Инвестиции в строительство недвижимости что это

Инвестиции в недвижимость — хороший способ диверсифицировать свой капитал, но имеющий свои недостатки: высокие порог входа и стоимость обслуживания. Фонды недвижимости — возможность обойти недостатки, получив преимущества этого вида актива. Объясняем, как они устроены и как инвестировать с их помощью.

Что такое фонды недвижимости

Первый фонд, позволяющий непрофессиональным инвесторам вложиться в недвижимость, появился в США в 1960 году. Такие фонды называются REIT — real estate investment trusts. Большинство из них зарабатывают на том, что строят или покупают недвижимость, сдают её в аренду или продают по выгодной цене. Акции зарубежных REIT торгуются на биржах, например Санкт-Петербургской. В России такую функцию выполняют закрытые паевые инвестиционные фонды ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН).

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) — общий котёл, в который инвесторы вкладывают свои деньги, а управляющие инвестируют их в соответствии с объявленной стратегией. В данном случае — в недвижимость определённого класса. Пайщик становится полноправным владельцем недвижимости (пропорционально доле своего пая).

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ / ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНО!

Закрытые фонды отличаются тем, что выйти из них можно только в конце срока или в соответствии с правилами управления.

Фонды собирают деньги, а потом на них покупают объекты недвижимости. Гасятся паи, только когда фонд закрывается (это может быть и через 10–15 лет — срок разный).

Но управляющие компании могут создавать вторичный рынок, если это предусмотрено правилами фонда, выводя их на биржу. Это повышает ликвидность инвестиций и позволяет выйти из фонда раньше срока, если это необходимо. Правда, как быстро удастся продать паи ЗПИФа, неизвестно.

Чем интересны фонды недвижимости

1

При оценке объектов недвижимости профессионалы выбирают объекты, которые с большей вероятностью не потеряют в стоимости даже на долгом сроке. Они обращают внимание, например, на локацию и на конструктивные решения: когда внутренние и внешние стены не несут нагрузки, могут быть реализованы любые архитектурные решения и любая планировка, как конструктор Lego. Тогда и их функционал можно менять в зависимости от спроса. Например, из-за ковидных ограничений активно развивались онлайн-ретейл и сервисы доставки — это привело к масштабированию площадей коммерческой недвижимости и логистических складов.

Чтобы определить справедливую стоимость объектов недвижимости, управляющие компании привлекают независимых оценщиков. Таких компаний немного, и они дорожат своей репутацией. Пайщики фонда имеют полный доступ к результатам оценки.

2

Порог входа в ЗПИФН — в разы ниже, чем при самостоятельном инвестировании в недвижимость, и составляет 300 тысяч рублей.

3

Управляющие компании берут на себя управление объектами, в том числе заключают долгосрочные договоры аренды с крупными качественными арендаторами, которые стабильно выплачивают рентный доход. Издержки, связанные с управлением, оплачиваются за счёт имущества ЗПИФ.

Инвестиции в недвижимость — 8 способов инвестирования в недвижимость (плюсы и минсуы) + книги

Как работают фонды и в какую недвижимость можно вложиться

Фонды дают инвесторам регулярный рентный доход — как если бы вы сами сдавали объекты в аренду. Рентные платежи каждый месяц поступают на счёт управляющей компании — это увеличивает стоимость активов фонда. С оговорённой периодичностью они выплачиваются инвесторам. В ЗПИФН под управлением УК Сбер Управление Активами это происходит ежеквартально.

В исключительных случаях другие УК выплачивают ренту раз в месяц. Но гарантий нет — выплаты могут и не состояться.

При наступлении срока закрытия фонда объекты недвижимости в нём продаются — и инвесторы также могут заработать на росте её стоимости.

В СберБанке доступны несколько фондов недвижимости. Большинство из них инвестируют в качественную коммерческую недвижимость: торговые и офисные центры класса А и крупные логистические комплексы. Один из фондов позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость в Великобритании, но он доступен только квалифицированным инвесторам (с активами от 6 млн рублей).

Купить паи фондов недвижимости можно в приложении Сбербанк Онлайн. Для этого в разделе «Инвестиции» нужно нажать +, выбрать «Готовые инвестиционные решения», а затем — подходящий вам фонд недвижимости (например «Арендный бизнес 7»). Если вы впервые совершаете операцию с этим инструментом, то вам нужно будет пройти тест для неквалифицированных инвесторов.

Вложения в фонды недвижимости

Через СберБанк Онлайн

Почему фонды недвижимости привлекают инвесторов несмотря на риски

Недвижимость может резко подешеветь из-за неожиданных событий, поэтому инвестировать в фонды недвижимости нужно на долгий срок (желательно от пяти лет). Управляющие компании снижают риски благодаря грамотному выбору объектов. Например, в пандемию число покупателей в магазинах и торговых центрах «у дома» уменьшилось. Но выручка таких объектов, которые входят в состав ЗПИФН УК СберБанка, в 2020 году снизилась только на 20% относительного 2019 года, — это хороший показатель для рынка, говорят эксперты УК.

Чтобы снизить риски вложений в конкретные объекты, в ЗПИФН ООО «Сбер Фонды Недвижимости» проводят пять видов аудита: технический, противопожарный, финансовый, правовой и оценку по стандарту «МСФО 9». Также объекты страхуются от потери полной стоимости.

