Многие люди, озабоченные покупкой загородных домов, с тревогой вглядываются в сопровождающие выставленные варианты аббревиатуры, пытаясь понять, что это: ДНП, ИЖС, СНТ, ЛПХ – и как могут отразиться эти буквы на их последующей жизни. Почти все знают, что ИЖС – это хорошо, но дорого, а участки ДНП – лучше и дешевле. Так ли это — давайте разбираться.
Сперва несколько слов о категориях земли. В законе их встречается немало, нас же будут интересовать всего две. Земли сельхозназначения и земли поселений, лишь на этих землях возможна загородная жизнь (желающие могут отдельно разбираться в тонкостях использования земель транспорта, Гослесфонда и пр.).
У каждой из двух рассматриваемых категорий есть разрешенные виды использования (это как раз те загадочные сокращения, которые были перечислены выше). Как ни удивительно, они пересекаются:ДНП (дачное некоммерческое партнерство) можно встретить и там, и там. То же относится к участкам СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Разница между участками ДПН и СНТ трудноуловима. При выделении государственной земли под эти цели нормы у дачников и садоводов немного разные, после того как наделы нарезаны, все отличия стираются. (Поэтому, к примеру,в некоторых печатных изданиях статус земли просто обозначают сокращением «сад.»).
СТРОЮ ДОМ. Что выбрать ИЖС или ДНП.
Однако на землях сельхозназначения можно встретить еще крестьянские или фермерские хозяйства (правовые отличия между этими двумя видами земель с трудом улавливают даже юристы). А вот наделы под ИЖС выделяются лишь на землях поселений.
Сразу внесем ясность в то, что такое ЛПХ. Во-первых, это анахронизм, оставшийся нам еще с советских времен. Юристы ломают голову, как к этому относиться, поскольку недавно принятый Земельный кодекс вообще ничего об этом не говорит. Приходится руководствоваться нормами 50-х годов.
Сегодня специалисты сходятся в том, что ЛПХ расположенные на землях поселений, следует воспринимать как ИЖС (муниципалитеты как правило спокойно меняют статус земли в эту сторону), а вот покупатель участка ЛПХ на волостных землях получает огромные правовые проблемы – строить здесь нельзя даже дачи. Есть шанс перевести эти наделы в ДНП – но придется помучиться.
ДАЧНИКИ БЕЗ АДРЕСА
По закону дача от жилого дома отличается отсутствием милицейского адреса и – как следствие – невозможностью получить регистрацию (как постоянную, так и временную). На этом, собственно, преимущества ИЖС и исчерпываются. Строить на землях ДНП или СНТ вы можете точно такие же зимние дома, только по закону это будет называться дачей, однако закон не запрещает иметь временное жилье площадью хоть 1000 кв. м. Никто не ограничивает вас и во времени дачной жизни. Не случайно, большинство продаваемых сегодня коттеджных поселков построены на землях ДНП – когда-то это были колхозные земли, у которых застройщик поселка изменил вид использования.
Кстати, дачные дома по новому законодательству будет даже проще согласовать. Образно говоря, никого не волнует технические характеристики вашей дачи: может она держать тепло или нет – ваше личное дело, а вот постоянный дом (даже если вы намерены его использовать дальше как сезонное жилье) должен выдержать проверку межведомственной комиссии на пригодность для постоянной жизни.
СНТ ДНП ИЖС Что выбрать?
Еще одно ограничение в участках ИЖС – минимальный размер надела. В каждом населенном пункте своя норма: у одних 6 соток, у других 8, где-то 12 и т. д. Минимум, известный специалистам, – 4 сотки, такова норма в Рощино (Выборгский район).
И если в вашем случае минимум, к примеру, 12 соток, то разделить участок 20 соток пополам и строить там два дома вам уже не разрешат (по документам это будет считаться одним домом с нежилой пристройкой, и неважно, живет кто в ней или нет).
Земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги (причем зимой их должны еще и расчищать), транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным нормам. Это одна из причин, по которым муниципалитеты не горят желанием переводить «дачников» в «индивидуалы».
Впрочем, жители городских кварталов отлично знают, что заставить местные службы отремонтировать дорогу у дома можно лишь доказав, что к вам в гости собирается заехать губернатор… Так что статус ИЖС еще не гарантия райской жизни.
ТЕОРИЯ ПЕРЕВОДА
У нас многих до сих пор волнует возможность прописаться на приобретаемой земле. По данным специалистов, интересуются такой возможностью около 40% покупателей. Поэтому ценник ИЖС несколько выше, чем у других участков. Насколько – в этом оценки профессионалов разошлись. Одни считают – на 10-15%, другие – в на 40-50%.
Установить истину сложно, недостаточно материала для сравнения. Однако специалисты согласны: чем более привлекательна локация, тем меньшее значение имеет, можно ли на ней прописаться (у состоятельных людей, как правило, остается и городская недвижимость, вопроса регистрации у них нет).
Чем же отличается участок ДНП на сельхозземлях от такого же на землях поселений? Изначально вроде бы ничем: и там и там разрешено строить дачи. Однако во втором случае у вас есть шанс перевести его в ИЖС, в первом – лучше не пытаться.
То есть изменить категорию земли возможно – теоретически. В городе даже найдутся несколько фирм, которые занимаются «переводами». Однако для частника это недоступноеудовольствие. Назвать сумму расходов на перевод невозможно, большая часть бюджета уходит на «неофициальные платежи» – то есть процесс крайне непредсказуем по деньгам и по времени.
По подсчетам специалистов, начинать процесс со сменой категории земли есть смысл лишь владельцам крупных наделов – от 4 га. В этом случае траты составят около 20% от стоимости земли. Хозяевам мелких угодий дешевле выйдет просто приобрести то, что им надо, чем пытаться изменить категорию. «Включение такой территории в земли поселений требует изменения генплана всего поселка (или городка), надо менять все карты, да даже дорожные указатели и те придется переставить. Проблемы будут возникать на каждом этапе согласований», – комментирует Николай Кузнецов, руководитель загородного департамента агентства «Петербургская недвижимость».
