Ипотека участие в долевом строительстве

Также как и сейчас. На сегодняшний день я продолжаю рассчитываться с банком, и я бы крайне не хотела,

Нужна ваша помощь. Мне необходимо составить исковое заявление на раздел имущества (в моем случае ипотеки)

В 2017 г. я вступила в брак, в 2019 г. брак мы расторгнули. Но в 2018 году я оформила на своё имя ипотеку, вступив в долевое строительство. Бывший муж был против, но согласие банку все же дал.

Дом был сдан в 2019 г. Гос. регистрация права собственности 24.05.2019 г, а Акт приёма-передачи подписан 31.01.2019.

Брак был расторгнут 15.04.2019 г.

За время пока дом строился, бывший муж не принимал участия в моих расходах по ипотеке. Также как и сейчас. На сегодняшний день я продолжаю рассчитываться с банком, и я бы крайне не хотела, чтобы по итогу бывший муж отобрал у меня недвижимость к которой не имеет отношения.

Для составления искового заявления обращайтесь к любому юристу на платной основе.

Указывать стоимость услуг запрещено правилами сайта.

Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве

Иск оформляется в порядке ст. 131-132 ГПК РФ.

— см. ст. 779 ГК РФ, ст. 34, 38 СК РФ.

Здравствуйте, Анастасия! Если дом был зарегистрирован после прекращения брака, то не является совместно нажитым имуществом в силу ст.34 Семейного кодекса РФ. К таковому относилось право к застройщику, которое трансформировалось в объект недвижимости, и здесь не Вам нужно иск подавать, а скорее бывшему мужу, чтобы поделить имущество (ст.38-39 Семейного кодекса РФ).

Хотя для получения большей определенности в вопросы Вы также вправе это сделать. Если нужен юрист, то Вы можете найти его либо на данном сайте, либо в своем населенном пункте, после чего заказать услугу (ст.779-783 ГК РФ). Согласно пункту 4 статьи 38 Семейного кодекса РФ суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Анастасия, добрый день.

[i]Если Вам нужно подготовить иск о разделе совместно нажитого имущества, то обращайтесь к любому юристу. [/i]

[b]Исковое заявление должно соответствовать требованиям статей 131-132 ГПК РФ,иначе может быть оставлено без движения или возвращено Истцу со всеми приложениями [/b]

Стоит отметить, что согласно статьи 33 СК РФ

[quote]режим совместной собственности супругов может быть изменен путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества. Между супругами брачный договор или соглашение о разделе супружеского имущества не заключались, стороной ответчика не представлено доказательств в подтверждение того, что приобретенная по договору долевого участия квартира является его личной собственностью и приобретена не за счет совместных денежных средств супругов[/quote]

С уважением, Дарья Алексеевна.

К любому юристу в личку обратитесь и договоритесь об услуге, ст.779 ГК РФ.

Иск составляется согласно ст.131,132 ГПК РФ.

На основании пункта 4 статьи 38 Семейного кодекса РФ суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Для составления искового заявления обращайтесь к любому юристу в личные сообщения.

Реклама своих услуг в ответах запрещена правилами сайта, поэтому Вы можете выбрать любого.

Иск должен соответствовать ст. 131-132 ГПК РФ.

Выделение доли при использовании

Сейчас на продажу выставляю квартиру в г. Тюмень, она была куплена в ипотеку (ипотека загашена полностью 2 года назад) и я вложила в нее материнский капитал. Квартира куплена в долевом участии (супруг и я — в браке) Теперь надо выделить доли на детей (дети — 11 и 18 лет) . Сейчас мы проживаем в г.Москва. Нам уже сказали что ехать придется в Тюмень для того что бы выделить доли, что даже по нотариальной доверенности нельзя этого сделать. Меня интересует вопрос: полный комплект документов для этой сделки какой надо? И как все это происходит. И неужели один супруг не может этого сделать (если второй напишет доверенность-нотариальную)

Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но не всегда. Можно не обращаться к нотариусу, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений совместных средств супругов, исключительно на средства материнского капитала.

Но возможно оформить долю обоих супругов в общую совместную собственность (супруги – 2/3, ребенок – 1/3), и в этом случае к нотариусу обращаться не обязательно.

Остальное в личку.

Вопрос состоит в следующем,

У нас заключен предварительный договор купли продажи. Но у прадовца истекает 9 сентября срок постановления органов опеки, где им разрешено продать квартиру с участием несовершеннолетних 2 детей и использовании мат. Капитала на последнего ребенка (они погасили им ипотеку), доли выделены как в мной приобретаемой квартире, так и у них в новой купленной так же в ипотеку квартире но даже с большей долей) . Вопрос состоит в следующем, стоит ли мне идти на ускоренную сделку купли продажи с этими продавцами (они 2 собственника в общей долевой) муж и жена до 9 сентября, и так как у меня наличные деньги будут только после 12 сентября от продажи своей квартиры, а продавец подстраховавшись делает отметку в договоре о сделке с обременением в пользу продавца до полного расчета, зто значит что я став собственником буду жить в квартирп с обременением и где гарантии что продавец снимет потом обременении после полусении денег, и второй вопрос если я не соглашусь на эту сделку, продавец сможет получить второй раз постановление от органов опеки, или мне стоит вообще отказаться от такой квартиры, дабы не потерять в дальнейшем и жилье и деньги за нее?

Нет никаких рисков. Составьте правильно условия договора так, чтоб вы имели возможность произвести перечисление денег в будущем в счет оплаты и самостоятельно снять обременение.

Здравствуйте Ирина Николаевна. Ничего страшного: обременение накладывается на определенные условия, которые 12-го Вы исполните, и Росреестр сам снимет обременения.

Добрый день. Нет никаких рисков. Составьте правильно условия договора так, чтоб вы имели возможность произвести перечисление денег в будущем в счет оплаты и самостоятельно снять обременение. Всего Вам наилучшего, желаю успехов!

Зачем Застройщик включает в ДДУ пункт о замене предмета залога?

