Как делать переуступку прав на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры в ипотеку: что это такое, как купить строящуюся квартиру по договору уступки прав. Порядок оформления сделки.

Переуступка прав на квартиру в новостройке в 2022 году

Приобрести квартиру можно не только у застройщика, но и у юр. лица, инвестора или паевого фонда, которые продают жилье в недостроенном доме параллельно с девелопером. Покупку квартиры в здании, которое пока не сдано в эксплуатацию, называют переуступкой прав требования, просто «переуступкой прав» или договором цессии.

На момент покупки квартиры ее еще нет, потому что объект не построен. Покупатель отдает продавцу деньги и становится дольщиком. В статье мы расскажем о переуступке прав: дадим полноценную пошаговую инструкцию о том, как провести переступку по ДДУ по актуальным законам на 2022 год.

• Что такое переуступка прав по ДДУ?
• Плюсы и минусы переуступки прав
• Особенности переуступки прав
• Как избежать обмана при переуступке прав на квартиру: уловки 2022 года
• Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция
• Как получить квартиру по договору цессии
• Сколько это стоит?
• Подводные камни при переуступке прав на квартиру
• Часто задаваемые вопросы
• Выводы

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Когда человек изъявляет желание участвовать в строительстве многоквартирного дома, он заключает с девелопером договор долевого участия, или ДДУ. Заключивший ДДУ человек знает точно: когда дом будет сдан в эксплуатацию, одна из квартир достанется ему. Взаимодействие между дольщиком и девелопером регулирует №214-ФЗ .

Важно помнить, что подписавший ДДУ пока не купил жилье — только получил право требования по договору. Ему не разрешат продать квартиру, которой не существует, но разрешат еще раз уступить права на нее. Переуступку прав делают после регистрации ДДУ и до подписания акта приема-передачи жилья. Для этого оформляют договор цессии.

Плюсы и минусы переуступки прав

Строительство многоэтажного дома длится несколько лет. По мере приближения к его сдаче в эксплуатацию цены на квартиры растут. Чаще всего переуступают права собственности происходит в домах, которые вот-вот сдадут в эксплуатацию, поэтому долго ждать вселения не придется.

К плюсам переуступки прав по ДДУ относят:

• возможность для нового дольщика сэкономить до четверти стоимости жилья, если найти продавца с желанием срочно продать недвижимость и удачно с ним поторговаться;
• относительно низкую стоимость жилья: приобретенная по ДДУ квартира точно обойдется дешевле, чем такая же в достроенном новом или старом доме;
• возможность оформить договор уступки прав в процессе строительства и продать жилье после сдачи дома в эксплуатацию с наценкой 5—20%$
• меньшее количество рисков по сравнению с покупкой вторичной квартиры с многолетней историей, в которой много белых пятен.

У переуступки прав есть и минусы:

• квартира не принадлежит тому, кто получил ее после переуступки прав — ему принадлежит только право иметь квартиру в конкретном доме;
• легко не обратить внимания на просрочки и невыполнение обязательств продавцом перед застройщиком — с этими проблемами придется разбираться покупателю;
• легко стать жертвой мошенников — например, купить жилье вместе с другими ничего не подозревающими людьми.

ВАЖНО! Девелопер может объявить себя банкротом. Это сдвинет сроки строительства и оформления документов. На разморозку могут уйти годы — увы, это актуально и для маленьких населенных пунктов. Если покупатель оформил обычный договор цессии, застройщик отдаст ему неустойку. Однако продавец, который уступил права на требование достроенной квартиры, ничего не выплатит покупателю.

