Генеральный план участка строительства это

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Что это такое

Генеральный план земельного участка — это проектный документ, на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома — это изображение в определенном масштабе, которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Как сделать схему генерального плана участка (генплан)

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

• кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
• схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
• схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
• опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка — это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Генеральный план	Здесь отображается схема участка с нанесением всех планируемых к строительству объектов, растительности, подъездных и пешеходных дорожек.
Опорный план	Инженерные коммунальные системы, а также большие растения.
Ситуационный план	Схема местоположения земельного участка в составе заселяемой им зоны.
Схема подготовительных инженерных работ	Отображение плана планируемых земляных работ, а также отметка высот на участке.
Сводный чертеж инженерных сетей	Схема прокладки коммунальных систем с точками входа на земельный участок владельца.

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

1. Какой-то из поданных документов, в том числе и заявление на предоставление государственной услуге, был оформлен не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В таком случае вас обяжут переоформить документы.
2. Срок действия какого-либо из поданных документов истек или сама бумага недействительна. Опять же, нужно производить переоформление.
3. Предоставлены не все требуемые документы.
4. Заявление было подано от человека, который не является собственником участка.
5. Неверно заполнены обязательные для регистрации поля.
6. Копии документов предоставлены в плохом качестве, что препятствует нормальному рассмотрению информации, изображенной на них.
7. Уже было подано заявление и решение по нему еще не получено.
8. На участке находятся объекты, отнесенные к самовольно возведенным.
9. Фактическое расположение участка не соответствует заявленному в документах.
10. В любом из документов обнаружена информация, которая не соответствует действительности.

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.

Источник: sotka.guru

Генеральный план земельного участка

Генеральный план — основа для застройки земельного участка

Генеральный план земельного участка это подробно проработанный план земельного участка — план расположения всех существующих и проектируемых зданий и сооружений, подъездов и подходов, элементов благоустройства, зеленых насаждений.

Генеральный план это основа для проектирования. Генплан позволит:

• правильно разместить и сориентировать по сторонам света все здания на земельном участке, с учетом их назначения, инсоляции, направления ветров и т.д.
• разместить строения с оптимальной связью с окружением и рельефом, инженерными коммуникациями и транспортными сетями.

Генеральный план не только покажет как будет выглядеть ваш участок по завершении всех работ, но и поможет грамотно спланировать строительство в целом.

Порядок выполнения и состав генплана участка

На первом этапе выполняется несколько вариантов эскизов генплана — принципиальных функциональных схем. Участок условно делится на зоны с различными функциями — парадная, жилая, отдыха, хозяйственная и т.д. Внутри этих зон размещаются планируемые постройки и выстраиваются связи между получившимися зонами и объектами (например различные дорожки и тропинки). По каждому варианту выносятся на обсуждение плюсы и минусы.

На основании выбранной Вами концепции разрабатывается итоговый генеральный план. Архитектор прорабатывает детали, уточняет расположение, размеры и формы всех построек, коммуникаций, дорожек, площадок, деревьев, газонов, зеленых насаждений, водоемов и т.д.

При расположении строений на плане архитектор учитывает, но не ограничивается:

.
• Ориентацию по сторонам света (решение вопросов инсоляции и влияния ветров).
• Особенности участка и рельефа, существующие строения и деревья.
• Эргономику и «сценарии» использования участка.
• Существующую застройку соседних участков.

Кроме того, если на участке есть уклон — подготовка генерального плана выполняется совместно с террасированием и вертикальной планировкой участка. Генеральный план в этом случае в дальнейшем выступит основой для расчета различных подпорных стенок и прочих сооружений.

Чертежи генерального плана содержат пояснения с подробным описанием и обоснованием принятых решений, а также рекомендациями архитектора как по участку в целом, так и по отдельным строениям (например по размещению помещений в доме).

Пример проекта планировки участка

В зависимости от особенностей участка и поставленной нам задачи, состав проекта может немного отличаться. В общем виде, проект планировки участка выглядит так:

Лист 1. Исходные данные. Зона допустимого расположения объектов

Лист 2. Функциональный план. Выбранная принципиальная схема участка

Лист 3. Общий вид генерального плана земельного участка в цвете

Лист 4. Разбивочный план — план размещения объектов строительства

Лист 5. Схема дорожно-тропиночной сети и размещения вспомогательных объектов

Лист 6. Общий вид генерального плана с нанесенной на него сеткой разметки

Лист 7. Собранные на одном листе принципиальные схемы, рассматриваемые в процессе работы

Исходные данные для составления генплана

В качестве исходных данных для разработки генерального плана Заказчик предоставляет:

• Топографическая съемка — обязательно при наличии уклона, строений, деревьев. При необходимости для проведения топосъемки мы можем привлечь наших партнеров.
• Кадастровый план земельного участка — правильные границы, размеры и координаты участка.
• Описание построек, которые планируется возвести на территории — это информация в свободной форме. Порой по генеральному плану определяются характеристики и сама возможность размещения объектов.
• Общие пожелания и информация о Вас, которую нужно участь.

