Большинству граждан известно о наличии возможности получения от государства определенных льгот (налоговых вычетов) в виде возврата части стоимости приобретенного жилья, эта норма законодательства является одной из наиболее популярных и востребованных. А вот с нормой Налогового кодекса, которая определяет порядок определения дохода и его налогообложения при совершении сделок по реализации своего имущества, многие знакомы гораздо хуже.
Вместе с тем, согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, и доходы от реализации имущества (в том числе транспортных средств), принадлежащего физическому лицу, находящемуся в Российской Федерации. И, на основании п. 3 ст. 228 и п. 1 ст.
229 НК РФ, физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, подлежащий уплате (доплате) по итогам налогового периода, а также представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, уплатить исчисленный налог в соответствующий бюджет.
Имущественный налоговый вычет: главное, что нужно знать
При определенных условиях, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества:
Для граждан – налоговых резидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от того, когда оно было приобретено и сколько лет такое имущество было в их собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи следующих объектов недвижимости:
приобретенных до 01.01.2016 – по истечении трехлетнего срока владения недвижимостью;
приобретенных после указанной даты 01.01.2016, если вы владели этим имуществом не менее установленного минимального срока.
Для нерезидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит только от соблюдения минимального срока владения объектом и не зависит от даты приобретения такого имущества.
НАЛОГОВЫЕ РЕЗИДЕНТЫ
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Для подтверждения статуса налогового резидента можно запросить соответствующий документ в налоговом органе (пп. 16 п. 1 ст. 32, п. 2 ст. 207 НК РФ).
Срок владения объектом недвижимости определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН. Для имущества, полученного в порядке наследования, срок владения для целей налогообложения определяется с момента смерти наследодателя.
КАК ЗАПОЛНИТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ 3-НДФЛ НА ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ / ЖИЛЬЯ ЗА 3 ПРЕДЫДУЩИХ ГОДА
Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным начиная с 01.01.2016, для целей определения необходимости декларирования и уплаты НДФЛ, составляет 3 года, если соблюдается одно из приведенных ниже условий, при этом второе условие применяется с 01.01.2020:
право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика.
При соблюдении указанных положений 3-летний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет.
ПРАВО НА ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
Если у вас нет права на применение освобождения от уплаты НДФЛ при получении дохода от реализации имущества, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ.
Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража, нежилого строения) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по ипотечному кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения. Данные правила применяются в отношении доходов за 2019 и последующие годы.
При продаже жилья, полученного по программе реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Воспользоваться налоговым вычетом можно при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором был получен доход от продажи имущества.
ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ И ДРУГОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СУПРУГАМИ
Отдельно следует сказать об особенностях применения вычетов к имуществу супругов. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении, какое они определят.
Но если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета:
имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;
реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;
реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.
ОБЯЗАННОСТЬ ПО ИСЧИСЛЕНИЮ И УПЛАТЕ НДФЛ С ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости.
Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Обратите внимание! По общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф. Однако если вы не уплатили НДФЛ в срок, но правильно его исчислили и представили декларацию, штраф не налагается и взыскиваются только пени.
ОСОБЕННОСТИ ИСЧИСЛЕНИЯ НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ НИЖЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Уже 4 года как действует правило, в соответствии с которым доход от продажи недвижимости соотносится для целей налогообложения с кадастровой стоимостью этой недвижимости. В общем случае, если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость по данным Росреестра, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. (Понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ, но на территории нашего края такой закон не принимался).
При этом до 01.01.2020 в расчет принималась кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. При определении налогооблагаемого дохода, полученного начиная с 01.01.2020, учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован (например, закончен строительством) в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Если кадастровая стоимость недвижимости не определена (отсутствует в ЕГРН) на 1 января, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи.
ПРИМЕР. РАСЧЕТ НАЛОГА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА
И.И. Зайцев продал в 2019 г. квартиру, которая перешла к нему по наследству в этом же году, за 5 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляет 7 500 000 рублей. При расчете налога он может применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 – 1 000 000 руб.).
НДФЛ к уплате – 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).
ПОДАЧА ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ В НАЛОГОВЫЙ ОРГАН ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
При наличии обязанности по исчислению и уплате НДФЛ каждый гражданин должен также подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость.
