«Слышала много реальных историй от друзей и знакомых о том, как в относительно ещё недалёком прошлом им удалось выгодно купить квартиру в строящемся доме и в итоге не плохо на этом заработать: у кого-то жильё подорожало в 2 раза, другие рассказывают, что подняли с котлована полтора конца, есть примеры, когда рыночная стоимость недвижимости увеличилась на 80% после получения ключей и заселения. У меня есть свободные деньги и я бы хотела эти средства куда-нибудь максимально безопасно и выгодно вложить. В связи с этим обстоятельством, я рассматриваю покупку недвижимости в современных жилых комплексах, как один из возможных и на мой взгляд вполне достойных вариантов. Скажите, а на сколько интересны текущие проекты российских застройщиков и зарубежных девелоперов с точки зрения инвестиционной привлекательности, как сейчас на 2020 год обстоят дела с доходностью и чистой прибылью на внутреннем первичном рынке — на сколько может подорожать квартира в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию, получения ключей и оформления собственности?»
Почему квартиры такие дорогие и до сих пор не падают в цене?
Времена золотого Эльдорадо для особо предприимчивых, дальновидных и прагматичных клиентов, когда можно было вложится в качестве со инвестора или пайщика в проект на стадии котлована и даже во многих случаях не дожидаясь торжественной сдачи дома, отлично навариться, безвозвратно ушли и канули в Лету. Первичный рынок жилья за последние годы претерпел серьёзные структурные изменения — многие нововведения и наметившиеся тенденции стали носить системный характер.
Наравне с положительными векторами развития — новые форматы жилья на разный вкус и кошелёк, разнообразие архитектурных стилей, комплексное развитие жилых кварталов, удобные условия приобретения, проектное финансирование и эксроу-счета, ужесточение контроля над соблюдением законных прав и интересов дольщиков, на «первичке» появились и плотно закрепились и негативные явления — резко снизился уровень качества строительства в возводимых домах, постоянные срывы сроков сдачи, повальное банкротство застройщиков, для реализации проектов девелоперами арендуются или покупаются самые дешёвые земельные участки в труднодоступных местах: на выселках и отшибах. В отрасль пришли серьёзные игроки с мощным капиталом зарубежного происхождения. Число участников рынка выросло, доля каждого соответственно стала меньше. Плотная конкуренция ноздря к ноздре, ожесточённая борьба между застройщиками по правилам, а чаще без, не на жизнь, а на смерть за каждого потенциального клиента. Добавьте сюда предел объёма покупательской способности, его ведь ещё никто не отменял, — вот такая картина маслом вырисовывается на сегодняшний момент на первичном рынке в России.
Подвести все современные жилые комплексы под один знаменатель выгодоприобретения практически невозможно. На рентабельность проекта влияет огромное количество факторов: нужно учитывать специфику региона и конкретной локации, класс жилья, и множество других второстепенных показателей и характеристик. И всё же основываясь на общем анализе конъюнкуры рынка в заданном сегменте, можно с уверенностью сказать, что на данный момент доходность от новостройки не превышает и 40% или иными словами квартира после сдачи дома подорожает в среднем лишь на 20-30%.
Когда упадут цены на квартиры в Турции. Недвижимость пузырь.
Случай из жизни
На реальном конкретном примере рассмотрим уровень доходности, рост капитализации актива и получения чистой прибыли от вложенных в новостройку денежных средств. Исходные данные — 1 комнатная квартира 38 м.кв. в Ближнем Подмосковье на стадии котлована была куплена за 3.2 млн рублей.
Через полтора года, после сдачи дома в эксплуатацию её рыночная стоимость в голом бетоне оценивалась немногим больше чем 4 млн. рублей. За полтора года чистая прибыль могла бы составить порядка 800 тысяч — 1 млн рублей.
