Новации, направленные на изменение схемы финансирования строительства, радикально меняют правила игры на рынке. Генеральный директор УК «ДОХОДЪ» Маргарита Бородатова полагает, что девелоперы могут снять часть проблем, связанных с отказом от использования денег дольщиков, с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). О том, почему девелоперам и частным инвесторам стоит присмотреться к ЗПИФам, Маргарита Бородатова рассказала в интервью корреспонденту BG (приложение к газете «Коммерсантъ»).
BUSINESS GUIDE: Насколько серьезной для застройщиков стала проблема поиска финансирования после внесения поправок в закон о долевом строительстве?
МАРГАРИТА БОРОДАТОВА: В ближайшие пару лет нас ждет перестройка всей системы девелопмента. Новая редакция 214-ФЗ, по сути, не предполагает более использования средств дольщиков в том виде, к которому все привыкли. Ресурс, которым ранее располагали девелоперы, с рынка уходит, и он должен быть как-то восполнен.
Предполагается, что основную роль в финансировании строительства будут играть банки. Но как они поведут себя в новой ситуации? Думаю, этот вопрос задают себе все застройщики. С одной стороны, рынок привлекателен для банков с точки зрения объемов, с другой — риски высоки, сроки реализации проектов большие, а ограничения довольно жесткие по отношению к девелоперам.
Инвестиции в долевое строительство. Выгодно?
Банки не могут просто так взять и выдать кредиты всем желающим. Есть определенные требования, и не всегда девелоперы могут их выполнять.
Застройщики, имевшие опыт взаимодействия с банками по проектному финансированию, знают, что это непростой процесс. У банков могут быть свои соображения по поводу тех или иных составляющих затрат, свое видение принципов ценообразования, способов продвижения проектов.
Что будет происходить, когда для достройки объекта нужно предпринять действия, а банк говорит, что не одобряет их, и отказывает в проведении платежей? Стройка встанет? Много вопросов, на которые пока нет ответов. Понятно только, что перекос в сторону банковского кредитования — это еще более жесткие условия для строителей. И поиск альтернатив вполне закономерен.
Наши ожидания связаны с тем, что в изменившихся условиях строителям может быть полезен инструмент ЗПИФов. В том числе потому, что предполагает более мягкие условия использования.
BG: Какую роль сейчас играют ЗПИФы в финансировании строительства?
М.Б.: ЗПИФы недвижимости существуют более пятнадцати лет, однако их доля в общем объеме финансирования стройки не такая значительная, какой могла бы быть. По данным на конец третьего квартала 2018 года, это чуть более 8%. В абсолютных цифрах — около 430 млрд рублей.
BG: Почему эта доля столь невелика и за счет чего она может увеличиться?
М.Б.: До последнего момента финансирование строительной отрасли осуществлялось в основном деньгами дольщиков. «Долевка» предоставляла девелоперам практически бесплатный ресурс и свободу использования средств. Так что незначительной была не только доля ЗПИФов, но и других способов финансирования. Скажем, доля банковских кредитов составляла менее 12%.
Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и мин..
Общий объем финансирования жилищного строительства на конец прошлого года — более 5 трлн рублей, из них средства дольщиков — 3,7 трлн, и их нужно будет как-то заместить. Очевидно, банки могут обеспечить значительную часть требуемой суммы, но чем жестче они будут по отношению к застройщикам, тем больше у последних будет стимулов искать альтернативы. Сегодня как раз тот период, когда перераспределение источников денег на строительство может привести к росту доли ЗПИФов. Мы полагаем, что она может увеличиться до 25%.
BG: 25% — это больше 1 трлн рублей. Откуда у индустрии ЗПИФов возьмутся такие резервы — как с точки зрения компетенций, так и с точки зрения источников фондирования?
М.Б.: Как я уже заметила, ЗПИФы на рынке строительства присутствуют достаточно давно. Опыт нашей компании в этой сфере более десяти лет. С использованием ЗПИФов мы реализовали около 30 проектов. Как пример могу привести крупные проекты, в которых мы принимали участие: ЖК «Русский дом» от группы ЛСР и ЖК «Лиственный» от компании «Строительный трест».
В стадии переговоров еще ряд проектов в разных регионах. Многие московские и петербургские управляющие фондами компании успели приобрести опыт, работая с застройщиками. Так что компетенции имеются.
