В соответствии со статьей 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.
Продолжительность гарантийного срока, в течение которого подрядчик отвечает за все выявленные заказчиком недостатки результата работ, устанавливается в договоре строительного подряда. Подрядчик освобождается от своих обязательств и ответственности, связанных с тем, что объект не «выдерживает» гарантийный срок только в том случае, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Данный перечень является исчерпывающим. То есть подрядчик не вправе ссылаться на иные обстоятельства при доказательстве отсутствия своей вины. Исходя из анализа данной нормы, можно с уверенностью сказать, что законодательство предусматривает презумпцию вины подрядчика на период действия гарантийного срока.
Defect Notification Period (ФИДИК), гарантийный срок и ст. 753 ГК (приемка работ) в строительстве
Закон устанавливает правила исчисления гарантийного срока. Он начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Стороны могут установить иной момент начала течения гарантийного срока.
Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Гарантийный срок, если иное не предусмотрено договором, продлевается на это время.
Время, когда объект не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые несет ответственность подрядчик, является единственным основанием для прерывания гарантийного срока. Здесь необходимо подчеркнуть, что для применения данной нормы невозможность эксплуатирования объекта должна быть следствием недостатков только по вине подрядчика.
При отсутствии в договоре строительного подряда указания на гарантийный срок требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, если они обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата работы, и если иные сроки не установлены законом или обычаями делового оборота (статьи 724, 756 ГК РФ).
В случае же, если гарантийный срок в договоре строительного подряда установлен, то, исходя из тех же требований ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, подрядчик отвечает за недостатки результата работ, обнаруженные в рамках гарантийного срока.
Если гарантийный срок составляет менее 5 лет, подрядчик несет ответственность за недостатки работ, которые обнаружены в пределах указанного пятилетнего срока, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4, 5 ст. 724, ст. 756 ГК РФ)
Если недостатки результата работ обнаружены после истечения предельного срока обнаружения недостатков, подрядчик ответственности за них не несет.
С пропуском установленных сроков заказчик утрачивает право на предъявление требований в связи с некачественными работами. К устранению недостатков, обнаруженных в пределах гарантийного срока, применяются правила об устранении недостатков некачественных работ.
Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ, если установлен гарантийный срок и в течение этого срока обнаружены недостатки результата работ, то доказывать свою невиновность будет подрядчик. Подрядчику необходимо доказать, что выявленные недостатки являются следствием нормального износа объекта или его неправильной эксплуатации.
В случае же, если ненадлежащее качество работ выявлено за пределами гарантийного срока, но в пределах срока обнаружения недостатков (5 лет), то бремя доказывания лежит на заказчике. Заказчику необходимо доказать, что недостатки возникли до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4 ст. 724 ГК РФ).
В соответствии со статьей 723 ГК РФ выявленные недостатки результата работ, за которые отвечает подрядчик, дают заказчику право предъявить подрядчику одно из требований:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Гражданский кодекс содержит также понятие сроков давности по искам о ненадлежащем качестве работ. Согласно статье 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для судебной защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 725 ГК РФ установлены специальные правила об исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы. Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений — три года (ст. 196 ГК РФ).
Если на основании договора строительного подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ). Для случаев, когда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.
На практике возник вопрос: как соотносятся сроки, предусмотренные статьей 724 (сроки обнаружения ненадлежащего качества работ) и статьей 725 (давность по искам о ненадлежащем качестве работ) ГК РФ.
При применении статей 724 и 725 ГК РФ необходимо учитывать, что их нормы устанавливают разные по своей правовой природе сроки. Первые (ст. 724) — это сроки обнаружения недостатков. Иными словами, недостатки, обнаруженные за пределами данных сроков, не влекут права заказчика требовать их устранения. Вторые (ст.
725) — сроки исковой давности для предъявления требований об устранении недостатков, выявленных в пределах сроков, установленных статьей 724. При другом толковании право заказчика выявлять недостатки в течение пяти лет, гарантированное законом, не будет обеспечено сроком исковой давности, который составляет только год.
Статья 725 ГК РФ закрепляет срок исковой давности, но не определяет начало его течения. Соответственно, это вопрос решается исходя из общих норм.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Право заказчика нарушается недостатками работ. Значит, срок исковой давности по искам, связанным с ненадлежащим качеством работ, начинает течь со дня, когда заказчик обнаружил или должен был обнаружить недостатки. А срок на обнаружение недостатков ограничен статьей 724 ГК РФ.
