В ближайшие годы рынок частного домостроительства вырастет в 5–6 раз, говорят аналитики. Обычно при таких прогнозах на рынок активно заходят инвесторы, которым интересно умножить свои деньги по максимуму и с гарантией. В своей колонке директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова, рассказала, есть ли сейчас наплыв инвесторов в частное строительство. И стоит ли вообще сейчас туда вкладываться.
Особого наплыва пока нет. И это нормально: любое перспективное направление сначала осваивают единицы, которые и снимают сливки.
Что касается перспектив: уже сейчас ИЖС (индивидуальное жилое строительство. — Прим. ред.) по объемам перегнало строительство многоквартирных домов. Посмотрите статистику! А ведь спрос до сих пор выше, чем предложение. Это значит, что рынок будет быстро расти и дальше: емкость его колоссальна.
Артур Шамалов — Как привлечь инвестиции в бизнес
Золотое время ИЖС
Загородное жилье — это тот сегмент на рынке недвижимости, в который сейчас точно имеет смысл инвестировать. Уверенно прогнозировать развитие других сегментов рынка (вторичное жилье и новостройки. — Прим. ред.) пока трудно. Лично я думаю, что новостройки если и будут дорожать, то ненамного: цены на первичное жилье и так космические. Вторичка пока идет вниз, и это падение, скорее всего, продолжится.
А вот «загородка» — да. В развитии этого рынка активно участвует и государство, инициируя всё новые и новые программы для ИЖС. Кредит на строительство под 3–6% годовых. Когда такое было? Никогда.
Да, темпы строительства сейчас сдерживаются высокой инфляцией и подскочившими ценами на материалы. Но даже в этих условиях люди покупают землю, и рынок ИЖС переживает настоящий бум.
Надо ли ждать снижения цен, чтобы заходить в стройку? Определенно — нет. Вероятнее всего, сейчас с загородными домами повторится та же история, что в свое время произошла с новостройками. Цены на индивидуальные дома с прошлого года уже выросли на 50–60%. А если на рынке ИЖС введут эскроу-счета и типовые проекты, цена среднего дома вырастет еще на 30–40%.
И земля, не забывайте про нее! Можно спрогнозировать, что через пару лет свободной земли близ больших городов почти не будет. А та, что останется, будет продаваться по очень высоким ценам.
Поэтому тем, кто раньше инвестировал в новостройки, я бы посоветовала обратить внимание на ИЖС. Чем раньше вы зайдете со своими вложениями, тем больше прибыли получите. Вообще, сейчас ИЖС — это просто Клондайк, здесь легко заработать и опытным инвесторам, и тем, кто вообще никогда не инвестировал. И, разумеется, тем, кто хочет в перспективе переехать в загородный дом. Сейчас для этого просто золотое время.
Как это работает?
Схема проста: вкладываешь деньги до начала стройки, строительная компания возводит дом, продает его — и отдает тебе твою часть прибыли. Могу уверенно сказать по опыту, что доходность от таких инвестиций составляет как минимум 20%. Люди, которые инвестировали с нами и инвестируют сейчас, могут это подтвердить.
Как выбрать проекты для инвестиций? | Маргулан Сейсембаев
Причем прибыль вы получаете гораздо раньше, чем при инвестициях в новостройку. Многоквартирный дом возводится примерно два года, а индивидуальный дом средних размеров строится под ключ пять-восемь месяцев. Речь идет о варианте «заезжай и живи», уже с ремонтом. В черновой отделке дом готов еще быстрее. Это нормальные сроки, с соблюдением технологии строительства и всех возможных форс-мажоров.
Наибольшая доходность на текущий момент — вложиться в строительство дома на перспективном участке. Что такое перспективный участок? Это земля, которая в ближайшие пару лет будет активно разрабатываться и застраиваться, но цена за сотку еще не зашкаливает. Конечно, это не единственный критерий. Я уже писала о том, как выбирать участок для строительства, перечитайте.
А еще изучите генплан того района, где собираетесь строить.
Другой вариант — построить дом в ипотеку. Учитывая, что сейчас ипотечные ставки на строительство начинаются от 3% годовых, вложение получается очень выгодным. Главное, чтобы дом был ликвидным, даже если вы строите его для себя.
