Как известно, в экономической теории инвестиции трактуются как акт отказа от сегодняшнего потребления благ ради более полного удовлетворения потребностей в следующие периоды посредством вложения средств в объекты предпринимательской деятельности. Естественно, что для лиц, принимающих решения важно знать, какова должна быть мера компенсации за отказ от потребления в момент времени t=1, которая обеспечит дополнительное потребление в последующем периоде t=2,3,….n.
Инвестиционный процесс характеризуется периодом времени от принятия решения о вложении средств до получения результатов от его реализации полным объемом мероприятий, выполняемых за этот период.
В общем случае инвестиции являются целесообразными лишь тогда, когда они приносят прибыль больше, чем банковский % по депозитам, поэтому всякое инвестиционное решение требует серьезного обоснования его эффективности. На мой взгляд в этом заключается актуальность в данной дипломной работе.
В качестве объекта исследования выступает инвестиционный проект по созданию торгово-офисного комплекса с последующей сдачей его полезных площадей в аренду.
Инвестиционный анализ проектов: методы и базовые коэффициенты
Целью исследования является финансовый анализ и разработка различных методов по принятию решений в области инвестиций.
Достижение поставленной цели обусловлено решением следующих задач:
Разработка анализа коммерческой выполняемости проекта, которая заключается в целях: продать продукт, являющийся результатом реализации проекта и получение от этого достаточный объем прибыли, оправдывающий инвестиционный проект.
По статистике последних лет степень разорения фирм в странах третьего мира составляет около 80%. Основная причина банкротства – недостаточный анализ рынка, который также включает в себя анализ потребителей и конкурентов. Анализ потребителей должен определить потребительские запросы, потенциальные сегменты рынка и характер процесса покупки.
Для этого проводим детальное исследование рынка, а также анализ основных конкурентов в рамках рыночной структуры и институциональных ограничений на нее влияющих. В основе результатов анализа должна быть определена стратегия разработки продукта, ценообразования, продвижения товара на рынок и сбыт. Эти элементы «маркетинговой смеси» должны быть объединены в единое целое, которое должно обеспечить продукту наиболее выгодное конкурентное положение на рынке.
Маркетинговый анализ включает в себя прогнозирование спроса. При разработке инвестиционного проекта необходимо определить точность прогноза, сопоставив ее с издержками достижения желаемой точности. Хотя процесс принятия решений осуществляется в условиях неопределенности, правильный прогноз может уменьшить степень этой неопределенности.
Следует также оценить возможность и значение вхождения в рынок новых участников (будущих конкурентов).
Данное исследование имеет определяющее значение при анализе проектов, так как позволяет получить рыночную информацию, необходимую для оценки жизнеспособности проекта.
Реализация инвестиционных проектов с господдержкой/госучастием
Разработка финансового анализа, по данному проекту включает следующие моменты:
— оценку стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта;
— прогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проекта;
— оценку показателей эффективности проекта.
Методически наиболее сложен вопрос оценки окупаемости проекта в течение срока его реализации. Объем денежных потоков, которые получаются в результате реализации проекта, должен покрывать величину суммарной инвестиции с учетом принципа «стоимости денег во времени». Каждый новый поток денег, полученный через год, имеет меньшую значимость, чем равный ему по величине денежный поток, полученный на год раньше. В качестве характеристики, измеряющей временную значимость денежных потоков, выступает норма доходности от инвестирования полученных в ходе реализации инвестиционного проекта денежных потоков.
В данной дипломной работе рассмотрен инвестиционный проект по созданию торгово-офисного комплекса с последующей сдачей его полезных площадей в аренду. В данном проекте финансовый анализ сопровождает альтернативный вариант инвестиционного проекта, исследуются финансовые, материально-технические и трудовые ресурсы, месторасположения проектируемого предприятия, проводятся, как уже отмечалось, маркетинговые исследования. Осуществление финансового анализа инвестиционного проекта позволяет избежать ситуации, когда после подробной технической оценки данных инвестиционного проекта окажется, что проектное предложение с финансовой точки зрения неосуществимо, поскольку инвестиционные, производственные и маркетинговые издержки не могут покрываться доходами от проектируемых операций, оцениваемых во время подготовки инвестиционного проекта.
Проанализировав состояние отрасли экономики, к которой принадлежит предприятие, была показана возможность реализации этой идеи.
1. Теоретические основы инвестиционной деятельности
1.1. Роль и значение инвестиций на современном этапе развития экономики России
По мнению экономистов, восстановление своего статуса для России лежит в стратегии инвестиционного-инновационного прорыва.
Решать указанные задачи необходимо как за счет крупномасштабного привлечения частных зарубежных инвестиций, так и за счет расширения базы рефинансирования отечественных компаний и фирм, но при одной непременной предпосылке – если условия для размещения инвестиций в отечественной экономике будут относительно лучше, чем в странах, конкурирующих по привлечению капитала. Это касается не только зарубежных инвесторов, но и отечественных, предпочитающих сегодня вывозить и вкладывать капитал в развитие западной экономики. Государство должно проводить целенаправленную политику по созданию благоприятного инвестиционного климата в стране – основы формирования инвестиционной привлекательности объектов предпринимательской деятельности.
Первое, что необходимо совершить государству в указанном направлении, — это сделать выбор между чисто фискальными приоритетами и задачами обеспечения стабильного промышленного роста.
За последнее время со стороны государства были предприняты определенные шаги по разработке и претворению в жизнь налогового законодательства, направленного на расширение возможностей использования собственных финансовых ресурсов в целях развития экономики страны.
Самым революционным изменением в налоговой сфере России надо признать утверждение в августе 2001 г. Гл.25,ч.2 налогового кодекса «Налог на прибыль организаций», которая в качестве Федерального закона вступила в силу с 01.01.2002г.
Закон коренным образом меняет порядок налогообложения прибыли предприятия. Ставка налога снижается до 24%.
В 2003-2004 гг. были проведены и другие изменения в налоговом законодательстве. В частности, изменения коснулись единого социального налога, налога на добавленную стоимость, налога на имущество организаций.
ЕСН снизился с 35,6 до 26%, НДС – с 20% до 18% и планируется его дальнейшее снижение. Налоговый кодекс РФ был дополнен гл. 30 «Налог на имущество организаций», которая вступила в силу 01.01.2004 г. С ведением гл.30 налогового кодекса РФ существенно изменился порядок исчисления налога на имущество организаций. Объектом налогообложения признается только движимое и недвижимое имущество, являющееся объектом основных средств.
В настоящее время Россия занимает далеко не первое место по количеству привлекаемых инвестиций. В развивающиеся рынки ежегодно инвестируются свыше $500 млрд.
Согласно данным Росстата, в 2006 году объем прямых иностранных инвестиций составил $13,7 млрд – лишь на 4,6% больше, чем 2005 году. Хотя эти данные противоречивые, многие российские эксперты оценили данные Росстата как заниженные. Кроме того, по предварительным данным Центробанка, ПИИ составили $31млрд. 1
Проблема стоящая перед Россией, затрагивает все сферы деятельности. По оценкам специалистов, через год ожидается выбытие до 50% производственных фондов вследствие их износа. И для обеспечения хотя бы его простого воспроизводства основного капитала объем инвестиций должен быть увеличен в 3 раза.