Так, активы закрытых фондов недвижимости Сбера с 2019 года выросли на 60% и к концу первой половины 2021 года превысили 50 млрд рублей.За 2,5 года число инвесторов в такие фонды увеличилось на 177% и превысило 10 тысяч. В условиях низких ставок по депозитам фонды могут дать более высокую доходность.

Например, фонды СберБанка принесли в 2020 году инвесторам до 14% годовых с учетом комиссии за управление (1,5–2%). В расходы фонда входят комиссия УК, услуги специализированных депозитария и регистратора, аудитора, оценщика, а также работы по благоустройству, содержанию недвижимости, оформлению документов и др.

С инвестиционного дохода от владения паем ЗПИФН нужно платить налог: для физических лиц ставка — 13% или 15%, для юридических — 20%. Доход складывается из рентных платежей и роста стоимости объектов недвижимости в фонде. Налог возникает только на сумму, которая выплачивается пайщику.

Налог удерживает УК, инвестору самому не нужно обращаться в налоговую. Кроме того, можно получить льготу долгосрочного владения — освобождение от НДФЛ при владении паями больше трёх лет.

На что обратить внимание

Вложения в фонды недвижимости не застрахованы, поэтому нужно выбирать надежную УК. Обратите внимание на кредитный рейтинг, если он есть, историю выплат (хорошо, если она длинная) и предыдущую доходность. Последнее не гарантирует доходность в будущем, но даст вам понимание, насколько управляющий хорошо выбирает объекты.

Источник: dokhodchivo.ru

Инвестиции в недвижимость: способы вложений и примеры

По сравнению с банковскими депозитами, инвестиции в недвижимость Москвы открывают долгосрочные перспективы получения прибыли на постоянной основе. Это удачное решение не только для сохранения, но и роста денежных сбережений.

Самый простой вариант – купить квартиру, сделать ремонт по средствам и сдавать ее в аренду.

Более рискованный и сложный – вложится в покупку на моменте застройки, но существует масса других способов заработать на вложении в недвижимость. Попробуем разобраться подробнее.

Насколько эффективны инвестиции в недвижимость

Показателем результативности выступает выгода, полученная после проведенной сделки в соотношении к рискам, с которыми приходится сталкиваться на протяжении инвестирования.

Первое преимущество – возможность избежать обесценивания денежных средств при инфляции.

Но присутствуют и другие положительные моменты, позволяющие рассматривать недвижимость, как объект инвестирования с высоким коэффициентом отдачи.

Плюсы таких вкладов:

• относительно быстрая окупаемость;
• долгосрочная перспектива получения прибыли;
• большой выбор вариантов для вложения;
• высокая степень ликвидности.

Невзирая на очевидные преимущества инвестирования в недвижимость, выделяют ряд недостатков, которые следует учитывать, чтобы предотвратить возможные убытки.

Минусы, с которыми можно столкнуться:

• накладные расходы в виде коммунальных услуг, текущий ремонт, уплата налогов в бюджет;
• незначительный уровень востребованности в маленьких городах;
• высокая стоимость в крупных районах проживания, очевидно, для того чтобы вложиться в московские объекты, необходимо располагать внушительным размером капитала;
• прямая зависимость спроса на жилье и торговые площади от общей экономической ситуации в стране.

Кроме того, никто не застрахован от возникновения форс-мажорных обстоятельств. Например, рядом с новостроем, который изначально позиционировался как жилье в экологически чистой зоне, кто-то решит построить производственный комплекс.

Конечно, в этом случае можно не только мало заработать, но и понести серьезные убытки.

Чтобы избежать таких моментов, необходимо проводить тщательный предварительный анализ, обращать внимание на сторонние факторы и четко осознавать все риски инвестиций.

Самые выгодные примеры инвестиций в недвижимость

Несмотря на все сложности, принято считать, что вкладывать деньги в недвижимость намного безопаснее, чем начинать собственный бизнес, спонсировать стартапы или торговать на бирже.

Здесь ясно виден конечный результат, поэтому и выше вероятность успеха. Если существует возможность выбора, то вкладывать лучше в крупных городах и по нижеперечисленным направлениям.

Пример 1. В жилые объекты недвижимости

Самый простой, доступный и понятный вариант для частных лиц. В дальнейшем предмет сделки можно продать подороже или сделать постоянным источником дополнительного дохода от сдачи в аренду.

Но здесь есть несколько нюансов, на которые надо обратить внимание, прежде чем делать вложение в квартиры:

• общее состояние объекта – если приобрести старую жилплощадь и не заниматься ремонтом, то не стоит надеяться на слишком большие дивиденды от дальнейшей реализации;
• планировка помещений – для многих важно наличие раздельного санузла, балкона, кладовок и т.д., этот незначительный момент может повлиять на конечную цену;
• инфраструктура – необходимо навести справки о том, как далеко находятся садики, школы, остановки транспорта и больницы от предмета сделки, убедитесь, что не делаете инвестицию в квартиру, от которой и до магазина не добраться;
• местонахождение – в престижном районе можно сдать-продать практически все что угодно, а в спальном могут возникнуть проблемы даже с самой прекрасной современной площадью после ремонта.

Предугадать все пожелания будущих клиентов невозможно, но кроме уже описанных, людям могут быть важны соседи, этажность, безопасность района и даже открывающийся из окна вид на улицу.

То, что кажется совершенно незначительным для самого инвестора, может быть важным критерием для остальных покупателей.

