Государственная регистрация прав на объекты долевого строительства

Правовые проблемы регистрации права собственности на объекты долевого строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / РИСКИ / ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО / ЗАСТРОЙЩИК / РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ / ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ / ДОЛЬЩИК / EQUITY CONSTRUCTION / RISKS / LEGISLATION / DEVELOPER / REGISTRATION OF PROPERTY RIGHTS / REAL ESTATE OBJECT / SHAREHOLDER

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Манаенков Кирилл Львович

Цель: Целью данной статьи является анализ правовых проблем регистрации права собственности на объекты долевого строительства с позиции последних изменений действующего законодательства . Автором использован сравнительно-правовой метод действующих нормативно-правовых актов и юридической доктрины. Методология: В статье были использованы различные методы научного познания.

В частности, были задействованы сравнительный, исторический, аналитический и другие методы. Результаты: По итогам проведенного исследования автором были сделаны следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков , присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир. Новизна/оригинальность/ценность: Автор приходит к заключению о том, что постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства , как показал анализ последних изменений в сфере регистрации права собственности на объекты долевого строительства , способствует должному правовому регулированию в данной области.

«Шоу 40+» #2.45. Государственная регистрация и динамика договора долевого участия в строительстве

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Манаенков Кирилл Львович

Гражданско-правовые аспекты использования эскроу-счетов в договорах долевого участия в строительстве жилья

Способы защиты прав при использовании правовых конструкций предварительных договоров участия в долевом строительстве и предварительных договоров продажи недвижимости

Legal problems of registration of ownership of shared construction objects

Purpose: The purpose of this article is to analyze the legal problems of registration of ownership of shared construction objects from the perspective of recent changes in the current legislation . The author uses the comparative legal method of existing legal acts and legal doctrine. Methodology: Various methods of scientific identification were used in the article. In particular, comparative, historical, analytical and other methods were used. Results: According to the results of the study the author made the following conclusions.

Participation in equity construction of housing provided an opportunity for residents of the Russian Federation to purchase housing without the risks inherent in contracts of sale of secondary real estate. The Institute of state registration of the equity participation agreement deprived unscrupulous market participants of the possibility of re-sale of apartments. Novelty/originality/value: The Author comes to the conclusion that the constant improvement of legislation in the field of shared construction and similar areas, as shown by the analysis of recent changes in the field of registration of ownership of objects of shared construction, contributes to the proper legal regulation in this area.

Оформить право собственности на объект долевого участия в строительстве стало удобнее и проще

Текст научной работы на тему «Правовые проблемы регистрации права собственности на объекты долевого строительства»

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Цель: Целью данной статьи является анализ правовых проблем регистрации права собственности на объекты долевого строительства с позиции последних изменений действующего законодательства. Автором использован сравнительно-правовой метод действующих нормативно-правовых актов и юридической доктрины.

Методология: В статье были использованы различные методы научного познания. В частности, были задействованы сравнительный, исторический, аналитический и другие методы.

Результаты: По итогам проведенного исследования автором были сделаны следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков, присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир.

Новизна/оригинальность/ценность: Автор приходит к заключению о том, что постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства, как показал анализ последних изменений в сфере регистрации права собственности на объекты долевого строительства, способствует должному правовому регулированию в данной области.

Ключевые слова: долевое строительство, риски, законодательство, застройщик, регистрация прав собственности, объект недвижимости, дольщик.

LEGAL PROBLEMS OF REGISTRATION OF OWNERSHIP OF SHARED CONSTRUCTION OBJECTS

Purpose: The purpose of this article is to analyze the legal problems of registration of ownership of shared construction objects from the perspective of recent changes in the current legislation. The author uses the comparative legal method of existing legal acts and legal doctrine.

Methodology: Various methods of scientific identification were used in the article. In particular, comparative, historical, analytical and other methods were used.

Results: According to the results of the study the author made the following conclusions. Participation in equity construction of housing provided an opportunity for residents of the Russian Federation to purchase housing without the risks inherent in contracts of sale of secondary real estate. The Institute of state registration of the equity participation agreement deprived unscrupulous market participants of the possibility of re-sale of apartments.

Novelty/originality/value: The Author comes to the conclusion that the constant improvement of legislation in the field of shared construction and similar areas, as shown by the analysis of recent changes in the field of registration of ownership of objects of shared construction, contributes to the proper legal regulation in this area.

