Инвестиции представляют собой финансовые средства инвестора, направляемые на развитие предприятия, оптимизацию его производственных процессов и максимизацию прибыли в конечном итоге. Прибыльность — одна из основных целей, достижение которой и является показателем эффективности и успешности инвестирования. Процесс вложения средств начинается после заключения между сторонами соответствующего инвестиционного соглашения.
Суть инвестиционного контракта
Контракт, согласно которому будут предоставляться инвестиции, полностью регулирует обязательства сторон. В нем прописываются права и ограничения инвестора и инвестируемой компании. Строится документ на основных положениях ГК РФ. В инвестиционном контракте большее внимание уделяется его финансово-экономической части, нежели правовой. По этой причине подобные договоры составляют особую группу.
Чтобы договор был признан инвестиционным, нужно, чтобы сумма вкладываемых средств была действительно существенной. Чаще всего инвесторы предпочитают размещать финансы в строительные компании. Эта деятельность отличается долгосрочностью вложений, т. е. даже учредители предприятия могут считаться его инвесторами: вложили сегодня — получили выгоду через год, а то и более.
Инвестиционные договоры и классическое гражданское право
Если же инвестор направляет свои средства в компанию, но фактически в финансовой документации они проходят как оборотные, поддерживающие ежедневное функционирование организации, то контракт, заключенный на эту сумму, не будет инвестиционным.
Как заключить и расторгнуть контракт
В договоре точно отражается информация об инвесторе и инвестируемом им предприятии, обязательства. Активами в такой ситуации обладает инвестор. В договоре прописывается, что он всего лишь передает их компании, чтобы она управляла ими. Тот, кому передаются средства, имеет право вкладывать их только на цели, обозначенные в договоре. Нужно уделить внимание в документах тому, каким образом будет происходить распоряжение средствами, к какому итогу должно прийти предприятие, воспользовавшееся ими.
Исполнение и, соответственно, контроль договорных условий могут быть поэтапными. Все это нужно отметить в документе.
Следует обозначить причины, по которым контракт расторгается той или иной стороной.
Если предприятие не выполнит обязательств или просрочит работы по инвестсоглашению, инвестор может рассчитывать на компенсацию своих расходов и недополученной прибыли. Какой будет эта сумма, лучше сразу же обозначить в инвестиционном контракте. Это позволит сэкономить время и средства в случае судебных тяжб.
Договор можно расторгнуть и в случае, когда предприятие, в которое вложены инвестиции, ведет свою работу с нарушением закона и договорных обязательств. Так, нужно расторгать контракт, если средства направлены не на те цели, или компания скрывает сведения несмотря на то, что они должны быть предоставлены согласно контракту.
Источник: kskgroup.ru
Инвестиционный контракт v. право застройки
«Передать нельзя включить». Как включить в конкурсную массу объекты недвижимости, созданные по инвестиционному контракту, заключенному с публично-правовым образованием
Фабула дела. Коммерческая организация и публично-правовое образование заключили инвестиционный контракт на строительство жилого дома (с нежилыми помещениями). Согласно условиям инвестиционного контракта по итогам его реализации нежилые помещения подлежат распределению в следующей пропорции: 40 процентов – публично-правовому образованию, 60 процентов – коммерческой организации. Конкретный перечень имущества, подлежащего передаче в собственность каждой из сторон, подлежит определению на основании акта о результатах реализации инвестиционного контракта.
Жилой дом построен и введен в эксплуатацию, подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части строительства жилой площади. Впоследствии коммерческая организация признается банкротом. В ходе проведения инвентаризации имущества должника конкурсным управояющим установлено, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта в части нежилых помещений сторонами не подписан.
Вправе ли конкурсный управляющий в процедуре конкурсного производства подписать такой акт и передать публично-правовому образованию нежилые помещения в натуре? Либо должник должен зарегистрировать за собой право собственности на 100% нежилых помещений, построенных в рамках реализации этого инвестиционного контракта, а право требования передачи нежилых помещений в натуре, принадлежащее публично-правовому образованию, подлежит трансформации в денежное и включению в реестр требований кредиторов?
Какой способ защиты интересов конкурсной массы является верным?
Практика рассмотрения подобных споров в рамках заключения инвестиционных контрактов, заключенных с публично-правовым образованием до 1 января 2011 года, в случае признания банкротом организации-застройщика определена Верховным Судом РФ в определении от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011 о банкротстве застройщика, ЗАО «Беговая-Плаза».
Так, как известно, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (пункт 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.
Из содержания этой нормы следует, что ее положения распространяются на отношения сторон инвестиционного контракта по поводу незавершенного объекта инвестиционной деятельности (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/2010). На построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта долевая собственность не возникает (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12 по делу № А40-82850/2011).
Указанные положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона № 427-ФЗ (14.12.2011) и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона № 427-ФЗ (пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно пункту 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.
Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, предусмотренной договором, заключенным с публично-правовым образованием до 01.01.2011, неисполнение которой влечет невозможность регистрации контрагентами права собственности на инвестиционный объект. Уклонение стороны спорного договора от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 по делу № А40-107777/2010: требования истца, вытекающие из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.