Источник: os-info.ru
Гарантия застройщика на многоквартирный дом
Застройщики
Для большинства новоселов является большим сюрпризом, что на дома, в которые они совсем недавно заселились, и которые теперь находятся у них в эксплуатации, распространяется такая же гарантия как на бытовую технику, автомобили и любые другие товары. Да, на квартиру, как и на телевизор, распространяется гарантия, в случае соблюдения «инструкции по эксплуатации».
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
На что распространяется гарантия?
Есть три сводных понятия, которые находятся под гарантией:
- здание и конструктивные элементы;
- инженерные коммуникации;
- осуществленные работы.
С какими дефектами наиболее часто сталкиваются жители новостроек:
- трещины на стенах;
- провисание потолков;
- поломки лифтов;
- порывы на трубопроводах;
- перебои в работе электропроводки;
- намокание стен, отпадание облицовки;
- дефекты дверей, окон;
- низкая температура в помещении;
- протекание крыши;
- нестабильная работа питающих подстанций;
- фурнитура низкого качества;
- промерзания потолков и стен;
- образование грибка и плесени;
- перебои в работе вентиляции;
- применение некачественных материалов при проведении работ по внутренней отделке.
И это еще не окончательный список!
В каких случаях гарантия не предоставляется?
Не все дефекты должен исправлять застройщик. После ввода в эксплуатацию, управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) берет на себя функцию сохранности имущества, правильной эксплуатации конструкции дома и его оборудования.
Девелопер может не нести гарантийных обязательств в следующих случаях:
- естественного износ объекта – амортизация недвижимости, узлов, конструкций, оборудования;
- нарушения правил эксплуатации, в том случае, если застройщиком была выдана инструкция (относится как многоквартирным домам, так и к частным);
- неправильное подключение бытовой техники (отопление, электрика, водоснабжение);
- когда жильцы или представители УК сами стали причиной созданной аварийной ситуации;
- прочих форс-мажорных обстоятельств.
Обратите внимание, что девелопер должен компенсировать только свои недоделки, в остальном, Жилищный кодекс РФ возлагает всю ответственность на Управляющую компанию или ТСЖ, в том числе, по проведению текущих и капитальных ремонтов в доме.
Для примера. Новый владелец или УК поставили новые окна, пока на дом действовала гарантия и, если с ними что-то будет не так, то претензии предъявляются только к организации устанавливающей их.
В гарантию застройщика входит
Закон №214 от 30.12.2004г, ст.7 регламентируют, что застройщик должен сдать объект, который:
- выполнен в соответствии с договором;
- должен соответствовать установленным нормам и техническим регламентам;
- все его элементы, узлы, конструкции находятся в исправном состоянии.
Если кратко, то все самые широко распространенные проблемы, как то, текущая крыша, плесень, строительные недоделки, не работающие инженерные сети – все это дает повод для обращения к застройщику.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
На квартиру
Законодательство гарантирует гражданину соответствующее гарантийное обеспечение любых приобретений, и, конечно это так же распространяется и на квартиры. Застройщик несет на себе полное гарантийное обеспечение и безопасную эксплуатацию жилья.
К примеру, если жилье приобретено с отделкой, то гарантия распространяется на все, вплоть до обоев и сантехники. На все работы и материалы, которые осуществлялись жильцами самостоятельно, гарантия застройщика не распространяется.
На многоквартирный дом
Каждый отдельный конструкционный элемент здания имеет свой гарантийный срок и эти сроки между собой могут значительно отличаться:
- кровля – не менее 10 лет гарантийные обязательства;
- нарушения целостности фасадов и стен, трещины, дефекты – 5 лет;
- инженерные системы (вентиляция, электропроводка, водоснабжение и водоотведение) – не менее 3 лет;
- межпанельные швы – 10 лет;
- чистовая отделка, выполненная застройщиком – 5 лет.
Обратите внимание!
Застройщик отвечает за качество любого элемента дома в течение периода, установленного технической документацией!
На окна в новостройке
Гарантийный срок – 5 лет. Хотя, застройщик может аргументировать, что законом о защите прав потребителей гарантийный срок на стеклопакет составляет только 2 года. Этот случай необходимо обговаривать отдельно.
Статья 19 ЗоЗПП утверждает о 2-летней гарантии только в том случае, если другой гарантии нет, и к стеклопакетам во вновь построенных домах эта норма не относится, потому что статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» предписывает именно 5-летний гарантийный срок для конструктивных элементов здания.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Внимание! Получая квартиру, на радостях, не забудьте убедиться, что вы получили от застройщика инструкцию по эксплуатации дома. В этом документе содержатся правила эксплуатации помещений и инженерных коммуникаций.
