1.1. Поставщик гарантирует высокое качество оборудования и комплектующих к нему изделий, а также безупречную и согласованную работу всех узлов и механизмов, входящих в его состав, согласно техническим характеристикам, указанных в Спецификации Договора поставки.
1.2. Гарантийный срок эксплуатации оборудования составляет 12 (двенадцать) месяцев с момента отгрузки товара Покупателю.
1.2.1. Гарантийный срок эксплуатации на бывшее в употреблении и восстановленное оборудование составляет 2 (два) месяца с момента отгрузки товара Покупателю.
1.3. Гарантийный срок начинает исчисляться со дня передачи товара Покупателю или представителю Покупателя по товарной накладной, или Перевозчику или Транспортной компании по транспортной накладной.
1.4. Под гарантийными обязательствами понимается ремонт или замена Поставщиком оборудования, отдельных элементов, узлов или деталей, неисправность которых обнаружена и заявлена Покупателем в течение гарантийного срока эксплуатации.
1.5. Гарантия не распространяется на расходные части и детали, вышедшие из строя вследствие их естественного износа. Перечень расходных и запасных частей представлен в свободном доступе на официальном сайте Поставщика в разделе «Гарантия», по ссылке — https://trade43.ru/guarantee.
Defect Notification Period (ФИДИК), гарантийный срок и ст. 753 ГК (приемка работ) в строительстве
1.6. Поставщик оборудования, на которое распространяется гарантия является заводом-изготовителем поставляемого оборудования, но не производителем комплектующих изделий, таких как: редуктор, электродвигатель, двигатель внутреннего сгорания, мотор-редуктор и т.п. Поэтому гарантия на комплектующие детали, изделия и отдельные узлы механизмов, изготовленные на других предприятиях, т.е. не на предприятии Поставщика, и поставляемые в составе оборудования, определяются согласно эксплуатационной документации завода-изготовителя, которую Поставщик передаёт Покупателю.
1.7. Поставщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в конструкцию оборудования в целях улучшения качества, снижения трудоемкости и повышения эффективности выпускаемой продукции, затрагивающие в том числе его габаритные размеры и вес, но не ухудшающие эксплуатационные характеристики изделия. При этом комплектация оборудования, согласованная с Покупателем, остается без изменений.
2. Гарантийные обязательства Покупателя:
2.1. Использовать сырье, предназначенное только для конкретного типа оборудования. Характеристики сырья определены Спецификацией Договора поставки и руководством по эксплуатации. Актуальное руководство по эксплуатации имеется в свободном доступе на официальном сайте поставщика в разделе «Гарантия», по ссылке — https://trade43.ru/guarantee.
2.2. Соблюдать технологический процесс, предусмотренный эксплуатационной документацией завода-изготовителя.
2.3. Проводить своевременное техническое обслуживание оборудования, согласно требований руководства по эксплуатации.
2.4. Не превышать допустимых нагрузок при работе на оборудовании.
2.5. Использовать запасные части и комплектующие, приобретенные у завода-изготовителя оборудования или другие, но по согласованию со специалистом завода-изготовителя.
2.6. Не использовать оборудование в совместной работе с другими изделиями, приобретенными не у завода-изготовителя или не прошедшими тестирование на совместимость в работе.
2.7. Не проводить ремонтные работы самостоятельно, без согласования со специалистом завода-изготовителя.
2.8. Не вмешиваться в конструкцию оборудования, без согласования со специалистом завода-изготовителя.
2.9. Завести журнал технического обслуживания оборудования, вносить в него информацию о проводимом плановом обслуживании, о лицах, допущенных к работе, а также предоставлять этот журнал для изучения по первому требованию специалиста Поставщика.
2.10. Привлекать к монтажным и пуско-наладочным работам поставленного оборудования только специалистов Поставщика, либо других квалифицированных специалистов, но по согласованию с заводом-изготовителем.
2.11. Обеспечить допуск к использованию оборудования только персонала, прошедшего инструктаж по эксплуатации оборудования и соблюдению техники безопасности при работе.
2.12. Обеспечить бесперебойную работу подведённых коммуникаций, использование которых предусмотрено технологическим процессом завода-изготовителя.
2.13. Обеспечить беспрепятственный доступ к месту нахождения оборудования для специалистов Поставщика с целью проведения осмотра и диагностики оборудования.
2.14. В случае невыполнения Покупателем своих обязательств, перечисленных в данном разделе, Поставщик вправе снять с гарантии оборудование, поставленное по Договору.
2.15. Покупатель обязуется обеспечить сохранность шильдика в течение всего гарантийного срока. Поставщик вправе отказать в гарантийном обслуживании в случае отсутствия шильдика, либо невозможности считать заводские данные для идентификации данной единицы Оборудования.
