Гарантийные обязательства при долевом участии в строительстве

Уважаемые жители!
С целью оценки качества обслуживания многоквартирных домов УК «Гестор» проводит опрос мнения жителей по самым важным вопросам.
Просим вас пройти этот опрос и дать обратную связь для повышения качества работы вашей УК.
Для нас важно знать, какой способ связи с УК вы используете, как отрабатываются ваши заявки и так далее.
По итогам опроса мы проведем внутренний аудит с целью повышения качества работы УК. Будем признательны за ваше участие!
Страница опроса:
https://ukgestor.ru/opros/

Обратите внимание, что со следующего месяца начисления по потреблению электроэнергии в домах 14, 16, 18 по пр. Героев будут производиться по двухтарифному плану (день/ночь). Вы сможете увидеть такие начисления в платежных документах за октябрь.

Уважаемые жители Городского округа Балашиха!
5 октября 2022 года с 10:00 до 12:00 запланирована проверка
готовности систем оповещения Московской области

2. Вопрос: «Почему банк дополнительно к сумме, указанной в платежном извещении, берет комиссию?»

Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика

Ответ: Услуга по приему денежных средств и их переводу является платной. Каждый банк сам устанавливает размер комиссии.

4. Куда обращаться в случае аварийной ситуации?

Ответ: В случае возникновения аварийной ситуации необходимо обратиться в диспетчерскую службу управляющей компании по тел. 8-495-232-18-31.

5. Какие случаи считаются гарантийными и кто должен выполнять гарантийные заявки?

Ответ: Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
— гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
— гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Гарантийные обязательства застройщика распространяются на:
1) внутриквартирное имущество (стены, полы, потолки, окна, двери, инженерные коммуникации, в т.ч. стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации, электропроводка, трубы и радиаторы системы отопления, индивидуальные приборы учета голодной и горячей воды, электроэнергии и тепловой энергии);
2) общедомовое имущество (кровля, фасады, стены, фундамент, общедомовые системы водоснабжения и водоотведения, отопления и подготовки горячего водоснабжения (в т.ч. ИТП), электроснабжения, вентиляции, противопожарная система.
ООО «УК «Гестор» принимает от жителей все заявки. В случае необходимости проведения работ застройщиком в рамках гарантийных обязательств, ООО «УК «Гестор» в момент обращения жителя формирует в программе электронную заявку в адрес застройщика. Застройщик определяет ответственного подрядчика и выполняет гарантийную заявку в установленный законодательством срок.
Застройщик обязан устранить недостатки, выявленные в срок действия гарантийных обязательств.

6. В какой срок устраняются недостатки в рамках гарантийных обязательств?

Ответ:
— недостатки, указанные в передаточном акте, бесплатно устраняются Застройщиком за 60 дней;
— недостатки, выявленные в период гарантийного срока, Застройщик обязан устранить в срок, согласованный им с участником долевого строительства.

7. Что делать в случае неисполнения гарантийной заявки в установленный срок?

Ответ: В случае отказа Застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. (часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ).

8. Возможно ли внести изменения в проект благоустройства придомовой территории, например, установить искусственные дорожные неровности, ограждения, антипарковочные столбики и иные ограждающие конструкции?

Ответ: Внесение изменений в проект благоустройства придомовой территории возможно после принятия положительного решения большинством, но не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

9. В какие сроки необходимо передавать показания индивидуальных приборов учета?

Ответ:
Период передачи показаний по индивидуальным приборам учета холодного и горячего водоснабжения с 15 по 20 число каждого месяца (в многоквартирных домах, не перешедших на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями).
В МКД, перешедших на прямые договора с МУП «БКС» рекомендуемый период передачи показаний с 13 по 23 число каждого месяца.
В МКД, перешедших на прямые договора с ООО «ЕвроСибЭнерго-Кубань» период передачи показаний до 25 числа каждого месяца.
Съем показаний по индивидуальным приборам учета электроэнергии осуществляется автоматически с использованием автоматизированной системы коммерческого учета электроэнергии (АСКУЭ).

