Публично-правовая компания “Фонд развития территорий” (до 01.01.2022 – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства) создана Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, вnbspчисле членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машиномест, нежилых помещений.
Источник: xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai
Какие гарантии дает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»?
Правоотношения застройщика и покупателей помещений в строящемся доме регламентированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее-ФЗ № 214). В указанный нормативный акт неоднократно вносились поправки и дополнения, действующая редакция закона содержит гарантии соблюдения законных прав сторон договора долевого участия (далее-ДДУ). Важно отметить: ФЗ № 124 распространяется только на правоотношения по поводу долевого строительства. Для того чтобы гражданин мог воспользоваться предусмотренными законом гарантиями, он должен заключить с застройщиком ДДУ.
Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика
Как ФЗ № 214 защищает права участников долевого строительства?
Закон был принят в целях защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. До 2005 года в РФ проблема обманутых дольщиков достигла колоссальных размеров. Недобросовестные застройщики использовали множество схем для обмана покупателей жилья, в том числе двойные продажи квартир. Со вступлением в законную силу в начале 2005 года ФЗ № 214 применение многих мошеннических схем стало невозможным, поскольку закон четко урегулировал обязанности и ответственность сторон ДДУ.
В настоящее время права участника долевого строительства защищены следующими гарантиями:
1. Исключена возможность сбора с граждан денежных средств на возведение несуществующих объектов
Статья 3 ФЗ № 214 разрешает строительной компании заключать договоры с участниками долевого строительства и получать от них деньги только при обязательном соблюдении ряда условий:
- получение официального разрешения на строительство;
- разработка и утверждение проектной документации, ее размещение в свободном доступе;
- государственная регистрация права собственности на землю, на которой будет возведен жилой дом;
- отсутствие кредитов и займов, взятых застройщиком на нужды, не связанные со строительством и привлечением средств покупателей жилья;
- иные указанные в законе обязательства.
2. Исключена возможность продать квартиру дважды
До принятия ФЗ № 214 широкое распространение имела практика «двойных продаж», проблема возникала в случаях отсутствия госрегистрации договора. ФЗ № 214 ввел обязанность по регистрации заключенного в письменной форме ДДУ. Без регистрации договор считается незаключенным.
ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3. Создан фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства
Правовой статус Фонда определен в ст. 23.2 ФЗ № 214. Организация создана в целях защиты прав дольщиков по новым жилым объектам и для предотвращения появления новой волны обманутых дольщиков в России. Основными задачами фонда являются:
- принятие повышенных мер защиты прав и интересов граждан, приобретающих жилье в строящихся домах;
- создание компенсационного фонда, средства которого формируются за счет застройщиков;
- оплата мероприятий по завершению строительства объектов недвижимости, выплата гражданам возмещений из средств компенсационного фонда.
Фонд защищает объекты, первые ДДУ по которым официально зарегистрированы после 20.10.2017 года.
4. Защищены права покупателей жилья в случае признания застройщика финансово несостоятельным
При непреднамеренном или преднамеренном банкротстве строительная компания не сможет оставить участников долевого строительства ни с чем. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ у покупателя жилья с момента регистрации ДДУ находятся в залоге:
- принадлежащая застройщику земля под строительство;
- строение, возводимое на этой земле.
Стоит отметить, что законодательная база о долевом строительстве постоянно совершенствуется, права участников долевого строительства на сегодняшний день защищены лучше, чем несколько лет назад. Кроме перечисленных гарантий ФЗ № 214 дает право покупателю жилья требовать от застройщика, нарушившего принятые обязательства, выплату неустойки.
Источник: ask-aurora.ru
Гарантии прав участников долевого строительства
Защита прав участников долевого строительства: как не стать обманутым дольщиком
1. Как купить квартиру в новостройке
2. Заключение, регистрация и изменение ДДУ
3. Если заключён не ДДУ, а другой договор
4. Самовольная постройка
5. Уступка требования
6. Недостатки новой квартиры (площадь, качество и др.)
7. Способы восстановления прав пострадавших дольщиков
8. Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов
9. Расторжение договора долевого участия
10. Признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД
11. Какую компенсацию платит застройщик
12. Что делать при банкротстве застройщика
13. Государственная система защиты прав дольщиков
14. Куда обжаловать незаконные действия застройщика
15. Оплата юридических услуг
1. Как купить квартиру в новостройке
Когда возникает право собственности на новую квартиру
Право собственности на жилое помещение впервые возникает после приобретения квартиры во вновь построенном доме первым собственником.