А уплату налога следовало произвести до 15 июля. В 2020 г., в связи с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой и противовирусными мерами, срок представления декларации продлен, ее необходимо представить не позднее 30.07.2020. А вот срок уплаты НДФЛ по декларации 3-НДФЛ продлен только для индивидуальных предпринимателей, для всех остальных физических лиц, в т. ч. и получивших доход от продажи имущества в 2019 г., срок уплаты НДФЛ остался прежним – 15 июля 2020. Если вы не успели произвести оплату до указанной даты, необходимо это сделать в ближайшее время, так как пени начисляются ежедневно.
Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.
Обратите внимание! За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 тыс. рублей. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 тыс. рублей (п. 1 ст.
119 НК РФ).
ОСОБО НЕОБХОДИМО ОТМЕТИТЬ ЕЩЕ ОДИН ВАЖНЫЙ МОМЕНТ!
С 1 января 2021 года вступят в силу изменения, внесенные в ст. 88 НК РФ, касающиеся порядка проведения камеральных проверок деклараций по форме 3-НДФЛ.
Согласно вновь добавленному в ст. 88 НК РФ пункту 1.2 в случае, если налоговая декларация по НДФЛ в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества не представлена в налоговый орган в установленный срок, камеральная проверка проводится на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и об указанных доходах.
В данном случае камеральная проверка проводится в течение трех месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по соответствующим доходам. В рамках данной проверки налоговый орган вправе требовать у налогоплательщика представления в течение пяти дней необходимых пояснений. В отсутствие необходимых документов и декларации налоговый орган вправе исчислить НДФЛ с предполагаемого дохода от реализации имущества из расчета 70% от его кадастровой стоимости. При этом, если позднее налогоплательщиком будет представлена налоговая декларация по НДФЛ, то первоначальная камеральная проверка прекращается и начинается новая камеральная налоговая проверка на основе представленной налоговой декларации.
ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ АВТОМОБИЛЯ И ДРУГОГО ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Отдельно следует сказать о порядке определения дохода в случае продажи иного имущества (кроме жилых помещений). Если вы являетесь налоговым резидентом РФ, то при продаже движимого имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в вашей собственности менее трех лет, вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, уменьшив свой налогооблагаемый доход на сумму, полученную от продажи данного имущества, не превышающую в целом 250 тыс. рублей. Нерезидентам имущественный налоговый вычет не предоставляется.
Вместо получения данного имущественного вычета вы вправе уменьшить свой облагаемый НДФЛ доход на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного движимого имущества.
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения. Данные правила применяются в отношении доходов за 2019 и последующие годы.
Данная тема была предметом публичных обсуждений Управления Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю по вопросам контрольно-надзорной деятельности налоговых органов Хабаровского края.
ИРИНА КОЖЕМЯКИНА, НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И АДМИНИСТРИРОВАНИЯ СТРАХОВЫХ ВЗНОСОВ УФНС РОССИИ ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (213) дата выхода от 20.07.2020.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
Источник: www.consultant-dv.ru
Имущественный налоговый вычет
При исчислении НДФЛ доход (облагаемый по ставке 13%), полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на имущественные налоговые вычеты, которые можно подразделить на:
суммы, полученные при продаже имущества, долей в уставном капитале организаций, при уступке прав по договору участия в долевом строительстве;
- суммы, полученные при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков;
- суммы, полученные в результате выкупа у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд.
Условия, размеры и порядок предоставления указанных имущественных вычетов закреплены в ст. 220 Налогового кодекса РФ (Далее – НК РФ).
Следует отметить, что перечень оснований предоставления имущественного налогового вычета по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ расширился с 1 января 2016 г. Помимо случаев продажи имущества, доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале и уступки прав по договорам, связанным с долевым строительством, данный вычет предоставляется также при выходе из состава участников общества; при передаче средств (имущества) участнику ликвидируемого общества; при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества.
1. Имущественный налоговый вычет при продаже имущества
Налогоплательщик вправе получить имущественные налоговые вычеты при реализации находящихся в его собственности менее трех лет:
- жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, в суммах, не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
- иного недвижимого имущества в суммах, не превышающих в целом 250 000 рублей;
- иного имущества (за исключением ценных бумаг) в суммах, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, а также недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, ценных бумаг.
Для получения такого имущественного налогового вычета налогоплательщик по окончании налогового периода должен предъявить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, срок подачи которой — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, производится не позднее 15 календарных дней с момента ее подачи. В этом случае имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налогоплательщику налоговым органом.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Декларировать такие доходы не нужно (за исключением случаев продажи ценных бумаг, а также имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ).