10. Что будет, если собственник/наниматель помещения несвоевременно передал показания индивидуальных приборов учета?

Ответ:
В случае, если потребитель не предоставил сведения о показаниях ИПУ в установленные договором сроки, плата за коммунальную услугу определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса. Определяется это среднемесячное потребление по показаниям ИПУ за период не менее 6 месяцев. При этом, если период работы прибора составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы ИПУ, но не менее 3 месяцев. (В соответствии с подпунктом «б» пункта 59 правил, утвержденных Постановлением №354).
Расчет по среднемесячному объему производится, начиная с расчетного периода, за который потребителем не представлены показания прибора учета, до расчетного периода (включительно), за который потребитель представил исполнителю показания прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд.
Если по истечении указанных трех расчетных периодов потребитель так и не предоставил сведения о показаниях ИПУ, тогда в соответствии с пунктом 60 правил, утвержденных Постановлением 354, размер платы за коммунальную услугу рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги. При этом повышающий коэффициент не применяется!
В случае последующей передачи показаний по индивидуальным приборам учета в установленный период, будут выполнены: корректировка начислений и расчет по переданным показаниям.

11. Что делать если неправильно передали показания по индивидуальным приборам учета?

Ответ: Необходимо сделать заявку через диспетчерскую службу управляющей компании по тел. 8-495-232-18-31 о составлении акта контрольного съема показаний. Для внесения изменений в лицевом счете, а также для выполнения последующей корректировки начислений акт контрольного съема предоставляется в адрес расчетного центра, производящего начисления.

12. Если оплата произведена после установленного срока?

Ответ: Денежные средства, оплаченные позже установленного периода, зачисляются на лицевой счет и отображаются в следующем едином платежном документе следующим за расчетным.

13. Когда и как выполняется корректировка начислений за отопление?

Ответ:
Расчет платы за отопление в многоквартирных домах производится по правилам, утвержденным Постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 года №354. Начисление по отоплению исходит из двух главных показателей: объем коммунального ресурса, потребленного отдельной квартирой; количество энергии, израсходованной на общедомовое хозяйство.
Размер платы зависит от многих факторов, в том числе: наличия общедомового и индивидуального приборов учета, периода оплаты за отопление, площади квартиры, типа жилого дома, методики расчета.
Начисления за отопление могут производиться двумя способами: в отопительный период или в течение всего года.
С 1 января 2019 года вступили в силу изменения законодательства, которые закрепили за жителями право оплачивать отопление в квартирах согласно показаниям индивидуального прибора учета (ИПУ) и плату за обогрев общедомовых площадей.
При наличии общедомового прибора учета тепловой энергии (ОДПУ), начисление за коммунальную услугу «отопление» происходит исходя из фактического потребления ресурса по показаниям общедомовых теплосчетчиков.
Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении в МКД, при оплате равномерно в течение календарного года, корректируется один раз в год по формуле:
Рi = Ркр.i — Рпр.i, где:
Pкр.i — размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении в МКД, определенный за прошедший год исходя из показаний индивидуальных (квартирных) приборов учета тепловой энергии (далее-ИПУ) и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, установленного на оборудовании, входящем в состав общего имущества в МКД, с использованием которого была произведена коммунальная услуга по отоплению (далее -ОДПУ);
Pпр.i — размер платы за коммунальную услугу по отоплению, начисленный за отопительный период потребителю в жилом помещении, определенный исходя из
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам на основании показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии и показаний коллективного (общедомового) прибора учета по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 02.03.2021, с изм. от 31.05.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета определяется по формуле):

где:
— объем (количество) потребленной за расчетный период в жилом помещении в многоквартирном доме тепловой энергии, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода по показаниям индивидуального прибора учета в жилом помещении, за предыдущий год.