Собственник оказался не совсем удовлетворен рентабельностью объекта, ему этого показалось мало и было принято решение сделать ремонт в квартире, чтобы продать квартиру подороже. Ремонт делали своими силами, и уложились вместе с материалами в полмиллиона рублей, если бы нанимали рабочих, то затраты и издержки были бы ещё больше.
Продажа квартиры с иголочки в новостройке шла со скрипом, перепробовали все имеющиеся инструменты и известные способы привлечения потенциальных клиентов, но как не старались, выше чем за 5 млн рублей продать жильё в итоге не получилось. Продавец сделал для себя неутешительные выводы: итоговая капитализация актива за два года поднялась с 3.2 млн. руб и зафиксирована на отметке в 5 млн. руб. Чистая прибыль — выручка минус сумма затрат — за тот же период составила чуть больше 1 миллиона рублей. В процентном отношении доходность можно выразить цифрой 30. Резумируя вышеизложенное, можно сказать, что по большому счёту, многообещающий бизнес проект под названием «покупка новостройки» для незадачливого клиента с треском провалился — игра не стоит свеч!
Выгодно ли физлицу продавать квартиру в новостройке по переуступке прав требования по ДДУ до сдачи дома и оформления жилья в собственность?
Хороший вопрос. Многие частные инвесторы наивно полагают, что для них такой вариант продажи наиболее выгоден и они хватаются за эту соломинку, потому как находят в этом моменте или ситуации выход из затруднительного, ставящего под угрозу бизнес проект, положения — до подписания акта приёма передачи новостройки у застройщика реализовать актив и избавить себя тем самым в необходимости оформлять недвижимость в собственность и уплачивать налог с продажи жилья.
Но как показывает практика, разница в деньгах, между тем за сколько они купили «первичку» на стадии строительства/котлована и тем сколько в итоге получат за новостройку, в том случае если продадут её по переуступке до получения собственности, крайне мала и часто эти суммы не удовлетворяют их ожиданий — в процентном соотношении дельта часто не превышает и 15%. К тому же для продажи в этом случае скорее всего потребуется специальное разрешение застройщика с уплатой отступных — суммы фигурируют разные: и 70 тысяч, и 120 и 150 тыс.рублей.
Эти скромные показатели, явно не то на что многие клиенты рассчитывают и ради чего вкладывают в проект свои сбережения и свободные финансовые средства. «Купил за 3 млн — через год-полтора можешь продать по переуступке лишь за 3.5 млн, да к тому же из этих денег 150 тысяч отдай застройщику, чтобы он дал зелёный свет этой сделке». Продажа физическим лицом своей квартиры в новостройке по переуступке по ДДУ на высокой стадии готовности проекта — вариант вполне допустимый, но момент не самый лучший. Пик спроса, максимально выгодное время для продажи, в новостройках приходится как раз на тот период когда риски для покупателей минимальны и все возможные угрозы давно миновали и остались позади — дом сдан, успешно введет в эксплуатацию, выданы ключи, полным ходом идёт заселение. Напомню ещё раз, что только после сдачи дома и оформления жилья в собственность клиенту можно рассчитывать на доходность от новостройки порядка 40%.
На сколько вырастет в цене элитная квартира после завершения строительства жилого комплекса
Несколько иная ситуация с доходностью от капиталовложений происходит на первичном рынке в сегменте бизнес и премиум класса — эксперты оценивают это состояние как период стагнации или медленного, но верного упадка. На фоне общего экономического кризиса, отмечается крайне нестабильный спрос на высокобюджетные предложения.
Девелоперы и застройщики испытывают трудности при реализации первичной элитки, да и на вторичке дела идут со скрипом. Не помогают привлечь покупателя, и хоть как-то исправить ситуацию в лучшую сторону, даже гигантские скидки.