А вот внутри категории менять разрешенное использование – это процедура относительно несложная. Она также потребует хождения по инстанциям со всеми вытекающими расходами, но вопрос вполне решаем. Поэтому, приобретая участок ДНП на землях поселений, вы можете рассчитывать, потратив определенное количество сил и времени, в конце концов получить и возможность прописаться в доме. «Есть несколько случаев, когда гражданам удавалось получить прописку и в дачных поселках. Однако каких нервов это стоило, знают только те, кто это сделал», – говорит руководитель загородного направления агентства «Итака» Светлана Пирогова.
И последнее. В правительстве с некоторой периодичностью поднимается вопрос, чтобы дать возможность жителям ДНП получить регистрацию в своем доме. Этот вопрос, конечно, не решится ни за месяц, ни за два. Потребуется разрешить массу дополнительных вопросов (присвоение милицейских адресов, к примеру, обеспечение социальной инфраструктурой и пр.). Однако показательно само желание.
Все больше людей начинают постоянно жить на землях, по закону не предназначенных для этого. Когда-нибудь законодатели вынуждены будут приблизить законы к реальности. Тогда споры о преимуществах ИЖС перед ДНП станут бессмысленными.
Источник: dnp-ostrova.ru
Ижс или днт что лучше. Отличия между ижс и днп. Плюсы и минусы инфраструктуры
Под ИЖС понимается индивидуальное жилищное строительство, а термин ДНП раскрывается как дачное некоммерческое партнерство.
Отличием этих двух понятий является то, что первое находится в пределах жилой зоны, а второе относится к сельскохозяйственным территориям (при этом последние поправки в законодательстве допускают их расположение и внутри самих поселенческих территорий).
Земли ДНП выделяются местной администрацией для ведения дачного, садового, огородного хозяйства с разрешением возведения на них дачных строений.
Чаще всего эти земли представляют собой дачный кооператив.
Если территория относится к населенными пунктам, то она практически будет приравниваться к земельным участкам под ИЖС.
Так как ее расположение будет вблизи дорог, рядом имеются различные коммуникации, инфраструктуры, разрешено оформление в построенном доме и пр.
Но если земля ДНП будет отвечать таким требованиям, ее стоимость будет завышена в разы.
Видео: дачные кооперативы — что это такое, как понять
Категория земель
На участках ДНП разрешено проводить сельскохозяйственные работы, так как именно это является их прямым назначением.
На таких ЗУ разрешено:
- Заниматься садоводческой и огороднической деятельностью.
- Возводить дачные строения.
Земли ИЖС предназначаются для строительства жилых строений.
При этом к ним предъявляются определенные требования со стороны норм закона. Например, высота возводимых строений не должна быть выше трех этажей.
Допускается также возведение иных построек в том числе, гаража, бани и иных сооружений, необходимых для нормальной жизнедеятельности.
Владелец такой территории имеет право заниматься на ней огородно-садовой деятельностью.
Права на участок
Если владельцы ЗУ, относящихся к ИЖС и ДНП, оформят свои права на них надлежащим образом, то определенных отличий таких форм права не будет.
Чем отличается ИЖС от ДНП
В чем различия
| ДНП — некоммерческая организация, создаваемая собственниками участков, для обслуживания дачного поселка. Внутренняя деятельность имеет схожие черты с работой ТСЖ. Собственники чаще всего нанимают , которая берет на себя обязанности по обслуживанию поселков | ИЖС — форма обеспечения граждан жильем через возведение домов ими за свой счет на ЗУ, расположенных в границах определенных населенных пунктов. Сюда могут относиться города, поселки и пр., имеющие инфраструктуру, дороги и коммуникации |
| Земли предназначаются для дачного строительства | на участках разрешается проводить индивидуальное жилищное строительство |
| Собственники не могут пользоваться пакетом социального обеспечения. Пользование ближайшей инфраструктурой в рядом расположенных населенных пунктах возможно только за собственный счет | владельцы получают пакет социальных услуг, что дает им возможность пользоваться инфраструктурой населенного пункта бесплатно. Сюда включается посещение школ, детских садов, поликлиник и пр. |
| Строительство дачного дома или капитального строения для постоянного проживания | допускается возведение строений для регулярного проживания одной семьи. В доме не должно быть более трех этажей |
| Наличие архитектурно-строительного не обязательно | требуется подготовить соответствующую документацию |
| Специального разрешения на строительство не требуется. Согласование происходит в правлении ДНП | требуется. Согласование проводится с администрацией района |
| Оформление прописки допускается после регистрации дома в БТИ, если строение соответствует всем требованиям общих норм | для прописки необходимо, чтобы жилой дом соответствовал всем нормам и требованиям. Также требуется регистрации в БТИ |
Что лучше
ИЖС имеет намного больше преимуществ по сравнению с ДНП.
Но выбор зависит только от лиц, решивших заняться строительством собственных домов.
Положительные и отрицательные стороны
Главным минусом ИЖС является высокая стоимость земель.
Возведение домов на таких участках дает его владельцам право на постоянную регистрацию в строении, различные социальные программы, коммуникации и инфраструктуры.
Оформление прописки на ЗУ ДНП может занять длительное время.
Если владелец такой территории решит взять кредит или оформить , то в качестве банк может отказаться принимать строение, возведенное на такой земле.
и назначение участка обязывают органы власти создавать доступные социальные объекты, будь то школы или больницы. Такое же правило касается подключения к электроэнергии и прочим и объектам жилищного хозяйства. Шаговая доступность к сетям электроэнергии не означает незамедлительное подключение к ним. Хозяину самостоятельно предстоит получить техусловия и заключать договоры на подключение.
Когда цель – приобрести дачу
Иметь собственный клочок земли вдали от городского шума и смога – мечта многих жителей мегаполисов. В таких случаях рассматривается вопрос о приобретении дачного участка. Для возделывания культур и отдыха в летнем домике подойдет участок на территории СНТ и ДНП. Хотя назначения данных земельных наделов одинаковы, управление садоводческими и дачными участками осуществляется по-своему. Индивидуального строительства не производят, хотя при достаточном развитии местности категорию земель можно сменить.
