Об этом говорилось на очередном заседании координационного Совета при главе администрации Белгорода, темой которого стали меры по стабилизации финансово-экономической ситуации.
Участники заседания обсудили меры по обеспечению контроля над деятельностью инвесторов-застройщиков, которые должны выполнять свои обязательства перед дольщиками. Мэр города Василий Потрясаев отметил, что органы власти, в случае финансовой нестабильности той или иной строительной организации, приложат все усилия, чтобы не допустить конфликтной ситуации и ущемления интересов тех, кто вложил свои деньги в строительство жилья.
В. Потрясаев подчеркнул, что именно индивидуальное строительство должно стать главным объектом для инвестиций. Так, в Белгороде в 2009 году планируется освоить под застройку около 1 200 земельных участков, сообщает служба информации администрации Белгорода.
Источник: bel.ru
Когда доначислят налог на земли ИЖС, используемые в коммерческих целях?
Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика
Квалификация: Финансовый директор;Главный бухгалтер;Руководитель, Менеджер, Аналитик,Экономист. Сертификат CPA. Регистрация на обучение.
«СПЕЦИАЛИСТ ПО МСФО» Ф1, Ф2, ДипИФР, Трансформация, Консолидация на практике. Сертификат CPA. Регистрация на обучение. Очное или дистанционное. АКЦИЯ.
Новое в расчете НДС, налога на прибыль и страховых взносов во II полугодии 2017 г. Изменения в ТК РФ для бухгалтера (зачет часов ИПБ.
Защита и экономия в бизнесе: новые безопасные схемы 2017-2019 г. с учетом решений Верховного суда по холдингам и однодневкам (15-16 августа 2017 г.
Дебиторская и кредиторская задолженности: отражение в бухгалтерском и налоговом учёте. Тарасова Н.А.
Инструкции для бухгалтера.
Тесты для бухгалтера.
Индивидуальное жилищное строительство: анализ понятия и судебная практика.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) прежде всего, это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точки зрения.
Также индивидуальное жилищное строительство это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Как правило, земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках. Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей ИЖС, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции.
Пункт 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ (Архитектурно-строительное проектирование) определяет объект индивидуального жилищного строительства, а именно: осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.
3 вида объектов, которые можно строить на участке ИЖС
Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
В данной статье хотелось бы остановиться как на плюсах данного вида разрешенного использования, так и отразить проблемы, которые возникают у граждан при применении данного разрешенного вида использования земельного участка. Особенно это актуально на сегодняшний день, когда активно принимаются генеральные планы развития территорий и категория земель населенных пунктов позволяет выбрать собственнику такой вид разрешенного вида использования, как индивидуальное жилищное строительство.
Как уже было сказано выше, данный вид разрешенного использования оптимально сочетается с землями населенных пунктов.
Среди основных преимуществ ИЖС.
такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства.
у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества.
соответственно, собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и т. п. тратами.
хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории.
вполне можно пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, школой или же поликлиникой.
данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.
Таким образом, ИЖС оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства. Теперь же рассмотрим те проблемные ситуации, с которыми сталкиваются граждане при индивидуальном жилищном строительстве, для чего проанализируем судебную практику по этому вопросу.
Так, Апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.07.2012 по делу № 33-2048 резюмировало следующее. Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о предоставлении в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства земельного участка. Как указал суд, согласно ст.
30 Градостроительного кодекса РФ (Правила землепользования и застройки) в градостроительных регламентах устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной жилой зоне застройки жилыми домами смешанной этажности. В данной зоне могут быть размещены жилые дома только одного типа. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований применения к спорной территории градостроительного регламента жилой зоны, предусмотренной для застройки индивидуальными жилыми домами, ввиду отсутствия преобладания на близлежащей территории данного типа застройки. Таким образом, испрашиваемый земельный участок должен находиться в той категории, которая позволит применить разрешенный вид использования индивидуальное жилищное строительство.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В. Б. судей Медведевой А. М. Попова В. В. рассмотрела в судебном заседании заявление Администрации города Владивостока о пересмотре в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу № А51-1215/2011 Арбитражного суда Приморского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2012 по тому же делу по иску Администрации города Владивостока (далее Администрация), Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока, Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, г. Владивосток к ответчику индивидуальному предпринимателю Большакову Ю. М. г. Владивосток (далее Большаков Ю. М.; предприниматель) о признании самовольной постройкой магазина примерной площадью 20 кв. м, имеющего признаки капитального строения, расположенного в районе д. 20 в п. Канал острова Русский в г. Владивостоке, и обязать ответчика снести посредством демонтажа указанную самовольную постройку.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Федеральное государственное учреждение Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации (ныне Федеральное казенное учреждение Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации ; далее ФКУ Дальневосточная дирекция ). Суд установил: решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.04.2012, решение суда от 08.08.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, Администрация (истец) считает, что эти судебные акты являются необоснованными и незаконными, принятыми при неполном исследовании материалов дела, в результате неправильного толкования норм материального права. Заявитель не согласен с выводами названных судов, указывает, что созданная предпринимателем самовольная постройка препятствует строительству на этом земельном участке улично-дорожной сети объекта капитального строительства Дальневосточный Федеральный Университет (объекта Саммита АТЭС 2012), заказчиком строительства которого является ФКУ Дальневосточная дирекция . Администрация приводит доводы и просит в порядке надзора отменить оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права и нарушающие права и законные интересы муниципального образования, неопределенного круга лиц, публичные интересы.