Общая конъюнктура рынка в данном сегменте и наметившиеся негативные тенденции дают ясно понять аналитикам, что доходности больше чем 25 %, в лучшем случае 30%, в ближайшем будущем ожидать не стоит. Напомню, что частный вкладчик может получить доход от прямых инвестиций на рынке недвижимости при реализации объектов в премиум и бизнес классе двумя способами: сдать элитную квартиру или апартаменты в аренду или продать высокобюджетное жильё на пике спроса. Однако, сейчас практически никто из частных инвесторов не рассматривает покупку элитной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду и получения ежемесячного дохода, так как по предварительным расчётам окупаемость бизнес проекта исходя из уровня актуальных арендных ставок может достигать 35 лет — так долго ждать мало кто из деловых людей может себе позволить, а если и покупают, то в основном для личного проживания. Единственным достойным внимания вариантом заработка в сегменте остаётся продажа в момент максимального интереса рынка к объекту, которая приходится на как раз на период сдачи дома, когда риски для покупателя минимальны, и цена приемлема — квартира не «испорчена» дорогим ремонтом. Из-за крайне неблагоприятных условий на рынке, в процентном соотношении элитная квартира после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может вырасти в цене в лучшем случае лишь на 20-30%
Инвестиции в недвижимость — время идёт и квартира дорожает
Несмотря на то что многие доморощенные коммерсанты, избалованные лихими смутными временами, считают явно не достаточным теперешние свои доходы для ведения какого-либо серьёзного бизнеса и продолжают куролесить по стране и миру в поисках сверхприбылей и выгодного дельца, многие зарубежные компании не так категоричны в своих оценках перспектив и продолжают толпами, под разными личинами заходить на российский рынок недвижимости. Иностранные предприниматели отлично осведомлены о правилах и условиях игры на международном арене, где конкуренция ещё выше, все ниши давным давно заняты, и доходность от бизнеса в 15% годовых считается для многих фирм показателем едва ли достижимым, призрачным, но безусловным успехом! И именно по этой причине взгляды заграничных дельцов прикованы к странам с неразвитой экономикой, к коим по мнению большинства экспертов, можно причислить и Российскую Федерацию, где ещё можно хоть как-то заработать.
Для частного инвестора в нашей стране в поисках пассивного дохода дорог открыто много: банковские вклады и депозиты, ценные бумаги и акции, пифы и драгоценные металлы. Однако пользоваться предоставленными рынком возможностями и инструментами люди вовсе не спешат — население не хочет долго вникать во все тонкости финансовых операций, не желает себя слишком утруждать и считает инвестиционные изыскания делом через чур муторным, требующего зачастую от них невозможного — наличия дополнительных специальных навыков и знаний. Самым доступным и более менее понятным для широких масс делом было и остаётся по нынешний день приобретение жилой недвижимости, в любой дом зайди в любую семью, куда ни ткни — везде сидит эксперт.
Во всём мире покупка недвижимости считается надёжным способом вложения средств — минимум факторов риска, стабильный спрос, да и по статистике, с годами квадратные метры не обесцениваются, а только дорожают. «Товар железобетонный, не скоропортящийся, стоит себе — хлеба не просит» — именно так обыватели характеризуют потребительские качества жилья. Но вот, чтобы инвестиция заработала и стала в итоге активом, а не переросла в обременительный тягостный пассив, надо попотеть, одной лишь возможности, да и желания зачастую бывает мало. Клиентам на «первичке», желающим с операции по покупке квартиры в новостройке получить доход и прибыль после сдачи дома, прежде всего необходимо ответить себе на один единственный вопрос — «А есть ли на рынке для этого все условия. »
Источник: agent112.ru
Как изменяется стоимость жилья от момента котлована и в процессе эксплуатации
Эксперты отмечают, что квартиры дорожают равномерно на протяжении всего процесса возведения дома. Портал Superrielt.ru расскажет Вам, в какой момент выгоднее всего покупать жильё, чтобы сохранить вложенные средства.
Устройство фундамента
На этом этапе строительных работ действует самая большая скидка на квартиры, составляющая обычно 20-40% от конечной цены жилья.
