В настоящей статье рассматриваются вопросы законности и обоснованности доплат к стоимости построенной квартиры по договорам, заключенным в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214).
По общему правилу в ст. 5 Закона N 214 законодатель установил, что цена договора участия в долевом строительстве неизменна. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
При этом если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению. Эта правовая норма является специальной нормой по отношению к п. 1 ст. 450 ГК РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания себестоимости строительства (Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 16 ноября 2016 г. по делу N 33-4151/2016).
Изменение площади квартиры при долевом строительстве.
Отметим, что застройщик часто пытается навязать участнику долевого строительства изменение цены договора в сторону увеличения. Рассмотрим распространенные ошибки в оформлении договорных отношений и в толковании применения материальных норм права на примере толкований и выводов, данных судами.
1. Самый распространенный случай изменения цены договора — при отклонении общей площади квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в договоре, более чем на один метр в сторону уменьшения или увеличения.
Данный пункт признается судами обоснованным в случае соблюдения интересов как застройщика, так и участника долевого строительства.
Участник обязан доплатить, а застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в договоре.
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 г. N 4-П, из смысла ст. 8 (ч. 1) и 34 (ч. 2) Конституции РФ вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст.
421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (Определения Конституционного Суда РФ от 24 декабря 2013 г. N 1961-О, от 27 октября 2015 г. N 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеющая целью — с учетом особенностей регулируемых отношений — достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определения Конституционного Суда РФ от 20 марта 2014 г. N 611-О, от 29.09.2016 N 1875-О).
Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры даже при отсутствии зарегистрированного дополнительного соглашения к настоящему договору была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ.
Постановлением Верховного Суда РФ от 5 октября 2016 г. N 302-АД16-12489 определено, что изменение площади объекта долевого строительства произошло за счет увеличения площади созданного объекта, а не в силу иных обстоятельств, на которые стороны договора не могли рассчитывать, заключая договор и согласовывая условие об уточнении окончательной цены договора после обмеров, производимых органами технической инвентаризации.
Но, как и указывалось ранее, если договор участия в долевом строительстве указывает на твердую цену договора, не подлежащую изменению, и не содержит условий о возможности изменения цены, а также описания случаев и условий ее изменения, то в последующем взимание доплат, в том числе путем обращения в судебные органы, не будет признаваться законным (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2016 г. N Ф10-490/16 по делу N А62-4155/2015).
По результатам спора участника объекта долевого строительства с застройщиком по вопросу возврата уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по данным технического паспорта по сравнению с проектными данными и уплаченной ценой истцу было отказано в удовлетворении требований. Московский городской суд в Апелляционном определении от 18.02.2014 по делу N 33-3333/2014 указал: «В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в качестве возврата излишне уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказано, поскольку возможности перерасчета цены договора исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоустанавливающих документов договором не предусмотрено».
2. В некоторых случаях застройщик указывает в договоре условие, по которому цена 1 кв. м может быть увеличена в случае систематического нарушения участником долевого строительства размеров и сроков платежей, предусмотренных договором, на действующую на момент фактической оплаты образовавшейся задолженности продажную цену кв. м застройщика в данном доме. При этом под систематическим нарушением понимается: 1) просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев или 2) нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.
Судебная практика в данном случае придерживается позиции, что данный пункт противоречит ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в части предоставления возможности застройщику в одностороннем порядке изменить условие договора о цене при нарушении дольщиком обязательств по оплате. Суд указал, что действия застройщика по одностороннему изменению цены договора нарушают установленный ст. 310 ГК РФ запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Следовательно, как правильно указал суд (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 01АП-1250/15), Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено увеличение цены договора в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по оплате, а потому спорное условие договоров накладывает на участников долевого строительства дополнительную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены договора.
Вместе с тем указанным Законом предусмотрен исчерпывающий перечень последствий виновного поведения дольщика. Так, помимо права на односторонний отказ застройщика от исполнения договора, ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность взыскания с дольщика неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В этой связи суд пришел к правильному заключению о том, что пункт договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, устанавливающий не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, в названной части не соответствует ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
3. Вправе ли застройщик требовать от дольщика доплаты за наличие в квартире лоджий в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома? Ответ на этот вопрос дал Восьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 01.11.2010 N А81-2110/2010).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Обязательное приложение к документам, необходимым для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости.
Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.
Следовательно, если в договоре площади лоджий не указаны и не предусмотрена доплата за наличие в квартире таких площадей, их стоимость признается уже учтенной в цене договора и застройщик не вправе требовать от дольщика доплаты.
Если же в договоре указана проектируемая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, то она подлежит оплате по условиям договора, а также доплате в случае изменения площади квартиры на основании данных технических паспортов (при условии согласования порядка и условий изменения цены).
В Апелляционном определении Московского областного суда от 01.04.2015 по делу N 33-7347/15 суд указал, что, заключая договор, участник фактически инвестировал строительство всей квартиры, в том числе оплатил расходы на строительство лоджии, которая имеется в квартире, на которую за ним решением суда было признано право собственности.
Суд обоснованно не нашел оснований для возложения на застройщика обязанности несения расходов по строительству лоджии за счет собственных средств.
Исходя из положений ст. 36 ЖК РФ лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Поскольку взаиморасчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре, оснований для взыскания с застройщика разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования и лоджии превышает площадь квартиры, указанную в договоре.
Доводы участника о том, что площадь лоджии не подлежит учету для определения окончательной стоимости квартиры, не основаны на договоре.
Признавая несостоятельной ссылку участника на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ, суд исходил из того, что данные положения регулируют иные правоотношения, не связанные с инвестированием денежных средств в объект строительства и получением в связи с этим результата инвестиционной деятельности.
Суд в Апелляционном определении СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-29284/2015 сделал вывод об отнесении балконов к части квартиры как индивидуального имущества, а не общедомового, дав толкование в применении ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При этом суд указал, что данное положение закона следует толковать в системе действующего правового регулирования данного положения закона, поскольку спорный балкон предназначен для обслуживания только спорной квартиры, согласно техническому паспорту площадь балкона учтена именно в площадь этой квартиры, и этот балкон не является общедомовым, в связи с чем неправомерно возлагать бремя содержания имущества (спорного балкона), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных балконами.
Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и других вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.
В целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Вышеуказанная Инструкция действует и в настоящее время в части, не противоречащей ЖК РФ.
При этом суд признал злоупотреблением правом отказ участника долевого строительства от приемки жилого помещения в уточненных размерах по обмерам технических паспортов и оплаты дополнительной цены, предусмотренной договором.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
При этом следует обратить внимание, как указал Астраханский областной суд в Апелляционном определении от 05.08.2015 по делу N 33-2710/2015, если изменение площади квартиры произошло в результате применения понижающего коэффициента при подсчете данной площади, а не в результате фактического увеличения площади жилого помещения, то у участника долевого строительства не возникает обязанности по доплате стоимости квартиры.
4. При наличии в долевом строительстве встроено-пристроенных к многоквартирному дому нежилых помещений в договоре может быть предусмотрено условие о включении в стоимость объекта затрат на строительство мест общего пользования или общедолевого имущества собственников данной пристройки, в том числе тамбуров, коридоров и т.п. То есть по условиям договора в цену может быть включена стоимость мест общего пользования данного встроено-пристроенного нежилого помещения.
В данном случае подлежит уплате участником цена за квадратные метры мест общего пользования, право собственности на которое не подлежит регистрации.
Данные выводы сделал Двадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.11.2015 по делу А62-4155/2015 (подтверждено Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2016 и Определением Верховного Суда РФ от 07.07.2016 N 310-ЭС16-7621).
Суд указал, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Довод заявителя о том, что строительство мест общего пользования не может быть возложено на дольщика, подлежит отклонению, поскольку цена договора долевого участия формировалась таким образом, что стоимость объекта строительства отдельно не определена. Целью заключенного договора является получение нежилого помещения в многоквартирном доме, что по объективным причинам невозможно без возведения дома в целом, включая и ту часть имущества, которая будет использоваться собственниками помещений как общее имущество.