Стоимость разработки генерального плана земельного участка

Сейчас все больше проектов выполняется в комплексе с разработкой генерального плана участка. Это позволяет лучше учесть нюансы и сразу распланировать детали.
Однако даже если Вы на 100% решили строить дом самостоятельно, без проекта, мы крайне рекомендуем заказать проект планировки участка.

Источник: newhome63.ru

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН

Генеральный план — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий [1] .

Основной частью генерального плана является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нем отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района.

Рис. 1. Пример исполнения генерального плана территории

Требования нормативных документов при проектировании генеральных планов

Противопожарные нормы и правила являются главнейшими руководящими требованиями для обеспечения пожарной безопасности ( см. ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ) при проектировании генеральных планов. Противопожарные нормы при проектировании генплана подразумевают:

1. Соблюдение противопожарных отступов и разрывов ( см. ПРОТИВОПОЖАРНАЯ ПРЕГРАДА).

2. Выполнение необходимых проездов и подъездов к зданиям и сооружениям.

3. Обеспечение доступа спецтехники ( см. АВТОМОБИЛЬ ПОЖАРНЫЙ), автолестниц к зданиям и сооружениям, а также к их частям и элементам.

4. Резервирование запасных возможностей доступа и проезда к месту возникновения чрезвычайной ситуации (см. ЧРЕЗВЫЧАЙНАЯ СИТУАЦИЯ), расчет количества этих резервных доступов.

5. Проектирование дорожной одежды или грунтовых оснований и покрытий, способных выдержать нагрузку от тяжелой пожарной и специальной техники для ликвидации чрезвычайных ситуаций ( см. ЛИКВИДАЦИЯ ПОЖАРА) [2] .

Основные нормы пожарной безопасности, используемые при проектировании генеральных планов:

1) СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с Изменением № 1)»;

2) СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1, 2)». Зарегистрирован Росстандартом в качестве СП 112.13330.2011 [3];

3) СП 42.13130.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП .07.01-89» [4] ;

4) СП 18.13130.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (генеральные планы промышленных предприятий)» [5] ;

5) СП 19.13130.2019 «Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (генеральные планы сельскохозяйственных предприятий)» [6] .

При проектировании узкоспециализированных объектов, например, складов нефти и нефтепродуктов и др., необходимо выполнять противопожарные нормы, которые указаны в требованиях по проектированию этих объектов.

Противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов производственных объектов

С точки зрения пожарной безопасности, генеральные планы промышленных предприятий должны:

· обеспечивать необходимые безопасные расстояния от границ предприятия до соседнего предприятия, не входящего в его состав, населенного пункта, полосы магистральных железных дорог и водных путей;

· предусматривать правильное зонирование зданий и сооружений с учетом их назначения и других признаков;

· удовлетворять требуемым противопожарным разрывам между зданиями и сооружениями.

На любом производственном объекте, в архивах с документацией хранится генеральный план. Именно во время строительства этого объекта должны были быть проведены противопожарные мероприятия. Они направлены на повышение уровня безопасности ( см. БЕЗОПАСНОСТЬ ), функциональности и комфортности нахождения персонала на территории объекта.

Противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов производственных объектов, отчасти схожи с планами территорий поселения и городских округов. При подготовке этих планов необходимо учесть следующие моменты:

· расстояния между зданиями, сооружениями, в том числе инженерными коммуникациями, следует принимать минимально допустимыми;

· необходимо сгруппировать в отдельные зоны родственные по функциональному назначению (см. КЛАСС ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ПОЖАРНОЙ ОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ПОЖАРНЫХ ОТСЕКОВ ) или признаку взрывопожарной опасности производственные здания и сооружения (см. КАТЕГОРИИ ПОМЕЩЕНИЙ И ЗДАНИЙ ПО ВЗРЫВОПОЖАРНОЙ И ПОЖАРНОЙ ОПАСНОСТИ)

· следует располагать здания с учетом рельефа местности и направления господствующих ветров (здания и сооружения повышенной взрывопожароопасности нужно располагать с подветренной стороны);

· следует обеспечить территорию предприятия дорогами и необходимым количеством въездов и выездов.

Из противопожарных мероприятий для производственных объектов можно выделить следующие:

1. Проектируемые объекты следует размещать компактно, в том числе в составе индустриальных парков, промышленных кластеров с кооперацией подсобно‑вспомогательных служб, систем инженерного и транспортного обеспечения, культурно‑бытового обслуживания.

