Государственная регистрация договора аренды незавершенного строительства

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее по тексту – Управление) посредством средств массовой информации неоднократно обращалось к теме государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Особого внимания на наш взгляд заслуживает тема государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества объекта незавершенного строительством.
В соответствии со ст. 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Законодательство не ограничивает возможности совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности. Тем не менее, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вынужден отказывать в государственной регистрации договоров аренды объектов незавершенного строительства по следующим причинам.

Договор аренды объекта незавершенного строительства

Пунктом 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность эксплуатации построенного, реконструированного здания, сооружения только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, удостоверяющий выполнения строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем нормам законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам. Действующим законодательством предусмотрена административная ответственность за эксплуатацию объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Исходя из указанных норм, эксплуатация здания, сооружения без подтверждения, что они соответствуют требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации, не допускается, поскольку представляет общественную опасность для граждан.
Таким, образом, аренда объектов незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений. Исходя из назначения объекта незавершенного строительства, использовать его можно только с целью завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию.

Источник: pressuha.ru

Государственная регистрация договора аренды: обременение или защита прав

Государственная регистрация договора аренды – это подтверждение государством возникновения у собственника недвижимости обременения права собственности на нее в пользу Арендатора. Обременение прав собственника длится в течение срока действия договора и прекращается с даты регистрации его прекращения.

Суть аренды

Есть один человек (организация), который хочет, чтобы его активы приносили доход, и есть другой человек (организация), которому эти активы в виде недвижимости необходимы для бизнеса или проживания. Если они встретились, то у них появился отличный повод для заключения договора аренды (коммерческого найма).

Чтобы стать бизнес-партнерами, им нужно просто прийти к консенсусу по поводу условий сделки. В этом вся суть аренды. Один дает в пользование свою недвижимость, другой за это платит.

Недвижимость как объект аренды

К недвижимости относится все, что неразрывно связано с землей: здания и помещения в них, сооружения различного назначения, объекты незавершенного строительства, и конечно же сами земельные участки.

Все эти недвижимые вещи могут использоваться в целях извлечения дополнительного или основного дохода путем предоставления их в аренду или в наем.

Субъекты аренды

При предоставлении в арендное пользование недвижимого имущества стороны именуются Арендодатель и Арендатор.

Арендодатель – это владелец недвижимости, не относящейся к жилой, или уполномоченное им лицо. Как арендодатель может действовать гражданин, ИП, юр. лицо, орган власти.

Арендатор – тот, кому недвижимое имущество передается в возмездное пользование. Как арендатор может действовать любое лицо, имеющее желание и возможность платить за использование чужой недвижимости в своих интересах.

При сдаче в наем жилья стороны именуются Наймодатель и Наниматель.

Наймодатель – собственник помещения, имеющего назначение «жилое». В его роли может быть каждый собственник. Но вот нанимателями квартиры или комнаты могут быть только физические лица, т.е. граждане.

Юридическое лицо не может получить в пользование жилое помещение по договору найма. Жилое помещение юр. лицо получает в пользование по договору аренды.

Срок действия арендных отношений

Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.

Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:

• непродолжительный, сроком до одного года;
• долгосрочный, сроком от одного года;
• бессрочный, т.е. неопределенный договором.

Опытные арендодатели хорошо знают, как непросто найти и удержать подходящего арендатора. В то же время и Арендатор хочет быть уверен, что завтра его не попросят освободить подходящий ему объект. Поэтому своеобразной страховкой для сторон может выступить долгосрочный договор.

Долгосрочный договор аренды

Какие преимущества и недостатки есть для каждой из сторон в долгосрочных арендных отношениях и как их правильно оформить? Этими вопросами чаще всего задаются субъекты, делающие первые шаги в сфере аренды. Начнем разбираться.

Преимущества и недостатки

Как у каждой медали есть две стороны, так и у долгосрочного соглашения есть свои плюсы и минусы. Но сразу и однозначно можно сказать, что положительных моментов больше.

К бесспорным преимуществам относятся:

• возможность планирования развития своего бизнеса сторонами на длительный срок;
• стороны легче находят точки соприкосновения по вопросам улучшения объекта аренды;
• арендатор, проявив себя добросовестным бизнес-партнером, может просить арендодателя о преференциях по арендной плате;
• изменение величины стоимости аренды не производится несколько раз в течение одного года;
• продажа объекта не приводит к прекращению договора;
• долгосрочный вариант избавляет владельца от частой смены арендаторов, при которой теряется прибыль, что безусловно ухудшает физическое состояние объекта;
• если прекращение договора предлагает одна из сторон, у другой есть 3 месяца для решения возникших проблем.

