Инвестиции в строительство жилой недвижимости это

Ухудшение отношений России со странами Запада привело к существенному падению интереса россиян к зарубежной недвижимости, но тема все еще актуальна. Так, по мнению экспертов, с 2014 года по 2022 число желающих купить объект в США уменьшилось на 40%. В 2022 году, когда страны обменялись санкционными пакетами, количество людей, все еще планирующих покупку жилья за рубежом, уменьшилось еще более значительно. Однако граждане России все еще не торопятся отказываться от зарубежных инвестиций. Рассмотрим, что ждет инвестирующих в зарубежную недвижимость в 2022 году, и в каких странах целесообразно приобретать объекты в инвестиционных целях.

Особенности инвестиций в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость – это, прежде всего, доход в валюте. Он гораздо меньше подвержен инфляции, чем доход в российских рублях. По крайней мере, так было всегда, но сейчас, когда война санкций и антисанкций спровоцировала кризис и без того ослабевшей от коронавируса (разрыва многих цепочек поставок) мировой экономики, это не совсем очевидно. Инфляция во многих традиционно стабильных странах достигает 5-8%, и это не предел.

В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.

С другой стороны, владение недвижимостью дает возможность стать резидентом другой страны, что открывает широкие возможности для ухода из-под санкционного давления. Кому-то это нужно, кому-то нет, а кому-то такая мера просто не поможет – здесь все индивидуально.

Ситуация на 2022 год

Санкции наложили свой отпечаток на жизнь российских инвесторов. Так Британия и страны ЕС приняли решение заморозить счета россиян от 100 тыс. евро. Применение избирательных санкций ставит под угрозу расположенное в недружественных странах имущество всех россиян, связанных с властью. Так, 3 марта Интерфакс сообщил, что в Лондоне рассматривается возможность конфискации недвижимости российских олигархов. Такое положение вполне обоснованно пугает.

Оценивать вероятность введения индивидуальных санкций против конкретного лица может только узкий специалист юридического профиля, обладающий достаточными знаниями о деятельности клиента. Однако нужно понимать, что все граждане России, а также лица, имеющие двойное гражданство, как и лица, получающие доход от российских компаний, особенно крупного бизнеса, находятся в зоне риска. Поэтому, покупая недвижимость в недружественных странах, нужно быть готовым к потенциальным проблемам.

Приобретение гражданства и вида на жительство не всегда является защитой от санкций, если лицо ведет дела в России, участвует в политических или политэкономических событиях. Поэтому эксперты рекомендуют в 2022 году приобретать объекты недвижимости в дружественных странах, или, по крайней мере, государствах, не вошедших в подготовленный правительством список недружественных государств. К последним относятся все государства-члены ЕС, а также США, Япония, Швейцария, Великобритания, Канада, Австралия и несколько других менее популярных направлений.

Ознакомиться с полным списком недружественных стран можно в распоряжении 430, изданном в марте текущего года. Также нужно учитывать, что по мере развития событий перечень может дополняться, и чтобы не потерять деньги, за изменениями нужно следить в режиме реального времени.

Резюме . По мнению главы агентства «Vip Realty Club» Екатерины Котляровой, к настоящему времени почти 80% рынка зарубежной недвижимости для россиян закрыто. Однако такие традиционно популярные направления как: Северный Кипр, Турция, Грузия по-прежнему доступны.

Какие страны подходят лучше всего для инвестиций в недвижимость и как их выбрать?

К дружественным государствам, в которых покупка недвижимости по-прежнему является безопасной, эксперты относят: Турцию, Грузию, Египет, Северный Кипр, Тайланд, ОАЭ, Панаму и ряд других. У каждого варианта есть свои преимущества. Но главное достоинство такой покупки в настоящее время в том, что инвестиции в зарубежную недвижимость дают доход в валюте.

Насколько целесообразно стремиться к валютному заработку в новых условиях, каждый решает сам. Как показывают опросы, потенциальные инвесторы сейчас разделились на две условных группы: первые полностью потеряли интерес к зарубежным недвижимым активам, вторые – хотят срочно успеть впрыгнуть в последний вагон, т.е. срочно купить жилую недвижимость за рубежом. Кто из них прав – покажет время. Инвестиционные риски всегда есть как при вложении денег в недвижимость внутри страны, так и за ее пределами, и не очевидно, что зарубежные инвестиции в новых условиях более рискованны.

Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки каждой из доступных для инвестиций в недвижимость зарубежных стран.

Турция

Одно из самых популярных направлений. Регион открыт для россиян и сравнительно безопасен. При покупке практически любой недвижимости можно оформить ВНЖ. А при приобретении объекта на сумму от 250 тыс. евро можно претендовать на гражданство. Даже долгосрочная аренда позволяет оформить вид на жительство.

Стоимость пригодных для инвестирования объектов начинается со 105 тыс., если приобретать полностью готовый объект, и от 48 тыс., если остановиться на строящемся. Среди наиболее интересных регионов столица (Стамбул), а также наиболее крупные города, Аланья и Мерсин.

Совершить сделку можно как с привлечением специалистов-посредников, так и самостоятельно. Чтобы въехать на территорию страны достаточно иметь паспорт вакцинации, сдать тест на коронавирус за 72 часа и получить HES-код. Без визы в стране можно находиться до 60 дней. Но в виде наличности можно ввести не более 10 тыс. евро.

Доходность турецкой недвижимости в среднем составляет 5-8%. Но многое зависит от того, насколько грамотно выбран объект. Поэтому если нет опыта и знания региона, выбирать объект нужно на основании рекомендаций опытного инвестиционного консультанта. Иначе есть риск покупки неликвида, который не будет приносить дохода.

Грузия

Грузия – следующий по популярности регион после Кипра. Страна находится совсем рядом, здесь знают и активно используют русский язык, а стоимость недвижимости гораздо ниже, чем в Турции. Специалисты по инвестициям в недвижимость за границей считают, что регион сильно недооценен, и у него есть хорошие перспективы роста в ближайшие годы.

Купить готовую квартиру в Грузии непросто, но можно построить. На этапе строительства квартиры продаются по стоимости от 25 тыс. долл., можно оформить рассрочку на полтора года, даже иностранцам. Разумеется, есть жилье и дешевле указанной суммы, но заработать на нем вряд ли удастся.

Въехать на территорию Грузии можно на тех же условиях, что и в Турцию: виза не требуется, достаточно сертификата о вакцинации и теста. Находиться на территории страны без специальных документов можно 360 дней в году. Но ввести в страну наличностью можно только в размере до 8 тыс. долл. Остальные придется перечислять в безналичной форме, и здесь могут возникнуть определенные препятствия. Так как не любой банк Грузии готов открыть счет гражданину России.

Доходность грузинской инвестиционной недвижимости достигает 7%. При перепродаже купленной на этапе строительства можно получить до 15%. Доходность российской недвижимости пока ниже, даже если не учитывать перманентный рост цен на все, т.е. набирающую обороты инфляцию.

Северный Кипр

Ещё одно традиционное для инвестиций в иностранную недвижимость направление, но подходит оно не всем. В первую очередь нужно учитывать, что на Кипре сравнительно дорогая недвижимость, от 76 тыс. долл. На этапе строительства объект можно приобрести за 57 тыс. долл. Но и это гораздо больше, чем в Грузии.

При этом потенциальная доходность выше, она составляет 6-12% краткосрочно и 4-6% долгосрочно. Но для получения краткосрочного дохода нужно находиться на территории страны постоянно или держать обслуживающий персонал.

Условия въезда в страну аналогичные Грузии, но находиться в стране без визы можно не более месяца, после покупки жилья – не более 90 дней. Открыть счет можно при личном присутствии, но на депозиты в валюте начисляется довольно ощутимый процент – 3 годовых.

При покупке недвижимости на Кипре нужно быть готовым платить налоги. Их нельзя назвать большими, но они есть. 5% НДС (считается от стоимости объекта), 2 тыс. долл. трансформаторный взнос, 0,5% гербовый взнос. Услуги юриста также обойдутся недешево – от 700 долл.