Планирую приобрести недвижимость в многоквартирном доме через долевое участие в строительстве. Квартира приобретается в ипотеку. В предварительном договоре ДДУ, есть такой пункт:

2.4. Участник одобряет имеющиеся на день подписания Договора и дает согласие Застройщику на будущие сделки по обременению Земельного участка, его частей, прав аренды на него, в том числе при строительстве иных объектов недвижимости на Земельном участке, а также по распоряжению Земельным участком, его частями, правом аренды на него, в том числе путем образования новых земельных участков с другими кадастровыми номерами. Участник дает согласие на замену предмета залога, уменьшение предмета залога в случае образования из Земельного участка нового (-ых) земельного (-ых) участка (-ов) (в том числе путем выделения, раздела), на изменение площади, границ Земельного участка, на изменение договора аренды Земельного участка, на замену находящегося в залоге у Участника права аренды Земельного участка на другой предмет залога – права аренды на образованный из исходного земельный участок для строительства Дома с другой площадью, в том числе, меньшей, чем площадь Земельного участка. При этом стороны пришли к соглашению, что изменение площади и/или границ Земельного участка не влечет изменения Цены Договора.

Какие негативные последствия для меня как участника долевого строительства несет этот пункт? Может ли застройщик заменить изначальную квартиру на которую я претендую на другую? Является ли обязательным данный пункт в договоре и можно ли его исключить и договора?

Чой-то какой-то очень подозрительный пункт.

Здравствуйте. Нужно проанализировать договор, чтобы сказать точно.

Возможно ли изменить договор с банком или расторгнуть прежний и подать новую заявку на ипотеку под новый процент,

Вопрос: оформляю ипотеку в долевое. Уже одобрили и подписали договор в сбербанке. Ставка 9 процентов. Но ещё не подписан сам договор долевого участия, сделки с застройщиком ещё не было. Сейчас анансорировали снижение ставки до 7 процентов.

Возможно ли изменить договор с банком или расторгнуть прежний и подать новую заявку на ипотеку под новый процент, пока ещё не подписан договор долевого.

Теоретически возможно, но вам следует обратиться в кредитное учреждение с таким вопросом.

Подходим ли мы под все параметры и стоит ли подавать на эту программу?

Я на счет программы молодая семья, когда государство оплачивает часть квартиры, то есть дает субсидиют. Мы с мужем расписаны, ему 30 лет мне 23. Есть ребенок, 8 месяцев. У нас взята ипотека в новостройка, долевое участие, то есть дом еще строится. Подходим ли мы под все параметры и стоит ли подавать на эту программу?

Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 02.03.2021) «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

6. Участником мероприятия ведомственной целевой программы может быть молодая семья, в том числе молодая семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного ребенка и более, соответствующие следующим требованиям:

а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы мероприятия ведомственной целевой программы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;

б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил;

в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

Подскажите пожалуйста-я взяла ипотеку на строящееся жилье,

Пожалуйста-я взяла ипотеку на строящееся жилье, зарегистрировали долевое участие в Росреестре и дорастили ошибку вместо-31,написали 031-что делать? Квартиру достроят в конце года.

Никакого значения не имеет это.

Хотя полезно бы узнать, о чем эта цифра.

Еще один вопрос: мы платим 70% после ввода в эксплуатацию или до?

Скажите пожалуйста мы покупаем квартиру от застройщика в рассрочку 30 на 70 процентов после регистрации договора дду и 70% до ввода в эксплуатацию до 25.09 23 года. Вопрос: если застройщик не построит к 25.09

2023 году дом мы можем не платить оставшиеся 70%, пока застройщик не построит дом. Еще один вопрос: мы платим 70% после ввода в эксплуатацию или до?

Из ДДУ: Депонент: Расулова Анастасия Леонидовна.

Бенефициар: ООО Специализированный застройщик «Союз-Север»

2.4.1. Депонируемая сумма: 5 308 515 (Пять миллионов триста восемь тысяч пятьсот пятнадцать) рублей 00 копеек.

2.4.2. Срок перечисления Депонентом Суммы депонирования: в соответствии с п. 2.4.7. настоящего договора.

2.4.3. Срок условного депонирования денежных средств: 6 (Шесть) месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию, определяемой как последняя дата квартала ввода в эксплуатацию, указанного в проектной декларации (в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ, п.4, ст. 15.5).

2.4.4. Основания перечисления застройщику (бенефициару) депонированной суммы:

— разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта строительства либо размещение в единой информационной системе жилищного строительства информации о вводе в эксплуатацию Объекта строительства..

2.4.5. Депонированная сумма перечисляется не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком документов, предусмотренных п. 2.4.4. Договора, на счет: ООО Специализированный застройщик «Союз-Север», ИНН 2224201116, КПП 470301001, указанный в реквизитах Застройщика.

2.4.6. Основания прекращения условного депонирования денежных средств:

— истечение срока условного депонирования;

— перечисление депонируемой суммы в полном объеме в соответствии с Договором счета эскроу;

— прекращение договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным Законом;

— возникновение иных оснований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

2.4.7. Участник долевого строительства оплачивает цену договора в размере 5 308 515 (Пять миллионов триста восемь тысяч пятьсот пятнадцать) рублей 00 копеек после государственной регистрации настоящего Договора путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет открытый в ПАО Сбербанк России на имя Участника долевого строительства, в следующем порядке:

2.4.7.1. Сумма в размере 1 538 700 (Один миллион пятьсот тридцать восемь тысяч семьсот) рублей 00 копеек, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора

2.4.7.2. Сумма в размере 3 769 815 (Три миллиона семьсот шестьдесят девять тысяч восемьсот пятнадцать) рублей 00 копеек не позднее 25.09.2023 года, при этом ипотека в пользу Застройщика не возникает.

2.4.7.3. В случае получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства ранее срока указанного в п.3.1.3. настоящего Договора, Участник долевого строительства обязуется уплатить сумму указанную в п.2.4.7.2. в течении 10 (десяти) рабочих дней на расчетный счет Застройщика с момента уведомления Застройщиком Участника долевого строительства о получении в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.

2.5. Обязанность по оплате считается исполненной в момент поступления денежных средств на счет эскроу в указанные сроки.

70 % вы будете оплачивать после предоставления акта ввода в эксплуатацию, до этого можете не платить.

Можно ли отдельным договором оформить гараж у нотариуса (он в долевой)

Хотим оформить ипотеку на квартиру (таунхаус) и земельный участок. На участке есть гараж, который покупается за счет собственных средств. Можно ли отдельным договором оформить гараж у нотариуса (он в долевой) и отдельно куплей-продажей с ипотекой в силу закона квартиру и землю.

Да, можете. Гараж покупаете за счет собственных средств. Квартиру и земельный участок за счет заемных средств (ипотека).

Как отстоять право на долю в земельном учатке?

В 1987 году Собственник 1 и Собственник 2 получают ордера на вселение в квартиры в двухквартирном доме в селе от колхоза. №1 и №2 соответственно.

