Гарантийные обязательства при строительстве частного дома

Обратите внимание! Предварительная попытка решить конфликтную ситуацию мировым путем позволит сторонам сохранить хорошие отношения и сэкономить время, которое пришлось бы потратить на участие в судебном процессе и сбор аргументов в пользу позиции.

На что гарантия не распространяется

• при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
• при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
• при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
• при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
• при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.

Со дня, когда застройщик осуществил сдачу объекта, ответственность за эксплуатацию здания ложится на управляющую компанию.

Хочу свой дом: правила, документация, скорость строительства, проблемы строительства, гарантии

Продолжительность гарантийных сроков

Федеральное законодательство предусматривает стандартный период гарантии на многоквартирные новостройки, который составляет 5 лет. Но на отдельные конструкционные элементы срок продлевается. В качестве примера нужно рассмотреть швы между панелями, минимальный срок гарантии на которые составляет 10 лет. Именно такой период указывают в большинстве договоров долевого участия.

На котельные, мусоропроводы и другие инженерные системы, а также оборудование минимальный срок гарантии не должен быть меньше чем 3 года. Так как в процессе строительства принимают участие подрядчики, то на них ложится обязанность по соблюдению установленных договорами сроков.

При невыполнении ими обязательств ответственность несет застройщик.

Бесплатная консультация юриста по жилищным вопросам.

Претензия к застройщику

При выявлении дефектов до момента прекращения действия гарантии на сданный объект соблюдение указанного алгоритма действий позволяет в краткие сроки решить проблему с застройщиком.

• в первую очередь нужно удостовериться в сроке действия гарантии. Отчет установленного в договоре периода начинается со дня подписания акта приема-передачи, которым подтверждается факт сдачи застройщиком жилого помещения. Дольщик имеет право получить указанный акт только при предоставлении документов, которые закрепляют за лицом права собственности. Если недостатки обнаружены уже после истечения гарантийного периода, обращаться к застройщику не имеет смысла;
• после выражения жалобы в устной форме дольщик направляет письменную претензию, которая содержит подробное описание выявленных дефектов. Если недочеты, за которые несет ответственность застройщик, не подлежат устранению в полной мере вследствие определенных причин, заявитель вправе требовать компенсации или бесплатного ремонта. Законом предусматривается также возмещение стоимости проведенных дольщиком работ. Но сумма компенсации рассчитывается исходя из оценки недочетов;
• жалобу составляют в количестве 2 штук. Один экземпляр в обязательном порядке остается у заявителя, а другой передается непосредственно застройщику либо его представителю. Претензию подают лично или направляют почтой с обязательным уведомлением о получении;
• желательно в тексте жалобы указывать период, по истечении которого должен быть предоставлен ответ. Закон предусматривает стандартные сроки от 10 дней до 1 месяца;
• рекомендуют подать аналогичную жалобу и в компанию, которая несет ответственность за обслуживание дома. При проверке застройщиком обстоятельств и определении организации, в полномочия которой входит устранение недостатков, такое решение позволяет сэкономить время и нервы. Но если ответственность за выявленные недостатки несет компания, обслуживающая дом, то претензию направляют только к ней.

Указанный алгоритм полезен только при действующем гарантийном сроке. В противном случае застройщик не обязан предпринимать какие-либо действия. Собственникам придется искать другие пути решения проблемы и устранения недочетов.

Какие гарантийные обязательства несет застройщик? Постгарантийное обслуживание поселка | ЭКО ПАРК

Если вышеуказанные действия не приносят результата, и застройщик отказывается принимать меры, составляют иск и подают в суд. При обращении в судебный орган лучше воспользоваться помощью юриста, который специализируется на ведении подобных дел.

Посмотрите видео. Новые правила договора долевого строительства:

Срок устранения недостатков

При принятии застройщиком претензии к рассмотрению и согласии принять меры по устранению возникших недочетов нужно обозначить разумный период для проведения указанных действий. Законодательство не устанавливает строгих сроков, так как каждый случай нужно рассматривать индивидуально. На практике применяют от 30 до 60 дней, но при необходимости период может увеличиваться.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Чтобы установить реальный срок, в течение которого будут устранены указанные дефекты, учитывают средний период исправления другими компаниями аналогичных недочетов. При необходимости проводят сравнительный анализ.

В случае отказа застройщика от выполнения обязательств, который мотивирован природным износом здания или неправильной эксплуатацией оборудования жильцами, собственник вправе заказать независимую экспертизу.

Оплата услуг экспертов осуществляется за счет жильцов. При подтверждении вины застройщика он обязан возместить затраты, которые понес собственник.

При отказе от исправления дефектов и выплате компенсации жильцы подают заявление в суд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Если застройщик отказывается устранять дефекты

При отказе застройщика от устранения недочетов, выявленных собственниками до момента истечения гарантийного срока, составляется исковое заявление. Жильцы вправе потребовать не только выполнения обязательств, но и выплаты неустойки.