Изучив оспариваемые судебные акты и доводы, изложенные в поданном заявлении, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 (Основания для пересмотра в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ.
При рассмотрении дела апелляционным судом установлено, что по обращению ФКУ Дальневосточная дирекция на основании распоряжения начальника Управления градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока от 08.11.2010 № 3245 О проведении проверки земельного законодательства была проведена соответствующая проверка и составлен акт проверки от 16.11.2010 № 611, согласно которому на земельном участке с северной стороны жилого дома № 20 в п. Канал острова Русский в г. Владивостоке располагается объект, имеющий признаки капитального строения, используемый предпринимателем под магазин.
Истцы, в связи с отсутствием у них сведений о предоставлении земельного участка под строительство упомянутого магазина и отсутствием разрешительной документации на строительство такого объекта, заявили в суд указанные исковые требования на основании статьи 222 (Самовольная постройка) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Большакову Ю. М. для индивидуального жилищного строительства на основании решения Исполнительного комитета Русского поселкового Совета народных депутатов от 05.11.1982 № 522, и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт.
Право собственности Большакова Ю. М. на жилой дом по указанному адресу было зарегистрировано 07.06.2011 в установленном законом порядке при наличии разрешения на строительство жилого дома, акта приемки его в эксплуатацию, кадастрового паспорта и технического паспорта на жилой дом. При этом в техническом паспорте на жилой дом были перечислены относящиеся к нему вспомогательные строения и сооружения, в числе которых указывалось спорное строение.
Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 16.09.2011 был признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Большакова Ю. М. на объект недвижимости хозяйственную постройку, расположенную по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал, 20.
На основании этого решения суда за Большаковым Ю. М. на спорный объект 31.10.2011 было зарегистрировано право собственности, что подтверждается регистрационной записью № 25-25-01/113/2011-096, произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выданным Большакову Ю. М. свидетельством 25-АБ № 671942 о регистрации права.
Апелляционным судом также установлено, что спорная постройка, являющаяся вспомогательным строением, расположена в пределах того земельного участка, который был предоставлен Большакову Ю. М. в 1982 году.
Как указал суд кассационной инстанции, на день рассмотрения дела в порядке кассационного производства за Большаковым Ю. М. было зарегистрировано право собственности на предоставленный ему в 1982 году земельный участок, на котором находятся принадлежащие ему строения.
Бесспорных доказательств, подтверждающих доводы заявителя о частичном наложении принадлежащего Большакову Ю. М. земельного участка на другой земельный участок, на котором должны проводиться указанные истцами работы, в процессе рассмотрения дела ими не представлено.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, норм законодательства, судами апелляционной и кассационной инстанций была дана правовая оценка доводам истцов и установлена законность действий собственника и правильное толкование и применение им ИЖС.
А вот наглядный пример нарушений при индивидуальном жилищном строительстве.
Определением Московского областного суда от 31 января 2012 г. дело № 33-472/12 было установлено следующее.
Истец обратился в суд с иском к П. о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование иска указал, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, расположенный по адресу: ( .). Ответчиком возведен трехэтажный монолитный железобетонный жилой дом общей площадью 1308,0 кв. м. Администрация Ленинского муниципального района Московской области полагает, что указанное строение является самовольной постройкой и подлежит сносу, поскольку не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились.
Третье лицо Администрация городского поселения Видное Ленинского района Московской области, в судебное заседание не явились.
Третье лица К. А. Ж. О. Ж. И. в судебном заседании требования поддержали.
Представитель отдела главного архитектора Ленинского муниципального района Московской области в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что постройка имеет признаки многоквартирности, каждое помещение можно использовать в качестве квартир, в помещениях имеется разводка для кухни.
