Инвестиционный паспорт объекта капитального строительства

Утверждена приказом Министерства финансов Российской Федерации от 16.06.2017 N 91н См. данную форму в MS-Word. Форма паспорта инвестиционного проекта в отношении объектов капитального строительства государственной собственности Российской Федерации,…

Подготовка инвестиционного паспорта объекта

Инвестиционная деятельность считается довольно сложной и многогранной. Объект инвестирования, имущественный комплекс, здание, земельный участок, должен давать представление потенциальному инвестору о сроках и объемах возврата инвестиций.

Инвестиционный паспорт создаётся как для отдельного объекта инвестирования, так и для имущественного комплекса.

Зачем нужен инвестиционный паспорт объекта

Инвестиционный паспорт Объекта в широком понимании означает источник необходимой информации для инвестора, заинтересовавшегося конкретным имущественным комплексом, зданием, действующим бизнесом или земельным участком.

В узком понимании инвестиционный паспорт представляет собой аналитическую базу для формирования у потенциального инвестора правильного представления об инвестиционной привлекательности Объекта, в который он намерен вкладывать денежный капитал.

Качество и корректность составления данного документа напрямую влияет на формирование окончательного решения инвестора о целесообразности осуществления операции.

Составление этого документа требует высокого уровня компетентности специалистов, ведь необходимо зафиксировать все сильные и слабые стороны Объекта. Показатели развития анализируются в динамике. Такой подход позволит сформировать объективную оценку.

Качественный инвестиционный паспорт является не только источником информации об инвестиционной привлекательности Объекта, но и своеобразным маркетинговым, рекламным материалом.

Составление инвестиционного паспорта

Привлекательный с точки зрения инвестора Инвестиционный паспорт Объекта формируется следующим образом:

1. Аналитики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» собирают, обрабатывают и анализируют данные об объекте инвестирования.
2. Даётся оценка долгосрочной инвестиционной политики.
3. Собирается информация о сильных сторонах инвестиционного потенциала.
4. Определяются привлекательные с точки зрения инвесторов стороны актива.
5. Даётся оценка рыночной стоимости Объекта для сделки купли-продажи.
6. Разрабатывается бизнес-план приобретения актива и его дальнейшей эксплуатации, с учетом различных вариантов финансирования и различных сценарных прогнозов.
7. Даётся оценка кадастровой стоимости Объекта, для правильного планирования налоговых платежей.
8. Определяется терминальная стоимость объекта в варианте его продажи через десять лет.

Среди задач, которые решает результат создания инвестиционного паспорта, выделяют:

• Ознакомление потенциальных инвесторов с особенностями объекта.
• Способствование быстрому принятию окончательного решения со стороны инвестора, касающегося целесообразности инвестирования.
• Способствование распространению информации о привлекательности инвестиции.

Структура инвестиционного паспорта

Презентация объекта инвестирования

1. Презентация объекта
2. Ключевые параметры инвестирования
3. Рыночная, кадастровая и терминальная стоимость объекта
4. Сроки возврата инвестиций
5. Варианты финансирования.

Общие сведения об объекте инвестирования

Первый раздел документа представляет собой общую информацию об объекте, в следующих разделах:

1. Градостроительная информация
2. Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
3. Оценка возможности использования земельного участка для целей строительства капитальных объектов
4. Размеры кадастровых платежей (на основе Отчета об оценке кадастровой стоимости объекта, приведенного в Приложении).
5. Кадастровый паспорт объекта.

Инвестиционный потенциал объекта

Второй разделпаспорта посвящён экономическому потенциалу Объекта и базируется на разработанном аналитиками ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» бизнес-плане.

Данный раздел сопровождается статистическими и аналитическими таблицами, финансовой моделью, схемами и рисунками, которые дают чёткое представление инвесторам об инвестиционном потенциале Объекта.

Качественный инвестиционный паспорт Объекта позволяет стать фактором, который способствует привлечению внимания со стороны потенциальных инвесторов.

Благодаря данному документу формируется объективный взгляд на перспективы развития Объекта и его преимущества.