Право собственности на квартиру наступает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее – ЕГРН).
Исключения составляют наследование и кооперативное жильё.
Право собственности на квартиру в порядке наследования появляется у наследника со дня смерти наследодателя (момента открытия наследства, часть 4 ст. 1152 ГК РФ).
Право собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе возникает после полного внесения пая (со дня выдачи соответствующей справки правлением ЖСК, часть 4 ст. 218 ГК РФ).
Как приобрести квартиру в новостройке
Вы можете приобрести квартиру у другого собственника (вторичный рынок) либо поучаствовать в строительстве нового жилья (первичный рынок).
На первичном рынке квартиру можно приобрести только по договору участия в долевом строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив (часть 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
С 1 июля 2018 г. прекращена возможность участия в долевом строительстве путем приобретения жилищных сертификатов и участия в деятельности жилищно-накопительных кооперативов
Особенности приобретения кооперативного жилья
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
ЖСК является застройщиком и строит дом на основании выданного ему разрешения на строительство.
После принятия дома в эксплуатацию гражданину или организации, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания членов ЖСК предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса.
Стоимость квартиры в доме ЖСК в целом ниже других новостроек за счет самостоятельного строительства и отсутствия посредников.
2. Заключение, регистрация и изменение ДДУ
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – соответственно ДДУ и МКД) позволяет приобрести жильё на этапе строительства дома, что дешевле. Поскольку цена квартиры зафиксирована в договоре, можно не переживать об изменении рыночных цен. Вместе с этим, заключение ДДУ таит множество рисков, т.к. приобретается право на ещё не построенное жильё неосязаемого качества. Власти последовательно предпринимают всё более надёжные меры по снижению рисков и обеспечению гарантий прав участников долевого строительства.
Права дольщиков, заключивших ДДУ, в отличие от других видов договоров, гарантированы 214-м федеральным законом, который предусматривает повышенные требования к платежеспособности и квалификации застройщиков, прозрачности сделки, качеству и гарантийным срокам сдаваемого жилья, сроку его получения дольщиками. Закон устаналивает существенную ответственность застройщиков за невыполнение обязательств. При несостоятельности застройщика государство принимает на себя часть его обязательств, выплачивая дольщикам компенсацию, выделяя субсидии на достройку либо подыскивая другого застройщика.
ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что исключенает возможность двойных продаж недобросовестным застройщиком. Все изменения ДДУ оформляются отдельными соглашениями, которые также подлежат государственной регистрации в ЕГРН.
С момента регистрации ДДУ дольщики обладают правом залога на придомовой земельный участок и МКД, что предоставляет им дополнительные гарантии соблюдения прав в случае мошенничества или банкротства застройщика. Дольщики, заключающие другие виды договоров, не имеют полного объёма государственных гарантий.
Закон предусматривает следующие существенные условия ДДУ:
— подробное описание материалов дома и будущей квартиры и всего имущества (этажность, площадь и класс сейсмостойкости дома, этаж, расположение и план квартиры, сантехника, батареи, дверные и оконные блоки, счётчики, вид отделочных работ с точным описанием применяемых материалов, элементов электромонтажа, освещения, кондиционеров и др.),
— срок получения квартиры дольщиком,
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты (подписанный сторонами график внесения платежей),
— гарантийный срок на квартиру не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование не менее 3 лет со дня передачи,
— форму оплаты жилья: по эскроу-счетам либо отчислениям застройщика в специальный компенсационный фонд (используется при строительстве блокированных домов).
При отсутствии в ДДУ этих условий он считается незаключенным.
Следует учесть, что являются ничтожными любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за свои недостатки либо ограничивающие её.
Из договоров о приобретении непостроенного жилья ДДУ является самым защищенным. Так, даже оплата по договору долевого участия в строительстве новостройки вносится только после его государственной регистрации. А проверить, зарегистрирован ли договор, можно через онлайн-сервис на сайте Росреестра либо получив в МФЦ выписку из ЕГРН.
3. Если заключён не ДДУ, а другой договор
Нередко застройщики навязывают заключение предварительного договора, договора займа, инвестирования, ЖСК, ЖНК и др.