Keywords: equity construction, risks, legislation, developer, registration of property rights, real estate object, shareholder.

Участие в долевом строительстве стало в последние годы, пожалуй, одной из популярнейших для граждан нашего государства возможностей получения в собственность недвижимости либо же инвестирования в строительство собственных средств. Однако даже значительная правовая база не смогла полностью обезопасить участников долевого строительства от возможных проблем с получением желанной недвижимости как в области привлечения финансовых ресурсов, так и в области получения на строящиеся объекты недвижимости (чаще — квартиры в многоквартирных домах (МКД)) права собственности.

Причем в долевом строительстве участвуют и граждане, и юрлица, например компания-застройщик, обязующаяся по завершении создания объекта недвижимости передать его в собственность.

Привлекательность такого способа участия изначально, по словам К.С. Авакян, выражалась в том, что «цена на объект недвижимости значительно дешевле, чем подобные предложения вторичного рынка недвижимости (особенно при учете времени начала строительства), участником долевого строительства приобретается абсолютно новое жилье с новыми параметрами, такими как: планировка, площадь, конфигурация обще-используемых мест, этажность и т. п., ипотека на жилье, строящееся за счет различного вида госпрограмм, значительно меньше по стоимости, если сравнивать ее с ипотекой вторичного рынка недвижимости (от 7-8 % в год) [1, с. 93].

Однако, как было указано ранее, существует и ряд проблемных моментов. В условиях финансового кризиса мирового и государственного уровня, включая недобросовестность застройщиков,

различные форс-мажорные операции, а также санкций со стороны западных стран, можно отметить крайнюю рискованность увеличения сроков строительства либо вообще риск потери вложенных гражданами финансовых средств в связи с высокой возможностью разорения строительных компаний, а также их мошенническими действиями.

В связи с вышеизложенным актуальность темы данной статьи, посвященной правовым проблемам регистрации права собственности на объекты долевого строительства, не вызывает сомнений.

Д.С. Лукова отмечает, что, согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, «договор участия в долевом строительстве есть договор, согласно которому застройщик, как одна из сторон, берет на себя обязанность в конкретный срок, определенный договором, своими ли силами или же с помощью иных лиц создать (выстроить) МКД либо же другой объект из области недвижимости. После же получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта эта сторона должна передать соответствующий объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, берет на себя обязанности предоставить обусловленные договором финансовые средства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД или другого объекта недвижимости» [2, с. 44].

Но А.Н. Шулекин отмечает, что «договоры долевого участия в строительстве широко используются во всем мире. Эта практика получила распространение в связи со стремительным ростом цен на недвижимость и необходимостью сделать жилье более доступным для потребителей. Применительно к Российской Федерации приходится говорить об издержках ее реализации в конце прошлого — начале нынешнего тысячелетия в связи с тем, что дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не получили своего жилья.

Негативные последствия применения долевого участия в строительстве были обусловлены отсутствием правового регулирования данных отношений. Основной причиной возникновения проблем в строительной отрасли в тот период явилось отсутствие контроля за деятельностью участников со стороны государства [3, с. 35].

А.Н. Шулекин отмечает неосведомленность и невнимание дольщиков к юридическим тонкостям заключаемых договоров и неосмотрительность застройщиков, надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков [3, с. 35].

Именно поэтому в нынешнем году в законодательстве о долевом строительстве произошли изменения. Теперь сделки по приобретению первичного жилья должны проводиться через эскроу-счета, что может привести к снижению числа застройщиков и росту стоимости жилья.

Владелец приобретенной недвижимости не становится полноправным собственником даже после внесения полной суммы и вселения в квартиру. Полноправным собственником он становится только после государственной регистрации прав собственности на недвижимость и получения удостоверяющего документа. Эта процедура предваряется выполнением прописанных условий и подготовкой пакета удостоверяющих документов застройщиком.

Регистрацию прав собственности на недвижимость регламентируют:

1) Федеральный закон № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»;

2) Гражданский и Жилищный кодексы (частично);

3) Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии собственников в долевом строительстве многоквартирного жилья и других объектов недвижимости».