В случае удовлетворения иска о понуждении исполнения обязательства по инвестиционному контракту суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты (определение Верховного Суда РФ от 07.12.2017 № 310-ЭС17-12472 по делу № А09-10227/2014).
В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12 по делу № А40-82850/2011).
В определении от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011 о банкротстве ЗАО «Беговая-Плаза» Верховный Суд РФ признал, что по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (статья 398 Гражданского кодекса). Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, такой иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).
При разрешении подобного иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенных инвестиционных контрактов, указывает в резолютивной части судебного акта на результат раздела инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию, между сторонами. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения в порядке, предусмотренном статьей 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона № 427-ФЗ).
Таким образом, Верховный Суд РФ четко разъяснил порядок включения в конкурсную массу объектов недвижимости, созданных должником по инвестиционному контракту, заключенному с публично-правовым образованием: путем обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с заявлением об обязании публично-правового образования подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта в части нежилых помещений. «Передать, нельзя включить».
P.S. Интересно, что после отмены Верховным Судом РФ судебных актов об отказе в признании права собственности города Москвы на нежилые помещения в доме в пределах 40% доли, определенной инвестиционным контрактом, при новом рассмотрении обособленного спора в рамках дела № А40-11689/2011 Департамент городского имущества города Москвы уточнил заявленные требования и реализовал свое право на спорные объекты путем обращения в арбитражный суд с заявлением о включении своих денежных требований в реестр требований кредиторов ЗАО «Беговая-Плаза». Требования Департамента были признаны зареестровыми. При этом впоследствии арбитражные суды по заявлениям конкурсного управляющего признали право собственности должника на конкретные нежилые помещения, созданные по инвестиционному контракту.
Источник: zakon.ru
Виды инвестиционных контрактов и сопутствующие им риски
Для реализации девелоперского проекта требуются значительные финансовые средства, учитывая сложность и масштабность поставленных задач. Поэтому участники таких проектов нередко объединяют усилия. Одна из форм воплощения в жизнь девелоперского проекта — инвестиционный контракт, в котором стороны оговаривают порядок совместной работы по достижению заявленной цели и участие в структурировании собственности на построенный объект недвижимости. Проанализируем, с какими рисками могут столкнуться стороны такого договора.
Инвестиционный контракт в действующем законодательстве РФ не выделен в отдельный договорный тип, вид или подвид, являясь непоименованной гражданско-правовой сделкой. При осуществлении инвестиций в настоящее время могут использоваться различные виды гражданско-правовых договоров.
Законодательная база
Законодательство относит вопросы, связанные с заключением инвестконтрактов и определением их содержания, к компетенции самих участников гражданского оборота, которые при осуществлении гражданских прав действуют своей волей и в своем интересе. Такие положения можно найти в ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и в других нормативных правовых актах РФ, регулирующих вопросы инвестиционной деятельности.
Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», была ранее отмечена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания. Это означает, что при использовании в наименованиях договоров данное понятие может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо определять правовую природу инвестиционного контракта, исходя из характера выраженных в нем обязательств и с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств.
Квалификация инвестиционного контракта
По своим признакам инвестиционный контракт может быть квалифицирован как договор подряда (глава 37 ГК РФ), договор купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ), договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), смешанный или непоименованный договор (ст. 421 ГК РФ) и др.
Пример
Инвестор для реализации своего девелоперского проекта нанимает одну или несколько подрядных организаций. Их отношения регулируются правилами о договоре подряда, в рамках которых подрядчик получает только плату за свою работу, но не участвует в разделе объекта недвижимости.
Аналогичным образом обстоит дело в случае, когда предметом инвестиционного контракта выступает приобретение инвестором за плату будущего объекта, где обязательства продавца перед ним исчерпываются передачей готовой вещи с получением за этого ее стоимости, определенной по соглашению сторон.
Режим собственности
Инвестор не собственник
Инвесторы, финансирующие строительство объекта недвижимости, не наделяются правом собственности на него, поскольку смогут стать собственниками только после осуществления кадастрового учета и регистрации в ЕГРН.
Иск о понуждении продавца к передаче объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у продавца и право собственности за ним зарегистрировано в реестре. В ином случае у покупателя имеется только право на возмещение убытков, причиненных нарушением договорных обязательств, либо он вправе требовать понуждения продавца к исполнению его обязательств. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Указанная договорная модель не предоставляет инвестору возможности требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства (далее — НС) режима общей долевой собственности, если только в самом договоре прямо не предусмотрено иное. Предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к продавцу, но не ведет к созданию общей долевой собственности. Это обусловлено тем, что никакой совместной деятельности он с ним не осуществляет, в отличие от договора простого товарищества, для которого характерны такие обязательства (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015).
В каких еще случаях не устанавливается режим общей долевой собственности
Аналогичным образом режим общей долевой собственности не может быть установлен и при реализации инвестиционного проекта посредством использования модели смешанного договора, включающего в себя элементы договоров купли-продажи и подряда. Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный договор. В случае отказа одной стороны, предоставившей земельный участок для строительства, от инвестконтракта на ней лежит обязанность компенсировать инвестору, выполнившему те или иные работы, соответствующие затраты.
