Президент ГК Fedeco Валерий Шумилин рассказывает об особенностях малоэтажного строительства в регионах, а также о недостатках и преимуществах проживания в малоэтажных комплексах.
— Жилые малоэтажные комплексы в регионах. Проектные особенности, примеры, результаты реализации.
— В России малоэтажными считаются как отдельно стоящие, так и многоквартирные дома, которые имеют непосредственную связь с прилежащим земельным участком. Высотность таких зданий не должна превышать 3-х этажей и может включать мансарду без окон. Понятие малоэтажного жилья регламентируется несколькими нормативными документами, например, Градостроительным Кодексом РФ (ст.48, 49), Сводом правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Приказом Минрегиона РФ №79 и Сводом правил по проектированию и строительству, изданных Госстроем России.
В данный момент, доля малоэтажного строительства увеличивается. Сейчас она составляет уже больше 50% от общего объема жилого строительства. Как результат – в регионах появляются целые малоэтажные микрорайоны. Показательны примеры успешных проектов малоэтажных микрорайонов в регионах РФ компаний «Экодолье» в Оренбурге и «Авиакор» в Самаре.
ИЖС из ЖБИ с завода. Технология и этапы производства.
Если брать развитие комплексных малоэтажных посёлков в Москве, Сантк-Петербурге, МО и ЛО, интересны проекты Kaskad Family и MR Group в Подмосковье, а так же Kivennapa в СПб. Стоит отметить проекты Группы компаний Fedeco, строительство которых идёт в рамках развития городской агломерации в Тамбове и Орле – «Новый Тамбов» и «Новый Орел». Эти проекты получают серьезную поддержку администрации регионов, потому что их реализация позволяет реально улучшить ситуацию с обеспечением населения жильем.
— Проблемы малоэтажного строительства в 2013 г. Участие муниципальных властей, варианты ГЧП.
— Малоэтажные дома являются новым продуктом для современного строительного рынка и имеют свой срок привыкания, который может доходить до 10 лет. В Москве эти 10 лет уже прошли, в других регионах – пока нет.
В отличие от многоэтажного строительства, где уже наработан опыт и технологии, проблемы малоэтажной застройки в России связаны, прежде всего, с неразвитостью отрасли: отсутствует практика реализации проектов, понимание и ясность в вопросе – как делить очереди? Проблемы обеспечения инженерной и социальной инфраструктурами можно не выделять в отдельную группу, так как они актуальны для любого строительства. При возведении жилых объектов часть инженерной инфраструктуры берет на себя застройщик (все внутренние сети), а внешние сети и подведение их к участку предполагает участие государства. Но в реальности большую часть на себя приходится брать застройщику.
В рамочном законе о государственно-частном партнерстве практически не рассматривается жилищное строительство и, по мнению специалистов нашей отрасли, он мало к нему применим. Тем не менее, имеются удачные примеры диалога между властью и бизнесом, когда нам удаётся найти верные решения. Как правило, это происходит под эгидой некоммерческих партнёрств, таких как НАМИКС и его деятельностью.
АДВОКАТ + С КОНСТАНТИНОМ РАГОЗИНЫМ. Малоэтажное строительство и развитие рынка ИЖС.
Успешным взаимодействием можно считать такие партнёрские отношения, когда администрации максимально берут на себя обязательства по созданию инженерной и социальной инфраструктур (строительство школ и детских садов). Реализация таких проектов происходит через конкурсы, финансируемые субъектами или муниципалитетами. Возможно взаимодействие застройщиков и властей с представителями монополистов для получения технических условий, подведения газа, электричества, обеспечения транспортной доступности с учетом условий развивающейся территории.
Наглядным примером всесторонней государственной поддержки может служить подписанное соглашение между Правительством Орловской области в лице губернатора Козлова А.П. и девелоперской компанией Fedeco в лице Шумилина В.В. о совместной деятельности по проекту строительства многоквартирных домов в регионе. Проект будет реализован на земельных участках ГК Fedeco. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» предусмотрено строительство детского сада и автомобильной дороги.
Инвестиционный проект «Новый Орел» будет реализован на территории общей площадью 25 га в 2016 году и обеспечит комфортным жильем порядка 2 500 семей в Орловской области. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию 20 000 кв.м, в 2015 году – 30 000 кв.м. В 2016 году девелопер планирует завершить строительство и ввести в эксплуатацию 100 000 кв.м. Общий объем инвестиций в строительство проекта «Новый Орел» составляет 1,6 млрд руб.
— Себестоимость строительства жилья малой этажности.
— Строительство малоэтажных зданий, в сравнении с многоэтажными домами, с одной стороны проще, поскольку реализация проекта происходит более высокими темпами и не требует получения государственной регистрации. Но из-за большей площади застройки требуется проложить больше инженерных сетей и дорог. Себестоимость строительства жилья малой этажности находится под влиянием минимизирующих и максимизирующих факторов. Сокращение расходов, прежде всего, связано с количеством возводимых этажей, но в этом случае строят то же количество квадратных метров на большем участке земли, что приводит к удорожанию.