Потребность России в инвестициях нарастает. Ситуация такова, что пауза в инвестиционном процессе может обернуться для России не только потерями темпов развития. При высоком уровне износа основного капитала прекращение обновления производства грозит самому существованию предприятий. Экспорт нефти и газа, внутренние источники накопления такого уровня инвестиций дать не могут. Поэтому активная интеграция России в мировые рынки — в первую очередь, в рынки капитала – должна рассматриваться Правительством РФ как приоритетная задача государственной инвестиционной политики.
К основные факторы, сдерживающим инвестиционную активность в настоящее время, относят:
— высокая зависимость национального хозяйства, государственных финансов и платежного баланса от внешнеэкономической конъюнктуры при существующей структуре ВВП;
— избыточные административные барьеры для предпринимателей;
— недостаточная правовая защита отечественных и иностранных инвесторов, слабая правоприменительная практика;
— достаточно высокая цена коммерческого кредитования, несмотря на заметное снижение ставок на финансовом рынке;
— отсутствие эффективных механизмов трансформации сбережений населения в инвестиции;
— недостаточный уровень развития фондового рынка.
Поэтому к числу первоочередных мер в данном направлении следует отнести укрепление законодательной базы, поправки в налоговый кодекс.
Отраслевые проблемы привлечения иностранных инвестиций тесно стыкуются с не менее острыми региональными. В России возможности экономической регионализации и ресурсы до сих пор должным образом не задействованы: именно недостаточный учет региональных условий и факторов стал одной из основных причин невысокой результативности, а иногда и пробуксовки рыночных реформ и вытекающей из этого недостаточной конкурентоспособности экономики.
Проблема конкурентоспособности является многоаспектной и многоуровневой. Именно региональный характер особенно важен для России в связи с обширностью ее территории и многообразием условий, а также с отсутствием достаточно внятной региональной политики как необходимой предпосылки повышения конкурентоспособности отдельных территорий в качестве реципиентов ПИИ. Вследствие этого наблюдается прогрессирующая дифференциация инвестиционного климата по территории страны, усиливающая неравномерность регионального распределения иностранного капитала, что и отражено в таблице.
Распределение инвестиционного капитала
1995 г.
2000 г.
2003 г.
2004 г.
Российская Федерация
в том числе
Северный район
Северо-Западный
Центральный
Волго-Вятский
Центрально-Черноземный
Поволжский
Северо-Кавказкий
Уральский
Западно-Сибирский
Восточно-Сибирский
Дальневосточный
Калининградская область
В территориальном распределении иностранного капитала, как и в отраслевом, немалую роль играют интересы инвесторов. Они вкладывают капитал с целью скорейшего получения максимально возможной прибыли и направляют его туда ,где, по их мнению, существуют наилучшие условия, то есть в крупные города с развитым производственным потенциалом и рыночной инфрастуктурой. Прежде всего это Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск и Екатеринбург.
Одной из магистральных линий политики федерального центра и самих регионов в области привлечения иностранных инвестиций и регулирования их территориального размещения должно стать усиление социальной направленности, последовательная ориентация на создание новых рабочих мест, повышение доходов бюджетов.
1.2 Оценка инвестиционной активности и сравнительный анализ столичного и региональных рынков коммерческой недвижимости
Московский рынок коммерческой недвижимости является самым ёмким рынком на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.
Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
За последние три года средняя стоимость объектов нежилого фонда существенно выросла и эта тенденция сохраниться в ближайшее время. При средней стоимости 1 кв. метра 1-1,5 тыс. долл. суммарная стоимость объектов нежилого фонда на территории столицы составляет порядка 146-219 млрд. долл. Кроме того, увеличивается доля нежилого фонда, соответствующего стандартам качества, принятом в экономически развитых странах мира. Cущественная часть нежилого фонда официально используется в настоящее время не в коммерческих целях, а для размещения властных структур и социальных учреждений. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности.
офисные помещения различных классов — порядка 12 млн. кв. метров;
торговые помещения различных классов — порядка 8 млн. кв. метров;
складские помещения различных классов — около 6 млн. кв. метров;
производственные помещения — порядка 4 млн. кв. метров;
Различные сегменты рынка коммерческой недвижимости будут показывать неодинаковую доходность. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет наибольшей популярностью у инвесторов будут пользоваться вложения в строительство складских помещений класса «А», отвечающих международным стандартам. Это самый неразвитый и наиболее емкий с точки зрения инвестирования сегмент рынка, уровень спроса на котором существенно выше уровня предложения. Такая ситуация, в свою очередь, будет стимулировать постоянный рост арендных ставок.
На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.
В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения.
В мировой практике офисные здания делятся на следующие классы: А,В,С и Д. Присвоение зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев довольно размыты.
Офисные здания класса А . Это наиболее престижные строения из всех существующих. Их инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
Характеристики: индивидуальный архитектурный проект, новое строительство (конец 1990-х годов); 4-канальная современная система отопления-вентиляции, поднятые полы и подвесные потолки; все современные системы коммуникаций; круглосуточно работающая система охранной сигнализации и видеонаблюдения, ресепшен и т.п.
Офисное здание класса В. К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой. Офисы класса В называют бюджетными офисами или офисами экономкласса. Различия между офисами категорий В и В+ незначительны и заключаются главным образом в качестве отделки и инженерных систем здания.
Характеристики: качественный ремонт и высокий уровень отделки, кондиционирование, подвесные потолки, специализированная круглосуточная охрана и т.п.
Офисное здание класса С и Д . В основном к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, перепрофилированные в офисные. Они характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, имеют непрезентабельный внешний вид: это здания без реконструкций, с косметическим ремонтом фасада.
Характеристика: планировка обычно коридорно-кабинетная, ремонт выполнен силами арендаторов, есть охраняемая наземная парковка и т.п.
В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:
— 620 долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса А (при этом для класса А1 это значение составляло 670 долл. , А2 — 580 долл. , A3 — 545 долл.);
— 485 долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса В (В1- 495 долл., В2 — 420 долл.).
Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 10-21%.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах высоких классов (А и В), как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 70 — 110 долл. за 1 кв. м, включая НДС. Цены за аренду 1 кв. м в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и часто оплату всех коммунальных услуг):
— 210-350 долл. класс «С»;
— 190-280 долл. — класс «Д».
Нынешнее состояние московского офисного рынка можно охарактеризовать как стабильный рост. Инвестиционные и строительные возможности, спрос и предложение находятся в состоянии полного равновесия.
Существует скрытая угроза сложившемуся равновесию это масштабные проекты офисных зданий, реализуемые в разных частях города.
Сейчас в Москве имеется более 1,5 мил кв.м общей поэтажной офисной площади классов А и В. В 2005 году ожидается дальнейшая стабилизация арендной платы, соответствующей европейскому уровню ставок в размере от 350 до 700 долл./ кв.м./год без учета эксплуатационных расходов.
