Инвестиционное соглашение на строительство дома

Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.

В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.

На каком этапе находится строительство объекта

Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.

Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.

На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.

Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.

Договор инвестирования строительства жилого дома.

Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.

Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.

Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

У кого права на объект

Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен

Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.

Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.

Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.

Источник: pravo-rus.com

Как заключить договор инвестирования в строительство?

Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?

Что такое инвестирование в строительство?

Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта. Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой. Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.

Многие инвесторы сейчас вводят в практику вкладывать чужие деньги в проект, например того же банка, и после продажи или сдачи в аренду купленной недвижимости, отдают деньги. Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.

Как стать собственником земли без денег

«Узнайте как можно скупать имущество банкротов физических лиц и предприятий за 3% стоимости!». Записаться на бесплатный мастер-класс

Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше. Чтобы стать инвестором, не обязательно покупать недвижимость, а следует заключить инвестиционный договор строительства жилого дома. Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.

Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.

Процесс инвестирования

Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость. Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.

В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо. Инвестор в недвижимость должен действовать в рамках закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», который достаточно сильно отличается от закона «О долевом участии в строительстве». В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.

Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.

• как инвестировать с нуля и какую нишу выбрать
• как инвестировать без личного капитала
• как инвестировать — имея 30-50-100+ тысяч рублей
• быстрые и долгосрочные технологии +кейсы

Когда заключается инвестиционный договор

Для осуществления финансирования масштабного жилого проекта можно вложить в него деньги в любой удобный момент. Если договор о долевом участии может быть оформлен только после того, как застройщик получил разрешение на строительство, то инвестиционный договор можно заключить даже на стадии возникновения идеи о строительстве.

Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.

Можно ли расторгнуть инвестиционный договор

Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски. Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу. Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.

Когда договор инвестирования завершает свое действие

Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме. Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье. Раньше существовали схемы, когда по договору инвестирования можно было купить сразу несколько квартир в доме, однако на сегодняшний день такое переоформление будет считаться незаконным.

Как видите, для того чтобы стать инвестором необходимо заключить специальный договор вложения денег в строительство и стать неотъемлемым участником коммерческого проекта, разделив с другими его участниками как прибыль, так и риски. Инвестировать деньги в недвижимость можно на любом этапе развития проекта, однако инвестор не имеет права покупать жилье для последующего собственного проживания – в этом случае на раннем этапе строительства должен оформляться договор долевого участия в строительстве.

1. Обязательно изучите подробно закон — Об инвестиционной деятельности в РФ;
2. Еще один закон необходимо изучить — О долевом участии в строительстве. И обязательно выпишите важные моменты, чтобы понять в чем они отличаются;
3. Определите для себя, куда Вы хотите инвестировать;
4. Прочитайте статью Андрея Меркулова — Куда вложить деньги, чтобы они работали — 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях
5. Прочитайте статью — Как заработать на квартиру в Москве за 2 месяца
6. Посетите мастер-класс Олега Селифанова, который рассказывает, как приобретать на торгах по банкротству;
7. Запишитесь и пройдите обучение на бесплатном курсе «Доходный дом как источник пассивного дохода» , где вы узнаете как купить дом без первоначального капиталла и начать получать пассивный доход 100 000 — 250 000 р. в месяц всего за 4 месяца
8. Пройти бесплатный 4х дневный онлайн-марафон-класс «Как создать свой пассивный доход без личного капитала?» где рассказывается Куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход. Инструменты + Технология + Штурмовые конструкции.
9. Прочитать бесплатную книгу «В пяти шагах от финансовой свободы». Посвящается тем, кто готов КАПИТАЛЬНО улучшить свое материальное положение и встать на тропу к финансовой свободе. В ней рассказывается про 5 ключевых этапов, которые снесут стену между Вами и финансовым благополучием.
10. Прочитайте бесплатную книгу Наталии Закхайм «Инвесторский подход к бизнесу» , а также посетите её страничку «Школа Личность и Капитал» где найдете много бесплатных тренингов и семинаров.
11. Воспользуйтесь другими нашими бесплатными курсами и книгами о заработке в сети

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.

Источник: gdeikakzarabotat.ru

Договор инвестирования строительства дома: жилого или нежилого здания, с юридиченским и физическим лицом, регистрация и существенные условия, образец, отличие от долевого

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ).

Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Порядок заключения

Заключение договорных обязательств производится поэтапно.

