Использование объектов аналогов в строительстве

Содержание

Рассмотрено и утверждено Московской областной комиссией по индексации цен и ценообразованию в строительстве, образованной Правительством Московской области (Протокол от 19.11.2003 № 18).

Изменения и дополнения внесены в п.п. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 5 и 6 на основании анализа и опыта применения положений настоящего Пособия в IV кв. 2003 года и I кв. 2004 года, согласованы Минмособлстроем и утверждены 29 марта 2004 года директором ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».

Директор ГУ МО «Мособлгосэкспертиза»

Приложение 2 к Пособию

Приложение 3 к Пособию

по индексации базисной (1984 г.) стоимости объектов-аналогов и их применению в Московской области в сметах и сметных расчетах в уровне цен 2000 года

Введение

Объективная необходимость разработки и выпуска «Пособия по индексации базисной (1984 г.) стоимости объектов-аналогов и их применению в Московской области в сметах и сметных расчетах в уровне цен 2000 года» (далее Пособие) связана с тем, что с момента ввода в действие новой сметно-нормативной базы проектные организации переходят на составление смет и сметных расчетов по новой сметно-нормативной базе в ценах 2000 года при отсутствии на этот момент приведенных в базисный (2000 г.) уровень цен укрупненных показателей стоимости строительства, объектов-аналогов, прейскурантов, которые имеются в архивах проектных организаций в базисном (1984 г.) уровне цен.

Замена отопительных приборов европейских производителей отечественными аналогами

Укрупненные методы индексации могут применяться при составлении смет и сметных расчетов как на предпроектной и проектной стадиях, так и на стадии рабочего проекта в случаях, когда возникает потребность использования объектов-аналогов и отдельных наборов работ из ранее разработанной проектно-сметной документации в базисном 1984 года уровне цен.

Пособие является временным и может применяться на стадиях проекта и рабочего проекта при формировании сводных сметных расчетов и составлении объектных смет впредь до разработки по методике Госстроя РФ укрупненных показателей стоимости строительства, в том числе прейскурантов, и включения их в информационно-аналитические банки данных проектных организаций, включающие объекты-аналоги, аналоги комплексов работ, разработанные на основе сметной документации в ценах 1984 года и сметно-нормативной базы 2001 года (СНБ-2001).

1. Пособие предназначено:

— для использования объектов-аналогов, аналогов комплексов работ, укрупненных и других показателей, пересчитанных из цен 1984 года в цены 2000 года путем индексации, при определении сметной стоимости строительной продукции по новой сметно-нормативной базе (СНБ-2001) ценообразования в строительстве на территории Московской области;

— для создания и накопления в проектных организациях необходимого и достаточного архива объектов-аналогов, аналогов комплексов работ и укрупненных показателей в ценах 2000 года, полученных путем индексации, из проектно-сметной документации, составленной в ценах 1984 года, и на основе документации, разработанной на основе норм и расценок СНБ-2001.

Использование инновационных систем и технологий в проектировании и строительстве зданий и сооружений

2. Пособие распространяется на определение стоимости строительства новых объектов, а также объектов реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и капитального ремонта на предпроектной, проектной стадиях и стадии рабочего проекта в порядке, предусмотренном «Инструкцией о порядке определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» СНиП 81-01-2004 Госстроя РФ и Инструкцией СНиП 11-01-95 Минстроя РФ «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

3. Укрупненные методы индексации базисной (1984 г.) стоимости сметной документации подразделяются:

3.1. На индексацию инвестиционных программ и перспективных планов капитальных вложений , составленных в ценах 1984 года, в уровень цен 2000 года, а также на составление концептуальных и инвесторских смет в ценах 2000 года на базе смет, разработанных в ценах 1984 года, с применением следующих индексов к итогу глав 1-9 сводных смет (здесь и далее индексы даны без НДС):

К общей стоимости всех объектов различного назначения при новом строительстве и реконструкции

К общей стоимости СМР капитального ремонта объектов различного назначения

К общей стоимости СМР по всем комплексам специальных работ

Примечание :

1) К комплексам специальных строительных работ относятся комплексы работ на объектах инфраструктуры: — сети и сооружения электроснабжения, водопровода и канализации, теплоснабжения, газоснабжения, радиофикации, телефонизации, а также слаботочные сети и устройства и т.п.