3. Порядок предъявления претензий по качеству:
3.1. В случае обнаружения Покупателем в процессе эксплуатации оборудования каких-либо недостатков он должен направить в адрес Поставщика письменную претензию, с подробным описанием характера неисправности, а также в обязательном порядке предоставить доказательства этих недостатков, полученные с помощью фото-видео фиксации для более детального изучения обстоятельств специалистом Поставщика. В обязанности Поставщика в этом случае входит установление причины, повлекшей данную неисправность, а также вынесение заключения о том, что данный случай является гарантийным или не гарантийным. Своё решение Поставщик обязуется изложить подробно и мотивированно в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения исчерпывающей информации от Покупателя.
3.2. Если Поставщик не может принять решение и вынести такое заключение дистанционно, т.е. без физического осмотра и диагностики оборудования, то он вправе затребовать у Покупателя направить оборудование для осмотра и диагностики на свою производственную площадку. В этом случае Покупатель обязан направить оборудование на производственную площадку Поставщика, а Поставщик обязуется оплатить стоимость доставки, провести осмотр, диагностику оборудования и вынести заключение в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения оборудования от Покупателя.
4. Порядок устранения неисправностей и замены оборудования:
4.1. Если Поставщик выносит заключение о том, что данный случай не является гарантийным, то Покупатель обязан возместить Поставщику транспортные расходы, которые он понес по доставке оборудования от Покупателя до производственной площадки Поставщика в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента направления счета на оплату. Покупатель также обязан забрать оборудование в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения требования от Поставщика. Поставщик не обязан хранить у себя оборудование, которое вышло из строя по вине Покупателя. По истечении указанного срока оборудование будет утилизировано и Стороны не будут иметь претензий друг к другу по этому поводу.
4.2. Если Поставщик выносит заключение о том, что данный случай является гарантийным, то он обязан за свой счет устранить неисправности в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней с момента вынесения заключения, а также организовать доставку отремонтированного и исправного оборудования обратно до адреса Покупателя. Если Поставщик не может устранить неисправность оборудования в указанный срок, он обязан заменить оборудование на новое, той же модели и с теми же эксплуатационными характеристиками. Срок замены оборудования равен сроку изготовления, указанному в Спецификации Договора поставки и исчисляется с момента принятия Поставщиком решения о замене.
4.2.1. Замена оборудования производится Поставщиком только в случае возврата оборудования Покупателем в полной его комплектации поставки.
4.2.2. Замена отдельных деталей и элементов производится Поставщиком только в случае одновременного их возврата Покупателем.
Источник: trade43.ru
Гарантийные обязательства в строительстве:по старым и новым правилам
В соответствии со ст. 44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению. Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами.
При этом согласно ст. 13 Основного Закона государство осуществляет регулирование экономической деятельности в интересах человека и общества; обеспечивает направление и координацию государственной и частной экономической деятельности в социальных целях. Собственность, приобретенная законным способом, защищается государством.
С целью реализации данного конституционного права законодателем устанавливаются требования к производителям товаров, работ, услуг относительно гарантийных сроков эффективной эксплуатации результатов их труда, приобретенных собственниками. Одной из таких сфер является строительство. В частности в соответствии со ст. 710 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законодательством гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Помимо ст. 710 ГК в п. 25 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 и действующих сегодня в редакции постановления от 30.06.2011 № 875 (далее – Правила), установлено право заказчика требовать за счет подрядчика устранения результата строительных работ ненадлежащего качества, в том числе выявленного в течение гарантийного срока, либо устранить его своими силами, взыскав с подрядчика стоимость этих работ.
Оформление дефектного акта
При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (далее — дефектный акт). Форма дефектного акта, а также порядок ее заполнения и применения утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14 (форма С-1 «Дефектный акт»). Эта форма подлежит применению организациями независимо от организационно-правовой формы и формы собственности и ИП для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.
Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика.
Больший гарантийный срок – больше мотивации для генподрядчика
Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.
К слову, в п. 66 новой редакции Правил минимальный срок гарантийных обязательств увеличен до 5 лет (с 2, как это было раньше). В частности установлено, что на принятые в эксплуатацию объекты устанавливается гарантийный срок 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем.
При заключении договоров стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок. Увеличение минимального гарантийного срока является одной из мер, направленных на реализацию государственной политики в сфере повышения качества строительства. Не секрет, что абсолютное большинство строительных материалов имеет значительные гарантийные сроки эффективной эксплуатации, превышающие в большинстве случаев десятки лет. В этой связи разумным будет утверждать, что и работы по применению данных строительных материалов должны быть столь же качественными. Установление более продолжительных гарантийных сроков, безусловно, будет мотивировать генеральных подрядчиков строго соблюдать технологические карты производства работ, что, в свою очередь, благоприятно скажется как на заказчиках, так и на конечных потребителях строительных работ.