Подводя итог, хотелось бы обратить внимание юристов строительных организаций на законность и грамотность включения в договор участия в долевом строительстве пунктов, предусматривающих изменение цены договора.
Любые навязанные дольщику условия договора могут быть признаны судом недействительными по требованию самого участника долевого строительства или в рамках административных проверок контролирующими органами в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Например, внесение в договор условий о праве застройщика отказаться от исполнения договоров в случае, если дольщики не предоставят ему в течение десяти дней письменный ответ на предложение застройщика по увеличению цены договора и (или) переносу сдачи дома или объекта долевого строительства на более поздний срок или если не будет достигнуто согласие с дольщиками по поводу увеличения цены договора и (или) переноса сдачи дома или объекта долевого строительства на более поздний срок, также признано не соответствующим действующему законодательству.
Поскольку вышеуказанными договорами для дольщиков не конкретизированы возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, а для застройщика данными пунктами договоров предусмотрено право на увеличение цены долевого участия без соглашения с дольщиками и односторонний отказ от исполнения договора при недостижении соглашения по увеличению цены, то дольщики ограничены в реализации их права на свободу договора в части установления его существенного условия — цены, чем нарушены ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ и п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ.
Для застройщика подобные судебные процессы влекут в случае проигрыша дополнительные финансовые потери в виде штрафов, компенсаций морального вреда, неустоек.
Действия обществ (строительных организаций) по включению в договор участия в долевом строительстве указанных условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, образуют объективную сторону состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ является формальным, следовательно, наличие (либо отсутствие) негативных последствий неправомерных действий в данном случае не требуется и не влияет на квалификацию совершенного заявителем нарушения. Данное правонарушение накладывает на юридических лиц ответственность в виде штрафа от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Застройка по новым правилам (анализ новелл Закона № 214-ФЗ)
Как мы знаем, в своё время возник спрос на строительство и инвестирование в строительство жилья, которое, будучи чрезвычайно востребованным в экономическом отношении, крайне слабо нормативно регулировалось разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой закон, затрагивающий сферу экономики, Закон № 214-ФЗ также неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены Федеральным Законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступила в силу с 1 января 2017 года.
Большая часть изменений коснулась застройщиков, но есть изменения и в деятельности инвесторов (дольщиков). Разделим их на несколько частей и рассмотрим ниже.
Изменения, касающиеся застройщиков
Новая редакция Закона № 214-ФЗ вводит изменённые требования к застройщику на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган:
в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;
размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25 % балансовой стоимости активов по данным финансовой отчётности за последний отчётный период;
у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.
Эти изменения вводятся с 01.07.2017, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2017.
Минимальный размер уставного капитала
Увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб.
Понятно, что такой размер уставного капитала не мог обеспечивать интересы дольщиков в случае ликвидации или банкротства. Хорошо, если есть активы в собственности, а если нет и (или) все активы в аренде?
На стадии обсуждения законопроекта предлагались различные варианты определения уставного капитала. В итоге остановились на следующем: минимальный уставный капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади:
Минимальный размер уставного капитала (руб.)
Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)
Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставный капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об ООО и АО, то есть всё те же 10 000 руб.
Правила о том, что весь уставный капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель не ввёл. Следовательно, оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени должно амортизировать, может изнашиваться, терять цену и даже погибать (утрачиваться). Соответственно, гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Моё мнение прежнее: уставный капитал ― это цифры на бумаге, которые реально ничего не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала больше выглядит как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить чьи-то интересы.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма договора долевого участия (ДДУ), который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям Закона № 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет должно способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией Закона № 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как Закон № 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям «застройщик / дольщик» на практике вызывало вопросы, в первую очередь ― о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков теперь должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остаётся застройщик, а значит, возможен необоснованно большой срок для устранения небольшого дефекта.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе ― по площади. До рассматриваемых изменений в Закон № 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10 % от площади, предусмотренной ДДУ, не является существенным. Теперь чётко указан размер существенности ― 5 % от заявленной в ДДУ площади.