Особенности переуступки прав

Согласно №214-ФЗ, у уступки прав требования по ДДУ есть специфика:

• Договору уступки нужна государственная регистрация . Пока этого не произошло, права принадлежат продавцу.
• Договор цессии оформляют после регистрации ДДУ вРосреестре . По российским законам передавать разрешается только зарегистрированное право. Обязательно убедитесь, что договор долевого участия, по которому произойдет переуступка прав, зарегистрирован.
• Если продавец — юрлицо, оплату по договору переуступки проводят только после его регистрации . Желательно придерживаться этого правила и в отношении физических лиц.
• Не обязательно согласовывать переуступку прав с девелопером . Но его нужно известить о заключении и регистрации договора цессии — написать от руки уведомление с данными продавца и покупателя, прикрепить копию договора.
• По договору переуступки прав передают ровно те права, которые были у продавца. Если вы оформляете договор цессии с юрлицом, недобросовестный девелопер может попытаться использовать это в корыстных интересах. Покупателю нужно обратить внимание и на стоимость уступаемых прав в договоре цессии, и на цену в договоре долевого участия. Стоимость уступаемых прав — сумма, которую покупатель вправе требовать при желании расторгнуть договор долевого участия. От нее же будут рассчитывать штрафы при затягивании сдачи дома. По российским законам неустойка, которую вправе получить физлицо, вдвое больше неустойки для юрлица.

Как избежать обмана при переуступке прав на квартиру: уловки 2022 года

Защититься от мошенничества довольно просто, если быть внимательным и разумным.

Не соглашайтесь на сделку, если продавец подписал акт приема-передачи. Наймите опытного юриста, который специализируется на сопровождении переуступки прав на недвижимость, и оформите у него правильный договор цессии. Визируйте его у девелопера. Обязательно укажите полную сумму сделки. Если нужны освидетельствования, не пренебрегайте ими.

При намерении заключить договор переуступки прав по ДДУ с юридическим лицом выясните, как давно открыли компанию, на которую оформлен договор долевого участия. Посмотрите, вела ли она хозяйственную деятельность. Если не вела, откажитесь от сделки. Для проверки воспользуйтесь сайтами арбитражных судов, ресурсами БИР-аналитик и Картотека, отфильтруйте новости в СМИ по названию.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция

Покупка жилья по договору цессии в 2022 году предполагает сбор документов, оформления собственно договора и его государственной регистрации. Рассказываем, как выглядит цепочка действий.

1. Сбор документов

Чтобы зарегистрировать переуступку прав по ДДУ, продавцу и покупателю нужно подготовить:

• письменное и нотариально заверенное согласие партнера по браку;
• разрешение от банка на заключение договора цессии;
• ДДУ;
• разрешение на переуступку прав, подписанное девелопером;
• справка о погашении долга перед девелопером.

Согласие супругов на сделку позволяет распоряжаться имуществом, которое считается совместно нажитым.

ДДУ нужен для внесения изменений: новым дольщиком становится тот, кому уступили права требования.

Девелопер должен письменно разрешить оформление договора цессии для того, чтобы исключить возможность признания сделки недействительной.

Справка о погашении долга оформляется девелопером после получения суммы, указанной в ДДУ. Если продавец не погасил долг, эта обязанность перейдет к покупателю.

Разрешение от банка требуется, если продавец приобретал квартиру на заемные средства, и она считается залоговым имуществом.

2. Оформление договора

Обратитесь к юристу, чтобы составить договор цессии. Укажите в нем вот что:

• дату заключения сделки;
• город, в котором находится квартира, ее адрес и технические характеристики;
• адреса и паспортные данные обеих сторон;
• уникальный номер, дату оформления и информацию о сторонах, заключивших договор долевого участия;
• сумму, которая перейдет продавцу;
• особенности расчета и реквизиты — обычно деньги отдают наличными или кладут в ячейку после регистрации в Росреестре;
• список документов, которые должен отдать продавец, и сроки их передачи;
• права и обязанности покупателя и продавца.

Договор составляют в нескольких экземплярах, подписывают и расшифровывают подписи. Минимальное количество экземпляров — три: для продавца, для нового владельца и для Росреестра. Еще по экземпляру понадобится для передачи в банк и девелоперу.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если девелопер выдал вас письменное согласие на сделку, укажите в договоре переуступки прав его ответственность перед покупателем. При нарушении сроков строительства и других проблемах со сдачей дома в эксплуатацию вы сможете потребовать неустойку.