По общему правилу, 214-й федеральный закон защищает интересы лишь дольщиков, заключивших ДДУ или договор строительства жилья в ЖСК. Он не распространяется на не основанные на ДДУ отношения ИП и юридических лиц, связанные с инвестиционной предпринимательской деятельностью и на реновацию.
Чтобы не ввязываться в многолетние судебные тяжбы и не остаться без последних, но всё-таки денег, лучше не заключать такой договор или перед заключением обязательно посоветоваться с опытным юристом.
В случае приобретения жилья не для предпринимательства и наличии в договоре существенных условий ДДУ, в судебном порядке его можно признать ДДУ и подвести под закон о защите прав потребителей с гарантиями прав дольщиков (кроме договора ЖСК).
При отсутствии вышеназванных условий такие договоры регулируются другим законодательством. По каждому их этих видов договоров разные способы защиты в зависимости от наличия существенных условий и действительного волеизъявления участников сделки.
Если стороны заключили сделку, не отвечающую требованиям 214-го федерального закона, но в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, к этой сделке применяются положения 214-го федерального закона, в т.ч. предусмотренные им меры ответственности. Это официальная позиция Верховного Суда РФ.
4. Самовольная постройка
В наиболее плачевной ситуации оказываются дольщики, заключившие договор с застройщиком, не имеющим прав на земельный участок либо если вид его разрешенного использования не предусматривает строительства МКД.
Закон признаёт такой дом самовольной постройкой, которую застройщик обязан снести или узаконить, если градостроительные параметры допускают такую возможность.
Будет самовольной и постройка при нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствии у застройщика необходимых согласований и разрешений, когда он не обращался за их получением.
Если вид использования этого земельного участка позволяет такое строительство, его можно узаконить при соответствии установленным требованиям и ненарушении прав других лиц. Таких исключительных случаев становится всё меньше, т.к. будучи основан на коррупции, самострой сильно дискредитирует органы власти.
При приобретении прав на непостроенное жильё путем заключения не договора долевого участия, а другого договора, возможности защиты прав дольщиков в каждом случае сугубо индивидуальны. На них влияет множество факторов и даже положительное заключение строительно-технической экспертизы не гарантирует возможность легализации незаконного самостроя.
5. Уступка требования
Дольщик может передать право на получение квартиры другому лицу, т.е. продать или подарить своё право требования. Сделка по передаче прав и обязанностей по договору долевого участия называется уступкой требования. Е сли не оговаривается обратное, передаются все связанные с требованием права ( пени , штрафы , неустойка ). Нельзя уступить требования, которые связаны с личностью кредитора, например, право на компенсацию морального вреда.
Уступка права требования возможна только после полной оплаты дольщиком цены ДДУ или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Вместе с заключением договора передаются оригиналы всех документов (ДДУ с соглашениями, квитанции об оплате и др.).
Согласие застройщика на передачу права требования не требуется, но надо уведомить его об уступке, чтобы он ошибочно не передал квартиру прежнему дольщику. Как и ДДУ, договор уступки требования также регистрируется в Росреестре.
Уступка права требования в пользу ИП или юридического лица позволяет им обратиться с иском к застройщику в арбитражный суд. Правда, с 2018 г. арбитражные суды Московской области стали уменьшать сумму неустойки и штрафа ровно в 2 раза. Поскольку в судах общей юридикции практика осталась прежней, стало невыгодно взыскивать ущерб через арбитражные суды.
Причиной заключения договоров уступки прежним дольщиком часто является возникновение у застройщика проблем с финансированием проекта. Поэтому прежде, чем приобретать жильё по договору уступки требования, надо убедиться в благонадёжности застройщика и посетить объект.
При заключении этого договора важно обратить внимание на отсутствие просрочки платежей у прежнего дольщика, т.к. впоследствии это может стать основанием расторжения договора по инициативе застройщика. Надо получить у прежнего дольщика акт сверки платежей, подписанный им и застройщиком.
6. Недостатки новой квартиры (площадь, качество и др.)
Новая квартира должна соответствовать условиям ДДУ по площади, состоянию (с отделкой, без отделки и с какой именно), требованиям закона к качеству строительства, безопасности и др. То же самое относится и ко всему общему имуществу многоквартирного дома (подъезду, подвалу, крыше, лифтам и др.) и придомовому земельному участку (парковки, машиноместа и что ещё предусмотрено в ДДУ).
При отсутствии недостатков новая квартира принимается по акту приема-передачи, котоорый подписывают дольщик и застройщик.