Вопрос источников — более комплексный. ЗПИФы до последнего момента представляли собой некий закрытый клуб — фонды часто были рассчитаны на квалифицированных инвесторов. Это был надежный способ удовлетворить запрос того или иного крупного клиента. Строительный бизнес использовал ЗПИФы прежде всего для оптимизации финансовых потоков. Распространенным вариантом был тот, при котором владелец земельного участка вносил его в фонд в качестве оплаты инвестиционного пая, а фонд этой землей участвовал в строительстве.
Мы полагаем, что ситуация будет меняться: количество предложений для неквалифицированных инвесторов, как и спрос с их стороны, будет расти. ЗПИФы позволят им инвестировать в недвижимость сравнительно небольшие суммы.
BG: Откуда такая уверенность?
М.Б.: Вложения в недвижимость всегда привлекали инвесторов. На протяжении многих лет люди входили в проекты, ожидая увеличения стоимости квартиры с целью дальнейшей перепродажи, или рассматривали ее как рентную недвижимость, которая обеспечит постоянный денежный поток плюс капитализацию объекта за счет изменения цены.
Сегодня предложение инвестиционной недвижимости стало очень ограниченным. У инвестора есть выбор — вложиться в проекты комплексного освоения территорий, либо в дома комфорт- или бизнес-класса. В первом случае цена небольшая, но и доходность неинтересная, во втором — доходность выше, как и порог входа. Сейчас поле для маневра может стать еще меньше. Вполне вероятна ситуация, когда извлекать доход из капитализации недвижимости с целью перепродажи не получится, так как разница между стоимостью квартир на начальном этапе строительства и на финальной стадии при использовании эскроу-счетов будет нивелирована.
В этом смысле преимущество фонда — в обеспечении приемлемой доходности. ЗПИФы могут не только приобретать квартиры, но и кредитовать застройщиков на удобных условиях. А инвесторы могут вкладывать небольшие суммы в интересные проекты, так как порог входа в ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов относительно низкий.
BG: О каких суммах идет речь?
М.Б.: Мы пока определили порог входа в фонд недвижимости для неквалифицированных инвесторов в 300 тыс. рублей. Управляющие компании могут варьировать эту цифру, но суть остается прежней: закрытый ранее инвестиционный клуб открывается для средних инвесторов, у них появляется дополнительный мотив участия в этом рынке. Сейчас отличный момент для широкого воплощения сути ЗПИФов как инструмента коллективных инвестиций.
BG: Нет ли у частных инвесторов, привыкших инвестировать при помощи «долевки», предубеждения по отношению к ЗПИФам?
М.Б.: Скепсис и недопонимание, конечно, есть. Люди хотят владеть чем-то конкретным — квартирой, апартаментами. Для того чтобы уйти от владения недвижимостью к владению инвестиционным паем, потребуется трансформация мышления. Инвестор должен прийти к пониманию, что собственность — это обременение, а инвестиционный пай — это владение собственностью без забот, связанных с ее обслуживанием. Думаю, в первую очередь трансформация случится в сегменте апартаментов, во многом «заточенном» именно на инвестиционный спрос со стороны частных лиц.
Сегмент апартаментов идеально подходит и для ЗПИФов. Застройщикам это удобно тем, что они имеют дело с одним инвестором в лице управляющей фондом компании, а не с большим числом дольщиков. А инвесторы снимают с себя заботы по поводу сдачи апартаментов в аренду и их обслуживания.
У фонда есть огромное преимущество по диверсификации: инвестируя в десять объектов, он может снижать таким образом риски и обеспечивать более предсказуемую доходность. Еще одно преимущество ЗПИФа перед индивидуальными вложениями в недвижимость — освобождение от налога на прибыль. Если инвестор реинвестирует доход, не выводя его из фонда и не платя налог, доходность увеличивается.
BG: Вы наблюдаете рост интереса к ЗПИФам со стороны девелоперов?
М.Б.: Мы сейчас много разговариваем со строителями. Конечно, многие из них привыкли к более простым механизмам финансирования, а ЗПИФы довольно сложная конструкция. Кроме того, значительная часть участников рынка, как мне кажется, не до конца осознала, что произошло.