2. Территории объектов и их групп надлежит размещать на участках, предусмотренных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов.

3. Резервуарные парки производственного объекта с нефтепродуктами, сжиженными горючими газами, ядовитыми веществами должны располагаться на более низких отметках, по отношению к зданиям и сооружениям производственного объекта, и должны быть обнесены (с учетом рельефа местности) продуваемой оградой из негорючих материалов.

4. В случаях размещения надземных резервуаров со сжиженными горючими газами, легковоспламеняющимися и горючими жидкостями на более высоких отметках, по отношению к соседним зданиям и сооружениям, должны быть предусмотрены меры по предотвращению ( см. ПОЖАРНО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ) растекания разлившейся жидкости к указанным зданиям и сооружениям при авариях ( см. АВАРИЯ) на резервуарах.

5. Производственные объекты с площадками размером более 5 гектаров должны иметь не менее двух въездов.

6. Дороги на территории предприятия обычно устраивают кольцевыми. При устройстве тупиковых дорог предусматриваются кольцевые объезды или площадки для разворота автомобилей размером не менее 15×15 м.

7. Расстояние от края проезжей части или спланированной поверхности, обеспечивающей проезд пожарных автомобилей ( см. ПОЖАРНАЯ ТЕХНИКА), до стен зданий высотой не более 12 метров должно быть не более 25 метров, при высоте зданий 12–28 метров — не более 8 метров, а при высоте зданий более 28 метров — не более 10 метров.

8. При разработке генерального плана предприятия необходимо, чтобы дороги и водопроводная сеть (см. НАРУЖНОЕ ПРОТИВОПОЖАРНОЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ) были проложены до начала строительства. В тех случаях, когда водопроводная сеть не может быть проложена, предусматривают водоемы или резервуары для хранения необходимого количества воды.

Противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов территорий поселений и городских округов

Мероприятия, которые необходимо произвести при разработке генеральных планов территорий поселений и городских округов:

1. Взрывопожароопасные объекты должны размещаться за границами поселений и городских округов, а если это невозможно или нецелесообразно, то должны быть разработаны меры по защите людей, зданий и сооружений, находящихся за пределами территории взрывопожароопасного объекта, от воздействия опасных факторов пожара ( см. ОПАСНЫЕ ФАКТОРЫ ПОЖАРА) и (или) взрыва( см. ВЗРЫВ).

2. Иные производственные объекты со зданиями и сооружениями категорий А, Б и В по взрывопожарной и пожарной опасности могут размещаться как на территориях, так и за границами поселений и городских округов. Но значение пожарного риска (см. ПОЖАРНЫЙ РИСК) не должно превышать нормативно допустимое значение.

3. Если взрывопожароопасные объекты находятся в границах поселений и городских округов, необходимо учитывать возможность воздействия опасных факторов пожара на соседние объекты защиты ( см. ПОЖАРНАЯ ОПАСНОСТЬ ОБЪЕКТА ЗАЩИТЫ), климатические и географические особенности, рельеф местности, направление течения рек и преобладающее направление ветра.

4. В случае невозможности устранения воздействия на людей и жилые здания опасных факторов пожара и взрыва на взрывопожароопасных объектах, расположенных в пределах зоны жилой застройки, следует предусматривать уменьшение мощности, перепрофилирование организаций или отдельного производства либо перебазирование организации за пределы жилой застройки.

5. Комплексы и сооружения складов сжиженных углеводородных газов и легковоспламеняющихся жидкостей должны располагаться вне жилой зоны населенных пунктов, с подветренной стороны преобладающего направления ветра по отношению к жилым районам.

6. На территориях поселений и городских округов должны быть предусмотрены источники наружного противопожарного водоснабжения.

7. Необходимо учитывать противопожарные расстояния между зданиями и сооружениями. Они должны обеспечивать нераспространение пожара ( см. ПОЖАР) на соседние здания, сооружения.

8. Дислокация подразделений пожарной охраны ( см. ПОЖАРНАЯ ОХРАНА) на территориях поселений и городских округов определяется исходя из условия, что время прибытия первого подразделения к месту вызова в городских поселениях и городских округах не должно превышать 10 минут, а в сельских поселениях — 20 минут.

9. Обеспечение пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.

Все противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов территорий установлены в соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ, а также другими нормативными документами в области пожарной безопасности.

Статью «Противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов производственных объектов» можно посмотреть по ссылке.

Статью «Противопожарные мероприятия при разработке генеральных планов территорий поселений и городских округов» можно посмотреть по ссылке.

