Я являюсь участником долевого строительства многоквартирного дома. Застройщик нарушает сроки окончания строительства дома. При этом со стороны застройщика, какой-либо информации о переносе сроков не поступало. Что делать и какие меры предпринять?
В правоприменительной практике случаи, когда застройщик нарушает сроки окончания строительства дома и объект долевого строительства не вводится в эксплуатацию, довольно распространены. Основными причинами несоблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию являются: недостаточность у застройщиков собственных денежных средств, нецелевое использование ими денежных средств участников долевого строительства, введение в отношении застройщика процедуры банкротства.
Однако застройщик обязан передать вам объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Если строительство дома не может быть завершено в установленный срок, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить вам соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи вам объекта долевого строительства с застройщика возможно взыскать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, следует учесть, что в договоре может быть предусмотрен иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.
При таких обстоятельствах отсутствие со стороны застройщика информации о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок и предложения об изменении договора долевого строительства является нарушением закона.
В целях защиты нарушенного права вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе потребовать возмещения причиненного морального вреда. Как правило, суды удовлетворяют подобные исковые заявления.
Однако, на практике не исключены случаи, когда застройщик длительное время бездействует, а в дальнейшем перекладывает всю ответственность на участника долевого строительства, обвиняя его в уклонении от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. В целях исключения подобных фактов, целесообразно, прежде чем обратиться в суд, направить в адрес застройщика соответствующую претензию.
Источник: advokat-isakova.ru
067 Изменение правил долевого строительства
Перенос сроков строительства
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Добрый день! Решили купить квартиру в строящемся доме. В договоре участия в долевом строительстве, раздел 1.4 среди прочего указано: Участник долевого строительства уведомлен и согласен с возникновением ипотеки земельного участка (или права аренды на него) в силу закона в пользу участников долевого строительства Жилого дома.
Участник долевого строительства даёт своё согласие на объединение, раздел, выдел, замену указанного земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также на приобретение земельного участка в собственность застройщика с возникновением в этом случае ипотеки земельного участка в пользу участников долевого строительства Жилого дома.» В договоре указано, что земельный участок принадлежит застройщику. Что это значит, «возникновение ипотеки»? Кроме того, что мы купим квартиру, нам придётся выкупать землю?
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Надо ли подписывать доп. соглашение об изменении срока передачи квартиры по ДДУ, если этот срок передачи позже на 2 месяца? По тому, как сейчас идет стройка, переносы будут еще.
Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу по долевому участию в строительстве ДДУ в Москве. Обязательно помогу.
Источник: yapravo.ru
Дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилого помещения. Приговор дольщику или застройщику?
Здравствуйте, коллеги! В связи с тем, что по указанной теме написано немного, я решил поделиться своим опытом, который наработан уже моей в судебной практике.
Как мы все знаем, застройщики в нашей стране хитрые и всячески придумывают различные правовые конструкции, которые периодически помогают им освободиться от уплаты штрафных санкций по просрочкам перед дольщиками.
Так вот, ко мне обратился клиент с проблемой того, что он, как и 90% дольщиков подписал дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома по акту приема-передачи, в связи с чем было проблематично обратиться в суд и взыскать неустойку по старым срокам.
Зная скепсис многих своих коллег в данной сфере, я начал тщательную и целенаправленную подготовку по анализу нашего гражданского законодательства и судебной практики. Скепсис коллег был обусловлен тем, что раз подписано дополнительное соглашение о переносе сроков между сторонами, то как говорится — «До свидания!». Однако я не мог с этим согласиться.
По итогам подготовки я предложил варианты клиенту (на что получил одобрение), а потом и другим дольщикам, которые в итоге обратились ко мне после первого выигранного дела (ожидая в предвкушении результатов первого суда).
Основой для моих исковых требований послужило Определение Верховного суда РФ от 27.09.2016 г. № 4-КГ16-37, а позже также и Определение Верховного суда РФ от 31.08.2017 г. № 305-ЭС17-6839 суть которых заключалась в следующем:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Исходя из вышеуказанных актов Верховного Суда РФ, основным тезисом для взыскания неустойки за период со дня нарушения обязательства по передаче жилого помещения и по дату его фактической передачи (для включения в текст искового заявления, помимо вышеуказанных законоположений) стало следующее:
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи Истцу объекта долевого строительства, было заключено Истцом и Ответчиком 15.06.2016 г. (в день передачи жилого помещения), то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры (30.11.2015 г.), с которым закон связывает начало начисления неустойки.
При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении Ответчика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Истцу неустойки.
При таких обстоятельствах основания для освобождения Ответчика от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства Истцу за период с 01.12.2015 г. по 15.06.2016 г. отсутствуют.
Итоги моей работы по вышеуказанным положениям: Апелляционное определение Московского областного суда от 21.05.2018 г. по делу № 33-14960/2018, решение Балашихинского городского суда Московской области от 05.03.2018 г. по делу № 2-906/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 29.05.2018 г. по делу № 2-1227/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 13.06.2018 г. по делу № 2-1100/2018 и др.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что даже при подписанном дополнительном соглашении между дольщиком и застройщиком о переносе сроков сдачи жилого помещения и не оспоренным в судебном порядке — дольщик имеет право на получение неустойки (морального вреда, штрафа, убытков) по нарушенным обязательствам. Однако это возможно только в том случае, если долг в предусмотренным ГК РФ порядке не прощен (например, имеется пункт в соглашении о прощении долга), и не было заключено соглашения об отступном в письменной форме.
Спасибо за внимание!
Документы
Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «
Источник: pravorub.ru
Обязан ли гражданин заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства квартиры с застройщиком?
Здравствуйте, купили квартиру по долевому участию. Срок стоял второй квартал этого года. А сейчас звонит застройщик и просит подъехать подписать дополнительное соглашение к договору о продлении сроков. Мне бы не хотелось подписывать это соглашение, должен ли я его подписать?
- Вопрос: №1711 от: 2015-03-26.
Юрист Кожемяк Александр Федорович
Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.
Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.
Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.
При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.
Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту — Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.
Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.
Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.
При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.
За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-912-84-84-805.
Источник: advokativlev.ru