Счета эскроу, цена ДДУ
Множество споров на этапе законопроекта вызвали счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчётов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счёт застройщика, а на специальный счёт в банке.
При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Но ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, реализуется множество других статей расходов. Как будет на практике, непонятно.
С 01.01.2017 ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена тем, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади жилого помещения и общей приведённой площади жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.
1.5. Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект, целевое использование
Изменения коснулись ещё одного важного вопроса ― использования денежных средств одного объекта застройки на завершение ранее начатых. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к финансовой неустойчивости застройщика и в итоге ― к банкротству. Действовала лотерея: кто раньше пришёл к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала всем известные «пирамиды».
Новая редакция Закона № 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчётность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Кроме того, значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнён и расширен, что должно привести к снижению количества споров с контролирующими органами, ФНС.
Но по моему (и не только моему) мнению, некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных споров, потому так как допускают двоякое толкование:
Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также:
возведение объектов социальной инфраструктуры;
возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведётся строительство, в собственность или в аренду);
на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;
затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона).
1.6. Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям Закона № 214-ФЗ. Важным является то, что сведения, содержащиеся в ЕРЗ, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти.
1.7. Компенсационный фонд
Ну и наконец, в Законе № 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счёт обязательных взносов застройщиков, ― застройщики будут отчислять в фонд 1 % от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года. Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счёт? Очевидно, что государство, следуя общей политике СРО хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства. Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по бизнесу. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда актуально, а шаги законодателя в этом направлении верные.
Изменения по инвесторам (дольщикам)
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Теперь при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него ― нужно участвовать вплоть до сдачи объекта, что является логичным и защищает права застройщика. Иное возможно только в судебном порядке, это право теперь нужно доказать.
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция ст. 6 Закона № 214-ФЗ ― об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. Формулировка двояка и неконкретна: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приёма-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Заключение
Определённые шаги и предпосылки для стандартизации отношений сторон по ДДУ сделаны. Теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка ― покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование, осталось ещё много «белых пятен».
Источник: www.top-personal.ru
Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)
Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Сравнительный анализ инвестиций в новостройку на разных этапах Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице: Котлован 22-25% 3-4 мес Высокий Высокий 15% Каркас 1 15-22% 4-6 мес Высокий Умеренный 10-15% Каркас 2 9-15% 4-6 мес Средний Умеренный Фасад 3-9% 6 мес Ниже среднего Умеренный 30-35% Ввод в эксплуатацию 0-3% 2-3 мес.
Низкий Низкий 10% Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта.
Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса. Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены).
Увеличение стоимости на квартиру
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ) После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), «разводка» внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
Застройщик увеличил стоимость жилья
И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».
Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина.
И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Правовед.RU 192 юриста сейчас на сайте
- Недвижимость
- Долевое участие в строительстве
Может ли застройщик увеличить цену на квартиру при 100%-ой оплате после сдачи объекта. Т.е. не за увеличения площади, а из-за повышения цен на материалы после наступления кризиса.
Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:
- Доп.соглашение об увеличении стоимости квартиры в связи с увеличением общей площади
- Правомерен ли пункт в ДДУ об увеличении стоимости квартиры, в связи с увеличение стоимости строительства?
Ответы юристов (1)
- Все услуги юристов в Москве Проверка документов и договоров Москва от 5000 руб. Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб.
Изменение стоимости квартиры после подписания дду
Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.3.
Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена.
За увеличение квартиры в новостройке дольщик может не платить
Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).
Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях.
Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.
Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась.
Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.
Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?
Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.
2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» записано: «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком.
Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс. Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или .
Допустимые нормы по дду отклонение метража
Условно допускается отклонение площади жилья от принятого проекта на незначительную величину от нескольких сантиметров до двух метров, в остальных случаях несоответствие будет считаться грубой ошибкой застройщика.
Изменения проектной величины площади квартиры во время долевого строительства, затрагивают материальные интересы обеих сторон. Результат их удовлетворения напрямую зависит от правильности и полноты составления договора.