Но нужно учитывать различия между штрафами за несоблюдение периода застройки и пеней за невыполнение гарантийных обязательств. Согласно законодательству, пеня насчитывается за каждые сутки несоблюдения сроков проведения работ (от 45 дней с момента направления жалобы).

Запомните! В большинстве заявлений стандартно указывают 3% от стоимости работ, которую умножают на установленную нормативными актами ставку. Но судья производит расчеты самостоятельно, учитывая требования законодательства по отношению к конкретным случаям.

Некоторые собственники обращались к юристам и заказывали независимые экспертизы, которые устанавливали вину собственника. Если решение суда вынесено в пользу жильцов, ответчик обязуется возместить судебные издержки и затраты.

Заявление имеет право подать как один, так и несколько собственников квартир. Иск направляется в территориальный судебный орган по месту юридической регистрации застройщика. В документе, помимо наименований организаций и персональных данных истца, указывают обстоятельства, которые нарушают права жильцов.

Также иск должен содержать ссылки на правовые нормы законодательства и требования устранить выявленные недостатки либо возместить затраты собственника по устранению дефектов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома:

• Расчет неустойки по ДДУ.
• В обязательном порядке вместе с заявлением подают документы, которые подтверждают изложенные факты.
• К ним относится следующее:

• ДДУ;
• результаты независимой экспертизы в случае ее проведения;
• чеки и другие финансовые документы;
• сметы компаний, которые проводили ремонтные работы.

В заявлении указывают дату составления и скрепляют его личной подписью. Количество экземпляров зависит от числа сторон, которые будут принимать участие в судебном процессе.

Важно! Период рассмотрения иска составляет 60 дней. Заявитель имеет право в установленные законом сроки обжаловать решение суда посредством подачи апелляции или кассации.

Гарантийные обязательства застройщика при его ликвидации

Если в силу ликвидации или банкротства застройщик не смог выполнить строительные работы и сдать дом, дольщики вынуждены заниматься оформлением права собственности на объект незавершенного строительства. Потом снова заключают ДДУ, но уже с другой компанией.

Если ликвидация или другая чрезвычайная ситуация произошла с застройщиком уже после сдачи здания, обязательства по гарантии выполняет установленная саморегулируемая организация со специальным фондом страхования ответственности.

При строительстве подрядчиками частного дома также устанавливается гарантийный срок от 12 месяцев до 5 лет в определенных ситуациях. Обязательства ложатся на соответствующие организации, предусмотренные законодательством.

Посмотрите видео. Претензия застройщику об устранении недостатков:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

1. 8 (499) 322-73-27
2. Москва, Московская область
3. 8 (812) 507-82-87
4. Санкт-Петербург, Ленинградская область
5. 8 (800) 551-71-02
6. Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений.

В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта.

Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы.

Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт.

Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней.

По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается.

В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе.

При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Гарантийные обязательства застройщика перед управляющей организацией

• Законодатель регулирует не только заключение сделок купли-продажи, связанных с привычными видами товаров (еда, одежда, бытовая техника, автомобили), но и условия гарантийных обязательства касательно приобретаемого гражданами нового жилья (квартир в новостройках).
• Необходимость такого подхода очевидна: квартира и так стоит крайне недешево, тем более неправильно было бы заставлять покупателя за свой счет проводить работы по устранению изъянов, выявить которые зачастую удается далеко не сразу.
• Стандартная гарантия на новое жилье действует в течение 5 лет; в продолжение этого срока застройщик должен отвечать не только за свои просчеты, но и за работы, неправильно произведенные подрядчиками.

Какие обязательства по гарантии застройщик имеет перед УК?

В полной мере ознакомиться с гарантийными обязательствами застройщика вы можете, прочитав статью 7 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