(Названия улиц, нумерация домов и квартир были присвоены только в 2010 году.)

Собственник 1 прописывается в квартиру с мужем.

Собственник 2 прописывается в квартиру с мужем. Дети еще не родились.

В 1993 году квартиры переходят в собственность по «Договору на передачу квартиры в собственность», заключенный с колхозом.

В 1997 году супруг Собственника 1 умер.

В марте 2003 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от нотариуса на 1/2 доли квартиры умершего супруга Собственника 1.

В июне 2003 года Собственником 1 было получено Свидетельство о государственной регистрации права на «Квартиру №1» в связи со вступлением в наследство.

В ноябре 2002 года Собственником 1 и Собственником 2 были произведены землеустроительные работы по замеру участка вокруг дома.

В феврале 2003 года земельному участку был присвоен кадастровый номер.

Категория земель: земли населенных пунктов — для ведения личного подсобного хозяйства.

В январе 2009 года Собствеником 1 квартира была продана Собственнику 3.

Собственника 3 земельный учаток вокруг квартиры не интересовал и доля земельного участка продана не была, да и намерений продавать долю земельного участка у Собственника 1 не было. В договоре фигурирует только квартира. Сделка была одобрена и прошла все регистрации.

В 2010 году было принято решение о присвоении наименований улица и нумерации домов, в связи с чем свидетельства о государсвенной регистрации права были обновлены.

Собственником 2 и Собственником 3 на квартиры.

А Собственником 1 и Собственником 2 на земельный участок в октябре 2010 года:

Общая долевая собственность.

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов — для ведения личного подсобного хозяйства.

Общая площадь 1500 кв.

Доли примерно равные.

Затем Собственник 3 продает квартиру Собственнику 4. В ипотеку. В договоре также фигурирует только квартира. Собственника 4 земля вокруг квартиры также не интересовала.

Союственник 4 не справляется с кредитной нагрузкой. Банк продает квартиру Собственнику 5.

Собственник 5 подает иск на Собственника 1 о признании за ним права общей долевой собственности на земельный участок. Причем, на всю долю земельного участка Собственника 1.

В иске он указывает, что им была куплена квартира в двухквартирном доме у банка.

Собственник 5 ссылается на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ.

В иске он указывает, что доля земельного участка должна была быть передана Собственником 1 Банку, а в дальнейшем ему, хотя Собственник Банку квартиру не продавал, а продавал ее физлицу.

Он требует передать ему всю долю земельного участка Собственника 1, с компенсацией Собственнику 1 по кадастровой стоимости.

По кадастру дом является многоквартирным. А земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйста. На земельном участке кроме квартиры расположены сараи и огород. Также раньше были расположены теплицы.

После продажы квартиры №1 Собственником 1 земельный участок использовался по назначению для выращивания рассады в теплицах и овощей на огородах. Собственник 1 все это время оплачивал земельный налог. Собственник 3 и Собственник 4 на участок вокруг дома не претендовали. Проход со стороны Квартиры №2 к Квартире№1 был для них всегда доступен. Доступ к инженерным коммуникациям (водопровод и канализация) у них всегда также был.

Для использования квартиры Собственником по назначению достаточного гораздо меньшей площади, чем площадь всей доли земельного участка Собственника 1.

Площадь всего дома по кадастру в 10 раз меньше площади всего участка.

К тому же назначение участка — ЛПХ, а не участок под многоквартирным домом.

Как быть в такой ситуации? На что реально по закону может претендовать Собственник 5? На что может рассчитывать Собственник 1 в худшем и лучшем случаях?

Подскажите, пожалуйста, на что опираться Собственнику 1 при защите своих интересов.

План участка нарисовал на коленке. Красным цветом нарисован забор. Доли участка между собой забором не разграничивались, так как всегда были добрососедские отношения.

Проход к квартире №1 исторически осуществлялся со стороны квартиры№2. Никто этому не препятствовал, как и доступу к канализации и водопроводу.

Здравствуйте. Вопрос у Вас интересный, но сложный.

Собственнику 1 надо самому правильно разрешить все позиции. А так правильно решать нужно длительное время. И то потом только суд вынесет решение. А мирно собственники не договорятся. Удачи.

Очень интересная история, с одной стороны Собственник 5 прав, но только в соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением в котором у него есть доля.

Но с другой стороны претендовать на 7.5 соток он не вправе. Участок с другим разрешением — ЛПХ. Вы добросовестный собственник несли бремя содержания своего участка в соответствии с его целевым назначением.

Посмотрите документы первичные о выделе земельного участка — там возможны зацепки.

Попробуйте разделить свой земельный участок и отмежевать Собственнику 5-ту часть земли под коммуникациями и для подъезда машины. Эту часть ему и по кадастровой стоимости продавайте.

Идите к кадастровому инженеру. Подавайте возражение на иск, отложите дело максимально, для проведения кадастровых работ по разделу участка. Вы добросовестный собственник.

Не могут ли они без моего ведома поменять собственника по договору или продать/переуступить объект недвижимости.

Застройщик дал бланк доверенности для оформления у нотариуса. Не совсем понимаю полномочия представителей. Не могут ли они без моего ведома поменять собственника по договору или продать/переуступить объект недвижимости.

представлять мои интересы во всех государственных, административных и иных органах города Санкт-Петербурга, в том числе в органах местного самоуправления, районных Администрациях Санкт-Петербурга, Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, Государственном земельном кадастре, филиалах ГУП ГУИОН — Проектно-инвентаризационных бюро Санкт-Петербурга, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ⌠Санкт-Петербургу⌡, филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу и его отделах, структурных подразделениях Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг» (СПб ГКУ «МФЦ») — Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг в Санкт-Петербурге (МФЦ), по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией Договоров участия в долевом строительстве: дополнительных соглашений к вышеуказанным договорам, в том числе соглашений о замене стороны, о расторжении договоров, договоров об уступке права требования (цессии), а также с государственной регистрацией возникновения права собственности на объекты долевого строительства по вышеуказанным договорам, возникновения и прекращения ограничений (обременений) прав, в том числе права залога (ипотеки), залога права требования, изменения, прекращения (погашения) регистрационных записей об ипотеке и залоге права требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества, иных договоров, подлежащих государственной регистрации, для чего предоставляю им право подавать от моего имени заявления, в том числе о семейном положении, о наложении и снятии обременения (ограничения) права, о государственной регистрации, о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, получать и подавать необходимые справки и документы, в том числе справки о содержании правоустанавливающих документов, Выписки из ЕГРН, кадастровые и технические паспорта, подавать документы на государственную регистрацию, получать документы после государственной регистрации, в том числе договоры участия в долевом строительстве, соглашения к ним, Выписки из ЕГРН, уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, подавать дополнительные документы, необходимые для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе правовой экспертизе документов, проверке законности сделок, установлении юридической силы правоустанавливающих документов, исправлять технические ошибки, подписывать оговорки, вносить изменения в ЕГРН, уплачивать необходимые сборы и пошлины, а также осуществлять иные действия и формальности, связанные с выполнением данных поручений.