Гарантийный срок исчисляется:
- по договорам, предметом которых являлось строительство объектов, -со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию;
- по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, — со дня приемки заказчиком результата строительных работ.
Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика. Если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, не принимаются заказчиком по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.
Паспорт – гарантия качества
Особый порядок письменного закрепления гарантийных обязательств установлен в п. 67 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда. В соответствии с ним при передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной Министерством архитектуры и строительства, при передаче результата строительных работ – гарантийное письмо.
В указанных документах подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Пунктами 3 и 4 ст. 61 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон о строительной деятельности) установлено, что требования об устранении дефектов предъявляются заказчиком, собственником (владельцем) объекта строительства подрядчику в течение гарантийного срока. Устранение подрядчиком дефектов производится в срок, согласованный с заказчиком, собственником (владельцем) объекта строительства. Заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения. Размер расходов по устранению дефектов определяется на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.
Пример
Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ГКУП «А» к ОАО «Б» о взыскании суммы возмещения убытков и пени за просрочку устранения дефектов, допущенных при выполнении строительных работ.
Как было установлено судом, спор между сторонами возник в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительного подряда. В соответствии с указанным договором ОАО «Б» являлось генподрядчиком и приняло на себя обязательство по строительству 40-квартирного жилого дома. Согласно условиям контракта на генподрядчика (истца по делу) была возложена обязанность по безвозмездному устранению дефектов и брака, допущенных по его вине в выполненных работах и обнаруженных в течение 2 лет со дня подписания акта о приемке объекта в эксплуатацию приемочной комиссией. Наличие этих дефектов, по условиям договора, оформляется двухсторонним актом заказчика и генподрядчика.
Жилой дом был введен в эксплуатацию 30.09.2005, о чем свидетельствовал акт приемки объекта, законченного строительством. Из п. 3 акта приемки следует, что строительство объекта осуществлено генеральным подрядчиком собственными силами – Строительным управлением № 59 (общестроительные работы) и субподрядными организациями, в том числе Управление механизации и Строительное управление ОАО «Б».
В процессе эксплуатации здания были выявлены дефекты в отделке ряда квартир и мест общего пользования, о чем ответчику было направлено уведомление заказчика от 24.11.2005 № 1261 о необходимости принятия мер по устранению недостатков с приложением на 25 листах, акт от 30.12.2005 и акт от 13.01.2006. При этом акт приемки выполненных работ по замечаниям застройщиков-инвесторов от 13.01.2006 подписан представителями заказчика (истца по делу), генподрядчика, проектной организации, субподрядных организаций, технадзора и товарищества собственников «Г». Со стороны генподрядчика акт подписан начальником СУ-11, прорабом СУ-11, прорабом СУ -22.
В соответствии с Положениями о строительных управлениях №№ 11, 22 указанные выше должностные лица ответчика несут полную ответственность за деятельность строительных управлений. Положения одинаково регулируют права и обязанности СУ-22 и СУ-11 в части строительства объектов. Так, согласно им основными задачами СУ являются своевременное и качественное выполнение договорных обязательств по строительству и вводу в действие мощностей и объектов строительства, выполнение комплекса общестроительных и организация выполнения специальных строительных и монтажных работ. Пунктами Положения предусмотрено, что строительное управление несет ответственность за своевременный ввод объектов в эксплуатацию и вытекающие отсюда последствия в области экономических финансовых санкций в случае задержки строительства.
Таким образом, было установлено, что должностные лица, подписавшие 13.01.2006 со стороны генподрядчика акт приемки выполненных работ по замечаниям застройщиков-инвесторов, выявленных в процессе эксплуатации жилого дома, компетентны в вопросах качества строительных работ и в силу своего должностного положения обладают полномочиями по подписанию как актов приемки выполненных работ, так и актов о недостатках выполненных работ.
Как следует из материалов дела, недостатки выполненных работ в установленный актом от 13.01.2006 срок не были устранены. В связи с этим обстоятельством истец направил ответчику письмо, в котором просил обеспечить к указанному им времени участие представителя треста в повторном обследовании квартир совместно с каждым застройщиком-инвестором. Письмо зарегистрировано в ОАО «Б». Однако представители истца пояснили в судебном заседании, что данное письмо было отправлено также по факсу, о чем имеется подтверждение отправки корреспонденции по факсу.
