Инвестиционное строительство что это

Питанова Екатерина Александровна
ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный технический университет»
студентка 4 курса направления подготовки «Экономика предприятий и организаций» факультета архитектуры и градостроительного развития

Аннотация
Статья посвящена актуальной теме: анализу состояния инвестиционной привлекательности строительной отрасли и факторам, которые на нее влияют.

Библиографическая ссылка на статью:
Питанова Е.А. Анализ инвестиционной привлекательности строительной отрасли // Современные научные исследования и инновации. 2020. № 5 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2020/05/92295 (дата обращения: 11.10.2022).

Строительство – это обширная отрасль промышленности, которая состоит из многих видов строительных и гражданских работ. Эта отрасль является одной из крупнейших в мире, поскольку она отвечает за создание инфраструктуры для городов, поселков и стран. Строительство является бурно развивающейся отраслью и остается таковой с продолжением развития главным образом в развивающихся странах.

Долевое участие в строительстве. Смысл долевого строительства для застройщиков. Евгений Лебедев

Так же строительство является одной из ведущих отраслей материально-производственной сферы, которая оказывает колоссальное влияние на развитие и конкурентоспособность экономики.

Инвестиционно-строительная деятельность является ключевым аспектом развития экономической системы. Интенсивное строительство в стране является объективным свидетельством благосостояния народа, укрепления его власти, создания условий для быстрого развития экономики и во многом определяет темпы развития общественного производства. В то же время снижение инвестиций имеет неблагоприятные экономические последствия: в краткосрочной перспективе спрос на продукцию в инвестиционном секторе падает, внутренний рынок капитала сужается, что приводит к снижению объемов производства; в долгосрочной перспективе производственные мощности будут сокращены, а начало экономического роста отложено. Следовательно, строительную отрасль можно охарактеризовать как один из важнейших катализаторов экономического роста в России.

Строительство в настоящее время играет важную роль в экономике страны, потому как обеспечивает занятость населения, активизирует работу производителям строительных материалов, создает устойчивость сегментов строительного рынка.

Оценка инвестиционной привлекательности страны является ключевой ролью для стратегического инвестора. Чтобы уменьшить влияние инвестиционных рисков в меньшую сторону необходимо учитывать изменения, происходящие во внешней среде, для того чтобы правильно отреагировать на них, в случае необходимости.

На основе результатов ранжирования была определена важность административных барьеров, организационных и инфраструктурных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность отраслей. Оценки параметров конкурентоспособности оценивались по 3-м направлениям: рыночные, производственные, кадровые. По каждому из критериев были даны оценки. Значение критериев оценивалось по трёхбалльной шкале (табл. 1).

Таблица 1. Оценка инвестиционной привлекательности отрасли «Строительство»

Источник: web.snauka.ru

Инвестиционное строительство что это

Илья Александров
Управляющий партнер,
Александров и Партнеры

Перспективы коллективного инвестирования зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране. В то же время успешность инвестьиционной деятельности во многом зависит от условий и методов ее осуществления.

Правовое регулирование ПИФов в России

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первым документом, регулирующим деятельность ПИФов, стал указ Президента РФ № 765 от 26 июля 1995 г. «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». Положения указа были развиты и детализированы постановлениями ФКЦБ России (их на сегодняшний день существует более 30). Кроме того, в 1998 г. вышел Указ Президента РФ (№ 193 от 23 февраля 1998 г.), регламентирующий деятельность инвестиционных фондов в России.

Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя пай и внеся денежные средства.

Интересы фонда представляет управляющая компания, обладающая лицензией Федеральной службы по Финансовым Рынкам на управление активами паевых инвестиционных фондов. Данный орган осуществляет правовое регулирование, регистрацию, текущий законодательный надзор и контроль деятельности ПИФов.

Передача пайщикам имущества фонда в доверительное управление управляющей компании определяется на условиях Правил Фонда, являющихся в свою очередь основным документом фонда.

Важным является тот факт, что имущество ПИФа не может быть выделено в натуральной форме, в том числе и при ликвидации фонда – пайщик получает только денежные средства.

ЗПИФ недвижимости

Инвестирование в недвижимость является привлекательной сферой деятельности для инвесторов, в первую очередь в силу того, что осуществление такой деятельности позволяет получать высокий доход с достаточно низкими сопутствующими рисками. Однако доступ на этот рынок является достаточно сложным. Ограничениями является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке, а также длительный срок инвестиций.

ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций не только решает все эти вопросы, но также за счет налоговых преференций, а именно отложенного налогообложения, позволяет повысить эффективность вложений на рынке недвижимости. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.

Так, активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы как в недвижимость, права на недвижимое имущество, так и в строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика.

Основываясь на том, что ЗПИФ является, прежде всего, финансовым институтом, более целесообразным представляется обладание юридическим лицом правами на застройку, а осуществление финансирования за счет средств ПИФа.

Потенциальные участники ЗПИФа недвижимости

В качестве механизма объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, для создания альянсов при реализации крупных проектов, а также для осуществления налоговой оптимизации, ЗПИФ недвижимости может быть интересен не только инвесторам, имеющим капитал с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам).

Таким образом, потенциальными лицами, заинтересованными в участии в деятельности ЗПИФ являются:

• государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
• девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой оптимизации,
• строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства,
• коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций,
• страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие «длинные деньги» — в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций,
• крупные или средние компании — в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства «для себя»,
• физические лица — в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости,
• иностранные инвесторы, желающие инвестировать средства в российскую недвижимость.

Функции Управляющей компании при создании и управлении ЗПИФом

ЗПИФ является инструментом проектного финансирования, в связи с чем поиск непосредственных инвесторов, адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда является важной составляющей его успешной деятельности.

В имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. Все это определяет специфику вопросов, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

ЗПИФ недвижимости является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Одним из отличий ЗПИФ является то, что ЗПИФ недвижимости формируется достаточно короткое время. Сразу же при организации фонда определяется длительность его существования. При этом, большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта, (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости).

Анализ ситуации на рынке коллективных инвестиций

Рынок коллективных инвестиций до недавнего времени привлекал новых игроков: создавались управляющие компании, росло количество пайщиков инвестиционных фондов. Так, по оценкам управляющих Альфа-Капитал, к 2011 году активы ПИФов на территории Российской Федерации могли бы составить около 1,2 трлн. рублей. Однако финансовый кризис осени 2008 года внес свои коррективы в такие прогнозы, и теперь все будет зависеть от того, как быстро правительствам отдельных государств удастся вернуть доверие инвесторов.
Рост рынку коллективных инвестиций обеспечили ЗПИФы. Стоимость их чистых активов, которых за второй квартал увеличилась на 8%, — до отметки в 685 млрд. рублей.

Резкое сокращение формирующихся ЗПИФов в течение второго квартала 2008 года эксперты связывали с временным отсутствием типовых правил, в связи с чем управляющие компании не имели возможности создавать ЗПИФы для квалифицированных инвесторов. Однако в 3-м квартале 2008 года в связи с событиями в рамках финансового кризиса ожидаемого подъема не произошло.

По состоянию на 2 квартал 2008 года на ЗПИФы недвижимости приходилось около 16,5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Отметим, что около 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, и других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Открытый же сегмент рынка коллективных инвестиций пережил второй квартал с потерями. В период с апреля по июнь 2008 года активы розничных ПИФов сократились на 4%, а с начала года – на 12%, до 158 млрд. рублей. Причинами сокращения эксперты называют негативную динамику фондового рынка, которая, по их мнению, и привела к снижению стоимости активов, а также выход пайщиков из фондов.

Уход пайщиков ощутили открытые фонды практически всех типов. Самые серьезные потери понесли фонды смешанных инвестиций и фонды акций. За первое полугодие 2008 года они уменьшились соответственно, на 5,1 и 4,8 млрд. рублей. Индексные фонды акций потеряли 900 млн. рублей. Только два типа открытых фондов смогли показать в полугодии положительные результаты по привлечению средств.

Несмотря на все проблемы отрасли доверительного управления активами, двадцатка крупнейших управляющих-участников мониторинга «Эксперта РА» совокупно смогла продемонстрировать положительную динамику активов в первом полугодии 2008 года. Наибольший прирост наблюдался у УК «Тройка Диалог» . За первое полугодие ее активы выросли более чем вдвое и на 30.06.2008 составили 247 млрд. рублей. Значительное увеличение средств под управлением продемонстрировали УК «ТРИНФИКО» и УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» , активы которых выросли на 79% (до 27,6 млрд. рублей) и 73% (до 34 млрд. рублей) соответственно. УК «Кит Фортис Инвестмент Менеджмент» увеличила активы под управлением на 42% (с 37 до 63 млрд. рублей). Активы УК «Росбанк» по итогам полугодия выросли на 36% (до 49,7 млрд. рублей).