3.2. На индексацию в цены 2000 года локальных, объектных и сводных смет, взятых по объектам-аналогам из проектно-сметной документации в ценах 1984 года с целью получения результатов для применения при составлении сводных сметных расчетов на проектной стадии и стадии рабочего проекта, с применением при этом следующих усредненных индексов:

а) Обобщенные индексы к прямым затратам на строительно-монтажные работы для пересчета по итогу локальных смет с последующим начислением накладных расходов, сметной прибыли и зимних удорожаний по нормам, установленным Госстроем РФ в СНБ-2001.

К заработной плате

К стоимости эксплуатации машин

К стоимости материалов

1) При необходимости более точного определения стоимости материалов могут применяться дифференцированные индексы по группам материалов, приведенные в «Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции для применения в Московской области по состоянию на 1 января 2000г.» (Сборник ССЦ МО на 01.01.2000), который разработан и издан ГУ МО «Мособлгосэкспертиза», или использоваться цены на материалы федерального сборника цен.

2) При необходимости для более точного определения стоимости эксплуатации машин могут применяться индексы, полученные из сопоставления цен машино-часа в ценах 2000 года с соответствующими ценами машино-часа 1984 года, которые имеются в сборниках сметных цен на эксплуатацию машин.

б) Обобщенные индексы по группам объектов (в части стоимости по итогу глав 1-7 сводных смет).

Жилые дома железобетонные сборные

Жилые дома железобетонные монолитные

Жилые дома кирпичные

Объекты предприятий коммунального назначения

Школы по индивидуальным проектам

Объекты здравоохранения и физкультурно-оздоровительные комплексы

Центральные тепловые пункты

Воздушные электрические линии

Мосты и путепроводы

в) Обобщенные индексы к стоимости СМР по групповым комплексам работ (к итогу по главам 1-7 сводной сметы).

Земляные работы механизированные

Земляные работы вручную с устройством подстилающих и дренирующих слоев

Каркасы железобетонные сборные и монолитные

Каркасы из металлических конструкций

Каркасы из деревянных конструкций

Междуэтажные перекрытия и покрытия

Стены наружные и внутренние. Лестницы

Заполнение оконных проемов с остеклением

Зенитные и аэрационные фонари

Слаботочные сети и устройства

Внешние сети теплоснабжения

Внешние сети водопровода

Внешние сети канализации

Другие виды работ

3.3. При разработке локальных смет на пусконаладочные работы в ценах 2000 года по сметной документации 1984 года следует применять индекс 15,05.

3.4. При разработке локальных смет в ценах 2000 года по рабочим чертежам на виды работ, на которые отсутствуют расценки в новой СНБ-2001, разрешается пересчет базисной 1984 года стоимости в соответствии с п. 3.2.1 — п. 3.2.3 данного Пособия.

4. К стоимости аналогов оборудования, взятой по прейскурантам на оборудование в ценах 1984 года применяется индекс в размере 20,79, а по прейскурантам 1991 года — 14,33.

Стоимость отечественного оборудования в текущих ценах на момент разработки сметных расчетов в IV квартале 2003 года и в 2004 году переводится в базисные 2000 года цены (впредь до выпуска Госстроем РФ сборников цен на оборудование в ценах 2000 года) путем ей деления на коэффициент 2,45.

Стоимость импортного оборудования переводится сначала в рубли по курсу доллара на момент составления сметы, а затем в цены 2000 года — путем деления на коэффициент 2,45.

5. Ведущим проектным организациям, имеющим большой опыт работы и накопившим архивы проектно-сметной документации в ценах 1984 года, для преобразования отобранных из этих архивов объектов-аналогов в уровень цен 2000 года рекомендуется формировать информационно-аналитический банк данных эталонных объектов аналогов в ценах 2000 года (без НДС и прочих затрат), полученных из проектно-сметной документации в ценах 1984 года и взятых из вновь разрабатываемой документации в ценах 2000 года, в целях оперативного решения задач по обоснованию инвестиций на предпроектной стадии, использования по составлению инвестиционных смет, определения сметных лимитов строек и стартовых цен для подрядных торгов, а также на первоначальной стадии «проект» в случаях отсутствия на стандартные решения рабочих чертежей и локальных смет, привязанных к проектируемому объекту.

