Использование сельскохозяйственных земель под строительство домов

Работать с целевыми покупателями риэлторам одновременно и сложно, так как узкие запросы ограничивают перечень предлагаемых вариантов, а, с другой стороны, проще, так как происходит жесткий отбор по критериям, список предлагаемых вариантов короче, но точнее.

Не так много как хотелось бы, но они существуют, клиенты-покупатели, ищущие землю для постройки своего родового гнезда то есть усадьбы, при этом, конечно, обращаются к опытным риэлторам за оказанием услуг по подбору такой специальной земли.

На сегодняшний день обладать огромным землевладением, на котором стоит огромная усадьба с полными удобствами, на территории которого имеются: гараж, дом для гостей, открытый бассейн, помещение для охраны, спортивная и детская площадка, зона отдыха и др. считается очень современным.

В последнее время жители мегаполисов приобретают огромные участки вне города, дабы окунуться в тихую, несуетливую загородную жизнь с нетронутой природой и возведения на них семейных гнездышек. Что нужно знать начинающему риэлтору ?

Что можно строить на земле сельхозназначения с 2022 г.? Строительство на сельхозугодиях. Дом фермера

Россия сегодня старается возобновить понятие « усадьбы», представляя его более привлекательно – загородное поместье с дополнительной пристройкой и парком рядом с лесными массивами и водоемами, собственным замком и садом, маленьким личным мирком, делая данные объекты очень заманчивыми.

Отличием между современной усадьбой, загородным домом и коттеджем является размер участка и местоположение.

Это значит, что на 16 сотках можно построить маленький уютный домик, когда на территории площадью в 1.5 гектар и более – целый «родовой замок». Такую усадьбу можно построить на земле сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для ведения крестьянско- фермерского хозяйства (КФХ), правда для того, чтобы этот дом зарегистрировали как «жилой», необходимо получить Постановление местной Администрации. Такое Постановление можно получить при условии регистрации в налоговой инспекции как ИП, также надо доказать , что вам необходимо проживать непосредственно в зоне профессиональной деятельности.

Такие примеры имеются. Это единственное разрешенное использование, на котором можно построить жилой дом в категории земель сельскохозяйственного назначения, не считая садоводства и дачного строительства.

Обычно, данные строения воздвигаются в одной единице, что является их уникальностью. Отличить усадебный комплекс можно по ландшафтному искусству, дизайну строений, неординарному решению в архитектуре и др.

Своя усадьба – воплощение личной мечты. Великолепное местоположение, нетронутая природа, холм у озера, представленные в вашем распрекрасном и идеальном мире, могут стать явью, при построении фамильного имения.

Нынешняя усадьба бывает любого дизайна, какой вы только захотите ее видеть. Использование современных технологий и строительных материалов дизайнерами, является воплощением в жизнь любого вашего желания и фантазии. Очень популярным является классический стиль. В представлении русского человека усадьба является строением в образе 17 – 19 веков. В городе сложно найти что- то подобное!

Но. приобретя сельскохозяйственный земельный участок в разрешенном использовании для КФХ( Крестьянско-фермерское хозяйство), перед человеком откроются бесконечные возможности для создания дома своей мечты. У вас появится ощущение жизненной свободы, свободы загородной жизни. Вы сможете организовывать пикники у себя во дворе, рыбачить в личном озере, отдыхать на великолепном пляже, купаться в бассейне или париться в баньке.

Это все на чистой природе. Без суетливых автострад и загрязняющих производств, вокруг высоких сосен, дубов, берез будет дышаться очень легко. А пить воду из подземных ключей можно даже сырую, не кипятить.

Стоит обратить внимание и на бесконечную тишину. Отсутствие техногенных городских звуков способствуют современным «дворянам» насладиться тишиной ночью и пением птиц утром.

Понятие усадьба является более точным для загородного рынка России.

