Генподрядчику не нужно разрешение на строительство

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию звонок по РФ бесплатен.

При строительстве дома часто требуется получить на это разрешение. Такая необходимость является повсеместной практикой, что упрощает органам местного самоуправления производить контроль за застройкой территорий населенных пунктов. При этом каждое здание получает объективную оценку от государственных экспертов. Наличие разрешения на строительство гарантирует соблюдение застройщиком всех существующих норм и стандартов технического, санитарного характера. В каких случаях разрешение на строительство не требуется, а также другие аспекты вопроса рассмотрим в данной статье.

Что такое разрешение на строительство?

Данное понятие предоставлено в Градостроительном кодексе Российской Федерации в первой части статьи 51.

Там говорится, что разрешение на строительство – это документ, который подтверждает, что проектная документация возводимого здания полностью соответствует плану земельного участка, утвержденному градостроительной организацией, проектам территориальной планировки и межевания.

Дом на винтовых сваях не является капитальным? Каркасный дом на сваях признали нежилым

При наличии такого документа застройщик имеет право производить реконструкцию, капитальный ремонт или постройку указанного в документе проекта на желаемой территории.

Чтобы получить разрешение, владелец или арендатор земельной территории должен обратиться с заявлением в органы местного самоуправления. Заявление рассматривается профильными специалистами, после чего выносится коллективное решение о выдаче разрешения или запрете на проведение работ.

Если же здание возводилось без наличия разрешения, оно подлежит сносу. А на владельца накладывается штраф в размере, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Поэтому, если собственник желает построить на собственном участке дом, он должен обязательно вооружиться разрешением на строительство.

Подробнее о процедуре получения разрешения на строительство дома, читайте в нашей статье.

Какие объекты не требуют разрешения на постройку?

В 17 части статьи 51 Градостроительного кодекса РФ перечислены объекты, не требующие разрешения на строительство в 2021 году:

• гараж на земельной территории, которая находится у физлица с целью, не связанной с предпринимательской деятельностью;
• объекты, возводимые на участках целевого назначения, среди которых –садоводство, ведение дачного хозяйства;
• киоски, навесы и другие строения, которые не являются объектами капитального строительства;
• объекты вспомогательного назначения, возводимые на земельном участке;
• процесс изменения конструкции здания, который не затрагивает параметры надежности и безопасности, также не превышает пределы допустимого строительства, установленные регламентом градостроения;
• процесс капитального ремонта основных зданий;
• другие случаи, не требующие наличия обязательного разрешения, которые предусматривает Градостроительный кодекс РФ.

СПРАВКА. Разрешение на строительство не требуется в случае строительства и реконструкции сооружений, которые относятся к осуществлению программы государственного энергетического надзора. Важное условие – электроустановка должна осуществляться на тех земельных территориях, которые специально выделены для строительства и реконструкция таких объектов. Также это не должно идти вразрез с документами планирования территорий органов муниципального самоуправления.

Также не требуется

Разрешение на строительство по закону не требуется также в случае:

• Возведения таких вспомогательных построек, как сараи, бани, колодцы;
• Бурения скважин глубиной менее пяти метров. Для более глубоких скважин разрешение обязательно и получить его можно при обращении к ведомству по природным ресурсам;
• Проведения реставрационных работ или линейного объекта, не выходящие в результате за рамку полосы отвода;
• Выполнения капитального ремонта при условии, что несущая конструкция затронута не будет.

При этом относительно всех вышеперечисленных пунктов разрешение не требуется только при условии, что речь не идёт об опасных объектах с высоким уровнем сложности.

Получать разрешение не понадобится, если строительство никоим образом не повлияет на безопасность и устойчивость уже имеющихся строений. Однако в любом случае правила безопасности и строительные нормы должны быть соблюдены.

Кроме того, не требуется получать разрешение на строительство площадок для выгула собак, бассейна, пруда объёмом не больше ста метров квадратных, частных подъездных дорог, опор освещения и пункта регулирования газа.

Ответственность за отсутствие согласования строительства

Если юридическое лицо произвело строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, но не имело на это разрешение, а объект постройки подпадает под перечень таких, которые предусматривают обязательное наличие разрешительной документации, на него накладывается административный штраф.

Размер штрафа регламентируется первой частью статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ и установлен в пределах от 500 тысяч до 1 млн рублей. Кроме штрафа может быть принято решение об административном приостановлении деятельности фирмы на срок до трех месяцев.

При том, что размер штрафа является довольно-таки существенным, более плачевным для застройщика может стать постановление о приостановлении его деятельности. Такое решение влечет за собой более серьезные последствия для проектной реализации, а также для бизнеса в целом.

Поскольку в Градостроительном кодексе указано, что получение разрешения на строительство объекта – обязанность застройщика, возникает логичный вопрос, какая ответственность генподрядчика, не позаботившегося о том, чтобы получить разрешительную документацию до начала возведения объекта?