Потребовать передачи доли в объекте НС инвестор не вправе, поскольку он не объединяет свои вклады с контрагентом, а просто за обусловленную договором плату приобретает недвижимое имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2014 № 10614/13). До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в нем не могут быть выделены конкретные помещения, которые одна из сторон инвестиционного контракта вправе получить за обусловленное вознаграждение. В связи с этим она лишена возможности обратиться с иском о признании права собственности на долю в таком объекте недвижимости.
Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56. Действительно, если объект недвижимости не достроен, в эксплуатацию не введен, конкретные помещения в нем фактически не переданы по акту, на них не может быть признано право собственности, равно как и на долю в объекте НС (постановление АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017). В таком случае инвестор может использовать только обязательственно-правовые способы защиты своих прав и законных интересов (постановление АС Московского округа от 18.07.2017 по делу № А41-76123/16).
Если стороны изначально договорились о режиме общей долевой собственности
Иным образом обстоит дело в том случае, когда в отношении возводимого объекта недвижимости стороны инвестконтракта изначально договорились об установлении режима общей долевой собственности либо когда речь идет о необходимости защиты прав участников долевого строительства — потребителей, полностью оплативших приобретаемые жилые помещения в строящемся доме. Несмотря на то что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в нем не могут быть реально выделены конкретные помещения, подлежащие передаче инвесторам в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, в судебной практике допускается признание права собственности на долю в таких объектах.
Удовлетворяя подобные иски, суды исходят из того, что иных способов защиты их прав и законных интересов в ситуации, когда застройщик не выполняет свои обязательства и в отношении него возбуждено дело о банкротстве, не имеется (постановление АС Московского округа от 29.03.2017 № Ф05-4344/2015). Право собственности в объекте НС может быть признано как на конкретную квартиру, так и на доли в праве общей долевой собственности (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.01.2017 по делу № 33-13619/2017).
Суды при разрешении таких споров учитывают в целом ситуацию со спорным многоквартирным домом, было ли признано право собственности на другие жилые помещения за иными участниками долевого строительства, и признают за потребителями статус участников общей долевой собственности (постановление АС Московского округа от 27.07.2016 № Ф05-14541/2014). Аналогичный подход представлен также в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013, и в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017.
Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.
Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. При этом под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Это право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Закона № 39-ФЗ и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.
В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом, все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).
Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).
При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.
Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве), утв. Решением Президиума данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014».
Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.
Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.
Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.
Инвестиционный контракт, основанный на модели простого товарищества
Особый практический интерес представляет инвестконтракт, сконструированный по модели договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), в рамках которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли и ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов или достижения иной не противоречащей закону цели. Такой договор вправе между собой заключить только предприниматели, внеся в качестве вклада деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи.
Вне зависимости от стоимости и ценности каждого вклада по общему правилу они все признаются равными, если из договора или обстоятельств дела не следует иное. Инвестконтракт может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества, только если из его содержания прямо усматривается воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, стороны фактически действуют совместно, что находит отражение в документах бухгалтерского учета, получении финансовых результатов (прибыли или убытков) и др.
В ином случае заключенное между участниками гражданского оборота соглашение в качестве договора простого товарищества расцениваться не может и рассматривается с учетом характера выраженных в нем элементов, относящихся к договорам купли-продажи, подряда, оказания услуг (постановление АС Московского округа от 04.08.2015 № Ф05-10991/2016).
Имущество товарищей
Закон не содержит закрытого перечня объектов, которые могут быть внесены в качестве вклада по договору простого товарищества. Поэтому товарищи вправе использовать любое не ограниченное в обороте имущество с соблюдением установленного законом режима его использования.
Пример
Если для передачи того или иного актива в виде вклада в общее имущество по договору простого товарищества требуется проведение корпоративных процедур для одобрения сделки с заинтересованностью или крупной сделки, они обязательно должны быть выполнены.
Иначе акционеры или участники компании могут такую сделку оспорить по правилам, предусмотренным корпоративным законодательством (главы X и XI Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 45—46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
В качестве вклада по договору простого товарищества может быть право требования одного товарища к другому, вытекающее из имеющегося между ними обязательства. В таком случае стороны не вправе заявлять друг другу требования, вытекающие из первоначального обязательства, без учета положений действующего договора простого товарищества. Названный договор по отношению к первоначальному обязательству не является новацией, поскольку он не направлен на его прекращение (см. например, постановление АС Дальневосточного округа от 06.02.2017 № Ф03-6533/2016).
Договором простого товарищества признается только соглашение, участники которого преследуют единую (общую) цель; совместно совершают действия, необходимые для ее достижения; формируют за счет вкладов имущество, составляющее их общую долевую собственность; несут бремя расходов и убытков от общего дела; распределяют между собой полученные результаты. Элементы, которые законом положены в основу понятия простого товарищества, отличают его от других видов объединения лиц. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), названный подобным образом законом, не признается таковым, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеназванных элементов соглашения.
