Исп что это в строительстве

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА / LIFECYCLE OF AN INVESTMENT CONSTRUCTION PROJECT / БЛОК-ПРОЦЕССЫ / ЭТАПЫ ПРОЕКТА / PROJECT PHASES / ФАЗЫ ПРОЕКТА / КЛЮЧЕВЫЕ ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ СОБЫТИЯ / BLOCKED PROCESSES / KEY ACTIONS

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Морозенко Андрей Александрович

Рассмотрены вопросы, связанные с особенностями разработки структуры организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП). Обоснована необходимость детальной декомпозиции жизненного цикла ИСП на этапность и фазовость с целью повышения эффективности управления блок-процессами и разграничения ответственности исполнителя. Представлена последовательность ключевых организационных событий при реализации ИСП. Приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома. Предложена методика сокращения согласовательных сроков проекта на основе совмещения процедур согласования, реализуемых на этапах подготовки проекта, проектирования, подготовки объекта проекта.

Петров О.В. Взаимодействие участников инвестиционно-строительного проекта с применением ТИМ

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Морозенко Андрей Александрович

Устранение недостатков календарно-сетевого планирования путем применения матрицы ключевых событий проекта

Управление рисками в процессе поставки технологического оборудования при возведении объектов энергетики

FEATURES OF THE LIFE CYCLE AND PHASES OF DEVELOPMENT OF AN INVESTMENT CONSTRUCTION PROJECT

Features of the organizational structure of an investment construction project are considered in the article. The need for a detailed breakdown of the life cycle of an investment construction project is substantiated by the need to improve the management of processes and to have the responsibilities shared by the project executives. The sequence of key actions to be implemented in the course of development and implementation of an investment construction project is provided. The author considers the organizational procedures and their sequence as applied to the Moscow City construction project. Several methods aimed at the acceleration of construction processes through merged coordination procedures at the phase of the project due diligence are proposed.

Текст научной работы на тему «Особенности жизненного цикла и этапы разработки инвестиционно-строительного проекта»

ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ОСОБЕННОСТИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА И ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Рассмотрены вопросы, связанные с особенностями разработки структуры организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП). Обоснована необходимость детальной декомпозиции жизненного цикла ИСП на этапность и фазовость с целью повышения эффективности управления блок-процессами и разграничения ответственности исполнителя. Представлена последовательность ключевых организационных событий при реализации ИСП. Приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома. Предложена методика сокращения согласовательных сроков проекта на основе совмещения процедур согласования, реализуемых на этапах подготовки проекта, проектирования, подготовки объекта проекта.

Малахов В.И. Взаимодействие участников и контрактные модели инвестиционно-строительных проектов. Ч.1

Ключевые слова: жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта, блок-процессы, этапы проекта, фазы проекта, ключевые организационные события.

В ходе изучения свойств структурной организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП) мы неоднократно обращаемся к понятию жизненного цикла организации. На этапе разработки ИСП важно четко представлять особенности его функционирования на любом отрезке времени существования проекта, т.е. понимать особенности этапов жизненного цикла проекта. Это особенно важно и потому, что в настоящее время существуют различные взгляды на определение жизненного цикла ИСП.

Многие авторы, базируясь на международной практике, выделяют три этапа реализации инвестиционно-строительного процесса [1, 2]: предынвести-ционный этап; инвестиционный этап; этап эксплуатации вновь построенного объекта.

Отечественная практика реализации инвестиционно-строительных проектов обоснованно расширяет и детализирует периоды жизненного цикла проекта. На базе перечня основных работ проекта их реализация и исполнение могут быть разнесены во времени. Для этого проводится декомпозиция жизненного цикла ИСП как системы в координатах времени.

На первом цикле декомпозиции выделяются этапы работ, которые по сути являются укрупненными комплексами работ, объединенными временными характеристиками проекта. Им присваиваются названия: этап № 1 — подготовка проекта, этап № 2 — проектирование, этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 — строительно-технологический, этап № 5 — завершение проекта.

Для дальнейшей детализации работ возможна декомпозиция на фазы и так далее, вплоть до операций.

Очень важно системно рассматривать самый начальный, предынвестици-онный этап, где помимо главной цели — получения прибыли, формируется идеологическое ядро инвестиционно-строительного проекта, выявляются и оцениваются пути реализации проекта, формируются представления об исполнителях, участниках и инвесторах проекта [3].

Идея проекта обусловлена смыслом инвестиционной деятельности: вложение финансовых средств с целью получения прибыли. На предварительном этапе тщательно прорабатываются все аспекты инвестиционной идеи и разрабатывается предварительный бизнес-план, основанный на усредненных статистических данных, экспертных оценках и заключениях. Если предварительные оценки предпроектных предложений положительны и перспективны, работа продолжается для углубленного изучения предложений и тщательной оценки экономических и финансовых аспектов предполагаемого инвестирования.

Этот прединвестиционный этап, называемый этапом № 1, «подготовка проекта» решает собой коммерческий аспект общеэкономической задачи проекта. Задачей первого этапа реализации ИСП, «подготовки проекта» является ответ на вопросы о перспективности инвестиционной концепции данного проекта, потенциальных выгодах для участников проекта, о возможности его реализации и рисках, которые могут возникнуть на любом этапе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Назначение первого этапа ИСП заключается в том, чтобы решить следующие основные задачи:

оценить основные экономические показатели проекта: затраты, сроки окупаемости инвестированных средств, рентабельность проекта;

оценить ликвидность созданного в процессе реализации ИСП имущества; оценить возможные риски реализации проекта и вероятность его успешного завершения при нормальных экономических, финансовых и технических показателях.

Итогом первого этапа реализации ИСП является предварительный вариант проекта, который имеет структуру, аналогичную той, которая будет использована при детальной разработке проекта. Разделы предварительного проекта должны содержать:

организационную структуру проекта;

техническую организацию строительства;

предложения по размещению новых строительных объектов;

раскрывать проблемы ресурсного обеспечения проекта;

финансовое обеспечение проекта, оценки инвестиционных ресурсов, достижения прибыльности и их использования;

правовое и периодическое сопровождение ИСП.

Несмотря на относительно небольшие затраты, 2. 3 % от общего объема финансирования ИСП, значение подготовительного этапа трудно переоценить. Именно здесь закладывается успех или проблемы инвестиционно-строительного проекта. Весь генезис ИСП проистекает из ядра позитивной инвестиционной идеи, поэтому современный менеджмент уделяет особое внимание началь-

ному этапу реализации ИСП. Убедившись в экономической целесообразности проекта и оценив его устойчивость относительно его целей [4], организаторы проекта переходят к не менее ответственному этапу № 2 — проектированию.

В процесс проектирования входит не только разработка проектно-сметной документации, но и определение главных условий строительства: определение ресурсной базы строительства, решение логистических задач, связанных со строительством. Эти процессы взаимосвязаны и решаются путем последовательных итераций, в ходе которых постепенно детализируются особенности проекта и расшиваются возможные проектные неувязки.

Особенностями данного этапа является его высокая детерминированность. Весь процесс проектирования определен законодательно в руководящих строительных документах, причем строительное законодательство существенно различаются в различных субъектах РФ. К особенностям этапа проектирования можно отнести его продолжительность: начавшись задолго до строительства он завершается практически вместе со сдачей объекта, т.е. при завершении ИСП. Этап проектирования — многостадийный процесс. Если ИСП не предполагает реконструкцию старого объекта, а реализуется на новой площадке, то процесс проектирования растягивается на годы.