• Претензия к застройщику может быть предъявлена в любой момент до истечения установленного гарантийного срока, в большинстве случаев составляющего 5 лет, и распространяется на все выявленные дефекты жилища, появившиеся по вине первого — трещины в полу или протекающий потолок, пятна или плесень на стенах, плохо держащаяся ванна и т.д.;
• Гарантийный срок, как было сказано раньше, обычно составляет 5 лет, однако контрагенты могут, оформляя договор об участии в долевом строительстве, установить большую его продолжительность (нередки случаи, когда период составляет 10 лет);
• Застройщик в полной мере отвечает за качество и безопасность достроенного жилья, передаваемого дольщику. Объект заключенного ранее договора должен в полной мере соответствовать оговоренным в договоре техническим характеристикам и прочим параметрам;
• На кровлю распространяются гарантийные обязательства застройщика, составляющие не менее 10 лет;
• Приобретатель жилья получает, по подписании акта сдачи квартиры, все находящееся в ней оборудование и детали обустройства — включая, например, пластиковые окна, на которые также распространяется гарантия, составляющая от 3 лет (или больше). Гарантия прекращается, если дольщик произвел замену установленного оборудования на какое-либо иное (впрочем, и новое может иметь гарантийный срок; однако отвечать за него будет уже не застройщик);
• Гарантийные обязательства касаются только застройщика, но не обслуживающих организаций (управляющей компании или ТСЖ);
• Застройщик в течение отведенного периода действия гарантии отвечает не только за недочеты, допущенные им самим, но и за работы, некачественно произведенные нанятыми подрядчиками. Обращаться с претензией напрямую к последним смысла не имеет;
• При обнаружении в новостройке изъянов первым делом обратитесь к застройщику – сначала в устной форме или сразу с письменной претензией. В большинстве случаев этого достаточно для устранения найденных недостатков. Если, однако, застройщик упорствует и не желает исправлять свои ошибки, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд. В любом случае, сначала попытайтесь решить проблему путем досудебного урегулирования — это позволит сохранить с застройщиком хорошие отношения и не тратить времени на участие в судебных заседаниях.

Согласно упоминавшемуся ранее Федеральному закону №214-ФЗ, застройщик, при всех предоставляемых покупателю жилья гарантиях, обязан отвечать не за все выявленные изъяны квартиры.

Гарантийные обязательства застройщика распространяются лишь на недостатки, носящие капитальный характер.

• Неправильной эксплуатацией готового жилья, проводимой самим покупателем или другими лицами, не имеющими отношения к застройщику, а также ненадлежащим распоряжением жильцами местами общего пользования;
• Повреждениями, возникшими из-за нарушения функционирования канализации, систем отопления, водо- и газопровода, систем электроснабжения, вызванного неверными действиями самого дольщика;
• Расчетным износом оборудования, сопровождающимся снижением технических характеристик;
• Поломкой оборудования и прочих элементов, изначально принятых дольщиком по акту передачи без предъявления претензий.

Во всех указанных выше случаях обращайтесь с просьбами об устранении появившейся проблемы и соответствующими претензиями не к застройщику, а к организации, обслуживающей ваш многоквартирный дом.

• Обычно срок гарантии на сданный по акту приема-передачи многоквартирный дом, включая каждую квартиру, составляет 5 лет. Этот срок, если на то есть воля застройщика и клиента, может быть увеличен, но не уменьшен;
• На крышу/кровлю и стыковые межпанельные швы, как определено законодателем, гарантийный срок не может составлять меньше чем 10 лет. Как и в предыдущем случае, он может быть в добровольном порядке увеличен;
• На оборудование, как технологическое, так и инженерное, относящееся к многоквартирному дому (сюда входят котельные, коммуникационные системы, вентиляции, внутридомовая электросеть, лифты, генераторы и т.д.), а кроме того, на находящиеся в квартире элементы обстановки (включая пластиковые окна) продолжительность гарантийного срока составляет не менее 3 лет;
• Застройщик вправе нанять для обеспечения процесса строительства многоквартирного дома по договору долевого участия любые подрядные организации, готовые обеспечивать гарантийный срок в установленных пределах. Если подрядчики со своими обязательствами не справляются, застройщик будет обязан своими силами ликвидировать все обнаруженные дефекты, связанные с работой оборудования;
• За текущий ремонт и прочие работы по обслуживанию уже сданного жилья отвечает не застройщик, а выбранная жильцами управляющая компания;
• Гарантия на оборудование становится ничтожной, как только дольщик по своей воле заменит его на другое (к примеру, после смены исходных пластиковых окон на более отвечающие эстетическим потребностям покупателя гарантийное обслуживание новых окон будет осуществлять не застройщик/подрядчик, а организация, установившая их).

• Убедитесь, что предоставляемый срок гарантии еще не истек. В противном случае обращаться к застройщику будет уже бесполезно и придется изыскивать другие способы устранения появившихся дефектов. Пятилетний (трехлетний, десятилетний) срок гарантии начинает отсчитываться с момента подписания вами акта приема-передачи квартиры, который удостоверяет передачу жилья вам в пользование. Получить акт вы сможете только после получения документа, свидетельствующего о возникновении права собственности;
• После первого устного обращения начинайте оформлять письменную претензию. В документе непременно должны быть указаны все выявленные изъяны, относящиеся к сфере ответственности застройщика. В ситуациях, когда дефект по той или иной причине невозможно в полной мере исправить, требуйте компенсации, пропорциональной выявленным недостаткам, проведения бесплатных ремонтных работ или возмещения стоимости уже произведенных вами. Такое право вам дает пункт 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ;
• Претензию составьте в двух экземплярах, один из которых остается у вас. Подпишите сами оба и вручите (лично или по почте заказным письмом с уведомлением) второй экземпляр лицу, уполномоченному представлять организацию-застройщика;
• Укажите в претензии срок, в который хотели бы получить ответ на свой запрос. Однако даже если вы этого не сделаете, сроки ответа регулируются Гражданским кодексом России (до 30 дней) и Законом о защите прав потребителей (до 10 дней);
• Вместе с претензией к застройщику лучше всего сразу же оформить аналогичное обращение к обслуживающей ваш дом организации. Это связано с тем, что сам застройщик будет проверять, входит ваша претензия в его ведение или на нее должна отвечать управляющая компания. Одновременное обращение в обе организации позволит вам сэкономить время;
• Разумеется, если выявленные недостатки входят в сферу деятельности обслуживающей организации, обращаться необходимо непосредственно к ней, минуя этап с оформлением претензии к застройщику;
• Если все обращения не возымели желаемого действия, готовьте исковое заявление и обращайтесь с ним в суд. На этом этапе лучше всего воспользоваться консультацией (и дальнейшей помощью) квалифицированного юриста.