В рыночных условиях безразлично, прикладывают товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них в общем деле ограничивается только имущественным взносом. Поэтому категория «совместная деятельность» не должна пониматься буквально, а трактовать ее надо как совместные действия товарищей по внесению вкладов и другие действия по реализации обязательств, возникающих из договора простого товарищества.
Как и всякий договор, простое товарищество возникает в силу общего согласия всех его участников. Этот договор является консенсуальным, так как признается заключенным лишь в момент достижения соглашения, в соответствии с которым каждый участник вносит определенные имущественные взносы и совершает необходимые совместные действия. Не является такой договор взаимным в обычном смысле этого слова: права и обязанности участников не противостоят друг другу, а направлены на достижение единой цели. Не является данный договор и возмездным, так как участники не предоставляют друг другу встречное удовлетворение, а действуют сообща для достижения единой, определенной договором цели.
Распределение прибыли
Стороны договора простого товарищества вправе при получении прибыли отойти от принципа ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов. Тот же принцип применяется и при распределении убытков и общих расходов, стороны договора также вправе от него отойти, предусмотрев иные правила на этот счет (ст. 1041-1042, 1046 и 1048 ГК РФ).
Внесенные товарищами вклады, а также плоды, продукция и доходы, образованные в результате их использования, составляют их общую долевую собственность. Иной правовой режим имущества может быть установлен законом или договором либо следовать из существа обязательства. В состав общего имущества всех товарищей также входят те активы, которые принадлежали товарищам не на праве собственности, а на ином основании (ст. 1043 ГК РФ).
Каждый участник простого товарищества вправе действовать от имени всех товарищей, если только договором прямо не предусмотрено, что ведение дел осуществляется всеми или отдельными участниками. Полномочия товарищей оформляются доверенностями, при этом, если по условиям договора ведение дел ими осуществляется совместно, также требуется наличие согласия всех товарищей на совершение той или иной сделки в письменной форме. Товарищи могут также договориться о порядке принятия ими решений, в том числе и в отсутствие общего согласия.
Товарищи не вправе в отношениях с третьим лицом ссылаться на наличие ограничений прав товарища, совершившего сделку, если только не будет доказано, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях. В частности, если товарищи определенные решения принимали путем оформления протоколов на собраниях, об их содержании третьему лицу, с которым была совершена сделка, могло и не быть известно, если ему для ознакомления они не предоставлялись, а вот с копией договора простого товарищества оно могло и должно было ознакомиться.
Товарищ, который при совершении сделки вышел за пределы своих полномочий, тем не менее вправе рассчитывать на компенсацию своих расходов, если докажет, что сделка была совершена к общей выгоде всех товарищей, а последние при этом вправе требовать от него возмещения убытков (п. 3 и 4 ст. 1044 ГК РФ). Так, если один товарищ за счет своих средств приобрел имущество, необходимое для достижения целей, предусмотренных договором простого товарищества, и поступающее в общую долевую собственность всех товарищей, вправе рассчитывать на компенсацию своих затрат в соответствующих долях от каждого товарища.
Вместе с тем имущество таким товарищем могло быть приобретено по цене, выше его рыночной стоимости, хотя оно при этом действительно требовалось для достижения целей, заявленных в договоре простого товарищества. В таком случае остальные товарищи при расчете подлежащей выплате ему компенсации с каждого из них вправе ее уменьшить на разницу между ценой покупки и рыночной ценой пропорционально количеству таких участников простого товарищества (ст. 15 и 393 ГК РФ).
Объем ответственности товарищей зависит от того, возникли ли соответствующие обязательства в рамках предпринимательской деятельности или нет.
Пример
Независимо от оснований возникновения обязательств из предпринимательской деятельности, а также по обязательствам не из договора стороны несут солидарную ответственность. А по общим договорным обязательствам каждый товарищ отвечает всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
В негласном товариществе каждый товарищ также отвечает всем своим имуществом перед третьими лицами по сделкам, которые он заключил от своего имени в общих интересах товарищей (ст. 1047 и п. 2 ст. 1054 ГК РФ).
Прекращение договора
Договор простого товарищества может быть прекращен в случае смерти, банкротства, ликвидации одного из участников, если таким договором не предусмотрено его сохранение в силе для остальных сторон, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 1050 и 1052 ГК РФ. Срочный договор простого товарищества прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а бессрочный договор может быть расторгнут по заявлению одного из товарищей, сделанному им не позднее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения (ст. 1051 ГК РФ).
Товарищи должны учитывать, что их выход из договора автоматически не влечет за собой права требовать возврата внесенного вклада, поскольку закон подобной возможности не предусматривает (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.03.2017 по делу № 33-4257/2017). В этом случае товарищ вправе требовать только выдела доли из общего имущества товарищей пропорционально размеру своего вклада или взыскания денежной компенсации по правилам ст. 252 ГК РФ в случае, когда такой выдел невозможен (Апелляционное определение Омского областного суда от 05.10.2016 по делу № 33-9557/2016).