Потенциальный размер рынка офисных площадей классов А и В становится ясным при сравнении Москвы с одной из европейских столиц, например Варшавой. Количество офисной площади на одного жителя в Варшаве – около 4,7 кв.м. общей поэтажной площади. В Москве при аналогичной потребности (12млн населения х4,7 кв.м=56,4 млн кв.м.), количество имеющейся офисной площади составляет 1,6млн кв.м классов А и В + 8,2 млн кв.м класса С = 9,8 млн кв.м общей поэтажной площади.
Таким образом, потребность в офисных помещениях составляет 43,62 млн кв.м. общей площади. Ввод такого объема помещений на рынок будет происходить в течение следующих 10-15 лет. По мере увеличения конкуренции и насыщения рынка недвижимости, девелоперские проекты будут ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ранее.
Ставки аренды двинутся вниз, независимо от успеха крупномасштабных проектов. В среднесрочной перспективе рынок офисной недвижимости столицы будет находится в своей верхней точке. Однако увеличение количества свободных офисных помещений и падение ставок аренды станет происходить очень и очень плавно, так как спрос на помещения, отвечающие международным стандартам, сейчас чрезвычайно высок и будет только повышаться по мере развития экономики России, притока инвестиций, повышения деловой активности и т.д.
Прогноз развития ставок аренды в сегменте офисной недвижимости можно охарактеризовать, как плавное снижение арендных ставок, вызванных локальным переизбытком предложения офисных помещений.
острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);
По плотности размещения торговых площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она стремительно падает. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.
Рынок торговых помещений — второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города.
На сегодняшний день, по оценкам экспертов, доля качественных торговых помещений в торговых центрах и на основных торговых улицах города Москвы в общем объеме торговых площадей не превышает 40 %. Общий прирост профессиональных торговых площадей, а также предложение и спрос на них показаны на диаграммах 1-2.
Диаграмма Диаграмма 1
Уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с 2002 г., составляя в среднем по городу 3-5%, несмотря на то, что спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах превышал предложение. Эта тенденция особенно ярко проявляется в современных и качественных торговых центрах.
Рынок аренды коммерческой недвижимости растет с каждым днем. Это неудивительно: ежедневно в Москве, по сведениям Московской регистрационной палаты, регистрируются от 50 до 100 новых юридических лиц, которые и являются основными пользователями нежилых помещений.
Общая ситуация: с ейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости спрос превышает предложение более чем в четыре раза. Конъюнктуру рынка в целом можно оценить как неблагоприятную. За последние несколько лет имел место незначительный рост рынка деловой недвижимости.
Более того, само возникновение данного рынка объясняется не столько увеличением предложения коммерческой недвижимости, сколько прямо противоположными процессами. Во-первых, начиная приблизительно с 2000 года, произошло постепенное сокращение числа предложений офисных, торговых и складских (последних — в меньшей степени) помещений с одновременным существенным ростом их стоимости. В связи с этим поиск дополнительных площадей (особенно для мелких и мельчайших организаций) оказался в значительной степени затруднен, что стимулировало их к более частому обращению в посреднические агентства. Однако общее число сделок не увеличилось (и, весьма вероятно, даже немного сократилось). Во-вторых, в 2001 и, особенно, в 2002 годах произошло заметное сокращение деловой активности на рынке жилья, что стимулировало агентства недвижимости к поиску альтернативных способов увеличения доходности, в том числе к открытию подразделений, ориентированных на корпоративных клиентов.
В последнее время среди московских инвесторов обозначилась тенденция вкладывать средства в недвижимость других городов России. Это связано с появлением в регионах более широких возможностей для спекуляций.
Наиболее популярные у инвесторов российские города — прежде всего Санкт-Петербург и Сочи. Также последнее время столичные частные инвесторы были замечены в Самаре и Новосибирске. Инвестирования внутри страны основываются на ожиданиях благоприятного развития экономической ситуации в стране в целом и в инвестируемых городах в частности. Но каковы бы ни были причины, по которым инвесторы обращаются к недвижимости вне Москвы, получаемые доходы не всегда соответствуют их ожиданиям.
Зачастую количество участников локальных рынков ограничено, статистическая информация крайне неоднозначна, поэтому выбор того или иного города для размещения инвестиций – задача не из легких. Своеобразным барометром для московских инвесторов в скором времени может стать активность столичных девелоперов 2 на региональных рынках. В 2002 году правительство Москвы заключило с семнадцатью российскими городами соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве. Одновременно московские власти обратились к столичным девелоперским и инвестиционно-строительным компаниям с предложением поучаствовать в региональных проектах в качестве инвесторов и заказчиков. И очевидно экспансия московских девелоперов в другие города будет расширяться: себестоимость возводимого в регионах коммерческой недвижимости намного ниже, чем в столице, а цены на аренду в регионах зачастую растут московскими темпами.
По оценкам специалистов рост числа торговых помещений в Новосибирске начался около 6 лет назад. Еще несколько лет назад в Новосибирске офисные помещения почти не возводились. Строительные компании ограничивались проектированием офисов на первых этажах жилых домов, ведь именно квартиры были самой «горячей» темой на рынке.
Но спрос на помещения для бизнеса неуклонно рос, и сегодня деловые помещения в центре продаются уже по 40-60 тыс. рублей за 1 кв. м. Возможность получить высокую прибыль привлекает в офисное строительство все новые компании, которые «замахиваются» на возведение все более масштабных объектов. Проекты становятся все амбициознее, классы объектов — все выше.
В результате дефицит на этом сегменте рынка недвижимости уже не столь велик, как прежде. Таким образом, Новосибирск по числу квадратных метров торговой площади не очень сильно отстает от Москвы. При этом, по мнению риэлторов, столица СФО способна «принять» гораздо большее число торговых объектов. Так, директор торгового дома «Сибириада» Алексей Касимов считает, что в Новосибирске достаточно мест для строительства супермаркетов — это будет плюсом для города и подстегнет местную розницу работать лучше.
Уже через год число крупных торговых центров (площадью более 10 тысяч кв.м.) в Новосибирске может вырасти в 3 раза. Согласно данным аналитического агентства RID Analytics, с учетом ввода торгового центра IKEA, суммарная площадь крупных ТЦ к концу 2006 г. может составить до 350 тысяч кв.м. Для сравнения: суммарная площадь всех магазинов Новосибирска в январе 2005 г. составляла 833,8 тыс. кв. м, торговая площадь составила 385,9 тыс. кв. Таким образом, обеспеченность новосибирцев торговыми площадями вырастет как минимум вдвое.
Интерес к строительству ТЦ обоснован, арендные ставки по торговым помещениям в среднем в два раза выше, чем по офисным. Как показало исследование RID Analytics «Анализ рынка торговых помещений Новосибирска» (декабрь 2005 г.), спрос со стороны риэлторов на помещения в крупных ТЦ стабильно высок, а предложение пока ограничено.
