Инвестиционное строительство порядок предоставления земельных участков

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами).
Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве.

Инвестиционный контракт в строительстве – это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.

Порядок предоставления земельных участков на торгах

Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо – земельный участок, инвестор — денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника – упущенной выгоды.

Заседание регионального Совета по улучшению инвестиционного климата от 19.01.2022

В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность – обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства – «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г.Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар – цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа.

Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи — арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги.

При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом – 25-40%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО — 50% — инвестору, 50% — собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% — инвестору, 30% — собственнику земельного участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет – «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город – проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время(1).

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям – одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10–12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.
Вся переписка между федеральными и московскими ведомствами, о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему – обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться.

То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город.

Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам.

Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются.

Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения – контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три — пять лет.

Источник: zdanie.info

Рассмотрение заявлений потенциальных инвесторов о предоставлении земельного участка без проведения торгов

Инвесторы могут получить без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования.

Чтобы получить участок, инвестору нужно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга (Комитет).

Полное наименование:

Рассмотрение заявлений потенциальных инвесторов о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования»

Результат предоставления

1. Письмо Комитета заявителю о необходимости согласования заявителем подготовленного Комитетом проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка для строительства на инвестиционных условиях, направленное в адрес заявителя с приложением указанного проекта постановления, а также направление проекта постановления на согласование в порядке, установленном Регламентом Правительства Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 №100.
2. При наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, предусмотренных законодательством, результатом предоставления государственной услуги является письмо Комитета заявителю с приложением распоряжения Комитета об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов.
3. Заявитель или его представитель вправе отозвать ранее поданное им заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов считается отозванным с момента регистрации заявления об отзыве в Комитете.

Срок предоставления

25 календарных дней.

Стоимость

Заявители

I. Получатели государственной услуги:

1. Физические лица.
2. Юридические лица, а также создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц.
3. Иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

II. Заявители, обращающиеся за государственной услугой:

1. Лица, имеющие право на получение государственной услуги в соответствии с п. I.
2. Уполномоченные представители лиц, имеющих право на получение государственной услуги.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

1. Нажмите кнопку «Подать заявление».

Выберите тип заявителя (физическое лицо, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) и авторизуйтесь на портале с помощью простой электронной подписи (ПЭП, т.е. подтвержденной учетной записи на госуслугах).

На шаге «Документация» нажмите кнопку «Перейти в ЕССК». Будет осуществлен переход на Портал государственной информационной системы Санкт‑Петербурга «Единая система строительного комплекса Санкт‑Петербурга» (портал ЕССК или ЕССК).

На портале ЕССК приложите нужные документы в соответствии с требованиями , нажав кнопку:

• «Создать» (выбор варианта из предложенного списка или добавление своего документа);
• «Выбрать из списка имеющихся» или «Выбрать из списка результирующих» (выбор документа из имеющегося перечня (при наличии).

Чтобы подписать прикрепляемые документы, используйте квалифицированную электронную подпись. Для этого:

• прикрепите документ «электронной подписи» с расширением sig («Действия» — «Приложить подпись»);
• подпишите документ усиленной квалифицированной подписью («Действия» — «Подписать»).

После загрузки всех документов нажмите кнопку «Завершить».

Обратите внимание, что после возврата с портала ЕССК исключена возможность сохранения черновика заявления.

Если вы хотите продолжить заполнение электронного заявления в другой раз, нажмите кнопку «Сохранить как черновик». Срок хранения черновика — 3 месяца со дня его последнего изменения.

Перед отправкой проверьте все внесенные сведения.

Убедитесь, что заявление принято системой. Сообщение об этом придет в личный кабинет на портале и/или на электронную почту, которая привязана к вашей учетной записи на госуслугах.

После подачи электронного заявления через портал вам будут направляться электронные уведомления о статусе рассмотрения заявления или документы с комментариями от Комитета.

Уведомление можно получить:

• в личном кабинете (раздел «Заявления» — «История заявлений»);
• в разделе портала «Проверка статуса заявления»;
• в мобильном приложении «Государственные услуги Санкт‑Петербурга» (сервис «Проверка статуса заявления»);
• по электронной почте.

Выбрать способ информирования можно в личном кабинете в подразделе «Настройки».

Результат услуги предоставляется в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью должностного лица.

Основания для отказа в предоставлении государственной услуги указаны здесь.

Порядок действий уполномоченной организации

1. Проверяет наличие электронных дел (заявлений), поступивших с Портала, с периодом не менее 1 (одного) раза в день.
2. Производит регистрацию электронного дела.