Случается, что застройщик по той или иной причине (ликвидация. Банкротство) не успел достроить дом и, соответственно, сдать его в эксплуатацию. В такой ситуации всем дольщикам будет необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства, после чего заключать договор с другой организацией, которая будет вновь устанавливать срок гарантии.

Если организации ликвидирована/обанкротилась после сдачи дома в эксплуатацию, гарантийный ремонт будет осуществляться за счет фондов саморегулируемой организации и страхования гражданской ответственности их членов.

Когда с помощью подрядчиков строится частный дом (коттедж), на произведенные работы также распространяются гарантийные обязательства соответствующих организаций. В этом случае срок гарантии не может быть менее 1 года, в отдельных случаях – 5 лет.

Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия.

Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО.

Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Гарантийный срок для управляющей компании для нового мкд

Технические осмотры, мелкий ремонт Осмотр электротехнических устройств 4 раза в год Осмотр системы центрального отопления, систем холодного и горячего водоснабжения, канализация в местах общего пользования, вентиляционных каналов и шахт 2 раза в год 3. Аварийное обслуживание круглосуточно 4.

Дератизация (дезинсекция) ежемесячно ПЕРЕЧЕНЬ дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме I. Работы по содержанию общего имущества 1. Уборка площадок перед входом в подъезд 1 раз в неделю 2. Мытье окон 1 раз в год 3.

Влажная протирка подоконников, радиаторов, почтовых ящиков 2 раза в год 4. Влажная уборка стен 1 раз в год II. Уборка мусоропроводов 1. Мойка сменных мусоросборников ежедневно 2. Дезинфекция ствола мусоропровода 1 раз в месяц 3. Дезинфекция мусоросборников 1 раз в месяц III.

Уборка придомовой территории 1.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

• На оборудование, как технологическое, так и инженерное, относящееся к многоквартирному дому (сюда входят котельные, коммуникационные системы, вентиляции, внутридомовая электросеть, лифты, генераторы и т.д.), а кроме того, на находящиеся в квартире элементы обстановки (включая пластиковые окна) продолжительность гарантийного срока составляет не менее 3 лет;
• Застройщик вправе нанять для обеспечения процесса строительства многоквартирного дома по договору долевого участия любые подрядные организации, готовые обеспечивать гарантийный срок в установленных пределах.

Гарантия застройщика

• Каждый случайуникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика? При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Кто исправит дефекты в новом доме?

Внимание После первичного осмотра квартиры в новостройке дольщик отдает застройщику лист с замечаниями и ждет исправления дефектов. Если же застройщик отказывается приводить «товар» в надлежащее состояние, или же на повторном осмотре обнаруживаются те же недоделки, дольщик должен составить дефектную ведомость, написать претензию на имя застройщика и все это отнести лично или отправить заказным письмом в офис компании. Дольщику по закону предлагаются три варианта возмещению ущерба: бесплатное устранение недостатков в разумные сроки, уменьшение стоимости договора на соразмерную сумму или возмещение расходов по устранению недостатков. Некоторым дольщикам могут предложить подписать акт здесь и сейчас в обмен на ключи от квартиры в новостройке и гарантийное письмо, а все дефекты пообещать исправить потом.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив

• Неправильной эксплуатацией готового жилья, проводимой самим покупателем или другими лицами, не имеющими отношения к застройщику, а также ненадлежащим распоряжением жильцами местами общего пользования;
• Повреждениями, возникшими из-за нарушения функционирования канализации, систем отопления, водо- и газопровода, систем электроснабжения, вызванного неверными действиями самого дольщика;
• Расчетным износом оборудования, сопровождающимся снижением технических характеристик;
• Поломкой оборудования и прочих элементов, изначально принятых дольщиком по акту передачи без предъявления претензий.

Во всех указанных выше случаях обращайтесь с просьбами об устранении появившейся проблемы и соответствующими претензиями не к застройщику, а к организации, обслуживающей ваш многоквартирный дом.