Ответственность самая прямая, поскольку генподрядчик также является субъектом административного правонарушения, ведь возлагает осуществление строительных работ на застройщика, не предоставив ему полный пакет документов.

Самовольная постройка

Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).
Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.

Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.

Признаки самовольной постройки:

1. Размещена на участке, строительство на котором не подразумевает возведения такой постройки.
2. Размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке.
3. Возведена без получения разрешения или с нарушением градостроительных норм.
4. Создана на участке с игнорированием установленных законом ограничений его использования.

Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.

Что будет, если построил: ответственность и последствия

Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:

Статья	Ответственность
	Физ.лицо	Должностное лицо	Юр. лицо
9.5	Штраф 2-5 т.р.	Штраф 20-50 т.р.	Штраф 500 т.р. – 1 млн. рублейили приостановление деятельности на срок до 90 суток
7.1. если кадастровая стоимость установлена	Штраф 1-1,5%, но не менее 5 т.р.	Штраф 1,5-2% , но не менее 20 т.р.	Штраф 2-3%, но не менее 100 т.р.
7.1. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 5-10 т.р. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 20-50 т.р. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 100-200 т.р. если кадастровая стоимость не установлена
8.8. если кадастровая стоимость установлена	Штраф 0,5-1%, но не менее 10 т.р.	Штраф 1-1,5% но не менее 20 т.р	Штраф 1,5-2%, но не менее 100 т.р.
8.8. если кадастровая стоимость не установлена	Штраф 10-20 т.р.	Штраф 20-50 т.р.	Штраф 100-200 т.р.
9.4.1	Предупреждение или штраф 1-2 т.р.	Предупреждение или штраф 20-30 т.р.	Предупреждение или штраф 100-300 т.р.
9.4.2	Штраф 2-4 т.р.	Штраф 30-35 т.р.	Штраф 300-600 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток
9.4.3	Штраф 4-5 т.р.	Штраф 35-45 т.р.	Штраф 700 т.р. – 1 млн. р. Или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.

По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Можно ли избежать штрафа?

Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.
Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.

Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.

Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.

Как получают разрешение?

Чтобы гарантированно получить разрешение на строительств, для начала нужно позаботиться о корректной разработке проекта, учитывая все технические и инженерные аспекты. Проект является основным документом всех работ, связанных с монтажом и пуско-наладочными манипуляциями.

В проекте указывается перечень всех планируемых инфраструктур объекта, в том числе, каким образом будут подводиться коммуникации, обустраиваться близлежащая территория и прочее.

Существует специальная организация, которая занимается разработкой таких проектов. Кроме этого разработать рабочий проект может и сам подрядчик. Такой вариант для застройщика является самым выгодным, ведь проект будет создаваться конкретно той компанией, которая потом будет его реализовывать, то есть с самого начала будут учитываться все практические моменты и особенности.

Если заказать проект у застройщика, можно изначально возложить на него полную ответственность за подготовительные работы, а потом и за реализацию постройки.

Проект – это целый пакет документов, которые кроме плана будущего здания включает в себя и технические условия, которые необходимо получать в коммунальных службах. Технические условия определяют, в какой способ и каким образом здание будет обеспечиваться сетями бытовых коммуникаций. Эти расчеты должны соблюдаться в процессе работы в полном соответствии, что упростит заказчику процесс получения документов, подтверждающих сдачу объекта в эксплуатацию по итогу.

Утвердить и зарегистрировать проект можно в государственных органах. В последующем такой проект является неотъемлемой частью разрешения на строительство дома и прикрепляется к нему.

Кроме этого к пакету разрешительных документов необходимо приложить и документ, подтверждающий право собственности или длительной аренды заказчика на соответствующую земельную территорию.

Принятие решения о выдаче разрешения на строительство дома занимает около десяти дней согласно актуальному законодательству. Но из-за того, что часто возникает потребность внесения поправок и устранения недоработок в документах, получение такого разрешения может затянуться на более длительный срок.

ВНИМАНИЕ. Срок действия разрешительного документа на строительство дома составляет три года. Если в течение этого времени постройка так и не началась, документ прекращает быть недействительным. Для получения нового разрешения придется повторить процедуру с самого начала.

В некоторых случаях орган, выдающий разрешение на строительство дома, может потребовать подтвердить юридическую чистоту планируемого под застройку участка. Так, если окажется что земля находится в залоге либо на нее претендует третье лицо, разрешительный документ получить не удастся.

После того как разрешение на строительство дома получено, у лица есть 10 дней, чтобы представить в местный отдел градостроения копию проектной документации, содержащую такую информацию:

• точные замеры;
• инженерно-геодезические изыскания;
• каким образом будут подведены коммунальные сообщения;
• подробнейший план постройки.

Все вышеуказанные данные заносятся в общую информационную базу.

Самый оптимальный вариант для быстрого получения разрешительной документации на строительство дома – способ с передачей всех полномочий специальной компании, которая является профессионалом в подобных вопросах.