Уполномоченное лицо отдела правового обеспечения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:

1. Изучает поступившие электронные дела (обращения), в том числе, приложенные заявителем скан‑образы документов (комплектность, читаемость скан‑образов документов), а также на предмет наличия или отсутствия оснований для возврата заявления или отказа в предоставлении земельного участка без торгов.
2. В случае наличия оснований для возврата, готовит проект письма Комитета о возврате заявления с указанием причин возврата, обеспечивает его подписание председателем Комитета и направляет заявителю в электронном виде (подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица); электронному делу устанавливает соответствующий статус.
3. В случае наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, готовит проект распоряжения Комитета об отказе в предоставлении земельного участка без торгов, обеспечивает его подписание Председателем Комитета и направляет заявителю в электронном виде (подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица); электронному делу устанавливает соответствующий статус.
4. Запрашивает документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, за исключением случаев, когда такие документы были представлены потенциальным инвестором вместе с заявлением; (подробнее — в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»).
5. Получает и регистрируют ответы на межведомственные запросы.
6. Направляет заявление (электронное дело) в Санкт‑Петербургское государственное бюджетное учреждение «Управление инвестиций» (Уполномоченная организация).
7. Направляет в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга уведомление о поступлении заявления (электронного дела) с приложением его копии.

Уполномоченное лицо экспертного отдела Уполномоченной организации:

1. Запрашивает документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия, за исключением случаев, когда такие документы были представлены потенциальным инвестором вместе с заявлением (сведения о конкретном земельном участке):
2. запрос в Комитет по градостроительству и архитектуре;
3. запрос в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;
4. запрос в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга;
5. запрос в Комитет по энергетике и инженерному обеспечению;
6. запрос в Комитет по строительству;
7. запрос в Комитет по промышленной политике и инновациям Санкт‑Петербурга, в случае расположения земельного участка в пределах промышленных территорий).
8. Получает и регистрирует ответы на межведомственные запросы.

Уполномоченное лицо Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга:

• Направляет уведомление в Комитет по инвестициям и стратегическим проектам о необходимости получения информации из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт‑Петербургу (УФСГРКК).

Уполномоченное лицо отдела правового обеспечения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:

1. Направляет в УФСГРКК запрос о предоставлении сведений о наличии государственной регистрации прав на земельный участок, объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка, и сделок с ними (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
2. Получает и регистрирует ответы на межведомственные запросы.

Сотрудник экспертного отдела уполномоченной организации:

• На следующий день после получения заключений из исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга (см. п. 3), готовит заключения и направляет их с заявлением (электронным делом) в Комитет по инвестициям и стратегическим проектам.

Уполномоченное лицо отдела правового обеспечения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:

1. При наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, принимает решение об отказе; готовит проект распоряжения Комитета об отказе в предоставлении земельного участка без торгов, обеспечивает его подписание Председателем Комитета и направляет заявителю в электронном виде (подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица).
2. При отсутствии согласно полученным документам оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов направляет в уполномоченную организацию уведомление о необходимости выполнения лицом, отвечающим требованиям, установленным для лиц, осуществляющих оценочную деятельность, отчета об оценке (за исключением случаев, указанных в примечании №3):

Сотрудник отдела формирования инвестиционных условий уполномоченной организации:

• После получения уведомления обеспечивает выполнение лицом, осуществляющим оценочную деятельность, отчета об оценке и на следующий день после его получения направляет отчет об оценке в Комитет по инвестициям и стратегическим проектам.

Уполномоченное лицо отдела правового обеспечения Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:

1. Осуществляет подготовку проекта постановления Правительства Санкт‑Петербурга о предоставлении земельного участка для строительства на инвестиционных условиях (проект Постановления) и письмо Комитета заявителю о необходимости согласования заявителем подготовленного проекта постановления Правительства на согласование в установленном порядке, регистрирует указанные документы.
2. Направляет проект Постановления на согласование в установленном порядке.

Уполномоченное лицо Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:

1. Производит выдачу заявителю результата предоставления услуги:
2. в электронном виде — уведомление заявителя посредством Портала о результате услуги с приложением в форме электронного образа бумажного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица Комитета по инвестициям и стратегическим проектам: проекта постановления Правительства Санкт‑Петербурга о предоставлении земельного участка для строительства на инвестиционных условиях*, письма Комитета по инвестициям и стратегическим проектам о необходимости согласования заявителем подготовленного Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам проекта постановления Правительства в установленном порядке, либо письма Комитета по инвестициям и стратегическим проектам об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов;
3. в бумажном виде — уведомление заявителя посредством Портала о результате услуги с указанием места получения результата.
4. Выдача заявителю на личном приеме в Комитете по инвестициям и стратегическим проектам документов осуществляется в бумажном виде.