— объем (количество) тепловой энергии, предоставленный за расчетный период в многоквартирный дом, оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, за исключением объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещениях в многоквартирном доме, который определяется по формуле:

где Vд- объем тепловой энергии, потребленной за расчетный период в многоквартирном доме, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного сезона по показаниям коллективного (общедомового) прибора
Тариф (цена) на тепловую энергию, устанавливается в соответствии с Распоряжением Комитета по ценам и тарифам Московской области.
Перерасчет за коммунальную услугу «Отопление» выполняется в конце I квартала года, следующего за расчетным.

14. Что делать, если счетчик воды не работает?

Ответ: Вам необходимо обратиться с заявкой в ООО «УК «Гестор». Сантехник управляющей компании произведёт осмотр счетчика и, в случае подтверждения информации о поломке счетчика, заявка будет направлена на застройщика.
Застройщик в течение установленного срока заменит счетчик на новый. При этом, перед заменой счетчика на новый, вам необходимо сфотографировать показания старого и нового счетчика. Далее житель обращается в управляющую компанию для составления акта о замене и опломбировке счетчика. В акт вносятся показания старого и нового счетчиков. Акт замены счетчиков передается в УК для правильных начислений.

Источник: www.ukgestor.ru

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Застройщик (юридическое лицо) построил и ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом. Ряд квартир в жилом многоквартирном доме были переданы застройщиком в собственность третьим лицам по договорам участия в долевом строительстве, а ряд других квартир — по договорам купли-продажи, заключенным после введения дома в эксплуатацию и оформления права собственности на эти квартиры на застройщика. В договорах был указан только гарантийный срок на качество передаваемых квартир. Почти по истечении 4,5 лет после ввода жилого дома в эксплуатацию собственники стали предъявлять претензии по качеству жилого дома, общего имущества (не квартир).
Какой гарантийный срок на качество работ установлен на жилой дом при продаже квартир в собственность жильцов по договорам купли-продажи?

Прежде всего отметим, что положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ, посвященные особенностям правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, не содержат каких-либо специальных норм, касающихся гарантийных сроков и сроков предъявления покупателем претензий относительно качества переданной ему недвижимости, в том числе и качества общего имущества в многоквартирном доме, доля в праве собственности на которое в силу ст. 290 ГК РФ и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения в таком доме. Следовательно, формально к отношениям сторон договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме должны в силу п. 5 ст.