Судьба вкладов
Взыскание вклада или его стоимости одним участником договора простого товарищества с другого товарища противоречит существу такой сделки, направленной на достижение совместной цели с распределением прибыли и убытков между всеми участниками, а также с установлением режима общей долевой собственности в отношении вносимых в общее дело вкладов. Сам по себе факт передачи денежных средств или иного имущества одним из участников договора простого товарищества в пользу другого товарища не дает ему права требовать его возврата. Законом на этот счет предусмотрены иные правила (постановление АС Волго-Вятского округа от 13.10.2016 по делу № А43-1637/2015).
Вклад, внесенный по действующему договору простого товарищества, не может быть истребован ни в виде убытков, ни в качестве неосновательного обогащения и в том случае, если вклад был внесен не самим участников договора, а третьим лицом в порядке ст. 313 ГК РФ. Считается, что третье лицо, передавая денежные средства или иное имущество за должника, проявляет тем самым свою осведомленность о характере обязательства, которое связывает должника с кредитором, что лишает его возможности ставить вопрос о возврате имущества (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2017 № Ф01-2119/2017).
Важно!
Иным образом обстоит дело в случае с инвестиционным контрактом, сконструированным по модели договора купли-продажи будущей вещи.
По такому договору инвестор как покупатель, не получивший в установленный срок объект недвижимости, вправе отказаться от договора и потребовать возврата инвестиционного взноса (покупной цены), а также полного возмещения причиненных убытков. В их состав, в частности, можно включить разницу между уплаченной по договору ценой и текущей рыночной ценой на сопоставимый объект недвижимости, для покупки которого ему потребовалась бы соответствующая сумма, а также неустойки или штрафных процентов по ст. 395 ГК РФ.
Инвестиционный контракт с публично-правовым образованием
На практике широкое распространение получили инвестконтракты, заключаемые частными инвесторами с публично-правовыми образованиями (далее — ППО), в рамках которых инвестор принимает на себя обязательство по финансированию строительства объекта недвижимости, осуществления комплекса необходимых работ, а ППО в пределах своей компетенции совершает требуемые для реализации инвестпроекта согласования и оформление разрешительной документации.
Пример
В столице содействие публично-правового образования инвестору в рамках проводимой программы реновации жилищного фонда может заключаться в предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов (п. 36 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), оформления разрешительной документации и прохождения согласований в компетентных организациях, наделенных соответствующими полномочиями.
При оценке договорного условия об обязанностях ППО необходимо исходить из того, что оно не порождает у ППО каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед инвестором.
Определенные инвестконтрактом обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования (далее — МО) властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором МО констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного в данном случае градостроительного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением МО обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 17043/11).
Заключение инвестконтрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в законе. Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12).
Инвестор, заключивший добровольно инвестконтракт с условием о передаче по результатам реализации инвестиционного проекта части площадей в собственность ППО, не вправе ссылаться на то, что никакого реального встречного исполнения с его стороны он не получил. Как субъект предпринимательской деятельности и профессионал на рынке недвижимости, инвестор мог и обязан был учитывать данное обстоятельство еще на стадии заключения инвестконтракта, поскольку не был ограничен в переговорных возможностях. В связи с этим в дальнейшем инвестор не вправе ни оспаривать инвестиционный контракт, ни требовать его расторжения или пересмотра условий по данному основанию (постановление АС Волго-Вятского округа от 08.09.2016 № Ф01-3388/2016).
При уклонении ППО от выполнения своих обязанностей, закрепленных в инвестконтракте, инвестор вправе отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, включая свои расходы, которые он понес при осуществлении подготовительных мероприятий (ст. 15 и 393 ГК РФ). В состав таких затрат, в частности, входят оформление проектной документации и оплата экспертизы, организация бытового городка для рабочих, перенос инженерных сетей, выполнение СМР нулевого цикла и др. (постановление АС Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-14915/2015).
Проект реализован, но одна из сторон уклоняется от подписания акта
По итогам реализации инвестпроекта стороны оформляют акт, в котором фиксируют факт выполнения обязательств и распределение долей в построенном объекте недвижимости с выделением каждой стороне контракта конкретных помещений.
При уклонении одной из сторон инвестконтракта от оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта вторая сторона вправе обратиться в суд с приложением своей редакции. Такое требование по своей природе является иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ), направленным на фиксацию факта исполнения договорных обязательств для последующего оформления имущественных прав (постановление АС Московского округа от 25.05.2017 № Ф05-6358/2017).
Данный иск рассматривается судом с учетом положений самого инвестконтракта, иных соглашений, переписки сторон и их фактического поведения. Помимо этого суд также принимает во внимание предварительные протоколы, промежуточные акты о реализации инвестпроекта и иные документы, из содержания которых усматривается согласованный порядок распределения площади в объекте недвижимости по результатам завершения строительства (постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2014 № Ф09-3945/14).
Судебный акт по делу об утверждении акта о результатах реализации инвестпроекта будет являться основанием для регистрации в ЕГРН права собственности сторон инвестконтракта на те или иные помещения (постановление АС Дальневосточного округа от 07.05.2015 № Ф03-1581/2015).
В ряде случаев истцы просят не утвердить акт о результатах реализации инвестпроекта, а возложить на ответчика обязанность его подписать (постановление АС Московского округа от 24.08.2017 по делу № А41-84808/16), что приводит к увеличению срока оформления их имущественных прав.