* В случае несогласования проекта постановления заявителем в течение пяти дней, заявление считается отозванным.

Основания для возврата заявления о предоставлении земельного участка без торгов ‑ основания, предусмотренные пунктом 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации:

1. Несоответствие заявления требованиям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно отсутствие в заявлении следующих сведений:
2. фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
3. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
4. кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
5. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации оснований;
6. вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;
7. реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
8. цель использования земельного участка;
9. реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;
10. реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;
11. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем; подача заявления в иной уполномоченный орган;
12. Отсутствие приложенных к заявлению документов:
13. документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 №1, за исключением документов, которые должны быть представлены в Комитет в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
14. документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов обращается представитель заявителя;
15. заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.

Случаи, при которых не подготавливается отчет об оценке:

• при предоставлении земельного участка на праве безвозмездного пользования;
• если Правительством Санкт-Петербурга принято решение об уменьшении платы за предоставление земельного участка для строительства, ранее установленный срок уплаты которой не наступил, путем установления ежегодной арендной платы за земельный участок в размере 1,5 процента кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о предоставлении земельного участка;
• при строительстве объектов коммунального обслуживания в целях поставки газа;
• при строительстве котельных, очистных сооружений, насосных станций, трансформаторных подстанций, тепловых станций и других электростанций;
• при строительстве объекта дошкольного, начального или среднего общего образования;
• при строительстве открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей при количестве мест до одной тысячи и (или) крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей при количестве мест свыше одной тысячи;
• при строительстве результата инвестирования, подлежащего передаче после окончания строительства в силу добровольно принятого обязательства инвестора по безвозмездной передаче в собственность Санкт-Петербурга;
• при строительстве клинических лабораторий и (или) станций скорой помощи;
• при реализации инвестиционного проекта Санкт-Петербурга, включенного в перечень стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 № 837, в соответствии с требованиями законодательства Санкт-Петербурга;
• при реализации инвестиционного проекта путем участия Санкт-Петербурга в государственно-частном партнерстве на основании заключенного с Санкт-Петербургом соглашения;
• при предоставлении земельного участка для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, юридическим лицам, принявшим в соответствии с требованиями действующего законодательства на себя обязательство по завершению строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга на основании подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

1. Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 №1, за исключением документов, которые должны быть представлены в Комитет в порядке межведомственного информационного взаимодействия (см. здесь).*
2. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.*

*Предоставление указанных документов не требуется, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

II. Документы, представляемые заявителем по собственной инициативе:

• Документы, предусмотренные перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 №1, которые должны быть получены Комитетом посредством межведомственного информационного взаимодействия (см. здесь).

Основания для возврата заявления о предоставлении земельного участка без торгов:

1. Несоответствие заявления о предоставлении земельного участка без торгов форме.
2. Отсутствие обязательных к представлению документов.
3. Подача заявления в иной в иной уполномоченный орган.

Оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, не предусмотрено.

Организации, участвующие в предоставлении

Организации, принимающие решение по предоставлению

Другие организации, участвующие в предоставлении

Порядок обжалования

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может подать жалобу, в том числе в следующих случаях:

• нарушение срока регистрации заявления заявителя о предоставлении государственной услуги;
• нарушение срока предоставления государственной услуги;
• требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга для предоставления государственной услуги;
• отказ в приеме у заявителя документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
• отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга;
• требование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга;
• отказ Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего Комитета в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
• нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
• приостановление предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга;
• требование у заявителя при предоставлении государственной услуги документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением следующих случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 210-ФЗ.

В случае если жалоба подается через представителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя.

В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

• оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
• оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
• копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба должна содержать:

• наименование Комитета, должность и фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета, в том числе в случае подачи жалобы через Портал — вид нарушения, указанный в пункте 5.1 административного регламента;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Исполнительные органы и уполномоченные на рассмотрение жалобы должностные лица, которым может быть подана жалоба в досудебном (внесудебном) порядке.

Жалоба подается в Комитет.

Жалоба также может быть подана вице-губернатору Санкт-Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета.

Жалоба может быть подана:

• в электронной форме;
• в письменной форме на бумажном носителе.

Подача жалобы в письменной форме на бумажном носителе осуществляется:

• по почте;
• при личном приеме заявителя в Комитете (в месте предоставления государственной услуги, т.е. в месте, где заявитель подавал заявление на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).

Подача жалобы в электронной форме осуществляется с использованием сети «Интернет» посредством официального сайта Комитета, Портала (для заявлений, поданных через Портал).

