В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве в его целях под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
Источник: studme.org
Как грамотно вести себя в случае банкротства застройщика
Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, – признает такой застройщик. – Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами – вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники – тянуть с банкротным иском не стоит.
Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.
Во-вторых, в данном случае время – в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам – то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.
В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.
Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.
Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.
Процедурный процесс
ВАЖНО
После введения конкурсного производства суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего
Банкротный процесс может начаться и без участия дольщиков – если его инициировали другие кредиторы. Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».
По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.
В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.
Процесс банкротства застройщика может включать в себя пять процедур: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение. Но на практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две из них – наблюдение и конкурсное производство.
Все процедуры вводятся арбитражным судом.
Наблюдение – подготовительная процедура. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Это еще не значит, что застройщика обязательно признают банкротом. Временный управляющий может прийти к выводу, что компания справится с проблемами, и процедуру наблюдения отменят, а застройщик продолжит работу.
Правда, такое происходит редко. Обычно после проведения наблюдения в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего.
Быстро в реестр!
ВАЖНО
Можно требовать как денежной компенсации, так и получения квартиры
Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.
Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства – два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.
Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, – по уже упомянутым причинам.
Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. – если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.
Важный параграф
ВАЖНО
Если дело квалифицируется как банкротство застройщика, то дольщики получают более надежную защиту
Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.
Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 – о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.
В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.
Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая – те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая – сотрудники самой строительной компании. Третья – дольщики. Четвертая – остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).
Еще одно преимущество седьмого параграфа – он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.
А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.
Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.
Стать собственниками досрочно
ВАЖНО
Получив право собственности в недостроенном доме, можно продать свою квартиру в нем
В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.
Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.
Страховка и фонд нам помогут
ВАЖНО
С 2017 года за достройку домов компаний-банкротов будет отвечать специальный компенсационный фонд
Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он обанкротится, то дольщик может получить внесенные деньги по страховке.
Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Так что покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.
В 2016 году в 214-ФЗ были внесены поправки, которые отменяют страхование с 1 января 2017 года. Вместо этого вводится специальный государственный компенсационный фонд дольщиков, куда девелоперы будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
В любом случае для получения квартиры или денег при банкротстве застройщика дольщику нужно добиться включения в реестр требований.
Источник: www.rosned.ru
Как происходит банкротство застройщика и что делать дольщику
Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.
Признаки банкротства застройщика
Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.
Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:
- Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
- Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
- Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.
Все особенности банкротства застройщика рассказываются в этом видео:
Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.
Особенности процедуры банкротства застройщика
При подаче заявления в суд обязательно нужно указать, что лицо является застройщиком, если суд не узнает этого до, он узнает об этом после возбуждения дела, и процедура пройдет с применением правил для застройщика.
Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:
- Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;
- Подачу заявления в суд;
- Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;
- Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;
- Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;
- Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;
- Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;
- Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;
- Ликвидацию юридического лица.
Кроме того, сделка в отношении строительного объекта считается недействительной или незаключенной, а недвижимое имущество передается в хозяйственное ведение. Государство регистрирует переход права собственности на недвижимость.
Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно
Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.
Что могут требовать дольщики?
Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.
Основная цель умышленного банкротства заключается в том, чтобы отстрочить платежи или вовсе избежать их уплату. А также это делают для вывоза ценного имущества и активов. Конечно, прежде застройщик создает правдоподобную картину в виде огромных вложений в строительство, а после признания о банкротстве создает остаточное предприятие.
Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.
Процесс преднамеренного банкротства и способ не завершить строительство
Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.
Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.
В этом случае подрядчик в такой же ситуации, как и дольщик. Он вложил средства, силы и время в строительство и не был за это вознагражден. На некоторых строительных объектах подрядчики в заговоре банкротом, это дает им преимущество в предъявлении требований раньше дольщика.
Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.
Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.
Что делать дольщикам строительства в случае разорения строительства и и внесение их в реестр требований
Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.
Как быть дольщику, если застройщик проходит процедуру банкротства, смотрите в этом видео:
Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства. Среди данных им привилегий в случае разорения застройщика, дольщики могут:
- Самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;
- Выбирать форму выражения погашения – денежную или в виде жилого помещения;
- Проводить независимые сборы с личными полномочиями.
Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов. Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.
Как кредиторов защищает закон при разорении строительной фирмы
Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье с 1 января 2017 в законопроекте были приняты изменения.
Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.
Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд руб. и решать все строительные проблемы.
Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.
Конечно, существует черный список компаний, в который заносят те предприятия, где замечено неблагоприятное развитие в сфере строительства. Однако ежедневное наблюдение таких списков не так эффективно, как первоначальный выбор надежной компании из реестра.
Кто может инициировать банкротство застройщика
Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:
- Конкурсным кредиторам;
- Федеральной налоговой службе.
Очередность удовлетворения требований кредиторов.
И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.
Разделяют такие стадии:
При первой стадии уполномоченный орган или конкурсный кредитор подает заявление в суд, чтобы признать должника банкротом. Если в заявлении указано, что должник выступает в роли застройщика, арбитражный суд руководствуется правилами параграфа 7 для принятия или непринятия должника банкротом.
В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.
Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.
Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.
Источник: pravoza.ru
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Застройщиком может выступать физическое или юридическое лицо. В его полномочия входит строительство, капитальный ремонт или реконструкция уже имеющихся зданий и т.д. По закону, застройщики вправе осуществлять свою строительную деятельность только на принадлежащих им правах собственности земельных участков.
На сегодняшний день многие строительные компании претерпевают разорение с последующей ликвидацией. Данной ситуации боятся все дольщики. Поэтому далее будет описано, какими правами обладают дольщики при банкротстве застройщика и какие действия следует предпринимать.