6. Стоимость строительства, установленную в планово-экономических расчетах и технико-экономических обоснованиях в базисном (2000 г.) уровне цен на основе базисных (1984 г.) смет эталонных объектов-аналогов, преобразованных путем обобщенных индексов данного Пособия в новый базисный (2000 г.) уровень цен, не допускается применять при определении твердых договорных цен в контрактах (договорах подряда) и при расчетах за выполненные работы между заказчиками и подрядчиками.

Такие показатели стоимости в базисном (2000 г.) уровне цен могут применяться только при формировании инвестиционных программ, планов капитальных вложений, планов финансирования инвесторов и установлении сметных лимитов с последующим переводом их из базисного (2000 г.) уровня цен в текущий уровень цен по обобщенным текущим и прогнозным индексам, разрабатываемым ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».

7. В целях определения договорных цен и расчетов за выполненные работы на новые объекты, начинаемые после 01.09.2003, должна составляться сметная документация по предусмотренным в проекте физическим объемам, в том числе по объектам-аналогам, на основе Сборников территориальных единичных расценок Московской области (ТЕР-2001) и Сборников федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), а также по ГЭСН-2001 при определении прямых затрат СМР с начислениями на прямые затраты, предусмотренные нормами, установленными в новой сметно-нормативной базе 2001 года Госстроя РФ (СНБ-2001), руководствуясь при этом распоряжением Минмособлстроя от 08.08.2003 № 40 «О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» ( Приложение № 1 ) и директивным письмом Госстроя РФ по этому вопросу от 11.09.2003 № НК-5636/10, а по пусконаладочным работам письмом Госстроя России от 18.09.2003 № НК-5823/10, а также данным Пособием по укрупненной индексации стоимости объектов-аналогов.

8. Если на отдельные работы отсутствуют расценки в сборниках ТЕР-2001 Московской области, но имеются в федеральных сборниках ФЕР-2001 и ГЭСН-2001, то необходимо пользоваться федеральными расценками с пересчетом их в территориальный уровень в порядке, предусмотренном «Методическими рекомендациями по использованию ФЕР-2001 при определении стоимости строительной продукции на территории субъектов РФ», утвержденными Госстроем России, и в соответствии с письмом Госстроя РФ от 30.04.2003 № НЗ-2626/10, регламентирующим применение указанных рекомендаций.

9. Если на отдельные виды работ отсутствуют нормы и расценки в ФЕР-2001, ГЭСН-2001 и ТЕР-2001, но имеются расценки на аналогичные виды работ в базисных нормах и расценках 1984 года или 1991 года, то по согласованию с инвестором следует пользоваться этими нормами и расценками с предварительным пересчетом их в базисный (2000 г.) уровень цен в указанном выше порядке для эталонных объектов-аналогов.

10. Если в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000) Московской области отсутствует материал, то следует пользоваться федеральным Сборником средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000).

11. Если нет базисной (2000 г.) цены на материал ни в федеральном, ни в территориальном (региональном) сборнике, то следует пользоваться базисной (1984 г.) ценой с пересчетом её в базисный (2000 г.) уровень цен по групповым индексам для групп материалов, имеющимся в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (на 01.01.2000) Московской области по принципу сопоставимости (аналогичности) групп.

12. Формы смет (локальных, объектных, сводных) должны соответствовать действующим нормативным документам Госстроя РФ и включать необходимые показатели стоимости строительства с их обоснованием индивидуальными калькуляциями и расчетами, если это необходимо, в приложениях к сметам.

13. Формы актов за выполненные работы (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100) приведены в ежемесячно выпускаемом ГУ МО «Мособлгосэкспертиза» Сборнике расчетных индексов к базисным 2000 года ценам.

Примеры пересчета локальной, объектной и сводной сметы с применением данного Пособия приведены в приложениях.

Приложения

1. Распоряжение Минмособлстроя от 08.08.2003 № 40 «О переходе строительного комплекса Московской области на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (СНБ-2001)» на 2-х страницах.

2. Пример пересчета базисной 1984 года стоимости по укрупненным индексам в цены 2000 года сводной сметы на строительство школы.

3. Пример пересчета по укрупненным индексам объектной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года.

4. Пример пересчета по укрупненным индексам локальной сметы по той же школе из цен 1984 года в цены 2000 года.

Источник: gosthelp.ru

Основные и неосновные показатели

В курсе лекций необходимо рассмотреть алгоритм и программы поиска аналогов проектируемых объектов в режиме диалога с применением базы данных по известным проектно-конструкторским разработкам ГД.