Какие есть риски?
Любая инвестиция — это определенный риск. Что в теории может пойти не так, если вы вложили деньги в строительство дома?
1. Подрядчик не достроит дом. У тех, кто предлагает вам инвестировать в их строительные проекты, скорее всего, всё в порядке с репутацией и сроками. Но проверить, разумеется, надо: посмотрите их портфолио, съездите на строительные площадки, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если что-то настораживает, лучше отказаться от сотрудничества.
2. Дом не продадут за назначенную цену. Не получить ожидаемого дохода или вообще потерять вложенные деньги — главный страх любого инвестора. Поэтому очень подробно поговорите с руководителем или менеджером компании, которая предлагает вам инвестировать. Вам надо знать всё досконально:
- почему именно эта земля, в чем перспективность локации;
- есть ли там коммуникации (как минимум электричество);
- как строит компания и какой будет проект;
- есть ли у компании подобные успешные кейсы;
- когда начнется продажа дома.
В идеале компания должна начать продавать дом еще на этапе фундамента. Так можно лучше оценить спрос, перспективность именно этого проекта (дизайна, планировки), что-то скорректировать — ну и найти покупателя как можно раньше.
3. Строительная компания составит «хитрый» договор. Если вы боитесь, что строительная компания не выполнит свои обязательства перед вами как инвестором, внимательно читайте договор и дайте изучить его юристу. В договоре должен быть ясный порядок взаимодействия сторон: кто за что отвечает, кто что обязуется предоставить и что будет, если одна из сторон договор нарушает.
В общем, придется делать то же, что при любых инвестициях, — искать надежные варианты. То есть строительные компании, которые умеют находить перспективные локации, строят ликвидные дома и ведут себя порядочно и с подрядчиками, и с клиентами.
Стройка окончена: что потом?
Всё зависит от ваших целей и возможностей. Если вы просто вкладывали деньги, то получаете прибыль, фиксируете ее — и либо тратите на свои нужды, либо инвестируете дальше. Если вы в качестве инвестиционного проекта купили целый дом, то после сдачи проекта открывается просто море возможностей:
- просто продать. С тем чтобы опять же зафиксировать прибыль и, возможно, реинвестировать ее куда-то еще (например, в другую стройку);
- сдавать в долгосрочную аренду. Возможно, вы удивитесь, но люди годами арендуют не только квартиры, но и частные дома. Совсем недавно с нами начали строить клиенты, которые до этого четыре года подряд снимали дом;
- сдавать посуточно. Хлопот с таким бизнесом, конечно, много, но и доходность может быть очень хорошая, особенно летом и в длинные праздники (новогодние, майские);
- сдавать для выездных мероприятий. Банкеты, свадьбы, вечеринки, да что угодно. Это тоже хлопотно, но одно такое мероприятие может принести вам 30–40 тысяч рублей.
Вариантов, как видите, масса. Я уже не говорю, что в доме можно просто жить — если вы мечтали о такой возможности.
ИЖС — это золотая жила для инвестиций, скоро это поймут очень многие, и тогда начнется резкий наплыв инвесторов. Если у вас есть хотя бы несколько сотен тысяч рублей или возможность взять ипотеку и платить ее несколько месяцев до сдачи дома — заходите в стройку. Это точно выгодно.
Источник: msk1.ru
«Инвестировать в России сейчас можно либо в недвижимость, либо в себя»
IRN.RU в гостях у Антона Детушева, генерального директора IKON Development
24 февраля в России наступила очередная «новая реальность». Как застройщики к ней адаптировались, в чем ошиблись банки, запуская льготную ипотеку под 0,01%, и когда деньги «разморозятся» и потекут в недвижимость, в интервью IRN.RU рассказал Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development.
Про «новую реальность» и импортозамещение
Как вы адаптировали бизнес к «новой реальности», наступившей 24 февраля?
В бизнесе ничего катастрофического не произошло. Дали людям депозиты под 20-25%, они, естественно, туда переложились, и три месяца у застройщиков не было продаж. Но это естественная для любого кризиса ситуация.
У нас в компании напряженными были первые две недели. Я тогда вызвал всех — у нас офис работает на удаленке, — чтобы заменить стройматериалы и оборудование, которые мы еще не заменили.
