Центробанк намерен устранить риски, связанные с почти нулевыми процентами по займам от застройщика, в Госдуме предлагают регулятору быть гибче
Мизерные ставки по ипотеке вроде 0,01 процента в год только на первый взгляд привлекательны, а копнуть поглубже — сулят неприятности. Ведь в этом случае цена приобретаемой недвижимости завышена. Так считает Центробанк, который в октябре опубликовал консультативный доклад. Из него следует, что ЦБ намерен купировать опасности. В Госдуме согласны, что девелоперы своими маркетинговыми штучками отчасти вводят клиента в заблуждение, но больших рисков не видят.
А деньги те же
По данным ЦБ, за 8 месяцев этого года ипотечный портфель вырос на 9,7 процента, объем выданных кредитов составил 2,7 триллиона рублей, что на четверть меньше 3,6 триллиона рублей, выданных за аналогичный период прошлого года. Ипотеку часто выдавали по программам господдержки: в августе ее доля составила 47 процентов, а на пике в апреле — 68 процентов, следует из доклада.
Как взять Ипотеку под 5% на строительство дома? Строю дом на новой риге
При этом с начала лета господдержку стали все чаще комбинировать с так называемой субсидией от застройщика: в июне две трети всей ипотеки на первичном рынке выдавали именно по такой схеме, сказано в докладе. Из-за этих дешевых программ средняя ставка на рынке первички снизилась до 3,7 процента в августе с 5,9 процента в январе 2022 года.
Банк России считает, что основной риск в таких программах на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости: «При необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности».
Есть еще опасность: маркетинговый ход застройщика рынок может воспринять за чистую монету, и продавцы станут устанавливать неадекватные цены на квартиры, под которые покупатели будут брать льготную ипотеку. И в этом случае потребуется привлечь из бюджета больше денег на субсидирование ставки. Об этом тоже предупредил ЦБ.
Из-за роста популярности таких программ, вызвавших завышение цен на первичном рынке, Банк России планирует ввести макропруденциальные надбавки, что увеличит резервы по субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками. То есть банк должен будет из своей прибыли резервировать больше денег на случай невозврата. Эти деньги лежат мертвым грузом в качестве страховки, и чем больше их приходится откладывать, тем менее банкам выгодно выдавать рискованную ипотеку.
Хотя, возможно, и не стоит торопиться, считает председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Да, в «льготной ипотеке от застройщика» можно усмотреть попытку ввести в заблуждение клиента, но в целом больших рисков это не несет, уверен он. «Вопрос в том, как повышать макропруденциальные надбавки. Возможно, их надо поднимать, но при этом понимая, насколько они соответствуют рискам. Если их там нет, то и надбавки не должны увеличиваться, все должно быть очень гибко», — пояснил депутат.
Ипотека на строительство загородного дома. Льготная ипотека на дом: условия и особенности
По его словам, важно, чтобы застройщик и банки учитывали риски платежеспособности заемщика. «Либо заемщик будет платить через более высокую процентную ставку кредита, либо через более высокую стоимость жилья», — уточнил Аксаков, добавив, что в обоих случаях заемщик, скорее всего, потратит те же деньги. «Просто происходит перераспределение финансового потока: сначала он платит больше застройщику, который делится потом с банком. Банки за счет низкой ставки проигрывают, но выигрывают за счет большей величины стоимости кредита», — отметил законодатель.
Аксаков считает, что Банку России в этом вопросе нужно действовать аккуратно, применяя мягкое регулирование. Главное, по его словам, чтобы не формировались риски: «А для этого необязательно махать косой, запугивая участников рынка».
Источник: www.pnp.ru