Литература:

1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004. № 190-ФЗ.

3. СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1, 2)». Зарегистрирован Росстандартом в качестве СП 112.13330.2011.

4. СП 42.13130.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89».

Источник: propb.ru

Генеральный план земельного участка: оформление и зачем он нужен

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом.

Пример генплана земельного участка

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Советы по зонированию территории

При составлении генплана участок желательно разделить на функциональные зоны, которые условно делят на:

• жилую — любые строения, где будет жить семья;
• хозяйственную — бытовые постройки, мастерские, сараи для животных, компостная яма, баня и т. д.;
• релаксационную — места для отдыха, игр и развлечений, например, детская площадка, мангал, декоративные уголки, качели, беседка, бассейн;
• зеленую — сад, огород, парники, теплицы;
• входную — въезд на участок и проход к дому, гараж.

Для рационального использования территории и создания комфортного и практичного пространства важно учитывать такие принципы планировки:

• начинать работу с выбора места для жилого дома и от него выполнять разбивку территории на зоны;
• хозяйственные объекты располагать дальше от красной линии, а все здания — с северо-западной или северной стороны для защиты территории от ветра, но сохранения достаточной освещенности;
• на вытянутых наделах хозпостройки и сараи с животными размещать отдельно от жилого дома;
• выдерживать единство стиля при благоустройстве территории.

На участках разной площади зонирование имеет свои особенности.

Варианты генпланов для участков разной площади

Если территория небольшая, например, 6 или 8 соток, тогда на ней кроме жилого дома можно разместить такие постройки:

• туалет, сарай и другие бытовые объекты — на 15 м2;
• гараж или место для стоянки авто — 8 м2;
• огород и теплицу — 120 м2;
• игровую зону и место для игр — 75 м2.

Также на участке хватит места для разбивки цветников и клумб, укладки садовых дорожек. Обычно наделы такой площади используются как дача. Поэтому для дома отводится немного места. На свободной территории высаживают вишни, груши, сливы и другие фруктовые деревья, а также ягодные кустарники.

На 10 или 12 сотках уже можно разместить больше объектов, например, в релаксационной зоне построить бассейн, беседку, выделить место для мангала и барбекю. Также появляется больше возможностей для ландшафтного озеленения и зонирования.

Генплан участка 10 соток

Еще больше объектов можно расположить на площади 15, 20 соток. При разработке генплана нужно выделить входную зону с гаражом, расположенную дальше от жилого дома, но имеющую удобный доступ к нему. К дому можно пристроить веранду или сделать террасу и мансарду. Обычно место рядом выделяют для зоны отдыха, спортивной и детской площадок. А декоративное озеленение осуществляется с использованием фонтанчиков, альпийской горки, садовых фигурок и других элементов.

Без разработки генерального плана нельзя вести строительство на участке. Поэтому важно составить его в соответствии со всеми требованиями и обязательными нормами. Но нельзя забывать о комфорте и внешней привлекательности территории. Она должна нравиться тем, кто будет жить и отдыхать там.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

1. Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
2. Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Задачи генплана

Хотя на собственной земле можно делать то, что захочется, есть обязательные требования, за исполнение которых следят архитектурный надзор и органы самоуправления. Они учтены в генплане, который составляется до проектирования участка.

Разработка документа решает такие задачи:

• согласование проекта застройки с государственными органами и получение разрешения на обустройство надела;
• рациональное распределение объектов на территории (жилого дома, хозпостроек, бассейна, сада, игровой площадки, гаража и др.) с учетом рельефа, климатических и других особенностей местности.

На чертежах изображают технически грамотную и безопасную схему подведения коммуникаций, а также правильное и удобное расположение зданий в соответствии с противопожарными и санитарными нормами.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

1. Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
2. Чертеж участка.
3. Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
4. Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами
Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.

Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Оформление

Прежде чем приступать к разработке генерального плана любого земельного участка, требуется собрать комплект документов:

• Кадастровый план с отображением фактических границ и размеров. Документ дает полное понимание реально существующей картины осваиваемой территории;
• Схему привязки построек к системе общих инженерных сетей и коммуникаций – водоснабжения, канализации, электросетей, газопроводных магистралей;
• Детальную карту размещения соседних построек, проезжей части и пешеходных тротуаров, иных расположенных на смежной территории объектов;
• Подробное описание построек, планируемых к возведению на выбранной территории (дом, сельхозпостройки и прочее).

Вам будет интересно: Как получить разрешение на строительство частного дома

Чертежи генплана выполняются в масштабе с указанием преобладающей в летний и зимний периоды розы ветров и расположения участка относительно сторон света. Длинная сторона границы участка располагается вдоль длинной стороны листа. Оси строительной сетки координат размещаются параллельно линиям рамки рабочего листа. Верхняя часть листа соответствует северной стороне территории участка (допускается изменение ориентации на север в пределах 90 градусов вправо или влево).