Современные реалии согласовательного процесса определяют сроки выделения строительного участка порядка полутора-двух лет. Согласно правительственным требованиям, на фазе предпроектной подготовки необходимо выполнить градостроительное обоснование размещения объекта, подготовить исходно-разрешительную документацию. Для обеспечения выполнения этих требований производятся предварительные градостроительные проработки, определяются ориентировочные технико-экономические показатели объекта и условия его инженерного обеспечения.

На этапе проектирования составляется архитектурный проект, который включает в себя планы этажей, разрезы, фасады, планировочные и технологические решения, рабочий проект с выделением утвержденной части.

Ниже приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома.

1. Землеустроительная и градостроительная подготовка.

1.1. Получение права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

Организация и проведение аукциона по предоставлению земельного участка.

Оформление права собственности или аренды земельного участка, полученного на аукционе для жилищного строительства.

Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

1.2. Земельный участок уже находится в собственности или в аренде у застройщика по иным основаниям.

Получение градостроительного плана земельного участка, в т.ч. с установлением или изменением (при необходимости) градостроительных регламентов, определением технических условий подключения (присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Оформление изменения вида разрешенного использования земельного участка (при необходимости) в договоре аренды земельного участка, в государственном кадастре недвижимости, в Едином государственном реестре прав и сделок с недвижимостью.

Сбор исходных данных (условий) для архитектурно-строительного проектирования и выполнение инженерных изысканий (за исключением процедур, связанных с согласованием и уточнением технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и заключением договора о подключении (присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения).

Прохождение государственной экспертизы проектной документации.

Согласование и уточнение технических условий присоединения к коммунальным сетям и заключение договора о технологическом присоединении с сетевой организацией.

После завершения этапа проектирования ИСП вступает в фазу собственно строительства, реализация которого регламентируется Градостроительным кодексом РФ, решениями федерального и регионального правительства. Приведем перечень процедур, обеспечивающих организацию строительства на территории г. Москвы.

Получение разрешения на строительство и других документов, необходимых для проведения строительных работ.

Прохождение проверок органами государственного строительного надзора.

Получение заключения органа государственного строительного надзора о проведенных проверках.

Подписание акта о присоединении к коммунальным сетям и выполнении ТУ.

Формирование кадастрового паспорта объекта.

Заключение о соответствии построенного объекта требованием технических регламентов и проектной документации.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Регистрация объекта недвижимости.

Современная практика реализации инвестиционно-строительного проекта видит целесообразным разделение фазы строительства ИСП на три сильно связанных, но относительно независимых этапа, к которым можно отнести: этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 — строительно-технологический этап, этап № 5 — завершение проекта.

Необходимо отметить, что в последнее время наблюдается перемещение центра тяжести ИСП в сторону подготовительных и согласовательных работ на этапе физической реализации проекта. И на этом этапе очень важно обеспечить взаимоувязку и синхронизацию работ проектной и объектной структур, реализующих ИСП, создать исчерпывающие условия для максимально быстрой оценки отклонения от проектных решений и принять необходимые меры к их устранению.

Уникальность проекта, большие, как правило, капиталовложения, жесткие сроки строительства заставляют строительный менеджмент принимать меры к устранению возможных ошибок проекта, избегать несогласованности дей-

ствий, повышать организационный уровень работ. Этого возможно достичь своевременным и полным исполнением каждого этапа проекта, тщательно прорабатывая и проверяя основные проектные и технологические решения на подготовительных этапах ИСП.

Таким образом, жизненный цикл ИСП характеризуется важнейшими этапами его реализации, которые могут незначительно модифицироваться в зависимости от региона его применения. Являясь сильно зарегулированным предприятием, ИСП характеризуется высокой уязвимостью и чувствительностью к рисковым ситуациям, парировать которые возможно лишь всемерным уменьшением сроков реализации ИСП. В этой связи на первый план выдвигаются задачи высокой организованности действий, внедрение передовых технологий строительства и проектирования, усиление контроля. Эти задачи могут успешно решаться на основе применения информационных технологий и разработкой детальных инструкций для исполнителей в моменты наиболее неустойчивой работы ИСП, как системы, т.е. в моменты перехода от одного этапа к другому, декомпозируя этапы на фазы, взаимно увязывая блок-процессы и разграничивая ответственность исполнителей.

1. Асаул А.Н., Грахов В.П. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере. СПб. : Гуманистика, 2007. 248 с.

2. Gralla M. Baubetriebslehre — Bauprozessmanagement. Bücher Werner Verlag, 2011. 656 p.

3. Морозенко А.А. Структурные преобразования предприятий в условиях ограничений материально-технических ресурсов // Промышленное и гражданское строительство. 2010. № 9. C. 34—36.

4. Теличенко В.И., Лапидус А.А., Морозенко А.А. Информационное моделирование технологий и бизнес-процессов в строительстве. М. : Изд-во ACB, 2008. 144 с.

Поступила в редакцию в мае 2013 г.

Для цитирования: МорозенкоА.А. Особенности жизненного цикла и этапы разработки инвестиционно-строительного проекта // Вестник МГСУ. 2013. № 6. С. 223—228.

FEATURES OF THE LIFE CYCLE AND PHASES OF DEVELOPMENT OF AN INVESTMENT CONSTRUCTION PROJECT

Features of the organizational structure of an investment construction project are considered in the article. The need for a detailed breakdown of the life cycle of an investment construction project is substantiated by the need to improve the management of processes and to have the responsibilities shared by the project executives. The sequence of key actions to be implemented in the course of development and implementa-

tion of an investment construction project is provided. The author considers the organizational procedures and their sequence as applied to the Moscow City construction project. Several methods aimed at the acceleration of construction processes through merged coordination procedures at the phase of the project due diligence are proposed.

Key words: lifecycle of an investment construction project, blocked processes, project phases, key actions.

1. Asaul A.N., Grakhov. V.P. Integrativnoe upravlenie v investitsionno-stroitel’noy sfere [Integrative Management in the Investment and Construction Industry]. St.Petersburg, Gumanistika Publ., 2007, 248 p.

2. Gralla M. Baubetriebslehre — Bauprozessmanagement. Bücher Werner Verlag, 2011, 656 p.

3. Morozenko A.A. Strukturnye preobrazovaniya predpriyatiy v usloviyakh ogranicheniy material’no-tekhnicheskikh resursov [Restructuring of Enterprises in the Context of Limited Material and Technical Resources]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel’stvo [Industrial and Civil Construction]. 2010, no. 9, pp.

34—36.

4. Telichenko V.I., Lapidus A.A., Morozenko A.A. Informatsionnoe modelirovanie tekh-nologiy i biznes-protsessov v stroitel’stve [Informational Modeling of Technologies and Business Processes in the Construction Industry]. Moscow, ASV Publ., 2008, 144 p.

For citation: Morozenko A.A. Osobennosti zhiznennogo tsikla i etapy razrabotki investit-sionno-stroitel’nogo proekta [Features of the Life Cycle and Phases of Development of an Investment Construction Project]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2013, no. 6, pp.

223—228.

Источник: cyberleninka.ru

Состав и участники инвестиционно-строительной деятельности

Москвина, Ю.Н. Организация и управление проектами в строительстве: учеб. пособие / Ю.Н. Москвина. Изд. 1-е.

Тверь: ТГТУ, 2010. 104 с.