Ответчик не направил своего представителя для повторного обследования квартир. В связи с этим истцом совместно с представителями проектной организации, товарищества собственников «Г», подрядной организации ОДО «В», а также застройщиками-инвесторами, проживающими в квартирах с дефектами, был составлен дефектный акт. В дефектном акте указаны виды и объемы отделочных работ, подлежащих выполнению в связи с выявленными недостатками в принятом в эксплуатацию жилом доме. Основанием для оформления дефектного акта явились выявленные и в письменной форме зафиксированные уточненные замечания застройщиков-инвесторов от 23.01.2006. Работы, указанные в дефектном акте, связаны с устранением части тех недостатков, которые отражены в акте от 13.01.2006. Так, в акте от 13.01.2006 наряду с другими недостатками указано следующее:
- не установлена дверь входа на чердак (техэтаж);
- дверные коробки входных дверей в квартиру № 32 не законопачены и не выполнены откосы;
- по кв. 36 бетонная диафрагма, потолок зашлифованы волнообразно, подоконная доска установлена с контруклоном;
- в кв. 35 не установлены подоконные доски;
- практически по остальным квартирам мелкие недоделки по неровностям стяжки пола, трещинам в откосах, неровность поверхности стен перегородок.
Это соответствует работам, поименованным в дефектном акте — выравнивание штукатурки, шпатлевание стен, установка деревянных подоконных досок, монтаж дверей металлических и др.
Дефектный акт от 23.01.2006 положен в основу локальной сметы на выполнение ремонтно-строительных работ. В акте приемки выполненных ОДО «В» работ за январь 2006 г. наименование и объемы работ соответствуют локальной смете, о чем свидетельствует заключение эксперта. Стоимость ремонтно-строительных работ составляет 31 984 540 руб.
В соответствии со ст. 710 ГК подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Статьей 61 Закона о строительной деятельности предусмотрено, что заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения; размер расходов по устранению дефектов определяется на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.
В данном случае ответчик не устранил выявленные в процессе эксплуатации жилого дома дефекты в отделке ряда квартир и мест общего пользования в согласованный обеими сторонами срок (акт от 13.01.2006), не направил представителя для повторного обследования квартир. Доказательства принятия каких-либо мер по повторному обследованию квартир и устранению выявленных недостатков после получения от истца уведомления ответчик не представил.
В соответствии со ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
С учетом изложенных обстоятельств и на основании ст.ст. 14, 364, 710 ГК, ст. 61 Закона о строительной деятельности с ответчика в пользу истца была взыскана сумма убытков, возникших вследствие ненадлежащего исполнения договора строительного подряда.
За несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, сторонами установлена договорная неустойка в размере 5% стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.
Принимая во внимание незначительный период просрочки устранения дефектов (с момента составления акта от 13.01.2006 и до окончания работ организацией, привлеченной заказчиком), взыскание наряду с неустойкой убытков суд счел необходимым уменьшить подлежащую взысканию неустойку до 5% в соответствии нормами ст. 314 ГК, так как неустойка в данном случае была явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Как видим, в этом судебном споре немаловажную роль сыграло наличие именно гарантийного паспорта и закрепленных в нем обязательств генподрядчика.
Форма примерного гарантийного паспорта объекта жилищного строительства была утверждена приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7.08.1997 № 335. Этот же документ установил примерный порядок финансирования и выполнения работ по устранению дефектов, выявленных в период гарантийных сроков эксплуатации жилых домов и акт дефектов, выявленных в процессе гарантийного срока эксплуатации жилого дома.
Как указано в примерном порядке финансирования и выполнения работ по устранению дефектов, выявленных в период гарантийных сроков эксплуатации жилых домов, гарантийный срок эксплуатации – это период времени, в течение которого по обоснованным претензиям эксплуатирующих организаций генподрядная строительная организация обязана без возмещения затрат и в установленные сроки устранять допущенные по ее вине дефекты, возникшие в сданных в эксплуатацию жилых домах. При этом обеспечение гарантийных сроков эксплуатации производится с целью выявления и устранения дефектов, возникших в результате применения некачественных материалов, изделий, конструкций, некачественно выполненных строительно-монтажных работ и не устраненных в процессе возведения жилого дома. Генподрядная строительная организация и строительные организации, принимавшие участие в строительстве, обязаны устранять дефекты, возникшие в период гарантийных сроков эксплуатации, по видам работ, выполненным ими в процессе строительства, за счет собственных средств.
Кроме того, в Приложении Ж (обязательном) к ТКП 45-1.03-59-2008 «Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения» установлена форма гарантийного паспорта объекта. В соответствии с п. 6.9 указанного нормативно-технического документа, генеральный подрядчик (подрядчик) представляет приемочной комиссии помимо прочего гарантийный паспорт объекта строительства. ТКП 45-1.03-59-2008 устанавливает порядок проведения приемки в эксплуатацию объектов, очередей, пусковых комплексов, строительство, ремонт, реконструкция, реставрация которых завершены в соответствии с утвержденной проектной документацией и которые подготовлены к эксплуатации (выпуску продукции, оказанию услуг) в объемах, предусмотренных проектной документацией и договором. Аналогичная обязанность генерального подрядчика закреплена и в Положении о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716.