Решением Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 (Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции) ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено, что П. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1255 кв. м, адрес объекта: ( .), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 июля 2010 года сделана запись регистрации.
На основании распоряжения главы Ленинского муниципального района Московской области от 01.11.2010 года № 4240 О создании межведомственной комиссии по своевременному выявлению и прекращению незаконного возведения объектов капитального строительства на территории Ленинского муниципального района по вышеуказанному адресу была проведена проверка, в результате чего установлено: на указанном земельном участке ведутся строительные работы без получения необходимой разрешительной документации на стадии возведения монолитного фундамента, усиленного арматурой, размерами около 26 на 19 метров.
23 ноября 2010 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской области в адрес П. выслано требование об остановке строительных работ осуществляемых без получения в установленном порядке разрешения на строительство. Для правильного разрешения вопроса судом назначалась строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта следует, что имеются признаки, указывающие на возможность использования исследуемого объекта в качестве многоквартирного дома: объемно-планировочное решение жилого дома организовано таким образом, что все помещения, которые возможно использовать в качестве жилых комнат, являются структурно-обособленными помещениями с единственными выходами только в общее помещение (коридор) и далее через лестницу наружу. Между собой эти помещения связи не имеют.
Материалами дела подтверждается, что спорная постройка 4-х этажная, огорожена металлическим забором вокруг. Строительство здания не окончено.
В силу ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд исследовал заключения экспертиз, оценил их в совокупности с другими доказательствами по делу, в соответствии с нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства постановил законное решение, которым удовлетворил заявленные требования, поскольку П. разрешений на строительство не выдавалось, а спорное строение возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома.
Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, применен закон, подлежащий применению по спорным правоотношением, в соответствии со ст. ст. 56 (Обязанность доказывания), 67 (Оценка доказательств), 86 (Заключение эксперта) ГПК РФ представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу обстоятельствам и требованиям закона. Довод кассационной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и его представителя судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в суд первой инстанции не было представлено доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки.
Иные доводы кассационной жалобы о допущенных судом, по мнению кассатора, процессуальных нарушениях были предметом изучения судебной коллегии и не содержат в себе обстоятельств, влекущих отмену решения суда.
Руководствуясь ст. 361 (права суда кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалоб и представлений) ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Таким образом, собственнику жилого дома необходимо было четко соблюдать все законодательные нормы и правила, установленные для такого разрешенного вида использования как индивидуальное жилищное строительство.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2012 № 33-793/2012 было установлено следующее.
Доводы ответчика о необходимости предъявления истцом разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 (Разрешение на строительство) Градостроительного кодекса РФ, и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21.07.1997г. правомерно признаны судом первой инстанции несостоятельными. Суд пришел к выводу о том, что по смыслу п. 4 ст. 25.3 указанного Федерального закона упрощенный порядок временно включает условие о том, что кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным основанием для государственной регистрации прав (в случае, если ранее зарегистрировано в установленном порядке право заявителя на земельный участок, на котором создан объект.
Таким образом, суд удовлетворил заявление о признании незаконным и отмене отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности истца на индивидуальный жилой дом и обязал ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект.
Таким образом, налицо еще один плюс данного вида разрешенного использования упрощенный порядок регистрации права собственности на объект недвижимости.
Постановлением ФАС Уральского округа от 15.06.2012 № Ф09-3689/12 по делу № А07-16470/2011 установлено следующее.
Суд удовлетворил заявление о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, согласившись с нижестоящим судом, указавшим, что по смыслу статьи 30.1 (Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) Земельного Кодекса РФ арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо, а организация не относится к указанной категории лиц, следовательно, отсутствуют основания для выдачи ей разрешения на строительство сроком на 10 лет, предусмотренным для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, резюмируя все вышеизложенное необходимо уяснить следующее.
При регистрации объектов ИЖС, расположенных на земельном участке, предназначенном для ИЖС и находящемся в границах населенного пункта, существуют свои особенности.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются: документы, подтверждающие факт создания объекта ИЖС и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
Иными словами, для того чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект ИЖС, в регистрирующий орган необходимо предоставить лишь кадастровый паспорт на сам объект, разрешение на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Разрешение на строительство предоставлять не требуется, за исключением случаев регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Источник: www.perekop.info
Верховный Суд предложил Росреестру подход, которого стоит придерживаться при определении законности возведения физическим лицом жилого дома на садовом земельном участке
Эксперты согласились с выводами суда, указав на порочную практику, связанную с неверным толкованием судами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как установила Коллегия по административным делам ВС РФ, гражданка Г. обратилась в Суд с иском о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Республике Татарстан регистрировать право собственности на дом, расположенный на территории садоводческого товарищества. Свои требования она обосновала тем, что она является собственником участка, предназначенного для садоводства.