В учебном пособии изложены основы организации и управления строительными проектами с учетом изменений требований к участникам строительства, принципы их взаимодействия, вопросы формирования и деятельности института профессионального общественного регулирования, рассмотрены структуры управления организаций-участников строительного процесса.

Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся по строительным специальностям, а также специалистов, занимающихся вопросами организации и управления строительством.

Рецензенты: технический директор ООО ТССМУ-7 А.В. Дементьев, генеральный директор ЗАО «Инжилстрой» М.В. Семёнов.

технический университет, 2010

Введение

Строительство как одна из основных сфер материального производства оказывает решающие влияние на развитие социально-экономической деятельности. По объему производимой продукции и количеству занятых трудовых ресурсов на строительный комплекс приходится примерно десятая часть экономики страны. Своевременный ввод в действие производственных мощностей и объектов в ходе нового строительства, реконструкции, технического перевооружения или расширения действующих предприятий с целью повышения технического уровня и эффективности производства является непосредственной задачей инвестиционно-строительной деятельности.

Строительная отрасль характеризуется рядом особенностей: спецификой конечной продукции и условиями труда, разнообразием применяемой техники, технологии, особенностями организации, управления и материально-технического обеспечения. Степень открытости системы строительного производства является наиболее высокой среди отраслей промышленности, что в значительной степени увеличивает ее зависимость от других участников экономической сферы и усложняет управление инвестиционно-строительными проектами. Выполнение программ, рассчитанных на длительную перспективу, требует от руководителей и специалистов умения ориентироваться и принимать решения по различным направлениям хозяйственной деятельности. Практика показывает, что изучение закономерностей управления строительными проектами должно стать неотъемлемой составной частью подготовки специалистов – руководителей строительных предприятий.

В настоящее время продолжается реформирование строительной отрасли, связанное с изменениями нормативно-правовой базы и принятием ключевых решений по ее организации. Эти изменения концептуально определяют порядок и принципы корпоративной интеграции, механизмы регулирования строительного бизнеса и взаимодействия участников инвестиционных проектов и направлены на повышение эффективности строительного производства и развитие институциональной основы строительного рынка.

Целью учебного пособия является изложение важнейших положений градостроительной деятельности, теории и практики управления инвестиционно-строительными проектами. В нем рассматриваются основные элементы структуры проекта и схемы их взаимодействия с учетом многогранности взаимосвязей участников строительного бизнеса. Особое внимание уделяется формированию и деятельности институтов организованного профессионального общественного регулирования – саморегулируемым организациям и вопросам обеспечения качества строительной продукции.

Состав и участники инвестиционно-строительной деятельности

1.1. Понятие инвестиционно-строительного проекта

Одним из направлений инвестирования является рынок долгосрочных вложений денежных средств в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение, функционирующий как строительный комплекс. Деятельность хозяйствующих субъектов в данном секторе экономики может быть определена как инвестиционно-строительная (ИСД).

Динамичное развитие строительного комплекса во многом определяется способностью предприятий и организаций эффективно реализовывать инвестиционно-строительные проекты.

Проект – понятие, которое в настоящее время имеет несколько значений. В традиционном понимании «проект» или «проектная документация» (соответствует английскому design) – это совокупность текстовых и графических материалов, содержащих техническое и экономическое обоснование будущего строительства. В строительных нормах по организации проектного дела проектной документацией называется результат первого этапа проектирования, на основании ее разрабатывается рабочая документация. В последнее время термин «проект» употребляется в более широком смысле: как комплекс мероприятий по реализации целей по различным направлениям деятельности при заданных сроках, условиях и материальных ресурсах (английский термин project). В таком значении «проект» рассматривается как «целевая программа» или «инвестиционная программа».

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) в соответствии с ФЗ РФ №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» – это обоснование экономической целесообразности объёма и сроков капитальных вложений, в том числе проектная документация, разработанная, прошедшая экспертизу и утверждённая в соответствии с законодательством РФ, включающая описание практической деятельности по осуществлению инвестиций.

Исходя из определения, понятие «проект» можно рассматривать с двух сторон:

как отдельное предприятие (деятельность), связанное с реализацией комплекса практических мероприятий по достижению определённых целей;

как систему технических, организационных, финансовых и правовых документов, необходимых для осуществления этой деятельности.

Цели ИСП могут быть самыми разнообразными – от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности проведения реконструкции объекта.

1.2. Классификация проектов

Для рассмотрения и анализа проектов их разделяют по ряду признаков.

Основаниями для классификации являются:

класс проекта: монопроект – отдельный проект различного типа, вида и масштаба, направленный на решение отдельных задач (от создания рабочего места до целого предприятия, программа повышения качества строительной продукции и др.); мультипроект – комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов (строительство жилых и промышленных комплексов); мегапроект– целевые программы по развитию регионов, областей и муниципальных образований (национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», региональный проект «Отселение граждан из ветхого и аварийного жилья», межотраслевые проекты, затрагивающие интересы нескольких отраслей экономики). Такие программы формируются, поддерживаются и координируются на верхних уровнях управления: государственном (межгосударственном), республиканском, областном, муниципальном и т.д.

тип проекта: технический, организационный, экономический, социальный, смешанный;

масштаб проекта: мелкий, средний и крупный, а также межгосударственный, международный, национальный, региональный, отраслевой, межотраслевой, ведомственный.

Межгосударственные и международные программы обычно отличаются значительной сложностью и стоимостью. Их также характеризует важная роль в экономике и политике стран – участниц проекта. Нередко для их реализации создаются совместные предприятия, объединяющие двух или более участников с целью достижения коммерческих целей под совместным контролем.

длительность проекта: краткосрочные (до трех лет), среднесрочные(от трёх до пяти лет) и долгосрочные (свыше пяти лет);

сложность проекта: простой, сложный и очень сложный;

Сложные проекты подразумевают наличие организационно-технических, экономических и ресурсных задач, решение которых предполагает нестандартные подходы и повышенные затраты. В строительстве это использование нетрадиционных технологий, значительное число участников проекта, сложные схемы финансирования.

вид проекта: инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный и смешанный.

К инновационным и научно-исследовательским относятся проекты, направленные на разработку и применение новых технологий строительного производства, новых форм организации труда и т.п.

Учебно-образовательные проекты проводятся с целью подготовки высококвалифицированных строительных кадров.

В зависимости от сложности поставленной цели и средств реализации инвестиционные проекты могут подразделяться:

на конкретные (продукт, услуга и т.д.);

абстрактные (прогнозы, планы, методы);

текущие (технология, документация);

конечные (прибыль, диверсификация рынка, снижение затрат, решение социальных задач).

На территории Тверской области планируется осуществление ряда проектов:

строительство в Конаковском районе нового города «Большое Завидово». Общий объем инвестиций в реализацию проекта оценивается в 1 млрд. долларов. В течение 20 лет на территории Мокшинского сельского округа предполагается возвести жилье экономкласса, малоэтажные дома, офисы и технопарк общей площадью 1,5 млн. м 2 ;

новый отель «Конаково Club Hotel», который станет частью курорта «Конаково Ривер Клаб». Курорт займет около 100 га, где будет расположена вся необходимая туристическая инфраструктура. Объем инвестиций в проект возведения гостиницы составляет более 40 млн. долларов;

развитие промзон «Боровлево» и «Редкино»;

строительство коттеджного поселка и современной гостиничный комплекса «Рябеево» в г. Твери. Проект оценивается в 30 млн. долларов;

реконструкция тверского аэропорта «Мигалово», возведение транспортной развязки в Твери и др.