Наличие гарантийного паспорта подтверждает качественное выполнение работ, в то время как отсутствие этого документа само по себе уже свидетельствует о возможном наличии проблем с качеством выполненных работ и должно оцениваться судом в совокупности с другими доказательствами по делу.
В заключение отметим один очень важный момент: новый порядок оформления гарантийных обязательств, а также минимальная длительность и сроки их исчисления применяется в отношении всех объектов, принятых в эксплуатацию после 20.10.2011 (вступления в законную силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.2011 № 875 «О внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450»). Подрядчикам необходимо обратить на данный фак особое внимание, поскольку на практике продолжает встречаться ошибочное мнение о том, что новые гарантийные требования распространяются только на договоры, заключенные после 20.10.2011.
Действительно, в соответствии с п. 2 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.2011 № 875 новая редакция Правил распространяет свое действие на договоры, заключаемые после 20.10.2011. Вместе с тем, как указано в этом же пункте, в части установления гарантийных сроков новая редакция правил распространяется на объекты, принятые в эксплуатацию после 20.10.2011, то есть возведенных, в том числе и по договорам, заключенным до 20.10.2011.
Источник: statut.by
Какой гарантийный срок на строительные работы по закону
Определённый отрезок времени, в период которого Застройщик для жильцов обеспечивает возможность распоряжаться объектом строительства по прямому своему назначению и является гарантийным сроком жилого дома. При этом гражданин, пользователь жилищными благами, правомочен в рамках регламентного времени предъявить требования к девелоперу в случае выявления изъянов.
Наличие дефектов в жилье снижает показатель комфортности объекта и доставляет определённые проблемы гражданам – владельцам недвижимости. Для усиления ответственности строителей перед жильцами на законодательном уровне разработан норматив, являющийся гарантией застройщика.
Что говорит Градостроительный и Гражданский кодексы?
Центральный акт — Гражданский кодекс РФ. Возведение жилья на практике реализуется в виде строительного подряда и предусматривает жесткое регулирование качества работ. В ст. 754 ГК РФ устанавливается общая ответственность подрядчика за любые отступления от норм технической документации.
Важно! Градостроительный кодекс более специфичен и узконаправлен, регулирует правила проектирования и строительства, но не указывает меры воздействия. Вопрос гарантии решается именно в ГК РФ.
Есть ли гарантия
Ст. 755 ГК РФ устанавливает законную гарантию на качество объекта строительства. Указывается, что подрядчик отвечает за эксплуатационное состояние здания по умолчанию, если иное не предусмотрено договором. Контрагент несет ответственность в течение всего гарантийного срока.
На что не распространяется
Из содержания статей Гражданского кодекса РФ можно вывести случаи, когда ответственность застройщика действовать не будет:
- мелкие отступления от норм;
- износ;
- неправильная эксплуатация объекта;
- ненадлежащий ремонт.
Если подрядчик допустил небольшие погрешности в показателях, но на эксплуатацию здания это никак не повлияло, то исполнителя нельзя привлечь к ответственности.
Правило распространяется и на случаи износа, когда объект теряет эксплуатационные показатели с течением времени. Если заказчик привлек третьих лиц к ремонту или восстанавливал объект самостоятельно, то предъявить претензии исполнителю нельзя.
Законодательные нормы имеют прямую силу, что подтверждается судебной практикой. У подрядчика есть возможности для защиты собственных прав и интересов.
ВАЖНО! Перечисленные нарушения доказываются экспертизами. У подрядчика есть способы избежать ответственности, если он убедит суд в своей непричастности.
Судебная практика
Анализ судебной практики рассмотрения дел, связанных с гарантийным сроком, позволяет сделать вывод, что признается правомерным устранение заказчиком своими силами недостатков в исполненных работах, если подрядчик уклонился от исполнения этой повинности, несмотря на неоднократные его просьбы.
Относительно оплаты работ после их выполнения с упущениями, суды признают невозможными возвращение оплаты и необходимость устранения недостатков в гарантийный период. В том случае, если выдавался задаток, возможно взыскать разницу соразмерным уменьшением стоимости работ, как не имеющем оснований обогащением.
Важно
Наличие выводов соответствующей экспертизы, подтверждающих прецедент нарушений, отнюдь не гарантирует безусловного положительного результата в суде.
В любом случае законодатель непременно требует безусловного свидетельства вины подрядчика в создании дефектов и не отвечающего договору качества. Иначе исход будет не в пользу заказчика. И это подтверждено выводами решений суда.
Гарантия по договору подряда и формирование ее сроков – это важная часть договорных отношений и ею ни в коем случае не следует пренебрегать. Основываясь на урегулирование такого важного аспекта лишь законодательно, сторонами теряется возможность защиты своих прав, что, в свою очередь, ведет к затяжным судебным тяжбам.
Гарантийные обязательства по видам работ
На практике существуют строгие правила определения времени ответственности. Законодательство не содержит конкретного перечня сроков, которые применимы к отдельным видам работ.