Статья 7. гарантии качества, предусмотренные договором

Важно Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию.

Несмотря на то что управляющая организация официально принимает дом, гарантия в любом случае действует, и по этой причине за внезапно лопнувшие трубы или протекающую кровлю обязаны платить не жильцы квартир в новостройке, а застройщик. Новостройка: работа над ошибками ДДУ и ФЗ-214 являются мерилом справедливости в отношениях между застройщиком и дольщиком.

Случается, что для исправления недоделок отводится так называемый «разумный срок», прописанный в ДДУ. По закону разумным сроком считаются 30 рабочих или 45 календарных дней.

Форум бурмистр.ру — форум о жкх (управление многоквартирными домами)

Убедитесь, что предоставляемый срок гарантии еще не истек. В противном случае обращаться к застройщику будет уже бесполезно и придется изыскивать другие способы устранения появившихся дефектов.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда.

Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества.

• Обычно срок гарантии на сданный по акту приема-передачи многоквартирный дом, включая каждую квартиру, составляет 5 лет. Этот срок, если на то есть воля застройщика и клиента, может быть увеличен, но не уменьшен;
• На крышу/кровлю и стыковые межпанельные швы, как определено законодателем, гарантийный срок не может составлять меньше чем 10 лет.

Если управляющая компания отказывается оформлять гарантийный ремонт, то впору пригласить независимого эксперта либо обратиться в Роспотребнадзор. Жильцам понадобится иметь на руках результат строительно-технической экспертизы, стоимость которой варьируется от 30 до 50 тыс. рублей, а по времени занимает около двух месяцев.

Некоторые поломки или дефекты не являются гарантийными случаями. К таким относятся заливание водой по вине соседей, прорыв труб по вине ремонтников-любителей, поломка лифта из-за превышения грузоподъемности или разбитое хулиганами окно.

Периодичность предоставления услуг сформирована в соответствии с нормами действующего законодательства, с использованием руководящих нормативно-методических материалов по организации содержания и ремонта жилищного фонда в условиях реформы. ПЕРЕЧЕНЬ обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Периодичность I.

Уборка лестничных клеток 1. Влажное подметание полов нижних двух этажей через день 2. Влажное подметание полов свыше второго этажа (включая пол лифтовых кабин) 2 раза в неделю 3.

Мытье лестничных площадок и маршей 2 раза в месяц II. Уборка мусоропроводов 1. Удаление мусора из мусороприемных камер ежедневно 2. Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов 1 раз в неделю III. Уборка придомовой территории (ручная) 1. Подметание снега 47 раз в год 2. Сдвигание снега 12 раз в год 3.

Источник: prpr.su

Гарантийные обязательства застройщика по устранению недостатков

Собравшись совершить такую дорогостоящую покупку, как квартира или дом, необходимо ознакомиться с законодательными положениями, регулирующими вопросы купли-продажи жилой недвижимости.

Это, прежде всего, федеральный закон «О защите прав потребителей», федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.

Какие обязательства есть у застройщика по исправлению недостатков в соответствии с договором на гарантийное обслуживание?

Обязательства застройщика перед покупателем по гарантии отражены, непосредственно в седьмой статье Федерального закона № 214 ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года.

Приобретаемая недвижимость должна соответствовать всем стандартам и нормам качества, для того, чтобы квартира или дом могли быть пригодными для проживания.

Но часто, в процессе обживания нового дома или квартиры, можно столкнуться с разного рода проблемами, вызванными ошибками или недочетами в строительстве. Это может быть недостаточная вентилируемость помещения, которая приводит к накоплению конденсата и появлению плесени, образование трещин на внутренней или внешней отделке стен, не работающее встроенное оборудование, протекающая крыша или неровность стен. Поводов для обращения к застройщику с претензией может быть сколько угодно.

Застройщик несет всю ответственность за то, чтобы строительный объект соответствовал условиям заключенного договора и строительным регламентам. Он должен передать покупателю недвижимый объект, который будет безопасен для человека, и чтобы при заезде покупателю не пришлось столкнуться с недоделками, которые будут доставлять неудобства в обустраивании жилья.

На каждый приобретаемый объект недвижимости застройщиком дается определенный срок гарантии, на протяжении которого можно обратиться в строительную компанию с жалобами и претензиями. В течение всего срока гарантии, застройщик должен за свой счет устранить все дефекты, которые будут выявлены покупателем в процессе эксплуатации. Стороны могут регулировать срок гарантии обоюдно при заключении договора купли-продажи.

При передаче недвижимости покупателю заполняется акт сдачи готового помещения. Гарантия распространяется не только на само помещение, но и на все элементы, установленные застройщиком.