Это участок земли, выделенный для фермерского хозяйства. Раньше местные законы разрешали владеть фермерским хозяйством, имеющим площадь не меньше 1.32 гектара. Данные требования распространялись на земли сельхозназначения.

На таком участке возводился фермерский дом, чтобы можно было оформить прописку там, не переводя ее в статус индивидуального жилищного строительства. Т. е. регистрируетесь как индивидуальный предприниматель и просто живете в своем доме. Зарождение данной тенденции началось в конце 90хх годов с появлением в России «предпринимательского капитала».

Цена земли сельскохозяйственного назначения тогда составляла 15-20 рублей за сотку, а цена участка для личного строительства уже в 6- 11 раз больше, поэтому люди создавали усадьбу , дабы не платить очень дорого за статус ИЖС. Следовательно, усадьба это земельный участок сельскохозяйственного назначения с «фермерским» домом и хозяйством. При этом, «хозяйство» характеризуется наличием домашнего скота (лошадей, коров) и растениеводством.

На сегодняшний день данное направление является очень актуальным для наших областей, т. к. основная часть земель, которая подходит для строительства усадеб – имений, находятся в статусе земли сельскохозяйственного назначения.

Возрождать усадебную культуру, родовые поместья, призывает и поддерживает Дмитрий Медведев – Председатель Правительства Российской Федерации. Он считает данное развитие позитивным для страны и что жизнь загородом намного лучше, чем в городе, так как меняется психология. Он предлагает жителям нашей страны достойно оценивать тихую и умиротворяющую загородную жизнь, близкую к природе.

Сегодня рынок в изобилии насыщен фирмами, которые являются владельцами земель сельхозназначения и реализующими земельные участки от первого лица для строительства усадеб вашей мечты. Их главная цель заключается в помощи каждому клиенту в нахождении райского уголка, соответствующего их желаниям или в быстрой продаже своей собственности. Каждая фирма и каждый риэлтор должны подходить к своему покупателю индивидуально.

Но, кроме того есть немало частных продавцов на вторичном рынке, так что работы хватит и риэлторам тоже.

Кроме лесов, лугов, водоемов и прочих составляющих природной жизни, собственники усадеб нуждаются в удобных подъездных путях к дому и прочих благах современной жизни. Вряд ли им нужна кромешная глухомань. Поэтому наличие коммуникаций – одна из важных деталей при покупке земельного участка для строительства усадьбы .

Итак, подведя итоги, можно сделать вывод.

Собственный усадебный домик – это мечта, которая легко может стать реальностью, содержащей в себе преимущества красивой природы, разнообразной возможностью активного отдыха (рыбалка, охота, сбор ягод и пр.), возможностью для расширения участка, занятия земледелием и скотоводством, а также, отсутствием соседей.

Немаловажный фактор в пользу приобретения земли сельскохозяйственного назначения для строительства своей усадьбы — это налог на землю 0.3% от кадастровой стоимости, что значительно ниже земель населенных пунктов и даже дачных поселков!

Резюме:

Если у риэлтора есть на продаже подходящий под это описание земельный участок сельскохозяйственного назначения, то искатели земли под усадьбу и есть ваши целевые покупатели!

Источник: realtshcool.ru

Можно ли строить дом на землях населенных пунктов разрешенное использование с/х

Можно ли строить дом на землях населенных пунктов разрешенное использование сельскохозяйственное производство? Какие нормативы, если да. Возможность перевода в ИЖС или другое для строительства небольшого дачного домика? На основании каких законов?

нет. Нельзя. Это будет административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ.

Нужно изучить местные правила землепользования и застройки. Если в градостроительном регламенте для территориальной зоны, к которой относится Ваш участок есть виды разрешенного использования связанные с ИЖС, ЛПХ, садоводство, то Вам достаточно через МФЦ подать уведомление о выбранном разрешенном использовании (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

После смены разрешенного использования, для начала строительства, Вам нужно направить уведомление предусмотренное ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ

Если же в основных видах нет таких видов разрешенного использование, то тогда либо просить разрешение на условно-разрешенный вид (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ) либо менять правила землепользования и застройки в порядке ст. 33 Градостроительного кодекса РФ.

