Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Каждый участок земли можно использовать лишь в соответствии с его предназначением и деятельностью, которая на нем разрешена. Что можно делать или строить на нем, а что нельзя — определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) участка. Документ, описывающий виды разрешенного использования участка и действий на нем, называется классификатором.
Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.
- ИЖС — максимальное количество этажей не более 3-х над уровнем земли.
- Многоквартирное малоэтажное здание — максимальное количество этажей (с мансардным) — 4.
- Многоэтажный квартирный дом — число этажей от 9 (с учетом подземных) с общим количеством квартир от 20.
Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.
В чём разница между ИЖС, ЛПХ и СНТ? Где можно строиться? Виды разрешенного использования участков.
Как изменить вид разрешенного использования
Данная процедура производится при условии, что участок уже находится в категории земель, разрешающих соответствующее строительство. Иначе придется также производить смену категории. При изменении вида разрешенного использования для возведения жилого дома категория земель обычно соответствующая — земли населенных пунктов.
Решение об изменении ВРИ на многоквартирный дом или МЖС, принимается главой местной администрации (ч.1ст.4 N 191-ФЗ). Однако стоит учитывать, что если целевое назначение участка будет изменяться, то предварительно для принятия решения необходимо будет провести публичные слушания. В обратном случае необходимость в их проведении отпадает. Именно в местную администрацию необходимо подать соответствующий пакет документов.
В основной пакет документов входит:
- соответствующее заявление на имя главы администрации;
- копия паспорта заявителя;
- копии документов, устанавливающих право владения участком;
- кадастровый паспорт.
Все документы можно отправить как по почте, так и подать лично уполномоченному лицу. После этого важно получить расписку о том, что поданные документы были приняты. Сроки рассмотрения и принятия решения устанавливаются местными правовыми актами. Пример — в одном из городских поселений РФ (Чехов) срок составляет 30 дней, а при необходимости провести слушание – 60 дней.
После получения указанного заявления, местная администрация делает запрос сведений о заявителе, которые содержатся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Для этого используется единая система межведомственного электронного взаимодействия федерального органа исполнительной власти, который осуществляет государственную регистрацию юридических и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей. Физическое или юридическое лицо вправе предоставить данные сведения самостоятельно.
Как сменить основной ВРИ на условно разрешенный
Законодатель не определяет, какие именно ВРИ относятся к условно разрешённым, но на практике к ним относят, в том числе, дома, превышающие параметры требований к застройке.
Для того, чтобы осуществить такую смену ВРИ, необходимо получить соответствующее разрешение. Первым шагом является подача заявления, после которого уполномоченными органами назначается публичное слушание по этому вопросу.
Во избежание нарушения прав и интересов граждан, проживающих по соседству с данным участком земли, вопрос изменения ВРИ на публичном слушании решается с их участием.
В течение 10 дней после подачи заявления заинтересованным лицом, специальная комиссия уведомляет собственников участков и зданий, интересы которых могут быть затронуты при смене ВРИ, о проведении слушания. В течение месяца после оповещения, данное мероприятие обязано состояться. После принятия решения, оно публикуется в соответствующих источниках и на сайте муниципального органа.
Принятое решение (согласие или отказ), подкрепленное обоснованным заключением, направляется комиссией главе местной администрации. А последний принимает решение о выдаче разрешения или отказе в нем на основании заключения комиссии. Решение публикуется, а расходы от прошедшего слушания покрывает, заинтересованное в смене ВРИ, лицо.
Если условно разрешенный вид использования был внесен в градостроительный регламент после проведения публичного слушания, то чтобы получить разрешение на него впоследствии, проводить повторное слушание нет необходимости. Решение о разрешении или отказе в смене ВРИ может быть оспорено в судебном порядке (ст.39 Градостроительный Кодекс).
По результатам решения главы администрации заявителю выдается либо разрешение на изменение ВРИ, либо обоснованный отказ в нем. Стоит учитывать, что изменение ВРИ может напрямую повлиять на кадастровую стоимость этого участка. Орган местного самоуправления обязан направить сведения об изменении ВРИ в орган регистрации прав, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН (ст.32 ФЗ № 218). Данные изменения регистрируются в течение 15 рабочих дней, после чего на протяжение 5 рабочих дней об этом должно быть уведомлено заинтересованное лицо (правообладатель).