По гражданскому законодательству форма организации товарищества отличается от партнерства формой ответственности. Дороги, трансформаторные подстанции и земли под ними, а также газораспределительные станции являются общей собственностью садоводов и дачников. Не стоит торопиться с выводами о том, чем отличаются некоммерческие партнерства от садовых товариществ.
Дачные объединения и их особенности
Создание ДНТ сопряжено с наличием воли по управлению общим имуществом. Дачные товарищества создаются для садоводства, но на них можно возводить летние домики, не предназначенные для постоянного проживания. ДНП представляет собой разновидность юридического лица, не предназначенное для извлечения прибыли.
- Строительство на территории ДНП. Соблюдение ГОСТ и СНиПов по строительству жилых помещений не требуется, в отличие от ИЖС. Для дачного дома характерно наличие подключения только к электрическим сетям.
- Размеры и границы. На каждой территории, выделенной администрацией под ДНТ, устанавливаются различные размеры участков. В одном и том же населенном пункте участки ДНП могут варьироваться от 4 до 6 соток.
- Взносы. Помимо членских и целевых взносов, держатели земли на территории ДНТ оплачивают в том числе заработную плату правлению партнерства.
- Общее имущество. Дачное партнерство или товарищество имеет целью содержать общее имущество – дороги, вывозить мусор и прочее. Для этого члены ДНТ ежегодно производят целевые и членские взносы.
- Главный негативный фактор. В соответствии с нормой закона, члены ДНП несут субсидиарную (равную) ответственность за убытки. То есть неоплата одним или несколькими людьми взноса делится между остальными членами.
В садоводческих товариществах, в отличие от ДНП, купить землю дороже, несмотря на единую категорию земель сельскохозяйственного назначения. Различие между ними заключается не только в наличие или отсутствии возможности возводить строения, но и в плодородности почвы. Такие участки находятся в значительной удаленности от города или другого населенного пункта.
- Строительство и прописка. Построить дом на территории СНТ возможно, но осуществить регистрацию без перевода земли под ИЖС – нет. Строительство для СНТ и ДНП имеет одинаковые принципы.
- Содержание общего имущества. Происходит по тем же принципам, что и в ДНТ. В некоторых случаях для проведения газопровода членам СНТ придется создавать другое юридическое лицо, чтобы оно не было приравнено к общему имуществу, а к созданной за собственные средства газовой инфраструктуры отсутствовала возможность бесплатной врезки.
- Залоговое имущество. Несмотря на повышенную стоимость земель СНТ, банки вряд ли заинтересуются в приобщении данного имущества в качестве залога.
Важно! Если на протяжении длительного времени участком никто не занимается, то члены товарищества могут признать участок бесхозным и по решению суда продать его в интересах всех членов или вывести на баланс товарищества.
В отличие от ДНТ, члены СНТ не отвечают по убыткам товарищества.
ИЖС – земельный статус индивидуальное жилищное строительство, категория земли населенных пунктов. Согласно ЗК РФ участки со статусом ИЖС рассчитаны для возведения индивидуального жилого дома. В каждом регионе Российской Федерации есть свои ограничения на размер участка, свои нормы минимума и максимума.
Так как участок ИЖС предположен для возведения жилого дома, а не дачного, то его проект требуется пройти ряд согласований в местных органах власти. Для получения прописки на участке ИЖС требуется соблюсти следующее условие: наличие загородного дома в границах населенного пункта т. е. статус земли населенных пунктов. Так же по закону зарегистрироваться можно только в возведенном доме, соответствующему требованиям санитарных норм и правил, а так же на дом сформирован поэтажный план БТИ. При соблюдении данных правил появится возможность провести к дому газопровод, и соответственно зарегистрироваться в нем.
СНТ – это садоводческое некоммерческое товарищество, некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. Так же объединение может создаваться в форме некоммерческого партнерства и потребительского кооператива.
ДНП или Дачное Некоммерческое Партнерство – это юридическое лицо, создаваемое для развития и обслуживания дачных поселков. Принцип деятельности аналогичен принципу деятельности ТСЖ (Товарищества Собственников Жилья). Только ТСЖ собирает взносы на обслуживание лифтов, лестниц, парадных, коммунальных сетей, а также вывоз мусора, уборку снега во дворе, оплату счетов на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и т.д. ДНП же занимается вопросами строительства и обслуживания дорог и линий электропередач в посёлке, организует его охрану, вывоз мусора, оплату по счетам снабжающих организаций и т.д. Кроме того, комплексным развитием территории поселка.
ЛПХ – дословно данная аббревиатура расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Что же подразумевает данная категория земель? Приобретая землю со статусом ЛПХ, Вы можете вести на данном участке непредпринимательскую деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Если участок ЛПХ находится в черте какого-либо населенного пункта, то его владелец вправе возводить на нем жилой дом и вести работы по производству сельскохозяйственной продукции. Решение вопроса о возведении жилого дома зависит от местной муниципальной администрации, поскольку важно учесть возможность подключения жилого дома к центральным коммуникациям.
В случае если участок ЛПХ находится за пределами населенных пунктов, то он относится к категории полевых участков, и на его территории строительство домов запрещено, а также любых других сооружений и зданий.
ЛПХ и ИЖС в чем разница и отличия
В отличии от ИЖС, на землях под ЛПХ можно:
- Легально получать доход от продажи сельхозпродукции;
- Получить сертификат соответствия выращенной продукции и справку от ветеринара;
- Получить кредит на производство под залог участка;
- Не требуется проект и, как факт, разрешение для начала строительства дома (как на участке под СНТ);
- Ежегодный земельный налог за использование участка под ЛПХ в три раза ниже чем за участок под ИЖС (ИЖД).
При этом на землях ЛПХ вы не занимаетесь предпринимательской деятельностью, а значит не требуется оформление юридического лица.