Несмотря на то, что изначально оплата этой услуги может показаться довольно-таки высокой, ее размер значительно компенсируется сэкономленным временем и нервами, если лицо решает самостоятельно ходить по всем инстанциям и собирать необходимую документацию.

В процессе часто возникает необходимость вносить исправления в проект. Также нынешние реалии таковы, что неизбежны столкновения с коррупционными схемами, которые повсеместно присутствуют в организациях, выдающих такие разрешения.

А если застройщик довериться опытному посреднику, вдобавок ко всему получит гарантии выполнения заказа в срок и в полном соответствии с законодательством. Это позволит эффективнее планировать все рабочие процессы.

Моменты, которые не описаны в Градостроительном кодексе

Найти в Градостроительном кодексе РФ перечень конструкций, подпадающих под понятия объектов капитального строительства не получится. Там указаны признаки, по которым можно отличить объекты вспомогательного назначения, но четкого понимания и отличия между ними нет.

Из-за законодательного пробела часто возникает путаница понятий, а также сложности в понимании порядка и применении норм подзаконных актов.

Неправильная трактовка закона порождает возникновение глупых ошибок, которые имеют неблагоприятные последствия для физических и юридических лиц.

К примеру, лицу считает, что возводит на земельном участке объект вспомогательного назначения и не обращается за получением разрешения. Затем выясняется, что местные органы власти понимают это здание, как объект капитального строительства и выносят постановление про необходимость его сноса, а также накладывают на лицо штраф.

Рассмотрим конкретный случай на примере пристройки балкона в квартире на первом этаже многоэтажного дома. Собственник старается компенсировать отсутствие у него лоджии путем возведения такой постройки, но с правовой точки зрения это ситуация довольно сложная.

Первый вариант – это демонтировать балконную плиту которая разделяет конструкцию, тем самым внести изменения в параметры многоэтажного дома. Таким образом собственник квартиры может присоединить балкон (расширить уже имеющийся), но для этого необходимо получить согласие соседей. При наличии одобрения не надо разрешение на строительство.

Если же присоединение балкона является невозможным без демонтажа конструкции дома, которые являются несущими, разрешение на строительство балкона – необходимое условие.

Но ни один из указанных вариантов не описан в Градостроительном кодекс, так как он не разъясняет конкретные ситуации, возникающие в строительной сфере. Чтобы получить ясность в решении похожих вопросов и понимать, когда нужно разрешение на строительство, следует обращаться к подзаконным актам ведомств, имеющих соответствующие полномочия.

Так, в вопросе перепланировки конструкций помещений и присоединении вспомогательных помещений к основным необходимо руководствоваться письмом Минстроя от 1 авг. 2021 года № 28475-ОГ/04.

Риски отсутствия согласования

Следует знать, что в строительстве часто фигурирует не только разрешение на него, но и необходимость согласования производимых работ. Это обычно касается согласования строительства с собственниками соседних земельных участков. Но стоит также учитывать, что не нужно согласовывать строительство с каждым владельцем. Это делается лишь в случае, если планируемый недвижимый объект будет возведён менее, чем за три метра от собственности соседа. При этом отсутствие согласования не грозит слишком серьезными последствиями, в сравнении с отсутствием разрешения на строительство, если оно всё же требуется.
Административная ответственность, которая предусмотрена российским законодательством, зависит от имеющихся характеристик недвижимых объектов. Это может быть штраф, требование переделать некоторые нюансы, конфискация имущества или его снос за счёт самого владельца. К слову, конфискация обычно применима в случае, когда не удалось завершить строительство своевременно или изначально не было никаких разрешающих документов. При этом конфисковать имущество имеют право только через суд, точно так же, как и требовать сноса и выплаты штрафа.

О вспомогательных сооружениях

Понятие вспомогательного сооружения определено, как временная постройка, возводимая только на период строительства капитального объекта. Такая постройка является вспомогательной касательно основного здания, основная характеристика – временность. После завершения строительства основного здания, вспомогательные должны быть демонтированы. К ним относят:

• производственные объекты;
• строения, предназначенные для проживания работников;
• постройки, помогающие в обслуживании сотрудников;
• складские помещения;
• туалеты, бытовки.

Вспомогательные объекты бывают титульные и нетитульные, что описано в постановлении Госстроя от 5 марта 2004 года №15/1.

Титульные объекты предназначены для обеспечения общих строительных нужд, перечисленных в смете и должны перечисляться в восьмой главе сводного сметного расчета. Расходы на них входят в сметную стоимость возведения объекта строения. К титульным сооружениям относят:

• склады, в том числе с отоплением;
• временные склады под материалы и технику, различные инструменты, инвентарь;
• здания-мастерские для произведения ремонтных и столярных работ;
• электростанции и котельные;
• водоочистительные сооружения.

Нетитульные объекты нужны для нужд определенного строительного объекта и создаются за счет накладных трат на строительство и монтаж. К ним относят:

Источник: xn--80acpq0bwp.xn--p1ai