Купил квартиру по ДДУ в новостройке. На момент покупки возможности осмотреть квартиру не было, но в проектной документации у всех комнат была правильная прямоугольная форма.
Сейчас дело идет к сдаче дома, и, когда я сходил на осмотр, обнаружил, что у кухни фактически шесть углов, потому что застройщик разбил стену на две части. На этой стене также будут расположены коммуникации: газовый котел в левой части, счетчик водоснабжения в правом углу. Застройщик считает, что ничего криминального не совершил и всю площадь кухни по-прежнему можно использовать. Я же полагаю, что договор нарушен, так как изменена геометрия помещения.
Примерно так все это выглядит. Слева — форма кухни при заключении ДДУ. Справа — кухня, построенная застройщиком. Красным выделен участок, за который я не хочу платить
ДДУ подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади квартиры по цене договора. В худшем для себя случае не хочу признавать жилой площадью красную область на рисунке и, соответственно, платить за нее. В лучшем — хотел бы , чтобы застройщик вернул геометрию помещения к прямоугольной форме. Технически это будет возможно, только если уменьшить общую площадь на ту же красную область. Но тогда площадь уменьшится уже не только на бумаге, но и физически.
Внесение изменений в проектную документацию (Часть 1)
Законны ли мои требования? Есть ли какая-то судебная практика по аналогичным вопросам?
P. S. Если это имеет какое-то значение, то квартира была куплена в ипотеку, которая сейчас погашена. Срок, когда застройщик должен был передать ключи, — начало октября 2021 года. Стройка еще не завершена, старт предварительных показов перед сдачей квартиры ожидался летом.
Это сложная ситуация, так как застройщик вправе отступить от плана квартиры, который вы согласовали при заключении договора. В вашем случае отступления, скорее всего, будут считаться несущественными — в этом и кроется основная проблема.
Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.
Источник: journal.tinkoff.ru
Верховный суд объяснил, может ли застройщик заменить кирпич на плиты
Если застройщик по своему усмотрению использует не те материалы, которые установлены договором, должен ли он нести за это ответственность? Как понять, ухудшилось при этом качество жилья или нет? Эти вопросы пришлось решать судам трех инстанций, но правильно на них ответил только Верховный суд.
Ольга Голубева* заключила с ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» договор долевого участия, по которому общество обязалось построить и передать ей в собственность определенную квартиру, за 3 096 262 руб. Когда квартира была сдана, Голубева обнаружила: электрические розетки плохо прикреплены к стене, а межкомнатные перегородки состоят из пазогребневых плит – хотя по техническому описанию, являющемуся неотъемлемой частью договора, они должны быть сделаны из кирпича.
Готовимся к процедуре внесения изменений в действующий коллективный договор
По этому поводу Голубева отправила претензию. Застройщик закрепил розетки, но отказался менять межкомнатные перегородки, – проектной декларацией возведение указанных перегородок предусматривалось из пазогребневых плит. При этом документация получила положительное заключение государственной экспертизы.
ИСТЕЦ: Ольга Голубева*
ОТВЕТЧИК: ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»
СУД: Верховный суд РФ
ДЕТАЛИ ДЕЛА: Дольщик оспаривает действия застройщика, который по своему усмотрению изменил материал межкомнатных перегородок
РЕШЕНИЕ: Требования истца удовлетворены
Тогда женщина обратилась в суд. Она попросила уменьшить стоимость квартиры с 3 096 262 руб. до 3 005 233 руб., взыскать с общества 91 029 руб. разницы, 12 000 руб. за заключение специалиста, 33 346 742 руб. неустойки за неудовлетворение требований об устранении недостатков работ, 500 000 руб. компенсации морального вреда, 50% от присужденной суммы штрафа за неисполнение требований добровольно, а также стоимость услуг представителя.