50:27:0020320:201 это кадастровый номер участка. где можно увидеть градостроительный регламент этого участка?

Возможность перевода в ИЖС или другое для строительства небольшого дачного домика? На основании каких законов?

Саляхова Элеонора

Здравствуйте. Земли населенных пунктов это в первую очередь земли для проживания людей. Если исходить из ст. 77 ЗК РФ, то землями сельскохозяйственного назначения считаются участки, которые находятся за пределами населенного пункта.

При этом подобные земли все-таки могут быть в границах населенного пункта и в этом случае они могут быть землями для дачного строительства или для ИЖС, так как эти земли попадают под ч.10 ст. 35 ГрК РФ

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Вы уверены, что в назначении земельного участка указано именно сельскохозяйственное производство?

Категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения с/х производства кад номер участка

50:27:0020320:201 Возможно ли изменить разрешенное использование? куда обращаться, пакет документов?

В соответствии с ч. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

…

6) сельскохозяйственного использования;

…

Пунктом 11 вышеуказанной статьи определено использование земельных участков в составе зон с/х использования:

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Исходя из данной статьи, строительство именно дома на землях с/х назначения не допускается. В отношении зданий с/х назначения ограничений нет.

А выписка из ЕГРН и градостроительный план у Вас есть? В них описаны ограничения на земельный участок. По данным документам можно будет точно определить, что можно, а что нельзя строить.

Источник: pravoved.ru

Земли сельхозназначения – виды разрешенного использования в 2022 году

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Будучи стратегическим объектом обеспечения жизнедеятельности граждан, а также базовой основой экономического и экологического благополучия страны в целом и каждого региона или муниципального образования в отдельности, земли сельхозназначения относятся к главным составляющим богатства и благосостояния страны.

Что такое земли сельхозназначения

Участки земли, которые располагаются вне пределов населённых пунктов и предназначены для сельскохозяйственных потребностей, в ст. 77 Земельного Кодекса РФ определяются как земли сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, нормативные акты законодателя применяют категории земель сельхозназначения и земель сельхозиспользования. При этом под первыми подразумеваются земли, составляющие земельный фонд РФ и выделенные благодаря их целевому назначению в самостоятельную категорию.

А под землями сельскохозяйственного использования понимаются земельные угодья, входящие в состав земель, которые используются промышленностью, поселениями и другими подобными категориями в виде сельхозугодий.

Все мероприятия, которые осуществляются с землями обеих категорий, регламентируются ФЗ № 101 от 24.07.2002.

Отдельную категорию сельскохозяйственных угодий представляют залежные земли, которые приобретают этот статус с целью повышения их плодородия или в случаях, когда наблюдаются случаи почвенной эрозии, систематического загрязнения почвы или если произошла природная катастрофа.

Виды разрешённого использования земель сельхозназначения в 2022 году

Использование земельных участков сельскохозяйственного назначения на законодательном уровне разрешено в отношении:

• участков, по которым проложены дороги, а также полосы отчуждения;
• наделов, отведённых под хозяйственные строения;
• земель, на которых расположены защищающие поля лесополосы и лесные участки для иных целей;
• пастбищ;
• сенокосов;
• пашен;
• залежных земель;
• садов.

Также виды разрешённого использования сельскохозяйственных земель в 2022 году допускают:

• разведение домашних животных и птицы;
• создание рыбного хозяйства;
• строительство жилого помещения для отдыха, возведение капитального дома, временных построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры;
• прокладку трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сооружений и коммуникаций.

Ст. 79 ЗК РФ в качестве наиболее ценных видов разрешённого использования земель сельхозназначения, подлежащих тщательной охране, обозначает территории:

• пашен;
• отведённые под виноградники, сады, кустарники;
• залежных земель;
• пастбищ;
• сенокосов.