Статьей 220 НК РФ также определено, что налогоплательщик в случае отказа от имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Кроме того, в соответствии с пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» доходы физических лиц — налоговых резидентов РФ от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенных после 1 января 2016 г., и находящихся в собственности налогоплательщика три года и пять лет (либо меньше, если пятилетний срок был уменьшен законом субъекта РФ), освобождаются от обложения НДФЛ.
2. Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) недвижимости
Статьей 220 НК РФ предусмотрено два вычета, предоставляемых налогоплательщику при приобретении (строительстве) недвижимости (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):
- по расходам на приобретение (строительство) данного имущества;
- по расходам на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) указанного имущества, а также процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) этих кредитов.
В частности, указанные вычеты предоставляются при приобретении (строительстве) жилых домов, квартир, комнат или долей (доли) в них; земельных участков или долей в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства; земельных участков или долей в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них.
Указанные имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику в размере фактически произведенных им расходов соответственно на приобретение (строительство) жилой недвижимости, приобретение земельных участков; погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) жилой недвижимости, приобретение земельных участков, а также процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.
Размер такого вычета не может превышать 2 000 000 руб. Право на вычет возникает в том налоговом периоде, в котором осуществлены расходы на приобретение (строительство) жилья, земельных участков и эти расходы подтверждены документально; оформлены документы, предоставляемые в налоговые органы для получения вычета.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: расходы на разработку проектной и сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством; расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке; расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы: расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
Основные моменты предоставления такого имущественного налогового вычета:
- остаток не использованного полностью в налоговом периоде имущественного налогового вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования;
- имущественный налоговый вычет может предоставляться у одного налогового агента по выбору налогоплательщика;
- имущественный налоговый вычет предоставляется при получении от налогоплательщика подтверждения права на этот вычет, выданного налоговым органом;
- имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми;
- повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается;
- перечень объектов, по которым может быть предоставлен вычет, является закрытым.
3. Порядок получения вычета
Для получения имущественного вычета по НДФЛ при продаже недвижимости в инспекцию по месту жительства нужно подать декларацию, в которой отражается сумма полученного от реализации имущества дохода и сумма вычета.
Если налогоплательщик решил вместо использования вычета уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на расходы, связанные с приобретением проданного имущества, то в налоговый орган помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие эти затраты.
Для получения имущественного вычета по НДФЛ при приобретении (строительстве) недвижимости налогоплательщик по окончании налогового периода должен подать в налоговую инспекцию следующие документы (пп. 6, 7 п. 3, п. 7 ст. 220 НК РФ):
- Декларацию по форме 3-НДФЛ.
- Документы, подтверждающие право на указанный вычет (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
- Платежные документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (абз. 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):
— квитанции к приходным ордерам;
— банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;
— товарные и кассовые чеки;
— акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца;
Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.
Источник: 76.xn--b1aew.xn--p1ai
Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры
Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.
Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры
Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).
Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).
Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).
Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).
Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.
Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).
Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.
Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).
Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.
Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.
Налоговый вычет по ипотечной квартире
По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).
Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.
Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.
Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).
Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.
Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.
Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).
Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.
Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.
К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).
Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.
На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.
Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.
Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.
Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.
Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.
Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.
Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.
Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.
В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9% и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?
Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).
Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.
Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).
Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход. К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб. допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.
Предположим, что заемщик состоит в браке, супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.
Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).
Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.
Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.
Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.
Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной). Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами. Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.
Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом
Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.
Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?
Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.
Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.
И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.
Вопрос-ответ (142)
Добрый день. Подскажите пожалуйста, как рассчитать налог с продажи? Мы, не родственники, купили а 2021 году квартиру в ипотеку за 5600000. Первоначальный взнос 800000 (кто именно вносил можем подтасовать), кадастровая стоимость 2700000. Есть главный заёмщик и я созаемщик. Сейчас остался долг 3000000 (я вносила всё досрочно, есть документы). У нас по 1/2 доли.
Если главный заёмщик в 2022 продаст мне долю, с какой суммы ему насчитают налог?
Добрый день! Хочу продать квартиру, которую купил в ипотеку. Ипотеку начал платить в ноябре 2019 года, а право собственности подписал в апреле 2021.
Вопрос:
1. С какого момента идёт отсчёт 3х лет, продав в котором я заплачу 13% налогов?