Государственный орган принял решение отказать в регистрации такого права, так как на предназначенном для садоводства земельном участке фактически построен жилой дом. Это обстоятельство, по мнению регистратора, противоречит Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Решением районного суда, оставленным без изменения определением Коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан, заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, гражданка просила отменить принятые ранее судебные решения. Изучив дело, Коллегия по административным делам ВС РФ напомнила, что согласно положениям Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовые земельные участки предоставляются гражданам для выращивания различных культур, а также для отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.
Сводом правил «СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения”», утв. приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. № 849, определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения. При этом жилое строение определено как здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации, жилой дом — как здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.
Также ВС РФ напомнил, что согласно градостроительному законодательству в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур и др. Там же содержится информация о том, что может включаться в состав жилых зон и какое в них допускается строительство.
C учетом этого, подчеркивается в определении ВС РФ, суду необходимо было выяснить, включена ли в состав жилых зон территория товарищества, на котором расположена спорная постройка, и какой вид строительства разрешен на указанной территории. Также суду необходимо учитывать, что в соответствии с Земельным кодексом РФ любой из видов разрешенного использования, предусмотренных зонированием территории, выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, пояснила Коллегия.
На основании вышесказанного решение районного суда и апелляционное определение были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Адвокат юридической компании «Содружество Земельных Юристов» Денис Литвинов считает, что своим определением ВС РФ предотвратил возникновение весьма негативного прецедента, при котором гражданину отказывается в судебной защите его права собственности на садовый дом, а сам дом ставится вне закона исходя из целевого назначения садового земельного участка.
По его словам, толкование нижестоящими судами положений Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество как запрещающих строительство жилых домов на садовых земельных участках противоречит положениям Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, которые прямо устанавливают возможность использования садовых участков для строительства жилых строений без права регистрации проживания в них.
«Возможность строительства жилого дома на садовом земельном участке может быть ограничена только первоначальными землеотводными документами, а также внесенными в кадастр обременениями земельного участка, например вхождением этого участка в охранную зону трубопровода», — пояснил он.
Также эксперт привел в пример постановление КС РФ от 30.06.2011 г. № 13-П, в котором указано, что гражданин вправе не только зарегистрировать свое право собственности на подобный жилой дом, но и прописаться в нем. По его словам, в рассматриваемом решении ВС РФ продолжил тенденцию защиты прав граждан на регистрацию жилых домов, построенных на садовых участках (определение от 17 августа 2016 г. № 77-КГ16-4).
«Следует также отметить, что возможность государственной регистрации права собственности на подобный жилой дом без разрешения на строительство была возможна до 1 января 2017 г. и только в случае, если он регистрировался как некапитальное жилое строение», — заключил Денис Литвинов.
Адвокат АБ «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков подчеркнул, что Верховный Суд РФ обозначил подход, которого стоит придерживаться (в том числе органам Росреестра) при определении законности возведения физическим лицом частного жилого дома на дачном земельном участке. «Полагаю, что в дальнейшем этот подход будет использоваться регистрирующим органом как основной», — пояснил он.
Эксперт полностью поддержал решение ВС РФ, назвав его очевидным, поскольку довод о незаконности возведения «жилого», а не «дачного» дома связан с неверным толкованием закона и подзаконных актов.
КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ О. БАРАНОВА//НОВАЯ АДВОКАТСКАЯ ГАЗЕТА, ИЮНЬ 2017
Партнер, руководитель практики
«Межевание, кадастр, регистрация»
Эвикция без изъятия
Верховный Суд представил новый подход в применении положений статьи ГК РФ «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя».
Эксперты назвали решение ВС РФ значимым для практики. Один из них указал, что Суд впервые поднял вопрос о возможности взыскания убытков в порядке ст. 461 ГК РФ в случае, если такой способ защиты, как эвикция, был реализован, но в результате наступили иные последствия, не связанные с изъятием товара.
Покупатель земельного участка обратился к продавцу с иском о взыскании задолженности, поскольку через четыре года после сделки купли-продажи выяснилось, что продавец не являлся законным владельцем участка и тот подлежит изъятию в пользу администрации муниципального района.