Это доверенность на подачу документов разных.

Без вашей подписи, переуступку и т.д., не смогут.

Для правильного ответа нужно бы вам разъяснить — какова ваша цель и что вы хотите оформить. сама по себе данная доверенность предоставляет неопределенные полномочия.

Злоупотребление гражданскими правами при разделе имущества бывшими супругами

Суть вопроса в двух словах не опишешь. История раздела совместно нажитого имущества супругов после развода. Брак расторгнут 01.12.2017 года. В феврале 2019 года бывшая супруга обращается в суд с исковым заявлением о разделе имущества. Разделу подлежали: 1. Квартира 3 комнатная площадью 82 кв. метра, приобретенная по договору участия в долевом строительстве в строящемся доме.

Квартира приобреталась на заемные денежные средства (муж оформлял ипотеку, жена являлась поручителем), с привлечением средств материнского капитала. 2. Автомобиль, приобретенный на совместные средства 3. Долговая расписка, написанная супругой в период брака о займе денежных средств у своего сына на погашение ипотечного кредита на сумму 70 тыс. рублей.

В процессе рассмотрения дела стороны пришли к намерению заключения мирового соглашения о разделе имущества и в деле имеется проект мирового соглашения. Но в силу залога квартиры, банк не дал согласие на операции по спорной квартире. В итоге суд вынес определение об оставлении иска без рассмотрения.

После чего стороны приступили к исполнению условий мирового соглашения во внесудебном порядке, а именно: 1. Бывшие супруги подали заявление в банк о досрочном погашении ипотечного кредита бывшей супругой, так как она осталась проживать в спорной квартире. 2. Бывшая супруга закрыла ипотечный кредит.

3. Было заключено нотариальное соглашение, по которому определены доли в квартире по 12/26 супругам и по 1/26 детям. 4. Заключена сделка купли-продажи доли квартиры, по которой супруг продает свои 12/26 доли бывшей супруге за 250 000 рублей — в данном случае стоимость была взята на основании ранее достигнутых договоренностей в проекте мирового соглашения.

Кадастровая стоимость 12/26 составляет 1 100 000 рублей. И вроде бы все счастливы, но спустя полгода в апреле 2021 года бывший супруг получает новое исковое заявление от супруги о разделе имущества, а именно — автомобиль, долговая расписка, долг по оплате ЖКУ за три года и половину внесенного платежа по закрытию ипотеки.

Именно это имущество учитывалось в первом суде и в расчете в проекте мирового соглашения. В итоге муж подает встречный иск с требованиями компенсировать стоимость неотделимых улучшений по спорной квартире, так как квартира приобретена была в черновой отделке, а также требовал компенсации арендных платежей за пользование его долей квартиры за три года, так как он не проживал там.

Также супруг оплачивал ипотеку после развода на протяжении 2 лет и просил взыскать с супруги половину выплаченных средств. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза для определения стоимости неотделимых улучшений и арендной платы на текущий момент.

И вот недавно было получено решение суда по данному делу: Иск супруги удовлетворить частично: 1. Взыскать с супруга половину денег, уплаченных супругой по досрочному закрытию ипотеки 2. Взыскать половину платежей ЖКУ с учетом срока исковой давности на дату подачи искового заявления 3 Взыскать с супруга в пользу супруги судебные издержки. В удовлетворении встречных исковых требований супруга отказать.

Мотивация по неотделимым улучшениям — Доли в трехкомнатной квартире были проданы за 250 тыс. рублей с учетом стоимости неотделимых улучшений, относимых и допустимых доказательств того, что доля продана без учета внесенных улучшений, суду не представлено. По арендной плате за пользование долей — супруг мер ко вселению не предпринимал, супруга ему не чинила препятствия на вселение, доказательств обратного материалы дела не содержат. И по части ипотеки, уплаченной супругом после развода в течение 2 лет — супругом представлена суду справка банка и история операций, из которых не следует, что плательщиком являлся именно он. Вопрос следующий, для апелляционной жалобы что будет правовым основанием по требованию супруга о компенсации стоимости неотделимых улучшений, возмещению арендной платы за пользование его долей в спорной квартире и доказательством его платежей по ипотеке. Спасибо!

Источник: www.9111.ru

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего комментария ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона — особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ. Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены: а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге. Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет). Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст.

5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора». Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла. Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора комментария мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками. Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки. Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае. С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны — к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства. При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации. При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего комментария неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М., 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

Источник: zakon.ru

Долевое строительство и ипотека

Великая истина открылась мне. Я узнал: люди живут. А смысл их жизни в их доме.

Антуан де Сент-Экзюпери

Среди перечня кредитных продуктов для физических лиц, ипотека — один из самых необходимых для жизни человека. Соперничать с ней может только заем на неотложные медицинские цели. Без жилья, адекватное социальное существование невозможно. А без собственного жилья, нет нормального будущего ни у семьи, ни у отдельных индивидуумов. «Квартирный вопрос» решался людьми задолго до эпохи Михаила Булгакова. Одним из первых это сделал неизвестный строитель жилища из костей и шкур мамонтов 12 тысяч лет назад недалеко от современного Киева.

Сейчас проблему можно преодолеть несколько проще — обратиться в банк за ипотечным кредитом, в т.ч. и на этапе строительства жилья. Так называемое, «долевое строительство» регулируется отдельным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и и иных объектов недвижимости. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.(далее, по тексту — Закон). Темой предлагаемого материала станет дайджест главных новостей второй половины 2015 года, непосредственно затрагивающих российских «дольщиков».

Скандал вокруг СУ-155

Хитом осени-2015 со знаком минус стала обстановка, сложившаяся вокруг одного из крупнейших российских застройщиков, компании «СУ-155». Ситуация у предприятия с «реактивным» на слух названием и, что существенно, у десятков тысяч его клиентов, сложилась довольно грустная. В финансовом отношении? СУ-155, фактически несостоятельная структура.