И как – успешно? Раньше компании, строящие высокобюджетное жилье, наотрез отказывались переходить на российские и китайские аналоги европейского и американского оборудования и стройматериалов, объясняя это тем, что они намного хуже по качеству. А сейчас мы слышим, что отечественная плитка и китайские лифты – это прекрасно.
Большинство покупателей не понимают, почему стройматериалы столько стоят и где они производятся. И даже среди девелоперов тех, кто действительно хочет разбираться в себестоимости, очень мало. Еще в 2018 г. мы возили гранит из Китая – потому что именно там его и производят — и платили 3 300 руб. за «квадрат» вместе с доставкой. А если бы заказывали точно такой же гранит, из того же карьера, но в Италии, то платили бы 10 000.
На самом деле проблем ни с импортозамещением, ни с поставками из Европы нет. В марте у нас на Украине застрял немецкий эскалатор, так немцы его за свой счет перевыпустили и нам привезли. Итальянцы тоже с нами прекрасно работают, а поляки вообще начали давать банковские гарантии под авансы – в жизни такого не было! Раньше, когда мы покупали оборудование, то оплачивали его полностью и потом ждали. Сейчас – переводим 70% стоимости под банковскую гарантию.
Единственное, где мы действительно «попали» – это в Бельгии. Мы используем окна Reynaers, 95% их производства локализовано в России, но часть комплектующих и резиновые уплотнители делают в Бельгии, а там профсоюз заявил, что не будет загружать машины для России. Пришлось заказать эти резинки на производстве в Турции.
Так что проблем особых нет, если не считать того, что из-за цирка с логистикой – машины не ездят, самолеты не летают — цены выросли процентов на 30%.
Сколько у вас импортных материалов в проектах? В разных классах.
В люксе – только 5% в денежном выражении. Если вам кто-нибудь будет говорить, что у него 30-40%, то это неправда, мягко говоря, потому что импортные материалы – это только отделка, да и то далеко не вся, и высокотехнологичное оборудование типа насосов.
А в экономе вообще нет никакого импорта. Что там может быть импортного – стекло? Есть три завода в России. Правда, все дернули цены процентов на 70%, объясняя это тем, что им так хочется. Мы пересчитывали стоимость – с учетом всего максимум на 10% должно было подорожать.
То есть у вас не было необходимости упрощать ваши проекты, что-то менять и т.п.?
Упрощать — точно нет. Мы поменяли только лифты. Давно хотели попробовать китайцев – есть у них бренд BLT, номер один по объемам производства в Китае. Они очень прилично выглядят, сделаны на ремнях, а не на тросах, поэтому должны быть мягче.
А как покупатели на это отреагировали? Вот были у вас лифты Otis.
У нас были лифты Kone, но финны как-то очень быстро ушли, не выполнив кучу контрактов, несмотря на полученные авансы. А в чем разница между Kone, Otis и Sword, неспециалист в жизни не поймет.
Не сомневаюсь. Но неужели покупатели не интересуются, какое вы используете оборудование, инженерные системы, какие материалы закупаете для отделки?
А есть ли в строительстве бренд, который повлиял бы на ваш выбор при покупке квартиры? Я для себя кроме окон Rehau не придумал ничего.
Дело не в конкретных брендах, а в репутации страны-производителя. У нас привыкли считать, что, например, немецкое качество лучше китайского.
В любом случае все делается в Китае. И главное в лифтах что? Безопасность. А это уже наша забота – строителей.
А квартирографию в своих проектах вы не пересматривали? Не пришлось делать более мелкую нарезку квартир?
Мы по-другому пересматривали. В «Заречном квартале» у нас получилась забавная ситуация: в первой очереди мы нарезали половину студий – так рынок обычно берет, а студии первые встали колом, так как ушли инвесторы. 90% покупателей брали квартиры для себя, и запрос был на средние и большие площади — от 50 до 140 кв. м. Поэтому следующие три дома мы перепроектируем в сторону увеличения площадей.
Многие девелоперские компании после февраля притормозили работу над новыми проектами, отказались от пополнения земельного банка. Расскажите о ваших дальнейших планах. В начале 2021 г. вы говорили, что у вас в проработке находится четыре площадки в Москве и области.