Как выяснилось, ответчик приобрел участок по договору купли-продажи, заключенному с гражданином С. При совершении этой и других подобных сделок С. представлял подложные документы, за что позднее был осужден по ст. 159 УК РФ. Во всех случаях незаконно отчужденные С. земельные участки были истребованы властями у конечных приобретателей.
Однако в рассматриваемом деле эвикция не состоялась, так как истец заключил мировое соглашение и уплатил администрации цену земельного участка. После этого он решил взыскать с продавца разницу между ценой земельного участка по договору купли-продажи и ценой, уплаченной им администрации в рамках мирового соглашения.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он указал, что на момент заключения договора купли-продажи с истцом ответчик не являлся законным владельцем земельного участка, выбывшего из владения собственника помимо его воли, а следовательно, он не исполнил свою обязанность по передаче в собственность истцу спорного участка, свободного от прав третьих лиц.
Но апелляционная инстанция отменила это решение. Принимая новое решение об отказе в иске, суд указал, что земельный участок у истца изъят не был, вследствие чего положения ст. 461 ГК РФ к данной ситуации применены быть не могут. Кроме того, суд отметил, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, не расторгнут, право собственности истца на спорный земельный участок возникло на основании указанного договора, а ответчик не принимал участия в заключении мирового соглашения между истцом и администрацией муниципального района.
Рассмотрев кассационную жалобу истца, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, придя к выводу, что были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие неправильное определение правоотношений сторон.
Коллегия мотивировала свое решение тем, что суд апелляционной инстанции существенно нарушил положения п. 2 ст. 401 ГК РФ, указав, что истец не доказал вины ответчика, в то время как в соответствии с положениями названной нормы отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Судьи также указали, что предотвращение эвикции заключением мирового соглашения и то, что продавец не участвовал в его заключении, не освобождает продавца от ответственности, если он не докажет, что в отсутствие такого соглашения он смог бы предотвратить изъятие товара у покупателя.
Партнер АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков напомнил, что из буквального толкования диспозиции ст. 461 ГК РФ действительно следует, что возможность взыскания убытков связана исключительно со случаем реального изъятия переданного товара. Таким образом, эксперт пояснил, что подход, избранный апелляционной инстанцией по изученному делу, формально соответствует закону. «Более того, если буквально подойти к толкованию правоприменительного подхода, то возможность взыскания убытков в порядке ст. 461 ГК РФ связана с моментом вступления в законную силу судебного акта об изъятии товара (см. п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерацииˮ)», – добавил он.
Вместе с тем Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в своем решении затрагивает вопрос, который раньше не поднимался в судебной практике: возможно ли взыскание убытков в порядке ст. 461 ГК РФ в случае, если такой способ защиты, как эвикция, был реализован, но по итогу его реализации наступили иные последствия, не связанные с изъятием товара?
«Полагаю, что заключение мирового соглашения является лишь одним из способов предотвращения эвикции. В дальнейшем на практике мы увидим, как определение Верховного Суда по настоящему делу найдет свое применение в качестве судебного акта, определяющего правоприменительный подход, а участниками судебных споров будут найдены новые способы предотвращения эвикции, которые тоже могут вести к взысканию убытков в порядке ст. 461 ГК РФ», – заключил адвокат.
Юрист юридической фирмы Dentons Александр Ганзер согласился с тем, что принятое определение является важным для судебной практики. «Верховный Суд в очередной раз напоминает: если гражданские правоотношения не урегулированы прямо гипотезой и диспозицией нормы, то необходимо применять аналогию закона и руководствоваться конституционным толкованием принципа равенства (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях)», – прокомментировал он.
Руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов Юлия Бузанова считает, что определением Верховного Суда разрешается ряд правовых вопросов, судебная практика по которым ранее была разнородной.
По ее мнению, особого внимания заслуживает обстоятельство заключения мирового соглашения между невладеющим собственником и владеющим несобственником, которое само по себе не может являться основанием для освобождения от ответственности распорядившегося не своим имуществом продавца. Юлия Бузанова согласна с тем, что применение ст. 461 ГК РФ судом апелляционной инстанции к настоящему делу недопустимо, так как мировое соглашение заключено не с продавцом, а значит, не порождает для него никаких прав и обязанностей.
Эксперт также отметила, что ответчик по настоящему делу не лишен права обратиться в суд с регрессными требованиями, направленными на компенсацию своих убытков к виновному лицу, совершившему подделку документов с целью реализации мошеннической схемы завладения и последующей реализации спорного земельного участка.
КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ В. ВЕЛИМИРОВОЙ//НОВАЯ АДВИКАТСКАЯ ГАЗЕТА, СЕНТЯБРЬ 2017
Источник: cyberpedia.su