комплексов.
Директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов считает, что закон №218-ФЗ содержит дополнительные инструменты для ограничения и контроля работы строительных компаний.
Мнения сотрудников компаний «Строительный трест» и «ЮИТ»
По словам заместителя гендиректора компании «Строительный трест» Ирины Топталовой, даже крупнейшие застройщики не соответствуют требованиям, прописанным в 218-ФЗ. Поэтому компаниям стоит при участии своих юристов написать поправки к 214-ФЗ, в соответствии с которыми организации смогут работать.
Вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ» Михаил Макаров считает, что документ 218-ФЗ изменится из-за наличия в нем противоречий. И через какое-то время по новому закону можно будет работать.
Коротко о главном
В законе 218-ФЗ прописано создание Фонда по защите прав дольщиков, куда все строительные компании обязаны вносить по 1,2% от стоимости каждого оформленного ДДУ. Также застройщиков обязали вкладывать в объекты не меньше 10% собственного капитала. А траты на рекламную кампанию возводимых жилых комплексов и другие статьи сопутствующих расходов не должны быть больше 10% от общей суммы, внесенной дольщиками. Представители ряда крупных строительных компаний Санкт-Петербурга высказали опасения относительно сложностей ведения бизнеса в связи с новым законом.
Появилась уголовная ответственность за обман дольщиков
В апреле 2016 года Госдума приняла закон об уголовной ответственности за обман дольщиков. В соответствии с новой статьей Уголовного Кодекса 200.3 он предусматривает ограничение или лишение свободы нечестных застройщиков.
ДДУ — основные условия и правила оформления
Покупка квартиры на этапе ее возведения — верный способ сэкономить на ее стоимости. В этом случае будущий собственник и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Его основные положения регулируются Федеральным законом № 214.
ДДУ против ЖСК – что лучше?
Дольщики против пайщиков — кто покупает квартиры с большей выгодой? Сравниваем плюсы и минусы ДДУ и ЖСК.
Застройщик затягивает сдачу жилья: как действовать дольщику
Как вынудить застройщика компенсировать ваши траты на аренду жилья из-за просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. Полезная информация и советы: как вести себя с девелопером, какие бумаги готовить для судебного заседания, каковы перспективы тяжбы.
Компенсация найма квартиры от застройщика
Если застройщик затянул со сроками сдачи дома и вы вынуждены снимать квартиру вместо проживания в собственной, вы можете заставить заплатить виновника за аренду жилья. Как это сделать, вы узнаете из этой статьи.
Рынок недвижимости перешел на эскроу: что изменилось для дольщиков и застройщиков?
С 1 июля 2019 года продавать квартиры в новостройках можно только через эскроу-счета. Почему ни покупатели, ни застройщики не заметили разницы?
Источник: mirndv.ru
Закон о долевом участии в строительстве простыми словами
Иметь собственное жилье — это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.
Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве.
Задача нашей статьи – рассказать вам основные моменты, которые нужно знать про закон 214-ФЗ. У нас вы также можете скачать полный текст закона в его актуальной редакции (под текстом материала, в конце страницы).
Зачем и кому это нужно
Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.
Пример 1
С рождением близнецов ютиться в одной комнате семье Бенедиктовых стало сложновато. Поэтому было решено продать малосемейку, добавить деньги, отложенные на машину, и купить новую трешку в строящемся доме. 214 закон о долевом строительстве супруги не читали, но по договору с фирмой-застройщиком дом должны были сдать через полгода.
На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 — так значилось в его договоре, — то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками.
Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.
Пример 2
Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.
Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве — 2018 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.
Что нужно знать дольщикам
Текст закона достаточно сложный и рассчитан больше на профессионалов, но некоторые моменты стоит запомнить каждому человеку, который решит принять участие в долевом строительстве:
- 214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
- предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию;
- сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок.
На что еще обратить внимание
Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых договоров долевого участия. Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.
О надежности застройщика и качестве его работы можно судить и по судебным искам, которые к нему предъявляются. Споры с участием организаций рассматривают арбитражные суды: такие дела можно найти на их официальном сайте. Об исках, предъявленных к застройщику гражданами, и вынесенных по ним решениях можно узнать на портале ГАС «Правосудие».
Об авторе статьи
Лидия Иванова Я главный редактор сайта Сашки Букашки.
Опыт работы с правовой информацией — более 15 лет.
Источник: how2get.ru