Проектов много, и строительство офисных центров набирает обороты. Однако необходимость в большом количестве новых бизнес—центров вызывает у многих экспертов сомнения. Не ясно, сколько офисных помещений вообще нужно Новосибирску, и не приведет ли бурное строительство к избытку предложения.
Источник: other.refmag.ru
Тендеры: строительство ЦОД
Мы отслеживаем все площадки где публикуются тендеры на строительство ЦОД. Тщательно классифицируем закупки по регионам и отраслям + ежедневно бесплатно рассылаем по электронной почте. Возможно, это будет интересно и вашим друзьям — поделитесь ссылкой на эту страницу через социальные сети.
Предмет тендера: Выполнение строительно-монтажных работ по устройству приточно-вытяжной вентиляции на объекте: «Строительство быстровозводимых зданий с размерами в плане 5,0*25,0 м. Центр обработки данных, расположенный по адресу: ул. 60 лет Октября, 128А, в г. Красноярске» для нужд АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» (Закупка №6603-2022-ИП-КрФ). Цена: 7955595 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ по устройству фундаментной плиты, стен, перегородок, фасада, витражей, кровли и отделки, заполнению дверных и оконных проёмов здания КПП2 при строительстве объекта «Региональный Центр обработки данных», расположенного по адресу Саратовская область, р-н Балаковский, в границах Быково-Отрогского муниципального образования. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Сооружение КТП-10/0,4 кВ, строительство трех КЛ 10 кВ для осуществления мероприятий по технологическому присоединению центра обработки данных (ЦОД-2 машинный зал №2) ООО «Т2 Мобайл», расположенного в части нежилого здания площадью 1306 кв.м., по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, ул. Яблоневая, д. 28 (кадастровый номер 52:18:0060183:63). Цена: 17659806 руб.
- Проектирование, монтаж и обслуживание сигнализации, пожароохранных, контрольно-пропускных систем и оборудования
- Пожароохранное оборудование, сигнализация, видеонаблюдение, средства контроля доступа
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ по поставке, монтажу, пуско-наладочным работам систем безопасности в зданиях АБК, ТМ-1-4, КПП1, Гаража, а также на территории при строительстве объекта: «Региональный Центр обработки данных», на земельном участке с кадастровым номером 64:05:120301:178, расположенном по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский, в границах Быково-Отрогского муниципального образования. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение работ по строительству площадки под монтаж МЦОД (модульный центр обработки данных) и оборудование данной площадки коммуникациями водоснабжения, энергообеспечения и канализации. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Оказание телекоммуникационных услуг по передаче видеоизображений со средств видеонаблюдения в Центр обработки данных Правительства Тюменской области для государственных нужд по объекту: «Строительство школы на 60 учебных мест в д. Овсянникова Тобольского района». Цена: 220500 руб.
Предмет тендера: Поставка блочно-модульных зданий РП ДГУ и КТП при строительстве объекта: «Региональный Центр обработки данных», на земельном участке с кадастровым номером 64:05:120301:178, расположенном по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский, в границах Быково-Отрогского муниципального образования. Цена: 0 руб.
- Строительство и обслуживание объектов энергетики и электрических сетей
- Проектирование, монтаж и обслуживание сигнализации, пожароохранных, контрольно-пропускных систем и оборудования
Предмет тендера: Выполнение СМР, ПНР и поставка оборудования по объекту: «Строительство ЦОД» по объекту филиала ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация». Выполнение СМР по проекту: «Строительство инженерных систем для проекта СУБКИИ ИГЭС» по объекту филиала ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» (2 лота). Цена: 40956848 руб.
- Вычислительное оборудование, Компьютеры, Серверы и их части
- Телекоммуникационное оборудование и материалы, Оборудование связи
Предмет тендера: Поставка оборудования и материалов слаботочных систем для строительства объекта «Седьмой и восьмой технологические модули Центра обработки данных (ЦОД-2) и сопутствующие инженерные системы, на территории инновационного центра «Сколково». Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса внутренних отделочных работ в зданиях АБК, КПП1 при строительстве объекта: «Региональный Центр обработки данных», на земельном участке с кадастровым номером 64:05:120301:178, расположенном по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский, в границах Быково-Отрогского муниципального образования. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ по установке металлических и деревянных дверей при строительстве объекта «Здание Центра обработки данных (ЦОД) Технологический модуль №7 и Технологический модуль №8» по адресу: г. Москва, ИЦ Сколково, Большой бульвар, 64. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса внутренних отделочных работ при строительстве объекта «Центр обработки данных (МегаЦОД-3), расположенном по адресу: Российская Федерация, г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, вл. 12а». Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ по поставке, монтажу, пуско-наладочным работам (системы вентиляции, кондиционирования, технологической вентиляции, противодымной вентиляции) на Технологическом Модуле №1-4 при строительстве объекта Здание центра обработки данных «Региональный ЦОД в г. Балаково, Саратовской области». Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ на устройство (изготовление, поставка, монтаж) внутренних систем водоснабжения и канализации Технологических модулей ТМ1-ТМ5, АБК, КПП-1, Гараж при строительстве объекта Здание центра обработки данных: «Региональный Центр обработки данных». Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Оказание телекоммуникационных услуг по передаче видеоизображений со средств видеонаблюдения в Центр обработки данных Правительства Тюменской области для государственных нужд по объекту: «Строительство начальной школы в д. Малый Уват Вагайского района». Цена: 205800 руб.
Предмет тендера: Оказание услуг по компенсационному озеленению в рамках строительства Объекта Центр обработки и хранения данных на территории Республики Татарстан (ЦОД Иннополис ). 1 этап. Цена: 7271900 руб.
Предмет тендера: Оказание телекоммуникационных услуг по передаче видеоизображений со средств видеонаблюдения в Центр обработки данных Правительства Тюменской области для государственных нужд по объекту: «Строительство школы на 60 учебных мест в д. Овсянникова Тобольского района». Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Выполнение комплекса работ по поставке, монтажу, пуско-наладочным работам электрооборудования на Технологических Модулях №1, №2, №3, №4 и ДГУ при строительстве объекта Здание центра обработки данных: «Региональный Центр обработки данных», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:05:120301:178 по адресу: Саратовская область, р-н Балаковский, в границах Быково-Отрогского муниципального образования. Цена: 0 руб.
Ангарский район, населенный пункт 3 км автодороги Ангарск-Савватеевка;Ангарский район, село Савватеевка
Предмет тендера: Монтаж проектируемой ячейки КРУН-6 кВ ПС 110/6 кВ Юбилейная; Строительство ЛЭП-6 кВ, установка КТПН для технологического присоединения ЦОД (центр обработки данных) от ячейки КРУН- 6 кВ ПС 110/6 кВ Юбилейная; Монтаж устройства заземления КТПН; Строительство КЛ-0,4кВ для питания АВР ЩСН; Строительство КЛ-0,4кВ от АВР ЩСН до ЩР помещения охраны; Строительство ЛЭП-0,4кВ от АВР ЩСН до наружного освещения оп.1-8; Строительство КЛ-0,4кВ от АВР ЩСН до КТПН. Цена: 0 руб.