Но наряду с экономией покупатель сильно рискует: строительство объекта только началось, и его с большой вероятностью могут заморозить. Поэтому граждане не спешат покупать жильё на этапе котлована, и у желающих есть возможность выбрать подходящий объект из пока ещё широкого ассортимента.
Возведение первых этажей
По мере строительства первых этажей жильё начинает дорожать. На этой стадии уже можно оценить внешний вид дома, и риски покупателя уменьшаются, поэтому желающих приобрести квартиры становится всё больше. В то же время застройщики начинают чувствовать себя увереннее и поднимают цены – теперь покупатель может рассчитывать на скидку не более 15-20%. Выбор жилья всё ещё остаётся хорошим.
После завершения каркаса
По мере готовности каркаса дома покупательская активность возрастает, а выбор жилья становится всё меньше и меньше. Риски остаются умеренными, но постепенно снижаются. На этом этапе готовности дома можно рассчитывать на дисконт в размере 10-15%.
Большинство покупателей предпочитают приобретать жильё именно в это время – застройщик всё ещё делает скидку, а ассортимент объектов пока остается достаточно широким, следовательно, можно выбрать подходящий, не ущемляя свои потребности.
Внутренняя отделка
Несмотря на то, что построенный дом приобретает внушительный облик, наиболее серьёзный и затратный этап ещё впереди – необходимо провести коммуникации, построить и утеплить стены внутри сооружения, оформить кровлю.
Риски существенно снижаются, но из-за того, что на этой стадии строительства застройщику необходимо потратить треть полного бюджета, они всё ещё есть. Стоимость квартир возрастает, а скидки снижаются до 5-10%.
Несмотря на не слишком большой выбор объектов, покупать квартиру на этом этапе также неплохо: риск минимален, а небольшая экономия всё же присутствует. Это оптимальное время для приобретения для граждан, которые хотят гарантированно сохранить капиталовложения.
Ввод в эксплуатацию
На этом этапе покупатель практически ничем не рискует, но цены на квартиры приближаются к среднерыночным. Сильно сэкономить не удастся, но всё же покупатель может получить индивидуальную скидку от застройщика в размере 3-5% на неликвидные объекты или по договоренности.
Другие факторы
Описанная ситуация – вполне привычная и рядовая. В отдельно взятых проектах могут проявляться и другие тенденции. К примеру, на жилье бизнес-класса застройщики не делают скидок более 15%, даже на стадии котлована.
В некоторых случаях строительной компании не удаётся привлечь достаточное количество инвестиций. Тогда покупатель может получить скидку до 30% вплоть до этапа прокладки коммуникаций. Но в этом случае будут большие риски потерять вложенные средства.
После покупки жилья
При условии стабильного спроса на рынке недвижимости квартира, которая находится в новом доме, может дорожать и после сдачи проекта в эксплуатацию. Как правило, с развитием инфраструктуры стоимость квадратных метров становится выше в среднем на 10-20% на протяжении следующих 5-10 лет. При росте покупательской активности и прочих факторах цены на жильё после его сдачи могут возрасти даже на 30%.
Заранее предсказать динамику цен после ввода дома нельзя, потому что на это влияет много факторов. Например, затеявшаяся по соседству стройка или появление магистрали с активным движением может негативно сказаться на стоимости квартир. Положительное влияние может оказать появление неподалеку школы, метро или каких-либо достопримечательностей, но это ещё не гарантирует возрастание цены.
Большое влияние оказывают общие тенденции. К примеру, в последние годы граждане предпочитают обустроенные спальные районы с собственной инфраструктурой шумным центральным районам.
Также меняются стандарты обустройства территории жилищных комплексов – сегодня в тренде менее плотная застройка, дворы без машин и прочее. В моду входят индивидуальные дома, а не квартиры. Учитывая всё это, ликвидность объектов недвижимости при длительной эксплуатации в 15-20 лет может снизиться.
Источник: superrielt.ru