Контуры проектируемых строений наносятся по осевым размерам, принятым в строительных чертежах с указанием в масштабе дверей и ворот. На внутренней части контура основного домостроения указывают:

• номер дома согласно экспликации (в левом нижнем углу);
• отметку, соответствующую условной нулевой отметке горизонтального расположения участка.

Вокруг контура наносят границы мощения, въездные пандусы, внешние ступени и площадки, примыкающие к входам и въездам. Координационные оси привязываются к границам участка.

Все условные обозначения оформляются в соответствии с ГОСТ 21.204-93.

• ведомостями домов и сооружений частного и общественного назначения;
• таблицей с технико-экономическими характеристиками участка – площадью застройки; озеленения в метрах квадратных, коэффициентом соотношения площади строительных объектов к общей площади участка в процентах;
• дополнительными чертежами объектов благоустройства.

Порядок действий

Проектирование генплана начинается с выбора проектной организации. Первый шаг – обращение в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) в населенном пункте по месту расположения земельного участка. Отсюда документы перенаправляются в органы местного самоуправления — управления архитектуры и градостроительства. Срок оформления по стандартной процедуре — 30 дней.

Перечень необходимых документов

Кроме указанных выше документов для оформления генплана дачного участка, четко определенного на законодательном уровне, исчерпывающего перечня не существует. Такое положение оставляет территориальным органам управления право самостоятельно устанавливать список обязательных документов.

• письменное заявление о выдаче плана (образец предложат в территориальном МФЦ ;
• документ, подтверждающий личность заявителя (доверенность на представителя). Для представителя юридического лица при отсутствии доверенности попросят приказ о назначении руководителем с правом первой подписи;
• выписку из государственного кадастра недвижимости – выдается в кадастровой палате территориального образования по месту расположения объекта;
• технический паспорт объекта капитального строительства;
• карту топографической съемки интересующего участка земли с указанием надземных, наземных и подземных коммуникаций.

Вам будет интересно: Как самому нарисовать план дома на компьютере: порядок выполнения действий, какие моменты нужно учесть

Структура (образец)

Образец генерального плана, включая чертеж, предоставляется той организацией, в которой он разрабатывается. Это позволяет избежать споров при оформлении документа на местах.

К кому обращаться

Заказать генплан помимо местного управления архитектуры и градостроительства можно в негосударственных коммерческих организациях и компаниях с лицензией на право такой деятельности. Они широко представлены в интернете. Список компаний, занимающихся разработкой генеральных планов, имеется в местных МФЦ.

Существует несколько вариантов подачи заявления на получение генерального плана:

• личное обращение;
• через передачу документов официальным представителем;
• заказным письмом почтой России с уведомлением о его вручении и описью вложения);
• по электронной почте на адрес официального сайта городской/районной администрации или территориального госоргана);
• обратиться через официальный портал госоргана или портал госуслуг.

Примерная стоимость разработки

Примерная стоимость услуг компаний в России одинакова и находится в диапазоне:

• за участок 500 кв. м – 1500 руб/ кв. м;
• 1500 кв. м – 1000 руб/ кв. м;
• 3000 кв. м – 700 руб/ кв. м;
• 5000 кв. м – 400 руб/ кв. м;
• 10000 кв. м – 300 руб/ кв. м;
• 20000 и более кв. м – 150 руб./ кв. м.

Срок разработки ГПЗУ (генеральный план земельного участка) – от 1 до 30 рабочих дней с даты подачи документов.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

• кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

• описание каждой из возможных возведенных построек;
• схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
• ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
• опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
• чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
• схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Для чего нужен генплан частного дома

Генплан проектируемого коттеджа — это паспорт объекта с указанием точного расположения с привязкой к местности, дорогам, окружающим строениям, существующим коммуникациям. Проектирование генерального плана для индивидуального жилищного строительства в городской и сельской местности рекомендуется проводить согласно нормам и правилам СП 42.13330.2011.Правилами предусматриваются санитарные и противопожарные зоны расположения объектов на участке или по отношению к соседним строениям, привязка к общей застройке окружающей территории.

Без утверждённого генплана невозможно получить разрешение на строительство, оформить регистрацию и допуск строения в эксплуатацию, заключить договор на подключения к коммуникациям. Нельзя выполнять юридические действия, включая прописку жильцов или продажу дома. Сбор технической документации на возводимый объект и её согласование — затратный, но необходимый до начала строительно-монтажных операций этап.