Пример 2. В коммерческую недвижимость

Такой вариант выглядит посерьезнее, но подходит более состоятельным инвесторам, потому что размер вложений в этом направлении начинается от 5-7 миллионов рублей.

Для таких целей лучше выбирать деловые кварталы города, где всегда будут пользоваться спросом помещения под офисы, торговые павильоны, цеха, склады и т.д. Один из самых удачных видов вклада для получения пассивного дохода.

Пример 3. В строительство объекта

Степень доходности пропорциональна уровню риска. Цена объекта недвижимости на начальных стадиях стройки несравнима с конечной суммой, по которой она будет впоследствии продаваться покупателям.

Поэтому такой способ инвестирования считается крайне выгодным, но и очень опасным.

Поскольку в такой ситуации все зависит от компаний-застройщиков, полагаться приходится только на их честность.

При этом нельзя исключать следующего:

• проблем, связанных с наличием всей разрешительной;
• документации на строительство, были случаи, когда по причине незаконности возведения новое здание шло под снос;
• несвоевременная сдача строящегося объекта в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки в силу непредвиденных; обстоятельств или банального мошенничества.

В этом случае очень важна репутация застройщика и большой опыт на рынке недвижимости.

Пример 4. В загородные комплексы

Один из самых стабильных и надежных источников дохода. Но актуален не для всех регионов. Подходит для мегаполисов, жители которых любят проводить свободное время на природе, но не слишком недалеко от города.

Здесь тоже есть несколько вариантов: можно приобрести недвижимость уже в готовом виде и удачно перепродать, войти в долю на начальных этапах строительства или пойти еще дальше и стать соинвестором, когда только подбирается место под застройку, и стать участником выкупа земли.

Главное — быть уверенным, что расположение коттеджного городка правильное и будет пользоваться спросом в будущем.

Пример 5. В земельные участки

Недвижимость, как вложение денег – предприятие затратное, поэтому если размер капитала не позволяет купить дорогую площадь, то можно начать свой путь в инвестирование с приобретения земельных участков.

В этом случае есть ряд своих преимуществ:

• вероятность попасть в руки мошенников почти нулевая;
• относительно простая процедура покупки и оформления документов;
• можно обойтись без риелторов и оплаты их услуг;
• отсутствие регулярных расходов: коммунальных услуг, ремонта и т.д.

Здесь важно определится с временными рамками вложения в земельные участки. Для краткосрочного инвестирования и быстрого оборота необходимо приобретать площадки под строительство. Быстро купить, быстро перепродать и получить свою прибыль.

Если есть желание заняться долгосрочным инвестированием, необходимо обратить внимание на земли сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Прочие варианты инвестиций в недвижимость

Кроме привычных вкладов в недвижимость, на которых мы останавливались ранее, существуют менее распространенные, но не менее доходные разновидности инвестирования.

• Покупка парковочных мест. Способ малобюджетный, не требующий значительных вложений, с небольшой, но стабильной отдачей. Вопрос парковки в более или менее крупных городах всегда актуален, а штрафы за стоянку в запрещенных местах возрастают, поэтому парковки будут пользоваться спросом, а, соответственно, приносить деньги.
• Участие в инвестфондах. Речь о вступлении в организации, занимающиеся вкладами на профессиональном уровне. В этом случае можно приобрести пай и быть уверенным в будущих перспективах. Среди плюсов, помимо надежности: высокий показатель диверсификации и отсутствие оформления недвижимости в непосредственную собственность инвестора.
• Вложение в зарубежную недвижимость. Считается не самым плохим способом инвестирования. Можно выгодно перепродать, просто отнестись как к хорошему варианту сохранности денег или сдавать в аренду желающим. Последнее выгодно для туристических и курортных районов. За рубежом покупка жилья обходится не так дорого, как принято считать.

С чего начать инвестирование, проекты, шаги, прогнозы

Когда мысли об инвестировании окончательно приобрели реальную форму, необходимо спокойно и с разумным подходом переходить к действию, можно даже пройти курс специального обучения.

Чем продуманней будет каждый шаг, тем меньше рисков понести убытки и лишиться последнего.

Для начала надо определиться с размером активов. Здоровый, критичный подход в оценке инвестиций позволит определить верное направление и не загонит в неподъемные долги.

Лучший способ – начать с малого и двигаться вперед с каждой удачной сделкой. В крайнем случае, можно найти единомышленников, которые выступят в роли соинвесторов.

Далее надо провести тщательный анализ предложений. Чем больше времени будет проведено на стадии оценки недвижимости и текущей ситуации, тем выгоднее будет вложение.

Следом переходим к выбору самого объекта инвестиций, в зависимости от расставленных приоритетов.

Если капитал позволяет, то лучше обратить внимание на первичный рынок, в крупных городах ликвидность новостроя намного выше. Когда возможности ограничены, можно обойтись вторичным, но понимать, что супердоходов здесь не будет.

Затем стараемся оформить покупку с минимальными затратами, разумеется на законных основаниях. Лучше не поскупиться и привлечь к этому делу юристов, которые помогут правильно провести сделку.

Дальше остается решить – перепродать приобретенные площади или оставить для сдачи в найм. Последний вариант, что называется, «на всю жизнь», но окупаться будет на протяжении 7-10 лет.