Например, пластиковые окна, двери, кондиционеры, внутреннюю отделку. Гарантия на все элементы помещения составляет не меньше трех лет с момента сдачи недвижимости покупателю. Гарантия на встроенные элементы снимается только в том случае, если покупатель самостоятельно внесет изменения в конструкцию или полностью поменяет элемент.

Что не входит в гарантию застройщика?

Но не со всеми претензиями и жалобами можно обратиться к застройщику.

Гарантия не распространяется при возникновении следующих факторов:

• Естественная амортизация здания в процессе эксплуатации;
• Понижение эксплуатационных качеств;
• Нарушение правил использования жилого помещения;
• Несоблюдение правил монтажа сантехнического оборудования, а также неправильное использование;
• Повреждения установленного застройщиком оборудования, к которому не было претензий в момент сдачи здания;
• Повреждения внутреннего оборудования или отделки по вине самих жильцов;
• Непредвиденные ситуации, которые вызывают перебои в работе отопления, канализации, водопровода, вентиляции, водостока.

После того, как дом передан в эксплуатацию строительной компанией, ответственность за эксплуатацию и износ здания ложится на управляющую компанию, которая регулирует все вопросы касаемо жилого помещения. При возникновении вышеуказанных факторов отвечать за устранение недостатков будет именно управляющая компания, а не застройщик.

Ответственность за кровельное покрытие и крышу лежит на застройщике. Гарантия на них составляет не меньше 10 лет.

Окончательный срок гарантии на здание, встроенные элементы, крышу отражен в акте приема-передачи, договоре или технической документации.

Срок исполнения застройщиком своих обязательств по действующей гарантии

Согласно положениям действующего законодательства, гарантия на многоквартирный жилой дом составляет не меньше пяти лет с момента сдачи дома застройщиком.

Но это не окончательный период гарантии. При заключении договора срок гарантии может быть увеличен до десяти лет. Это может распространяться как на само здание, так и на отдельные элементы постройки. Как правило, застройщик предоставляет гарантию именно не меньше десяти лет.

Гарантия на такие элементы здания, как котельная, лифт, подстанция, мусоропровод, вентиляция, канализация и другие инженерные и технологические устройства составляет не меньше трех лет.

Однако ответственность за обслуживание всего технологического оборудования после передачи дома в эксплуатацию ложиться не на строительную организацию, а на управляющую компанию.

Как предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Для того чтобы обратиться с претензией по конструкции здания или отделке внутреннего помещения, должно пройти не более пяти лет с момента передачи помещения застройщиком. Этот факт фиксируется актом приема-передачи жилого помещения, и именно с этого срока начинается исчисление гарантийного срока. В этот период можно обратиться к застройщику с любыми претензиями, касаемо внутренних и внешних конструкций здания, элементов внутреннего и внешнего обустройства, а также отделки.

Столкнувшись с проблемами или неполадками, которые влияют на использование жилого помещения в полном объеме, нужно составить письменную претензию в адрес застройщика.

В претензии нужно обозначить все выявленные дефекты и недостатки, а также указать сроки, в течение которых они должны быть устранены.

Если застройщик не может устранить возникший дефект или недостаток, то он должен выплатить компенсацию соразмерно возникшему недостатку. Если пришлось устранять дефект за свой счет, то застройщик должен возместить понесенные расходы.

Претензия составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается на руках, а второй передается застройщику.

При этом, помните, что передавая экземпляр застройщику лично в руки, нужно попросить поставить на своем экземпляре отметку о принятии претензии.

Застройщик должен поставить дату принятия претензии, и заверить своей подписью с расшифровкой и печатью.

Гарантийные обязанности продавца

Продлевается ли гарантия после обмена товара, читайте тут.

Если претензия направляется по почте, то воспользуйтесь заказным письмом с уведомлением. Необходимо обезопасить себя, и обязательно иметь на руках документ, подтверждающий получение претензии застройщику.

Застройщик должен дать письменный ответ на претензию в течение тридцати дней после получения заявления. Для ускорения процесса рассмотрения претензии, можно самостоятельно указать срок, в течение которого должен быть дан ответ.

Не все вопросы по устранению дефектов ложатся на застройщика. Поэтому претензию лучше направить не только в строительную организацию, но и в управляющую компанию. Это поможет сэкономить время, и поспособствует более быстрому разрешению проблемы.

После сдачи дома в эксплуатацию, вся ответственность за технологическое обслуживание здания ложится именно на управляющую компанию, которая в случае обнаружения недостатков постройки, должна самостоятельно обращаться к застройщику и решать с ним проблемы.

Управляющая компания должна следить за своевременным ремонтом при износе определенных частей жилого дома, а также работать с обращениями жильцов.

Чаще всего, именно управляющая компания несет ответственность при возникновении проблем у жильца из-за возникновения дефектов.

Может возникнуть ситуация, что строительная компания, занимающаяся постройкой жилого дома, обанкротилась. В этом случае, необходимо учитывать, когда произошло банкротство: после сдачи дома или на этапе строительства.