1.3. Жизненный цикл проекта

Период времени от момента появления идеи ИСП до момента его полного завершения называется жизненным циклом проекта.Жизненный цикл делят на фазы, каждая из которых имеет свои цели и задачи.

сбор исходных данных и анализ существующего состояния вопроса;

окончательную формулировку идеи;

Обоснования инвестиций (бизнес-плана). В Обоснованиях инвестиций отражается общая характеристика отрасли и предприятия, цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, обеспечение ресурсами, текущее состояние и прогноз рынка продукции, структура управления проектом и оценка его эффективности. В рамках Обоснования инвестиций рассматривается вопрос о жизнеспособности проекта, которую оценивают по стоимости, сроку реализации и доходности. Оценка позволяет выявить надежность, окупаемость и результативность программы. Стоимость работ этого этапа обычно составляет от 1 до 10% общего объема инвестиций;

принятие решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство;

открытие финансирования проекта;

назначение руководителя проекта и формирование управленческих кадров;

отвод земельного участка;

подготовку исходно-разрешительной документации;

разработку тендерной документации;

заключение договора подряда (контракта) с генеральной проектной организацией и проведение архитектурно-строительного проектирования;

заключение договора подряда с лицом, которое будет осуществлять строительство (генеральным подрядчиком);

заключение договора на поставку технологического оборудования;

решение вопросов о переселении лиц и организаций из зданий, подлежащих сносу;

решение вопросов о переносе и (или) использовании существующих коммуникаций;

обеспечение площадки строительства инженерными сетями и др.

Фаза реализации предполагает создание и поддержание требуемых параметров объекта, выполнение строительно-монтажных и специальных работ, направленных на достижение поставленной цели. В этой части осуществляются:

подготовка рабочей документации,

организация строительства и оперативное управление им,

организация и управление материально-техническим обеспечением строительно-монтажных и специальных работ,

установление системы контроля качества и проведение различных видов контроля,

ведение исполнительной документации,

разрешение конфликтных ситуаций.

Фаза завершения проекта. На этом этапе достигается конечная цель проекта – завершение строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта с заданными технико-экономическими показателями. В этот время проводятся:

пусконаладочные работы и испытание инженерного оборудования,

подготовка кадров и сырья для эксплуатации объекта,

подготовка документации и сдача объекта в эксплуатацию,

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,

реализация оставшихся ресурсов,

расформирование команды проекта.

1.4. Окружение проекта

Использование принципов системного подхода позволяет рассматривать ИСП как самостоятельную социально-экономическую систему, которая обладает рядом специфических свойств:

проект относят к классу открытых систем, которые постоянно обмениваются информацией и взаимодействуют с внешней средой. Внешняя среда поставляет строительные материалы, изделия, конструкции, энергоносители, транспорт, кадры и т.д. В свою очередь во внешнюю среду отрасль выдает готовую продукцию – законченные строительством или реконструированные объекты. Строительные проекты имеют наиболее высокую степень открытости среди других отраслей промышленности, что в значительной степени увеличивает их зависимость от внешней среды и усложняет управление ими.

проекты относят к динамическим системам. Процессы, протекающие в рамках проекта, не являются однажды заданными. Их интенсивность, участники, направленность могут меняться на различных этапах реализации программ;

проект, как и всякая система, с одной стороны, может быть разделен на элементы, каждый из которых можно рассматривать как самостоятельное системное образование, с другой стороны – проект является элементом системы более высокого ранга (метасистемы).

Инвестиционно-строительный проект имеет двойное окружение: ближнее– среда предприятия, в рамках которого осуществляется конкретная хозяйственная программа и дальнее– среда, в которой существует сама строительная организация.

Ближнее окружение составляют внутренняя среда организации: стиль и методы руководства, организационная структура управления, информационное обеспечение управленческой и производственной деятельности, задействованные производственные мощности, наличие материально-технических и финансовых ресурсов, кадровый потенциал.

Среди факторов ближнего окружения проекта главная роль в формировании цели проекта и основных требований к нему принадлежит заказчику (застройщику).

Дальнее окружение проекта характеризуется политическими, экономическими и социальными факторами. Важную роль здесь играют политическая стабильность, эффективная правовая и нормативная база, макроэкономическая политика, стабильная коммерческая деятельность с зарубежными партнерами и т.п.

Внешняя среда и сам ИСП подвижны и подвержены изменениям, то есть характеризуются наличием неопределённости. Поведение таких систем можно прогнозировать только в вероятностных категориях. Стохастический (вероятностный) характер обусловлен нарушением условий финансирования и поставки строительных материалов, поломкой техники, изменениями социально-экономической, политической обстановки и т.д. Задача управления сводится к сохранению организационно-технической и финансовой надёжности проекта.

1.5. Понятие управление проектами

Поскольку проект рассматривается как система, которая характеризуется рядом признаков и в которой происходят постоянные целенаправленные изменения, то управление проектами (УП) – это управление изменениями.

Управление проектами (Project Management) – это профессиональная деятельность, осуществляемая на всех этапах жизненного цикла проекта и направленная на достижение поставленных целей.

Методология управления проектами получила свое развитие в конце 50-х годов ХХ века в США. В эти годы появились две основные математические модели описания проектов — метод критического пути и метод анализа и оценки программ PERT. Первый был разработан специалистами корпораций «Дюпон» и «Ремингтон Рэнд», работающими над проектами по ремонту оборудования заводов «Дюпон». Они создали рациональный и простой метод описания проекта с использованием ЭВМ, который получил название «Метода критического пути» – МКП (или CPM – Critical Path Method). Метод критического пути был успешно опробован на строительстве завода химического волокна в г. Луисвилле, штат Кентукки.

Военно-морское ведомство США для программы «Поларис» разработало метод планирования работ на основании оптимальной логической схемы процесса, названный методом анализа и оценки программ PERT (Program Evaluation and Review Technique). Проект объединял около 2500 основных подрядчиков и более 9000 субподрядчиков. Использование метода PERT позволило руководству программы точно знать, какие работы и в какие сроки подлежат выполнению, а также вероятность своевременного завершения отдельных операций.

Идеи, сходные с идеями, положенными в основу системы PERT, были предложены в 30-х годах при строительстве Магнитогорского металлургического комбината, но не вызвали достаточного интереса и для них не были произведены необходимые математические разработки.

В 1967 году в Европе основана Международная ассоциация управления проектами International Project Management Association (IPMA), которая создала квалификационный стандарт к деятельности специалистов по управлению проектами.

В 1969 году в США появилась профессиональная некоммерческая организация – Институт управления проектами (PMI). В 1996 году PMI опубликовала документ – методологические основы управления проектами. Эта организация имеет своё отделение в РФ.

Для решения задач перспективного планирования и управления строительством, определения продолжительности и сроков реализации проекта и его отдельных этапов, планирования капитальных вложений по периодам строительства объектов и комплексов применяют сетевые модели, которые позволяют решать ряд задач:

разрабатывать проект с учетом ограничения ресурсов;

определять критический путь и резервы времени;

планировать потребности строительства в финансировании, кадрах, материалах и оборудовании;

осуществлять оперативное управление проектом и анализ отклонений хода работ;

анализировать риски и планировать работы с их учетом;

контролировать исполнение проекта.