По окончании строительства застройщик обязан способствовать регистрации покупателями приобретенных по договорам согласно № 214-ФЗ прав на недвижимость совершением следующих действий:

1) составить протокол о размещении жилых квартир и коммерческих помещений (если в соответствующем многоквартирном доме (МКД) предусмотрены последние);

2) оформить и получить в бюро технической инвентаризации технический паспорт на вновь построенное здание с указанием этажности, планировки, площади дома и площадей отдельно взятых помещений;

3) оформить акт приема-сдачи объекта и получить у соответствующего органа власти разрешение на его введение в эксплуатацию;

4) поставить МКД на учет в Росреестр;

5) присвоить почтовый адрес.

Во взаимоотношениях дольщиков с застройщиком на этом этапе события могут развиваться по двум вариантам:

1) застройщик способствует дольщикам в сборе документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретенное по договору долевого участия (ДДУ) жилье, — в этом случае оформление указанного права проводится в общем порядке;

2) застройщик бездействует / препятствует в решении этого вопроса — и тогда оформление собственности производится в судебном порядке.

По введении МКД в эксплуатацию квартиры передаются дольщикам в присутствии обеих сторон договора: жилое помещение осматривается, проверяется функционирование коммуникаций, подписывается акт приема-сдачи, и новому владельцу, который после обязан получить кадастровый паспорт на жилье с план-схемой, вручаются ключи.

Постановка МКД на кадастровый учет осуществляется застройщиком вместе с каждым имеющимся в МКД помещением, поэтому дольщикам при оформлении прав собственности нет необходимости самостоятельно ставить объекты на кадастровый учет.

Но часто строительная компания допускает просрочку в оформлении данного паспорта по тем или иным причинам (или беспричинно). В этом случае заинтересованные в скорейшей регистрации прав на недвижимость дольщики вынуждены самостоятельно заказывать в БТИ технические планы жилых помещений и вместе с заявлениями, актами приема-сдачи и договорами направлять в Росреестр заявления о постановке жилья на кадастровый учет.

При регистрации права собственности на приобретенное по ДДУ жилье необходимы перечисленные в п. 11 ст. 48 «О госрегистрации недвижимости» документы:

1) паспорт участвующего в долевой застройке гражданина;

2) договор долевого участия;

3) акт приема-сдачи жилья или иной подтверждающий передачу документ;

4) разрешение органа власти на ввод МКД в эксплуатацию;

5) квитанция об оплате госпошлины.

Кроме того, могут потребоваться:

6) свидетельство о рождении при оформлении жилья на не достигшее совершеннолетия лицо;

7) закладная или кредитный договор при приобретении жилья в кредит;

8) нотариально заверенная доверенность на представителя интересов дольщика;

9) заверенное у нотариуса согласие одного супруга на заключение ДДУ вторым супругом.

Право собственности на приобретенное по ДДУ жилье оформляется лично либо через содействие строительной компании. В последнем случае услуга является платной. Кроме того, придется заплатить нотариусу за доверенность

на юриста компании-застройщика. Сама регистрация может занять намного больше времени, чем при личном обращении в соответствующую службу. В случае, когда дольщик принимает решение самостоятельно заняться госрегистрацией прав собственности на жилье, ему нужно напрямую обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) или воспользоваться услугой электронной регистрации права собственности на недвижимость.

Процедура регистрации идентична в обоих случаях, прием документов в МФЦ производится в присутствии представителя застройщика и всех собственников жилья. Регистратор сначала заполняет заявление на осуществление регистрации с внесением в него идентифицирующих новых собственников жилья, его адреса и технических характеристик данных с приложением перечня поданных для регистрации документов, а затем заявитель / заявители подписывают заявление.

Представитель застройщика заполняет отдельное заявление.

Регистратор при приеме документов на регистрацию права собственности выдает об их принятии расписку с указанием даты регистрации права собственности. В указанное время или в иной после этой даты день приобретателям недвижимости выдается их экземпляр ДДУ с надписью о регистрации и актом передачи жилья.

С данного момента бывшие участники ДДУ -дольщики становятся полноправными собственниками приобретенного жилья с правом любым законным способом им распоряжаться.

Согласно п. 1 ст. 16 № 218ФЗ сотрудники МФЦ / Росреестра обязаны произвести в течение семи дней регистрацию права собственности на любую, в том числе приобретенную по ДДУ квартиру, недвижимость.