При этом продуктивные сельскохозяйственные участки, расположенные на землях, кадастровая стоимость которых выше средних цен в данном районе, считаются наиболее ценными составляющими земельного фонда.

Возможность постройки на земле сельхозназначения

Хотя ст. 78 ЗК РФ запрещает целенаправленное ИЖС на земельном участке сельхозназначения, тем не менее законодательно разрешено возведение зданий и сооружений, предназначенных для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Они могут быть использованы в интересах крестьянских, фермерских, подсобных и охотничьих хозяйств.

Кроме того, собственник земельного участка может получить разрешение на дачный дом и на возведение подсобных строений.

Однако при этом предварительно необходимо выяснить предназначение земель, на которой выделен надел, установить категорию земли сельскохозяйственного назначения.

Чтобы построить дом или вспомогательные строения, необходимо, чтобы участок был официально предоставлен для ведения личного хозяйства с параллельным строительством индивидуальных помещений.

Для более плодотворного использования сельскохозяйственной земли при возведении жилого дома у гражданина, имеющего в собственности земельный участок, имеется возможность вступить в соответствующее сообщество.

Однако прежде, чем строить что-либо на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства, следует соблюсти следующие требования:

1. Возведённое строение должно использоваться только для личного проживания собственника надела и членов его семьи. Строительство многоквартирного дома или гостиницы запрещено.
2. Построенный дом должен быть в высоту не более 3 этажей.
3. Земельная территория, где возводится строение, должна располагаться на площади садоводческого товарищества.

Штрафы за нецелевое использования участка

Поскольку земля является народным достоянием и представляет собой ценную и особо охраняемую собственность в любой её форме, она находится в сфере пристального внимания государства. Особенно это актуально в отношении сельскохозяйственных земель. Использование их не по назначению или, например, неиспользование пахотных земель посредством прекращения их обрабатывания, полива или мелиорации способно нанести им необратимый ущерб.

Чтобы предотвратить подобные коллизии, Гражданский кодекс РФ предусматривает для нарушителей меры воздействия в виде штрафов и принудительного прекращения права собственности на землю.

Ст. 284 ГК РФ предусматривает изъятие земельного надела, не использующегося по целевому назначению, а ст. 285 ГК РФ подразумевает изъятие земли из-за использования её с нарушением законодательства Российской Федерации.

Если подобные нарушения наблюдаются на протяжении 3 лет, изъятие соответствующих земельных участков неизбежно.

При этом факт изъятия земли не является основанием для отмены необходимости компенсации со стороны правонарушителя нанесённого им вреда.

За нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает следующие штрафные санкции:

• для физических лиц – от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 10 тыс. руб.;
• для должностных лиц – от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 20 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земли при минимуме штрафа в 100 тыс. руб.

Когда кадастровая стоимость земельного надела не определена, то штрафные санкции составляют:

• для граждан – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.;
• для должностных лиц – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 100 тыс. до 200 тыс. руб.

Если в ходе нецелевого использования земли был нанесён вред экологии, то штрафные санкции назначаются по максимуму.

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию

Перевод участков из категории земель земли сельскохозяйственного назначения в территорию населённых пунктов может быть инициирован со стороны:

• собственника надела;
• местных управляющих органов;
• правообладателя постройки, которая находится на спорном участке;
• прочих заинтересованных лиц.

Чтобы перевести сельскохозяйственные земли под нужды индивидуального жилищного строительства, следует составить заявление в адрес местных управляющих органов, которые имеют полномочия для решения этого вопроса. В ходатайстве необходимо указать:

• кадастровый номер надела;
• официально присвоенный кадастровый номер участка;
• наименование существующей земельной категории и той, в которую требуется её перевести;
• объяснение причины, по которой производится замена земельной категории;
• документ, подтверждающий полномочия владельца участка.