Источник: landatlas.ru
К чему отнести свой надел или классификатор разрешенного использования земельного участка
Земельный фонд России представляет собой совокупность всех территорий, заключённых границами государства. Охраняется законом как стратегический ресурс и национальное достояние народов, проживающих в пределах страны. Для ведения учёта и рационального землепользования ведётся постоянная систематизация земель по типу и качеству. Последняя реформа касается создания усовершенствованного классификатора видов разрешенного использования земель.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.
Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.
Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.
ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г. № 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории. Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.
Перечень видов разрешенного использования (ВРИ)
Сельскохозяйственное использование (код 1.0)
Земли данной группы представляют особый интерес для государства.
Деятельность на этих территориях в большей степени подвержена надзору и контролю. Состав земель отражает ст. 77 ЗК РФ.
Жилая застройка (код 2.0)
В группу земель для жилой застройки входят участки для постоянного проживания на них людей. Обязательным условием отнесения территории к группе является наличие постройки для жилья: частный дом с участком, многоквартирный дом с инфраструктурными капитальными строениями, а также гаражные и вспомогательные постройки, необходимые для обслуживания жилой зоны.
Исключением являются земли с гостиничными комплеками, исправительными заведениями, временным жильём для вахтеров, домами отдыха и оздоровительными учреждениями.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Предполагает использование земли для частного жилья с высотностью не более 3-х этажей.
На участке разрешается ведение подсобного хозяйства, земледелие и размещение гаражных и хозяйственных построек.
Сюда же относится и малоэтажная многоквартирная жилая застройка, предполагающая максимум 4 этажа постройки, включая мансарду.
На этих участках также разрешается выращивание культур и постройка гаражей. В качестве объектов инфраструктуры появляются площадки для занятия спортом и развития детей, магазины, парикмахерские, химчистки и прочие объекты обслуживания при условии их размещения в виде пристроек к дому или на площади внутри жилой постройки.
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Отнесение земельного участка к данному типу сохраняет правила ИЖС и даёт возможность разводить животных в специальных постройках.
Блокированная жилая
Зона предназначена для строительства жилых домов до 3-х этажей, совмещённых общей стеной (стенами), где каждая семья занимает личный жилой блок, не совмещенный с соседним.
Такие дома называются таунхаусами и обустроены общей придомовой площадью, на которой возможно размещение гаражей, детских площадок, спортивных комплексов, а также выращивание деревьев, овощей и ягод.
Передвижное жилье
Является типом палаточного городка или кемпинга, может организовываться в виде подвижных вагончиков и прицепов. При этом пристанище должно иметь возможность подключения к инженерным сетям общего пользования.
Среднеэтажная
Характеризуется как застройка с высотностью не более 8 этажей с определённой инфраструктурой: зоны озеленения. подземный паркинг, детские площадки, спортивные сооружения и объекты обслуживания, занимающие внутридомовую площадь.
Многоэтажная
Предполагает наличие многоквартирного дома свыше 9 этажей.
Для благоустройства территории позволяется высадка кустарников, установка лавок и урн, постройка спортивных и детских площадок, парковка, а также размещение внутридомовых объектов обслуживания.
Обслуживание жилой застройки
Участки для обслуживания проживания населения имеют различную высотность и назначение, их ВРИ обобщается с присвоением общего кода 2.0. Это дает право строить на территории любую постройку, предназначенную как для жилья, так и для обеспечения квартирантов доступными услугами. К числу таких земель относятся участки с различными объектами социального, культурного, образовательного и инфраструктурного значения: кафе, гаражи, мастерские, больницы, детсады, церкви, библиотеки, театры и т.д.
Объекты гаражного назначения
Представляют собой земли с размещенными на них паркингами различных уровней (подземные, наземные) или гаражами. Допускается постройка автомоек на территории.