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики, опираясь на заключение эксперта, пришел к выводу о несоответствии материала для перегородок условиям заключенного между сторонами договора. При этом суд не стал слушать застройщика, который настаивал: в соответствии с п. 2.4 договора он вправе вносить без дополнительного уведомления незначительные архитектурные и структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование на эквивалентные по качеству при условии, что по завершении строительства дом будет отвечать требованиям проектной документации. Суд не взыскал 12 000 руб. за экспертизу, поскольку решил: раз по делу была проведена судебная экспертиза, эти расходы истицы не являлись необходимыми. Первая инстанция также не нашла доказательств того, что истец обращалась к ответчику с требованиями об устранении недостатков в разумный срок, и такой срок был установлен, поэтому отказала во взыскании неустойки. В итоге суд только уменьшил цену объекта и взыскал 91 029 руб. разницы, 1000 руб. компенсации морального вреда и 46 015 руб. штрафа.
Верховный суд Чувашской Республики отменил это решение и полностью отказал в иске. Он исходил из того, что при использовании пазогребневых плит истцом не было доказано ухудшение качества объекта долевого строительства, а значит, оснований для уменьшения цены квартиры нет.
Тогда Голубева обратилась в Верховный суд. Тот указал, что апелляция в нарушение ст. 56 ГПК возложила бремя доказывания на истица–потребителя. При этом не указала, на каких доказательствах основан вывод, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в тот же суд (№ 31-КГ17-11).
На сегодняшний день оно еще не рассмотрено.
«ВС в своих судебных актах всегда придерживался тренда – необходимо полно и всесторонне рассмотреть спор и определить все юридически значимые обстоятельства. В указанном случае речь не идет об отмене решений, принятых в соответствии со сформировавшейся в более ранние периоды судебной практикой, – здесь отмена вызвана неполным исследованием значимых обстоятельств, что для ВС естественно».
Адвокат, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев
«Определение является верным по существу. Хотя хотелось бы, чтобы его правовое обоснование было более развернутым, а в анализ было включено большее количество правовых норм в их системном толковании», – заявила адвокат, партнёр АБ «Яблоков и партнёры», к. ю. н. Елена Воронина. «ВС верно указал на нарушение апелляцией правила о распределении бремени доказывания. Исходя из п. 9 ст.
4 закона об участии в долевом строительстве, отношения, вытекающие из договора долевого участия, регулируются также законом о защите прав потребителей. А значит, бремя доказывания причинения вреда лежит на застройщике», – отметил руководитель практики «Судебные споры и банкротство» Althaus Group, к. ю. н. Андрей Бежан. «Еще в 2012 году ВС отметил в абз. 1 п. 28 постановления Пленума № 17: бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на изготовителе», – добавила партнер, адвокат ЮФ SILA international lawyers Екатерина Яковлева. «Доказывать надлежащее качество объекта долевого строительства должен застройщик, и не только потому, что он является профессиональным участником гражданского оборота. Договор участия в долевом строительстве – это, по сути, купля-продажа будущей вещи, а по таким договорам бремя доказывания надлежащего качества товара, на который установлен гарантийный срок, лежит на продавце», – уверена старший юрист Отдела недвижимости ЮФ «Консалт» Сорокины и партнеры Екатерина Петрова.
Источник: pravo.ru
Законно ли изменять проект строительства после подписания ДДУ?
Застройщик внес изменения в проектную декларацию и в проект застройки в целом.
Был заключен ДДУ согласно которому по проекту строится «3 жилых дома по 25 этажей включая первые этажи под ком.недвижимость, поликлиника в 2 этажа, административное здание в 3 этажа»
А теперь в одном из домов раздробили большие квартиры на маленькие, поликлиника в 1 этаж а над ней жилой дом в 9 этажей, и хотят теперь вместа административного здания сделать 2 дома по 14 этажей.
Законы ли действия застройщика без согласия дольщиков?
Все изменения в проект, которые касаются строительства объекта по долевому участию граждан, должны согласовываться с участниками долевого строительства.
Такие изменения должны оформляться дополнительным соглашением к. поскольку сам договор долевого участия подлежит государственной регистрации, то и доп.соглашение должно быть зарегистрировано.
В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве»:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Хочу обратить внимание, что проектная декларация — это документ, который публикуется до начала продаж по договорам долевого участия. Участник долевого строительства перед покупкой вправе ознакомиться с проектной декларацией. Поэтому изменение проектной декларации в одностороннем порядке застройщиком не допускается.
Таким образом, Вы можете предъявить претензию застройщику.
Источник: pravoved.ru