На практике уклонение от подписания акта о результатах реализации инвестпроекта происходит по причине несогласия сторон инвестконтракта с порядком распределения площадей в построенном объекте недвижимости. Изначально в договоре они определяют только соотношение долей, например, 60% у инвестора и 40% у ППО, а конкретные помещения определяют уже по факту ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Каждая из сторон инвестконтракта в такой ситуации стремится получить наиболее привлекательные помещения, что и провоцирует споры о разделе имущества.
В любом случае стороны не вправе предметом раздела сделать те нежилые помещения в здании, которые по своему характеру относятся к общему имуществу всех собственников, необходимому для обслуживания их нужд.
Пример
В многоквартирном доме в состав общедомового имущества входят общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, крыша и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы).
Кроме того, в состав общего имущества в здании входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Такие разъяснения содержатся в п. 2 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Каждый из собственников помещений или долей в праве собственности на них обладает также долей в праве на общее имущество, поэтому общие помещения в здании предметом раздела по условиям инвестконтракта быть не могут, равно как и в дальнейшем уже при согласовании раздела между участниками долевой собственности. В соответствующей части такие сделки являются ничтожными и не имеют никакой силы, соответственно, доли участников инвестконтракта определяются лишь в отношении помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение (Определение ВС РФ от 01.03.2017 по делу № 305-ЭС15-6842).
Источник: www.eg-online.ru
Инвестиционный контракт по шагам
Что такое инвестиционный контракт?
Инвестиционный контракт — это договор, одна из сторон которого является инвестором, а с другая — заказчиком.
Заказчик — сторона, которая непосредственно работает над инвестиционным проектом, проводит его внедрение. Роль инвестора заключается в предоставлении денежных средств или, иными словами, инвестировании в проект.
Цель инвесторов — вложить средства с последующим получением прибыли, которые должны быть больше вложенного капитала.
При этом надо умело выбрать объект вложения. Частный инвестор может обеспечить себе безбедное существование в течение следующих лет, если правильно угадает направление развития того или иного сектора экономики.
Самый большой риск при вложении инвестиций — потеря внесенного капитала. Причиной может быть неожиданный обвал акций на биржевом рынке. Советуем инвестировать средства не в один, а в несколько инвестиционных проектов в разных секторах.
Инвестиционные контракты могут быть многосторонними, если кроме заказчика в разработке и внедрении проекта принимают участие субподрядчики, разработчики, иные специалисты.
Все инвестиции делятся на:
- частные
- государственные
- иностранные
- совместные или смешанные.
Также инвестиции делятся на:
- Реальные — вложение в физический актив
- Портфельные – в финансовый актив.
Инвестиционные контракты могут быть
- краткосрочными – инвестиционные проекты сроком менее одного года,
- среднесрочными – инвестиционные проекты на срок от года до трех-пяти лет
- долгосрочными.
Заключение инвестиционного контракта
Бизнес-план инвестиционного проекта
Перед тем, как заключить инвестиционный контракт, инвестор или заказчик должны разработать бизнес-план. Разработчик бизнес-плана тот, кто заинтересован в контракте. В идеале считается, что именно инвестор разрабатывает такой план. Но не исключено, что именно промышленник ищет денежные средства для развития своего производства. Бизнес-план может быть разработан совместно инвестором и заказчиком.
Инвестиционный бизнес-план является стержнем всего контракта. В нем прописывают цели инвестирования. В инвестиционном бизнес-плане должны содержаться сведения о местонахождении свободного капитала, расходах, предполагаемых доходах, а также о количестве привлеченной рабочей силы, социальных выплатах. Если при реализации инвестиционного проекта будет использовано зарубежное оборудование, то необходимо включить расходы на растаможивание его.
Согласование предмета инвестиционного контракта
Далее стороны должны согласовать предмет контракта. Предмет любого договора должен обозначаться в первую очередь. Если речь идет о строении, то должны быть указаны его характеристики, составляющие части, географическое местонахождение, на землях какой категории он расположен, к каким объектам он непосредственно относится, а также общая площадь участка и самого строения.
Определение цены инвестиционного контракта
В инвестиционных контрактах цена договора может быть указана несколькими способами:
- Классический, когда стороны фиксируют сумму затрат, которая необходима для реализации проекта.
- Расчет приблизительной прибыли, которая может быть получена в результате реализации проекта.
Период реализации инвестиционного проекта
Сроки должны быть разумные. Поспешно реализованный проект может повлечь увеличение сроков на исправление недостатков, потребует дополнительных денежных вливаний. Слишком растянутый по времени проект может потерять свою актуальность, а также потребует дополнительные средства. Сроки должны быть реальными: соответствовать сложности, востребованности и объему работ.
Отчетность по инвестиционному проекту
В инвестиционный контракт пункт об отчетности должен быть включен обязательно: период предоставления отчетности, её форма, этапы предоставления отчетности, каким образом происходит освоение денежных средств. Но отчетность должна быть не только со стороны заказчика, но и со стороны инвестора перед заказчиком. Контролирующие органы согласно отчетности проверяют выполнение контракта.