Строительные
Строительные работы — самый общий случай, который прямо регулируется положениями гражданского законодательства. Минимальная продолжительность — 24 месяца, максимальная — 5 лет. Смысл строительства — возвести новый дом или здание.
Монтажные
По логике закона, монтажные мероприятия относятся к подвиду строительных (общее название — строительно-монтажные работы). Этот вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ, где указано: монтаж подпадает под понятие иных строительных действий. Таким образом, применимы те же самые отрезки (24 месяца — минимум, 5 лет — максимум).
На практике монтаж — это установка нового оборудования и иных конструкций (к примеру, кровли), образующих более общий объект (к примеру, квартиры).
Отделочные
Нет оснований включать отделочные мероприятия в разновидность строительства. На практике это выполнение работ, регламентируемое потребительским законодательством. В п. 3 ст. 29 ЗоЗПП указано: гражданин имеет право выставлять претензии к исполнителю в течение 2 лет. Эта же продолжительность указывается в СНиПах.
Отделка регулируется иными нормативными актами, так как она напрямую не связана с созданием новых объектов.
Ремонтные
Бывают текущими и капитальными. Если ремонтные мероприятия не затрагивают существенную перепланировку и обустройство здания, то они текущие. Будут действовать сроки, которые указаны в Законе о защите прав потребителей: 2 года — максимум.
Капитальный ремонт подпадает под понятие строительства (ст. 740 ГК РФ), что автоматически позволяет использовать пятилетний срок для предъявления претензий.
ВАЖНО! Все перечисленные действия могут и не иметь гарантии: она устанавливается в первую очередь договором. В интересах заказчика зафиксировать гарантийное обязательство в соглашении с подрядчиком.
Куда и как жаловаться по закону
Нарушение сроков ремонтных работ по гарантии облагается штрафом в размере от 1 до 5 процентов от уплаченной стоимости по договору. В случае выявления несоответствий, которые предусмотрены контрактом, покупатель вправе потребовать вернуть затраченные средства. Возврат денег производится с учетом процента за время пользования (статья №9, пункт 2). Срок для возмещения задолженности — 10 дней с момента расторжения договора.
Так как документ подписан в двустороннем порядке он имеет юридическую силу и может быть основанием для передачи дела в суд.
Можно ли отказаться
При отказе от гарантии это прописывают в условиях договора (пункт об обязательствах исполнителя). Если такого нет, но заказчик обнаружил недостатки или дефекты ремонта, то возникает вопрос, можно ли предъявить претензии. Законодатель дает однозначный положительный ответ.
Смысл гарантийного срока — в его добровольности. Это не означает, что отсутствие пункта в договоре о повышенной ответственности автоматически освобождает подрядчика от претензий. На любой вид работ установлено законное время для предъявления жалоб.
Что делать, когда обнаружен брак выполненных работ
Выявление дефектов — основание предъявить претензии. Процедура разбирательства включает определенные этапы, обязательные для прохождения.
До приема в эксплуатацию
Если объект еще не был сдан в эксплуатацию, то речь пойдет не о гарантийных сроках, так как подрядчик еще не завершил все свои обязательства. Только передача объекта в эксплуатацию запускает действие гарантии. Это означает, что недостатки, обнаруженные заказчиком, должны устраняться не в рамках претензионного порядка.
- собрать доказательства дефекта;
- обратиться к застройщику;
- потребовать устранения недостатков.
Обнаруженный изъян необходимо зафиксировать. Фотографии, результаты измерений — любое подтверждение дефекта поможет в его дальнейшей ликвидации.
Важно! Начинать диалог с исполнителем стоит не с претензий, а путем делового обращения. Формально застройщик еще не сдал объект, а заказчик не принял его. Это означает, что нужно указать подрядчику на дефект, а не требовать его устранения.
После приема
Факт передачи объекта в эксплуатацию автоматически запускает гарантию. Если недочет был обнаружен после приемки новостройки, то рекомендуется выполнить следующее:
- собрать доказательства дефекта;
- подготовить документацию;
- направить пакет контрагенту;
- потребовать устранения недостатка.
Будет действовать претензионный порядок регулирования спора. Эффективность разбирательства зависит от качества собранных доказательств и составленной документации.
ВНИМАНИЕ! Если объект нельзя использовать по причине недостатка, то действие гарантии приостанавливается, т. е. продолжительность ответственности продлевается на этот отрезок времени.
Центральную роль будет играть претензия — письменный акт, где составитель требует устранить имеющиеся дефекты. В бланке необходимо указать следующую информацию:
- сведения о контрагентах;
- данные о постройке;
- выявленные недостатки;
- дата составления и подпись.
В акте заявитель должен подробно описать неисправности. Необходимо сослаться на нормы закона, которые позволяют требовать устранения дефектов.