9. Сметная стоимость объекта капитального строительства по заключению государственной экспертизы в ценах года, указанного в заключении, либо предполагаемая (предельная) стоимость объекта капитального строительства (стоимость приобретения объекта недвижимого имущества) в ценах года представления паспорта инвестиционного проекта (далее — стоимость инвестиционного проекта) (нужное подчеркнуть) с указанием года ее определения — _____ г., _ млн рублей (включая НДС/без НДС — нужное подчеркнуть), а также рассчитанная в ценах соответствующих. … Стоимость инвестиционного проекта. в том числе: строительно -монтажные работы, из них дорогостоящие материалы…

Форма паспорта инвестиционного проекта в отношении объектов капитального строительства государственной собственности Российской Федерации, строительство (реконструкция, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) которых осуществляется за пределами территории Российской Федерации или приобретения в государственную собственность Российской Федерации объектов недвижимого имущества, находящихся за пределами территории Российской Федерации

Формируется главными распорядителями средств федерального бюджета, осуществляющими подготовку проектов решений, на бумажном носителе, подписанном собственноручно руководителем федерального государственного органа (уполномоченным им лицом), и (или) в виде электронных документов (за исключением случаев, когда документы содержат сведения, составляющие государственную тайну, или информацию ограниченного распространения), подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица с использованием государственной интегрированной информационной системы управления общественными финансами «Электронный бюджет».

Указывается наименование объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации, строительство (реконструкция, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) которых осуществляется за пределами территории Российской Федерации (далее — объект капитального строительства), наименование приобретаемого объекта недвижимого имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации (далее — объект недвижимого имущества).

Указывается направление инвестирования — строительство, реконструкция, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объекта капитального строительства, приобретение объекта недвижимого имущества.

Указывается основание для реализации инвестиционного проекта — поручение Президента Российской Федерации, поручение Правительства Российской Федерации.

Указывается способ финансового обеспечения инвестиционного проекта — бюджетные инвестиции или субсидия на капитальные вложения.

Указывается общая площадь (прирост площади) объекта капитального строительства (объекта недвижимого имущества) или иной показатель мощности объекта капитального строительства (объекта недвижимого имущества).

Указывается в случае, если проектная документация на объект капитального строительства и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации (при наличии утвержденной проектной документации).

Указывается валюта реализации инвестиционного проекта (тыс. рублей или тыс. долларов США).

Указывается в ценах года утверждения проектной документации, а также в ценах соответствующих лет реализации инвестиционного проекта, с учетом стоимости работ, указанных в подпунктах «б» и «в» пункта 13, в случае, если указанные работы не включены в состав проектной документации.

Указывается в случае реализации инвестиционного проекта по строительству (реконструкции, в том числе с элементами реставрации, техническому перевооружению) объекта капитального строительства.

Указываются средства учреждения или предприятия на реализацию инвестиционного проекта, за исключением средств, предоставляемых из федерального бюджета.

Об утверждении формы паспорта инвестиционного проекта в отношении объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации. … Сметная стоимость объекта капитального строительства по заключению государственной экспертизы в ценах года, указанного в заключении, либо предполагаемая (предельная) стоимость объекта капитального строительства (стоимость приобретения объекта недвижимого имущества) в ценах года представления паспорта инвестиционного проекта (далее — стоимость инвестиционного проекта) (нужное подчеркнуть) с указанием года её определения — _ г., (включая НДС/без НДС — нужное подчеркнуть)

«Методические рекомендации по подготовке Паспорта инвестиционного проекта для участия в Программе поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования» (утв. Минэкономразвития России 30.12.2014)

Согласно п. 28 Программы поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования, уполномоченный банк представляет на рассмотрение Межведомственной комиссии, в том числе, Паспорт инвестиционного проекта по форме, установленной приложением N 2 к Программе (далее — Паспорт проекта). Для унификации информации, содержащейся в Паспорте проекта, утверждены Методические рекомендации по подготовке Паспорта проекта.

по подготовке Паспорта инвестиционного проекта для участия

в Программе поддержки инвестиционных проектов, реализуемых

на территории Российской Федерации на основе

1. Настоящие Методические рекомендации содержат пояснения к подготовке Паспорта инвестиционного проекта для участия в Программе поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования (далее соответственно — Паспорт проекта, Программа).

2. Паспорт проекта содержит совокупность сведений об инвестиционном проекте, представляемом в рабочий орган Межведомственной комиссии по отбору инвестиционных проектов, российских кредитных организаций и международных финансовых организаций, образуемой при Министерстве экономического развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 Программы (далее — Межведомственная комиссия), для участия в процедуре отбора для участия в Программе.

3. Подготовка Паспорта проекта осуществляется российской кредитной организацией или международной финансовой организацией, отобранной для участия в Программе (далее — уполномоченный банк) по форме Приложения N 2 к Программе.