Одна уже на рассмотрении ГЗК, одна на стадии предварительного договора, остальные пока еще прорабатываем. Но я надеюсь, что если все будет хорошо, мы уже в этом году выйдем на рынок «старой» Москвы с еще одним небольшим проектом на 80 000 — 90 000 кв. м жилья.
Про банк и ставки
Насколько изменились финансовые условия для вашей компании? Как вы оцениваете поведение банков в отношении застройщиков после начала спецоперации? Участники рынка жаловались, что некоторые банки приостанавливали перечисление средств в рамках согласованных кредитных линий, необоснованно поднимали ставки и т.п.
Первые пару недель после начала спецоперации действительно были некоторые проблемы с выборкой средств по кредитным линиям, но все быстро нормализовалось. Мне очень понравилось поведение «Сбера» – они не подняли ставки по кредитам вслед за ключевой, хотя это прописано в договорах. Остальные увеличили, правда, по факту нас это не зацепило – у IKON Development во всех банках ставки по кредитам не превышают 1% за счет высокой заполненности эскроу.
А по новым проектам какие сейчас базовые ставки?
Такие же, как и до 24 февраля. Эффективная ставка — примерно 10%. В среднем стандартная ставка – это ключевая ставка плюс 2-3%, а дальше она понижается по мере наполнения эскроу.
Про спрос, инвестиции и «вторичку»
Как у вас сейчас с продажами?
«Эконом» летит вверх — месяц к месяцу процентов 10% прибавляет. К прошлому году, если месяц к месяцу, то процентов на 20% проседает. Но если накопительно год к году взять, то примерно одинаково получится: в феврале-марте спрос был высокий, потом провалился на два месяца, а июль и август были вполне нормальные.
В среднем сегменте (350 000+) спрос год к году на 10-15% ниже, чем в «экономе», но в целом мы план выполняем. «Бизнес» примерно на 50% просел, потому что в «Доме Chkalov» у нас осталось очень мало лотов — 60, причем 10 из них – пентхаусы с ценой метра 1-1,5 млн руб.
А почему сейчас продажи хуже, чем в 2021 г.? Ипотека – главный драйвер спроса — на первичном рынке уже выгоднее, чем в прошлом году.
У людей есть деньги, но они лежат на дорогих рублевых депозитах, вложены в валюту и акции. То есть заморожены. Вопрос, когда разморозятся. Мы прогнозируем, что осенью, в октябре.
Почему?
Потому что в сентябре заканчиваются шестимесячные депозиты, открытые в марте под 20% годовых. Плюс курс доллара уже несколько месяцев топчется в районе 60 руб., и мы наблюдаем, что люди начали выходить из долларов, даже тех, что были куплены по 80, потому что есть опасения, что доллар будет стоить 30, и банки вводят отрицательные комиссии за хранение валюты на счетах.
А во что сейчас можно инвестировать в России 2-4 млн руб.? В акции, валюту и крипту все уже наигрались, потеряв на этом кучу денег, так что остается вкладывать в недвижимость или в себя.
Для покупки московской квартиры 2-4 млн руб. не хватит.
У нас в «Заречном квартале» цены на студии стартуют с 8 млн руб., на квартиры нормальной площади — с 12-13 млн руб. 3-4 млн руб. вполне достаточно для первоначального взноса по ипотеке.
И потом 20 лет отдавать банку по 60 тыс. руб. в месяц, в итоге выплатив полторы стоимости квартиры (при ипотечной ставке 7%)? Так себе инвестиция.
Нет, если гражданин покупает квартиру за 12-13 млн руб. по программе семейной ипотеки со ставкой 5% и два года обслуживает кредит, а потом продает, то IRR будет в районе 40%. А если он возьмет субсидируемую ипотеку от застройщика под 0,1%, то примерно 70%.
Продать ипотечную квартиру сложно, к тому же придется давать покупателю хорошую скидку, потому что на вторичном рынке нет ипотеки с льготными ставками.
Но вы же не знаете, какие ставки будут через два года. В марте-апреле, когда началась спецоперация, был запрос на переуступку льготной ипотеки — купить ипотечную квартиру было выгоднее, чем сразу заплатить всю сумму. И банки соглашались сделать переуступку по старой ставке.