Предмет тендера: Строительство КЛ-0,4кВ для питания ЦОД; Строительство КЛ-0,4кВ для питания АВР ЩСН; Строительство КЛ-0,4кВ от АВР ЩСН до ЩР помещения охраны; Строительство ЛЭП-0,4кВ от АВР ЩСН до наружного освещения оп.1-8; Строительство КЛ-0,4кВ от АВР ЩСН до КТПН. Цена: 0 руб.
Ангарский район, населенный пункт 3 км автодороги Ангарск-Савватеевка;Ангарский район, село Савватеевка
Источник: rostender.info
VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2015
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЦЫ В Г. МОСКВА»
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF
В данной курсовой работе произведена оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы в г. Москва.
Гостиница занимает 6-этажное здание, расположенное в тихом районе недалеко от центра Москвы в 5-ти минутах от музея-заповедника «Коломенское».
Отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г.Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или о личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.
Проектируемое предприятие входит в рынок, который можно охарактеризовать как рынок монополистической конкуренции с четко обозначившимися чертами олигополистической конкуренции. Его основные характеристики:
1.На рынке присутствует достаточно большое количество покупателей, которые имеют недостаточную информацию об услугах, предоставляемых предприятиями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Поэтому обязательно проведение активной маркетинговой и рекламной политики, направленной на информирование потенциальных клиентов о гостинице и комплексе предоставляемых ею услуг;
2.На рынке работает достаточно большое количество продавцов, услуги которых дифференцированы, но при этом различия в принципе незначительны: у кого-то имеется платная автостоянка, у кого-то нет и т.д. Поскольку ни одна из фирм не продаёт такой же точно продукции, она имеет определенную власть над ценой. В то же время присутствие на рынке близких по характеру услуг-заменителей ограничивает способность фирмы повышать цены, так как при наличии на рынке сходных услуг потребители весьма чувствительны к их цене. По этой причине на рынке исключены методы ценовой конкуренции.
3.Элемент олигополии в рынок вносят высокие входные барьеры: для вхождения в отрасль необходимо располагать значительным капиталом, так как строительство и необходимое оборудование для гостиницы стоят достаточно дорого. В то же время выход из отрасли не ограничен практически никакими барьерами: здание гостиницы относительно несложно переоборудовать, номера можно сдавать в аренду под офисы и т.д. Подобное соотношение входных и выходных барьеров порождает некоторую застрахованность бизнеса.
ОПИСАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ
Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям г.Москвы и её жителям:
1.Услуги гостиничного комплекса – предприятие располагает гостиницей на 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:
-70 номеров с большой двуспальной кроватью
-50 номеров с двумя раздельными кроватями
2.Услуги общественного питания – на каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.
3.На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.
4.Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:
а) киоск «Роспечати»;
б) киоск сувениров;
в) приемный пункт почтового отделения связи.
Помимо этого, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. – одним словом, стандартный набор услуг.
Организационная структура
Схема 1
Как уже отмечалось, предприятие входит в рынок монополистической конкуренции, доля на одного из конкурентов не превышает 7,5%-10% рынка. Тем не менее, необходимо отметить следующее:
1.Предприятие испытывает угрозу со стороны внутриотраслевых конкурентов, имеющих достаточно твёрдые позиции на действующем рынке;
2.Возможно вхождение в рынок новых конкурентов, привлечённых получаемыми доходами;
3.Поставщики, с которыми будет работать гостиница, неизбежно займут активную позицию вследствие недостаточных финансовых возможностей гостиницы и будут стремиться к вертикальной интеграции.
Возможно стремление к горизонтальной интеграции и конкурентов. В любом случае при реализации этого стремления гостиница потеряет значительную долю самостоятельности.
Таблица 1
Оценка конкурентоспособности
Рядом с парком, близко к центру
Рядом с офисным центром
На окраине Москвы
Качество доп. услуг
В ценообразовании гостиница использует метод установления цены на основе уровня текущих цен на рынке. В среднем цена одного номера составляет 3200 руб. в сутки.
Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в данном случае с трудом поддаётся замеру, придерживаться уровня текущих цен – значит, сохранить нормальное равновесие в рамках отрасли.
Таблица 2
Оценка сильных и слабых сторон предприятия
1.Наличие опытных руководителей;
2.Анализ потребностей потребителей услуг;
3.Организация обучения персонала;
4.Работа по различным формам платежей;
5.Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах
1.Недостаточный собственный опыт рекламы;
Продолжение Таблицы 2
1.Возможность предоставления услуг в соответствии со специфическими пожеланиями клиентов;
2.Перспективное планирование объемов продаж;
3.Предоставление сопутствующих услуг
1.Отсутствие возможности влиять на поставщиков;
2.Сертификация предоставляемых услуг;
3.Отсутствие международного сертификата
Собственные финансовые средства предприятия
1.Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного реагирования на повышение спроса
1.Мобильная реакция на изменение условий на рынке;
2.Наличие квалифицированных групп работников
1.Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры
1.Высокий уровень обслуживания
1.Выполнение принятых обязательств при минимальной или нулевой прибыли
Таблица 3
Анализ возможностей и угроз
1.Расширение рынков сбыта
1.Изменение политической ситуации;
Тенденции развития рынка
1.Расширение услуг сервиса
1.Принятие новых стандартов
1.Ухудшение позиций некоторых конкурентов из-за неудовлетворительного менеджмента
1.Снижение цены конкурентов
1.Растушая потребность в услугах гостиниц;2.Подъем экономики, увеличение спроса;
3.Рост реальных доходов населения
1.Высокая коррумпированность чиновников;
2.Риск при оценке платёжеспособности клиентов
1.Выход на новые сегменты рынка;
2.Оказание услуг на уровне мировых стандартов
Проведённый анализ избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:
1.Заполнения до конца избранной рыночной ниши;
2.Совершенствования предоставляемых услуг;
3.Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.
2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
Настоящий проект гостиницы рассчитан на 5 лет и предполагает:
1.Строительство гостиницы на 120 номеров; общая стоимость проекта при этом составит 75250 тыс.руб.;
2.Стоимость проекта покрывается на 90000 тыс.руб. за счет собственных средств и на 30000 тыс.руб. за счет долгосрочного кредита сроком на два года;
3.В проекте доказано, что предприятие полностью рассчитается по кредиту и процентам в течение первых двух лет с начала работы;
4.Срок окупаемости процента (по дисконтированным величинам) – три года;
Таблица 4
Смета капитальных затрат по приобретению объектов основных средств
1.Стоимость расходов по строительству здания;
2.Укомплектование здания необходимым оборудованием
а) стоимость оборудования по ценам изготовителя;
б) транспортно-заготовительные расходы;
в) расходы по монтажу, наладке и пуску
3.Сметная стоимость автостоянки
5.Сметная стоимость точек общественного питания
Способ начисления амортизации – линейный;
Средневзвешенная норма амортизационных отчислений – 8,5%
Сумма амортизации за месяц: 533 тыс. руб.