Признаки банкротства застройщика
Процедуру банкротства регламентирует Федеральный Закон № 127. Скачать 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» можно по ссылке. Последняя редакция настоящего законодательного акта содержит все нюансы о банкротстве застройщиков.
Согласно положениям настоящего законодательного акта, признаками банкротства застройщика являются:
- наличие задолженности перед кредиторами;
- неоплата долговых обязательств в трехмесячный период. Срок отсчитывается с момента, когда финансовые обязательства должны быть исполнены;
- сумма долга превышает 100 000 рублей — для юридических лиц, а для физических (ИП) — более 10 000 рублей.
Важным критерием для объявления застройщика банкротом является его полная финансовая несостоятельность, т.е. он не в силах рассчитаться с кредиторами и дольщиками. Для признания его официально неплатежеспособным необходимо соответствующее постановление, полученное в арбитражной судебной инстанции.
Причин для наступления финансовых затруднений у застройщика может быть множество. По вине руководства строительной компании — если не корректно составлен бизнес-план на будущее или неверно выстроен график рабочего процесса и т.д. К причинам финансовой несостоятельности застройщиков относятся также некоторые внешние факторы:
- увеличение стоимости закупаемых материалов;
- повышение оплаты оказываемых услуг;
- резкое изменения курса иностранной валюты;
- возникновение форс-мажорных обстоятельств.
Чтобы не допускать финансовый кризис в компании застройщика, рекомендуется составлять договора на поставку материалов с указанием ценового предела, который может быть за них установлен в определенный период времени.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Для признания застройщика банкротом требуется обратиться в арбитражный суд с соответствующим прошением и определенным пакетом бумаг. После рассмотрения судом всех нюансов дела, выносится решение. Если конкретного застройщика признали финансово несостоятельным по судебному решению, то он обязан разместить данную новость в ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и в печатном издании.
Далее судебная инстанция определяет процедуру банкротства, назначается арбитражный управляющий. В соответствии с российским законодательством, арбитражный управляющий в пятидневный срок со дня своего назначения обязан известить всех участников строительства о статусе банкрота конкретного застройщика. Также по правилам закона он им сообщает о возможности предъявления своих требований к строительной организации. Требования предъявляются в арбитражную судебную инстанцию. После подачи пакета документов от дольщика, начинается новое судебное разбирательство.
Защита дольщика согласно законодательству
Перед заключением договора долевого строительства, всем гражданам рекомендуется тщательно проверить сведения о потенциальном застройщике. Особое внимание нужно обратить на:
- временные рамки строительства, продвигается ли строение здания по установленным нормам;
- доступность сведений о компании застройщика. У каждой солидной и серьезной компании должен быть официальный сайт, где расположены фотографии строительных объектов, лицензии, разрешения, декларации, планы застройки и так далее;
- партнерство, в широком доступе должно быть указано с какими компаниями сотрудничает данная строительная организация;
- ценовую политику. Многие граждане ищут жилье подешевле, но не всегда это правильный выход. Слишком низкая цена за квадратный метр должна насторожить потенциального дольщика. т.к. на сегодняшний день множество недобросовестных компаний пытаются осуществить процедуру банкротства, чтобы не возвращать денежные средства дольщикам.
Узнать является ли застройщик финансово несостоятельным, можно в печатных изданиях, в СМИ или онлайн:
- на официальном сайте налоговой службы;
- на официальном сайте федерального единого реестра.
Куда обратиться и какие документы представить?
Если дольщик узнал о получении застройщиком статуса банкрота сам или ему сообщил арбитражный управляющий, то он праве обратиться в некоторые учреждения с требованием о возмещении своих расходов.
Дольщики вправе обратиться:
- в арбитражный суд;
- в страховую компанию, которая застраховала деятельность застройщика;
- в единый федеральный реестр;
- в специальный компенсационный фонд. Данная организация начала свое действие с 2018 года. В нее застройщики перечисляют средства на случай наступления финансовой несостоятельности. Все средства будут перечислены дольщикам в определенных размерах.
При обращении дольщика в судебную инстанцию, требуется предоставить пакет документов и заявление.
Список документов:
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Дольщиком является гражданин, который является участником доли в чем-либо. Соответственно при ликвидации строительной компании, они вправе рассчитывать на возмещение вложенных финансовых средств. 127 Федеральным Законом определяется очередность лиц, претендующих на получение возмещения при банкротстве застройщика.
Очередность кредиторов выглядит следующим образом:
- 1-ми получают компенсацию граждане, которые вложили денежные средства в строительство дома;
- 2-ми получают денежные средства — заработные платы работникам строительной организации;
- 3-ми претендуют на получение финансового возмещения другие кредиторы.
Способы передачи жилья дольщику
В соответствии с Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве), определено несколько вариантов по передачи жилья дольщикам при признании строительной компании финансово несостоятельной. Среди них:
- участникам могут быть переданы права владения жильем. Данные способ передачи возможен, если компания стала банкротом на последней стадии строительства, когда квартиры построены и объект сдан в эксплуатацию;
- участникам может быть передан жилой объект;
- неоконченное строительство может быть передано участникам для завершения застройки. Такой способ не всегда выгоден для участников, т.к. достройка жилья весьма затратная процедура и требует больших усилий;
- недостроенное здание передается иной строительной организации, которая принимает на себя обязательства выполнить намеченное строительство в полном объеме.
Рекомендуем при выборе компании застройщика внимательно оценивать потенциал организации и ее платежеспособность.
Источник: www.samso.ru