Конечно, власти вряд ли опустят ставки на первичном рынке еще ниже. В банковских портфелях ипотека уже занимает 50%, и увеличивать количество ипотечников до критического уровня, наверное, не стоит. В 2008 г. мы все видели, что из этого вышло.
«Первичку» простимулировали достаточно – льготная ипотека, семейная, IT-ипотека. Теперь надо ставки на «вторичке» подтягивать к уровням первичного рынка. В массовом сегменте московского региона процентов 20% новостроек покупаются на средства от продажи вторичных квартир. Поэтому всегда, как только «вторичка» начинала буксовать из-за ставок, «первичка» ложилась следом.
А продать «вторичку» при нынешних ставках крайне сложно. Мы заметили по нашим комплексам, где у нас идет перепродажа квартир, что люди опускают цены на 15%, чтобы продать. Длина сделки увеличилась чуть ли не в два раза. Так что «вторичку» надо стимулировать.
Как? Субсидировать ставки из бюджета? Но тогда покупатели уйдут с первичного рынка на вторичный.
Нет, запустится цикл постоянного обмена жилья, и никто никуда не уйдет.
Про «нулевую» ипотеку, цены и маржу
В начале лета почти все застройщики московского региона стали предлагать ипотеку со ставками от 0,1% и даже 0,01% на весь срок – и как раз с июня продажи начали расти хотя бы в месячном выражении. У вас сколько в спросе «нулевых» ипотечников?
В разных проектах по-разному. В Зеленограде, например, – процентов 15%. Мы дополнительно субсидируем семейную ипотеку. Общая стоимость квартиры с учетом кредита дешевле на 30-35%, потому что переплата 0,1% даже за 30 лет составляет несколько сотен тысяч, а не миллионы.
Это прекрасно. Почему же только 15% заинтересовались «нулевой» ипотекой?
У нас люди считают, что ипотеку надо обязательно выплатить в срок до 10 лет. Поэтому банки сначала и предлагали кредиты под 0,01% в рамках льготной ипотеки с небольшой надбавкой к стоимости квартиры – они закладывали в расчеты 5-7 лет жизни такого кредита. А когда поняли, что заемщики будут платить все 30 лет, быстро все свернули, сделав надбавки заградительными: нам один из банков поставил сразу 50% к стоимости квартиры. Так что льготной ипотеки под 0,1-0,01% сейчас ни у кого нет, только семейная — по ней ниже ставка и, соответственно, меньше надбавка к цене.
Пока банк нам это не прикрыл, мы даже субсидировали ипотеку до 0,1% на любую сумму, а не только в пределах 12 млн. Мы посчитали: если взять в кредит 70 млн руб. под 0,1%, ежемесячный платеж получается 120 000 руб., а под 7% — в районе 400 000. Разница сумасшедшая. И в конце жизни кредита тоже дикая, потому что при ставке 7% ипотечник за 30 лет фактически выплачивает две стоимости квартиры.
Инструментов стимулирования спроса миллион. Можно стимулировать продуктом, рекламой, условиями покупки. Все будет зависеть не только от нас, но и от государства, Центробанка и т.д.
А сами вы снижать цены не намерены? Только в 2020-2021 гг. стоимость метра в Москве выросла в полтора раза, и цены продолжают расти.
Застройщики повышают цены не просто так, а для того, чтобы компенсировать рост себестоимости. Я же говорил, что после 24 февраля для нас все на 30% подорожало. А за предыдущие два года себестоимость строительства увеличилась в два раза.
В девелопменте в последние лет семь очищенная прибыль не превышает 10-15%. А по официальной статистике – вообще 5-6%. Строительство стало малорентабельным бизнесом. Нет сейчас площадок с маржинальностью под 40%, как было еще в 2011-2015 гг. Переход на проектное финансирование, которое стоит денег, тоже прикрутил прибыли.
Представители Сбербанка утверждают, что затраты на обслуживание всех кредитов, которые получает застройщик, включая дорогие бридж-кредиты, не превышают 8% в бюджете проекта.
Стандартный бридж осенью прошлого года стоил от 13%.
Но такой кредит живет недолго.