Современное законодательство допускает начало проведения работ без получения официального разрешения на строительство после простого уведомления администрации. При этом риск непринятия постройки в эксплуатацию контролирующими организациями ложится на застройщика.

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

• нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
• при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
• на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
• при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Для чего нужен генплан земельного участка?

Первое, для чего необходима план-схема обустройства надела – это требование государства. Любые работы – строительство, прокладку коммуникаций, посадку деревьев – нельзя начинать, если генплан не готов и не согласован с местным муниципалитетом. Основа – это безопасность, как жильцов-собственников, так и соседей:

• Пожарная – регламентирует расположение жилых и прочих строений, деревьев, ограждений на строго заданных друг от друга расстояниях. Это позволяет уменьшить время и масштаб распространения огня, быстро подъехать пожарной машине к объекту.
• Санитарно-гигиеническая – устанавливает количество метров до ближайшей ЛЭП и других линий коммуникаций, соседних домов, транспортных путей, хозпостроек, где содержатся животные и проч. Цель – охрана здоровья жильцов населенного пункта.

Сюда включается и общее удобство пользованием объектами на частной территории. Поэтому целесообразнее генплан составлять одновременно с проектом жилого коттеджа, чтобы потом не пришлось перестраивать его элементы, получать новые разрешения.

Генплан необходим не только при новых строительных работах, но и для реконструкции уже имеющегося здания.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.

Генплан. Как правильно разместить дом на участке?

В законе Российской Федерации прописано, что начинать капитальное строительство, прокладку коммунальных систем и остальные работы можно при наличии соответствующих документов. Их достаточно много, но основным принято считать генплан территории.

Для его составления нужно учесть все особенности рельефа, выделить места для строительства в соответствии с нормами пожарной безопасности, соблюсти нормы отступов и т.п. Что такое генплан? Какую он играет роль? Как его оформлять, чтобы построить дом?

Генеральный план участка – это проектный документ, указывающий на планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ на земельном участке.

Это план, в котором указывается все до мелочей. В основе генплана – чертеж в масштабе 1:200 или 1:500, где на план выбранной территории – вашего участка (топографический, фотографический или на инженерно-топографический) наложен план будущего объекта (дом, беседка, гараж…).

Чтобы было более понятно, что такое генеральный план земельного участка, посмотрите на его образец.

На генплане указывается выбранный масштаб, особенности территории, а также комплекс будущей постройки. Но для чего он нужен? Зачем тратить столько времени на его создание? Есть два веских довода, указывающих на необходимость наличия плана:

1. Это законное требование государства. Без сформованного документа, который был согласован с соответствующими органами, начать строительство нельзя. Только тогда владелец может рассчитывать на возведение на территории дома и подвести к нему инженерные коммуникации. Есть мнение, что если я собственник участка, то могу делать на нем все, что хочу. Это ошибочное мнение. В государстве сформированы органы самоуправления и архитектурный надзор, которые контролируют правильность подводки инженерных коммуникаций и составление генерального плана.
2. Наличие у Вас на руках генерального плана застройки участка позволит упростить сам процесс строительства. Генплан служит ориентиром и с его помощью можно правильно определить на участке расположение жилого дома, хозяйственных построек, игровой площадки, огорода, клумбы, зоны для отдыха и т. д. Даже если Вы хотите заказать типовый проект, нельзя упускать особенности участка.

И неважно, что вы являетесь законным владельцем участка. Закон касается всех, поэтому прежде чем начать строительство дома, нужно позаботиться о наличии генплана.

ПРИНЦИП ОФОРМЛЕНИЯ ГЕНПЛАНА УЧАСТКА

Генеральный план участка– это перечень документов, основным из которых является сам чертеж. Как и к другим документам, к нему предоставляются определенные требования и особенности при разработке и оформлении. Их нужно учитывать, чтобы план одобрили соответствующие органы.

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПОДГОТОВКИ ГЕНПЛАНА

• кадастровый план участка (топосъёмка – ссылка на статью на нашем сайте). Благодаря ему можно получить полную картину Вашего земельного участка. Кадастровый план имеет размеры и границы участка;
• схема коммуникаций. В ней отражается подсоединение дома к общей коммунальной системе (водоснабжение, газоснабжение, электроэнергия, система канализации);
• подробная схема, на которой изображено размещение соседних домов, проезжей части и других и построек, находящихся на смежной территории;
• детальное описание сооружений и построек, которые планируется возводить на выбранном участке (дом, гараж и т. д.).

ОСОБЕННОСТИ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МОМЕНТЫ ПРИ РАЗРАБОТКЕ ГЕНПЛАНА

Чтобы сделать генплан, не просто документом для получения разрешения на строительство, а получить действительно полезный и нужный инструмент в организации строительства, необходимо при составлении генплана учесть некоторые особенности и обратить внимание на зоны контроля.