Стороны инвестиционных контрактов должны быть взаимозаинтересованные. Лучшим стимулом является вознаграждение.
Специальный инвестиционный контракт
Действующим законодательством предусмотрены инвестиционные контракты в рамках государственных заказов в соответствие с Федеральным Законом от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», где в качестве заказчика выступает государство.
В рамках указанного закона заключается специальный инвестиционный контракт (СПИК).
Он отличается тем, что в обязанность инвестора вменено создание или модернизация производства на территории Российской Федерации. Второй стороной выступает Российская Федерация, к её полномочиям относится стимуляция деятельности в сфере промышленности. Цель специального инвестиционного контракта — стимулировать вкладчиков в развитие промышленного потенциала страны.
Подписание инвестиционного контракта, где одной стороной выступает Российская Федерация в лице министерства или субъекта Российской Федерации, происходит примерно аналогично, как и между другими инвесторами и заказчиками. Но есть некоторые нюансы. К примеру, бизнес-план составляется инвестором, и предъявляется он заказчику.
Государственные органы подписывают инвестиционный контракт после тщательного анализа всех представленных документов. На подписание дается 30 рабочих дней.
Расторжение специального инвестиционного контракта возможно по инициативе вкладчика. При этом инвесторы несут материальную ответственность, если ими были нарушены обязательства. Эта мера была принята в 2018 году и направлена на стимулирование инвесторов выполнять принятые на себя обязательства до конца.
Cрок специального инвестиционного контракта — от 4,5 месяцев до 10 лет, зависят они от специфики проекта.
Подписание специального инвестиционного контракта происходит после полного согласования всех деталей. Кроме того, от инвестора требуется подтверждение законности денежных средств, которые он намерен вложить в реализацию проекта.
Специальный инвестиционный контракт может быть заключен на льготных условиях, если выполняется ряд пунктов:
- Производство продукции будет осуществляться отечественным производителем,
- Страна происхождение – Россия.
Кроме срока действия контракта и характеристики предмета, специальный инвестиционный контракт должен содержать перечень мероприятий, которые будут направлены на развитие или модернизацию промышленности. Так же обязательно должен быть прописан порядок отчетности. Для специального инвестиционного контракта это особенно важно — проверять его выполнение будут уполномоченные на то государственные органы. Также возможно выделение мер стимулирования инвестора или иных лиц, задействованных в инвестиционной деятельности.
Специальный инвестиционный контракт заключается по разработанным формам. Так что для нормотворчества простора не много.
Если после заключения специального инвестиционного контракта вступили в действия законы и международные договоры, которые могут повлиять, изменить, запретить условия инвестирования, они не распространяются на инвестора в течение срока действия СПИК.
Для инвесторов предусмотрены гарантии по налогообложению. Так предусмотрена «заморозка» совокупной налоговой нагрузки на доходы инвестора и иных лиц, имеющих непосредственное отношение к специальному инвестиционному контракту. Этот специальный режим действует на протяжении всего времени исполнения контракта.
Несмотря на то, что специальный инвестиционный контракт является детищем полугосударственным, юридическая помощь при его заключении необходима. Если у Вас не получилось исполнение договора в силу причин, доказать, что это произошло не по Вашей вине, не всегда бывает просто.
Попытки самостоятельно решить юридические вопросы, связанные с инвестиционными проектами, могут усложнить и без того запутанные регистрационные и разрешительные процедуры, приведут к дополнительным материальным затратам, напрасной потере времени и сил, поставят проект под угрозу.
Обратитесь к юристам ЭНСО при реализации инвестиционных проектов в недвижимость:
- разработаем оптимальную структуру будущих инвестиций;
- подготовим и внедрим договоры по минимизации возможных убытков;
- разработаем схемы защиты инвестиций;
- окажем юридическую поддержку инвестору после завершения проекта;
- проведем юридическое сопровождение тендеров.
Клиенты выбирают ЭНСО:
- 15 лет на рынке – решаем нестандартные задачи клиента
- Более 1000 успешных проектов – оперативно разрабатываем эффективную правовую стратегию
- Соответствуем высоким стандартам юридических и бухгалтерских услуг – ответственно подойдем к Вашей задаче, разработаем и осуществим оптимальный план действий на основе действующего законодательства и нашего опыта.
Ответим на вопросы
Звоните +7 (343) 384-87-33
Пишите на Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Источник: ensocompany.ru
Инвестконтракт на строительство это
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНТРАКТ N ____
на строительство объекта недвижимости жилого назначения
«__» ____________ ____ г.
________________ в лице ________________, действующ__ на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и (полное наименование организации — инвестора-застройщика) в лице (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Инвестор-Застройщик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий контракт о нижеследующем:
1. Определения
Для целей настоящего Контракта применяются следующие определения:
1.1. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план);
Реализация инвестиционного проекта — совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции) Инвестиционного объекта с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников в форме проведения инженерных изысканий, проектных, подготовительных строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом объекта в эксплуатацию, и оформления имущественных прав.
Описание инвестиционного проекта содержится в Приложении N 1 к Контракту.