В настоящее время идет спор, кто строит дешевле и что выгоднее возводить. Стоимость зависит от способности застройщика контролировать все ценовые цепочки, следить за затратами. Но в качестве основного вывода можно сказать, что жильё малой этажности можно построить не дороже, чем многоэтажное.
Считаю, что правильнее было бы говорить о цене, за которую жилье получит покупатель. В обоих случаях можно достигнуть приемлемой стоимости, как квадратного метра, так и готового дома с земельным участком даже в сегменте «эконом».
— Недостатки и преимущества проживания в малоэтажных комплексах.
— Если говорить о градостроительной политике в целом, то здесь важно учитывать особенности зонирования и расположения высотных и малоэтажных жилых домов. Исходя из необходимой плотности застройки и мирового опыта, в центральных частях города жилье должно быть многоэтажным, а чем дальше от центра – этажность должна быть более низкая.
Как правило, объекты малоэтажного строительства зачастую располагаются в более экологичных зонах, чем многоэтажные комплексы, а значит, окружающая среда рядом с домом будет более чистой.
Малоэтажные комплексы обязательно располагают земельными участками, которыми могут пользоваться жильцы по своему усмотрению, как для проведения досуга, так и организации сада. Безусловно, интереснее всего иметь отдельный участок, отдельный дом, жить в своем режиме: никому не мешать, загорать, жарить шашлыки и наблюдать, как дети играют во дворе. Кроме того, такие комплексы характеризуются большей плотностью территории, рассчитанной на совместное пользование – это и парковки, и детские площадки, и прогулочные зоны.
«Малоэтажка» гибче и позволяет быстрее реагировать на спрос. В итоге, покупатели получают больше возможностей в сравнении с аналогичными предложениями многоэтажных комплексов.
Если провести градацию по комфорту проживания и использования прилегающей территории то, лучше всего жить в отдельном доме, потом в таун-хаусе, потом в трехэтажном, и только потом в аналогичном многоэтажном доме. Немалую роль играют психологический комфорт и исторический фактор.
Проживая в квартире малоэтажного дома, по площади равной аналогичной в многоэтажном, жители осваивают больше реальной площади прилегающей территории. Например, территория двора многоэтажного дома рассчитана не на 50 семей, а на 400. Если рассчитывать прилегающую площадь к многоэтажным домам по аналогичным параметрам и пропорциями, которые предоставлены в малоэтажных домах, прилегающие территории многоэтажки должны быть настолько большими, что для связи, межу ними может потребоваться общественный транспорт. Подобные проекты городской урбанизации были представлены на архитектурных выставках в СССР, начиная с 20-х годов. Но такие проекты не были популярными из-за экономических факторов, в результате чего высотки были лишены общественных площадей.
Во всем мире спальные районы являются малоэтажными, так же должно быть и у нас, весь вопрос в правильном зонировании. Как я упоминал, строить малоэтажное жилье в центре города совершенно неэффективно. Поскольку стоимость зависит от площади и коммуникаций, которые там распределены, такое жилье будет дорогим и недоступным для широких слоев населения. А застраивать многоэтажными домами пригород, по моему мнению, вообще неправильно! Там, по сравнению с центрами городов, достаточно недорогой земли, поэтому, безусловно, целесообразнее возводить «малоэтажку».
— Перспективы развития данного формата жилья.
— Общая тенденция говорит о возможности роста и расширения самого рынка жилищного строительства. Сейчас малоэтажное строительство достигло 1/2, по моим оценкам, в ближайшие 7 лет показатель вырастет до 2/3, а через 10 лет составит ¾ от общего объема вводимого жилья. Если посчитать, насколько должен увеличиться дополнительный объем вводимого жилья, видно, что он целиком будет состоять из «малоэтажки».
Рынок многоэтажного жилья уже сформировался и насыщен, а значит, будет поддерживаться в своем объеме. Если же он и будет расти, то темпами, соответствующими темпам роста экономики в пределах 2-3%. При этом условии, доля возводимого малоэтажного жилья увеличится в несколько раз. Во многом, увеличение будет происходить за счет таких форматов, как: дубли, таунхаусы, квадрохаусы и многоквартирные малоэтажные дома.
Сейчас возводится 65 млн кв.м на 140 млн человек. По простым подсчётам, это выходит меньше, чем полметра в расчете на одного человека. Задача, поставленная Президентом – строить по метру на человека в год. Реальная обеспеченность в России – 25 кв.м на человека, а приемлемая норма – 40 кв.м, у западных европейцев – 50-70 кв.м, у американцев – 80 кв.м, у норвежцев – 90 кв.м на чел.
С учетом выбытия, потребуется более 20 лет непрерывного строительства жилых домов общим объёмом, превышающим существующий в два с половиной раза. И только через этот период мы, возможно, сможем достичь показателя нормы – 40 кв.м на человека.
Согласно опросам, которые мы проводили, 80% людей хотели бы жить в малоэтажном доме. Соответственно, если предоставить людям малоэтажное жилье такого же качества, как и многоэтажное, с такой же инфраструктурой и транспортной доступностью, то 80% выберут квартиры в малоэтажных домах, таунхаусах или индивидуальные коттеджи с прилегающим участком.
Источник: www.tatre.ru