Целью оперативного управления инвестиционно-строительным проектом является эффективное освоение капитальных вложений, организация и регулирование производственного процесса, воздействие на трудовые коллективы и их мотивация.

Процессы оперативного управления проектом связаны с решением преимущественно организационно-экономических задач и реализацией функций управления или с корректировкой промежуточных плановых показателей с целью ввода объектов в установленный контрактом срок.

Для ИСП внедряется проектное управление, в рамках которого формируется предприятие или подразделение, осуществляющее проекты различной степени сложности и масштаба. Такой подход целесообразен, если в строительстве участвуют организации или предприятия, осуществляющие различную деятельность и с различными видами собственности.

В команду управления входят руководитель и инженер проекта, руководитель работ по проектированию, руководитель строительства, руководитель службы материально-технического обеспечения, главный бухгалтер. Руководство и координацию всех частей программы осуществляет инженер проекта. По завершении программы команда расформировывается, сотрудники переходят в структуру, реализующую новый проект, или возвращаются в свои организации. Профессиональные управленческие организации работают с заказчиками, не имеющими отделов капитального строительства.

Сегодня разработаны и широко используются в строительной деятельности интегрированные системы управления проектами и специализированное программное обеспечение, важными из которых являются программы по календарному планированию. Нахождение оптимального срока выполнения работ при максимально эффективном использовании ресурсов является ключевым фактором успеха, а в условиях растущей конкуренции – гарантом выживания организации.

Для анализа разнообразных вариантов развития проектов и выбора пути формирования организации компанией Microsoft создана программа Project Expert. Она применяется для разработки календарных планов, отслеживания процесса и анализа объёмов работ. Программа создаёт расписания критического пути с учётом используемых ресурсов, а также выполняет контролирующую функцию, постоянно проверяя активность и эффективность действующих проектов.

Технологии управления проектами и система Spider Project дают возможность создавать оптимальные и наглядные модели проекта, строить графики, сетевые и организационные диаграммы, а также разнообразные таблицы. Программа позволяет увидеть отклонения, оценить их последствия на проект в целом, выбрать оптимальный вариант реакции на изменения, при необходимости перепланировать оставшуюся часть проекта с учетом новых реалий, оперативно внести изменения в документацию по проекту.

Open Plan – система календарного планирования и контроля, предназначенная для управления как отдельными проектами, так и сложными проектными программами в срок и в рамках отведенного бюджета.

1.6. Участники инвестиционно-строительного проекта

Система предприятий и организаций по реализации инвестиционных и капитальных вложений, участвующих в создании объектов капитального строительства, реконструкции и капитальном ремонте, образует инвестиционно-строительный комплекс (ИСК).

Участники инвестиционно-строительной деятельности – основные элементы структуры проекта. Состав и число участников проекта, их роли, распределение функций, прав и ответственности зависят от его типа, вида, масштаба и сложности. К участникам ИСД относятся заказчики, застройщики, инвесторы, пользователи объектов, подрядные и субподрядные организации, проектные и изыскательские организации, поставщики строительных материалов, изделий и конструкций и др.

Понятия участников ИСД даны на основании положений законодательных и нормативных актов: Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»; Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ Часть 2; Градостроительного кодекса Российской Федерации №190-ФЗ; Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; СНиП 12-01-2004 «Организация строительства».

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. Застройщик после отвода земельного участка поручает заказчику заключение контракта или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, а застройщик одновременно является и участником, и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения. Заказчик пользуется землей на условиях длительной аренды.

Застройщик имеет следующие права и полномочия:

право собственности на землю;

право привлечения средств на долевое строительство;

право на проведение изысканий, осуществления проектирования и строительства;

право на получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию;

право передавать полномочия осуществлять функции заказчика физическому или юридическому лицу:

— по проведению инженерных изысканий;

право самому осуществлять функции заказчика по договору (контракту) строительного подряда.

Застройщик выполняет следующие функции:

привлекает для проведения работ по возведению объекта недвижимости исполнителя работ (подрядчика при подрядном способе строительства);

обеспечивает строительство проектной документацией, утвержденной в установленном порядке;

привлекает авторский надзор за строительством объекта в предусмотренных законодательством случаях;

извещает о начале любых работ на объекте органы государственного контроля (надзора);

обеспечивает безопасность работ на строительной площадке;

обеспечивает безопасность законченного строительством объекта для пользователей, окружающей среды и населения;

принимает решение о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, вводе законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, заключающее договор подряда или государственного контракта на строительство объекта недвижимости и осуществляющее свои обязанности в соответствии с ГК РФ. Это уполномоченные инвесторы, реализующие проекты и выполняющие функции по организации и управлению строительством, начиная от разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом предприятия на проектную мощность.

Государственный заказчик – заказчик инвестиционного проекта, определенного федеральной инвестиционной программой.

Заказчиком может выступать застройщик или инвестор. Заказчик имеет право владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или контрактом. Он выполняет функции по организации:

На территории Тверской области услуги государственного заказчика – застройщика оказывает Государственное унитарное предприятие «Тверьоблстройзаказчик».

Предприятие выполняет функции единого заказчика по строительству объектов социальной сферы, инженерной инфраструктуры, производственного назначения, жилья, строящихся за счет федерального, областного, муниципального бюджетов, общественных фондов и средств инвесторов.

Основные виды работ, выполняемых «Тверьоблстройзаказчиком»:

подготовка задания на проектирование, заключение договоров с проектными организациями, выигравшими конкурс на разработку проектной документации;

получение и оформление исходных данных для проектирования, проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций, получение технических условий на их присоединение;

техническое сопровождение проектной стадии строительства;

оформление исходно-разрешительной документации, ее согласование с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами;

подготовка тендерной документации и организация подрядных торгов;

решение вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ;

рганизация управления строительством;

технический надзор за соблюдением проектных решений и требований нормативных документов;

контроль за сроками производства работ;

организация приемки и сдачи объекта в эксплуатацию.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в ИСП, имеющее юридические права на полное распоряжение объектами и результатами инвестиций. Он может выступать в роли заказчика, а также выполнять функции застройщика. Инвесторами могут быть:

государственные органы и органы власти субъектов РФ;

российские физические и юридические лица, осуществляющие свою деятельность на коммерческой или бюджетной основе;

иностранные физические или юридические лица.

Подрядчиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, выполняющие работы по договору подряда или государственному контракту. Подрядчиками могут быть проектные, изыскательские и строительно-монтажные организации, которые имеют собственные производственно-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные кадры по различным специальностям.

Проектные и изыскательские организации проводят инженерно-технические изыскания, разрабатывают проектную документацию,необходимую для реализации проекта. Ответственный за выполнения всего комплекса проектно-изыскательских работ является генеральный проектировщик.

Лицо, осуществляющее строительство, проектные и изыскательские работы, должно быть членом саморегулируемой организации (одной или нескольких), иметь свидетельство о допуске к определённым видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и относятся к сфере деятельности этой организации.

Пользователями объектов капитального строительствавыступают физические или юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления и т.д. для которых создаются объекты.

Систему управления проектом формирует заказчик (застройщик) в зависимости от этапа ИСП, а эффективность ее работы зависит от успешной организации взаимодействия всех участников и своевременного обеспечениях их необходимой информацией.

1.5. Способы строительства

Участники ИСД вправе совмещать функции двух и более субъектов. В зависимости от распределения функций выделяют три способа строительства: хозяйственный, подрядный и смешанный.