В случае несоответствия как квартиры, так и элементов общего имущества МКД требованиям закона или договора дольщик подает застройщику претензию с указанием конкретных недостатков, которые застройщик обязан устранить за свой счёт в согласованный с дольщиком срок.
При неустранении недостатков в этот срок застройщик уплачивает неустойку в размере 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения таких дефектов за каждый день просрочки. Претензия направляется по юр. адресу застройщика почтой заказным письмом с описью вложения.
Если качество работы застройщика оставляет желать лучшего, то после фиксации недостатков в акте приёма-передачи оценочная организация готовит заключения об их стоимости и нормальная строительная фирма устраняет недостатки. Далее ущерб взыскивается с застройщика через суд на основании товарных чеков.
Существенные нарушения качества позволяют дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки квартиры ничтожно.
Прямым указанием 214-го закона установлены гарантийные сроки: на квартиру — 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — 3 года со дня передачи (если больший срок не предусмотрен ДДУ).
Застройщик не отвечает только за недостатки элементов и систем квартиры и МКД, появившиеся в связи с их нормальным износом либо из-за нарушения правил эксплуатации.
7. Способы восстановления прав пострадавших дольщиков
Нарушения прав дольщиков сводятся к затягиванию или прекращению строительства дома либо наличию в новой квартире существенных недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора долевого участия и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.
При просрочке сдачи дома в эксплуатацию более чем на 2 мес. можно написать застройщику претензию и обратиться в суд с иском о расторжении договора долевого участия, возмещении неустойки, штрафа и убытков, в некоторых случаях – о взыскании процентов за пользование Вашими деньгами и др.
У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.
Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий лучше обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.
Прежде всего, не подписывайте невязанное застройщиком соглашение об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры. Если подпишете, то признаете новые условия строительной компании и не сможете взыскать ущерб до истечения срока.
При затягивании срока сдачи дома более 2 месяцев возможны 3 варианта действий:
— взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов,
— признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД (в зависимости от готовности дома и вида договора).
Рассмотрим их подробнее.
8. Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов
Это можно сделать с первого дня после просрочки сдачи дома. Дата сдачи дома указана в ДДУ. Сначала надо направить застройщику претензию с расчетом суммы неустойки и потом приложить её копию к судебному иску. Претензия направляется только почтой — заказным письмом с описью вложения, т.к. при сдаче в офисе представитель застройщика может специально поставить на копии ненадлежащую отметку о принятии, что в суде от неё легко откажется («это не наш штамп», «эта ФИО у нас не работала» и др.).
В случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о расторжении договора долевого участия; взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда за просрочку сдачи дома; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).
Для взыскания неустойки и штрафа в суде необходим сам ДДУ и копии платёжных документов о полной оплате суммы договора.
Если дольщиком является гражданин, неустойка рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования ЦБ РФ / 150 Х стоимость жилья Х количество дней просрочки.
Дополнительно к неустойке суд взыскивает штраф за неудовлеворение требований в досудебном порядке. Он составляет половину неустойки. Если с иском в суд обращалась общественная организация потребителей, то половина штрафа присуждается ей.
В зависимости от того, где взыскивают больше неустойки, можно выбрать один из следующих судов: по месту жительства, по юр.адресу ответчика или по адресу новостройки (в законе есть ограничения выбора).
Суды часто снижают неустойку и штраф при согласии с мотивированной просьбой застройщика об их явной завышенности. Можно взыскать неустойку и на будущее время. Но тогда вы не сможете взыскать штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований, а это ещё половина суммы. И самое главное, взыскание на будущее время является единоразовым, т.е. выдается один исполнительный лист, ко дню предъявления которого приставам застройщик может обанкротиться и вывести все деньги со счетов.
К судебным расходам относится оплата юридических услуг и госпошлина (по искам о взыскании до 1 млн. руб. госпошлины нет), к ущербу – необходимость уплаты повышенных процентов по кредиту, аренды другого жилья (при отсутствии своего в этом городе) и др.
Кстати, при обращении в суд с иском в защиту дольщиков общественной организации потребителей госпошлина вообще не платится, причём независимо от размера иска, что тоже удобно.
9. Расторжение договора участия
Расторжение ДДУ в одностороннем или судебном порядке дольщиком возможно по следующим основаниям:
а) в одностороннем порядке:
— превышение срока сдачи МКД на 2 месяца,
— существенное отступление застройщиком от условий ДДУ или обязательных требований либо нарушение предусмотренных законом и ДДУ гарантий качества квартиры,
— в других случаях, установленных законом или договором долевого участия.