Бридж-кредиты застройщики берут на приобретение земли, например, «промки», которая может потом несколько лет распаковываться, и все это время капают повышенные проценты, потому что других-то денег нет – проектное финансирование можно получить, только когда уже есть документы для строительства жилья. Площадку под «Заречным кварталом» мы распаковывали пять лет, потому что на пять застройщиков нужно было сделать одно общее соглашение по инвестициям в строительство дороги ориентировочной стоимостью 1 млрд руб. С участием Московской области, дорожников, министерства экологии и т.п. Договаривались мы пять лет.
Хорошо, на застройщиков давят со всех сторон. Почему же вы занимаетесь таким невыгодным бизнесом?
Я не сказал, что невыгодным, я сказал – маржа 10-15%. Помните, как у Томаса Джозефа Даннинга, которого цитировал Карл Маркс: «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы». Так что 15% — нормальная прибыль, во всех отношениях.
Источник: www.irn.ru
Больше 20% годовых. Разбираемся, выгодно ли вкладывать деньги в ИЖС, сколько можно там заработать
В ближайшие годы рынок частного домостроительства вырастет в 5–6 раз, говорят аналитики. Обычно при таких прогнозах на рынок активно заходят инвесторы, которым интересно умножить свои деньги по максимуму и с гарантией. В своей колонке директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова, рассказала, есть ли сейчас наплыв инвесторов в частное строительство. И стоит ли вообще сейчас туда вкладываться.
Особого наплыва пока нет. И это нормально: любое перспективное направление сначала осваивают единицы, которые и снимают сливки.
Что касается перспектив: уже сейчас ИЖС (индивидуальное жилое строительство. — Прим. ред.) по объемам перегнало строительство многоквартирных домов. Посмотрите статистику! А ведь спрос до сих пор выше, чем предложение. Это значит, что рынок будет быстро расти и дальше: емкость его колоссальна.
Золотое время ИЖС
Загородное жилье — это тот сегмент на рынке недвижимости, в который сейчас точно имеет смысл инвестировать. Уверенно прогнозировать развитие других сегментов рынка (вторичное жилье и новостройки. — Прим. ред.) пока трудно. Лично я думаю, что новостройки если и будут дорожать, то ненамного: цены на первичное жилье и так космические. Вторичка пока идет вниз, и это падение, скорее всего, продолжится.
А вот «загородка» — да. В развитии этого рынка активно участвует и государство, инициируя всё новые и новые программы для ИЖС. Кредит на строительство под 3–6% годовых. Когда такое было? Никогда.
Да, темпы строительства сейчас сдерживаются высокой инфляцией и подскочившими ценами на материалы. Но даже в этих условиях люди покупают землю, и рынок ИЖС переживает настоящий бум.
Надо ли ждать снижения цен, чтобы заходить в стройку? Определенно — нет. Вероятнее всего, сейчас с загородными домами повторится та же история, что в свое время произошла с новостройками. Цены на индивидуальные дома с прошлого года уже выросли на 50–60%. А если на рынке ИЖС введут эскроу-счета и типовые проекты, цена среднего дома вырастет еще на 30–40%.
И земля, не забывайте про нее! Можно спрогнозировать, что через пару лет свободной земли близ больших городов почти не будет. А та, что останется, будет продаваться по очень высоким ценам.
Поэтому тем, кто раньше инвестировал в новостройки, я бы посоветовала обратить внимание на ИЖС. Чем раньше вы зайдете со своими вложениями, тем больше прибыли получите. Вообще, сейчас ИЖС — это просто Клондайк, здесь легко заработать и опытным инвесторам, и тем, кто вообще никогда не инвестировал. И, разумеется, тем, кто хочет в перспективе переехать в загородный дом. Сейчас для этого просто золотое время.
Как это работает?
Схема проста: вкладываешь деньги до начала стройки, строительная компания возводит дом, продает его — и отдает тебе твою часть прибыли. Могу уверенно сказать по опыту, что доходность от таких инвестиций составляет как минимум 20%. Люди, которые инвестировали с нами и инвестируют сейчас, могут это подтвердить.