Долгосрочные прогнозы относительно перспектив российского рынка коллективных инвестиций разнятся. Однако взрывного роста индустрии ПИФов и активного притока мелких инвесторов ожидают многие специалисты – насколько этот прогноз сбудется, будет зависеть от преодоления последствий финансового кризиса и быстроты возвращения инвесторов на рынок.

По оценке «Эксперта РА» объем рынка доверительного управления на конец первого полугодия 2008 года составил 1,8 трлн. рублей, сократившись по сравнению с первым кварталом на 5% (100 млрд. рублей) до уровня начала года.

К концу 2 квартала 2008 года сегмент коллективных инвестиций рынка доверительного управления активами вырос на 6%, в результате чего СЧА ПИФов превысила 842 млрд. рублей.

Формирования ЗПИФ недвижимости при его создании

Стартовые инвесторы

Все больше проектов в реальном секторе экономики оформляется с помощью паевых инвестиционных фондов.

Первый этап в организации ЗПИФ недвижимости практически всегда является «частным», и предполагает работу в рамках ограниченного круга инвесторов, ориентированных на длительном участии в инвестиционном проекте и предполагающие участие в управлении либо контроле над ним.

Среди подобных инвесторов необходимо отметить:

• Организатор проекта, т.е. лицо, инициирующее создание ЗПИФа, первоначальные обладатели тех активов, которые являются основой для реализации проектов (недвижимость или площади под застройку для организации строительного ЗПИФа).
• Стартовый внешний инвестор . Обеспечивает финансирование проекта, реализуемого на основе активов, внесенных в фонд организатором. Наиболее часто привлеченными инвесторами такого рода становятся крупные финансовые институты (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, крупные инвестиционно-финансовые корпорации и иные инвесторы институционального характера).

Формы участия инвесторов в ЗПИФе недвижимости

Для стратегических инвесторов важнейшим аспектом является установление наиболее оптимального соотношения между уровнями инвестиционного участия и управленческого контроля, поскольку существует потенциальный риск конфликта интересов, заложенный в двойственном интересе организатора проекта, а также инвестиционный риск неверной оценки ценового потенциала участия инвесторов.

Использование ЗПИФ предлагает решение данных вопросов. С одной стороны, 100%-ный инвестор бизнеса, организованного через ПИФ, может как являться, так и не являться управленцем, принимающим бизнес-решения, что обеспечивается структурированием инвестиционного и управленческого участия стартовых инвесторов; с другой — характер инвестиционных паев предполагает увеличение дохода пайщика в виде стоимости его пая пропорционально доходности фонда, (пропорционально увеличению его общей стоимости), а для ограничения доходности инвесторов могут быть использованы специальные правовые инструменты.

Формирование ЗПИФа недвижимости — оплата и выдача инвестиционных паев

Формирование ЗПИФ во многом схоже с формированием уставного капитала юридического лица. Фактически происходит покупка ценных бумаг, вносится оплата, на сумму оплаты выдаются инвестиционные паи, удостоверяющие участие в проекте.

Инвестиционный пай удостоверяет права:

• на долю в праве общей собственности на имущество ЗПИФа (участие в имущественном пуле, составляющем ЗПИФ);
• требования от управляющего надлежащего доверительного управления;
• на погашение пая и получение соответствующей денежной компенсации.

Выдаче паев сопутствует внесение записи в лицевой счет приобретателя о количестве выданных ему паев, являющихся бездокументарными ценными бумагами.

Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» в качестве общего правила установлена необходимость формирования ПИФов, путем оплаты паев денежными средствами. Однако специально ЗПИФ может быть сформирован имуществом , входящим в состав его активов, в зависимости от его категории. Данное положение особенно важно для организатора проекта, который может напрямую внести в ЗПИФ имущество, необходимое для его дальнейшей функционирования.

Этапы первоначального формирования ЗПИФа

Организатор проекта через собственную управляющую компанию, обладающую лицензией на управление инвестиционными фондами, обеспечивает осуществление необходимых действий по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда.

Действия участников можно разделить на следующие этапы:

I этап — предварительный:

• анализ возможности и параметров предстоящего создания ЗПИФа;
• определение круга будущих инвесторов;
• проведение переговоров с будущими внешними инвесторами фонда;
• определение параметров будущего фонда, его инвестиционной декларации, структуры инвестиционного и управленческого участия.

II этап — подготовительный:

• принятие управляющей компанией решения о создании фонда;
• формирование пакета обязательных и дополнительных документов, связанных с регистрацией Правил доверительного управления ЗПИФа
• независимая оценка имущества, предполагаемого к внесению в ПИФ.