Достоинства и недостатки
Плюсы использования земель СНТ:
- стоимость участка намного ниже стоимости участка земель ИЖС;
- земли расположены за городом, в сельской местности;
- участком можно пользоваться без строительства дома.
Минусы использования земель в СНТ:
- на практике трудно оформить свою регистрацию в загородном доме, выстроенном на землях СНТ;
- участки СНТ имеют, как правило, небольшую площадь – 6-15 соток;
- цена недвижимости на этих землях будет низкой, независимо от размера и качества выстроенного дома он будет являться дачным домиком;
- все обустройство и подвод коммуникации должен проводить владелец участка, а не местные власти;
- необходимость уплаты членских взносов в товарищество;
- использовать земли СНТ в качестве залога финансовые организации соглашаются с большим трудом.
Земли СНТ выделяются в живописных и экологически чистых районах. Разница в их стоимости зачастую определяется лишь удобством расположения и имеющимися коммуникациями.
Плюсы использования земель ДНП:
- стоимость их ниже, чем стоимость земель ИЖС;
- если земли ДНП попадают в черту поселения, то получить прописку в них легче, чем в СНТ;
- для ввода выстроенного дома в эксплуатацию не обязательна техническая экспертиза.
Минусы использования земель ДНП:
- в связи с тем, что земли ДНП имеют все же сельскохозяйственное назначение, то присутствие на них сада или огорода обязательно;
- специфика земель ДНП состоит в том, что наличие на нем дома для жилья также необходимо, как и наличие сада.
Плюсы использования земель ЛПХ:
- в случае расположения участка в населенном пункте, возможен его перевод в состав земель ИЖС;
- льготная ставка налога на такие земли – менее 0,3 % кадастровой стоимости участка.
Минусы использования земель ЛПХ:
- в современном законодательстве отсутствует понятие ЛПХ, что может привести к возникновению дополнительных сложностей;
- оформление в собственность земли ЛПХ, расположенной не в границах поселений зависит от того, какое решение примут местные власти, которые вправе запретить строительство на нем зданий.
Плюсы использования земель ИЖС:
- наличие почтового адреса;
- в доме, выстроенном на землях ИЖС, легко прописаться;
- местные власти обязаны обеспечить участки ИЖС всей необходимой инфраструктурой;
- участок возможно использовать в качестве залога.
Минусы использования земель ИЖС:
- площадь участка четко ограничена;
- проект строительства дома необходимо согласовывать со множеством служб и организаций, получать на строительство разрешения;
- Стоимость таких земель по сравнению с другими наиболее высока, так как располагаются они в пределах жилых поселений.
В чём отличие ДНП от садоводства?
– В настоящий момент предполагается, что ДНП отличается о СНТ (садоводства) тем, что в поселке ДНП предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в собственность, а СНТ предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном участке, без обязательного строительства дома. При этом в законе нет четкого разделения этих понятий. В обоих случаях может быть и дом, и огород. Что касается прописки, то закон не запрещает прописку и там, и там.
В чём отличие ИЖС от садоводства?
ИЖС и садоводство являются разрешенным использованием земель. На участке, отведенном под индивидуально-жилищное строительство можно строить капитальный дом для постоянного проживания. Также указанное разрешенное (целевое) использование участка позволяет прописаться (зарегистрироваться) в находящемся на участке жилом доме.
Основное назначение садового участка – отдых граждан и выращивание различных с/х культур. На участке, отведенном под садоводство тоже можно возводить жилые объекты, можно даже построить для круглогодичного проживания. Однако закон запрещает владельцам таких участков на регистрацию в таких домах. В конечном счете, можно прописаться в таких строениях, предварительно проведя необходимые процедуры: переоформить землю и дом, но это намного хлопотнее, чем прописаться в жилом доме, построенном на участке под ИЖС.
В чём отличие ЛПХ от ИЖС?
Итак, ИЖС и ЛПХ выделяются гражданам для некоммерческого использования. Иными словами, извлечение прибыли не предусмотрено самой сутью данных категорий. Однако ЛПХ направлено на производство и обработку сельхозпродукции, в то время как ИЖС – на строительство жилого дома. В целом ряде случаев это накладывает серьёзные обременения на права собственников.
Так, участок ИЖС может относиться только к земельному фонду населённых пунктов, где возведение домов разрешено – при соблюдении целого ряда условий. ЛПХ может также принадлежать к фонду земель сельхоз назначения. В этом случае возведение дома будет незаконным, преодолеть данный правовой барьер практически нереально. Известны случаи, когда под снос шли целые нелегальные посёлки, куда уже успели провести и электричество, и газ, и канализацию.
Отсюда вытекает ещё одно важное отличие между данными категориями. ИЖС предназначено только для возведения дома, а ЛПХ – лишь в том случае, если оно относится к категории земель населённых пунктов. При этом получить прописку в возведённом доме можно в обоих случаях, если нарушений законодательства не усматривается. Плата за использование ЛПХ значительно меньше, чем ИЖС. В остальном различия незначительны и зависят от конкретной ситуации.
СКРЫТАЯ СТОИМОСТЬ ДНП, ДНТ, СНТ
Дома на ДНТ, ДНП, СНТ, как правило, продаются на условиях: «В стоимость включен участок земли».
- Дороги и электричество – целевой взнос,
- газ – подключение возможно (сроки, как правило, определены плохо и ничем не гарантированы),
- водопровод – как правило, копайте скважину самостоятельно.
Таким образом, участок дорожает минимум на 300-400 тысяч рублей. Это без учета газа и водопровода.
Газ
На газификацию участка можно условно выделить 200-300 тысяч. И лучше бы это сделать, потому, как дом для постоянного проживания надо отапливать, а делать это иными способами, к примеру, электричеством, получается довольно накладно.
В отличие от ДНП, участки ИЖС должны газифицироваться бесплатно, за счет государства.