Насколько знаю, если в первые 3 года продать квартиру, то надо их платить.
2. Если более 3 лет и продаю, то не плачу налоги?
Добрый день. Помогите с расчетом. В 2020 г. купил вторичку квартиру на 2,8 млн.р. в ипотеку (1.4 млн. первоначальный взнос и 1.4 млн. банка). В 2021 г. погасил ипотеку полностью досрочно собственными средствами. В 2022 г. продал квартиру за 4.1 млн.
За это время уплатил банке проценты 70000 р. Какую сумму налога я должен оплатить и как провести расчет? Спасибо.
Купил квариру в ипатеку за 1.5 млн. (долг при продаже по ипатке был 800 тыщ) Но у меня была вторая ипатека (долг по ипатке за вторую 2млн)
Продал квартиру за 4млн. Погасил первую ипатеку 800 тыщ и погасил вторую ипатеку 2млн. Остаток от сделки 4млн — 800тыщ — 2 млн =1.2млн. Вот сколько теперь я должен заплатить налога с продажи первой квартиры?
По данной схеме вам требуется обратиться только в налоговую с документами о продаже, покупке. А также взять по обеим ипотекам справку из банков О РАЗМЕРЕ ВЫПЛАЧЕННЫХ ВАМИ процентов. Взять справки — в ваших интересах. С этими документами — в налоговую.
Здравствуйте я продал свой единственный дом по программе ипотечный капитал многодетным семьям который я владел всего лишь 1 год , придет ли мне налог ?
Добрый день! Подскажите пожалуйста квартира была куплена в ипотеку в 07.2019 года за 850000, продали в июне 2022 за 1800000,как будет рассчитан налог?
Почитайте предыдущие ответы, как считается налог при ипотеке, с учетом выплаченных процентов.
Здравствуйте.Была куплена квартира на стадии строительства за военную ипотеку с привлечением ипотечного кредита. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от декабря 2018 года. Сумма покупки недвижимости в предчистовой отделке 2 млн. рублей. Кредит погашен. Собственность хотим продать в 2022году за 4 млн. рублей.
А также одновременно хотим купить дом за 4 млн. рублей. Недвижимость одна. Налоговый вычет не применяли. Какую сумму мы должны заплатить в налоговую?
Здравствуйте, купили квартиру в ипотеку с использованием мат капитала (выделение долей) в феврале 2018 года. В марте 2021 продали ее за 3,7 млн и в феврале 2022 купили дом за 3,7 млн. Жилье единственное. Нужно ли подавать декларацию и платить налог?
Если у вас была куплена вторичка, если период между датами перехода права — 3 года или более, то налог не платится. На подобные вопросы — 100% уверенность получите в своей налоговой.
Хочу продать квартиру родному брату, она в ипотеке. Я уже получил за нее налоговый вычет. Должен ли я вернуть налог или заплатить новый?
Потребуется ли вам заплатить налог- зависит от срока владения на момент продажи, от того единственное ли у вас жилье.
Приобрела квартиру в ипотеку в 2019 году без отделки. Сделала за свой счёт ремонт, продала в 2021 году, соответственно в собственности квартира была меньше 5 лет.
Можно ли при расчёте НДФЛ сократить сумму, облагаемую налогом, за счёт суммы, потраченной на отделку квартиры?
И нужно ли платить НДФЛ, если вся полученная сумма ушла на погашение ипотеки проданной квартиры, и другой квартиры, которая также находилась в ипотеке?
Какая формула расчёта налога подходит под описанную ситуацию?
Добрый день! С мужем в 2012 году продали его квартиру и купили другую в ипотеку. Стоимость приобретённого жилья 2650. Первоначальный взнос был 1850. Плюс был задействован мат.капитал 425 в счёт погашения по ипотеке.
Муж выступал заёмщиком, я (жена) созаёмщиком. Выплатили ипотеку в 2019 году, разделили доли. 1/8 дочери, 1/8 сыну и по 1/2 между друг другом. В 2021 году мы продали квартиру за 4150. Скажите с какой суммы нужно будет выплачивать налог.
И нужно ли вообще? Ведь по факту мы приобрели жильё в 2012 году и оно было в залоге у банка, соответственно распределение долей произошло после того, как мы полностью погасили ипотеку, то есть в 2019 году.
Собственность с 2012 года, продажа без налога.