Приложениями будут выступать доказательства. Это могут быть фотографии, результаты экспертиз, свидетельские показания и другие аргументы.
Особняком стоит случай, когда объект был сдан в пользование, но исполнитель обанкротился. Банкротство автоматически убирает фигуру контрагента — он перестает существовать с юридической точки зрения. Что делать гражданам? У каждого застройщика предусмотрены специальные компенсационные фонды. Из них и требуют деньги на компенсацию.
Как пандемия повлияла на строительный сектор РК
Выяснили у экспертов в строительной сфере, как отрасль переживает карантин и какие последствия её ожидают в будущем, а также о мерах поддержки от государства, которые могли бы исправить ситуацию.
Талгат Ергалиев, председатель РОЮЛ «Союз строителей Казахстана»
— Пандемия на строительстве, как и на любом другом секторе экономики, сказалась отрицательно. Покупательская способность упала, строители работают на своих запасах. С каждым месяцем всё труднее выплачивать заработную плату рабочим, налоги, бюджетные отчисления. Многие сотрудники отправлены на удалёнку либо работают по полдня. Если были раздутые штаты, то они оптимизированы.
Валовый внутренний продукт и региональный продукт на рынке РК снижаются. По нашему мнению, мы упадём до нуля до конца года. Государство прогнозирует снижение до 1.5 %.
Некоторые компании из-за отсутствия объёмов работ приостанавливали свою деятельность. Передвижение людей с юга на север и с запада на восток стало сложнее. Это приводит к большим издержкам, росту себестоимости жилья. Уже ни одна строительная компания не думает о получении прибыли, дохода. Сейчас все больше заинтересованы в том, чтобы сохранить сотрудников, чтобы в этот кризис просто выжить.
При этом, думаю, что застройщики не будут замораживать объекты. Это чревато оттоком капитала, взносов пайщиков, дольщиков. Поэтому компании будут стараться работать, даже если придётся влезть в долги, брать кредиты не на самых привлекательных условиях.
Что касается мер поддержки от государства, то сегодня их нет, одни обещания. Озвученная поддержка по дорожной карте занятости, то эта программа ежегодная по строительству школ, больниц, дорог, инженерных сетей. Она где-то работает, где-то нет. Но в целом проблему занятости она не решает. Думаю, сегодня не меньше 50 тыс. рабочих находится в поиске работы — именно те, кто работает руками, лопатой, инструментами.
Для решения проблемы Союз строителей с первых дней карантина и ЧП предлагал государству выкупить у застройщиков строящиеся объекты и по их завершении передать нуждающимся гражданам в аренду или рассрочку. Тем самым мы бы решили три проблемы: поддержали экономику, помогли нуждающимся и бизнесу. Однако пока никаких изменений нет.
Даурен Айткенов, начальник отдела аналитики Ассоциации застройщиков Казахстана
— Многие компании на рынке пока не сталкиваются с проблемами. Закрытие и банкротство строительных фирм возможно в будущем — риски есть. Некоторые застройщики, по нашим наблюдениям, ведут себя очень рискованно и берут на себя большие обязательства, которые можно выполнять в хорошие времена.
Но если наступит продолжительный финансовый кризис, то многим из них придётся крайне трудно. Не все организации на рынке являются финансово устойчивыми на данный момент. Поэтому клиентам нужно быть осторожными с выбором строительной фирмы и обязательно приобретать недвижимость только у тех компаний, у которых есть лицензия на привлечение средств дольщиков. Также нужно обязательно смотреть на состоятельность, надёжность и то, сколько лет застройщик безукоризненно работает на рынке.
В целом застройщикам нужно быть ближе к клиентам: подстраиваться под изменения их предпочтений, давать то, что требует рынок в данный момент. Это основа успеха выживания на все времена.
Что касается господдержки, то сейчас все меры направлены только на бюджетную линейку. Это, конечно, хорошо, но недостаточно. Текущие кредитные программы созданы под массовый сегмент, максимальная сумма займа в Нур-Султане и Алматы составляет 25 млн тенге. Но в реальности в этих городах, чтобы купить трёхкомнатную квартиру, необходимо около 30–40 млн, и вот под этот сегмент не имеется ипотечных субсидированных программ. Решение этой проблемы повлекло бы за собой увеличение количества квадратных метров на человека, оказало поддержку большим семьям с двумя и более детьми и в целом среднему классу, который тоже нуждается в содействии в жилищном вопросе.
Самый главный механизм поддержки строительного рынка и что реально поможет отрасли выйти из кризиса — это дать ипотеку под строящееся жильё. Проблема в том, что нет ипотечного кредитования на объекты долевого строительства. Как мы видим в соседней России, коммерческие банки выдают заём под договоры долевого участия, и это очень хорошо работает.