Дороги
Для ИЖС этой проблемы не стоит, ну, как минимум, не должно. Дороги должны быть и должны быть очищены от снега зимой. Это вопрос к муниципалитету. Дополнительных денег за них платить не нужно.
Электричество
При продаже ДНП, оно уже включено в стоимость участка и это, как правило, только 10-15 кВт. Большие мощности, Вы сможете докупить еще за дополнительные деньги.
В случае с ИЖС, 10-15 кВт Вам должны обеспечиваться без дополнительных доплат.
Земли населенных пунктов относятся к деревням, городам, поселкам и являются их частью или продолжением. Обычно здесь расположены участки, которые имеют доступ к коммуникациям и обеспечены дорогами. Во многом удобства предоставляются со стороны самих населенных пунктов.
На землях сельхоз назначения нет участков под индивидуальное жилищное строительство, но можно строить поселки в формате дачных/садовых некоммерческих товариществ (партнерств) или дачных строительных кооперативов (СНТ, ДНП и т.д.)
Основное различие между первым и вторым заключается в том, что в первом случае возможно получить прописку, а во втором сделать это будет сложнее. Но данный пункт скорее должен волновать тех, кто собственный дом строит для переезда и постоянного проживания загородом, а это жилье будет являться единственным, где можно зарегистрироваться. Если земельный участок покупается с целью сезонного отдыха, разведения огорода, как дополнительная недвижимость, то могут подойти и земли сельхоз назначения.
ДНП и СНТ – современный вариант садоводств и дачи
Такие участки есть как на землях поселений, так и на землях сельхоз назначения. Это участки для небольших садовых и дачных домиков. В настоящее время прописаться здесь становится возможно, хотя достаточно непросто. Дело в том, что для получения регистрации в доме нужен адрес, который может быть присвоен только жилью, построенному на участках, относящихся к населенным пунктам. Для этого нужно провести экспертизу дома и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.
С коммуникациями в ДНП и СНТ чаще всего собственники разбираются самостоятельно, совместными усилиями членов дачного сообщества или садового товарищества. Здесь, скорее всего, вопрос встанет с проведением электричества, ведь для сезонного отдыха и огорода газ необязателен, а воду можно получать из скважины, рассчитанной на один или несколько участков.
Неоспоримое преимущество этих участков – это стоимость. Она может быть в несколько раз ниже, чем в ИЖС. Возможно, цена будет оправдана, если вам не нужна прописка и вопрос с коммуникациями вас не пугает. Но нужно помнить, что участок на сельхоз землях это долевая собственность. То есть для его продажи в будущем, вам необходимо будем получить согласие других участников товарищества или сообщества.
ДНП
Если вы покупаете участок в ДНП, то должны знать, что оно зарегистрировано в ФНС как юридическое лицо. У него есть устав и прописывается имущество общего пользования. Приобретая участок, вы вносите плату в качестве вступительного взноса, а затем оформите участок в собственность.
СНТ
Садовое некоммерческое товарищество очень похоже на дачное некоммерческое партнерство. Создается на добровольных началах для помощи ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. Также объединение может создаваться в форме некоммерческого партнерства и потребительского кооператива.
Различие между этими двумя типами участков заключается в их плодородности. Считается, что земля для ДНП – менее плодородная, т.е. имеет более низкий балл бонитета и более низкую кадастровую стоимость. Получается, что участок СНТ должен стоить дороже ДНП.
ЛПХ
Строить дом на участке ЛПХ можно, только если он находится на землях населенных пунктов. В другом случае он будет предназначен только для сельхоз производства и возвести свой дом там будет невозможно. На таких участках также можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию.
Правовая база
- ФЗ №136, который определяет особенности передачи земельного участка для ИЖС;
- ФЗ №218, регулирующий правила регистрации недвижимости;
- часть 2 статьи №16 ЖК РФ определяет правила, какой объект признается жилым;
- ФЗ №172, регулирующий перевод земель из одной категории в другую.
Лицам, владеющим земельными участками, аббревиатуры «СНТ, ДНП, ИЖС» вполне знакомы. Однако для иных лиц, значение этих сокращений является загадкой. Что они обозначают и какие между ними имеются различия, расскажем далее.
СНТ, ДНП, ИЖС — что это такое и в чем разница
Для того, чтоб разобраться в указных выше терминах, следует отметить следующее. Все они имеют отношение к использованию предоставленных частным лицам земель. Любой участок земли имеет определенное назначение и не может использоваться в иных целях.
При его выделении обязательно идет указание на вид разрешенного для него использования. К примеру, может быть указано, что он выделяется под ИЖС.
Расшифровывается данная аббревиатура, как индивидуальное жилищное строительство.
Такой участок должен использоваться для возведения частного дома, пригодного для проживания.
Под двумя другими сокращениями скрываются наименования некоммерческих объединений.
Они создаются с целью организации использования, распоряжения, решения различных вопросов в отношении дачных и садовых земель. Такие объединения могут образовываться в следующих формах:
- некоммерческих партнерств;
- некоммерческих товариществ;
- потребительских кооперативов.
Следовательно, расшифровка СНТ это садоводческое некоммерческое объединение в форме товарищества. А ДНП - это дачное некоммерческое объединение в виде партнерства.
Эти два объединения являются юридическими лицами некоммерческого характера. В чем разница между этими объединениями рассмотрим далее.
Садовое некоммерческое товарищество, его плюсы и минусы
Садовое некоммерческое товарищество является одной из форм объединений, позволяющих владельцу решать различные вопросы использования своего садового участка.
Такие участки предоставляются только на землях сельхозназначения и имеют определенные особенности. Основным предназначением садоводческих земель является разведение садовых и иных сельскохозяйственных культур. По Закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 на них также разрешается возводить различные хозяйственные и жилые строения.
Зарегистрировать свое проживание в таком доме по закону нельзя. На практике этот запрет не признается, но фактически сделать прописку на садовом участке можно только через суд.
Вместе с тем, стоимость участков для садоводства значительно ниже. Поэтому, если планируется разведение сада-огорода и сезонное проживание в доме, то преимущества такой земли очевидны.