К недостаткам относятся «перевернутые» преимущества:

• долгое сотрудничество приводит к появлению необязательности в отношениях сторон (куда ты денешься?);
• арендодателю нельзя более чем на 20% от среднерыночной стоимости повышать арендную плату, даже если это оправдано (придется доказывать это налоговым органам);
• проблемы в бизнесе у арендатора (арендодателя) или наличие более выгодных предложений по аренде, а договор расторгнуть быстро нельзя.

Оформление долгосрочного договора

Подписание такого договора ничем особенным не отличается от оформления краткосрочного. Он так же составляется в письменной форме, не требующей нотариального оформления, подписывается сторонами после согласования всех условий сделки. Срок в нем указывается один год или более.

Но одно принципиальное отличие в оформлении долгосрочного договора все-таки есть. И основано оно на том, что российским законодательством твердо установлено: долгосрочные отношения по аренде недвижимости или по найму жилья должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Долгосрочный договор аренды или найма вступает в действие не с момента подписания сторонами или передаточного акта, а с даты внесения записи о сделке в ЕГРН.

Предметом госрегистрации аренды всякого рода недвижимости, кроме найма квартиры, комнаты, становится сам договор, который автоматически обременяет право собственности владельца.

Предметом регистрации при найме жилого помещения сам договор найма не регистрируется. Производится только регистрация обременения права собственности владельца квартиры, комнаты. Основание обременения — подписанный сторонами договор найма.

Отсутствие государственной регистрации влечет за собой недействительность долгосрочного соглашения. Он считается не заключенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями и финансовыми потерями.

Все дополнения и изменения документа, включая его расторжение, также подлежат регистрации в государственных органах и начинают действовать с даты регистрации.

Обременение прав собственника

Обременение прав собственника объекта недвижимости на основании договора аренды или найма дает сторонам возможность:

• предотвратить недобросовестное или преступное поведение бизнес-партнера (сдача в аренду другому арендатору, продажа объекта без уведомления покупателя о наличии арендатора и пр.);

• облегчить сбор доказательной базы при судебных спорах;
• при коммерческом найме жилого помещения — защитить право нанимателя на проживание до окончания срока аренды при продаже квартиры;
• возможность включения суммы НДС в затраты — для арендаторов юридических лиц;
• выполнять требования лицензирующих и других органов по наличию у арендатора долгосрочных прав на пользование объектом;
• и просто чувствовать себя юридически защищенными.

Документы, необходимые для госрегистрации

Для государственной регистрации договора потребуются следующие документы:

• заявление;
• оригинал договора аренды и передаточного акта в количестве экземпляров по числу сторон + один для регистрирующего органа;
• техплан с экспликацией на сдаваемое в аренду нежилое помещение (если сдается его часть);
• кадастровый план части земельного участка (если сдается его часть);
• оригиналы правоподтверждающих документов собственника, если его право на объект ранее не было зарегистрировано;
• от юридических лиц справки о некрупности сделки, об отсутствии заинтересованных лиц и распорядительный документ о заключении сделки;
• от физических лиц нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки (если недвижимость приобретена во время брака);
• оригиналы и копии нотариальных доверенностей на всех представителей и подписантов, действующих по доверенности;
• квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 2000 руб., для юр. лиц – 22000 руб.).

С собой всем представителям сторон надо иметь документ, удостоверяющий личность, физ. лицам дополнительно иметь СНИЛС.

Образцы договора в формате Word (doc) можно скачать по ссылкам:

Договор аренды квартиры

Договор аренды нежилого помещения

Порядок проведения государственной регистрации

Подача заявления на регистрацию с приложением всех необходимых документов осуществляется в ближайшем отделении Росреестра или в любом МФЦ на территории России.

Подать заявление на регистрацию сделки может одна из сторон, та, которая произвела оплату госпошлины.

Для физических лиц госпошлина в разы дешевле. Помните об этом, если одной стороной по сделке является гражданин или ИП, а по другой — юр. лицо. Оплатить госпошлину может любая из сторон.

Государственная регистрация договора аренды или обременения права производится в течение 7 дней при подаче документов в отделение Росреестра и 9 дней — при подаче через МФЦ.

Если документов, представленных на госрегистрацию, недостаточно или они оформлены ненадлежащим образом, то госрегистрация может быть приостановлена, либо в ней будет отказано. Причины приостановки или отказа указываются в направляемом заявителю уведомлении. После устранения причин, препятствующих госрегистрации, она будет возобновлена.