4. Рекомендации по заполнению Паспорта проекта:

a. в разделе «Наименование инвестиционного проекта» указывается полное наименование проекта;

b. в разделе «Краткое описание инвестиционного проекта» указывается краткое описание инвестиционного проекта, включающее описание предпосылок реализации проекта, краткую историю развития инициатора проекта, перечень создаваемых или планируемых к созданию в рамках реализации инвестиционного проекта объектов, создаваемые эффекты от реализации инвестиционного проекта, иные параметры, характерно описывающие инвестиционный проект, место реализации проекта, статус реализации проекта (с кратким указанием основных выполненных работ); перечисляются все ключевые участники проекта с указанием их роли при реализации проекта (по возможности приводится схема реализации проекта), а также указанием следующих сведений о каждом участнике проекта: полное наименование, сведения об организационно-правовой форме, о местонахождении, почтовый адрес (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (последние — при наличии), почтовый адрес (для физического лица);

c. в разделе «Организации, принимающие участие в финансировании инвестиционного проекта» для каждой организации указывается объем финансирования в рублях РФ (общий объем финансирования; объем финансирования, произведенный на момент подготовки Паспорта проекта; планируемый объем финансирования), а также предполагаемые направления расходования средств. При этом для каждой организации указываются полное наименование, сведения об организационно-правовой форме, о местонахождении, почтовый адрес (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (последние — при наличии), почтовый адрес (для физического лица);

d. в разделе «Цели инвестиционного проекта» указываются цели проекта. Формулировка целей должна быть краткой и ясной и не должна содержать специальных терминов, а также описания путей, средств и методов достижения цели.

e. в разделе «Вклад инвестиционного проекта в достижение целей отраслевой стратегии, стратегии развития региона и целевых показателей государственных программ Российской Федерации» указываются целевые показатели государственных программ, цели отраслевых стратегий, стратегий развития региона, вклад в достижение которых предполагается осуществить при реализации инвестиционного проекта, а также предполагаемое влияние ожидаемых эффектов от реализации инвестиционного проекта на состояние сферы реализации инвестиционного проекта. При этом приводятся наименования и реквизиты правовых актов, которыми утверждены соответствующие государственные программы, отраслевые стратегии, стратегии развития региона;

f. в разделе «Оценка потенциального спроса (объема рынка) на продукцию (услуги)» приводится прогнозное значение объема спроса на товары, работы, услуги на срок реализации инвестиционного проекта как в физическом, так и в стоимостном выражении с указанием единиц измерения;

g. в разделе «Срок реализации инвестиционного проекта» приводится ожидаемый график реализации проекта с указанием фазы строительства, соответствующей периоду строительства объектов капитального строительства в целях реализации инвестиционного проекта, и фазы эксплуатации, соответствующей периоду производства продукции и (или) услуг с операционными издержками, а также поступления выручки в срок реализации инвестиционного проекта;

h. в разделе «Объем капитальных вложений в реальных ценах» указывается планируемый объем капитальных вложений в разрезе основных статей капитальных затрат в реальных ценах. При этом справочно указывается ожидаемый объем капитальных вложений в номинальных ценах и использованный прогноз ИПЦ.

i. в разделе «Объем финансирования инвестиционного проекта» приводится плановый объем финансирования проекта в рублях РФ в разрезе следующих источников: заемное финансирование (для каждого кредита (займа) указывается планируемый срок погашения, объем займа, процентная ставка), собственный капитал (указывается объем собственных средств), средства партнеров по проекту (указывается объем средств каждого партнера инвестиционного проекта, а также условия участия партнера в финансировании проекта), бюджетные средства (указывается предельный объем бюджетных средств, а также условия использования бюджетных средств).

Для каждого источника финансирования указывается доля (в процентах) в объеме общего финансирования инвестиционного проекта, а также объем произведенного на момент подготовки Паспорта проекта финансирования (при наличии). Кроме того, для каждого источника финансирования указываются предполагаемые направления расходования;

j. в разделе «Планируемые показатели эффективности инвестиционного проекта» указываются следующие показатели: чистая приведенная стоимость (N PV) в рублях РФ, внутренняя норма рентабельности (IRR), горизонт планирования, выбранная ставка дисконтирования (в рублях РФ), срок окупаемости (простой и дисконтированный);

k. в разделе «Рейтинг долгосрочной кредитоспособности инициатора инвестиционного проекта» приводится значение рейтинга долгосрочной кредитоспособности инициатора инвестиционного проекта с указанием организации, присвоившей рейтинг. Если инициатор проекта не обладает рейтингом долгосрочной кредитоспособности инициатора инвестиционного проекта в данном разделе указывается «не применимо»;