Кроме того, в отличие от участков под строительство у их собственников нет обязательств возвести строение в определенные сроки. Если же на таком участке планируется постоянное проживание, то могут возникнуть проблемы с подведением коммуникаций, регистрацией в таком жилье.
Дачное некоммерческое партнерство: плюсы и минусы
Д ачное некоммерческое партнерство относится к объединениям лиц, получивших в свое владение землю для дачи.
По указанному выше закону она предоставляется для организации отдыха граждан с правом возведения различных построек и выращивания различных культур.
При этом возводить постройки на дачном наделе в отличие от садового все-таки нужно. В доме на таком участке зарегистрировать свое проживание будет проще. Но с проведением коммуникаций к участку также могут возникнуть проблемы. Если в дачных объединениях проведено электричество или водопровод, то понадобится за них вносить ежегодную плату.
Разведение же садовых культур, возделывание огорода на даче необязательно. Поэтому такая земля менее плодородна, зато и стоит дешевле. Участки для дач или садоводств редко можно приобрести в ипотеку или отдать в залог.
Для использования таких участков также могут создаваться ДНТ некоммерческие партнерства.
Земли сельхозназначения для СНТ и ДНП
В земельном законодательстве се находящиеся в стране земли разделены на категории. Среди них и земли сельхозназначения.
Они выделяются только на определенные цели использования, в частности, для дач, садоводчеств, огородов, фермерских и личных хозяйств. Выделять они могут как частным лицам, так и товариществам, кооперативам. Они располагаются вне поселений, и их основной целью использования является именно разведение различных сельхозкультур.
Поэтому садовые наделы могут предоставляться только на таких землях. Дача в некоторых случаях может выделяться и в пределах поселений.
Земли под индивидуальное жилищное строительство: плюсы и минусы
В отличие от вышеперечисленных объединений, земли для частного строительства всегда располагаются на территории какого-либо поселения. Целью их предоставления является возведение жилых частных домов.
Эти дома носят капитальный характер и подходят для круглогодичного проживания. В таких домах несложно прописаться, да и подводить коммуникации к ним легче. Поскольку такие участки находятся в поселениях или около них, то проблем с инфраструктурой там обычно не бывает.
Поэтому для возведения дома для постоянного проживания такие земли подходят лучше. Правда и стоят они значительно дороже.
Налог, уплачиваемый за владением имуществом, в этом случае также будет больше.
Сажать что-либо на этом земельном наделе совсем необязательно. Такие участки банки охотнее берут в залог и дают на их приобретение кредиты.
Строим на участке ИЖС
Индивидуальное жилищное строительство требует от частных застройщиков соблюдения определенных правил и норм.
Существуют ограничения по площади самих наделов для строительства, этажности возводимых на них домов, расположению построек на участке. Владельцы земель должны соблюдать все требования санитарных, противопожарных, градостроительных и иных обязательных норм. Кроме того, на возведение домов придется получать специальные разрешения. А для этого требуется сбор различной документации, подготовка плана самого участка, схемы его застройки.
При несоблюдении указанных правил на собственников могут налагаться различные штрафы. А дома, возводимые без разрешений, признаются самовольными и незаконными строениями.
Как правильно перевести СНТ или ДНП в ИЖС
В каждом из перечисленных видом возможного использования земель имеются свои плюсы и минусы.
Выбор в пользу одного из них делается исходя из целей, для которых приобретался участок. Вместе с тем, все большее число людей желает проживать в собственном доме за городом. Поэтому часто возникает вопрос о возможности перевода земель из одной категории в другую. Такая возможность законодательством РФ предусмотрена.
Для осуществления перевода необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местные или исполнительные (государственные) органы. В таком ходатайстве нужно обосновать необходимость изменения категории земли. К нему требуется приложить документы о правах на эту землю, о личности заявителя.
По закону срок рассмотрения этого заявления не должен превышать двух месяцев. В ходе рассмотрения принимается решение о возможности перевода земель СНТ или ДНП в участки для возведения частных домов. Оформляется принятое решение актом.
После получения такого акта на руки, собственник участка должен произвести регистрацию изменений в Росреестре. При отказе в переводе должны быть послужившие этому причины. У заявителей имеется возможность обжаловать акты об отказе в изменении категории земли.
ИЖС – это участок, который предназначается под жилищное строительство. А ДНП – это дачные участки, объединённые в некоммерческое партнерство.
Основное отличие заключается в том, что земли, предназначенные для ИЖС, находятся только в жилых районах.
То есть предполагается наличие коммуникаций, дорог и другой инфраструктуры.
А вот ДНП далеко не всегда располагает даже частью необходимого, здесь может не быть:
- электроснабжения;
- водоотведения;
- канализации и прочего.
Такой участок может быть расположен как на сельскохозяйственной территории, так и на земле некоторых поселений. Кроме того, дома, возведенные на территории ДНП, будут дешевле, поскольку сама земля крайне низко.
Что это такое?
ДНП – организация некоммерческого направления. Это своего рода объедение собственников дачных участков. Целью такой организации является контроль за обслуживанием поселка.
По сути, работа ДНП очень похожа на ТСЖ. Нередко владельцы участков подбирают управляющую компанию, именно она обслуживает дачное объединение.
– это выделенные под строительство домов земли. Находятся они на территории определенных населенных пунктов. Это могут быть поселки, города и другое.
Главное отличие данного вида участков – обеспеченность всей необходимой инфраструктурой и коммуникациями.
Статус земли
ДНП имеет свой статус:
- на земле разрешено проводить сельскохозяйственные работы, ведь это её прямое назначение:
- разрешена садовническая и огородническая деятельность;
- допустимо строительство дачных домиков, возведение бань, сараев и прочего.
ИЖС предназначается под постройку жилого дома.
Следует отметить, что высота строения не должна превышать 3-х этажей.
Помимо дома, для круглогодичного проживания разрешено возведение бани, гаража и других сооружений. Также допустима огородно-садовая деятельность.