Мы ожидаем рост интереса к альтернативным формам финансирования строительства уже в самое ближайшее время. Принятые в декабре поправки в 214-ФЗ означают невозможность использования старых добрых схем уже с 1 июля 2019 года. У девелоперов осталось совсем немного времени, чтобы найти новые источники финансирования своих проектов.
Источник: www.dohod.ru
§ 2. Правоотношения, возникающие в процессе долевого участия в строительстве
Инвестирование в строительную деятельность, создание недвижимости – один из существенных сегментов рынка инвестиций. Так, по некоторым оценкам, инвестиции в недвижимость, например в США, достигают 10 % внутреннего продукта [97] . Не является здесь исключением и наша страна, где строительство, создание объектов недвижимости на сегодня – одна из важнейших отраслей экономики.
При этом, как правило, создание недвижимого объекта осуществляется с участием в той или иной мере многих субъектов. Практика строительства зданий и сооружений, прежде всего многоквартирных жилых домов, офисных зданий, выработала несколько разновидностей договорных связей, возникающих между участниками строительства, в связи с чем В. В. Мельником была предложена заслуживающая внимания классификация договорных связей, возникающих при строительстве недвижимости с участием нескольких лиц, учитывающая способ, посредством которого денежные средства попадают непосредственно к подрядчику:
во – первых, это договоры, по условиям которых денежные средства дольщиков принимает непосредственно строительная организация, предоставляя им помещения после завершения работ;
во – вторых, договоры, в соответствии с которыми денежные средства дольщиков принимает организация, выполняющая функции заказчика в подрядном договоре и предоставляющая дольщикам помещения после завершения работ;
в – третьих, договоры, согласно которым организации – дольщики и подрядчики – обязуются совместно участвовать в строительстве многоквартирного дома.
Исходя из анализа возникающих договорных связей можно утверждать, что не все возникающие в результате заключения таких договоров правоотношения можно квалифицировать как инвестиционные. Представляется, что к инвестиционным относятся отношения, возникающие на основании договоров первого и второго типа. Договоры третьего типа не порождают инвестиционных отношений, поскольку в этом случае все субъекты долевого строительства непосредственно участвуют в достижении общей цели: создании объекта, и, соответственно, отсутствует важнейший признак инвестирования – получение результата усилиями иных лиц, отличных от инвестора, как это было определено в работе ранее.
Иногда ошибочно к категории инвестиционных контрактов причисляются договоры, заключаемые между муниципальными образованиями и застройщиками, суть которых сводится к следующему: застройщик обязуется построить соответствующее сооружение на территории города и после окончания строительства передать в собственность города часть построенной площади. Муниципальное образование, в свою очередь, обязуется выделить земельный участок для строительства, оказать иное необходимое содействие в строительстве. Следует заметить, что такая практика широко известна и в других городах, в частности в г. Екатеринбурге. Цель такого договора очевидна: используя свои властные функции, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, муниципальное образование понуждает застройщика передать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществить иную деятельность в интересах муниципального образования, при этом само муниципальное образование не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения. Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится.
Привлечение средств в строительство, создание жилых домов, другой недвижимости по своей инвестиционной природе не отличается от привлечения денежных средств инвесторов посредством участия в инвестиционных фондах. Общим признаком для такого рода инвестирования выступает то, что инвестор осуществляет инвестирование денежных средств в деятельность субъекта, усилиями которого осуществляется сбор инвестиций. При этом предложения о долевом участии, как правило, делаются публично, среди заранее не ограниченного круга лиц. Организатором инвестирования обычно является субъект, который выполняет функции заказчика по договору строительного подряда. Таким образом, долевое участие характеризуются следующими отличительными признаками:
– правоотношения, возникающие на основании договора долевого участия, имеют обязательственно – правовую природу, так как у лица, получившего инвестиции, теперь есть обязанность выполнить в пользу инвестора определенные условиями обязательства действия, передать право собственности на недвижимое имущество инвестору; при этом такие отношения не являются заемными, поскольку отсутствует обязанность вернуть полученную сумму денежных средств;
– строительство или создание объекта осуществляет не инвестор, а организатор инвестирования либо иное лицо, действующее на основании договора с организатором;
– организатор объединяет инвестора со средствами других инвесторов;
– инвестор ожидает получения права собственности на квартиру или иную недвижимость, стоимость которой, как правило, выше суммы вложений на ее строительство, т. е. можно говорить о доходе – выгоде инвестора;
– вложение связано для инвестора с риском потерь вложенных средств, так как реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессионального подхода к решению проблем, таких, как привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.
