Ипотека на нежилые помещения в новостройке есть

ЦИАН — статья о недвижимости от 2018-12-12 — Можно ли купить нежилое помещение в ипотеку?

Коммерческая ипотека в 2022 году

В связи с нестабильной ситуацией на финансовом рынке условия банков могут измениться.
Также на сайтах возможны перебои с доступом.

Популярные предложения по ипотеке в 2022 году

• Ипотека: от 4,9% годовых
• Сумма: от 600 тыс. руб. до 50 000 000 руб.
• Срок: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%

Узнать условия

• Ипотека: от 5,3%
• Сумма: от 500 тыс. до 50 млн руб.
• Срок: от 3 до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 10%

Узнать условия

• Ипотека: от 6,3%
• Сумма: до 18 млн руб.
• Срок: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%

Узнать условия

Кредит на недвижимость берут не только для проживания, но и для работы. Особенно актуальны такие вещи для бизнесменов, которым не хочется постоянно платить за чужой офис. Подобные займы неофициально называют «коммерческая ипотека». Что она представляет собой в 2022 году, какие у нее условия и программы, «Комсомольской правде» рассказала старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи» Елена Козина.

Условия коммерческой ипотеки

Елена выделяет несколько основных черт коммерческой ипотеки, которую еще называют «бизнес-ипотека»:

• заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

• предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);

• недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;

• в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку

Услуги по выделению займов на недвижимость для коммерческих целей предлагает большинство банков. Отличаются там разве что условия: процентная ставка, сумма кредита, его сроки, размер первоначального взноса и прочее.

К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.

Требования банка к заемщикам

Как и в случае с условиями, здесь все зависит от того или иного банка. Требования могут относиться и к юридическим лицам, и к ИП.

Юридические лица, как правило, должны соответствовать следующим требованиям:

• срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

• суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;

• юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

• фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

• срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

• паспорт гражданина РФ;

• возраст — от 22 до 65 лет включительно;

• наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);

• адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

• фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

Требования банка к недвижимости

И снова речь идет об отдельно взятом банке. У каждого из них свои требования к недвижимости в рамках коммерческой ипотеки.

— Есть банки, которые кредитуют только приобретение помещений, предназначенных для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (объектов общественного питания, магазинов, крытых рынков и других торговых предприятий, в помещениях которых осуществляется реализация товаров), а также помещений, занимаемых предприятиями, непосредственно оказывающими услуги бытового обслуживания населению (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.), — объясняет Козина.

Общие требования к коммерческой недвижимости в большинстве своем выглядят так:

Имейте в виду, что у ипотеки на нежилые помещения есть несколько минусов. Основной – такой кредит всегда обходится заемщику дороже. Даже при самом выгодном раскладе ставка будет на 1-2% выше , чем при покупке жилья. Условия кредитования на нежилой объект тоже, как правило, жестче. … По такой программе можно приобрести машино-место или отдельный гараж – причем не обязательно в новостройках , можно оформить кредит и на вторичном рынке. Хотим предупредить: получить ипотеку на нежилые помещения сложнее, чем обычную ипотеку на жилье.

Можно ли купить нежилое помещение в ипотеку?

Вы хотели бы купить в ипотеку машино-место, но не уверены, что вам дадут такой кредит? На самом деле, дадут. Все привыкли к тому, что ипотека оформляется при покупке жилья. Но ее можно получить и на нежилое помещение. Главное, чтобы это была недвижимость, которую банк согласится принять в виде залога.

Итак, в банке вполне можно занять деньги на покупку машино-места, гаража, кладовки в жилом доме и т. п. Мы не будем говорить про склады, офисы или магазины – кредиты на такие масштабные объекты, как правило, оформляют юридические лица, а для них предусмотрены особые условия кредитования. Но если вы не бизнесмен, не предприниматель и покупаете нежилую недвижимость не для своей компании, а исключительно в личных целях, то можно подумать об ипотеке. Допустим, есть у вас квартира, но вот на машино-место денег не хватило, а оно вам необходимо. В этом случае действительно может пригодиться кредит.

Сейчас при покупке жилья в некоторых новостройках сразу можно получить ипотечный кредит не только на саму квартиру, но и на подвальное помещение (келлер), кладовку или машино-место. Разработаны специальные программы для приобретения таких объектов, подробности об условиях и ставках нужно узнавать у застройщика. Чаще всего такие предложения действуют, когда одновременно оформляется ипотека на квартиру в этом же здании.