Если перейти на мелодичный итальянский, СУ-155 — bancarotta, по-русски, емко и жестко — банкрот. Официального судебного решения пока нет, но до него один шаг.

Сама компания пытается «делать хорошую мину при плохой игре». Новостная колонка главной страницы ее сайта признает определенные трудности в работе компании, но излучает сдержанный оптимизм.

Хроника сложных событий 2015 в трактовке самой СУ-155 выглядит так.

1 апреля (м.б. не самый удачный день для появления новости, но что поделаешь) появилась информация о том, что Правительство РФ готовится поддержать застройщика суммой в 40 млрд р., как системообразующую компанию. Для стороннего читателя веб-ресурса СУ-155, никак не связанного с российским первичным рынком недвижимости, это сообщение должно было произвести «эффект разорвавшейся бомбы», Ничего из предыдущего информпотока на сайте не содержало ни малейшего намека на какие-либо трудности. «60 лет строительных традиций», бесконечная сдача квадратных метров, возведение новых и новых высоток в разных регионах России, строительство храмов… И тут такое первоапрельское сообщение. Его вполне можно было принять за шутку, если бы не абсолютная серьезность темы и ее «ньюсмейкеры».

3 и 14 апреля появились сообщения о судебных исках финансового характера против СУ-155 со стороны Сбербанка и некоего общества «ГУОВ». Причем претензии банка на сумму 380 млн р. были предъявлены в рамках требования о признании ответчика банкротом, а это уже не шутки. Но… пресс-служба бодро написала, что все урегулировано и идет по плану.

Но, как вскоре выяснилось, урегулировано было далеко не все. Пришло лето, а вместе с ним и новый виток событий вокруг СУ, приправленный большой порцией объяснений руководства фирмы. 24 июня посетители официального сайта узнали о том, что компания уже полгода мужественно преодолевает трудности в условиях форс-мажора.

Наступило 25 июня. Не совсем понятно, что именно произошло в тот летний четверг, но на сцену выехала «тяжелая артиллерия» в лице основного владельца СУ-155, депутата Мосгордумы Михаила Балакина. Михаил дал целую серию сообщений о ситуации в СУ. Получилась, своего рода, небольшая повесть с продолжением о застройщике с «60-летними традициями».

Он не стал скрывать суровой правды (почему только 25.06.15?). СУ-155 – «на грани долгового краха», общий долг составляет 27 млрд р. М. Балакин обозначил пути снижения размера задолженности. Не повезло собственникам компании и с ее руководителем. Гендиректор А. Мещеряков попал в поле зрения правоохранительных органов за уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах. Как говорится, «беда не приходит одна».

Оказывается, вот это новость (!), СУ-155 «на грани краха» вот уже несколько лет. Такая картина… По словам М. Балакина, причиной стало ошибочное наращивание объемов строительства в кризисные 2008-09 гг. за счет большого количества дорогих кредитов.

Для дольщиков компании припасена приятная новость. Михаил Балакин заверил, что СУ-155 наладило взаимодействие с ее дольщиками-активистами. Каково? И, вообще, «обманутых дольщиков у компании СУ-155 нет». А вот в эту фразу вложен определенный смысл и понять ее можно двояко.

Тут не все лежит на поверхности, но об этом ниже.

Направления выхода компании из кризиса определены – достройка объектов, избавление от непрофильных активов и поиск альтернативных источников финансирования.

Завершает серию июньских очерков о флагмане жилищной индустрии РФ короткое сообщение о том, что он (флагман) очень скоро погасит долг в 200 млн р. (именно столько налогов не заплатила компания по вине ее гендиректора). Здесь же указано. что в 2014-15 гг. в очереди кредиторов за долгами СУ-155 стоят такие известные банки, как Сбербанк, ВТБ и Глобэкс.

24 июля появилось неоднозначное сообщение от пресс-службы СУ, суть которого заключалась в том, что рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило кредитный рейтинг на уровне «С» со стабильным прогнозом. Причина «стабильности» — успешная (?) реструктуризация задолженности перед рядом финучреждений на сумму свыше 3 млрд р.

Те, кто хоть чуть-чуть слышал о кредитных рейтингах, поймут, что поводов для оптимизма почти нет. Те, кто совсем «не в теме», могут взглянуть на рейтинговую шкалу Эксперт РА. Класс «С» — это «Дефолт. Неисполнение обязательств». Коротко и ясно.

Следующие классы «D» — банкротство, «Е» — ликвидация. Вот, собственно, и вся шкала – ниже уже ничего нет…

Тот, кто захочет получить дополнительную информацию о СУ-155, может посмотреть, т.н. «рэнкинги» — рейтинги крупнейших российских застройщиков по ряду показателей 2014 года, там же на сайте Эксперт РА. Так вот, по всем трем таблицам, среди первых 20-25 стройкомпаний РФ, СУ-155 или его «дочек», нет и в помине. Очень красноречиво для компании с «традициями, длиной в 60 лет». Возможно, они и не подавали открытую информацию (на шестидесятом-то году), что тоже показательно.

Наконец, в сентябре, прошло ожидаемое сообщение о том, что в отношении ЗАО «Группа компаний СУ-155» таки начато производство по банкротству: введена «процедура наблюдения» и назначен арбитражный управляющий. Управление бизнесом СУ-155 отреагировало почти мгновенно. 9 сентября на сайте появилось краткая заметка, что ЗАО «Группа компаний СУ-155», это всего лишь «дочка» АО СУ-155, ее поручитель по кредиту перед Банком Москвы.

Отмечается, что само АО СУ-155, «держатель государственных контрактов (ни много, ни мало!) работает в штатном режиме». Титаник плывет по расписанию?

Исходя из той информации, которая появилась в прессе, отличной от официального сайта СУ-155, нельзя не отметить, что в первоапрельском сообщении о господдержке компании на десятки миллиардов, все-таки была доля преувеличения (шутки?).

В интервью агентству РБК, министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень дал понять, что на прямое вливание госсредств в СУ-155 надеяться, пожалуй. не стоит. Предприятие будет санировано. Создана рабочая группа, состоящая из госструктур, банков и других застройщиков. Ее цель — попытка избежать прямого банкротства СУ и не допустить появление очередной группы «обманутых дольщиков».