III этап — регистрационный:

• регистрация Правил доверительного управления ЗПИФа в ФСФР России;
• раскрытие информации (публикация Правил доверительного управления ЗПИФа).

IV этап — размещение (выдача и оплата паев):

• подача инвесторами и сбор управляющей компанией или ее агентами заявок на приобретение паев;
• оплата паев (денежными средствами или имуществом);
• выдача паев (зачисление паев на лицевые счета приобретателей).
• После выполнения всех этапов сформированный фонд может начинать свою работу.

На основе опыта стран, где различные формы коллективного инвестирования наглядно продемонстрировали свои преимущества, а также деятельности ПИФов в России, можно сделать несколько выводов.

Прежде всего, развитие рынка ПИФов стимулирует рост финансовых рынков в стране за счет аккумуляции и инвестирования значительных объемов финансовых ресурсов. По мере развития рынка коллективных инвестиций конкурентная борьба между его участниками увеличивается, что приводит к соответственному возрастанию качества предоставляемых услуг и повышению доступности данных финансовых инструментов.

Перспективы роста активов паевых инвестиционных фондов во многом зависят от привлечения новых инвесторов. На данный момент основными участниками ПИФов являются крупные инвесторы, в связи с чем управляющие компании, заинтересованные в увеличении количества участников, зачастую снижают минимальные суммы инвестиций в управляемые ими ПИФы.

Очевидно, что на перспективы развития отрасли решающее влияние оказывают политические факторы, в связи с чем управляющие компании заинтересованы в увеличении своей клиентской базе прежде всего российских предприятий и институциональных инвесторов.

Большое значение для развития отрасли имеет и изменение законодательной базы паевых фондов.

Так, Федеральная служба по финансовым рынкам разработала новые типовые правила доверительного управления закрытыми фондами. Новые типовые правила доверительного правления закрытыми фондами призваны для значительного расширения круга финансовых операций, доступных управляющим закрытых паевых инвестиционных фондов, пайщикам данных фондов будут даны легальные механизмы контроля их деятельности. На данный момент, точная дата принятия изменений в закон еще не известна, но, как сообщает начальник управления по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, управляющие компании уже сейчас могу начинать готовить документы на регистрацию новых фондов на основе существующей редакции правил.

Статистика и практический опыт работы рынка показывают, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти 3/4 всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить успешную реализацию крупных инвестиционных проектов, сбалансировав интересы как инвесторов, так и управляющих активами, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции.

Механизм ЗПИФа для иностранных инвестиционных институтов является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость, поскольку является понятным, юридически прозрачным и эффективным.

ЗПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, позволяют создать оптимальную модель, обеспечив участникам приемлемые риски, и, таким образом, являются залогом успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.

Источник: www.alexandrow.biz

Инвестиционное строительство жилой недвижимости

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

• Жилые
• Коммерческие;
• Промышленные;
• Коттеджи;
• Отели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

• надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
• высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
• три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

• Вероятность приостановки или прекращения стройки.
• Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

• выбрать застройщика;
• выбрать объект;
• обсуждение условий внесения средств;
• знакомство с документами;
• заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

• зарегистрировать свой вклад;
• стать долевым участником;
• сделать паевой взнос;
• вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

• плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за нарушение соглашения;
• форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Источник: dividendoff.net

Многоэтажное строительство

Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных инвесторов;

Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Этапы

1. ЗПИФ комбинированный формируется денежными средствами.
2. Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
3. УК Д.У. ЗПИФ заключает договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (ИК, инвестиционный контракт) с Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
4. УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями соглашенние об уступке прав по ДДУ (при этом права из ИК уступке физическим лицам не подлежат!).
5. УК Д.У. ЗПИФ оплачивает свой договор (ДДУ и ИК) по мере необходимости финансирования строительства. Соответственно средства, поступающие по ДДУ поступают на эскроу-счета, Застройщик получает финансирование от банка. Средства по ИК не замораживаются, и могут быть сразу использованы Застройщиком.
6. УК Д.У. ЗПИФ вправе совершить уступку прав из ДДУС в пользу Покупателя, однако маржа УК Д.У. ЗПИФ будет облагаться НДС, в результате чего не будет достигнута налоговая экономия.
7. По завершении строительства объект недвижимости попадает в состав активов ЗПИФ недвижимости для последующей реализации в соответствии с заключенными предварительными договорами.