В ДДУ застройщиком, чаще всего, прописываются сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку. Сроки могут быть разными и варьироваться, к примеру, от класса ЖК или уровня качества используемых материалов. Но, как бы ни было, сроки должны быть прописаны в инструкции, которую застройщик должен передать владельцу жилья, вместе с ключами.
Порядок действий при выявлении дефекта
В первую очередь необходимо сделать фото или видеофиксацию, для подстраховки. В последствие эту информацию можно будет добавить к письменной претензии. В первую очередь обращаемся в УК или ТСЖ. Если это не их зона ответственности, то необходимо получить документальное подтверждение этого.
Сотрудник УК осматривает дефект и составляет соответствующий акт. Следует обратиться к независимым экспертным службам, они помогут выяснить по чьей вине образовался дефект и, если это окажется застройщик, то он будет обязан устранить все дефекты за свой счет.
Скрытые недостатки квартиры – как обнаружить?
В короткий срок обнаружить, выявить все недостатки невозможно, понятно, что некоторые из них могут носить сезонный характер и проявляться только в определенное время года. Допустим, вы въехали в квартиру летом, то как вы можете оценить качество работы системы отопления? А вот осенью, когда систему запустят, у вас могут образоваться утечки.
Для более качественного обнаружения скрытых дефектов и недостатков во время приемки жилья лучше пригласить независимого эксперта, который оценит состояние квартиры и, если это необходимо, составит дефектный акт (ведомость).
Дефектная ведомость – документ, отражающий претензии дольщика к застройщику. Если в ней отражены несущественные замечания, то она может быть просто дополнением к акту приема-передачи жилья и в ней отражаются недостатки и выявленные скрытые дефекты и планируемые сроки их устранения.
В том случае, если в ходе приемки были обнаружены существенные недоработки и дефекты, которые в будущем могут угрожать здоровью и жизни жильцов, то, конечно, акт не нужно подписывать ни в коем случае. В этой ситуации застройщику направляется только акт осмотра.
Акт осмотра удостоверяется подписями участников сделки. Если вдруг, дефекты были обнаружены после заселения в жилье, жильцу нужно совместно с представителем управляющей компании, независимым экспертом составить акт осмотра (осмотровый лист) и переслать этот документ застройщику приложив к нему претензию, которая должна содержать информацию об устранении недостатков жилища.
Куда жаловаться?
Если владелец квартиры знает и уверен, что это именно гарантийный случай и его вины в нем нет, то что ему делать? Куда обращаться? В этот момент возникают нюансы, о которых большинство граждан не знают.
Первое. Много зависит от того где именно был обнаружен дефект. Если в пределах квартиры, то есть, именно на территории частной собственности гражданина, то в этом случае, жилец может обращаться как в свою УК, так и в компанию, с который был заключен договор долевого участия.
Юридически ваша управляющая компания не может нести ответственности за дефекты и поломки, возникшие в период действия гарантийных обязательств, потому что договор купли-продажи собственником был заключен не с управляющей компанией, а с компанией-застройщиком. Другая ситуация, если дефекты были обнаружены в местах общего пользовании (МОП) – подъезды, лифты, подвалы.
В этом случае граждане не могут обращаться к застройщику, ведь договор купли-продажи был заключен ими только на жилье, поэтому – путь один – к управдому. Необходимо составить заявку на ремонт и проверить, что она зарегистрирована. Далее работник УК берет заявку в работу и согласовывает с жильцом даты совместного, комиссионного осмотра, выявленных дефектов.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Проверка комиссией
При назначении комиссионного обследования объекта, на нем должны участвовать представители фирмы-застройщика, управляющей организации (или ТСЖ), жилищной инспекции, а также подрядной организации, в случае, если дефекты были обнаружены в работа, которые выполнялись подрядчиком.
В ходе данного мероприятия выявляется лицо, ответственное за недостатки, и кто будет устранять их, самостоятельно или за его счет. Также выносится решение является ли случай гарантийным.
По результатам составляется акт комиссионного обследования, который подписывается всеми участвующими лицами. В течение сорока пяти дней с момента составления акта недостатки должны быть устранены.
Нужно учитывать, что устранить дефекты может подрядная организация, на которую договором возложена гарантийная ответственность. Если подрядчик не имеет возможности устранить брак, например, по причине банкротства, то обязанность по устранению дефектов несет сама компания-застройщик.
Видео о том, как заставить застройщика устранить недостатки по гарантии:
Источник: delovoy-kvartal.ru