А таковых будет довольно много, по разным оценкам – от 27 до 36 тыс. человек. Процесс идет довольно туго. В конце сентября появился пост от Сбербанка, из которого можно заключить, что он никак не может добиться конструктива по погашению долгов ни от самого СУ-155, ни от его «пока еще живых» подразделений — домостроительных комбинатов. Банк готов пойти на заключение мирового соглашения. Стройкомпания не торопится, прикрываясь дольщиками, как «живым щитом».

Процедуры финансовой несостоятельности СУ-155 надо избежать любой ценой. Дело в том, что если компания будет признана банкротом по суду в пользу банков-кредиторов, то произойдет следующее. Полностью или частично оплаченные, но недостроенные/несданные квартиры включаются в «конкурсную массу» для реализации на открытых торгах. Вырученная сумма будет разделена между банками.

Дольщики, теоретически, могут остаться «с носом». Учитывая их критическое число, СУ-155 от банкротства будут уводить.

Но полностью полагаться на отечественных чиновников не стоит. Как минимум, клиентам СУ-155 надо начинать свой день не с просмотра прогноза погоды или спортивных новостей в интернете, а заходить на сайт Единого федреестра сведений о банкротстве и внимательно изучать любую информацию о своем застройщике. Если вдруг появится сообщение о признании СУ банкротом, то дольщик должен заявить о своих проблемах в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности компании. Срок — 30 дней с даты такой публикации

В заключение, необходимо вернуться к фразе господина М. Балакина: «Обманутых дольщиков у компании СУ-155 нет». Говоря юридическим языком, их действительно почти нет. Подавляющее большинство клиентов СУ-155 заключали не договора участия в долевом строительстве. Ипотека от СУ выстраивалась по принципу участия в ЖСК, что позволяло экономить 10-15% от стоимости недвижимости. А это уже немного иная правовая «история» и Закон № 214-ФЗ, здесь не действует. Вот к чему может привести экономия…

Справедливости ради, надо отметить, что АО СУ-155 только «верхушка айсберга». По самым оптимистичным оценкам, 20-30% от общего числа российских застройщиков, по факту – уже банкроты.

Ужесточение требований по страхованию ипотеки на долевое строительство

В связи с тяжелой ситуацией, складывающейся вокруг исполнения обязательств застройщиков перед дольщиками, регуляторные органы пытаются ввести механизмы защиты средств инвесторов на рынке строящегося жилья. Одним из вариантов стало резкое ужесточение норм страхования ответственности застройщика (СОЗ) перед дольщиками. Инициатором таких мер стал Центробанк, курирующий и страховой сектор.

Правилам СОЗ посвящена отдельная статья 15-2 Закона № 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года вступили в действие ее новая редакция, согласно которой, в частности, минимальный капитал страховой компании (СК), осуществляющий данный вид страхования, увеличивается до 1 млрд р., уставной фонд до 120 млн р. Присутствуют еще ряд требований.

19.10.2015 г. на сайте ЦБ появился список 20 организаций, удовлетворяющих, по его мнению, таким требованиям. Отечественный Центробанк питает определенную привязанность к разнообразным спискам. Смотрите, например, Список 10 системообразующих банков.

В Список 20-ти вошли 19 страховых компаний и Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Последняя имеет краткое название — Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ)и создана в 2013 г. самими застройщиками. В Обществе они несут субсидиарную (взаимную) ответственность и выступают одновременно и страховщиками и страхователями.

В перечне есть ряд значимых страховых имен – Ингосстрах, СГ «Уралсиб», АльфаСтрахование, РСХБ-Страхование, ВТБ Страхование. Тем не менее, фактически, на 1 ноября «строительные» риски страховали только три лица – ОВСЗ и малоизвестные компании «Респект-Полис» и «МЕСКО». Безусловно, страховых мощностей двух небольших СК и одной некоммерческой организации для рынка, мягко говоря, недостаточно. Крупные страховщики страховать риски застройщиков пока не спешат. Слишком они (эти риски) значительные, сложные и очень плохо прогнозируемые.

Единственным выходом на конец 2015 года представляется вступление застройщика в ОВСЗ. Но это процесс, требует времени, и все «зайти» в ОВСЗ не смогут. Законом предусмотрено максимальное количество его членов — 500. На 1 ноября участниками Общества являются уже почти 200 строительных компаний, получены заявки еще от двухсот. Но только в Московской области работают 500 застройщиков!

Процедура вступления и членства в ОВСЗ совсем не бесплатная. Помимо регулярных платежей, предусмотрен вступительный взнос в 1 млн р. Кроме того, существует неформальный и достаточно жесткий отбор на предмет «социальной ответственности» (интересно, как ее можно измерить) и репутации застройщика.

В общем, ситуация с этим страхованием сложилась тревожная. В который раз, полностью подтверждается китайская мудрость, приписываемая Конфуцию: «Не дай Вам Бог жить в эпоху перемен». Неудобно всем. Строители напряженно всматриваются в список 19 СК от ЦБ РФ и пытаются найти подход к новому страховщику, если «старый» партнер в список не попал.

Или становятся «в очередь за входным билетом» в ОВСЗ. Сами страховые компании срочно подстраивают свои методики к требованиям нового и очень непростого рынка. Государство старается «не пережать», чтобы механизм «застройщик-страховщик-дольщик» работал, а не буксовал или вообще не сломался.

Новации по Закону о дольщиках не ограничиваются страхованием. Например, стройкомпаниям запретили ипотеку на участие в долевом строительстве по схеме ЖСК, если она касается сразу нескольких домов. Такой вариант возможен только по отдельному строению.

Несладко и самим дольщикам. Введенные изменения привели, как минимум, к двум неприятным вещам.

1. По новым жилищным объектам, возводимым с января 2014 г., в регионах приостановились целые пакеты ипотечных сделок. Под ударом и социально значимые программы, в том числе, военная ипотека в долевом строительстве. По Москве ситуацию пока спасает ОВСЗ. Надолго ли?
2. Дефицит страховых услуг вызовет их непременное подорожание. Все переложат, естественно, на конечного покупателя. Прогноз увеличения цены. вызванный изменениями в базовом Законе — 10%.

Национальное объединение застройщиков жилья хочет сделать попытку откатить ситуацию назад и готовит обращение к законодателям с просьбой отменить введенные нормы, хотя бы частично. В любом случае — не идти дальше в русле реорганизации рынка.

Ипотека долевое строительство. Банки предлагают защиту денег дольщиков

Помимо того, что уже введено, на строительно-финансовом рынке обсуждается великое множество иных перспективных новелл:

• формирование страховых пулов (объединений) из крупнейших страховщиков для компенсации рисков застройщиков;
• введение обязательного страхования со стороны непосредственно покупателей-физлиц, своеобразное «ОСАГО для дольщиков»;
• создание крупнейших госкорпораций или ассоциаций застройщиков;
• организация санационного органа для стройрынка жилой недвижимости.