Шаг 1. Вкладчик готовит требуемую документацию. В составе пакета документов необходимо предоставить:

1. Бизнес-план проекта, в котором четко устанавливаются финансовая и результативная цели инвестирования. Бизнес-план является основой проекта. В нем должны быть прописаны не только доходы, расходы и конечный результат, но также планируемые страховые взносы, налоговые пошлины, таможенные сборы, количество создаваемых рабочих мест и иные важнейшие характеристики.
2. Регистры, подтверждающие наличие свободного капитала, который и будет использован в инвестиционных целях.
3. Информацию о планируемой конечной продукции.

Шаг 2. После сбора документов проводится процедура подписания проекта. СПИК заключается с государством в лице Министерств промышленности и торговли или сельского хозяйства или субъекта РФ. СПИК заключается, если после анализа подготовленных справок и бланков государственные инстанции примут положительное решение о возможности подписания договора. На изучение документации и принятие решения отводится до 30 рабочих дней.

С 2018 года действуют новые правила расторжения СПИК. Последствия расторжения контрактных условий по инициативе вкладчика прописываются в условиях соглашения в момент его заключения. Теперь вкладчики несут материальную ответственность в случае невыполнения своих обязательств. Эта мера государственной политики принята с целью стимулирования поставщиков-инвесторов на выполнение своих контрактных обязательств в полной мере. При расторжении договора вкладчики обязаны возместить ущерб государству.

Сроки договора и объем инвестиций

Срок действия СПИК составляет от 4,5 месяцев до 10 лет. Он варьируется в зависимости от целей и задач специального проекта инвестирования.

В самом договоре в обязательном порядке прописываются:

• специфика, характерные особенности и объемы продукции, производство которых модернизируется или осваивается;
• комплекс мер, направленных на создание, освоение или модернизацию товаров;
• объем направляемых инвестиций;
• размер страховых, налоговых и таможенных отчислений;
• список обязанностей привлекаемых к исполнению проекта лиц в целях совместной реализации произведенных товаров, а также перечень стимулирующих мероприятий для привлечения третьих лиц.

Сумма вносимых инвестиций — это не фиксированная величина. Причем в некоторых регионах устанавливаются различные инвестиционные лимиты. К примеру, СПИК, который заключается на государственном уровне, должен привлечь средства в размере 750 000 000 рублей. В Московской области предельная величина вложений составляет 1 миллиард, в Пермском крае можно инвестировать до 300 миллионов рублей.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

• получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
• подготовка задания на проектирование;
• техническое сопровождение проектной стадии;
• оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
• обеспечение освобождения территории строительства;
• организация управления строительства;
• технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками , которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

• беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
• получение нового (первичного) жилья;
• широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
• возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
• гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

• сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
• некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
• финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

• застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
• помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

• дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
• застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Особенности заключения СПИК

На первом этапе инвестор оформляет пакет документов, в который входят:

• заявление по установленной форме;
• проект СПИК, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
• бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
• подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
• информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.

Пакет документов предоставляется на рассмотрение в Минпромторг (либо исполнительный орган власти субъекта), затем вместе с предварительным заключением специальный инвестиционный контракт Минпромторг передает в Межведомственную комиссию (МВК). Комиссия проводит анализ внесенного на рассмотрение проекта и принимает положительное либо отрицательное решение о возможности подписания договора. Срок рассмотрения проекта комиссией — 30 рабочих дней. Срок рассмотрения замечаний комиссии инвестором — 10 рабочих дней.

Порядок расторжения СПИК закреплен в соответствующем разделе. Расторжение по инициативе инвестора подразумевает, что в случае невыполнения своих обязательств его привлекают к материальной ответственности. Инвестор обязан возместить ущерб, нанесенный государству (субъекту).

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Виды договоров инвестирования

Классифицируем договоры в зависимости от целей инвестирования и других условий соглашения, выделяемых сторонами как существенные.

Основные — договоры инвестирования по ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

От договоров инвестирования, в которых с обеих сторон выступают частные лица, следует отличать государственные контракты, подписываемые на основании указанного Федерального закона. Такие контракты заключают в целях строительства или реконструкции государственных объектов капитального строительства или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации бизнес-проектов.

Заключение контрактов осуществляется на основании ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Их отличительной чертой являются инвестиции в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения — это те же инвестиции, но направленные исключительно в основной капитал (основные средства предприятия). Речь идет о проектно-изыскательских работах, модернизации уже действующих предприятий, обновлении машин, вводе современного технологичного оборудования, обновлении инструмента и инвентаря.

Источник: mfc365.ru