Более 60 % сделок на первичном рынке в РФ — это сделки с помощью ипотеки. У нас этот показатель составляет всего 10 %. Согласитесь, слабый результат. Нужно стимулировать ипотечный рынок и дать возможность людям приобретать недвижимость в кредит на котловане, ведь так дешевле на 15–20 % и у клиентов есть выбор. Нужна воля государства в этом важном вопросе и необходимы структурные изменения в законодательстве и банковской сфере.
Мюаш Бисарова, исполнительный директор Национальной ассоциации проектировщиков РК
— В условиях пандемии ассоциация проектировщиков провела два опроса для глубокого понимания текущей ситуации в проектно-изыскательской деятельности: в апреле и июле.
Результаты показали, что по-прежнему есть компании, чья деятельность полностью была приостановлена в связи с повторным карантином. По итогам июля это 9 % от общего количества респондентов, в апреле было 18 %. Отдельно были рассмотрены вопросы, касающиеся сотрудников компаний-респондентов. Ситуация выглядит немного лучше, чем в апреле. Только 57 % компаний (70 % в апреле) приняли меры по сокращению персонала либо отправили сотрудников в отпуска без содержания. Если экстраполировать полученные результаты на весь рынок проектно-изыскательских услуг (оценочно около 10 000 компаний), можно предположить, что в связи с пандемией более 50 тыс. высококвалифицированных специалистов потеряли источник дохода.
Оценка влияния пандемии на обороты компаний проектной отрасли показала, что по-прежнему более 60 % компаний говорят о значительном, более 50 %, снижении поступления оборотных финансовых средств в первом полугодии. Ожидания восстановления активности во втором полугодии демонстрируют только 14 % компаний июльского опроса (20 % в апреле). А 60 % респондентов ожидают ещё большего снижения объёмов работ во втором полугодии.
Однозначно, экономическая ситуация ухудшилась: многие проекты и работы приостановлены, в особенности терпят существенные убытки представители малого и среднего бизнеса. Так, запрет командировок полностью блокировал возможность ведения авторского надзора по действующим договорам, реализация которого, согласно закону РК «Об архитектурной и градостроительной деятельности в РК», обязательна.
Резко снизилась работа в направлении поиска потенциально новых заказов. Деятельность проектных компаний является весьма специфичным видом бизнеса, которая требует выездов специалистов в регионы для осмотра строительных площадок, действующих предприятий, которым требуется реконструкция, расширение или строительство. Без выезда специалистов на местность и обсуждения технических вопросов непосредственно на площадке (или в офисе заказчиков) будущих проектов практически невозможно заключить новые договоры.
Производственные объекты реализовываются за счёт иностранных инвестиций либо на иностранные кредиты под гарантию правительства РК. Всемирная эпидемия коронавируса существенно приостановила деятельность в этом направлении, многие крупные инвестиционные проекты заморозились на неопределённое время, что негативно сказалось на рынке проектных работ.
Проектные институты, чьё направление сфокусировано на проектировании только промышленных объектов, также испытывают кризис, так как доля реализации производственных объектов существенно снизилась. Ряд заказчиков перешёл на дистанционный режим, что значительно снизило темп согласований этапов работ по действующим договорам. Процедуры согласования являются основой для осуществления промежуточных оплат, и дистанционный режим затормозил процессы.
Карантин повлиял и на деятельность офисов иностранных и/или местных партнёров. Есть необходимость проведения совещаний на уровне министерств, АО ФНБ «Самрук Казына» и др., но с вынужденной мерой карантина эти совещания переносятся на неопределённый срок.
Также возникли серьёзные проблемы по образованию ссудной и налоговой задолженности перед бюджетом, а также просрочки по кредитным платежам. По этой причине проектные компании не могут участвовать в тендерах. Более того, налоговые органы начисляют пени и блокируют расходные операции по банковским счетам и кассе, что в итоге приведёт к полной остановке деятельности проектных организаций вплоть до банкротства.
Сейчас запланировано совещание с участием представителей Миннацэкономики, Минфина, НПП «Атамекен», проектно-строительных компаний и других заинтересованных лиц.
От имени членов НАПр в апреле в Комитете строительства НПП «Атамекен» были озвучены следующие предложения по комплексной поддержке деятельности проектировщиков: — продление отсрочки по уплате налогов и социальных платежей без предоставления залога имущества и банковской гарантии; — оказание целевой поддержки малым предприятиям и значительное снижение налоговой нагрузки; — приостановление мер принудительного взыскания до момента полного урегулирования ситуации по карантину; — применение коэффициента «0» к ставкам социального налога, ИПН, обязательных пенсионных взносов и соцотчислений; — отсрочки по банковским кредитам; — отсрочки договорных сроков выполнения работ без применения штрафов.
Эти меры позволят выжить проектным организациям, преодолеть сложившиеся финансовые обстоятельства и сохранить рабочие места.
Источник: social-kansk.ru