Заявление о расторжении договора направляется заказным письмом с описью вложения и с этого дня он считается расторгнутым, а в судебном порядке ДДУ расторгается со дня вынесения решения суда.
— существенное изменение проектной документации, включая назначение общего имущества МКД, либо площади квартиры более чем на 5 %,
— приостановления стройки с очевидностью недостраивания МКД в срок,
— в других случаях, установленных законом или договором.
Независимо от причины расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику все его деньги: в первом случае с вышеназванной неустойкой в 20-дневный срок, а во втором — в 10-дневный.
10. Признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД
Это следует сделать при возможном банкротстве, волоките в сдаче дома из-за финансовых разногласий застройщика и инвестора и в др. ситуациях.
При длительном замедлении темпов строительства, ухудшении финансового положения застройщика и ожидаемом банкротстве признание своего права собственности фиксирует право дольщика в обязательствах нового застройщика.
Разногласия между инвестором, заказчиком и ЖСК или администрацией и застройщиком иногда не позволяют последнему сдать новостройку. Из-за этого вселившиеся дольщики долго находятся в неведении о перспективе сдачи дома и своих квартир, не могут зарегистрироваться, предъявить претензии по качеству строительства, совершить сделку или вступить в наследство.
При высокой степени готовности новостройки (определяется заключением строительно-технической экспертизы) целесообразно признать право собственности на квартиру (по ДДУ) либо на долю в объекте незавершенного строительства или инвестиционном контракте (по договору инвестирования).
Такой иск подаётся до принятия арбитражным судом иска о банкротстве застрощика. В противном случае иск дольщика будет оставлен без рассмотрения и придётся дожидаться окончания процедуры банкротства.
Иногда суды отказывают в принятии и даже в удовлетворении таких исков, ссылаясь на то, что право дольщика ещё не нарушено. Ничего страшного, этот отказ не влечёт негативных последствий.
11. Какую компенсацию платит застройщик
Закон предусматривает несколько видов компенсаций с застройщика в пользу дольщиков.
В случае нарушения передачи квартиры дольщику — физическому лицу застройщик уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены ДДУ за каждый день просрочки. Уклонение дольщика от подписания передаточного акта освобождает застройщика от выплаты неустойки.
За просрочку назначенного дольщиком — физическим лицом разумного срока устранения недостатков качества квартиры застройщик уплачивает дольщику, приобретающему жильё для непредпринимательских нужд, за каждый день просрочки неустойку в размере 1 % от стоимости ремонта. При этом итоговый размер неустойки не может превышать стоимость ремонта.
В этом случае дольщик назначает застройщику новый разумный срок, при нарушении которого неустойка увеличивается уже до 3 % от стоимости ремонта за каждый день просрочки.
В таком же повышенном размере с застройщика может быть взыскана неустойка за невозврат дольщику внесённых им денежных средств в случае расторжения договора.
Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают застройщика от обязательств по достройке дома и передаче квартиры участнику долевого строительства. Если иное не установлено законом, причиненные дольщику убытки подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки.
Условие договора меньшем размере неустойки, чем установлен законом, недействительно.
Поскольку закон исходит из добровольности выплаты застройщиком неустойки, то за нарушение этой обязанности суд взыскивает с него в пользу дольщика штраф в размере половины присуждённой неустойки. Если с иском в защиту прав дольщика обращалась общественная организация потребителей или орган местного самоуправления, то половина размера взысканного штрафа перечисляется указанной организации или местной администрации.
В случае заключения дольщиком не договора долевого участия, а другого договора, не предусматривающего ответственность застройщика в виде неустойки, за нарушение срока передачи жилья дольщику с последнего можно взыскать пороценты за пользование деньгами дольщика в размере ключевой ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ).
В судебном порядке с застройщика также можно взыскать:
— судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);
— компенсацию морального вреда;
— другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).
Нарушение прав потребителя является единственным достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда, суд определяет только её размер.
И в заключение отметим, что в случае нарушения установленного ДДУ срока внесения платежа дольщик также уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
12. Что делать при банкротстве застройщика
Банкротство – это признанная судом неспособность застройщика удовлетворить требования кредиторов, включая дольщиков, и уплатить налоги. Под этим термином также понимается оценка финансового состояния застройщика, выработка мер по его улучшению. А в случае нецелесообразности или невозможности применения этих мер – на наиболее равное и справедливое удовлетворение интересов кредиторов, включая дольщиков.