В случае с перепродажей новостроек учитывают дополнительные расходы на уплату подоходного налога, взимающегося с собственника, который решил избавиться от недвижимости раньше, чем через три года после сдачи в эксплуатацию.

Как сэкономить при вложении инвестиций

Конечно, всем хочется получить максимум выгоды при минимуме затрат. Желание естественное, но реализовать его не так просто, хотя несколько способов приобретения объектов будущих капиталовложений дешевле обычной стоимости все же существует:

• покупка помещений на стадии строительства, риски попасть в руки мошенников всегда остаются, но в случае удачи выгода очевидна, главное — найти надежного застройщика;
• покупать недвижимость в незавидном состоянии и вкладываться в ее ремонт, тогда с учетом качества последнего можно дополнительно выручить 10-20% в момент продажи;
• выкуп конфискованных объектов, реализуемых банками на свободных торгах после банкротства компаний или частных лиц, перечень такой недвижимости есть на специальных сайтах, или его можно скачать в Едином реестре банкротства юрлиц.

При хорошем исходе такими способами можно сэкономить до 40% активов, при этом еще повысить стоимость конечной реализации или выгодоприобретение в случае аренды.

Бизнес на инвестициях с небольшим капиталом

Скромный размер стартового капитала может стать серьезным препятствием на пути к получению будущих доходов.

Но не стоит заранее отказываться от возможности приобрести недвижимость без вложений собственных средств или обойтись их малым количеством.

Существует несколько способов выхода из подобного положения.

Способ 1. Найти кредитора

Найти подходящего кредитора среди родственников или знакомых. Наиболее оптимальный вариант, так как позволяет пользоваться займом на выгодных условиях: с минимальными процентами или вообще без таковых.

Если состоятельные люди не входят в ближайшее окружение, попробуйте взять целевую ссуду в банке. В таком случае нужно серьезно подойти к расчету инвестиций, с учетом ставки по взятому кредиту и сроку погашения.

Способ 2. Поиск партнеров, соинвесторов

Приобрести недвижимость вскладчину, то есть найти соинвесторов заинтересованных в предложенном проекте.

Нет смысла говорить о том, что все должно быть продумано настолько, чтобы в перспективе принести прибыль не одному человеку, а нескольким.

Проще всего это осуществить в мегаполисах, например, в Москве или СПб.

Способ 3. Повысить квалификацию

Подберите грамотную суперстратегию. Новичкам не хватает знаний, поэтому они делают преждевременные и ошибочные выводы.

Правильный подход позволит извлечь выгоду даже из самого скромного бюджета.

Обратитесь за консультацией в финансовые компании, пройдите обучающие семинары, которые помогут начать бизнес с минимальными вложениями.

Как увеличить доходность инвестиций

Чтобы повысить размер будущей выгоды сделанного капиталовложения, прибегают к небольшим хитростям, способным увеличить доход до предельно возможного.

Вот несколько советов по этому поводу:

• экономьте в пределах разумного – хороший ремонт в конечном итоге способен поднять цену на 20%, чтобы разница стала более ощутимой, постарайтесь обойтись своими силами там, где возможно;
• не держите покупателей или арендаторов за простаков – качество используемых стройматериалов сразу бросается в глаза и его приводят как веский аргумент;
• сделайте максимально функциональным даже бесполезное пространство, в России перепланировка — неплохой способ повысить стоимость недвижимости, мы привыкли использовать каждый сантиметр с выгодой, поэтому на этой слабости можно сыграть;
• попробуйте увеличить общую площадь за счет достроек, главное — не забыть узаконить все новшества;
• проследите за спросом в том районе, где приобрели недвижимость под инвестиции – иногда перевод из жилого в нежилое помещение или наоборот бывает крайне выгодным, это касается первых этажей многоэтажных зданий, расположенных на центральных улицах оживленных кварталов.

Приложите максимум усилий, чтобы приобретение принесло возможно больший результат. Если понимаете, что самостоятельно не справитесь – обратитесь к специалистам, которые четко понимают, что должна из себя представлять покупка недвижимости как инвестиция.

Профессиональный рынок инвестиций, надежность и безопасность

Никому не хочется подвергать свой капитал ненужному риску, если собственный опыт в подобных делах отсутствует напрочь или минимален, то самым безопасным вариантом станет обращение в инвесткомпании с хорошей репутацией и практикой.

На российском рынке выделяют четыре подобных организации:

1. «Gordon Rock»: международное агентство, предоставляющее услуги по приобретению объектов недвижимости по всему миру. Они помогут вложить деньги в гостиничный бизнес, медицинские центры, предприятия общественного питания, частное жилье. Проводит регулярные семинары по повышению эффективности инвестирования.
2. «Activo»: открывает клиентам доступ к самым ликвидным площадям. Высокий уровень надежности обеспечен благодаря коллективному способу владения. Приобретенное имущество передается в управление специалистам, а собственник получает отчетность о доходах.
3. «Инвестел»: специализируется на инвестировании в новостройки, работает только с проверенными застройщиками.
4. «E3 Investment»: принимает вклады для размещения в объекты недвижимости разного типа. Применяет 3 вида страхования для обеспечения безопасности активов. Предоставляет возможность внесения минимальных вкладов.

Особенно не пренебрегают услугами агентств, если размер капитала не слишком значителен, когда каждая сделка может оказаться единственной и последней.

В таком случае только профессионалы помогут с подбором подходящего варианта для вложений в недвижимость.

