Официальный сайт Чебаркульского городского округа / Интерактив / Официальные объявления / Залог права требования участника долевого строительства. Особенности государственной регистрации.
Залог права требования участника долевого строительства. Особенности государственной регистрации.
| 11 апреля 2013 |
За последние годы заметно интенсивнее ведется строительство многоквартирных жилых домом с привлечением инвестиционных средств. С 01.04.2004г. был введен в действие Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214), регламентирующий правоотношения застройщиков и участников долевого строительства. Данным нормативным актом была введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, что говорит о признании и подтверждении государством наличия заключенного договора с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотечных сделок
Правила ипотеки распространяются не только на залог недвижимого имущества и права аренды этого имущества, но и на залог права требования по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов.
До принятия указанного закона, если у дольщика не было достаточно средств для оплаты по договору участия в строительстве, он мог привлекать заемные средства либо в качестве потребительского кредита под более высокие проценты и, зачастую, с привлечением поручителей, либо под залог другого своего имущества (если таковое, конечно же, у дольщика имелось), то есть под дополнительные риски. Ввиду изменений в законодательстве об ипотеке, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке, то банки могут выдать кредит под залог права требования, вытекающего из данного договора, как правило, по более выгодным условиям кредитования, нежели потребительский кредит.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять его после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, уплатив обусловленную договором цену. В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. Раньше договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона № 214.
Договор залога прав требования заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации данного договора влечет его недействительность.
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
В целях государственной регистрации договора залога прав требования представляются следующие документы:
· договор залога прав требования участника долевого строительства (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
· иные документы, необходимые для государственной регистрации договора залога прав требования в соответствии с законодательством РФ.
К ним, в частности, можно отнести доверенность на заключение договора залога прав требования (в том случае, если имеет место представительство).
Следует отметить, что документы на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, могут быть представлены в регистрирующий орган только после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре залога прав требования должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Представляется, что в договоре залога прав требования, представляемом на государственную регистрацию, необходимо указывать:
· подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с данным договором участия в долевом строительстве;
· наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего этот договор участия в долевом строительстве.
Государственная пошлина за регистрацию договора залога прав требования взимается в соответствии со ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ. Так, если договор заключен физическими лицами, оплата составляет 1000 рублей, юридическими – 4000 рублей. В том случае, если договор залога прав требования заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц, уплата которой осуществляется пропорционально обеими сторонами.
Источник: chebarcul.ru
Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства:
Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства:
1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора, а в случае государственной регистрации залога прав требования, возникающего в силу нотариально удостоверенного договора залога, — заявление залогодателя или залогодержателя, в том числе представленное через нотариуса;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) документы, подтверждающие полномочия представителя стороны (сторон) договора (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель);
5) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав;
6) договор о залоге прав требования со всеми приложениями;
7) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.
Источник: zakon.kadastr61.ru
Залог недвижимости подлежит государственной регистрации
Для обеспечения надежности законодатель предусмотрел обязательную государственную регистрацию отношений залогодателя и залогодержателя. О том, в чем же она выражается, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Стешкович.
Залог, как способ обеспечения исполнения обязательства, известен со времен римского права. И в наши дни он остается актуальным и надежным инструментом в руках кредиторов и должников. Последним он позволяет получить денежные средства на «насущные нужды», а кредиторам дает возможность «не переживать» за возврат выданных сумм. Понятием «ипотека (залог недвижимости)» уже никого не удивишь. Часто это единственный вариант для получения крупных денежных сумм.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральный закон № 122 ‑ ФЗ о т 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), иные федеральные законы, а также издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.
Согласно положениям Федерального закона № 102 ‑ ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору о зало ге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, имея преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Гражданский кодекс предусматривает, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Но правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» № 367 ‑ ФЗ от 21.12.2013, то есть с 01.07.2014. А вот положения закона об обязательной государственной регистрации ипотеки как обременении имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, никто не отменял. Данное обременение возникает с момента государственной регистрации.
Законом о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или регистрации права, являющегося предметом ипотеки (например, права аренды на земельный участок).
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя правовую экспертизу, предусмотренную пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (статья 336 ГК РФ).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
— земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые могут быть предметом залога, только если они предназначены для жилищного строительства, и кредит получен на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Кроме того, предметом залога могут быть объекты незавершенного строительства (например, недостроенный жилой дом или торговый комплекс), права на который надлежащим образом оформлены.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка) (статья 69 Закона об ипотеке).
За государственную регистрацию ипотеки государственная пошлина составляет для физических лиц — 1000 рублей, для юридических лиц — 4000 рублей.
Обратим внимание на сроки государственной регистрации ипотеки. Законом об ипотеке предусмотрено, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений — в течение пяти рабочих дней.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка, а также ипотеки находящихся на нем здания, строения или сооружения, осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки.
В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.
Закон о регистрации содержит аналогичные положения, за исключением положений о государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов. По закону о регистрации в данном случае регистрация проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Какому закону отдать предпочтение? Конечно, Закону об ипотеке, как специальной норме закона, имеющей приоритет перед общими положениями, закрепленными в Законе о регистрации.
Кроме того, приказом Управления Росреестра по Омской области от 29.02.2016 № П/50 установлен сокращенный срок для государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений на основании договоров, заключенных в простой письменной форме, — не более десяти рабочих дней. Государственная регистрация в сокращенные сроки проводится при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.
Не следует забывать, что при подаче документов на государственную регистрацию ипотеки заявители — юридические лица — должны предоставить учредительные документы, актуальные изменения в них, если ранее данные документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не представлялись. Также необходимо предоставлять документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор ипотеки, закладную, в случае, если ее составление предусмотрено договором.
Таким образом, при соблюдении всех правил, установленных законом для государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, можно будет избежать приостановлений или отказов в регистрации и обеспечить нормальное осуществление экономической деятельности всех участников правоотношений.
Источник: omskrielt.com