Проектирование технических объектов, как правило, проводится с применением опыта ранее выполненных разработок. Это существенно облегчает действия проектировщика, позволяя использовать типовые узлы и детали в новом изделии, и организацию производства новых объектов.

На начальных этапах проектирования определяются тип и конструктивная схема объекта проектирования на основе некоторого конечного множества альтернативных вариантов. Для поиска проектных решений на этих этапах необходимо предварительно проранжировать множество альтернативных вариантов в соответствии с различными функциями цели, что предполагает использование опыта проектирования подобных объектов.

При этом можно рассматривать задачи выбора типа и конструктивной схемы объекта независимо друг от друга только в тех случаях, когда лучший для данного задания тип объекта при всех конструктивных схемах оказывается предпочтительнее любого другого сочетания типа объекта и его конструкции. В общем случае следует предполагать взаимное влияние типа и конструкции объекта, что приводит к мультипликативному возрастанию количества принимаемых к рассмотрению альтернатив. Тогда предпочтение должно быть отдано типу объекта, который хотя бы при одной конструктивной схеме лучше другого при любых конструктивных схемах. Однако обоснованность таких суждений часто может быть проверена только при конкретизации объекта до уровня параметров.

В соответствии с базовым подходом к решению проблем поиска и оптимизации проектных решений на начальных этапах проектирования поиск проектных решений предполагает работу со специально организованной базой данных (БД), в которой хранится систематизированная информация о ранее выполненных проектно-конструкторских разработках (ПКР) электромеханических устройств и систем (ЭМУС) данного класса. Эта информация при поступлении ТЗ на проектирование обрабатывается с помощью ЭВМ с целью выбора аналога проектируемого ЭМУ.

Аналоги представляют собой лишь первые и часто достаточно грубые приближения к оптимальному варианту проекта. Каждый аналог, по существу, является только начальной точкой для поиска оптимального ЭМУ, но, что важно, находящейся в области допустимых значений параметров по технологическим ограничениям и имеющей рабочие показатели, с некоторой степенью отвечающие требованиям ТЗ.

Следует отметить, что процесс поиска аналогов может давать хорошие приближения к оптимальному варианту проекта при наличии в БД информации о достаточно большом количестве разнообразных разработок. Поэтому необходимо накапливать информацию о выполненных ПКР и периодически пополнять ею БД. При отсутствии достаточной информации о ранее выполненных разработках можно воспользоваться рекомендациями по выбору аналогов, полученными в результате предварительно выполненных расчётов. Эти рекомендации также могут храниться в БД.

Таким образом, исходной информацией для поиска аналогов являются требования ТЗ на проектирование, которые, как правило, задаются в виде нестрогих односторонних или двухсторонних неравенств, регламентирующих уровень рабочих показателей объекта. Следует ожидать, что среди известных ПКР не найдется таких, которые бы в полной мере отвечали требованиям, предъявляемым к проектируемому ЭМУ. В то же время не все эти требования в одинаковой степени важны. Поэтому при поиске аналога требуется, прежде всего, определить варианты проекта, приближено удовлетворяющие ограничениям по ресурсам (масса, габариты, материалы, параметры источника питания и др.) и наиболее важным из условий применения рабочим показателям объекта проектирования.

Таким образом, выполнение требований по ряду показателей, которые называются основными, является обязательным уже на начальных этапах проектирования. По другим, неосновным, показателям можно допустить некоторое ослабление требований ТЗ. Деление показателей объекта на основные и неосновные зависит от конкретных условий применения объекта.

Источник: studopedia.ru

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]). Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

где: ∆ЦОФ – разница в значении ценообразующего фактора между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих факторов объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

→ критерий существенности. Критерий существенности зависит от:

объектного аспекта – параметров объекта оценки;
рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.

5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов: Таблица 20

Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:

изменения цен за период между датами сделки и оценки;
скидки к ценам предложений.

график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.

общая площадь,
полезная площадь,
площади различных функциональных зон

удаление от административного центра населенного пункта;
доступная инфраструктура;
характеристика подъездных путей;
экология.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:

к цене объекта аналога в целом;
к единице сравнения (например, к цене кв.м).

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.

прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
использование шкал экспертных оценок;
метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:

относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.