Банкротство застройщика осуществляется арбитражным судом по ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с особенностями, предусмотренными в специальной главе этого закона. Процедуру банкротства строительной компании суд начинает сразу с конкурсного производства (т.е. без этапов наблюдения и санации) сроком на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.
Для защиты своих интересов дольщику надо войти в реестр требований участников строительства (он является частью реестра требований кредиторов должника). Конкурсный управляющий включает требования дольщиков в реестр требований на основании информации Росреестра из единой информационной системы жилищного строительства.
Для оценки размера ущерба конкурсный управляющий назначает независимого оценщика (его услуги оплачивает застройщик). При несогласии с результатами оценки дольщик может предоставить отчёт об оценке другого оценщика.
Дольщик вправе самостоятельно предъявить своё требование к застройщику или уточнить его размер, предъявив конкурсному управляющему договор и документы об оплате. Срок рассмотрения требований дольщиков конкурсным управляющим — 30 рабочих дней.
Дольщики, требования которых включены в реестр, вправе участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов, в т.ч. предъявлять возражения на требования других кредиторов, участвовать в принятии решений по недостроенному зданию и других вопросах банкротства застройщика.
Обязательной стороной в деле о банкротстве застройщика является Фонд защиты прав дольщиков. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов застройщиков, будут финансироваться работы по завершению строительства, если застройщик станет банкротом.
13. Государственная система защиты прав дольщиков
С 2019 г. в России заработала единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф. Оператором ЕИЖС является АО «ДОМ.РФ». Реестр пострадавших дольщиков упразднён и вместо него введены единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов (размещены на этом же сайте). Кроме того, соответствующими полномочиями наделена вновь созданная публично-правовая компания по защите прав дольщиков.
Всё это финансируется из регионального бюджета либо из специально созданного регионального компенсационного фонда долевого строительства, формируемого из обязательных отчислений застройщиков соответствующего региона (по одному фонду в каждом субъекте РФ). Напомним, что с конца 2017 г. застройщики обязаны переводить 1,2 % от стоимости ДДУ на счет соответствующего фонда.
Реестр проблемных объектов учитывает количество заключённых договоров, а не количество обратившихся пострадавших граждан (в который раньше включали не всех, а только соответствующих критериям Минстроя). Теперь объекты с просроченной сдачей попадают в этот реестр автоматически.
Фонд долевого строительства :
— ведёт реестр проблемных объектов,
— формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам при банкротстве застройщика, вносившего отчисления в фонд,
— участвует в процедурах банкротства застройщика,
— финансирует достройку домов при банкротстве застройщика либо выплате им компенсаций.
Объект признаётся проблемным , если соответствует установленным 214-м законом условиям:
— срок завершения строительства, как и срок передачи квартир дольщикам, превышены более чем на 6 месяцев,
— в отношении застройщика введена процедура банкротства.
Застройщик признается проблемным в следующих случаях:
— до регистрации ДДУ незаконно привлекал денежные средства дольщиков, в т.ч. без ДДУ либо другого законного договора,
— не соблюдает нормативы финансовой устойчивости своей деятельности,
— нарушил срок предоставления отчетности о финансовом состоянии в госстройнадзор более чем на 30 дней,
— арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве,
— возбуждено уголовное дело по факту незаконного создания или реорганизации застройщика, либо незаконного использования документов для создания.
14. Куда обжаловать незаконные действия застройщика
Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права.
Министерство строительства соответствующей области осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства.
Региональный Фонд долевого строительства ведёт Реестр проблемных объектов, участвует в процедурах банкротства застройщика и финансирует достройку домов или выплату компенсаций дольщикам обанкротившихся застройщиков.
Региональное управление Роспотребнадзора контролирует соблюдение прав дольщиков как потребителей.
По грубым нарушениям, содержащим признаки преступления (прежде всего, мошенничества), можно подать заявление о возбуждении уголовного дела в дежурную часть ближайшего отделения полиции.
Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.
Если требуется исследование ситуации, истребование и анализ большого объема документов, проведение проверок, лучше обратиться в прокуратуру.