Книги про инвестиции, что почитать новичку

Вопросы финансирования требуют знаний, особенно на начальном этапе. В первую очередь это касается тех, чье образование и сфера основной деятельности далеки от подобной тематики.

Если будущий инвестор не посвятил теории экономики и капитала пять лет институтской жизни, не перечитал массу литературы и не написал десятки курсовых работ о рынке инвестиций, то ему не обойтись без весомого мнения специалистов, сделавших бизнес и карьеру в этой области.

Далее пойдет речь об изданиях, чьи авторы делятся опытом, дают советы и предостерегают от возможных ошибок, их легко найти и скачать бесплатно:

1). Роберт Кийосаки. Его книга «Инвестиции в недвижимость» приобрела популярность благодаря тому, что в ее создании участвовали 22 международных эксперта, поделившихся с читателем не только теоретическими азами капиталовложений, но и практическими советами.

2). Кен Макэлрой. Написал «Азбуку инвестирования в недвижимость», где основное внимание уделил процессу максимального извлечения прибыли из вложения в объекты недвижимого имущества.

3). Эрик Тайсон. Издал книгу «Инвестирование в недвижимость для чайников», которая представляет собой подробную инструкцию с советами для новичков в деле пассивных заработков.

4). Алексей Дурнев, Алексей Бородин, Елена Малик создали бизнес-пособие «Инвестирование в недвижимость» ориентировано на возможность получения прибыли без участия личного капитала на рынке недвижимости. Проще говоря, он учит тому, как заработать на чужих деньгах.

5). Джордж Росс, Гари В. Элдред и Эндрю Мак-Лин. В своем «Инвестирование в недвижимость» акцентировали внимание на дополнительных способах заработка, кроме прямой перепродажи объектов.

Также, Вы можете ознакомиться с обзором на 30 лучших книг по саморазвитию и личностному росту вот здесь.

Подводим итоги

Не рискуйте своим капиталом, не изучив нюансы вопроса. Нет лишнего времени – слушайте аудиокниги, появилась свободная минута – читайте всевозможную литературу, смотрите видео с отзывами опытных финансистов.

Для начала сгодятся даже профильные студенческие курсовые, где понятным языком будут изложены основы инвестирования.

Используйте любой способ, чтобы найти максимум информации и ответов на вопросы. Анализируйте и учитесь на чужих ошибках, не допуская собственных.

Пообщайтесь на тематических форумах, проконсультируйтесь и не спешите принимать решение!

Источник: foxidea.ru

Коллективные инвестиции (краудфандинг) в коммерческую недвижимость

Стратегии коллективных инвестиций (краудфандинга) в недвижимость, давно известны в США и странах Западной Европы (real estate crowfunding). А в последние 2 – 3 года такая форма инвестиций набирает популярность и в России.

Разберемся что это такое. Какие преимущества и недостатки у таких инвестиций. Рассмотрим популярные краудфандинговые платформы, их доходность и принципы работы.

Что такое коллективные инвестиции (краудфандинг) в недвижимость и принцип их работы.

В контексте рынка инвестиций в недвижимость краудфандинг – это механизм финансирования покупки объекта недвижимости посредством продажи долей такого объекта широкому кругу инвесторов.

Реализуется это путем создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в соответствии с 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах», следующим образом:

1. Краудфандинговая компания профессионально подбирает объекты недвижимости, с учетом доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности, надежности арендаторов и проверяет юридическую чистоту объекта.

2. Отобранные объекты размещаются на сайте краудфандинговой компании, такие компании также называют – краудфандинговые платформы. Краудфандинговая платформа собирают заявки инвесторов на покупку долей (паев) в этих объектах недвижимости. Обычно договором на покупку паев предусмотрена оплата аванса (10 – 15 %), остальная часть оплачивается перед покупкой объекта недвижимости, когда собрано заявок на 100 % паев по объекту.

Для того, чтобы инвестор мог сделать выбор и принять взвешенное решение краудфандинговая платформа дает полное описание объектов (расположение, фото, видео, конструктивные и планировочные решения), публикует финансовые показатели объектов (доходы, расходы, чистый операционный доход, доход на распределение, доход на пай).

Также платформы размещают у себя на сайтах калькулятор, с помощью которого можно рассчитать какой ежемесячный доход вы будете получать, купив долю в том или ином объекте.

3. Краудфандинговая платформа привлекает управляющую компанию, которая по 156 ФЗ является обязательным участником при работе с паевыми фондами. Управляющая компания создает ЗПИФ под каждый объект недвижимости, или несколько объектов в зависимости от инвестиционной стратегии фонда.

4. Когда собирается необходимая сумма на покупку объекта недвижимости, ЗПИФ покупает объект, а инвесторы, которые приобрели паи становятся собственниками доли в объекте недвижимости.

5. Далее краудфандинговая компания занимается полностью управлением и эксплуатацией объекта, заключает договоры с арендаторами, собирает арендную плату и ежемесячно перечисляет ее дольщикам.

При этом размер перечисляемых арендных платежей может меняться от месяца к месяцу в зависимости от изменения расходов по объекту и изменениями в поступлениях арендных платежей.

Для того, чтобы инвестор видел полную картину по доходам и расходам, ежемесячно управляющая компания формирует и отправляет инвесторам отчеты о своей деятельности.