3. Регистрация в Росреестре

Отправляйтесь в региональный филиал Росреестра или запишитесь на прием в любой МФЦ на Госуслугах. Отдайте специалисту:

• ДДУ и договор цессии;
• квитанцию об оплате госпошлины — 350 рублей, платит покупатель;
• оригиналы паспортов продавца и покупателя;
• письменное и заверенное нотариусом согласие партнеров по браку;
• разрешение от девелопера;
• справку о погашении долга перед девелопером или расписку от покупателя о взятии долга на себя;
• разрешение от банка на оформление договора цессии.

Вам понадобятся оригиналы документов или их нотариально заверенные копии. Взамен вы получите расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. Подождите 10 дней, заберите документы и получите уведомление о том, что в ДДУ появились изменения, и они зарегистрированы.

Как получить квартиру по договору цессии

После регистрации договора переуступки прав вам остается дождаться сдачи здания в эксплуатацию. Девелопер даст дому адрес, подготовит кадастровые паспорта, оформит протокол о распределении квартир. Вы получите от застройщика нотариально заверенную копию разрешения на сдачу в эксплуатацию и акт приема-передачи.

Следующий ваш шаг — снова посетить Росреестр или ближайший МФЦ для оформления права собственности . Для этого понадобится:

• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины — 2 000 рублей;
• ДДУ и договор о переуступке прав требования;
• копия разрешения на сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию;
• акт приема-передачи.

Взаимодействие с Росреестром или МФЦ стандартное: отдайте документы, возьмите расписку об их принятии, подождите 10 дней, заберите оригиналы, получите выписку из ЕГРН.

Сколько это стоит?

Услуги по заключению договора переуступки прав требования оплачивает покупатель. Он же платит 350 рублей госпошлины. Еще нужно заплатить налог — 13% от разницы сумм при оформлении договора долевого участия и договора цессии.

Приведем пример. Николай оформил договор долевого участия с девелопером и перечислил ему 2 млн. рублей. Спустя год ему захотелось уступить права на квартиру в обмен на 3 млн. рублей. Налог, который заплатит Николай, рассчитывается из разницы между этими суммами — то есть, с 1 млн. рублей. Это значит, Николай заполнит декларацию и отдаст 130 тыс. рублей. Если он этого не сделает, придется платить штраф.

Подводные камни при переуступке прав на квартиру

• Ипотечное жилье . Оформлять договор цессии на залоговое жилье сложнее, чем на квартиру, купленную на свои деньги. Перед передачей прав придется «закрыть» кредит, иначе сделка будет невыгодна для банка, он не даст согласия и не избавит от обременения. Иногда случается так, что сделку нужно проводить при открытом долге. Обязательно наймите юриста, чтобы не запутаться в нюансах.
• Несовершеннолетние . Если в договоре долевого участия прописаны дети, при заключении договора переуступки прав требования нужно заручиться согласием органов опеки. Представляют интересы ребенка его мать и отец или опекуны. Эти граждане будут подписывать договор цессии.
• Материнский капитал . Передача прав требования на квартиру, купленную с участием маткапитала — еще одна юридически сложная процедура. Она сложна даже в лучших городах России для жизни, потому что придется убеждать государство в передаче долей в собственности детям после сдачи дома в эксплуатацию.

Часто задаваемые вопросы

Как правильно выбрать квартиру для покупки по договору цессии?

Начните с изучения местоположения дома. Поймите, какая жилплощадь вам нужна для комфортной жизни. Убедитесь в том, что территория будет благоустроена, а неподалеку от дома имеются продуктовые магазины, школа, детский сад, охраняемая автостоянка и другие удобства. Воспользуйтесь сайтами застройщиков: там обычно выкладывают 2D и 3D проекты новостроек.

Чтобы составить представление о девелопере, обратите внимание на такую информацию:

• репутация компании;
• проектная декларация;
• разрешения на строительство от надзорных инстанций.

Проверьте девелопера по номеру ОГРН. Просмотрите форумы. Найдите сведения о генеральном директоре. Узнайте, владеет ли девелопер участком или арендует его. Заплатите 250 рублей за выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залогов.