Заполнение запроса о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА.

Порядок рассмотрения жалобы

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц и государственных гражданских служащих рассматривается Комитетом.

Жалоба на работника уполномоченной организации либо на порядок оказания услуги уполномоченной организацией рассматривается Комитетом.

Жалоба на решения и действия (бездействие) председателя Комитета рассматривается вице-губернатором Санкт-Петербурга, непосредственно координирующем и контролирующем деятельность Комитета.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

Комитет вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

• наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
• отсутствие возможности прочитать какую-либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа Комитет в течение трех рабочих дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Сроки рассмотрения жалобы

Срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Комитете.

Жалоба, поступившая в Комитет либо вышестоящий орган, подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления. Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, работником, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Комитетом.

В случае обжалования отказа Комитета в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и (или) ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

Основания для приостановления рассмотрения жалобы отсутствуют.

Результат рассмотрения жалобы

По результатам рассмотрения жалобы Комитет принимает одно из следующих решений:

• жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга;
• в удовлетворении жалобы отказывается.

Указанное решение принимается в форме акта Комитета.

По результатам проверки при отсутствии в жалобе доводов, подтверждающих наличие указанного заявителем вида нарушения порядка предоставления услуги, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы, принимает решение об отказе в рассмотрении жалобы по существу в связи с несоответствием сведений, изложенных в жалобе, указанному виду нарушения.

Комитет отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

• наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
• подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
• наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

При удовлетворении жалобы Комитет принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указывается:

• наименование Комитета, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе;
• номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
• фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
• основания для принятия решения по жалобе;
• принятое по жалобе решение;
• в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
• в случае если жалоба признана не обоснованной, — аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.

Также в ответе о результатах рассмотрения жалобы приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Комитета, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица Комитета, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о действиях, осуществляемых органом, предоставляющим государственную услугу, в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.

В случае признания жалобы не подлежащей удовлетворению в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.

Порядок обжалования решения по жалобе

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Информирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также при обращении заявителя по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме по адресам, указанным на официальном сайте Комитета и на Портале.

Положения настоящего раздела, устанавливающие порядок подачи и рассмотрения жалоб заявителей на нарушения их прав при предоставлении государственных услуг, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (Закон № 59-ФЗ).

Жалобы заявителей на организацию предоставления государственных услуг в Комитет подаются и рассматриваются в порядке, предусмотренном Законом № 59-ФЗ.

Источник: gu.spb.ru

ГЛАВА 4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

4.5. Целевое предоставление земельных участков для реализации инвестиционных проектов

Целевое предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду осуществляется высшим должностным лицом субъекта РФ на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и традиционно связано с предоставлением земельного участка в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также в целях реализации масштабных инвестиционных проектов.

Предоставление земельного участка по решению высшего исполнительного органа для размещения объектов социально-культурного и коммунально- бытового назначения

Пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду без торгов в целях строительства объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения допускается только в случае, если такие планируемые к строительству проекты соответствуют критериям, установленным законами субъектов РФ.

Критерии отнесения объектов к объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения установлены законами субъектов РФ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Ленинградской области, в Рес­пуб­лике Карелия и других [1] .

Масштабные инвестиционные проекты

Действующее земельное законодательство (пп.пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) предусматривает возможность заключения договора аренды без торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, которые могут реализовываться как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РФ. Получение земельных участков в аренду для реализации масштабных инвестиционных проектов в большей степени актуально для профессиональных участников рынка недвижимости, крупных инвестиционных и производственных компаний.

В случае, если реализация масштабного инвестиционного проекта планируется на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект в целях пп. 2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 (далее – Постановление № 1603) [2] . Согласно п. 2 Постановления № 1603 предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:

а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;

б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн рублей;

в) индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома, передаваемые в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций.

Сложность, с которой могут столкнуться потенциальные инвесторы, намеревающиеся получить в аренду без торгов земельный участок для реализации масштабного инвестиционного проекта, состоит в том, что действующее законодательство РФ не устанавливает перечня документов, которые подтверждают отнесение проекта к масштабным инвестиционным проектам, и требований к их содержанию. Ясности не добавляет и разъяснение Минэкономразвития России [3] , согласно которому необходимыми обосновывающими документами в рассматриваемой ситуации являются документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в пп.пп. «а», «б», «в» п. 2 Постановления № 1603, и представляемые с соответствующим заявлением.

Анализ малочисленной судебной практики позволяет сделать вывод о том, что к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду без торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта должны быть приложены документы, максимально обосновывающие соответствие проекта утверждённым критериям, в том числе бизнес-план масштабного инвестиционного проекта, сведения о наличии на балансе заявителя движимого и недвижимого имущества, которое может использоваться в целях масштабного инвестиционного проекта.