Пример отчета, который передается дольщикам:

За свою работу краудфандинговая компания получает разовое вознаграждение с покупателя паев за сопровождение сделки (в среднем 2 % от инвестиций) + ежемесячно процент от чистого операционного дохода от объекта недвижимости (в среднем 10 – 15 %).

В сумму ежемесячной комиссии включается:

Плата управляющей компании;

Управляющая компания совершает любые юридические и фактические действия в отношении имущества, составляющего Фонд, а также вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом.

Плата специализированному депозитарию;

Специализированный депозитарий ведет учет, обеспечивает хранение и осуществляет контроль над любыми операциями с имуществом Фонда. Дает Управляющей компании согласие на распоряжение имуществом Фонда, если такое распоряжение не противоречит законодательству, нормативным актам Банка России и правилам доверительного управления Фондом.

Плата регистратору;

Регистратор ведет реестр владельцев инвестиционных паев Фонда.

Плата аудиторам и оценщикам;

Законодательство о фондах устанавливает требование о ежегодном аудите независимой аудиторской компанией финансовой отчетности управляющей компании Фонда, ведения учета и составления отчетности в отношении имущества Фонда и операций с этим имуществом, составе и структуре имущества Фонда и иных вопросов управления им.

Имущество Фонда должно страховаться при его приобретении, а также не реже одного раза в год.

Есть фонды, которые собирают средства инвесторов, не на покупку готовых объектов коммерческой недвижимости, а на строительство новых. В этом случае возврат инвестиций начинается не сразу, но это как правило компенсируется более высокой будущей доходностью.

Фонд создается на срок 10-15 лет. По истечении срока, голосованием пайщиков решается остается объект в долевой собственности пайщиков или будет продан. Денежные средства от продажи в этом случае распределятся между пайщиками.

Вы можете продать пай, не дожидаясь закрытия фонда на вторичном рынке. В этом случае можно заработать не только на арендных платежах, но и на росте стоимости пая, который зависит от стоимости объекта недвижимости и доходности.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций в недвижимость

Несмотря на комиссии краудфандинговых платформ, доходность инвесторов при коллективных инвестициях сопоставима, а зачастую выше доходности от покупки отдельного объекта коммерческой недвижимости. И это при условии низкого порога входа (от 300 000 рублей) и меньших рисках.

Разберемся почему так получается.

Самая высокая доходность сейчас в России у объектов стоимостью 300 — 900 млн. руб. Как правило это небольшие торговые здания в спальных микрорайонах с высокой плотностью населения. Доходность по таким объектам составляет 10-15% годовых. По сравнению с единичными объектами стоимостью от 10 до 100 млн, средняя доходность по которым 8 — 10 % годовых.

Это объясняется тем, что в бюджете до 100 млн существенно выше спрос, который формируют частные инвесторы. Целью покупки у которых часто бывает не только высокая доходность, но и престиж, имидж, сохранение капитала, спокойствие. Повышенный спрос толкает цены на такие объекты вверх, снижая доходность. В бюджете от 300 млн, доля нерациональных покупателей меньше, что дает адекватные цены на объекты и более высокую доходность.

Преимущества коллективных инвестиций:

Низкий порог входа;

Порог входа в фонды коллективных инвестиций от 300 000 руб. Но если вы вкладываете более существенные суммы (10 — 50 млн. руб.), фонд готов давать более высокую доходность, отравляя себе меньший процент комиссионных за продажу и управление объектом.

Доходность 10 – 12%;

Средняя доходность сопоставима с доходностью по профессионально подобранному отдельному объекту коммерческой недвижимости, а также выше, чем у большинства классических низкорисковых способов получения пассивного дохода.

Профессиональный подбор объектов;

Все объекты недвижимости, выставленные к продаже, проходят тщательный всесторонний аудит на юридическую чистоту, доходность, техническое состояние, коммерческую привлекательность, надежность арендаторов.

Прозрачность инвестиций;

По сравнению с классическими портфельными паевыми фондами инвестиции в недвижимость намного прозрачнее так как инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки.

Безопасность;

Уровень безопасности остается высоким благодаря всесторонней̆ проверке предлагаемых объектов. Деятельность осуществляется в соответствии с Федеральным законодательством и контролируется несколькими регуляторами. Проводится обязательное страхование всех объектов недвижимости.

Не требуют времени на управление объектом недвижимости;

Отсутствие головной боли за управления объектом. Эксплуатацию объекта, диалог с арендаторами по текущим условиям, и поиск новых арендаторов осуществляет управляющая компания.

Ежемесячные выплаты;

Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта.

Недостатки коллективных инвестиций

Дольщик не участвует в управлении объектом.

Так как управлением объекта полностью занимается управляющая компания, даже если вы не согласны с политикой и стратегией управления, вы не можете поменять арендаторов, сделать редивелопмент объекта и каким либо еще образом оказать влияние на управление объектом недвижимости.

Оплата комиссий всем участникам процесса коллективных инвестиций.

Комиссии управляющей компании, специализированному депозитарию, регистратору, аудиторам и оценщикам, снижают потенциальную доходность по объекту недвижимости. Но с дугой стороны снижают риски, повышают безопасность и прозрачность инвестиций.