Когда вы будете читать ДДУ, обратите внимание на понижающий коэффициент на балконы и лоджии. Поинтересуйтесь порядком перечисления оплаты. Проверьте, насколько быстро квартира в новостройке станет собственностью покупателя после подписания акта приема-передачи.

Что делать, если девелопер обанкротился?

При банкротстве застройщика вам не удастся вернуть рыночную стоимостью жилья, но получится взять неустойку. Если ее сумма вам не нравится, подавайте в суд.

Что важно проверить в договоре долевого участия перед оформлением переуступки прав?

В договоре должен быть подробно описан дом и конкретная квартира. Характеристики из ДДУ должны соответствовать прописанным в проекте.

Еще в договоре долевого участия указывают сроки передачи квартиры и ее цену. Цена бывает фиксированной или выраженной в виде произведения количества квадратных метров и цены кв.м.

Также в ДДУ пишут гарантийные сроки: как минимум три года на коммуникации, как минимум пять лет на сам дом.

Обратите внимание на способы обеспечения обязательств. В ДДУ обязательно указывают залог многоэтажки и земельного участка.

На договоре долевого участия ставят печать о регистрации с уникальным номером и датой, а также прописывают порядок уступки прав. Чаще всего оформлять договор цессии можно только с согласия девелопера — это нормально.

Что делать, если оплата по ДДУ происходит в рассрочку?

Попросите продавца показать документы, подтверждающие факт оплаты. Если он что-то не оплатил, это предстоит сделать покупателю.

Какие особенности есть у рефинансирования ипотеки с переуступкой прав требования?

Если покупатель собирается кредитоваться в другом банке, ему придется обговаривать порядок оформления договора цессии и снятия прежней ипотеки сразу с двумя кредитными организациями. Работники банков охотно отвечают на вопросы, помогают с проверкой прав по ДДУ и оформлением документов.

Выводы

Мы рассказали, как оформить договор цессии и избежать основных подводных камней. Если вы впервые в жизни собираетесь купить квартиру по договору переуступки прав, наймите юриста. Не пытайтесь сэкономить на его услугах при участии в сделке несовершеннолетних детей, материнского капитала или заемных средств.

Внимательно читайте договор долевого участия. Если продавец должен денег застройщику, отдавать долг будете вы.

Договор уступки права требования в Гражданском кодексе РФ называется «цессия». … В частности, при приобретении прав по договору уступки по ДДУ дольщику необходимо обратить внимание на цену ДДУ, а не только на стоимость уступаемых прав в договоре уступки , так как именно данную сумму дольщик вправе потребовать в случае расторжения ДДУ, а также именно от этой суммы будут начисляться штрафные санкции за просрочку передачи объекта строительства. … При покупке квартиры у подрядчика или другого дольщика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли цедент имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Переуступка квартиры в ипотеку

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

На рынке новой недвижимости часто встречается сделка купли-продажи по переуступке прав требования. То есть объект еще не сдан, а владелец продает не готовую квартиру, а права на нее после сдачи. И такие сделки также можно провести через ипотеку.

1. Что такое переуступка
2. Как проходит покупка квартиры по договору переуступки
3. Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
4. Порядок оформления
5. Риски покупателя

Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.

Что такое переуступка

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

1. Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
2. Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
3. Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.

Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).

Что нужно для оформления:

• первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15%. Если банк позволяет потратить на ПВ материнский капитал, можно этим воспользоваться;
• пакет документов заемщика, в который входит справка о доходах. Заемщик должен быть достаточно платежеспособным для сделки;
• пакет документов от продавца, включая документальные доказательства того, что он полностью оплатил свои обязательства по ДДУ перед застройщиком;
• пакет документов на объект и застройщика. Сначала в качестве залога оформляются права требования на квартиру, после введения дома в эксплуатацию закладывается она сама;
• заемщик должен соответствовать требованиям банка.

Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.

Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.

После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.

Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки.

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. … 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (часть 3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ).

Как делать переуступку прав на квартиру в новостройке

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке . Как подготовиться к сделке, можно ли купить по переуступке квартиру с помощью семейной ипотеки. … 1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя. В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру , а затем оформить сделку по договору купли-продажи. Ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.