Сумма амортизации за год: 6396 тыс. руб.
Проект рассчитан на пять лет. При этом:
1.Коэффициент загрузки мест составляет 0,75 в первый год реализации проекта. Объем продаж ежегодно возрастает на 5%;
2.Выручка от прочих услуг принята укрупнено, в размере 10% от выручки от основной деятельности;
3.Ежегодный рост цен составляет 10%
Таблица 5
Выручка от продаж (прогноз) при реализации проекта
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни
2.Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб.
3.Выручка от основной деятельности, тыс.руб.
4.Выручка от неосновной деятельности, тыс.руб.
5.ИТОГО выручка от продаж
Таблица 6
Смета прямых материальных затрат
Материалы для укомплектования гостиницы (бельё и т.п.)
Расходные материалы (моющие средства и т.п.)
Топливо, энергия и т .п.
1.Количество, необходимое для устойчивой работы гостиницы;
2.Плюс необходимое количество запасов на конец года
3.Минус величина запасов на начало года;
4.ИТОГО количество материалов для закупки;
5.Цена единицы материалов, руб.
6.ИТОГО прямые материальные затраты, тыс.руб.
ВСЕГО прямые материальные затраты, тыс.руб.
Имеем прямых материальных затрат:
1 год – 3990 тыс.руб.;
2 год – 4390 тыс.руб.;
3 год – 4830 тыс.руб.;
4 год – 5310 тыс.руб.;
5 год – 5840 тыс.руб.
Таблица 7
Смета расходов по оплате труда на 1 год реализации проекта
1.Количество рабочих часов, необходимых для оказания услуг, нормо-часов;
2.Средняя почасовая оплата, руб.
3.Итого расходы по оплате труда, тыс.руб.
4.Единый социальный налог по ставке 26% с налогооблагаемой базы, тыс.руб.
5.ИТОГО расходов, связанных с оплатой труда, тыс.руб.
К дальнейшему расчёту принимаем:
1 год – 13860 тыс.руб.;
2 год – 15250 тыс.руб.;
3 год – 16770 тыс.руб.;
4 год – 18450 тыс.руб.;
5 год – 20290 тыс.руб.
Общее количество сотрудников: 105 чел.
Организационная структура изображена на Схеме 1
Таблица 8
Смета накладных расходов на первый год реализации проекта (тыс.руб.)
1.Заработная плата вспомогательного персонала;
2. Заработная плата управленческого персонала;
3.Единый социальный налог;
4.Энергия и освещение;
5.Амортизация основных фондов;
8.Налог на имущество;
11.ИТОГО накладные расходы
Принимаем к дальнейшему расчёту:
1 год – 30145 тыс.руб.;
2 год – 33160 тыс.руб.;
3 год – 36475 тыс.руб.;
4 год – 40120 тыс.руб.;
5 год – 44135 тыс.руб.
Таблица 9 (а)
Смета себестоимости предоставленных услуг
Годы реализации проекта
1.Прямые материальные затраты;
2.Прямые расходы, связанные с оплатой труда основного персонала;
4.ИТОГО себестоимость предоставленных услуг
Таблица 9 (б)
Расчет себестоимости одного номера
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни
2.Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб.
3. Себестоимость предоставленных услуг, тыс. руб.
4. Себестоимость 1 номера в сутки, руб.
Таблица 10
Смета текущих расходов на первый год реализации проекта (тыс.руб.)
1.Расходы на продажи
1.1.Заработная плата коммерческих агентов;
1.2.Единый социальный налог;
1.3.Расходы на рекламу;
1.5.Прочие расходы на продажи
2.Общие и административные расходы
2.1.Заработная плата административного персонала (с ЕСН);
2.2.Заработная плата прочих служащих (с ЕСН);
2.3.Энергия и освещение;
2.4.Амортизация офисного оборудования;
2.5.Прочие общие расходы
3.ВСЕГО текущие расходы
Принимаем к расчёту:
1 год – 17149 тыс.руб.;
2 год – 18864 тыс.руб.;
3 год – 20750 тыс.руб.;
4 год – 22825 тыс.руб.;
5 год – 25108 тыс.руб.
2.Общие и административные расходы:
1 год – 10016 тыс.руб..4
2 год – 11018 тыс.руб.;
3 год – 12119 тыс.руб.;
4 год – 13331 тыс.руб.;
5 год — 14664 тыс.руб
Таблица 11
План доходов и расходов гостиницы по годам реализации проекта (тыс.руб.)
Годы реализации проекта
1.Выручка от продажи;
2.Себестоимость представленных услуг;
4.Расходы на продажи;
5.Общие и административные расходы;
6.Прибыль от продажи;
7.Выплата процентов за пользование кредитом (16%);
8.Прибыль до налогообложения;
9.Налог на прибыль по ставке 15%;
11.Выплата процентов за пользование кредитом по ставке 95;
12.Погашение основной суммы кредита;
13.Нераспределённая прибыль за год
3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПРОЕКТА
3.1. Формирование денежных потоков инвестиционного проекта
Проект, как и любая финансовая операция, т.е. операция, связанная с получением доходов и (или) осуществлением расходов, порождает денежные потоки (потоки реальных денег).
Денежный поток ИП – это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.
Значение денежного потока обозначается через Ф(t), если оно относится к моменту времени t, или через Ф(m), если оно относится к m-му шагу. В тех случаях, когда речь идет о нескольких потоках или о какой-то составляющей денежного потока, указанные обозначения дополняются необходимыми индексами.
На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:
— притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге;
— оттоком, равным платежам на этом шаге;
— сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.
Денежный поток Ф(t) обычно состоит из (частичных) потоков от отдельных видов деятельности:
— денежного потока от инвестиционной деятельности Фи(t);
— денежного потока от операционной деятельности Фо(t);
— денежного потока от финансовой деятельности Фф(t).
Для денежного потока от инвестиционной деятельности:
— к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на пусконаладочные работы, ликвидационные затраты в конце проекта, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды;
— к притокам — продажа активов (возможно, условная) в течение и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала.
Для денежного потока от операционной деятельности:
— к притокам относятся выручка от реализации, а также прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды;
— к оттокам — производственные издержки, налоги.
К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внешними по отношению к ИП, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного (акционерного) капитала фирмы и привлеченных средств.
Для денежного потока от финансовой деятельности:
— к притокам относятся вложения собственного (акционерного) капитала и привлеченных средств: субсидий и дотаций, заемных средств, в том числе и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг;
— к оттокам — затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг (в полном объеме независимо от того, были они включены в притоки или в дополнительные фонды), а также при необходимости — на выплату дивидендов по акциям предприятия.
Денежные потоки от финансовой деятельности учитываются, как правило, только на этапе оценки эффективности участия в проекте. Соответствующая информация разрабатывается и приводится в проектных материалах в увязке с разработкой схемы финансирования проекта.
Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных или дефлированных ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются на каждом шаге их притоки и оттоки.
Текущими называются цены, заложенные в проект без учета инфляции. Прогнозными называются цены, ожидаемые (с учетом инфляции) на будущих шагах расчета. Дефлированными называются прогнозные цены, приведенные к уровню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базисный индекс инфляции.