Права на участок
Форма права на участок ИЖС и ДНП ничем не отличаются.
При оформлении каждого из них собственник получает свидетельство о государственной регистрации права.
ИЖС и ДНП: в чем разница?
ДНП имеет 1 очень существенный недостаток. Дело в том, что пользоваться различными благами социального обеспечения будет возможно только за свой счет.
Это связано с тем, что дачные домики не закрепляются по обслуживанию за поликлиниками, детскими садами и другими государственными и муниципальными учреждениями.
То есть, присоединиться к инфраструктуре расположенного вблизи поселка невозможно на бюджетной основе.
Если дом возведен на территории ИЖС, то можно получить абсолютно любые социальные гарантии и обеспечение.
Школы, детские сады, больницы – ко всему можно прикрепиться на бюджетной основе, то есть не нужно платить за предоставление услуг.
Чем отличаются?
Весомое отличие – это социальное обеспечение. Однако многие люди, приобретают все-таки участки ДНП. Это связано с тем, что такая земля обходится при покупке гораздо дешевле.
Два подобных участка разного назначения в отличаются. Поэтому в целях экономии люди приобретают землю ДНП.
Но, сэкономив на этом, в будущем придется потратиться на многое другое. Хотя бы, чтобы оформить ребенка в детский сад и школу, самому обратиться в поликлинику, потребуется на территории поселения.
Поэтому ИЖС гораздо удобней и проще.
Что выбрать?
Теперь вы знаете, чем отличается ДНП от ИЖС. Поэтому выбрать будет не так сложно. Но, для того чтобы окончательно убедиться в решении, необходимо взвесить все преимущества и недостатки.
Плюсы и минусы
Главный недостаток ИЖС – это высокая стоимость. Но возведение домов на таких участках дает возможность получить , социальные нормы.
А также можно использовать их для предоставления различным банкам.
ДНП, в свою очередь, предназначаются для ведения сельскохозяйственной деятельности. Это означает, что социальные нормы не предоставляются.
Кроме того, оформить прописку очень сложно и это займет длительный период времени. Банки не всегда предоставить кредиты и ипотеки под залог недвижимости, построенной на участке ДНП.
Разрешение на строительство
На территории ДНП разрешено построить дом. Даже такого типа, как капитальный, то есть рассчитанный на постоянное проживание.
Строительство ИЖС объектов возможно высотой не больше 3-х этажей. Дом можно возвести только для 1 семьи.
Возможность получения прописки
Для того, чтобы прописаться в доме на территории ДНП, нужно для начала зарегистрировать здание в БТИ. Но не всегда это возможно, поскольку существует ряд требований.
Получить прописку будет возможно, но займет это много времени и нужно доказать, что другого места для постановки на регистрационный учет нет.
Если дом на участке под ИЖС построен с соблюдением всех норм, то встать на регистрационный учет можно быстро. Проблем не возникнет, если дом зарегистрирован в БТИ.
Регистрация построенного дома
Зарегистрировать построенный дом на участке ИЖС необходимо в БТИ.
Требуется соблюдение определенных требований:
- нужно, чтобы к дому были подведены все коммуникации, дорога и была другая инфраструктура;
- обязательно должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию.
Дом на ДНП не требуется обязательно регистрировать.
Коммуникации
На территории ДНП не предусматривается коммуникаций. Если они нужны, то его правление занимается организаций проведения электроснабжения за счет взносов.
Снабжение водой обычно индивидуальное, как и канализация. Газоснабжение и обеспечение теплом возможно посредством установки индивидуальной котельной.
На участках ИЖС обычно все коммуникации уже имеются. Чтобы к ним подключиться, нужно все согласовать со службами.
Обслуживание территории
За счет взносов правление ДНП осуществляет обслуживание территории.
В этом плане ИЖС проигрывает – только в случае нахождения дома в коттеджном поселке, обслуживание территории будет проходить за счет взносов и регулярно.
Но цена на это выше, чем в ДНП. В противном случае вывоз мусора и уборка снега должна будет осуществлена своими силами.
Налоги
Налоги на ДНП значительно ниже – всего 0,3% от суммы оценки по кадастру в год.
А вот для ИЖС – дороже – 1,5%. Но оформить налоговый имущественный вычет проще, если дом возведен под ИЖС.
Как перевести ДНП в ИЖС?
Если участок уже имеется, и он относится к категории ДНП, то возможно перевести его под ИЖС. Но для этого необходимо соблюдение некоторых условий.
Источник: euforia71.ru
Чем отличаются земли ЛПХ, ИЖС, СНТ, ДНП
При рассмотрении вопросов, касающихся юридического оформления земельных участков, часто мелькают непонятные термины. Давайте разберемся: ЛПХ, ИЖС, СНТ, ДНП – что это такое.
Современное законодательство дает право гражданам приобретать в собственность различные земельные участки. Но не каждый выбранный участок можно будет использовать для определенных вами целей. Необходимо определиться с тем, что государство разрешит вам на нем делать. А это зависит от его расположения и целевого предназначения.
Различие земель по предназначению
Земельный Кодекс РФ все земли разделяет по их целевому назначению на семь видов:
- для населенных пунктов;
- сельскохозяйственные;
- охраняемые территории;
- для промышленных объектов и промышленности;
- водный фонд;
- земли, находящиеся в запасе;
- лесной фонд.
Кроме закрепленного за ними целевого предназначения земли обладают официально установленным для конкретного участка видом его разрешенного использования.
Видов разрешенного использования земельных угодий в России существует более трех тысяч. Каждый такой вид устанавливает, какая деятельность разрешена на данной земле.
Для земель сельхозназначения разрешенными видами использования могут быть:
- садовые жилые строения;
- для сельхозпроизводства;
- для ведения садоводства;
- для ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
Для земель в черте населенных пунктов:
- блокированные жилые дома;
- для строительства дач;
- для индивидуального жилищного строительства.
Приобретая земельный участок, необходимо учесть все ваши запросы, определить, для чего он нужен, будут ли на нем строения, какой от них требуется статус. Исходя из этого и следует подбирать его разрешенный вид использования.