454 ГК РФ применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков в приобретенном товаре, предусмотренные ст.ст. 470-471 и ст.ст. 476-477 ГК РФ, а если квартира приобреталась гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, — положения ст. 5 и ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-I)*(1).
Согласно указанным нормам само установление гарантийного срока на продаваемый товар и определение его продолжительности относятся исключительно к компетенции изготовителя (продавца). Если же гарантийный срок или срок годности на соответствующий товар не устанавливались, потребителю предоставляется право предъявить требования, вытекающие из ненадлежащего качества товара, если недостатки в товаре были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.
При этом нормы п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) о том, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее 5 лет, а для технологического и инженерного оборудования, входящего в этот объект, — менее 3 лет, применяемые до 1 января 2017 года в силу прямого указания закона в том числе и к общему имуществу в многоквартирном доме, в котором расположен соответствующий объект*(2), свое действие на отношения сторон договора купли-продажи распространять не должны, несмотря на то, что продавцом квартиры выступает застройщик. Ведь исходя из буквального толкования данных норм они подлежат применению только к отношениям сторон договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), то есть договора, в котором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Тем не менее правоприменительная практика зачастую выражает иную точку зрения по данному вопросу, особенно в случаях, когда в одном и том же многоквартирном доме находятся жилые и нежилые помещения, переданные застройщиком как по ДДУ, так и по договорам купли-продажи. В частности, учитывая, что общее имущество в многоквартирном доме находится в долевой собственности всех собственников помещений в таком доме, а доля каждого указанного собственника определяется лишь в праве, но не в натуре, суды приходят к выводу о том, что, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по ДДУ, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в многоквартирном доме по договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу N 2-2227/2016). Схожее мнение высказывают суды, обосновывающее применение ст. 7 Закона N 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи особым статусом продавца, являющегося лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено жилое помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу N 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу N 2-679/2017).
В других случаях суды, учитывая тот факт, что продавец самостоятельно выполнял строительство многоквартирного дома, в котором им в последующем по договорам купли-продажи или иным договорам, не являющимися договорами ДДУ, были возмездно отчуждены третьим лицам жилые помещения, применяют к отношениям сторон таких договоров в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона N 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (смотрите, например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 N 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу N 33-2028/2017).
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, мы не исключаем, что в рассматриваемом случае претензии к качеству общего имущества в многоквартирном доме, предъявленные покупателями находящихся в нем квартир застройщику-продавцу по истечении 4,5 лет после передачи им этих квартир, будут признаны судом заявленными в срок. Причем если к отношениям сторон будут применены положения Закона N 214-ФЗ, то указанные претензии будут считаться заявленными в пределах гарантийного срока, указанного в п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (если только речь не идет о качестве инженерного или технологического оборудования). А это означает, что застройщик может быть освобожден от ответственности за указанные недостатки только в случае, если докажет, что они возникли вследствие обстоятельств, указанных в п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, даже если не принимать во внимание описанные выше точки зрения, выраженные в правоприменительной практике, необходимо помнить, что согласно п. 3 ст. 470 ГК РФ и п. 3 ст. 19 Закона N 2300-I гарантийный срок, установленный на товар, распространяется и на все составляющие его части и комплектующие изделия, если иное прямо не предусмотрено договором купли-продажи. В судебной практике отмечается, что при наличии гарантийного срока на основное изделие и при отсутствии иных указаний в договоре, на все принадлежности этого изделия распространяется гарантийный срок той же продолжительности, что и на основное изделие (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 06.05.2013 по делу N 33-3759).
В свою очередь, суды, исходя из положений ст.ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст.ст. 36-40 ЖК РФ, приходят к выводу о том, что общее имущество в многоквартирном доме, представляя собой неделимую и сложную недвижимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи — совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 N 11АП-8510/17, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 N 12АП-11771/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 N 09АП-38008/16).
Следовательно, учитывая, что в рассматриваемом случае продавец установил гарантийный срок на проданные потребителям квартиры, можно сделать вывод, что при отсутствии в договорах условий, иным образом определяющих гарантийные сроки в отношении общего имущества в многоквартирном доме, такие гарантийные сроки, по нашему мнению, следует признать равными гарантийному сроку на квартиры. Поэтому если на момент обнаружения недостатков в общем имуществе в многоквартирном доме гарантийный срок, установленный продавцом на квартиры в этом доме, не истек, мы полагаем, что их покупатели вправе предъявлять продавцу-застройщику претензии, связанные с качеством этого общего имущества в силу п. 3 ст.

477 ГК РФ и п. 1 ст. 19 Закона N 2300-I. При этом продавец отвечает перед покупателями квартир за соответствующие недостатки, если не докажет, что они возникли после даты передачи квартиры покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования имуществом или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2 ст. 476 ГК РФ).
К сожалению, какой-либо правоприменительной практики, подтверждающей или опровергающей сделанные нами выводы, нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

———————————————————
*(1) Смотрите преамбулу Закона N 2300-I, п. 1 и п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
*(2) Напомним, что до изменений, внесенных в п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее — Закон N 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона N 304-ФЗ), в состав объекта долевого строительства включалось также общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому условия о гарантийном сроке договора участия в долевом строительстве, заключенного до даты вступления в силу указанных изменений, распространяют свое действие не только на само жилое или нежилое помещение, передаваемое по такому договору, но и на соответствующее общее имущество.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

• Каждый случайуникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства — если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ — до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: beshenyeprodaji.ru