Здравствуйте. В 2020 г купила квартиру в ипотеку первый взнос 400, кредит 2250тыс, через год продала её за 3050тыс Получен вычет на сумму 108 тыс. Через месяц купила дом за 2600тыс в ипотеку. Сколько я должна заплатить налога и можно ли это сделать в одной декорации?
Здравствуйте. Квартира была куплена в ипотеку в 2020г за 1350000 (первонач взнос 300000, 1050000 кредит). В 2022г хочу продать примерно за 2500000. Имущественным вычетом при покупке воспользовался еще не полностью. Как будет рассчитываться налог при продаже квартиры?
2500000-1350000-уплаченные % ? а остаток имущественного вычета при покупке квартиры можно использовать при расчете НДФЛ к уплате?
Добрый день, у отца квартира в ипотеке 3 года, хочет ее продать, сам прописан у жены (собственница) в квартире приобретённая в браке и без обременений, нужно ли ему платить налог за продажу ипотечной квартиры?
Не совсем понятно, что вы написали.
Какая квартира приобретена в браке? Та, которая оформлена на жену?
Если в браке, то отец также явл там собственником. Уточните подробности.
Помогите пожалуйста !
Покупали вторичку у физ.лица. Часть суммы взяли у него в рассрочку. В ДКП это прописано .
Право собственности получено 10.01.2019( 3 года прошло )
Рассрочку мы погасили в Октябре 21 и получили новую выписку без обременений .
Я могу сейчас продать квартиру без уплаты налога ( квартира единственное жилье)
Да. Можете продать без налога.
Добрый день. Поясните пожалуйста. Квартира была куплена в 2015 г в ипотеку. Дом был слан в декабре 2016. В 2017 г ипотека была выплачена и получено право собственности на квартиру.
В каком году можно продать квартиру без налога?
Вам уже можно продавать без налога. С даты полного расчета с Застройщиком начат срок владения.
Здравствуйте, приобрели квартиру за 1 500 000 по ДДУ в июле 2018 года в ипотеку, в феврале 2019 года была зарегистрирована в собственность, хотим продать квартиру в марте этого года за 3 300 000, получается облагаемый доход 3 300 000-1 500 000=1 800 000 с которого нам надо заплатить 13%, можно ли уменьшить облагаемый доход на сумму выплаченных процентов по ипотеке?
Здравствуйте. В мае 2020года приобрел квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 400тысяч,за 2,7млн р. в июне продал эту квартиру за 2,6млн.р. кадастровая стоимость в письме которое пришло от налоговой 3,4млн.
Я не знал о необходимости информировании налоговой что продал жильё, мне пришёл сейчас 01.2022 налог со штрафом. Есть ли шанс того что предоставив документы о том что квартира приобреталась в том же году в ипотеку меня освободят от уплаты налога или я уже попал?
У вас и налог, и штраф за неподачу Декларации о получении дохода с продажи недвижимости.
Штрафа вам не избежать.
А дополнительные документы в Налоговую необходимо подать. И также — заяавление о предоставлении вычета в размере произведенных вами затрат — то есть документы, подтверждающие ваши расходы на покупку квартиры, а также справку о выплаченных вами процентах Банку.
Чтобы все сделать верно, обратитесь к платному консультанту по составлению декларации 3НДФЛ.
Добрый день,в апреле 2018 взяла в ипотеку квартиру за 2660000 с первоначальным взносом 410000,в декабре 2019 получили право на собственность июле2021 продали за 5250000,с остатком ипотеки в 700000,после продажи остаток был закрыт,в августе купили квартиру чуть побольше за 5800000,тоже в ипотеку,в проданной квартире муж являлся созаемщиком,в купленной собственница я,мы оба пенсионеры,я еще работаю, какой налог мы должны заплатить, если кадастровая стоимость квартиры на январь2021года 2966000, сумма уплаченных процентов477000, налогый вычет получили 40000?спасибо
Здравствуйте, купила квартиру в ипотеку в 2021 году — в этом же году продала. От налога буду отнимать всю стоимость квартиры или только оплаченные проценты и мой первый взнос? На момент продажи покупателю ипотека ещё не была полностью выплачена, квартира продана выше кадастровый стоимости — цену не занижали. Условно купили за 2 миллиона — продали за 4 миллиона — значит налог будет равен: (4-2-упл.кредит+проценты)*13% — верно?
Так будет, если вы подадите Декларацию и приложите документы по расходам.
Источник: avprrb.ru