После рассмотрения поданного заявления и принятия по нему положительного заключения исполнительный орган выдаёт решение о переводе надела в ИЖС, ЛПХ или в дачное строительство. Это решение должно состоять из:

• аргументированного объяснения необходимости перевода;
• описания территории;
• обозначения площади и границ участка;
• кадастрового номера.

В субъектах РФ на рассмотрение ходатайства о переводе отводится до 2 месяцев, а на правительственном уровне этот срок удлиняется до 3 месяцев. Принятое решение должно быть отправлено заявителю в течение 2 недель.

Как выделить земельный участок СНХ в водоохранной зоне

Водоохранная зона страны находится под государственным контролем, который осуществляется посредством:

• органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• государственного органа, который специально уполномочен управлять использованием и охраной водного фонда;
• государственного органа, специально уполномоченного охранять окружающую природную среду.

Ст. 112 Водного кодекса РФ устанавливает, что участки земли в пределах водоохранных зон выделяются гражданам и юридическим лицам согласно положениям земельного законодательства Российской Федерации в процессе согласования со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.

Практически процедура выделения земельных участков в водоохранных зонах пребывает под контролем органов Роскомвода.

Налог на земли сельскохозяйственного назначения

Владельцы земельных участков имеют статус их собственника независимо от того, физическим или юридическим лицом они являются. Налоговая база сельскохозяйственных земельных участков базируется на их кадастровой стоимости, которая устанавливается ст. 390 НК РФ. При этом расчёт размера налога сопрягается с кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В 2022 г. налог на земли сельскохозяйственного назначения высчитывается на базе коэффициента, составляющего 0,3%. В процессе определения величины налога необходимо перемножить такие данные:

• собственно сам коэффициент 0,3%;
• площадь участка земли;
• цена за 1 кв. м. в соответствии с кадастровой стоимостью.

Физическим лицам нет необходимости в самостоятельном расчёте величины налога: эту работу осуществляет налоговая инспекция, которая оформляет полученный результат в квитанции с указанием необходимых реквизитов и точной суммы налога.

0,3-процентным налогом облагаются участки, предназначенные для ведения индивидуального хозяйства. Остальные объекты, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, облагаются полуторапроцентным налогом.

Коренные народы Севера, Дальнего Востока и Сибири полностью освобождаются от налогов на земли сельхозназначения. Для инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, участников боевых действий, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС и некоторых других категорий граждан РФ установлены льготы, составляющие 10 тыс. руб., на которые уменьшается налоговая база.

Источник: tvoj-yurist.ru

Статья 79 Земельного кодекса. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

2 — 3. Утратили силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Комментарии к ст. 79 ЗК РФ

1. Сельскохозяйственные угодья бывают нескольких видов:

1) пашни — сельскохозяйственные угодья, систематически обрабатываемые и используемые под посев сельскохозяйственных культур; к ним относят поля севооборотов, в том числе пары, а также огороды, земли, вновь осваиваемые под посевы, и т.п.;

2) сенокосы — земельные угодья, покрытые травянистой растительностью, систематически скашиваемой на сено, сенаж, травяную муку, силос или зеленую подкормку; могут быть сеяные и природные;

3) пастбища — земельные угодья, покрытые растительностью, используемой животными в виде подножного корма. Они также могут быть природные, или естественные (их растительный покров состоит главным образом из многолетних дикорастущих трав, хотя может быть и иным, например в тундре это лишайники), и сеяные, или искусственные, которые создаются посевом смеси бобово-злаковых многолетних и однолетних трав;

4) залежи — необрабатываемые длительный период пашни. В отдельных регионах (например, малонаселенных степных) залежная система земледелия позволяет восстановить плодородие почвы и бороться с сорняками;

5) земли, занятые многолетними насаждениями, — плодово-ягодными, техническими, защитными и другими деревьями и кустарниками.

Комментируемая статья провозглашает особый статус сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Утв. Постановлением Правительства РФ от 20 февраля 2006 г. N 99 (ред. от 4 июня 2007 г.) // СЗ РФ. 2006. N 10. Ст.