Налоговая оптимизация

Создается возможность регулирования затратной базы Застройщика без симметричного увеличения налоговой базы у инвестора (УК Д.У. ПИФ), так как УК не платит налог на прибыль по операциям ПИФ. При этом важно, что денежные средства, поступающие от покупателей замораживаются на эскроу-счетах не в полном объеме. Обратите внимание, ПИФ выкупает весь объем недвижимости, чтобы минимизировать налоговый риск Застройщика. Если Застройщик самостоятельно осуществляет продажи «в рынок», то разница в цене реализации может привлечь внимание ФНС.

Оптимизация достигается за счет: а) безналоговой реализации ПИФом готового жилья после завершения строительства, б) за счет выделения части будущей недвижимости в Инвестиционный контракт, в) за счет разницы стоимости ДДУ и цены уступки прав по этому ДДУ.

Безопасность

На объект недвижимости нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании.

Узнайте о рисках и особенностях применения данной схемы !

ЗПИФ для девелопмента

Строительство коммерческой и промышленной недвижимости

• Для девелоперов

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

Предоставление в аренду коммерческой недвижимости

• Для владельцев коммерческой недвижимости

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам

Веерное малоэтажное строительство

• Для девелоперов

• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

ЗПИФ интеллектуальной собственности

• Для фармацевтических компаний
• Для высокотехнологических производств

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Упорядочивание структуры активов

119049 г. Москва, 1-й Люсиновский переулок, дом 3Б
Тел./факс: +7 (495) 646-04-62

Согласие на обработку персональных данных пользователя – физического лица

Пользователь, регистрируясь в личном кабинете на интернет-сайте http://www.pifconsulting.ru дает согласие свободно, своей волей и в своем интересе Обществу с ограниченной ответственностью «Центр корпоративных решений», расположенному по адресу: 119049, г. Москва, ул. 1-ый Люсиновский пер., д.3Б (далее – оператор), на обработку своих персональных данных со следующими условиями (далее – Согласие):

1. Цель обработки персональных данных – подача сообщения обратной связи с последующим получением ответа (ответов) на него.
2. Согласие дается на обработку следующих персональных данных:

• персональные данные, не являющиеся специальными или биометрическими: фамилия, имя, отчество;
• адрес электронной̆ почты;
• номер телефона;
• пол;
• пользовательские данные: тип и версия ОС;
• тип и версия браузера;
• тип устройства;
• информация об источнике доступа пользователя к сайту, сведения о провайдере.

1. Персональные данные не являются общедоступными.
2. Оператор вправе поручить обработку персональных данных пользователя – физического лица третьим лицам, на основании заключаемых с этими лицами договоров.
3. Перечень действий с персональными данными, на совершение которых дается согласие – сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение.
4. Данное Согласие дается на обработку персональных данных с использованием средств автоматизации.
5. При обработке персональных данных оператор руководствуется ст. 24 Конституции Российской Федерации; ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006г. №152-ФЗ «О персональных данных»; Уставом и своими внутренними документами, определяющими политику в сфере обработки персональных данных; настоящим согласием на обработку персональных данных.
6. Персональные данные обрабатываются в течение 3 (Трёх) календарных лет с момента отправки пользователем сообщения обратной связи, содержащего персональные данные.
7. Согласие может быть отозвано пользователем – физическим лицом или его представителем путем направления оператору письменного заявления по его адресу.
8. В случае отзыва пользователем – физическим лицом или его представителем согласия на обработку персональных данных оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия субъекта персональных данных при наличии оснований, дающих в соответствии с нормативными актами Российской Федерации осуществлять обработку персональных данных без согласия субъекта персональных данных.
9. Настоящее согласие действует с даты его предоставления пользователем – физическим лицом до даты одного из следующих событий, которое наступит раньше:

• отзыв согласия в письменной форме (п. 8 настоящего согласия);
• прекращение обработки персональных данных в соответствии с п. 9 настоящего согласия.

ОФОРМИТЬ ПОДПИСКУ

Здравствуйте, !

Мы будем рады поделиться с Вами самым ценным:

Экспертная аналитика и новые решения по ЗПИФ и др. инструментам Информация о новых нормативных актах и/или правоприменительной практике Маркетинговые предложения от APEX CG

+7 (495) 646-04-62

Руководитель отдела развития

Доступ к материалам сайта имеют только зарегистрированные пользователи.
Пожалуйста, пройдите авторизацию.

Источник: www.pifconsulting.ru