Увеличение площади Что делать покупателю, если после замеров новостройки его заставляют платить за лишние метры? Имеет ли право строительные фирмы требовать платежи с дольщика, сверх оговоренной договором суммы, перед передачей квартиры? Законодательством разрешает изменять цену объекта после возведения, если в ДДУ прописаны возможности возникновения прецедента и прописаны условия, согласно которым производится пересчёт цены квартиры.
Вопрос о выплатах по итогам уменьшения площади в дду
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:
- Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
- При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.
Погрешность, право, не грешна, коль в договоре учтена
Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.
В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.
В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд. Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои.
Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.
Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной
Госреестре. После его заключения можно оплатить претензии строительной компании.
Если продавец отказывается заключать дополнительное соглашение, требуется получить судебное решение об изменении цены новостройки и с застройщика будут взяты суммы за необоснованное обогащение.
Расчёт цены квартиры в новостройке Цена долевой собственности определяется одним из способов, который прописывается в ДДУ:
- затраты на материалы и строительные работы плюс стоимость услуг застройщика;
- произведение стоимости одного квадратного метра общей площади на метраж общей площади;
- произведение стоимости одного квадратного метра приведённой площади на метраж приведённой площади.
Приведённая площадь рассчитывается как сумма площадей всех составляющих строения.
Для каждого из них предусматривается свой понижающий коэффициент.
Увеличение площади квартиры по договору долевого участия
Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.
Возможно ли изменение цены Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.
Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.
Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения. Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.
Застройщик передал квартиру меньшей площади. можно ли отсудить часть стоимости?
Внимание В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.
Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика.
Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.2.
После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры.
После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.3.
Можно ли не оплачивать допустимое отклонение площади по дду?
Почему суд может отказать застройщику В судебной практике есть случай, когда суд взял сторону дольщика, хотя ДДУ оговаривал изменение цены готового жилья. Такое решение было принято в споре между покупателем жилья в комплексе «Амазонка» и строительной фирмой «КВС-Кронштадт». Поданная покупателем жалоба в прокуратуру, была направлена на проверку в Роспотребнадзор.
История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие «обманутый дольщик» стало нарицательным.
В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства.
Важно Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.
Что говорит закон? Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев.
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.
В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.В п. 3 ст.
555 ГК РФ записано: «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».
На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда.
Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:
- метраж квартиры по ДДУ;
- реально полученную площадь;
- цену за один квадратный метр по договору.
Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом: Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.
(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.
Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто.
Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.
Пункт фз 214 изменение площади квартиры на 5
Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.
В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.
В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд. Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои.
Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.
В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.
Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями.
Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ. Новые требования к застройщикам С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.
3 Закона № 214-ФЗ. Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.
Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .
Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.
Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам
В претензии необходимо:
- указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
- привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
- сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
- написать номер счета, на который следует перевести деньги.
Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании.
Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.
Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений.
Превышение площади квартиры более 5%
ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.
ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.
Теперь закон распространяется на таунхаусы С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов — прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.
Поправки в 214-фз 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам
Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования.
Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
- Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.
Возможно ли изменение цены по договору долевого участия
Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.
Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.
Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.
Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.
При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.
Особенности процедуры изменения цены договора:
- Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
- Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
- Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.
Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?
Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.
Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.
Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.
29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.
В то же время ст.
5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:
- Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
- При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
- При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
- Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.
Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?
Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.
Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.
Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.
В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.
2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:
- Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
- Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
- Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
- Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.
На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.
Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади
Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.
Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.
При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.
Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:
(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:
(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.
М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.
доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.
При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
- В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.
Доплата застройщику стоимости квартиры
Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.
Площадь квартиры оказалась меньше чем по дду
В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.
Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Может ли вообще меняться цена долевки?
В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.
Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».
Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.
Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?
Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.
- Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.
В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).
- Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.
Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?
Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.
Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.
Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?
Для этого вам нужны следующие данные:
- проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
- фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
- стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. =рублей.
Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику
К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) *рублей = 1,1 кв.м. *рублей = 41665,8 рублей
53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. =рублей.
Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику
К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) *рублей = 1,2 кв.м. *рублей =рублей
Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?
Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.
Источник: legal360.ru