5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби. Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог. Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? → Как 100 относится к 90? → На сколько 100 больше (или меньше), базового значения — 90?

В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.

Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? → (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста. Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А — О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О — А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.

5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе. Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.

Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А. Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).

И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой.

Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет!

А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 — наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.

5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга» Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»: Таблица 23.

№ Тезис О А

1	Объект дороже аналога на 20%. База расчета (то, от чего ищутся отличия) – аналог (дороже чего, больше «чем что», относительно чего). Соответственно, аналог в данном случае равен единице, а объект дороже аналога на 20%, т.е. = 1 + 20% = 1,2 (120%).	1,1	1
2	Объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9.	0,9	1
3	Аналог дороже объекта на 15%. Объект – единица. Аналог – 1,15	1	1,15
4	Аналог дешевле объекта на 25%. Объект – вновь единица, а аналог = (1 -25%)/1 = 0,75	1	0,75

Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:

О А1 А2 А3

1,2	1
0,9	1
1	1,15
1	0,75

Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим

О	А1	А2	А3
относительная стоимость	1,2	1
корректирующий коэф.	1,2
корректировка	+20%
относительная стоимость	0,9	1
корректирующий коэф.	0,9
корректировка	-10%
относительная стоимость	1	1,15
корректирующий коэф.	0,8696
корректировка	-13,04%
относительная стоимость	1	0,75
корректирующий коэф.	1,333
корректировка	+33,3%

Определение размера корректировок:

для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
1,2/1 – 1 = +20%;
для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
0,9/1 – 1 = -10%;
для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.

5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:

Стадия Скидка

Начаты земляные работы	-10%
Начато строительство надземной части	-15%
Введен в эксплуатацию	0%

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.

А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.

Стадия Скидка Отн. пред. стадии Отн. базовой стадии

Начаты земляные работы	-10%	0,9	0,765
Начато строительство надземной части	-15%	0,85	0,85
Введен в эксплуатацию	0%	1	1

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели: 1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9 Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит: 0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25% Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%. 5.2.8. На что обратить внимание: 5.2.8.1. В практической деятельности:

вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
в большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния;
подробно про многие корректировки можно прочитать в Справочнике молодого оценщика (РОО).

5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

5.3. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. C A i C K = C A i × [ k 1 × k 2 × . . . k n ] ± [ k 1 ± k 2 ± . . . k m ] , >^;=;C_>;times ;left[k_times k_times ;. k_right];pm left[k^pm ;k^pm ;. ;k^right],> C O O = C A i C K × d i , =C_>^times d_,>

определение элементов сравнения;
определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

C = P V D × V R M

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:

В оценочной практике, как правило, случайные величины являются равновероятными:

Использование в регрессионной модели мультиколлинеарных переменных приводит к ошибочной статистической незначимости коэффициентов модели и неустойчивости модели в целом (сильной зависимости от набора исходных данных).

В зависимости от количества существенных ценообразующих параметров и однородности исходной выборки выдвигаются различные требования к достаточности исходных данных – [29, 30].

5.5.3. Этапы построения регрессионной модели:

сбор рыночной информации;
проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
внесение поправок (корректировок);
выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
проверка качества модели;
проверка модели на устойчивость;
вывод о целесообразности применения полученной модели.

5.5.4. В практической деятельности следует обратить внимание на показатели качества регрессионной модели:

Приемлемым уровнем значений коэффициента детерминации принято считать R 2 ≥ 0 , 7 geq 0,7> .

Модель принято считать статистически значимой, если значение выборочной статистики превышает критический порог на уровне значимости α ≤ 0 , 05 .

то базовая гипотеза отвергается и коэффициент (а, следовательно, и сам фактор) признается статистически значимым (то есть существенным).

Источник: kvalexam.ru

ПОСОБИЕ ПО ИНДЕКСАЦИИ БАЗИСНОЙ (1984 Г.) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ И ИХ ПРИМЕНЕНИЮ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В СМЕТАХ И СМЕТНЫХ РАСЧЕТАХ В УРОВНЕ ЦЕН 2000 ГОДА

Изменения и дополнения внесены в п.п. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 5 и 6 на основании анализа и опыта применения положений настоящего Пособия в IVкв. 2003 года и Iкв. 2004 года, согласованы Минмособлстроем и утверждены 29 марта 2004 года директором ГУ МО «Мособлгосэкспертиза».