15. Оплата юридических услуг
Мы защищаем дольщиков новостроек, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти, в следующих ситуациях:
— взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома и передачи квартиры,
— признание прав на объекты долевого строительства,
— расторжение договора долевого участия,
— устранение некачественного ремонта и других нарушений условий ДДУ,
— обеспечение прав дольщика при реорганизации или банкротстве застройщика
Помимо сложности спора и наличия доказательств оплата наших услуг по судебному представительству зависит только от платежеспособности строительных компаний. Судебные споры с финансово состоятельными застройщиками мы ведём с оплатой по результату (после получения денег дольщиком).
С неплатежеспособными проблемными застройщиками (включая находящихся в предбанкротном состоянии) мы ведём судебные споры только с предоплатой за участие в деле, т.к. при невозможности взыскать деньги судебное решение не будет исполнено (и таких застройщиков большинство).
При взыскании судом с застройщика штрафа, превышающего размер предоплаты, мы возвращаем предоплату доверителю по факту исполнения решения суда — получения дольщиком присуждённых с застройщика денег. В этом случае стоимость нашей работы будет бесплатной.
Источник: povoshod.ru
Гарантии прав участников долевого строительства
Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика: проблемы и перспективы решения
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
Несмотря на постепенное снижение цен на рынке жилья, как первичного, так и вторичного, «квартирный вопрос» по-прежнему остается одним из наиболее острых социальных проблем современной России. Такая ситуация складывается в первую очередь связи с высокой рыночной стоимостью готовой жилой площади, что затрудняет покупку жилых помещений. Решением существующей проблемы на рынке жилья может быть развитие и совершенствование института долевого строительства.
Однако, и в самом долевом строительстве имеется рад преград, снижающих эффективность применения данного способа приобретения жилища. Эти проблемы заключаются в низком уровне защищенности прав дольщиков (участников строительства), многочисленными нарушениями со стороны застройщиков и частым мошенничеством, когда участники строительства не только не получают обещанных квартир, но и лишаются вложенных в строительство денег. Данная работа охватывает проблемы защиты прав участников строительства исключительно в ситуации банкротства застройщика, поскольку, банкротство застройщика, зачастую является самой тяжелой ситуацией для защиты законных прав участников долевого строительства. Проблему банкротства застройщика регулируют два закона: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – ФЗ «О долевом строительстве») и Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее – ФЗ «О банкротстве»).
Последний предусматривает всего четыре процедуры защиты прав участников строительства: передача достроенных жилых помещений (ст. 201.11), передача «недостроя» жилищно-строительному кооперативу (ст. 201.10), удовлетворение требований за счет конкурсной массы (ст. 201.4 – 201.5) и привлечение нового застройщика для завершения строительства объекта (ст. 201.15-1).
Последняя процедура защиты представляет наименьший интерес, поскольку была введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», проблема же застройщиков появилась намного раньше. Однако, возможно использование иных форм защиты прав участника строительства. Например, возможно обращение в суд с иском о признании права собственности на незавершенный объект строительства, что возможно только до введения в отношении застройщика наблюдения арбитражным судом. Поскольку, после введения наблюдения требования о передаче жилых помещения и денежные требования возможно предъявить к застройщику только в рамках дела о банкротстве (ст. 201.4 ФЗ «О банкротстве»).
Так, возможно обращение в суды общей юрисдикции с иском: о признании права собственности на квартиру в случаях: во-первых, если дом фактически достроен, но не введен в эксплуатацию; во-вторых – уклонения застройщика от передачи в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию дома и оформления акта приема-передачи квартиры; о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
Судебная практика указывает, что в данном случае объект строительства должен быть не достроен, но фактически передан участнику долевого строительства. При этом, степень готовности многоквартирного дома должна составлять 80% или более1 ; о признании права собственности на долю в общей долевой собственности многоквартирного дома, в размере квартиры. Такой иск подается в суд в случае незавершенности объекта строительства, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, объект долевого строительства участнику строительства не передан2 .
Самой тяжелой ситуацией для дольщика является банкротство застройщика, если при заключении договора были использованы мошеннические схемы. В частности, к таковой относится ситуация когда вместо одного договора долевого участия в строительстве заключаются договор предварительной куплипродажи квартиры и купли-продажи векселя.
Схема выглядит следующим образом: заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Одновременно покупатель приобретает вексель или иным способ передать денежные средства застройщику как бы для резервирования средств по основному договору3 . Учитывая то, что предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, т.к. государственная регистрация необходима при переходе права собственности4 , а передача недвижимости не является предметом предварительного договора, то застройщик может заключить несколько таких договоров.