Денежные потоки могут выражаться в разных валютах. Рекомендуется учитывать денежные потоки в тех валютах, в которых они реализуются (производятся поступления и платежи), вслед за этим приводить их к единой, итоговой валюте и затем дефлировать, используя базисный индекс инфляции, соответствующий этой валюте. По расчетам, представляемым в государственные органы, итоговой валютой считается валюта Российской Федерации. При необходимости по требованию, отраженному в задании на расчет эффективности ИП, денежные потоки выражаются также и в дополнительной итоговой валюте.
Наряду с денежным потоком при оценке ИП используется также накопленный денежный поток — поток, характеристики которого: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо (накопленный эффект) определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги
По табл. 12 можно сделать следующие выводы:
Денежные оттоки по инвестиционной деятельности включают в себя собственные средства, направляемые предприятием на финансирование проекта. Величина притока нулевая, так как собственные средства предприятие затрачивать не планирует. Оттоки по инвестиционной деятельности равны затратам на строительство гостиницы. Сальдо потока по инвестиционной деятельности отрицательно.
Денежные оттоки по операционной деятельности включают в себя: оттоки по операционной деятельности – прямые материальные затраты, расходы по оплате труда, накладные расходы, коммерческие расходы, общие и административные расходы и налоги; притоки по операционной деятельности — величина выручки от продаж и амортизация. Сальдо потока по операционной деятельности положительное, что показывает прибыльность данного бизнеса.
Таким образом, разделение денежных потоков по видам деятельности позволяет более наглядно представить эффективность данного проекта, эффективность работы активов и пассивов по проекту, а также степень участия заёмных средств предприятия в проекте.
Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t. Момент приведения может не совпадать с базовым моментом. Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте.
Процедура дисконтирования понимается в расширенном смысле, т.е. как приведение не только к более раннему моменту времени, но и к более позднему (в случае, если t > 0). В качестве момента приведения часто (но не всегда) выбирают базовый момент (начало отсчета времени). В этом случае t = t .
Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (Е), выражаемая в долях единицы или в процентах в год.
Дисконтирование денежного потока на m-м шаге осуществляется путем умножения его значения Фm на коэффициент дисконтирования αm, рассчитываемый по формуле:
где tm-t0 — момент окончания m-го шага;
E — норма дисконта.
В отдельных случаях значение нормы дисконта может выбираться различным для разных шагов расчета (переменная норма дисконта). Это может быть целесообразно в случаях:
— переменного по времени риска;
— переменной по времени структуры капитала при оценке коммерческой эффективности ИП.
Различаются следующие нормы дисконта: коммерческая, участника проекта, социальная и бюджетная.
Коммерческая норма дисконта используется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной (т.е. связанной с другими проектами) эффективности использования капитала.
Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий (или иных участников). Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта.
Социальная (общественная) норма дисконта используется при расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования общества к общественной эффективности проектов. Она считается национальным параметром и должна устанавливаться централизованно органами управления народным хозяйством России в увязке с прогнозами экономического и социального развития страны.
Временно, до централизованного установления социальной нормы дисконта в качестве нее может выступать коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом.
В расчетах региональной эффективности социальная норма дисконта может корректироваться органами управления народным хозяйством региона.
Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она устанавливается органами (федеральными или региональными), по заданию которых оценивается бюджетная эффективность ИП.
В проекте по строительству гостиницы инвестируется смешанный капитал, поэтому норма дисконта принимается не ниже средневзвешанной стоимости капитала(ССК)
где Цi- цена i-го источника средств, %
Yi- уд. вес i-го источника средств в общем объёме финансирования
ССК = (16*0,25)+(8,25*0,75) = 10,19%
Норма дисконта принимаем 12%.
Таблица 12
Денежные потоки инвестиционного проекта(тыс.руб)
Наименование денежного потока
2015 год
2016 год
2017 год
2018 год
2019 год
Оттоки по инвестиционной деятельности
Притоки по инвестиционной деятельности
Сальдо по инвестиционной деятельности
Дисконтированное сальдо по инвестиционной деятельности
Оттоки по операционной деятельности (текущие расходы), в том числе:
— прямые материальные затраты
— расходы по оплате труда
— общие и админ-ые расходы
— Налоги (15% от выручки)
Притоки по операционной деятельности (выручка от продаж)
Сальдо по операционной деятельности
Дисконтированное сальдо по операционной деятельности
Сальдо по инвестиционной и операционной деятельности
Дисконтированное сальдо по инвестиционной и операционной деят.
Накопленное сальдо инвестиционной и операционной деятельности
Накопленное дисконтированное сальдо инвестиционной и операционной деятельности
Рис. 1 Динамика дисконтированного сальдо потока
На рис. 1 видно, что дисконтированное сальдо потока принимает отрицательное значение по инвестиционной деятельности в первый год реализации проекта, что связано с вложением инвестиций.
3.2. Расчет чистого дохода и чистого дисконтированного дохода
Чистым доходом называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчётный период, где суммирование распространяется на все шаги расчётного периода.
Чистый дисконтированный доход – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:
где Фm – денежный поток ИП, характеризуемый притоком и
оттоком, тыс. руб.;
m – коэффициент дисконтирования.
Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект считается эффективным и может рассматриваться вопрос о его принятии. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т.е. проект неэффективен.
Для данного проекта с целью оценки его эффективности целесообразно рассчитывать коммерческую эффективность, так как проект носит коммерческий характер, его целью является получение прибыли.
ЧД и ЧДД > 0, следовательно, проект эффективен.
3.3. Расчет индексов доходности
Индексы доходности характеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:
Индекс доходности затрат – отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам).
Индекс доходности дисконтированных затрат – отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.
Индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;
Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) – отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.
Формула расчета индекса доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) для инвестиционного проекта по перепланировке помещений будет выглядеть следующим образом:
Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧД положителен. Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧДД положителен.
ИД = 1+ 134459,5/120000 = 2,12
ИДД = 1+ 74909,74/120000 = 1,6
ИДД > 1, следовательно, проект является эффективным.
3.4. Расчет внутренней нормы доходности
Внутренней нормой доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности и пр.) называется такое положительное число Ев, что при норме дисконта Е = Ев чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е – отрицателен, при всех меньших значениях Е – положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.
ВНД определяют как неотрицательную величину из уравнения:
Для определения ВНД необязательно знать заранее норму дисконта, поскольку ее находят обычным подбором показателей. Если уравнение 10 не имеет положительных решений или имеет более одного такого решения, то ВНД подобного проекта не существует.
Если расчет ЧДД дает ответ на вопрос, является ИП эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал (Е), инвестиции в данный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.
Внутренняя норма доходности подобрана при помощи программы MC Excel на основе плана денежных потоков проекта и составила 43%, что больше нормы дисконта (Е), установленной проектом по строительству гостиницы (12 %), что подтверждает эффективность данного проекта.