Характерно, что в зарубежной практике указанная форма инвестирования получила наименование «участие в интересе». Формы участия в интересе могут быть разными. Так, в деле Австралийской лесной компании, рассмотренном Верховным судом Австралии, в качестве указанного интереса было определено право участия в программе разведения деревьев. В другом деле – Хоум Эвэй (Home Away), также рассмотренном австралийским судом, право участия в программе строительства жилья, весьма похожее на участие в долевом строительстве, также было квалифицировано как «описанный» интерес. На наш взгляд, два последних судебных решения важны для квалификации возникающих долевых отношений как инвестиционных по двум причинам.
Во – первых, суд установил, что инвестиционные отношения могут быть замаскированы под отношения, которые, на первый взгляд, не имеют ничего общего с инвестиционной сферой, денежными обязательствами и т. д. Суд, однако, руководствовался анализом не формы, в которую была облечена деятельность организатора, а содержания отношений.
Во – вторых, важно то, что доход от инвестирования может быть не только в деньгах, но и в виде имущества (деревья, жилые помещения и т. д.). Таким образом, долевое инвестирование не ограничивается только строительством недвижимости, оно возможно и в иных сферах. В то же время именно инвестирование в строительство стало на сегодня наиболее распространенным типом долевого инвестирования, что в конце концов заставило законодателя обратить внимание на указанный сегмент рынка инвестиций и повлекло принятие соответствующего нормативного акта в ранге Закона о долевом участии в строительстве.
Правовая природа договоров долевого участия в строительстве . Анализ отношений по долевому участию в строительстве жилого дома предполагает прежде всего необходимость определения правовой природы договора, лежащего в основании возникновения соответствующих правоотношений [98] . Известно, что ранее, до принятия Закона о долевом участии в строительстве, на практике такие договоры именовались различным образом: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья в совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина – дольщика, купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Наиболее часто использовалось словосочетание «договор долевого участия», а также «договор о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома».
Относительно правовой характеристики договора в литературе развернулась дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. В частности, возможность возникновения здесь подрядных отношений не отрицают судебные органы [99] . Так ли это?
Источник: law.wikireading.ru
Инфотека — каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.
До вступления в законную силу Закона 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов … практически все договоры, направленные на приобретения квартир и нежилых помещений в строящемся жилье, имели вид инвестиционных договоров или договоров соинвестирования. В настоящее время Закон обязывает Застройщиков заключать договоры долевого участия с обязательной их регистрацией в регистрационной службе.
Таким образом, актуальным остается вопрос о соотношении договора, заключаемого сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности ( инвестиционного договора), и договора участия в долевом строительстве.
Инвестиционный договор — сложный по своей юридической природе, который определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно Закону об участии в долевом строительстве « по договору участия в долевом строительстве ( далее — договор) одна сторона ( застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости». Указанный вид договоров подлежит обязательной государственной регистрации в Россреестре.
Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора?
Во-первых, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права.
Во-вторых, как уже было сказано выше, если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В-третьих, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором ( заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под « незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и какие именно участники ( в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности.
Четвертое, в соответствии с гражданским законодательством при наличии нескольких претендентов на объект недвижимости по договору инвестирования, преимущества имеет то лиц, которое ранее заключило и оплатило договора. По договору долевого участия данные споры вообще не могут иметь места, в силу регистрации договора, при котором иные договорные отношения являются ничтожными.
Что касается иных отличий инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, то, безусловно, иные характерные признаки договора участия в долевом строительстве, включая выполнение застройщиком предварительных обязанностей в целях получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, также имеют свое значение при разграничении инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора.
Кроме того, если Договор долевого участия в полной мере исключает возможность осуществления Застройщиком двойных продаж, что нельзя сказать о договоре инвестиционном.
Так же стоит обратить внимание на то обстоятельство, что по договору долевого участия подлежит в обязательном порядке регистрация договора уступки, что невозможно по договору инвестирования.
Если Закон напрямую связывает Договор долевого участия с Законом о защите прав потребителей с обязательными условиями применения пунктов данного закона, то при заключении инвестиционного договора в суде предстоит доказывать, что к такому договору Закон о защите прав потребителей может применяться.
Источник: www.restko.ru