Красные линии. Понятие красная линия в основном применяется нами абстрактно, как событие, при осуществлении которого последуют определённые неприятные действия. В плане строительства своего дома – это понятие являет собой вполне конкретную линию которая проходит непосредственно по участку строительства.

Красная линия – это черта, за которую запрещено выступать зданиям и сооружениям!

Норматив отступа постройки дома от дороги составляет 5 м. Вторыми по значению красными линиями являются расстояния до границы соседского участка. Эти лини пересекаются с противопожарными и санитарными, и составляют минимум 3 м от стены дома до забора.

Кроме этого, если вдруг в непосредственной близости от Вашего участка или над /под его частью будут проходить различные коммуникационные системы, например такие как воздушная линия ЛЭП, следует обеспечить должный отступ будущего строения от этих систем. Ведь логично же, что под линией электропередач, заниматься постройкой дома, а также других небольших сооружений, таких, как гараж, беседка, сарай или туалет нельзя. Даже высаживать высокие растения не разрешается.

Рельеф участка и особенности территории. Рельеф в значительной степени определяет расположение основной постройки. Если участок ровный, то главное расположить дом так, чтобы к нему было удобно подъезжать и подходить. Если участок с уклоном, то дом обычно строят на возвышенности для того, чтобы обезопасить фундамент от выпадающих осадков, талого снега или грунтовых вод. Если все же дом в силу каких-то факторов Вам необходимо расположить таким образом, что он окажется ниже, относительно других Ваших и соседских построек, то следуют предусмотреть дополнительную гидроизоляцию и дренажную систему, а это дополнительные расходы.

Ориентация дома по сторонам света – это прежде всего Ваше здоровье и экономия на электроэнергии. При естественном солнечном освещении идёт меньше нагрузка на глаза, а при правильно расположенных окнах относительно сторон света, траты на включённые дополнительные лампы буду меньше. Для этого лучше ориентировать основные жилые помещения (спальни, гостиную, кабинет) на юг, юго-восток или восток. Если Вы разместите дом ближе к северной границе своего участка, то утром и вечером тень от дома будет меньше падать на Ваш участок, что хорошо для огорода или газона, и, наоборот, размещение на юге позволит обеспечить дополнительную тень для автомобиля или обустройства зоны барбекю.

Инженерные коммуникации. Подведение внешних коммуникаций к Вашему дому, а также залегание общих магистралей, например, водопровода или канализации, также очень сильно влияют на расположение построек на участке. Чтобы не рыть на участке бесчисленные траншеи, надо изначально учесть расположение газовой магистрали, водопровода, скважины, внешних электрических сетей, системы канализации. Отчасти именно для этого проводятся геодезические изыскания.

Всё вышесказанное в общем и целом ложится на Ваш выбор и зависит от субъективных причин и предпочтений. Но существуют и стандартизированные нормативы санитарно-технических и противопожарных норм размещения строений на участке:

• туалет, мусорные контейнеры, компостные площадки или ямы должны быть удалены от жилого дома не менее чем на 20 м;
• от границ участка дом должен отстоять не менее чем на 3 м;
• временные постройки (гараж, сарай) не менее чем на 1 м от границ участка;
• расстояние от жилых помещений до бани должно быть не менее 5 м;
• от высоких деревьев до границ участка должно быть не менее 3 м и много других параметров.

Все эти параметры важны, но могут быть подвинуты в меньшую сторону. Главное, чтобы все эти изменения были документально подтверждены, иначе могут предъявить претензии как соседи, так и различные государственные органы.

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Составление генерального плана участка важная часть в организации строительства своего дома и это обязательная процедура, обусловленная законодательством. Если проигнорировать обращение в отдел градостроения, то сама стройка и готовая конструкция будет незаконной. Поэтому если вы хотите заняться строительством, без него не обойтись.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

• кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
• схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
• схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
• опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Источник: vesnadompenza.ru

Как правильно составить генеральный план участка. Рассказывает ландшафтный архитектор

Возможно, после наших рекомендаций кто-то разберется в нюансах этой работы и распланирует свою территорию самостоятельно. Но даже если вам задача кажется непосильной, в ее азах вам придется разобраться – это заметно упростит ваше общение с ландшафтным архитектором.

Где разместить дом, нужно ли создавать дренажную систему, сколько места отвести под огород, под что отдать солнечную сторону? И еще много-много вопросов, на которые вы должны ответить, прежде чем приступать к составлению плана, а тем более к каким-либо работам. О главных принципах планирования рассказывает ландшафтный архитектор Инна Меньшикова.