Если застройщик обанкротился на этапе строительства, то всем дольщикам необходимо оформить право на объект незавершенного строительства. После выбирается новый застройщик, который должен подготовить дом к сдаче в эксплуатацию.

Если застройщик обанкротился после сдачи дома в эксплуатацию, то вся ответственность за гарантийное обслуживание здания ложится на управляющую компанию и другие саморегулируемые организации.

При строительстве частного дома составляется договор на оказание услуг со строительной компании, и ответственность за гарантийное обслуживание ложится на застройщика. При этом, гарантия на частную постройку составляет от одного до пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Источник: uropora.ru

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Каждый человек, который покупает недвижимость в новостройке, должен знать гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Наличие такой информации позволяет избежать проблем в будущем и получить качественное жилье, которое соответствует договору, техническому регламенту и действующим нормативам.

Судебная практика подтверждает, что покупатели жилья в многоквартирных домах имеют все необходимые «рычаги». Они вправе требовать выполнения обязательств строительной компанией, а количество выигранных дел позволяет говорить об эффективности таких действий. Главное — быть спокойным, доказывать свою правоту сознанием дела и по закону. Ниже рассмотрим, какую гарантию дает застройщик, и что делать для защиты прав.

Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома?

В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:

• Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
• Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
• Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.

При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.

Сроки гарантийного обязательства

После получения недвижимости покупатель часто находится в эйфории и не сразу замечает недостатки. Кроме того, бывают такие дефекты, которые проявляются только через несколько месяцев эксплуатации вновь возведенного жилья. По закону у покупателя имеется 5 лет — срок гарантийного обязательства застройщика после сдачи новостройки. Если в течение этого периода строительная компания отказывается выполнять требования покупателя недвижимости, за дольщиком остается право обратиться в суд.

В судебной практике известно много случаев, когда покупателю «бракованного» жилья удавалось доказать правоту. При этом отсчет пятилетнего срока стоит начинать со дня, когда объект был передан в эксплуатацию дольшику. По закону гарантия распространяется не только на постройку, но и на ее крышу, перекрытия, отделку и другие элементы здания. Это касается любых типов многоквартирных домов и частных построек.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое и инженерное оборудование, которая действует три года. Отсчет этого периода начинается со дня, когда поставлена подпись в передаточном акте. Стоит отметить, что составлением ДДУ занимается строительная компания, поэтому раздел о гарантийных обязательствах может случайно «выпасть». Но не стоит переживать.

Даже при отсутствии такого пункта застройщик несет полную ответственность, ведь гарантийный срок обязательства прописан в федеральном законе. Строительная компания должна подчиняться действующему законодательству, а информация в договоре всего лишь дублирует общеизвестные факты и раскрывает особенности сотрудничества.

Можно ли изменить срок гарантии?

Существует мнение, что гарантийный срок может быть уменьшен или увеличен для определенных элементов новостройки — лифта и других элементов. Из упомянутого выше ФЗ №214 (пункт 5, статья 7) следует, что гарантия на многоквартирный дом, возведенный по договору долевого участия, равен 5 годам и более.

В договоре срок гарантии может быть увеличен на определенные элементы сооружения. К примеру, на крышу и межпанельные швы гарантийный период должен быть выше — от 10 лет. Многие застройщики России указывают в договоре с дольщиками именно этот срок.

Что касается инженерного и технологического оборудования минимальный порог гарантии по закону должен быть от 3-х лет и более. К этой категории относятся лифт, питающие подстанции, котельные, отопительные и вентиляционные устройства и прочие системы.

Перед строительством многоэтажного дома подбираются подрядчики, которые гарантируют выполнение обязательств на протяжении всего периода, указанного в ФЗ. Если условие не соблюдается, застройщик вынужден взять на себя ответственность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос гарантии на элементы внутри квартиры или дома. Например, какой может быть гарантийный период на радиаторную батарею? Здесь также действует рассмотренный выше срок — 5 лет. Но стоит учесть, что в случае передачи объекта управляющей компании именно она будет нести ответственность за ремонт (если это потребуется).

Как потребовать выполнения обязательств?

Если в процессе эксплуатации дольщиком был обнаружен строительный брак, покупатель вправе обратиться к застройщику и потребовать устранения дефекта. Для этого необходимо оформить претензию в письменном виде и указать в ней сроки устранения. Документ отправляется заказным письмом с указанием перечня документов внутри и обязательным уведомлением. Если в оговоренный законом срок застройщик не отвечает на претензию, заявитель вправе обращаться в суд.