При хозяйственном способе строительно-монтажные работы (СМР) выполняются собственными силами застройщика (обычно это производственное предприятие), без привлечения специализированных исполнителей в виде подрядных организаций. Строительство ведётся, как правило, силами и за счёт средств существующего или строящегося предприятия. В этом случае заказчик создает строительное подразделение – отделы капитального строительства, строительно-ремонтные цеха и строительные участки, которые могут быть постоянно действующими или временными, создаваемыми только на период строительства.

Исходя из объёмов и сроков строительства обязанности заказчика приказом руководителя предприятия могут возлагаться на одного или нескольких сотрудников. Эти обязанности и полномочия отражаются в должностных инструкциях.

Проектная документация оформляется в установленном порядке независимо от способа строительства. При хозяйственном способе проект утверждается руководителем предприятия.

Разрешение на выполнение СМР по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается застройщику (заказчику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта органами Госархстройнадзора РФ, а в городах и районах, где они отсутствуют, – органами архитектуры и градостроительства.

Срок действия разрешения устанавливается инспекцией Госархстройнадзора РФ исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ.

В случае изменения организационно-правовой формы заказчика разрешение подлежит перерегистрации в инспекции Госархстройнадзора РФ.

Строительно-монтажные работы ведутся трудовыми коллективами предприятия с использованием его производственной базы и мощностей, что позволяет значительно снизить их стоимость.

Хозяйственный способ целесообразен при небольших объемах работ. При этом упрощается решение организационных вопросов, создаётся возможность гибкого, эффективного оперативного управления строительством в условиях эксплуатации предприятия (текущий и эксплуатационный ремонт, замена технологического оборудования, реконструкция и т.д.).

При больших объемах строительства, применении сложных технологий хозяйственный способ неудобен. Поскольку строительство не является основным видом деятельности предприятия, то его материально-техническая база, квалификация и численность рабочих не позволяют осуществлять ряд СМР. Работники строительных подразделений не имеют достаточной мотивация и заинтересованности в совершенствовании технологии и организации строительства.

При подрядном способеработы ведутся строительными организациями на основании договора подряда или государственного контракта, заключённого между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком). Договор регламентирует организационно-экономические отношения между участниками. В нем отражаются организационно-технические мероприятия, порядок осуществления строительства, обеспечение материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ, закрепляются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение.

Подрядчик наряду с выполнением работ собственными силами вправе привлекать на основании договоров субподряда для выполнения отдельных видов строительных работ субподрядчиков, если условиями договорных отношений не предусмотрена обязанность подрядчика производить работы только собственными силами. При заключении договора субподряда обязанности заказчика по работам, на выполнение которых заключен договор субподряда, выполняет генеральный подрядчик, а обязанности подрядчика – субподрядчик.

Заказчик передает подрядчику площадку для строительства, проектную документацию, поставляет технологическое оборудование, решает вопросы финансирования, проводит комплексное опробование оборудования с участием заинтересованных сторон, наладку технологических процессов и вместе с генеральным подрядчиком обеспечивает ввод в действие производственных мощностей и объектов строительства.

Заказчик осуществляет надзор за ходом строительства, контроль за соответствием фактических объемов, стоимости и качества выполняемых работ проектной документации и техническим условиям, обеспечивает приемку и оплату законченных строительством объектов и отдельных этапов работ. Для осуществления контроля заказчик может привлекать представителей проектной организации.

Подрядный способ имеет ряд преимуществ перед хозяйственным. Постоянно действующие строительные организации имеют условия для формирования стабильных высококвалифицированных трудовых коллективов, создания мощной современной материально-технической базы, совершенствования технологии СМР, внедрения передовых методов организации труда, снижения сроков строительства и повышения его качества.

Недостатком подрядного способа является необходимость решения множества сложных организационных вопросов, связанных с выбором подрядных организаций и разрешением конфликтных ситуаций.

Одним из способов строительства является строительство объекта «под ключ». В этом случае функции заказчика принимает на себя генеральный подрядчик, то есть заказчика как самостоятельной организации нет. Строительство ведется за счет собственных или заемных средств генподрядчика, а после завершения строительства объект продается, таким образом компенсируются затраты. Свои обязательства стороны определяют при заключении договора. В функции генподрядчика может входить выбор строительной площадки, проведение изыскательских работ, получение разрешения на строительство, разработка проектной документации, обеспечение экспертизы, поставка всех необходимых для строительства материальных ресурсов, в том числе оборудования, инвентаря, строительных материалов и конструкций, выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ, подключение к коммуникациям, сдача объекта в эксплуатацию.

При строительстве объектов «под ключ» обеспечивается максимальная эффективность производства работ и их высокое качество. Однако для генподрядчика такой способ сопряжен с повышенной степенью риска и необходимостью иметь большие денежные запасы, так как затраты компенсируются лишь в последний момент. Если не удается быстро и выгодно продать готовый объект, убытки строителей могут быть очень велики.

При смешанном способечасть работ выполняется собственными силами предприятия или организации, а часть – с привлечением строительных организаций на основании договора подряда.

Источник: studopedia.ru

ВНЕДРЕНИЕ СТАНДАРТА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЕКТАМИ В ПРОМЫШЛЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Мотивами инвестиционной деятельности выступают потребности развития и санации бизнеса. Однако инвестиции не являются естественной, самоорганизующейся формой деятельности компании. Данное обстоятельство вызывает потребность действий, именуемых как управление инвестициями. Одним из важнейших объектов управления служат инвестиционные проекты, которые, в свою очередь, занимают львиную долю всех проектных мероприятий организации. Процессы управления инвестициями и проектами, интегрированные общую систему управления, в современном бизнесе начинают занимать доминирующую позицию.

Что такое инвестиционно-строительные проекты

Инвестиционно-строительный проект представляет собой комплекс правоотношений, действий и документов, направленный на вложение средств в застройку, реконструкцию и последующую эксплуатацию объектов. ИСП реализуется по следующим направлениям:

• обоснование экономической целесообразности застройки или реконструкции, расчет затрат, сроков окупаемости и прогнозируемых показателей доходности;
• работа по привлечению средств в строительство от сторонних инвесторов (если весь объем капиталовложений не делает сам заказчик);
• получение исходно-разрешительной документации для проведения изысканий, проектирования и строительных работ;
• проектно-изыскательские и пусконаладочные работы, возведение или реконструкция объекта, ввод в эксплуатацию;
• оформление разрешительных и правоустанавливающих документов на объект.

Для привлечения сторонних инвестиций и взаимодействия с кредиторами обычно оформляется единый бизнес-план. На него можно ссылаться в переговорах с контрагентами и государственными структурами, банками и частными инвесторами. Для управления инвестиционно-строительным проектом на стадии изысканий, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию заказчик может заключить договор с техническим заказчиком, передать ему все необходимые полномочия.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 Москва (наш адрес)

8 Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Управление проектом подразумевает работу с проектной и исходно-разрешительной документацией на объект

Организация управления инновационным проектом

Менеджмент такого проекта включает в себя шесть групп процессов, в рамках которых и осуществляется управление. К ним относятся:

• Инициация – принятие решения о разработке и применении инновационной идеи для конкретного предприятия.
• Планирование –постановка целей, задач, созданиепрактических схем работы.
• Исполнение –применение имеющихся ресурсов и управление персоналом для осуществления сформированных планов.
• Анализ – оценка качества планов и выполненных работ, соответствие целям и ресурсам проекта.
• Управление – поиск решений, согласование и внедрение по возникающим отклонениям в реализации целей и задач.
• Завершение – подведение итогов и закрытие проекта.