В случае, если потенциальным инвестором для реализации масштабного инвестиционного проекта выбран земельный участок, отнесённый к муниципальной собственности, собственности субъекта РФ, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, критерии, которым должен соответствовать соответствующий масштабный инвестиционный проект, утверждаются нормативным правовым актом субъекта РФ.

Так, например, в настоящий момент аналогичные акты действуют в большинстве субъектов РФ, в том числе:

• Москва: Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», Распоряжение мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ «О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов»;
• Московская область: Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»;
• Санкт-Петербург: Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов»;
• Ленинградская область: Областной закон Ленинградской области от 11.02.2016 № 1-оз «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», Постановление Правительства Ленинградской области от 28.11.2016 № 451 «Об утверждении Порядка определения соответствия объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным областным законом «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», и рассмотрения заявлений юридических лиц, претендующих на земельные участки»;
• Иные субъекты РФ: Закон Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов»; Закон Псковской области от 24.09.2015 № 1571-ОЗ «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставление земельного участка, находящегося в собственности Псковской области, муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется в аренду без проведения торгов»; Закон Республики Карелия от 06.07.2015 № 1921-ЗРК «О некоторых вопросах реализации в Республике Карелия подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации».

Важно отметить, что критерии, устанавливаемые субъектом РФ в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, могут быть распространены в отношении всех земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах соответствующего субъекта РФ и не предоставленных иным лицам [4] .

В случае, если заявление будет рассмотрено положительно для заявителя, уполномоченным органом принимается решение о предоставлении земельного участка в аренду без торгов. При этом решение, принимаемое Правительством РФ или высшим должностным лицом субъекта РФ в соответствии с пп.пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, не является распорядительным актом, а является основанием для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов [5] .

При этом, согласно позиции Минэкономразвития России, в таком решении должно содержаться указание на юридическое лицо, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, а также характеристики объекта, для целей размещения которого требуется предоставление указанного земельного участка. Сведения о самом земельном участке (кадастровый номер, местоположение границ, адрес (в том числе указание на муниципальное образование, на территории которого такой земельный участок должен быть расположен) в этом решении могут не содержаться.

[1] Например, Закон Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов».

[2] Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».

[3] Письмо Минэкономразвития России от 26.06.2015 № Д23и-2965.

[4] Письмо Минэкономразвития России от 03.07.2015 № Д23и-3112, Письмо Мин­экономразвития России от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23и, Письмо Минэкономразвития России от 23.03.2015 № Д23и-1128.

Источник: landlawfirm.ru

Права инвесторов на земельные участки при строительстве объектов недвижимости

Согласно статье 30 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности заключается в следующем.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка.

а) подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

б) определение разрешенного использования земельного участка;

в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

д) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна заявка.

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

1. государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2. заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3. заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.), субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. В качестве инвесторов могут рассматриваться физические, юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности ( иностранные инвесторы).

Согласно статье 6 указанного Закона инвесторы наделены нижеследующими равными правами, а именно:

1. самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
2. владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
3. передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
4. осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
5. объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;
6. осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются указанным Законом. Этим же Законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако в отношении привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, оговаривается нижеследующее следующее ограничение, а именно, допускается привлекать денежные средства указанных лиц с оговоренными ранее последствиями только в соответствии с указанным Законом и законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.

Следовательно, в отношении инвесторов строительства — физических лиц, участвующих в строительстве многоквартирного дома, применяется только Закон об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом имущества, в том числе земельного участка, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным Законом и (или) договором;
2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

В том случае, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, в состав которого входит и земельный участок, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1. залогодержателем указанного имущества является банк;
2. от указанного залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и указанными залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Залог на указанное имущество действует до определенного законом момента. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании указанного Закона, не распространяется на данный объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании рассматриваемого Закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) с учетом ряда особенностей.

В Закон о государственной регистрации были внесены соответствующие изменения. В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

В соответствии с ст. 25.1 указанного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, требуемыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с указанным Законом, застройщиком также представляются:

1. разрешение на строительство;
2. проектная декларация;
3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «Особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Обращение взыскания на очень специфический предмет залога, рассмотренный ранее, имеет свои особенности.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.

Взыскание на предмет залога может быть обращено в указанные сроки независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями.

При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом.

В соответствии со ст. 15 указанного Закона распределение денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, имеет ряд особенностей.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.

В случае недостатка денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Требования залогодержателей подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей.

По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ.

Источник: kmcon.ru