Сербия

Это не самый популярный регион для покупки недвижимости в инвестиционных целях, но один из самых любимых россиянами. Недвижимость на вторичном рынке здесь обойдется в 25 тыс. евро, на первичном в 30. С собой можно привести не более 10 тыс., остальные на этапе покупки потребуется перевести в безналичной форме. При личном присутствии можно открыть счет в местном банке по российскому загранпаспорту. Находиться в стране без визы можно до 90 дней.

Окупаемость сербской недвижимости не так высока. Эксперты расходятся в оценках того, сколько можно заработать на объекте в Сербии. Здесь очень многое зависит от локации и качества самого жилища. Но это не самый доходный регион. Жилье в Сербии чаще покупают для отдыха или жизни на пенсии.

Арабские Эмираты гораздо менее популярны у россиян, чем другие направления. Однако постепенно наши сограждане пробираются и туда. Жилье в ОАЭ довольно дорогое, а его доходность ниже, чем у большинства конкурентов. Купить объект на первичном рынке можно за сумму от 180 тыс. долл., а в строящемся объекте от 120 тыс. Заработать на сдаче в долгосрочную аренду 5%, в краткосрочную – 8-10%.

Находиться на территории страны без визы можно до 90 дней. Но при покупке недвижимости можно оформить резидентскую визу на 12 лет на всю семью. Это откроет возможности для создания собственного бизнеса в АОЭ.

Как заработать на недвижимости?

Основной вид заработка на зарубежной недвижимости – долгосрочная аренда. В южных приморских местах также востребована краткосрочная аренда. Уровень долгосрочной в среднем за рубежом составляет как и в России 4-5%, но в валюте. Доходность краткосрочной – 8-11%, но без учета расхода на обслуживающий персонал. Что будет более выгодно, нужно оценивать в каждом конкретном случае.

Кроме того, за рубежом, так же как и еще вчера в России, можно зарабатывать на вложениях в строящуюся недвижимость. Доходность в большинстве случаев не составит десятки процентов, но на 15-20 можно рассчитывать, если правильно выбрать объект. Оценить перспективы самостоятельно без опыта зачастую крайне сложно. Как показывает практика, ошибаются начинающие инвесторы слишком часто. Поэтому принимать решение о покупке, не посоветовавшись с опытным консультантом, не рекомендуется.

Преимущества и недостатки инвестиций в зарубежную недвижимость

Покупка объектов недвижимости за рубежом – это не только вложения, которые будут приносить доход, но и возможность получить вид на жительство или даже гражданство. Использовать резидентство можно по-разному. Не обязательно переезжать в Арабские Эмираты, полученным статусом можно воспользоваться для открытия бизнеса в одной из стран ЕС, который уже не будет попадать под санкции, или просто счета.

Недостатки таких инвестиции очевидны. Информации о местном рынке у инвестора много меньше, а потому вероятность ошибки, т.е. риск намного выше. При том что доход хоть и в валюте, но по размеру сопоставимый с российским. Впрочем, российский рынок, судя по всему, ожидает долговременный спад. А зарубежная квартира или дом при удачном выборе объекта будет приносить стабильный доход.

Что нужно помнить и учесть

Выбирая квартиру за рубежом в 2022 году, нужно помнить, что противостояние на геополитической арене продолжается. А значит вводимые Россией и оппонентами ограничения могут меняться каждый день. За всеми изменениями нужно сделать, чтобы не попасть впросак.

Источник: mbfinance.ru

Выгодное инвестирование в недвижимость в России

Инвестиции в недвижимость заслужили доверие среди многих людей. Даже депозиты в банках не настолько надежны и приносят намного меньшую прибыль. Если легкомысленно отнестись к вложению финансовых средств в недвижимость, то даже такая инвестиция может стать убыточной.Какие нюансы нужно учесть во время инвестирования в недвижимость?

Определение цели

Основной целью любого вложения денежных средств является получение дохода. Вклады в недвижимость полностью соответствуют этой идее. Они подразумевают два способа заработка:

Первый способ получения прибыли более стабильный, но долгосрочный. Сдать в аренду можно практически любое жилье, но окупит оно себя в лучшем случае через 10 лет.