Инна Меньшикова – дизайнер из Новосибирска, руководитель студии дизайна «Ария Лета», которой реализовано множество проектов по всей России и даже за рубежом. Специализируется на ландшафтном дизайне, архитектурном проектировании, также занимается 3D-визуализацией и дизайном интерьеров.

Инна, можно ли составить генеральный план самостоятельно?

Визуализация Инны Меньшиковой

– Генплан участка – это его основа, которую вы закладываете на много лет вперед, поэтому ошибки в нем очень дорого стоят. Красота ландшафта невозможна без удобства и функциональности. Очень много нюансов существует, которые необходимо учесть: от розы ветров до минимально допустимых расстояний между грядками. Но если вы чувствуете в себе потенциал, то можно попробовать. И даже если не получится, по крайней мере, у вас будет основа для дальнейшей работы с архитектором.

С чего в таком случае нужно начать?

Визуализация Инны Меньшиковой

– Необходимо заказать топографическую съемку участка. Особенно это важно, если у вас на территории перепад высот более 1 м или же много деревьев. Второе – нужно определиться, что вы хотите обустроить на своем участке.

Как правило, помимо дома и гаража, люди хотят видеть у себя следующие объекты:

1. Огород (учитываем количество и размер грядок).
2. Баня.
3. Беседка.
4. Детская площадка.
5. Зона барбекю.
6. Зона костровища.
7. Стоянка для авто.
8. Теплицы.
9. Бассейн.
10. Газон.
11. Вольеры для животных.
12. Водоем.

Зима – самое благодатное время, чтобы строить планы. Например, план огорода, который вы разобьете весной. Как это сделать правильно?

Какие ключевые моменты нужно учитывать при планировании размещения этих объектов?

Визуализация Инны Меньшиковой

– Для начала нужно представить общую композицию. Всегда идем от общего к частному. У каждого участка, на мой взгляд, должен быть свой особый элемент, центр композиции, на котором строится генплан. Это может быть красиво очерченная дорожка, на которую «цепляются» различные элементы участка, либо большой круглый газон, вокруг которого все выстраивается. Если на вашем участке есть красивое взрослое дерево, то его можно использовать как центральный элемент.

После определения общей концепции находим место для построек: основной дом, баня, гараж, беседка и связи между ними через общие площадки и дорожки. Затем огород и теплица. Поиск места расположения огорода и теплицы часто бывает самым непростым, т.к. нужно найти самое солнечное и самое скрытое от глаз место.

Визуализация Инны Меньшиковой

Зону отдыха обычно выстраивают вокруг бани – там и беседка, и бассейн, и мангальная зона.

Еще несколько основных положений – бассейн, газон, беседка либо открытая веранда – должны располагаться на солнце.

Визуализация Инны Меньшиковой

Детская площадка должна располагаться в тени и просматриваться из окон дома и из зоны отдыха.

Разграничиваются зоны цветниками и живыми изгородями.

Наверняка в ам приходилось сталкиваться с ошибками при планировании. Назовите самые распространенные.

– Самая частая и непоправимая ошибка – строения в южной стороне участка, которые закрывают своей тенью большую его часть. Особенно это недопустимо в нашем сибирском регионе.

Очень ограничивают пространство глухие заборы. Сложно создать что-то красивое и когда на маленьком участке расположен очень большой дом. Мощенные дорожки могут стать красивым и полезным элементом декора, но слишком большая площадь мощения «перегружает» участок. Остальные моменты с разной степенью легкости поддаются исправлению.

Хотите сделать свой сад стильным и модным? Поиграйте с гравием. Дизайнер Юлия Леонова поделится лайфхаками по его применению.

Огород зачастую занимает большую площадь участка, но это не самая привлекательная его часть. Что делать, если его не удалось разместить в скрытом от глаз месте, но хочется сохранить эстетику?

Визуализация Инны Меньшиковой

– В этом случае у нас два пути. Скрыть огород за изгородью либо сделать огород настолько красивым, что прятать его не будет смысла.

Визуализация Инны Меньшиковой

В качестве изгороди мы можем использовать деревянные решетки, кустарники, высокие многолетники и травы также подойдут.

Фото из архива Инны Меньшиковой

По поводу красивых современных огородов с высокими грядками могу сказать, что это довольно затратно. Чтобы грядки служили долго, советую делать их из бруса, желательно сухой лиственницы, с обработкой каждого бруска специальными маслами.

Скоро весна, а значит, время новых экспериментов. Например, вместо привычных можно сделать в огороде высокие грядки. Но стоит ли – обсудим это вместе.

Зная основные принципы планирования участка, вы сможете избежать многих ошибок, а ваш путь к саду мечты станет намного короче.

Источник: www.ogorod.ru