В случае, если заявитель не согласен с причинами отказа в проведении госрегистрации, он может обжаловать его в судебном порядке.

По окончании госрегистрации заявителю будут выданы подлинник договора с отметкой о проведенной госрегистрации и выписка из ЕГРН.

Сведения, заносимые в ЕГРН

При регистрации долгосрочных взаимоотношений сторон в ЕГРН заносятся:

• сведения, содержащие информацию об основаниях возникновения обременения;
• сведения о лицах, в чью пользу устанавливается обременение права собственности на объект владельца недвижимости.

Часто стороны не заключают долгосрочные сделки по аренде и найму, т.к. не имеют полной информации о порядке их заключения и юридических последствиях.

Если в данной статье не было уделено внимание отдельным нюансам, то помогут разобраться в них следующие законодательные акты: Гражданский кодекс (Главы 34-35), Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. и Налоговый кодекс (ведь при регистрации долгосрочного договора арендодатель становится «прозрачным» в плане налогообложения доходов от аренды).

Источник: grazhdaninu.com

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Об особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений рассказывает заместитель начальника Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области Елена Александровна Савельева.

— Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему нежилое помещение. Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст.

651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме.

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п.

1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст.

26 Закона о регистрации).

Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

До недавнего времени представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, сооружения, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространяется ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения. Однако в последнее время ситуация изменилась. В Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) также внесены изменения Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которые вступили в силу 01.10.2013.

К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимое. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости.

Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора.

С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию.

Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст.

424 1К РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации.

Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами.

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренд на такой же срок при отсутствии возражений сторон.

Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представляются:

1. заявление о государственной регистрации сторонами или одной из сторон договора;
2. договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);
3. кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю, с указанием в графе «Примечание» размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть;
4. документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
5. документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя). При этом, если лицо представляет интересы арендодателя, то доверенность как на совершение сделки, так и на подачу заявления о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ);
6. нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо);
7. согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
8. документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 1000 руб.; юридическое лицо — 15000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенную на количество сторон договора; юридическое лицо — 15000 рублей, разделенных на количество сторон договора).

Источник: gazeta-avangard.ru

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО «КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД» ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП «ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ » ( дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16 (. ))

ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь — до 25 июня и т.д.) — чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент

О госрегистрации договора аренды части здания (Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 августа 2013 г. N 14-исх/07811-ГЕ/13)

Рассмотрен вопрос о госрегистрации договора аренды части объекта недвижимости. Росреестр обращает внимание на возможность использовать акты судов, если это влияет на регистрационную практику.
Так, ВАС РФ (постановление от 17 ноября 2011 г. N 73) считает, что на госрегистрацию можно представить документы, содержащие графическое описание части объекта, которой будет пользоваться арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера площади и иных сведений.
Данное мнение основывалось на том, что действовавший до 1 января 2013 г. порядок учета зданий, сооружений не предусматривал учет частей объектов. Формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях, на которые распространяются ограничения (обременения) прав.
При этом непосредственно Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с учета самих объектов.
В кадастр вносятся сведения о части объекта, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если оно не действует в отношении всего объекта. Применяемые в настоящее время формы паспортов предусматривают возможность отражать в них соответствующие сведения.
При этом необходимо учитывать, что в паспорт не вносятся сведения, которых нет в кадастре.

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 августа 2013 г. N 14-исх/07811-ГЕ/13 О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости

В связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра относительно государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, предусмотренных Законом о регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое, имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обязательны для арбитражных судов Российской Федерации.

Таким образом, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также судебные акты, вынесенные по конкретному делу, не являются нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе не составляют правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, учитывая также, что правоотношения, в которых участвуют также и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут являться предметом судебного разбирательства, и суды, арбитражные суды, рассматривая такие дела, давая оценку действиям (бездействию) названных органов, обязывая эти органы совершить определенные действия, руководствуются в том числе постановлениями высших судебных инстанций, судебная практика, основанная также на актах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, непосредственно влияет на регистрационную практику.

Пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее — постановление Пленума N 73) содержит позицию (разъяснения) Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подлежащую применению судами при разрешении споров о праве по соответствующей категории дел.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

При этом относительно кадастровых паспортов, представляемых в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации, в территориальные органы Росреестра направлены рекомендации о порядке применения статьи 26 и статьи 33 Закона о регистрации в их взаимосвязи (письма от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, от 12.02.2013 N 14-исх/01116-ГЕ/13).

Возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума N 73, связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом непосредственно Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений.

Согласно пункту 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 (зарегистрирован в Минюсте России 09.04.2013 N 28057) и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Источник: kongilfond.ru