Для кого коллективные инвестиции будут оптимальным решением

Коллективные инвестиции подойдут:

• Начинающим инвесторам;
• Если суммы, которую вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость недостаточно для покупки отдельного объекта;
• Если нет времени заниматься поиском объекта, его управлением;

• Если не хотите, чтобы информация о ваших активах была доступна широкому кругу лиц. Информация о пайщиках содержится в закрытом реестре. В выписке ЕГРН фигурирует только сам ЗПИФ и управляющая компания. Информация о пайщиках содержится в реестре, который ведётся регистратором фонда;
• Если хотите приобрести объект коммерческой недвижимости в качестве подарка. Например, для супруги или родителей. Таким образом ваш близкий родственник будет иметь актив и ежемесячно получать доходы от него себе на карту.

Краудфандинговые платформы в России

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России представлен краудфандинговыми платформами:

1. AKTIVO

Aktivo – первая краудфандинговая платформа по инвестициям в недвижимость в России. Была основана в 2015 году Оскаром Хартманом – серийным предпринимателем и филантропом, основателем более 10 компаний капитализация которых превышает 5 млрд. долларов США (среди них CarPrice, FactoryMarket.com, KupiVIP).

Aktivo инвестирует в низкорисковые объекты коммерческой недвижимости. В основном это торговые объекты в спальных районах Москвы и Московской области с плотной жилой застройкой.

Компания Aktivo в цифрах:

• более 3,7 млрд – стоимость всех активов под управлением компании;
• свыше 24 000 кв.м. торговых площадей в управлении и эксплуатации;
• свыше 834 млн. руб. – выплачено инвесторам с 2015 года;
• более 140 компаний – портфель арендаторов торговых помещений под управлением компании[1]

Минимальная стоимость инвестиции – 350 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 9 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежемесячно

2. PNK rental

Компания PNK rental специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость — складские и производственные площади.

Инвестиционный портфель формируется из готовых, уже сданных в долгосрочную аренду промышленных зданий.

Арендаторы зданий – это крупные российские и международные компании с высоким рейтингом надежности, использующие объекты под распределительный центр, склад или производство.

Компания PNK rental в цифрах:

• 37,8 млрд – общая стоимость объектов.
• 710 967 кв.м. – суммарная площадь объектов.[2]

Минимальная стоимость инвестиции – 5000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 10 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежеквартально

3. RENTAVED

Компанию коллективных инвестиций Rentaved.com основал инвестор, девелопер и блоггер — Руслан Сухий.

Компания Руслана более 10 лет инвестирует в недооцененные объекты недвижимости, увеличивает их капитализацию и продает как готовый арендный бизнес.

Минимальная стоимость инвестиции – 500 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 15 % годовых.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

Источник: dmitriypushin.ru

В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать. Разбираем варианты

Рынок недвижимости всегда актуальная площадка для инвестиций. Недвижимость — фундаментальный актив. Но не всякий объект способен сохранить капитал. И не каждый инвестор может корректно оценить доходность объекта. Станислав Ришко, основатель и генеральный директор агентства элитной недвижимости Lobster Group и ведущий YouTube-канала «Стас Недвижка», рассказывает, как искать ликвидные объекты, которые не просто сохранят, но и приумножат деньги инвестора

Фото: Pexels

Доходная недвижимость

В Москве, на крупнейшем рынке, который формирует тенденции для всей страны, самый простой вариант инвестирования в жилую недвижимость — покупка объектов на раннем этапе строительства.

Купить квартиру на этом этапе можно, например, за 300 тысяч рублей за квадратный метр, к финалу стройки он может стоить 500 тысяч. Вопрос только в том, сколько вы хотите заработать. В эконом-классе не получить такой выгоды, как в среднем и более высоких.

Сегодня для входа в эконом-класс нужно 3–5 миллионов рублей, в бизнес — 12–20 миллионов, в элитный — 30–50, в премиум — 50–70, а в делюкс — 70–100 миллионов.

Коммерческая недвижимость на раннем этапе строительства (в жилых комплексах) почти всегда расходится на закрытых предпродажах. Обычно лучшие помещения продают между своими, они не поступают на открытый рынок. У неопытного инвестора мало шансов получить лучший объект — они достаются тем, у кого, например, есть контакты с девелоперами или штат сотрудников, занимающихся регулярным поиском и анализом объектов.

Как только строительство торговых площадей завершается, они продаются уже по высокой цене. Как, к слову, и пентхаусы — такие объекты никогда не продают на стадии строительства. Очевидного инвестиционного потенциала у них нет — они всегда дорогие.

Фото: Lucas Pezeta/ Pexels

Ключевые метрики для анализа

Если вы собираетесь покупать коммерческую недвижимость на открытой продаже, надо уже на этом этапе думать о будущем арендаторе.

• Каким бизнесом он будет заниматься?
• Какая инфраструктура под него понадобится? Например, для грузового транспорта или специфическая техника.

Можно купить готовый арендный бизнес. Но чтобы не стать заложником своего объекта и своей некомпетентности, на стадии выбора нужно изучить ключевые метрики:

• наличие свободных площадей в окрестностях;
• размер арендных ставок по соседству;
• историю арендатора — какие у него обороты, как в целом идут дела, может ли он внезапно съехать;
• как давно арендуется объект: молодой контракт — это риск.

Иначе может случиться неприятность: покупаете готовый объект с арендатором с окупаемостью в девять лет. Он съезжает, вы не можете найти замену, наконец приходите к анализу ситуации и выясняете, что арендатор сотрудничал с объектом по ставке на 20 процентов выше, чем в соседних помещениях. А еще выясняется, что вокруг много незанятых площадей, да и вообще место не востребованное.