Общественное использование объектов капитального строительства (код 3.0)
К данному ВРИ земель относятся объекты, предоставляющие жильцам блага социального, духовного и бытового характера. В данную группу входят 10 подгрупп:
- коммунальное обслуживание (инженерные сети, канализация, связь, аварийные службы и т.д.);
- социальное обслуживание (приюты, пункты помощи бездомным, службы занятости, службы психологической помощи и т.д.);
- бытовое обслуживание (бани, ателье, мастерские, бюро ритуальных услуг, прачечные и т.д.);
- здравоохранение (лаборатории, поликлиники, фельдшерские центры, больницы, роддома, донорские станции и т.д.);
- образование и просвящение (ясли, садики, школы, гимназии, университеты, классы переподготовки и т.д.);
- культурное развитие (планетарии, зоопарки, океанариумы, музеи, выставочные центры, кинотеатры, дома культуры и т.д.);
- религиозное использование (церкви, соборы, монастыри, семинарии, духовные училища и т.д.);
- общественное управление (суды, администрации, облсоветы, думы, консульства и т.д.);
- обеспечение научной деятельности (исследовательские центры, академии наук, метеорологические установки;
- ветеринарное обслуживание (ветклиники, приюты и гостиницы для животных и т.д.).
Предпринимательство (код 4.0)
Земли для предпринимательства предполагают частный коммерческий характер их использования. Всего насчитывают 10 подгрупп ВРИ для целей получения прибыли. Объекты относятся к разнообразным сферам производства и воспроизводства: финансовая деятельность, коммерция, оказание транспортных, развлекательных, сервисных и прочих услуг.
Отдых / рекреация (код 5.0)
Этот вид использования земельных ресурсов предполагает разграничение по направлениям рекреации:
Полный комплекс таких объектов включает в себя базы для занятия любым из видов спорта, туристические тропы и зоны, территории охраняемой рекреации, турбазы, гостиницы и лагеря, места для ловли рыбы и охоты на зверя и птицу и т.д.
Производственная деятельность (код 6.0)
Систематизацию ВРИ земель для производства отображает следующий список:
- недропользование;
- тяжёлая и легкая промышленность;
- автопром;
- пищевая промышленность;
- химическая отрасль;
- фармацевтика;
- строительство;
- энергетика;
- связь;
- космическая сфера;
- нефтехимия;
- складское производство и т.д..
В данную группу земель входят территории, где ведется добыча полезных ископаемых, а также находятся фабрики и заводы с объектами инфраструктуры.
Подробный анализ и описание объектов этих земель приводится в ст.87-89, 91 ЗК РФ.
Размещение объектов транспорта (код 7.0)
Содержание земель, отведенных для перевозок и транспортных нужд, описывается в ст.90 ЗК РФ. Все объекты по ВРИ классифицируют по классу транспорта:
Соответственно, в системе земель транспорта выделяются участки для транспортировки, а также узлы обслуживания и сервиса, склады и места стоянки.
Обеспечение обороны и безопасности (код 8.0)
В данном случаи земли используются с целью защиты границ РФ, а также для поддержания обороноспособности государства.
По классификатору выделяют 4 подгрупп ВРИ:
- обеспечение вооружённых сил (полигоны, места хранения оружия и т.д.)
- охрана границы (пункты пропуска, наблюдательные вышки, ограждения и т.д.)
- обеспечение внутреннего правопорядка (центры управления и координации, спасательные службы и т.д.)
- обеспечение деятельности по исполнению наказаний ( тюрьмы, поселения и т.д.)
Деятельность по особой охране и изучению природы (код 9.0)
На землях с кодовым обозначением 9.0 находятся объекты, уникальные по своей культурной, исторической или иной принадлежности, которые строятся с целью сохранения памятников природы.
В эту группу входят и природные блага, например, грязевые вулканы или источники с минеральной водой.
Выделяют 3 подгруппы ВРИ:
- охрана природных территорий (природные заказники);
- курортная деятельность;
- историко-культурная деятельность (раскопки, курганы, древние селения и т.д.).
Использование лесов (код 10.0)
Предполагает использование лесных ресурсов с целью заготовки, переработки и воспроизводства (ст.101 ЗК РФ).
Выделяют 4 типа использования земель:
- заготовка древесины (лесные массивы для вырубки, лесопилки)
- лесные плантации (вырубка искусственных насаждений)
- заготовка лесных ресурсов (сбор тпав, ягод, грибов, сушилки, грибоварни)
- резервные леса (охранные объекты, лесные массивы стратегического запаса)
Водные объекты (код 11.0)
Такие земли предполагают наличие любого естественного водоснабжения (включая ледники), а также территории с объектами, обеспечивающими подачу воды в населенные пункты и на с/х угодья (ст.102 ЗК РФ).