Если говорить подробно, алгоритм действий при выявлении дефектов в новостройке имеет следующий вид:

• Оформление претензии в письменном виде. Документ составляется в 2-х экземплярах и должен содержать подробную информацию о проблеме. Здесь же необходимо указать сроки, в течение которых дефект необходимо устранить. Если полностью устранить проблему не получится, должна быть уменьшена стоимость объекта или покрыты затраты владельца.
• Один экземпляр претензии передается представителям строительной компании, а другой остается у заявителя. Это необходимо, чтобы у дольщика осталось доказательство подачи заявления.
• Обращение в управляющую компанию. В этом органе должны подтвердить, что дефект подпадает под зону ответственности застройщика.
• После проверки недостатков, прописанных в претензии, выносится решение

Рассмотренные выше рекомендации — отличный способ добиться от застройщика выполнения обязательств по закону. Оформление претензии возможно на протяжении всего срока действия гарантийного периода. Отсчет начинается со дня, когда бумаги о передаче квартиры были подписаны.

Технологическое оборудование многоквартирного дома эксплуатирует управляющая компания. Именно в ее обязательства входит ремонт и обслуживания такого имущества. Если в процессе ремонта или выполнения других мероприятий требования действующих нормативов были нарушены, ответственность за дефекты может нести именно управляющая компания.

Что будет в случае банкротства?

При банкротстве застройщика становится вопрос об исполнителе гарантийных обязательств. Если это произошло до ввода объекта, покупателям жилья придется оформлять право на недостроенный объект. При этом возведение новостройки будет продолжено другой строительной компанией. Последняя должна установить гарантийный срок.

Если застройщик обанкротился сразу после сдачи объекта на баланс управляющей компании, тогда претензии должны быть удовлетворены за счет денег компенсационных фондов СРО. Если человек при строительстве частного дома нанимал подрядную организацию, на выполненную работу также устанавливается гарантия с возможностью предъявления претензий по качеству. Для частного дома срок гарантии должен быть не меньше года, а для некоторых видов работ — до 5 лет.

Как быстро застройщик обязан выполнить гарантийные обязательства?

В Законе о защите прав потребителей написано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 10 суток, но в ГК РФ указан другой срок — до 30 дней. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в претензии необходимо указать рекомендуемый срок ответа на обращение.

Учтите, что характер претензии внимательно изучается застройщиком на факт того, не попадает ли дефект в зону ответственности управляющей компании. Идите в УК, чтобы иметь на руках ответ ее представителей с подтверждением, что выявленные недостатки относятся к вине застройщика. В такой ситуации доказывать правоту проще.

На что застройщик не дает гарантию?

В упомянутом выше ФЗ четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.
• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.
• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.
• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.
• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Как отмечалось, после сдачи объекта ответственность несет управляющая компания. Если УК не отвечает ни по одному из пунктов, необходимо обращаться к застройщику. Именно он должен устранять имеющиеся дефекты по запросу клиента.

Гарантийный срок на крышку от подрядной организации равен 10 годам и более, если другие условия не были отражены в акте приема-передачи. Также гарантия может оговариваться в технических документах, которые передаются застройщиком УК после ввода здания в работу.

Какой гарантийный срок на строительные работы по закону

Строительство домов и других сооружений — отрасль с повышенной ответственностью. Государство тщательно регулирует взаимоотношения застройщиков и заказчиков, устанавливая гарантийный срок на строительные работы.

Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?

Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.

Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.

Есть ли гарантия

Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.

На что не распространяется

Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:

• мелкие отступления от норм ;
• износ ;
• неправильная эксплуатация объекта ;
• ненадлежащий ремонт.

Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.

Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.

Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.

ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.

Гарантийный срок на строительные работы по закону

Ст. 756 ГК РФ сообщает максимальный срок гарантии — 5 лет. Стороны могут самостоятельно определить период в договоре.

Особым образом регулируется долевое строительство: на него распространяется ФЗ № 214. В п. 5 ст. 7 ФЗ № 214 указана минимальная продолжительность обязательства — 5 лет. В течение этого периода застройщик несет ответственность за качество жилого дома.

Гарантийные обязательства по видам работ

На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.

Строительные

Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.

Монтажные

По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).

На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).

Отделочные

Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.

Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.

Ремонтные

Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.

Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.

ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.

Можно ли отказаться

При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.

Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.

Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ

Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.

До приема в эксплуатацию

Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.

• собрать доказательства дефекта;
• обратиться к застройщику;
• потребовать устранения недостатков.

Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.

Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.

После приема

Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:

• собрать доказательства дефекта;
• подготовить документацию;
• направить пакет контрагенту;
• потребовать устранения недостатка.

Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.

ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.

Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:

• сведения о контрагентах ;
• данные о постройке ;
• выявленные недостатки ;
• дата составления и подпись.

В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.

Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.

Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.

Какой период дается на исправление

Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.

Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.

Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.

ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.

Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.

• Яркие лампочки для дома с маленьким цоколем
• Яндекс как построить крыльцо у дома
• Является ли терраса частью жилого дома
• Является ли пристройка частью жилого дома
• Является ли пристройка жилым домом

Источник: stmarka.ru