Причем прибыль вы получаете гораздо раньше, чем при инвестициях в новостройку. Многоквартирный дом возводится примерно два года, а индивидуальный дом средних размеров строится под ключ пять-восемь месяцев. Речь идет о варианте «заезжай и живи», уже с ремонтом. В черновой отделке дом готов еще быстрее. Это нормальные сроки, с соблюдением технологии строительства и всех возможных форс-мажоров.
Наибольшая доходность на текущий момент — вложиться в строительство дома на перспективном участке. Что такое перспективный участок? Это земля, которая в ближайшие пару лет будет активно разрабатываться и застраиваться, но цена за сотку еще не зашкаливает. Конечно, это не единственный критерий. Я уже писала о том, как выбирать участок для строительства, перечитайте.
А еще изучите генплан того района, где собираетесь строить.
Другой вариант — построить дом в ипотеку. Учитывая, что сейчас ипотечные ставки на строительство начинаются от 3% годовых, вложение получается очень выгодным. Главное, чтобы дом был ликвидным, даже если вы строите его для себя.
Какие есть риски?
Любая инвестиция — это определенный риск. Что в теории может пойти не так, если вы вложили деньги в строительство дома?
1. Подрядчик не достроит дом. У тех, кто предлагает вам инвестировать в их строительные проекты, скорее всего, всё в порядке с репутацией и сроками. Но проверить, разумеется, надо: посмотрите их портфолио, съездите на строительные площадки, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если что-то настораживает, лучше отказаться от сотрудничества.
2. Дом не продадут за назначенную цену. Не получить ожидаемого дохода или вообще потерять вложенные деньги — главный страх любого инвестора. Поэтому очень подробно поговорите с руководителем или менеджером компании, которая предлагает вам инвестировать. Вам надо знать всё досконально:
- почему именно эта земля, в чем перспективность локации;
- есть ли там коммуникации (как минимум электричество);
- как строит компания и какой будет проект;
- есть ли у компании подобные успешные кейсы;
- когда начнется продажа дома.
В идеале компания должна начать продавать дом еще на этапе фундамента. Так можно лучше оценить спрос, перспективность именно этого проекта (дизайна, планировки), что-то скорректировать — ну и найти покупателя как можно раньше.
3. Строительная компания составит «хитрый» договор. Если вы боитесь, что строительная компания не выполнит свои обязательства перед вами как инвестором, внимательно читайте договор и дайте изучить его юристу. В договоре должен быть ясный порядок взаимодействия сторон: кто за что отвечает, кто что обязуется предоставить и что будет, если одна из сторон договор нарушает.
В общем, придется делать то же, что при любых инвестициях, — искать надежные варианты. То есть строительные компании, которые умеют находить перспективные локации, строят ликвидные дома и ведут себя порядочно и с подрядчиками, и с клиентами.
Стройка окончена: что потом?
Всё зависит от ваших целей и возможностей. Если вы просто вкладывали деньги, то получаете прибыль, фиксируете ее — и либо тратите на свои нужды, либо инвестируете дальше. Если вы в качестве инвестиционного проекта купили целый дом, то после сдачи проекта открывается просто море возможностей:
- просто продать. С тем чтобы опять же зафиксировать прибыль и, возможно, реинвестировать ее куда-то еще (например, в другую стройку);
- сдавать в долгосрочную аренду. Возможно, вы удивитесь, но люди годами арендуют не только квартиры, но и частные дома. Совсем недавно с нами начали строить клиенты, которые до этого четыре года подряд снимали дом;
- сдавать посуточно. Хлопот с таким бизнесом, конечно, много, но и доходность может быть очень хорошая, особенно летом и в длинные праздники (новогодние, майские);
- сдавать для выездных мероприятий. Банкеты, свадьбы, вечеринки, да что угодно. Это тоже хлопотно, но одно такое мероприятие может принести вам 30–40 тысяч рублей.
Вариантов, как видите, масса. Я уже не говорю, что в доме можно просто жить — если вы мечтали о такой возможности.
ИЖС — это золотая жила для инвестиций, скоро это поймут очень многие, и тогда начнется резкий наплыв инвесторов. Если у вас есть хотя бы несколько сотен тысяч рублей или возможность взять ипотеку и платить ее несколько месяцев до сдачи дома — заходите в стройку. Это точно выгодно.
Источник: 76.ru