К ВРИ относятся:
- общее пользование водными объектами (реки, озёра, прибрежные территории морей, ключевые источники и т.д.);
- специальное пользование водными объектами (водосток, водозабор, буровые подводные установки и т.д.);
- гидротехнические сооружения (плотины, дамбы, мосты и т.д.).
Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)
В целом группа объединяет участки, на которых построены скверы, парки, площади и бульвары, а также набережные, пешеходные зоны и дороги.
В качестве подгрупп выделяют:
- ритуальную деятельность (кладбища, крематории и т.д.);
- специальную деятельность (различного рода захоронения и мусорные полигоны);
- запас (резерв для строений).
Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство (код 13.0)
Эти земли предназначаются для выращивания различных культур и постройки временных возведений, необходимых для ухода, полива, прополки, хранения и т.д.
Ведение огородничества
На огороднических землях возводятся только нежилые помещения для хранения инвентаря и урожая.
Ведение садоводства
В садоводнических хозяйствах разрешается иметь дом отдыха, не предназначенный для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки.
Ведение дачного хозяйства
На дачных участках также разрешается постройка частного дома для постоянного проживания (не выше 3-х этажей).
ВАЖНО. Использование земель не по целевому значению грозит административным наказанием по ст.8.8 КоАП РФ.
Основные отличия нового классификатора
До конца 2014 г. классификация земель производилась на уровне муниципалитетов и не была систематизирована на государственном уровне (N167-ФЗ от 23.07.10 г.). С появлением нового классификатора ведение учёта земельных участков стало стандартизированным и удобным для пользователей. Шифры и коды направляются в госреестр, мониторинг за качеством земель ведётся удаленно.
Дополнительно расписаны все виды разрешенного использования с/х земель (18 подгрупп) с подробным описанием возводимых строений. Отдельным кодом обозначены участки дачного, садового и огороднического хозяйства (13.0). Из классификатора также было исключено понятие “крестьянско-фермерское хозяйство”.
Какие ВРИ подходят для индивидуального строительства?
Жилые здания постоянного проживания
Строятся на территориях с кодом:
- 2.0. – жилая застройка;
- 13.2. – ведение садоводства;
- 13.3 – ведение дачного хозяйства.
Сезонные жилые объекты
Возводятся на участках с кодом:
- 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство);
- 13.2. – ведение садоводства;
- 13.3. – ведение дачного хозяйства.
Нежилые здания, сооружения и постройки
Возможны на землях с кодом:
- 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства);
- 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).
ВРИ, указанные в законодательных документах ранее
До принятия нового классификатора использовались те же наименования ВРИ ЗУ на основе градостроительного кодекса. В старом документе полностью отсутствовал код 13.0-13.3.
Также старый классификатор уже имел деление ВРИ на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Что соответствует расширенному коду, подкоду и специальному разрешению органов градостроительства.
Будущие поправки законодательства
Очевидным фактом является реформирование местных стандартов градостроительства. В соответствии со ст. 34 п.2 закона “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” N171-ФЗ от 23.06.14 г. все документы по зонированию территорий должны быть приведены к общему стандартизированному виду в соответствии с классификатором.
С 2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон посвящён землям с кодом 13.0 и регулирует типовую застройку на каждом из участков.
ВАЖНО. ВРИ интересующего участка можно посмотреть на кадастровой карте Росреестра.
Что влияет на присвоение участкам ВРИ?
Как часть земельного регламента, каждый ВРИ ЗУ опирается на различные законодательные акты: градостроительные документы властей, ЗК РФ, Правила землепользования и застройки и т.д.
Каждый код ВРИ основывается только на описании территорий по характерным признакам, на основании которых разрабатываются специальные карты.
Введение госстандарта для управления и мониторинга землями привело к четкому пониманию особенностей каждого участка. Классификатор насчитывает 13 основных типов разрешенного использования земель. Каждый подпункт описывает критерии отнесения земли к тому или иному коду, а также законодательно закрепляет цели использования таких земель.
Источник: georeestr.com