Перепродажа недвижимости – это более доходный и интересный способ заработка. Окупаемость происходит в 2 раза быстрее, чем во время сдачи в аренду. Для приобретения собственности по меньшей стоимости и продаже по большей нужно обладать необходимыми экономическими знаниями и некоторым талантом.

Можно сочетать два варианта сразу – первые несколько лет сдавать недвижимость, а позже реализовать ее с учетом повышения стоимости. Цена на недвижимые объекты стабильно растет каждый год.

Какой вид недвижимого объекта выбрать

Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям. Они подразумевают вклад не в финансовые предметы, а настоящие объекты – производство, оборудование, транспорт, сырье и т.д.

Для вложения можно выбрать один из видов объектов или сразу несколько:

• жилая,
• коммерческая,
• строящаяся,
• зарубежная,
• земельный участок.

Каждый обладает своими особенностями и требует использования определенных стратегий. Остается только определить, какой именно лучше подходит. Самые выгодные варианты – это приобретение квартиры эконом-класса для аренды, долевое строительство и покупка земельного участка на месте предполагаемого в будущем строительства жилого комплекса.

Жилая недвижимость

Приобретение жилых объектов становится правильным ответом на вопрос о том, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги. Людям всегда необходимо крыша над головой, поэтому спросом пользуются как арендные апартаменты, так и их покупка. Для сдачи жилья внаем или продажи приобретается:

Лучше отдать предпочтение помещениям с небольшой площадью, так как они более доступны по стоимости большинству людей, а значит продать их или сдать в аренду будет проще.

Если планируется зарабатывать на аренде, то придется тратить время на поиски жильцов и постоянно общаться с ними во время получения оплаты или устранять проблемы, связанные с объектом.

При выборе жилой недвижимости нужно уделить внимание нескольким моментам:

• инфраструктура,
• транспортная развязка,
• хорошие соседи.

Близкое расположения всех необходимых для жизни человека заведений играет большую роль и дает неоспоримое преимущество приобретенному объекту. Такие мелочи как подземный паркинг, красивый вид из окна и качественный ремонт тоже помогут обойти конкурентов на рынке недвижимости.

Никто не хочет тратить много времени на то, чтобы добираться до работы с постоянными пересадками. Транспортная развязка в шаговой доступности имеет большое значение для трудящихся людей. Но некоторые, наоборот, стараются выбирать жилье вдали от городского шума. Тогда важно наличие рядом с такой недвижимостью богатого природного пейзажа. Здесь уместно вложение в недвижимость в экологически чистом районе.

Сдать или продать объект, по соседству с которым находится жилье неблагополучных и скандальных людей, достаточно сложно. Хоть он и будет стоить дешевле остальных вариантов, но велика вероятность, что придется столкнуться с частой сменой арендаторов.

Коммерческая недвижимость

Работа с коммерческой недвижимостью требует определенных навыков. Для инвестиций в этот вид объектов потребуется больше финансовых средств, чем в жилье. Придется делать ремонт и переустраивать недвижимость под требования будущего коммерческого проекта.

К коммерческим объектам относятся:

• магазины,
• офисы,
• кафе,
• салоны красоты,
• склады и т.д.

Прибыль от аренды таких помещений будет высокой. Она даже позволит нанять специалистов по устранения неисправностей и сохранению рабочего состояния объекта.

Вложить деньги в коммерческие посещения не так выгодно, как инвестировать в недвижимость жилого типа. Из-за кризиса малый и средний бизнес находится в плачевном состоянии, поэтому стоимость объектов постоянно снижается. Несмотря на высокий доход от аренды, окупаемость недвижимости такая же, как у жилых апартаментов.

Строящаяся недвижимость

Долевое строительство – это самый выгодный и рискованный вариант из всех. Здесь деньги можно вложить во время строительства объекта либо еще до начала процесса. Второй вариант самый ненадежный, но прибыльный. Хотя окончание строительства придется ждать не менее двух лет, его заключительная стоимость будет в два раза выше.