Озвученные процессы включаются в организацию управленческой деятельности, так как они тесно взаимосвязаны и необходимы для осуществления задуманного.

Планирование

Работа начинается с постановки целей, отвечающих потребностям и возможностям предприятия. Цели разбиваются на более мелкие и конкретные задачи, исходя из которых намечается план работ, их состав и взаимосвязь. Дальше оцениваются сроки их реализации, потребность в ресурсах, объем требуемых затрат.

На этапе планирования разрабатывается бюджет, назначается персонал для производства работ, оцениваются риски и создаются необходимые условия для успешного исполнения проекта. Формируются критерии оценки качества работ, намечаются возможности для своевременного реагирования на отклонения.

Исполнение

В ходе исполнения формируется организационная структура подразделения, занимающегося на предприятии проектом. Выполняются схемы, составленные на этапе планирования, и начинается процесс производства. Менеджеры выбирают поставщиков и подрядчиков, контролируют качества выполняемых работ, развивают команду и собирают данные по текущим процессам.

Анализ

Анализируя ход работ, специалисты сравнивают плановые показатели и реальные. Оцениваются сроки исполнения, стоимость и качество работ, соответствие текущих действий поставленным целям. Постоянно оцениваются ресурсы с точки зрения производительности и нагрузки.

Управление

Выделяют следующие параметры, которыми управляют в ходе осуществления проекта:

• Предметная область производства –комплекс целей, ресурсов, работ.
• Качество, которое оценивается по заранее установленным показателям и стандартам.
• Время, которое считается «негибким» ресурсом и имеет первостепенное значение. Сроки исполнения отдельных работ и их комплекса планируются заранее и могут иметь решающее значение в успехе предприятия.
• Стоимость, которая определяется бюджетом, но может выходить за его рамки.
• Трудовые ресурсы. Управление персоналом в рамках таких проектов требует высокого профессионализма от менеджеров.

• Коммуникации и информационные связи.
• Обеспечение проекта материальными ресурсами. Здесь подразумеваются поставки материалов, налаживание взаимодействия с подрядчиками, оказывающими различные услуги.
• Риски, которые снижаются за счет принятия специальных мер.

Завершение

Завершение проекта представляет собой закрытие контактов и формального завершения всех процессов. Завершение не всегда предполагает полное прекращение деятельности по конкретной разработке. Зачастую инновационное решение внедряется и работает, но включается в обычную деятельность предприятия. В этом случае не требуется специальных усилий для управления проектом.

Виды проектов

Особенности управления ИСП напрямую зависят от вида проекта, статуса застройщика, типа строящегося или реконструируемого объекта. Классификация проектов происходит по следующим видам:

• по классам – мультипроекты, монопроекты, мегапроекты;
• по сложности реализации – простые, сложные, очень сложные;
• по источникам финансирования – коммерческие, бюджетные, смешанные формы софинансирования;
• по объемам инвестирования – малые, средние и крупные проекты;
• по срокам реализации – краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные проекты;
• по виду возводимого здания и сферы деятельности – жилая застройка, возведение общественных и промышленных объектов, дорожное и иное специализированное строительство.

Естественно, указанная классификация условна, так как проект может подпадать сразу под несколько категорий и классов. Например, многоквартирный дом может возводиться за счет бюджета, относится к среднему объему инвестиций и долгосрочному проекту.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Что входит в управление ИСП

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

• заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
• заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
• заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

В управление инвестиционно-строительным проектом входит и непосредственный контроль за возведением или реконструкцией здания.

Для поддержки задач управления и координации программ (проектов) необходимо наличие соответствующего программного обеспечения. Это может быть информационная система класса EPMS (Enterprise Project Management Systems – Система управления проектами предприятия), либо схожая по функциональным возможностям. Информационная система должна поддерживать определенную функциональность.

Календарно сетевое планирование

Планирование программ (проектов) может строится на четырехуровневом принципе:

• Программа;
• Подпрограмма;
• Этап (Совпадает с этапом ведомости исполнения по соответствующему договору);
• Укрупненный перечень работ этапа.

В рамках управления и координации работ должно осуществляться планирование как внутренних работ, так и ведение договоров с соисполнителями. Система может также иметь и пятиуровневую модель планирования, за счет включения в план внутренних работ подразделений.

В системе в обязательном порядке должны вестись справочники и классификаторы типовых работ для идентификации работ при формировании базы проектов и проведении сравнительных расчетов. Отсутствие перечня стандартных работ по НИОКР не позволит осуществить их нормирование, а, следовательно, оперативно оценивать расходную часть бюджета по программам.

Управление ресурсами программ

Все многообразие видов ресурсов целесообразно с точки зрения модельного описания задач календарного планирования разделить на два основных типа:

• К первому типу относят ресурсы, которые в ходе работы сохраняют свои свойства и по мере высвобождения могут использоваться на других работах – возобновляемые ресурсы. Если эти ресурсы простаивают, то их неиспользованная способность к функционированию в данный момент не компенсируется в будущем, пропадает, не накапливается. К таким ресурсам относятся персонал, производственные мощности многоразового использования.
• Ко второму типу относят расходуемые ресурсы, которые в процессе выполнения работы расходуются полностью, изменяя свою натуральную форму и не допуская повторного использования. Такие ресурсы, не будучи использованы в данный момент времени, могут использоваться в дальнейшем. К ресурсам второго типа относятся материалы, оборудование однократного применения, финансовые средства.

Для качественного управления ресурсами программ и проектов необходимо иметь соответсвующую методологию и технические возможности для реализации следующих функций:

• Анализ и увязка мощностей с необходимой мощностью для выполнения работ на календарных горизонтах планирования (год квартал);
• Контроль конечной трудоемкости этапов и работ;
• Планирование необходимой численности на краткосрочный и среднесрочный период, исходя из объема работ по программам;
• Формирование статистической базы трудозатрат на типовые виды работ и использования ее для планирования трудоемкости текущих работ.

Ухудшение качества управления может быть связано с:

• Неразвитостью методологической проработкой процессов, недостатком функциональных возможностей информационной системы;
• Отсутствие классификатора типовых работ;
• Отсутствие утвержденных процедур производственного планирования.

Анализ и контроль фактического исполнения программ

Информацию о фактическом выполнении работ необходимо вносить в систему оперативно, окончательная информация за текущий месяц должна быть закрыта последним днем календарного месяца. Фактическое время реакции на отклонение в процессе выполнения проекта программы должно составлять менее одного месяца.

Анализ затрат по программам может быть затруднен тем, что единственный источник информации — бухгалтерский учет предоставляет недостаточно детальную информацию и с задержкой на месяц. Более того, по договорам с соисполнителями закрытие актов за выполненные работы может происходить с большой задержкой, доходящей до нескольких месяцев. И как результат, реальные затраты по программе или этапу могут появляться намного позже их закрытия.

Кто занимается управлением инвестиционно-строительными проектами

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

• финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
• техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
• генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
• генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Стратегии управления инвестициями

Стратегии управления инвестициями – это разработка последовательных действий, которая приводит к достижению цели, учитывающий как больше факторов влияния на конечный результат.

Инвестор всегда должен четко и точно знать и понимать, на какие риски готов пойти.

Как любил говорить Уоррен Баффетт: «Если вы не в силах наблюдать, как рынок на ваших глазах падает на 50%, то вам не стоит заниматься инвестированием».