При подаче иска дольщиком о понуждении к заключению основного договора, застройщик подает встречный иск о призвании предварительного договора недействительным по основаниям ненадлежащего определения предмета иска, т.к. во многих предварительных договорах купли-продажи недвижимости предмет определен недостаточно (отсутствуют этаж, количество комнат). Следовательно, единственное на что может рассчитывать гражданин – денежные средства, возвращенные по векселю.
Хотя и здесь существует вероятность частичного их обесценивания ввиду инфляции. Однако и здесь существуют определенные способы защиты прав граждан. Так, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (П.8) смогло создать положительную практику по признанию предварительного договора купли-продажи недвижимости основным, при условии, что текст договора устанавливает обязанность приобретателя имущества оплатить всю стоимость недвижимости или существенную ее часть до заключения основного договора. Несмотря на вышеуказанный инструмент защиты прав приобретателя недвижимости, его использование опять возможно лишь до введения процедуры наблюдения в отношении застройщика.
После введения процедуры наблюдения, гражданин, являющийся стороной договора купли-продажи недвижимости, оказывается в еще более тяжелой ситуации, чем дольщики, поскольку удовлетворение требований такой категории лиц возможно только в четвертую очередь. В 2015 году был принят Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Далее ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ), который призван увеличить защищенность участников долевого строительства.
Закон вступает в силу в 2017 году, за исключением ряда положений1 . ФЗ «О внесении изменений» предусматривает следующие механизмы повышения гарантий прав участников долевого строительства: 1. Применение эскору-счетов между застройщиком, банком и участником долевого строительства. 2. Создание реестра «доверенных» застройщиков.
Создание и ведение такого реестра возлагается на государственный исполнительный орган. В реестр будут включены застройщики, имеющие положительную историю, что должно позволить предоставить гражданам проверенных и надежных застройщиков. 3. Создание специального (страхового) фонда, пополняемого за счет застройщиков взносами в размере 1% стоимости указанной в проектной декларации объекта недвижимости. По задумке законодателя, применение эскроу-счетов должно гарантировать защищенность прав дольщика в случае банкротства застройщика, или же в случае затягивания сроков строительства.
Банк заключает с кредитный договор с застройщиком для учета и хранения денежных средств, полученных от участников строительства. Так же, банк может блокировать эти счета. Внесенные средства застройщик сможет получить лишь по завершении строительства. Такой механизм может повысить защищенность прав дольщиков в случае банкротства застройщика, но не в случае банкротства банка.
Создание специального реестра «доверенных» застройщиков позволит представить дольщикам перечень наиболее надежных застройщиков, которым они смогут доверить свои средства с наименьшей степенью риска. Однако, выполнить эту функцию подобный реестр сможет только в том случае, если будет сформирован объективно. В противном случае, он будет иметь лишь рекламную функцию.
Создание специального страхового фонда является самым позитивным изменением, внесенным ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ. Так, предположительно, фонд сможет аккумулировать около 20-30 млрд. руб., что позволит покрыть проблемы, возникающие у дольщиков в случае банкротства застройщика.
Из всех нововведений, только специальный страховой фонд представляется единственным реальным средством повышения гарантий участника строительства, который бы не наносил ущерба рынку первичного жилья. Таким образом, совершенствование механизмов защиты прав дольщиков, путем введения дополнительных процедур ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ, говорит о наличии проблем на рынке долевого строительства. Предложенные меры имею как свои положительные, так и отрицательные стороны. К самому большому минусу следует отнести очевидное увеличение стоимости для дольщика строительства до 20%.
Вместе с тем, изменения законодательства о долевом строительстве является лишь одним из этапов отмены долевого строительства. Так, с 2016 г. договор долевого участия сопровождается заключением вышеописанного трехстороннего банковского счета. Конечная цель реформирования института долевого строительства «отказ от продажи строящихся квартир» к 2020 г.
Совершенно понятно стремление законодателя повысить гарантии участников долевого строительства, и, тем самым, не только решить проблему «обманутых дольщиков», но и стимулировать развитие рынка первичного жилья. Однако, увеличение стоимости строительства квартир, очевидно, резко снизит покупательную способность граждан, что не только не решит «жилищный вопрос», но и усугубит его.
Источник: www.finexg.ru