Главное выбирать только надежные компании. Они должны изучаться с экономических и юридических сторон. Большое значение имеет нахождение застройщика долгое время на рынке и многочисленные положительные отзывы дольщиков.

Даже соблюдение всех нюансов не дает полной гарантии удачного исхода инвестиции. Никто не сможет угадать, как за время строительства изменится ситуация в стране, и в любой момент оно может оказаться замороженным.

Зарубежная недвижимость

Выбирая, в какую недвижимость лучше вложить деньги, можно обратить внимание на недвижимость за границей. Приобретение жилья в Италии, Испании, Болгарии, Германии и Франции доступно не только при наличии большой суммы денег. 50 000 евро вполне достаточно, чтобы обзавестись там апартаментами и выгодно вложить свои средства.

Приобретение недвижимости за границей среди жителей России пользуется большой популярностью. Люди желают перестраховаться в условия кризиса и сохранить свои деньги. Кроме этих моментов зарубежное жилье:

• можно купить по низким процентным ставкам кредита в выбранной стране,
• обладает стабильной ликвидностью,
• дает возможность получить вид на жительство.

Выбор страны необходимо делать исходя из существующих потребностей инвестора. Нужно хорошо разбираться в экономической ситуации в государстве, котором планируется приобрести апартаменты. Их впоследствии можно сдавать в аренду, если выбрано близкое расположение к морю. Еще это позволяет отдыхать за границей с низкими финансовыми затратами.

Некоторые инвесторы интересуются только престижностью и ликвидностью жилья. Хорошим и стабильным вариантом в этом случае будет Лондон.

Земельный участок

Можно не гадать, как правильно вложить деньги в недвижимость, и инвестировать их в земельный участок. Риски потерять из-за этого финансовые средства почти полностью отсутствуют. Приобретение земли дает возможность использовать ее в самых разнообразных целях. Участок можно:

• перепродать полностью или по частям,
• облагородить и застроить,
• вложить в него средства и ждать, пока вырастет стоимость.

Выгоднее приобрести земельный участок в удобном месторасположении и построить на нем перспективный объект, например, гипермаркет. Строительство гаражей окупается гораздо быстрее в отличие от других вариантов.Спросом пользуются земельные участки в крупных городах или в пригороде. Наиболее привлекательна курортная зона в России или за границей.

За год стоимость участка в выгодном месте может вырасти до 40 %. Долгосрочное инвестирование в землю обладает рядом преимуществ. Многие жители крупных городов хотят приобрести место для строительства дачи. Если рядом с ним будут коммуникации и хорошее транспортное сообщение, то доход от перепродажи в будущем может достигнуть 100%.

Возможные риски

Несмотря на надежность инвестирования в недвижимость, оно также обладает рисками. Но они менее глобальны по сравнению с другими вариантами. Вложение денег в недвижимость имеет следующие факторы риска:

• неудачный выбор типа недвижимости,
• плохое месторасположение объекта,
• нарушение арендаторами условий договора, порча имущества и невыплата стоимости аренды,
• износ здания.

Неправильный прогноз может привести к неудачному выбору типа недвижимого объекта или его расположения. Недобросовестные жильцы арендного помещения могут испортить ремонт на сумму, превышающую доход от аренды, и не заплатить. Со временем любое здание подвергается износу, что сказывается на стоимости недвижимости.

Советы начинающему инвестору

Всего пять советов помогут при первом выборе объекта недвижимости и уберегут от возможных ошибок.