1.2. Инвестиционный объект (Объект) — содержащийся в Описании Инвестиционного проекта перечень зданий жилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор-Застройщик направляет собственные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
1.3. Инвестор-Застройщик — лицо, наделенное в соответствии с действующим законодательством правами на застройку земельного участка, которое от своего имени или объединения юридических и физических лиц, созданного на основе договора простого товарищества, направляет собственные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта.
1.4. Соинвестор — юридическое или физическое лицо, привлекаемое в ходе реализации инвестиционного проекта на условиях, определенных Контрактом, в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них иные вещные права.
Права Соинвестора на долю в имуществе Объекта в результате реализации инвестиционного проекта подтверждаются соответствующим договором, заключенным с соблюдением условий Контракта об уступке прав, дополнительными соглашениями к Контракту, актом о результатах реализации инвестиционного проекта или договором долевого участия в строительстве, заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
1.5. Распорядительный документ — акт ________________, который является основанием для проектирования и строительства Инвестиционного объекта и иной деятельности, предусмотренных условиями Контракта.
1.6. Строительная площадка — свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем строениями, предоставляемый Инвестору-Застройщику в аренду на период строительства (реконструкции) объекта или в собственность.
1.7. Общая площадь объекта — сумма площадей всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного) и встроенно-пристроенных помещений.
1.8. Общая жилая площадь объекта — общая жилая площадь квартир, определяемая в соответствии с инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной уполномоченным исполнительным органом государственной власти Российской Федерации.
1.9. Общая нежилая площадь объекта — общая площадь нежилых помещений, в том числе: площадь полезная, площадь общего пользования (л/клетки, площадки, лифты и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площади встроено-пристроенных гаражей-стоянок, подвальных помещений, чердаков, площади встроено-пристроенных помещений.
1.10. Пусковой комплекс — здание, законченное строительством как часть инвестиционного Объекта и предъявляемое к приемке Приемочной комиссии в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной и согласованной Сторонами в установленном порядке.
1.11. Учетная регистрация — регистрация инвестиционных контрактов, дополнительных соглашений и изменений к ним, а также договоров привлечения финансовых средств в строительство жилья, заключенных в рамках зарегистрированного Контракта в установленном порядке.
2. Предмет Контракта
2.1. Предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта, предусмотренного п.1.1 настоящего Контракта, строительство Инвестиционного объекта (указывается полный перечень инвестиционных объектов, соответствующий Приложению N 1 к Контракту) на земельном участке (указать форму собственности, кадастровый номер, вид разрешенного землепользования) площадью ____________ га по адресу: ________________, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах ____________ (____________) рублей.
План земельного участка с указанием его границ в существующей застройке и размещением объектов, подлежащих строительству, содержится в Приложении N 2 к Контракту.
2.2. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор-Застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство Объекта по адресу: ________________, размер общей площади ____________ кв.м, в том числе общей площади квартир — ____________ кв.м, площадь встроенно-пристроенных помещений — ____________ кв. м.
Ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию — «__» ____________ ____ г.
Срок приемки объекта — ________________.
Состав пусковых комплексов и сроки их ввода в эксплуатацию определяются дополнительным соглашением Сторон, заключаемым не позднее месячного срока с момента утверждения проектной документации.
2.3. На момент заключения Контракта: земельный участок, указанный в п.2.1 настоящего Контракта, принадлежит Инвестору-Застройщику на праве аренды сроком до ____________ (договор от ____________ N ____, зарегистрированный ________________).
Категория земельного участка и вид разрешенного использования соответствуют целям реализации Инвестиционного проекта — жилой застройке.
3. Имущественные права Сторон
3.1. Соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между Сторонами в следующих пропорциях:
— ____% общей площади квартир;
— ____% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
— 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
— 100% объектов социальной инфраструктуры (если их строительство предусмотрено Контрактом).
— ____% общей площади квартир;
— ____% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Распределение конкретных квартир и помещений производится Сторонами, обладающими имущественными правами, путем подписания Протокола предварительного распределения (Приложение N ____), который вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части Контракта.
До подписания Протокола предварительного распределения ни одна из Сторон Контракта не вправе уступать свои имущественные права на конкретные помещения третьим лицам.
3.2. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Заказчика, Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации Контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
3.3. При завершении строительства Объекта раздел недвижимого имущества (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому участнику) уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются по заявке Инвестора-Застройщика на основании утвержденного проекта (ТЭО) и натурных обмеров БТИ и согласовываются Сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.
3.4. Если в процессе реализации проекта Инвестор-Застройщик обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших, чем предполагается Контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п.3.1 настоящего Контракта), если иное не определено дополнительным соглашением, которое заключается после выпуска соответствующего распорядительного документа.
3.5. Оформление прав Сторон на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п.3.1 настоящего Контракта, производится в установленном законом порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса).
3.6. По соглашению Сторон право на имущественную долю (часть доли) Заказчика может быть выкуплено Инвестором-Застройщиком в установленном порядке. При этом оформляется дополнительное соглашение к Контракту, которое заключается после выпуска соответствующего распорядительного документа.
Источник: docs.cntd.ru