То есть, при принятии решения, куда вкладывать свои свободные средства, инвестор должен руководствоваться такими критериями как:

• срок вложения;
• инструменты рынка;
• риск потери финансов.

Что касается последнего пункта, то инвестор должен четко понимать и быть готовым к тому, что он может потерять то, что риск потери своих вложений присутствует всегда. И исходя из этого и остальных критериев были разработаны 3 основные стратегии управления инвестициями (инвестиционным портфелем):

• консервативная стратегия;
• умеренная стратегия;
• агрессивная стратегия.

1.Консервативная стратегия

По-другому, консервативное управление портфелем — способ инвестирования, при котором физическое или юридическое лицо приобретает активы, имеющие наименьший риск и минимальную доходность. Например, государственные облигации, депозиты, недвижимость, земля, цветные металлы и т.д..

Если вкладывать свои средства только в консервативные инвестиции, то вы практически на 100% получите свои вложенные средства обратно. Только вот доходность таких инвестиций редко когда превышает уровень инфляции в стране.

И, чтоб увеличить свою доходность, финансовые эксперты рекомендуют 70 – 80% всех своих вложений делать в консервативные инвестиции, а остальные – высокорисковые.

Минусом данной стратегии является:

• большие сроки между вложением и получением результата;
• фиксированный доход, который не всегда больше инфляции;
• низкие обороты, но при правильном распределение средств доход может составлять от 1 до 5% в месяц.

Эта стратегия подходит людям, которые не хотят рисковать или не разбираются в инвестировании. Можно постараться также найти наставника, который на начальном пути поможет разобраться со всеми тонкостями и нюансами инвестиционного процесса.

2.Умеренная стратегия

Умеренная стратегия отличается средним уровнем рисков и доходностью до 50%, и находятся на одном уровне. При правильном и грамотном подходе можно получить очень неплохойдоход.

Выбирая данную стратегию необходимо обязательно иметь определенные и неплохие знания, касаемых грамотного и эффективного вложения денежных средств. Здесь требуются активные и оперативные действия, принятие гибких и оперативных решений. А также, чтоб получить неплохой доход, придется часто корректировать свой инвестиционный портфель.

3.Агрессивная стратегия

Данная стратегия характеризуется высоким уровнем риска и высоким доходом. Требует от вкладчика иметь в наличии приличный инвестиционный капитал, хорошие знания, опыт и чутье. Здесь можно как получить огромный доход, так и потерять все свои вложенные средства за раз.

Основная часть инвестиционного портфеля при данной стратегии состоит из высокодоходных проектов, которые предлагают прибыль от 5% в неделю. Правда такие проекты могут просуществовать как год, так и несколько месяцев, недель и дней. Здесь нужно быть очень осторожным и разборчивым, уметь отличать качественный проект от не качественного.

Существует еще смешанная инвестиционная стратегия, которая характеризуется управлением инвестициями с помощью нескольких стратегий одновременно.

Выбирая подходящую для себя инвестиционную стратегию, опирайтесь на уровень своих знаний, размер инвестиционного каптала и психологическую устойчивость. Если вы не готовы к потерям, то не придерживайтесь агрессивной стратегии, выберите лучше консервативную или умеренную.

На что обратить внимание при выборе компании для управления инвестиционно-строительными проектами

Приступая к реализации инвестиционно-строительного проекта, обратите внимание на следующие моменты при выборе компании:

• на наличие разрешительных документов для ведения деятельности (членство в СРО для технического заказчика, лицензии для банка и т.д.);
• на успешный опыт работы по управлению инвестиционно-строительным проектом (обычно эта информация является общедоступной, поэтому ее легко можно проверить через интернет);
• на перечень компаний, с которыми сотрудничает технический заказчик, генеральный проектировщик и генподрядчик.

Внимательно изучите договора на участие в управление ИСП, особенно в отношении полномочий и мер ответственности. Это упростит разрешение споров, если они будут возникать в процессе реализации проекта. ]Смарт Вэй[/anchor] соответствует всем требованиям, чтобы заниматься управлением ИСП любой сложности.

Цели управления инвестициями

Сами цели управления инвестициями зависят, в первую очередь, от интересов самих инвесторов, и, как правило, заключаются в:

• получение максимальной прибыли с учетом всех возможных рисков;
• формирование перспективных инвестиционных программ;
• поиск методов, которые позволят усовершенствовать, а также ускорить процесс реализации инвестиционных программ;
• обеспечение финансовой стабильности инвестора в результате реализации своей инвестиционной деятельности;
• минимизация возможных рисков, связанных с инвестиционными процессами;
• обеспечение максимально возможной ликвидности капиталовложений;
• мониторинг и четкий контроль над исполнением инвестиционных проектов;
• формирование инвестиционного портфеля.

В любом случае, все цели управления инвестициями сводятся к максимизации доходов и минимизации рисков. И при грамотном подходе к делу, должны быть достигнуты следующие условия:

• доход от инвестиций превышает доходность банковских депозитов;
• рентабельность проекта выше темпа инфляции;
• уровень риска определён заранее;
• инвестиции имеют максимальную ликвидность;
• задачи всех участников процесса чётко определены.

Вот и получается, чтобы достигнуть таких результатов, управляющий инвестициями должен хорошо разбираться в экономике, проводить технический анализ и математическое моделирование, а также быть экспертом в законодательной и налоговой области.

Это не значит, что рядовой гражданин не сможет грамотно управлять своими инвестициями. У него есть все шансы на успех и хороший результат, если он будет соблюдать правила и принципы богатства и инвестирования.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Обращаясь в ]Смарт Вэй[/anchor], вы получите помощь опытных и профессиональных специалистов по управлению инвестиционно-строительными проектами на любые виды объектов. Наши преимущества:

• выгодные и прозрачные условия сотрудничества, строгое соблюдение условий договора;
• полный комплекс услуг по оформлению исходно-разрешительной документации, проведению проектно-изыскательских работ, прохождение экспертизы и согласований;
• гарантии качества на все виды работ, экономия вашего времени и средств.

Вы всегда можете ознакомиться с примерами по ранее выполненным работам, чтобы сделать обоснованный и правильный выбор.

Выводы

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) предусматривает привлечение и вложение средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли. Заказчик может сам заниматься управлением на всех стадиях проектирования и строительных работ, оформлением документации, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам. Согласно ГрК РФ, все полномочия от имени застройщика может осуществлять технический заказчик.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

]Смарт Вэй[/anchor] предлагает полный комплекс услуг по управлению инвестиционно-строительным проектом. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на бесплатной консультации по телефону.

Принципы управления

В своей деятельности управленческие структуры инвестиционными процессами руководствуются общими принципами управления, среди которых наиболее важными для инвестиций являются:

• целеполагание и руководство достижения поставленных целей в кратчайшие сроки с минимумом используемых ресурсов;
• единая методология управления на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного процесса;
• соотнесение управления инвестиционными процессами с общей стратегией развития объекта инвестирования;
• мониторинг управленческих решений и их результатов на всех этапах реализации инвестировани;
• обратная связь управленческих решений с их результатами и организация коррекции этих решений в случаях отклонения от генеральной линии;
• использование экспертных сообществ для оценки управленческих решений с позиций общества или внешней среды (учет социальных, экологических и иных факторов общественного признания).

Преобразовывая эти общие принципы в конкретные положения управления инвестиционными проектами, обозначим их ниже:

Источник: modulrb.ru