Отдельно стоит инициатива трех крупнейших госбанков. Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка, которая всерьез напугала и расстроила отечественных производителей квадратных метров. Речь идет о введении, так называемых «эскроу-счетов» для средств дольщиков.

Эскроу-счет — спецсчет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств. Таким событием в контексте материала может стать окончание строительства дома и ввод его в эксплуатацию. Своего рода, аккредитивная форма расчетов.

Схема очень проста. Дольщик вносит все или почти все деньги на эскроу-счет, открытый в разрезе данного строения в банке. Кредитное учреждение открывает кредитную линию застройщику. Застройщик бодро строит на заемные (платные) средства.

После возведения дома и выполнения всех формальностей, эскроу-счет «раскрывается», оберегаемые банком «замороженные» деньги дольщика поступают на счета стройкомпании. Счастливый владелец жилья запускает кота/кошку в новую квартиру и начинает переезжать. Вот такая немудреная цепочка.

Доволен дольщик — деньги сохранены и он был спокоен на каждом этапе строительства и сдачи: от первой сваи в котловане, до первого кошачьего шага по новому паркету. Вполне доволен и банк. Еще бы — дешевые, а скорей всего, абсолютно бесплатные деньги клиента и кредиты, обеспеченные определенным уровнем собственных средств застройщика (банки хотят 30% от стоимости объекта) и недвижимостью, пусть и недостроенной.

Но. очень недовольным будет третье звено в цепи — застройщик. От него отсекают деньги дольщиков и «навязывают» кредиты по ставке от 15% годовых. 15% обещает Сбербанк, что предложат другие, неизвестно, но уж точно не меньше.

Что может предпринять в такой ситуации строитель?

Ровно два последовательных шага:

1. Всячески противиться наступлению «светлого эскроу-будущего». Доказывать, лоббировать, увещевать.
2. Ну, а если оно-таки придет — поднять цены на жилье. По оценкам экспертов, процентов на 30-45%.

При таком рывке цен, жилье, где-нибудь в Иваново, станет для простого жителя «города невест» таким же недоступным, как квадратные метры в поселении будущего на Луне или на Марсе.

Возможно будут найдены какие-то компенсаторы, которые устроят всех участников процесса. Время покажет.

Источник: cbkg.ru

Особенности оформления квартиры в ипотеку по ДДУ

Ипотека на долевое строительство – интересное и востребованное предложение в связи с отсутствием реальной возможности населения приобретать жильё в новостройке или на вторичном рынке.

Такой вид кредитования делает гражданина владельцем недвижимости в перспективе, по факту возврата кредита и процентов за пользование им. Только после того, как будет выплачен взятый кредит на жильё, квартира в ипотеку по ДДУ становится собственностью дольщика.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Долгосрочный характер кредитования и большая процентная ставка обуславливают приоритет задачи приобретения жилья, а не цели вложить деньги в недвижимость. Самая существенная особенность состоит в том, что ипотека по ДДУ – это не право на реальную собственность (на жильё): его ещё даже нет, а право залога на то, что будет когда-то построено, при этом даже нет гарантии завершения стройки.

Момент оформления ипотеки также важен: одно дело начать процесс оформления ипотечного кредита на этапе котлована, совсем другой вариант, когда новый дом готовится к сдаче в эксплуатацию.

Важный момент в долевом строительстве – договор между дольщиком и застройщиком и обязательная регистрация каждого ДДУ в Росреестре.

Участие застройщика, влияние законодательного регулирования, особенно, в части компенсационного фонда, правил его работы и отчислений в него, обязательные платежи дольщика – эти условия обязан соблюдать застройщик.

Факт получения собственности только после подписания акта приёмки-передачи квартиры, которому может предшествовать длительный период устранения недостатков построенного жилого дома в целом и по отдельной квартире, в частности.

Риск замены застройщика другой организацией – право Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, редкое явление, юридически маловероятное событие, но это веский аргумент в переговорах с банком об ипотеке.

Существенный момент – наличие кредитов и истории их возвратов у застройщика.

Если застройщик уже построил несколько зданий и ни разу не брал кредит в банке – немного лучше, чем застройщик, который взял один небольшой кредит, сразу вышел на просрочку и достаточно долго погашал задолженность:

1. Кредитная организация может оценить застройщика как состоятельного партнёра, когда он имел задолженность по кредиту, но вышел из сложной финансовой ситуации, построив дом, исполнив обязательства перед всеми дольщиками.
2. Кредитная организация может отказать застройщику, который имеет крепкие позиции в компенсационном фонде дольщиков, имеет хорошую финансовую отчётность, из которой видно приход заёмных средств от партнёров и расчёт по обязательствам.
3. Кредитная организация всегда пристально обратит внимание на позиции дольщика, претендующего на ипотечный кредит, после того как решит, что его застройщик может исполнить свои обязательства.

Гражданин, который уже стал дольщиком, и его договор долевого строительства имеет регистрацию в Росреестре, может обратиться за ипотечным кредитом на любом этапе строительства жилого дома.

Этапы оформления

Покупка желанной квартиры в долевом строительстве в ипотеку оформляется в законодательно обозначенном порядке с учётом особенностей конкретного банка или кредитного учреждения.

Общие условия получения ипотеки:

• подготовить необходимый пакет документов;
• подтвердить стабильность доходов, гарантировать свою платёжеспособность.

Остальные юридические действия прояснятся по факту в процессе изучения банком финансового состояния застройщика, его репутации и детальных данных дольщика.

Требования банков отличаются, но в целом на предварительном этапе оформления ипотеки нужно сформировать пакет документов по трём основным позициям:

• личные данные: удостоверительные документы, возраст, свидетельства (военный билет, маткапитал), льготы, отношение к воинской службе;
• данные по отношениям с застройщиком: договор, его регистрация, время начала строительства, текущий этап, стабильность платежей;
• третьи лица: согласие родственников, возможные ситуации, вытекающие из родственных отношений, имущественное состояние; семейное положение, дети.

Если дольщик, претендующий на ипотечный кредит (в идеале) по всем трём позициям, будет интересен банку, то сомнительно, что ему вообще нужна ипотечная обуза на 5, 10 или 20 лет и отсутствие права собственности на построенную квартиру до окончания ипотеки.