3.5. Расчет сроков окупаемости
Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до «момента окупаемости с учетом дисконтирования». Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Т=3 года+ -6677,4-6677,4+63152,6=3,1 года
Тд=3 года+ -20110,7-20110,7+29592,95=3,4 года
В данном случае срок окупаемости проекта равен 3,1 года, что является высоким показателем и характеризует проект как высокоэффективный.
Таким образом, основные показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта равны:
ЧД = 134459,5тыс.руб >0;
ЧДД = 74909,74тыс. руб. >0;
Данные показатели свидетельствуют о том, что оцениваемый инвестиционный проект по строительству гостиницы высокоэффективен и его следует принять к реализации.
4. ОЦЕНКА ФИНАНСОВОЙ РЕАЛИЗУЕМОСТИ ПРОЕКТА
4.1. Характеристика источников финансирования проекта
Гостиница образована в организационно-правовой форме акционерного общества открытого типа, уставный капитал которого в размере 90000 тыс. руб. на начало реализации проекта сформирован полностью.
Потребность гостиницы в денежных средствах:
1.Формирование основного капитала – 75250 тыс.руб. – потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;
2.Формирование оборотных средств – 44750 тыс.руб. – удовлетворяется на 17750 тыс.руб. за счёт собственных средств и на 30000 тыс.руб. – за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 16% годовых. Уплата процентов производится в конце года.
Кредит погашается одинаковыми долями в течение двух лет. Доли выплачиваются в конце 1 го и 2 го года реализации проекта.
Таблица 13
Денежные потоки финансовой деятельности (тыс.руб)
Наименование денежного потока
2015 год
2016 год
2017 год
2018 год
2019 год
Оттоки по финансовой деят-ти
Выплата процентов за пользование кредитом(16%)
Возврат основной суммы долга
Притоки по финансовой деят-ти
Сальдо по финансовой деят-ти
100200
-17400
Дисконтированное сальдо по финансовой деятельности
Таблица 14
Общий денежный поток инвестиционного проекта(тыс.руб)
Общее сальдо потоков
9723,2
19832,35
46567,05
69830
71306,85
Общее дисконтированное сальдо потоков
Накопленное сальдо потоков
Накопленное дисконтированное сальдо потоков
Как показали расчёты (табл.12) в течение двух лет кредит и проценты по нему будут погашены полностью.
4.2. Формирование денежных потоков инвестиционного проекта для оценки финансовой реализуемости проекта
Денежные оттоки по финансовой деятельности представлены в табл. 13, они включают в себя выплату процентов по кредитам, а также возврат основной суммы долга. Платежи дифференцированные, ежегодные годовая ставка равна 16%. Притоки по финансовой деятельности включают в себя величину кредитных средств, привлекаемых в первый год реализации проекта и собственные средства. Сальдо по финансовой деятельности отрицательное, так как осуществляется возврат средств.
Общее сальдо потоков положительное весь период расчёта, таким образом подтверждается способность предприятия привлечь средства и выгодно их инвестировать. Накопленное сальдо потоков за весь период расчёта положительное, величина сальдо потока в конце расчётного периода составляет 217259,5 тыс. руб. Таким образом, проект финансово реализуем.
ВЫВОДЫ
Целью инвестиционного проекта является строительство ОАО «Гостиница «Коломенская».
Гостиница располагает 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них 70 номеров с большой двуспальной кроватью и 50 номеров с двумя раздельными кроватями. Здание состоит из 6 этажей. На каждом из них имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.
На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.
Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются: киоск «Роспечати»; киоск сувениров; приемный пункт почтового отделения связи.
Также, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. – одним словом, стандартный набор услуг.
С целью оценки эффективности инвестиционного проекта сформированы и распределены по видам деятельности денежные потоки. Денежные оттоки по инвестиционной деятельности включают в себя собственные средства, направляемые предприятием на финансирование проекта. Величина притока нулевая. Сальдо потока по инвестиционной деятельности отрицательно.
Денежные оттоки по операционной деятельности включают в себя прямые и материальные затраты, расходы по оплате труда, накладные расходы, коммерческие расходы, общие и административные расходы, а также налоги. Притоки по операционной деятельности включают в себя величину выручки от продаж.
Сальдо потока по операционной деятельности положительное, что показывает прибыльность данного бизнеса. Денежные оттоки по финансовой деятельности включат в себя выплату процентов по кредитам, а также возврат основной суммы долга. Платежи дифференцированные, ежегодные, годовая ставка равна 16%.
Притоки по финансовой деятельности включают в себя величину кредитных средств, привлекаемых в первый год реализации проекта и собственные средства. Сальдо по финансовой деятельности отрицательное, так как осуществляется возврат средств. Общее сальдо потоков положительное весь период расчёта, таким образом подтверждается способность предприятия привлечь средства и выгодно их инвестировать. Накопленное сальдо потоков за весь период расчёта положительное, величина сальдо потока в конце расчётного периода составляет 217259,5 тыс. руб. Таким образом, разделение денежных потоков по видам деятельности позволяет более наглядно представить эффективность данного проекта, эффективность работы активов и пассивов по проекту, а также степень участия заёмных средств предприятия в проекте.
В оцениваемом инвестиционном проекте инвестором является одно предприятие, поэтому рассчитана эффективность проекта в целом, причём целесообразно рассчитывать коммерческую эффективность проекта, учитывающую финансовые последствия его осуществления для участников, реализующих проект (доходы и затраты).
В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционного проекта, рассчитаны:
чистый дисконтированный доход;
индекс доходности инвестиций;
внутренняя норма доходности;
С целью приведения разновременных денежных потоков к одному периоду, которым является первый год реализации, потоки продисконтированы. В инвестиционном проекте по строительству гостиницы норма дисконта принята равной 12%. Расчёты показали, что общее дисконтированное сальдо потоков положительное, что свидетельствует о доходности данного бизнеса и его прибыльности.
За расчётный период дисконтирования принято 5 лет, так как период погашения кредита составляет 2 года, а с третьего года предприятие стабильно получает прибыль. Дисконтированное сальдо потока принимает отрицательное значение по инвестиционной деятельности в первый год реализации проекта, что связано с вложением инвестиций, а также по финансовой деятельности во второй год реализации проекта, что связано возвратом кредита. Общее дисконтированное сальдо потока положительно во всё время реализации проекта, что свидетельствует о его эффективности.
В результате расчёта получены следующие показатели эффективности:
ЧД = 134459,5тыс.руб >0;
ЧДД = 74909,74тыс. руб. >0;
Кроме коммерческой, данный инвестиционный проект имеет бюджетную эффективность, которая выражается в получении дополнительного налога по упрощённой системе налогообложения, уплачиваемого предприятием, а именно, 15% от выручки от продаж.
Таким образом, отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г.Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или о личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2002. – 288 с.
Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. Перераб. и дополн. Изд. – М. – АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995. – 528 с.
Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 201. – 144 с.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция): Официальное издание. – М.: Экономика, 2000 г.
Типовая методика определения эффективности капитальных вложений. – М.: Госстрой СССР, 1988.
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Источник: scienceforum.ru