В течение данного срока:

1) принимается заявление о госрегистрации права на недвижимость;

2) проводится юридическая экспертиза поданных для регистрации документов;

3) проверяется подлинность последних;

4) проверяется законность осуществляемой сделки;

5) выявляются / исключаются препятствующие регистрации обстоятельства;

6) необходимые сведения вносятся в Единый госреестр недвижимости;

7) выдаются документы с регистрационной пометкой на ДДУ или другом правовом акте, устанавливающем право на недвижимость.

При необходимости собственник недвижимости может в дальнейшем получить выписку при обращении в Росреестр или многофункциональный центр на свое жилье из Единого государственного реестра недвижимости. И все же, несмотря на доработанную правовую базу, существуют факты нарушения прав и законных интересов гражданина, чьи денежные средства оказались привлечены для строительства МКД.

В заключение можно сделать следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков, присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир. Постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства и подобных областях, как показал анализ последних изменений в области регистрации права собственности на объекты долевого строительства, способствует совершенствованию процедуры купли-продажи недвижимости.

Пристатейный библиографический список

1. Авакян К.С., Шумилина А.Б. Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья // Северокавказский юридический вестник. 2018. № 2. С.92-98.

2. Лукова Д.С. Некоторые вопросы регистрации договора долевого участия в строительстве // Актуальные вопросы научных исследований: сб. статей. Иваново: Цветков, 2017. С. 42-45.

3. Шулекин А.Н. Анализ изменений законодательства в сфере жилищного строительства: переход от долевого строительства к проектному финансированию // Сибирская финансовая школа. 2018. № 4 (129). С.34-37.

1. Avakyan K.S., Shumilina A.B. Zashhita prav grazh-dan, uchastvuyushhix v dolevom stroiteFstve zhiTya // Se-verokavkazskij yuridicheskij vestnik. 2018. № 2. S. 92-98.

2. Lukova D.S. Nekotory’e voprosy» registracii do-govora dolevogo uchastiya v stroiteFstve // AktuaFny’e voprosy» nauchny’x issledovanij: sb. statej. Ivanovo: Cz-vetkov, 2017. S. 42-45.

3. Shulekin A.N. Analiz izmenenij zakonodateFstva v sfere zhilishhnogo stroiteFstva: perexod ot dolevogo stroiteFstva k proektnomu finansirovaniyu // Sibirskaya finansovaya shkola. 2018. № 4 (129). S. 34-37.

Монография доступна для скачивания в режиме свободного доступа на сайтах интернет-проекта «Голос адвоката» (https://golosadvokata.ru/opinions/ragulin) и

ТРАКТАТ об Обращении 32-х, принципах, дискриминации и демократии в российской адвокатуре

Источник

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей; о данном проекте строительства дома;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

• Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
• Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
• Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
• Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
• Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
   — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
2. Оплата госпошлины за регистрацию
   — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
   — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
   При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
4. Получение документов после регистрации
   — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

• Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
• Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
• Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – здесь. В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения»). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка).

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

• дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
• не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
• выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст.9 ФЗ-214.

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник

О государственной регистрации недвижимости (с изменениями на 14 июля 2022 года) (редакция, действующая с 1 сентября 2022 года)

1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

2. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

1) разрешение на строительство. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы;

2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3) проектная декларация, получаемая органом регистрации прав путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;

7) списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса;

(Пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

8) предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

2_1. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо предоставить:

1) сведения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об утвержденном проекте межевания территории (учетный номер такого проекта межевания территории в реестре границ);

2) разрешение на строительство;

3) проектную декларацию;

4) план создаваемого объекта индивидуального жилищного строительства с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

5) план земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, с указанием его площади, условного номера и расположения.

(Часть дополнительно включена с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

2_2. Орган регистрации прав получает указанные в части 2_1 настоящей статьи документы, иные документы и сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (при наличии таких документов и сведений), путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства. При этом проверка на предмет достоверности указанных документов и сведений органом регистрации прав не осуществляется.

2_3. Для государственной регистрации второго и последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, указанные в пунктах 4 и 5 части 2_1 настоящей статьи.

(Часть дополнительно включена с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

3. При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3_1 пункта 1 статьи 201_1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании «Фонд развития территорий», которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.

(Часть в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 436-ФЗ. — См. предыдущую редакцию)

3_1. Для государственной регистрации второго и последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим Федеральным законом, за исключением документов, указанных в пунктах 1-3, 6 и 7 части 2 настоящей статьи, застройщик также обязан представлять предусмотренное Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства.

Источник