Если дольщик на самом деле заинтересован в кредите под строящееся жильё, значит, в большинстве моментов у него есть пробелы или объективные причины, по которым он не в состоянии оплачивать строящееся жильё и заинтересован в заёмных средствах.

Основной этап оформления любого кредита, а ипотечного в особенности, ведь жилья нет, собственности нет, есть только договор на право, которое когда-то возникнет, – выяснение банком состоятельности застройщика и дольщика.

Как только «математический» аппарат банка оценил риски, служба безопасности подтвердила документы и обстоятельства, предоставленные дольщиком, наступает следующий этап:

1. По большому счёту: работнику банка все равно, какова кредитная история дольщика, насколько достоверны предоставленные им сведения.
2. При любом положении вещей деньги банка и документы гражданина на ипотеку дают право банку и дольщику отстаивать свои интересы в установленном законом порядке.

На этих простых основаниях дольщик, заинтересованный в ипотечном кредите и отдающий себе отчёт в том, что его ожидает при удачном стечении обстоятельств и при наступлении непредвиденных отрицательных последствий, может смело подготовить обозначенный выше пакет документов и предоставить его банку.

Регистрировать в обычном порядке, отправить почтой, или записаться на приём. Нет разницы, как инициировать отношения. Важно, что начнётся после регистрации.

В конкретном банке предложат что-то уточнить, что-то донести, на что-то ответить. Детали процедуры оформления ипотеки зависят от конкретного банка, времени, этапа строительства и множества других факторов. В каждой конкретной ситуации можно просто обратиться сразу в несколько кредитных учреждений. В случае удачи, будет заключён только один договор об ипотеке. Останется только выполнить обязательства по нему.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Ипотечный кредит – очень длительная процедура. Взять кредит не проблема, когда достаточно времени и нервов было потрачено для этого. Расторгнуть – это проблема, даже когда все обязательства были исполнены досрочно и с переплатой. Переуступка – значимое юридическое действие, но на практике доступная «только банкам». Расторжение юридических отношений для гражданина во много раз сложнее, чем их создание.

До последнего платежа и снятия обременения с построенного жилья важно много лет исполнять стабильно и чётко свои обязательства. Образец плана погашения задолженности, калькулятор по суммам, перерасчётам и изменяющимся условиям погашения банк всегда будет стабильно предоставлять заёмщику.

С момента заключения кредитного договора, пройдя трудоёмкий этап оформления ипотеки, следует сразу ориентироваться на то, что банк тщательно проверит все платежи за все годы и сделает всё возможное, чтобы как можно дольше не расставаться с гражданином и не предоставлять ему его законное и полное право на его собственное жильё.

Естественно, это самый жёсткий вариант завершения ипотечного кредита, но лучше всего ориентироваться именно на него.

Вероятно, в ходе исполнения кредитного договора придётся пойти на оформление другого кредита, сменить Сбербанк на Россельхозбанк или ВТБ, пройти рефинансирование. Может обнаружиться задолженность перед Газпромбанком по совершенно давней сделке с личным автомобилем, а тут ипотека была предоставлена под долевое строительство, и фактически получается, что порядок заключения ДДУ вкупе с ипотекой не был соблюдён.

Банк всегда будет держать каждого своего клиента на контроле, а случай – покупка намеченной квартиры в ипотеку по ДДУ – это контроль пристальный и длительный. Банковская логика всегда отличалась нежеланием предоставлять что-то клиенту даже после завершения отношений, но позиция банка чётко выражена: всё, что имеет денежное выражение и реальное финансовое значение – придержать.

Рассчитывать на юридически безболезненное досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с собственности гражданина не следует, даже если это обстоятельство чётко оговорено в кредитных документах.

Все финансовые отношения в сфере недвижимости следует рассматривать как пошаговый контекст во времени: банк – это крупное финансовое учреждение, а дольщик – это всего лишь гражданин.

Юридическое выражение интересов сторон в формате кредитных документов следует рассматривать в течение времени и юридически значимых событий:

• ход строительства;
• платежи дольщика застройщику;
• порядок и сроки обязательных платежей по кредиту;
• отношения застройщика с государственными учреждениями;
• ход сдачи строения в эксплуатацию;
• процедура подписания акта приёмки-передачи квартиры;
• другие значимые обстоятельства.

Каждое юридически значимое событие затрагивает все три основные стороны кредитного договора: банк, дольщик и застройщик рассматривают в своих интересах. Нюанс: застройщик учитывает и манипулирует интересами других дольщиков.

После того как кредит по ипотеке перед банком будет погашен, дольщику лучше взять в банке справку, подтверждающую закрытие кредита. Это необходимо на случай, если банк после выплаты всей суммы начнёт требовать дополнительного внесения средств.

Предложения банков

Всего три позиции должен чётко сформулировать гражданин, выступающий в роли дольщика.

Всего один фактор имеет важнейшее значение перед началом ипотечного прессинга: у гражданина должен быть статус дольщика, подтверждённый договором долевого строительства с застройщиком и удостоверенный Росреестром:

• личные данные;
• данные по отношениям с застройщиком;
• третьи лица.

Банков и их отделений, которые следует рассматривать как обособленные банки с той большей гарантией, чем больше у головного банка этих отделений. Мнение головного банка – это не мнение его отделения. Банк может отказать в ипотеке, но его отделение будет стараться навязать ипотеку гражданину.

Следует отличать предложения банков от интернет-предложений. Всё что предлагает массовый интернет – это в 99.9% случаев частные «самописцы» сайтов, которые берут давно кем-то написанный контент, изменяют дизайн и текст. Результат предлагают от себя, как от авторитетного финансового учреждения, а на самом деле продают то, что устарело ещё в прошлом веке.

Банк всегда заинтересован выдать кредит – это его бизнес. Для того чтобы это знать, не нужно скрупулёзно анализировать интернет-предложения. Достаточно взять справочник по банковским учреждениям в районе проживания и выбрать десяток приглянувшихся.

Покупать информацию по предложениям банков – не следует. Даже когда продавец предлагает подробную информацию о рейтинге банка, о том, что такое налоговый вычет, как сформировать правильно пакет документов, как погасить задолженность по ипотеке.

Вся такого рода информация давно устарела, особенно если она оформлена в письменном виде. Тексты по аналитике предложений, размещённые в интернете на различных сайтах, можно принимать во внимание только в части наименований и адресов кредитных учреждений. Только в это части у любого сайта бесспорное право на предоставление точной информации – иначе его никто не будет посещать.

Источник: zhiloepravo.com