Предназначение участка земли может быть следующим:
- дачное некоммерческое партнерство, сокращенно ДНП;
- садовое некоммерческое товарищество, сокращенно СНТ;
- личное подсобное хозяйство, сокращенно ЛПХ;
- индивидуальное жилищное строительство, сокращенно ИЖС.
Земли дачных и садовых некоммерческих партнерств могут размещаться лишь на землях сельхозназначения, однако размещение участков ДНП, согласно последним изменениям законодательства, стало возможным и на землях внутри поселения. Участки для ИЖС непременно должны быть в пределах земель жилых поселений.
Каждому из видов разрешенного использования присущи свои преимущества и недостатки.
Понятие СНТ
СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
На землях СНТ разрешено выращивание сельскохозяйственных культур, размещение построек, нужных для их обработки и хранения.
При желании такие земельные участки в садовом некоммерческом товариществе можно использовать для строительства дома.
Плюсы использования земель СНТ:
- стоимость участка намного ниже стоимости участка земель ИЖС;
- земли расположены за городом, в сельской местности;
- участком можно пользоваться без строительства дома.
Минусы использования земель в СНТ:
- на практике трудно оформить свою регистрацию в загородном доме, выстроенном на землях СНТ;
- участки СНТ имеют, как правило, небольшую площадь – 6-15 соток;
- цена недвижимости на этих землях будет низкой, независимо от размера и качества выстроенного дома он будет являться дачным домиком;
- все обустройство и подвод коммуникации должен проводить владелец участка, а не местные власти;
- необходимость уплаты членских взносов в товарищество;
- использовать земли СНТ в качестве залога финансовые организации соглашаются с большим трудом.
Земли СНТ выделяются в живописных и экологически чистых районах. Разница в их стоимости зачастую определяется лишь удобством расположения и имеющимися коммуникациями.
ДНП – что это такое
ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
Земли ДНП предназначаются для эксплуатации сада или небольшого огорода или для строительства загородного дома.
Законодательство разрешает размещение участков ДНП на землях внутри поселений, так что фактически в этом они похожи на земли ИЖС.
Плюсы использования земель ДНП:
- стоимость их ниже, чем стоимость земель ИЖС;
- если земли ДНП попадают в черту поселения, то получить прописку в них легче, чем в СНТ;
- для ввода выстроенного дома в эксплуатацию не обязательна техническая экспертиза.
Минусы использования земель ДНП:
- в связи с тем, что земли ДНП имеют все же сельскохозяйственное назначение, то присутствие на них сада или огорода обязательно;
- специфика земель ДНП состоит в том, что наличие на нем дома для жилья также необходимо, как и наличие сада.
Плюсы и минусы ЛПХ
ЛПХ – личное подсобное хозяйство. Земли ЛПХ являются по своей сути земельными участками сельхозназначения.
Главное отличие участков ЛПХ от земель ИЖС и СНТ в том, что они располагаются как вне населенных пунктов – полевые земельные участки, так и внутри них – приусадебные земельные участки.
Полевой участок земли ЛПХ можно использовать лишь для выращивания сельскохозпродукции. На нем запрещено строительство любых объектов.
Приусадебный участок земли ЛПХ кроме выращивания сельхозкультур может применяться и для возведения на нем производственных, бытовых и жилых зданий. При этом соблюдаются все правила и нормативы для их размещения.
Плюсы использования земель ЛПХ:
- в случае расположения участка в населенном пункте, возможен его перевод в состав земель ИЖС;
- льготная ставка налога на такие земли – менее 0,3 % кадастровой стоимости участка.
Минусы использования земель ЛПХ:
- в современном законодательстве отсутствует понятие ЛПХ, что может привести к возникновению дополнительных сложностей;
- оформление в собственность земли ЛПХ, расположенной не в границах поселений зависит от того, какое решение примут местные власти, которые вправе запретить строительство на нем зданий.
Что такое ИЖС
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
Выгодно отличаются от ДНП и СНТ земли ИЖС – их разрешено использовать для строительства капитальных жилых домов.
Плюсы использования земель ИЖС:
- наличие почтового адреса;
- в доме, выстроенном на землях ИЖС, легко прописаться;
- местные власти обязаны обеспечить участки ИЖС всей необходимой инфраструктурой;
- участок возможно использовать в качестве залога.
Минусы использования земель ИЖС:
- площадь участка четко ограничена;
- проект строительства дома необходимо согласовывать со множеством служб и организаций, получать на строительство разрешения;
Стоимость таких земель по сравнению с другими наиболее высока, так как располагаются они в пределах жилых поселений.
Что лучше: СНТ или ИЖС
Выбор земли для землепользования
В целях землепользования выгоднее всего приобретать земли СНТ. Они привлекательны своей низкой стоимостью и возможностью использования полностью всей площади под выращивание сельхозкультур.
Участок СНТ можно приобрести двумя способами:
- непосредственная покупка у собственника;
- вступление в члены садоводческого товарищества с последующей приватизацией земли.
Став собственником такого земельного участка, вы уже можете выстроить на нем жилой дом.
Выбор земли для проживания
Для постоянного проживания предпочтительнее приобретать земли ИЖС.
Несмотря на более высокую стоимость участка, такой шаг обеспечит более выгодное капиталовложение.
Земли ИЖС с каждым годом дорожают больше других, и позже их можно будет продать дороже первоначальной стоимости.
Выбор типа земельного участка зависит от того, собираетесь ли вы выстроить дом, выращивать ли сельхозпродукцию, то есть, от того, какое целевое предназначение он имел перед покупкой.
Внимательное изучение документов на землю позволит вам избежать фатальных ошибок, которые способны помешать осуществлению мечты.
В видео: Различия земель СНТ, ДНП, ДНТ.
Я расскажу, как мужчине в возрасте 50+ оставаться модным, красивым и здоровым, как в свои пятьдесят чувствовать себя на 30.
Источник: after-50.ru