Имейте в виду, что у ипотеки на нежилые помещения есть несколько минусов. Основной – такой кредит всегда обходится заемщику дороже. Даже при самом выгодном раскладе ставка будет на 1-2% выше, чем при покупке жилья.

Условия кредитования на нежилой объект тоже, как правило, жестче. Для сравнения: оформить ипотеку на квартиру можно вообще без первоначального взноса, многие банки в партнерстве с застройщиками предлагают такие программы. Если же вы берете ипотеку на гараж, то даже самый лояльный банк потребует первоначальный взнос от 25% до 50% от стоимости недвижимости.

Существенным недостатком любой «коммерческой ипотеки» является также отсутствие налоговых вычетов, которые, положены при приобретении жилых помещений. Например, при покупке квартиры можно вернуть 13% с максимальной суммы 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Кроме того, можно рассчитывать на 13% с максимальной суммы 3 млн рублей за проценты по кредиту.

Если вы займете у банка деньги на гараж или кладовку, то налоговую льготу в форме вычета уже не получите.

Поскольку кредиты на покупку машино-мест сейчас довольно востребованы, некоторые банки даже разработали специальный продукт – гаражную ипотеку. По такой программе можно приобрести машино-место или отдельный гараж – причем не обязательно в новостройках, можно оформить кредит и на вторичном рынке.

Хотим предупредить: получить ипотеку на нежилые помещения сложнее, чем обычную ипотеку на жилье. Если вы собираетесь купить, например, гараж, расположенный на земельном участке, то при оформлении в обеспечение по кредиту залога объекта недвижимости потребуется одновременное оформление залога этого земельного участка. А общая проблема «нежилой» ипотеки заключается в том, что банку в качестве залога передается нежилое помещение от физического лица, и это довольно специфическая процедура.

Ипотечные менеджеры рекомендуют: если у вас есть квартира или дом, не обремененные ипотекой, можно оформить кредит на покупку гаража, машино-мест или кладовки под залог имеющегося жилья – в этом случае ставки будут ниже, а порядок оформления гораздо проще.

Выгодная ипотека на коммерческую недвижимость в 2022 году на Сравни. На выбор 401 предложение в 62 банках с первоначальным взносом от 0% и процентными ставками от 0,1% до 27%. Срок кредитования до 15 дней на сумму до 100 000 000! … Полтора года назад получила ключи от квартиры в новостройке . Срочно нужны были д… Читать. Диля Салахова, г Москва . Читать все отзывы. Условия коммерческой ипотеки для физических лиц. … Получить ипотечный кредит на покупку нежилого помещения обычным гражданам намного сложнее, так как банки неохотно идут на такие условия сотрудничества. В остальном коммерческая ипотека мало отличается от обычной. Она характеризуется

Ипотека на нежилое помещение

Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

Кому доступна нежилая ипотека

Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

• кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
• размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
• минимальная ставка кредитования – 8,5%;
• наибольший период погашения кредита – 30 лет;
• приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»). Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%. Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

• кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
• минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
• предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
• объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

• обязательность резидентуры РФ;
• годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
• хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка. К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Вопрос-ответ (1)

Купила квартиру в феврале 2018г за 6,5 млн.руб, в ипотеку по ДДУ. Ипотеку плачу по сей день, выплатила по % 1,5 млн.руб. Жильё не единственное. Хочу продать за 13,5 млн по рыночной стоимости. 1. Если начну продавать сейчас, то уплачу налог в 700 000 руб, т.к. нет 5 лет? 2. Если прежнюю квартиру перепешу на маму, тот уже будет 3 года и платить налог не нужно? 3. Дождаться истечения 5 лет и спокойно продать, тогда налог будет 0? 4. Если я с вырученных денег гашу кредит 5 млн и покупаю себе жильё дешевле, за 7 млн, с какой суммы не придётся платить налог?

Нашли квартиру, хотели взять в ипотеку в новостройке и соответственно надо было еще прилично подождать, пока это жилье достроится и введется в эксплуатацию. А нам все это время надо было где то жить, так как мы планировали использовать деньги от прод…Читать далее. Артур Г.МоскваСберБанк. … На покупку коммерческого помещения можно получить необходимую сумму как в крупных, так и в небольших финансовых организациях. Есть обычные программы и с помощью от государства. Выгодные условия предлагают … Есть и экспресс- ипотека для тех юридических лиц, которые имеют доход меньше 60 млн. рублей. В зависимости от статуса компании могут пригодится и другие программы.