1. Вы первую очередь необходимо составить четкое представление о том, сколько именно материальных средств имеется для совершения вложения и какой именно вид объекта инвестирования подходит. Во многом от этих особенностей будет зависеть план дальнейших действий. Инвесторы в недвижимость должны осознавать всю серьезность предпринимаемых решений.
2. После того, как планируемая сумма денег будет на руках, не нужно начинать заниматься первым попавшимся объектом. Выбор выгодного вида инвестирования – это бесконечный анализ. Необходимо заняться изучением реального спроса и предложения в конкретном сегменте недвижимого имущества. Для этого могут подойти площадки, где большинство людей публикует свои объявления. Это поможет составить полную картину об имеющейся ситуации и определить объект, имеющий выгодную стоимость и расположенный в максимально удобном районе.
3. Для исключения дополнительных затрат лучше избежать использования услуг риелторов. Они обычно всеми силами стараются продать какой-либо объект недвижимости, что искажает видимость реального положения вещей. Это сотрудничество принесет больше вреда, чем пользы. Лучше полагаться только на свои собственные силы.
4. Услугами юриста пренебрегать не стоит. По вопросам правильного оформления договоров по покупке или аренде недвижимости рекомендуется обращаться к специалисту. Это несколько снижает сумму общего дохода, но экономия чревата проблемами с налоговыми службами или попаданием на уловки мошенников.
   Без помощи юриста не обойтись при вложении средств в строящийся объект. Он определит надежность компании и исключит наличие уязвимых моментов в контракте.
5. Необходимо осознавать, что инвестирование в недвижимость – это долгосрочное вложение. Ждать мгновенной отдачи от перепродажи квартиры не стоит. Даже на это уйдет несколько лет.

Обстановка в России

Вкладывать деньги в недвижимость, расположенную в городах с небольшой численностью населения, нецелесообразно. Финансовая возможность жителей зависит от нескольких крупных предприятий, находящихся на территории. Если они закроются, то недвижимость там потеряет свою ценность.

Аппартаменты в городах-миллионниках имеют особую привлекательность и стабильный рост в цене. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар – населенные пункты с постоянно растущим потоком жителей. На приобретенный в них и близлежащих районах любой вид недвижимости всегда будет спрос.
Сегодня инвестирование в недвижимость в России находится в шатком положении. Обострение кризисной обстановки не дает возможность предугадать будущее положение цен на выбранный объект.

Инвестирование в любую недвижимость выгоднее, чем другой вариант вложения. Оно помогает не только сохранить денежные средства, но и увеличить начальный капитал.

Размер прибыли зависит от способа и правильности сделанного выбора.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: biztolk.ru

Курсовая работа на тему «Инвестиции в недвижимости»

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Курсовая работа на тему «Инвестиции в недвижимости» обновлено: 21 апреля, 2018 автором: Научные Статьи.Ру

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Содержание

Введение
Глава 1. Недвижимость
1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости
1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций
1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости
1.4. Особенности рынка недвижимости
Глава 2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
2.2. Процесс оценки стоимости недвижимости
2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости
2.4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
2.5. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
2.6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
Глава 3. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость
3.1. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала
3.2. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода
3.3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью
Заключение
Список использованных источников

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента — рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

Глава 1. Недвижимость

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная , форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта – товара:

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без потерь, превращаться в денежное выражение.

Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов.

Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.4. Особенности рынка недвижимости

Основные особенности рынка недвижимости таковы:

— рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

— финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

— информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

— недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

— операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

— экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

— финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

— взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Глава 2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

— регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

— стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

— политика налоговых органов;

— специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

— ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

— ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

— увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

— ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

• принцип полезности;
• принцип замещения;
• принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

Нужна помощь в написании курсовой?

Мы — биржа профессиональных авторов (преподавателей и доцентов вузов). Наша система гарантирует сдачу работы к сроку без плагиата. Правки вносим бесплатно.

• принцип вклада;
• принцип остаточной продуктивности земельного участка;
• принцип равновесия;
• принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

• принцип спроса и предложения;
• принцип соответствия; принцип конкуренции;
• принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

• рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);
• существующие нормы зонирования;
• ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
• текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект — участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества.

Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее — чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества: воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Источник: bank.nauchniestati.ru

Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Доходность ПИФов недвижимости

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

• не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
• упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
• порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
• возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
• некоторые фонды выплачивают ренту;
• высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
• регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.

• более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
• нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
• не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
• очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
• стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
• не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
• не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
• существуют риски плохого управления имуществом фонда;
• сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
• высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

REIT — зарубежные фонды недвижимости

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Как работают REIT?

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Как работают REIT

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

Как лучше инвестировать в REIT?

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

Источник: activeinvestor.pro