1101.

Гумус — это совокупность органических соединений, находящихся в почве, но не входящих в состав живых организмов или их остатков, сохраняющих анатомическое строение. Гумус составляет 85 — 90% органического вещества почвы и является важным критерием при оценке ее плодородности.

Поэтому охрана сельскохозяйственных угодий включает меры по охране почв и повышению их плодородия, регламентируемые настоящим Кодексом (см. комментарий к гл. II), Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», различными федеральными и региональными целевыми программами.

Другое направление охраны сельскохозяйственных угодий заключается в недопущении использования, без особых на то оснований, данных земель для иных целей. Это обеспечивается нормами института перевода земель из одной категории в другую, которые содержат особенно жесткие требования к основаниям перевода сельскохозяйственных угодий в иные земли. Законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья в принципе должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно.

Следует обратить внимание на то, что Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» в ст. 7 устанавливает особенности перевода в другую категорию именно земель сельскохозяйственных угодий, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данной статьей установлены те исключительные случаи, когда допустим такой перевод. Это случаи, связанные:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на особо ценных сельскохозяйственных угодьях;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий в данных конкретных республике, крае, области. В комментируемой статье приводятся лишь основные виды или признаки таких особо ценных угодий, которые могут служить ориентиром для принятия решения субъектом Федерации.

Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. N 752004-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (п. 3 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. N 117.

сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10%;

сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Частью 2 ст. 7 Закона о переводе земель к землям сельскохозяйственного назначения, для которых установлены особо жесткие ограничения на перевод в иные категории, кроме особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных субъектами Федерации в соответствующие перечни, отнесены также угодья, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). То есть, если даже в том или ином субъекте Федерации такие сельскохозяйственные угодья не включены в перечень или установлен более высокий процент необходимого превышения среднего уровня кадастровой стоимости, будет действовать норма Федерального закона. В приведенном же выше московском областном Законе установленное превышение (10%) существенно ниже (что можно было бы даже рассматривать как несоответствие нормам комментируемой статье, в которой говорится о существенном превышении средней кадастровой стоимости, если бы не особые условия подмосковного региона). Следовательно, норма регионального закона перекрывает в данном случае норму Закона о переводе земель.

Однако нельзя не отметить и коллизию норм п. 4 комментируемой статьи и Закона о переводе земель.

В первом случае указано, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для других целей не допускается. Поскольку использование угодий в несельскохозяйственных целях по закону невозможно без перевода земельных участков в иную категорию земель, можно сделать вывод, что речь идет о недопущении перевода указанных земель в иную категорию. В Законе же о переводе земель (ч. 2 ст. 7) установлено, что перевод названных выше особо ценных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6 — 8 ч. 1 ст. 7 этого Закона, т.е. случаев, связанных:

с установлением или изменением черты населенных пунктов;

со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

С одной стороны, поскольку в Законе о переводе земель со всей определенностью сказано именно о переводе особо ценных сельскохозяйственных угодий, а в ЗК РФ приводится более расплывчатая формулировка об использовании таких угодий для других целей, то при решении вопросов о переводе сельскохозяйственных угодий в иные, кроме земель сельскохозяйственного назначения, категории следует руководствоваться Законом о переводе земель. С другой стороны, Земельный кодекс по своему уровню выше других земельных федеральных законов; согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу.

Упоминавшийся Закон Московской области своей нормой разрешил данную коллизию, установив, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

3. В пункте 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В период проведения земельной реформы начала 90-х гг. земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности в качестве самостоятельных земельных участков не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако на практике в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Собрание правомочно при присутствии на нем участников, составляющих не менее 20% их общего числа или владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством; к тем договорам, которые к концу января 2011 г. окажутся не соответствующими установленным нормам, будут применяться правила о договоре доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 — 1026 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Источник: zknrf.ru