Может оказаться, что вас обманули — продемонстрировали искусственно завышенную ставку, на объект посадили фейкового арендатора, чтобы создать видимость ликвидности. И вы становитесь заложником. Нужно снижать арендную ставку и ждать окупаемости не девять, а 12–15 лет.

Фото: Dayvison de Oliveira Silva/Pexels

Неправильная оценка ликвидности

Самый понятный для инвестора критерий надежности недвижимости — спрос. Если квартиры в жилом комплексе раскупают, тем более на раннем этапе строительства, значит, нужно брать. Вот первая и, главное, ключевая ошибка: «Все пошли, и я пошел».

Допустим, вы покупаете квартиру в приличном со всех сторон ЖК. Нужно насторожиться, если происходит следующее:

• вокруг идет сумасшедшая стройка;
• застройщик дает вам много обещаний;
• квартиры в этом объекте нарасхват.

На первый взгляд все отлично, но вышеперечисленное также значит, что конкуренция на местности огромная и стоимость актива может в лучшем случае остаться спустя годы такой же, а в худшем — упасть. Туда зашло много инвесторов, в итоге они могут демпинговать и нарушат ваши инвестиционные планы.

Поэтому в первую очередь нужно выяснить:

• как развивается район, в котором находится объект;
• как развивается инфраструктура вокруг;
• какова наполняемость района на вторичном рынке;
• много ли в этом районе конкурентов (других застройщиков) и что они предлагают;
• динамику роста цен в выбранном ЖК и вообще в районе;
• историю застройщика на предыдущих объектах.

Прежде чем вкладывать свои деньги в объект, нужно тщательно оценить его ликвидность. Это звучит слишком очевидно, но люди зачастую об этом не задумываются и полагаются только на спрос — его же видно сразу. Недвижимость — сфера для инвестиций с довольно низким порогом входа, этим может заниматься практически каждый. В этой сфере задействовано много людей, которые не оценивают риски.

Да, не нужно быть экспертом, чтобы вложиться и как минимум вернуть те же деньги. Но тогда стоит рассчитывать на небольшую прибыль. Грамотная оценка объекта и связанных с ним рисков позволяет получить бо́льшую прибыль. Когда в диалоге с вашим представителем на рынке пойдет разговор об инвестициях, наверняка речь будет идти только о прибыли.

Но говорить в первую очередь нужно о рисках. Инвестирование во что угодно без риска невозможно. В случае с недвижимостью, чтобы минимизировать потери, в каждом конкретном случае надо проводить аналитическое исследование. И данные для него не всегда лежат на поверхности или же вообще недоступны обывателю.

На что нужно обратить внимание, если вы хотите сделать выгодную инвестицию?

• Редевелопмент — Богом забытые дома с интересным расположением, их можно приводить в порядок и перепродавать. Например, инвестор приобрел особняк площадью 400 квадратов в центре Москвы в тихом переулке. Перестроил его под четыре семьи — получилось жилье премиум-класса, которое продали по рыночной цене новых домов в центре, где стоимость квадрата более 1 миллиона рублей.
• Апартаменты — потенциально одно из лучших по соотношению деньги/время вложений сегодня.

В российском законодательстве нежилой фонд — это жилье, в котором нельзя зарегистрироваться. Соответственно, из-за этого невозможно получить блага, которые дает регистрация. Но жить в апартаментах можно, сдавать их в аренду тоже. Нежилой статус — нюанс, который отпугивает часть покупателей. И потому застройщики компенсируют этот недостаток различными «бонусами»: инфраструктурой, интересным дизайнерским решением и тому подобным.

Стоимость квадратного метра в апартаментах ниже, чем в жилом фонде, — из-за рисков, которые видит инвестор. Но темп роста их стоимости высокий: в Москве в них абсолютно реально вложить, например, 8 миллионов рублей и получить 12–13 через полтора года.

Апартаментами, в отличие от коммерческой недвижимости, не нужно управлять — это подходит инвесторам-непрофессионалам, которые не хотят лишних забот. Рынок этой недвижимости растет — свободной земли с целевым назначением под жилую застройку мало или нет совсем. Переводить целевое назначение участков долго и дорого, девелопер вряд ли получит желаемую прибыль. Но бывших промышленных территорий, которые идеально подходят для строительства апартаментов, в черте больших городов пока еще достаточно. Подобного жилья в будущем будут строить все больше.

• Рассрочка и ипотека — пользуйтесь ими. Можно купить объект за 70 миллионов одним платежом, а можно в рассрочку. Внести 7 миллионов первого платежа, а оставшиеся 63 разделить на две части. Из 23 миллионов сделать фонд безопасности, за 40 купить готовый арендный бизнес с доходностью 10% и более годовых. Прибылью от него оплачивать рассрочку. На выходе у вас будут два объекта: один растет в стоимости, другой приносит прибыль и сохраняет капитализацию.

Ипотека приносит больше забот, чем рассрочка, но если все рассчитать и найти выгоду, она того стоит.

Если вы хотите поэкспериментировать, попробуйте сами. Но помните, что в инвестировании в недвижимость все не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Если вы хотите действовать наверняка, минимизировать риски и контролировать доходность, вас должны сопровождать те, кто заинтересован не в самой сделке, а в вашем результате.

Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект «Сноб” — Общество». Присоединяйтесь

Источник: snob.ru