l. в разделе «Социальные эффекты от инвестиционного проекта» указываются социальные эффекты от реализации инвестиционного проекта, в том числе эффекты, оказывающие влияние на жилищную сферу, сферу демографии, здравоохранения, образования, культуры, охраны окружающей среды, социального обеспечения, миграции, трудоустройства населения. По возможности приводятся результаты количественной оценки социальных эффектов от проекта;

m. в разделе «Создание объектов социальной инфраструктуры» приводится информация о создаваемых (реконструируемых) в рамках реализации инвестиционного проекта объектов социальной инфраструктуры с указанием количественно-качественных характеристик данных объектов;

n. в разделе «Риски реализации инвестиционного проекта» указываются следующие риски реализации инвестиционного проекта с описанием степени их влияния на проект (высокий/средний/низкий) и причин возникновения: рыночный риск, риск сырьевой базы, контрактные риски на инвестиционной фазе, риск недофинансирования, акционерный риск, технологические и инфраструктурные риски, риски государственного регулирования, административные риски, риски команды проекта и риски персонала, экологические, социальные и репутационные риски;

o. в разделе «Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз инвестиционного проекта» приводится матрица сильных и слабых сторон проекта, возможностей и угроз при реализации проекта (матрица SWOT-анализа);

p. в разделе «Результаты технологического и ценового аудита инвестиционного проекта» приводится заключение относительно возможности реализации проекта по результатам проведения технологического и ценового аудита: в части технического аудита — относительно возможности реализации проекта с использованием предполагаемого оборудования и технологий; в части ценового аудита — относительно справедливости заявленных плановых величин капитальных затрат.

В случае привлечения уполномоченным банком к проведению технологического и ценового аудита независимых специализированных компаний к Паспорту проекта необходимо приложить заверенные копии заключений независимых специализированных компаний, о чем в данном разделе необходимо сделать соответствующее указание;

q. в разделе «Информация об организациях, планируемых к привлечению в качестве исполнителей (подрядчиков) при реализации инвестиционного проекта, и об их опыте в соответствующих сферах деятельности» перечисляются все ключевые подрядчики с указанием следующих сведений о каждом подрядчике: полное наименование, сведения об организационно-правовой форме, о местонахождении, почтовый адрес;

r. в разделе «Ответственный исполнитель инвестиционного проекта» указываются фамилия, имя, отчество (последние — при наличии) и контактные данные (в том числе почтовый адрес, телефон, адрес электронной почты, иные контактные данные — при наличии) лица, осуществляющего от имени уполномоченного банка взаимодействие с рабочим органом Межведомственной комиссии.

5. Рекомендации по заполнению пояснительной записки:

a. Пояснительная записка включает разделы, содержащие обоснование стратегической значимости инвестиционного проекта, описание потенциальных ограничений для успешной реализации инвестиционного проекта, а также описание альтернативных вариантов реализации инвестиционного проекта.

b. Раздел, содержащий обоснование стратегической значимости инвестиционного проекта, содержит описание значения проекта для экономики страны (региона), а также возникающих социально-экономических эффектов от реализации инвестиционного проекта.

c. Раздел, содержащий описание потенциальных ограничений для успешной реализации инвестиционного проекта, включает подразделы, описывающие ограничения, связанные с рынком сбыта продукции, качеством технической проработки инвестиционного проекта, организационной проработкой инвестиционного проекта и его управлением, ресурсной базой инвестиционного проекта.

d. В разделе, содержащем альтернативные варианты реализации инвестиционного проекта, указываются возможные варианты реализации инвестиционного проекта при изменении данных, предусмотренных пунктами 6 — 9, 14 Паспорта инвестиционного проекта.

6. Паспорт проекта и пояснительная записка направляются уполномоченным банком в рабочий орган Межведомственной комиссии в срок, установленный пунктом 28 Программы.

7. Паспорт проекта и пояснительная записка направляется уполномоченным банком в рабочий орган Межведомственной комиссии в печатном виде и должны иметь четкую печать текстов, быть подписан уполномоченным лицом инициатора проекта, скреплен печатью инициатора проекта. Подчистки и исправления не допускаются.

наличие разрешения на строительство объекта . нет. 8. Общая стоимость инвестиционного проекта (с НДС), млн. рублей, в том числе: 2 943,668. 8.1. объем планируемых капитальных вложений (без НДС) после получения статуса резидента территории опережающего социально-экономического развития, млн.рублей. 2 676,062. 9. Структура источников финансирования инвестиционного проекта (без НДС), % Собственные средства. 17%. Заемные средства.