Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества, основные правовые положения которого установлены в главе 55 Гражданского кодекса (ГК).
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
- деньги;
- иное имущество;
- профессиональные и иные знания;
- навыки и умения;
- деловая репутация и деловые связи.
Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору: следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте.
ДДУ или инвестиционный договор
При отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п. 2 статьи 1042 ГК: вклады товарищей предполагаются равными по стоимости.
По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.
Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.
В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначен раздел «цена договора», поскольку ни одна из сторон договора не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.
Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.
Существенным условием договоров является наличие у сторон общей цели. Наличие общей цели означает, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги, в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению, а также ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны.
В соответствии со статьей 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (статьи 1044 — 1050 ГК).
Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора
- объявления кого-либо из товарищей недееспособным;
- объявления кого-либо из товарищей несостоятельным;
- смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица;
- истечения срока договора простого товарищества;
- выдела доли товарища по требованию его кредитора.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 ГК.
Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, что дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме.
Договор инвестирования строительства так же, как и договор долевого участия в строительстве, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежит государственной регистрации, поскольку такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.
Договор об инвестиционной деятельности ни в ГК, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. №1448-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не упоминается.
Согласно статье 8 ФЗ Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК.
Согласно п. 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Законе 39-ФЗ. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе.
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру.
Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Особенностью договора инвестирования строительства также является и то, что если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит.
Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства.
Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, так как известны случаи так называемых «долгостроев», когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается. Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают. Поэтому при заключении договора инвестирования строительства нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании.
Источник: subschet.ru
Застройщик, подрядчик, инвестор — у кого выгоднее покупать
автор Максим Черепанов on 06.11.2015
В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:
Кто такой застройщик
Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Обязанности застройщика
- Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
- Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
- Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
- Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.
А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.
Кто такой подрядчик
Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.
То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.
А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.
Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика
Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.
Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.
Где искать квартиры от подрядчика
Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.
Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика
Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.
Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.
Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.
Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.
Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.
Кто такой инвестор
Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.
Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.
Выгодно ли покупать квартиру у инвестора
Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену.
В пределах разумного.
Источник: krasnodar.economlegko.ru