Как изменить вид использования объекта капитального строительства

Письмо Росреестра от 11.06.2020 N 13-5223-АБ/20 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка"

Положение об изменений видов разрешенного использования земельных участков

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне настоящих Правил установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для каждого земельного участка и иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

— градостроительным регламентам установленным настоящими Правилами;

— техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования;

— ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия – в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;

— ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям – в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;

— иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется при условии:

— наличия такового вида в перечне видов разрешенного использования, приведенном в градостроительном регламенте территориальной зоны, к которой относится земельный участок;

— соблюдения при таком изменении требований технических регламентов;

— предоставления специального согласования в порядке, установленном статьёй 6 настоящих Правил в случае, если новый вид разрешённого использования отнесён к условно разрешённым, или необходимо отклониться от предельных параметров, установленных градостроительным регламентом.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования при условии соблюдения требований технических регламентов и с учетом предельных параметров планируемого развития территории, установленных проектом планировки соответствующей территории.

Порядок действий по реализации указанного права устанавливается действующим законодательством.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, на другой вид такого использования, принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

7. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 6 настоящих Правил.

8. По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца, со дня поступления такого заявления, обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Статья 6. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительстваи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Порядок предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее – предоставление специальных согласований) определяется настоящей статьёй на основании положений статей 39,40 ГрК РФ.

2. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении специального согласования, направляет заявление в Комиссию.

3. Вопрос о предоставлении специального согласования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования,Положением о публичных слушаниях в МО «Кряжевинский сельсовет» с учетом положений статей 39, 40 ГрК РФ.

4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления специальных согласований заинтересованным лицам не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении специальных согласований.

5. На основании заключения о результатах публичных слушаний, Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении специального согласования или об отказе в предоставлении такого согласования, с указанием причин принятого решения, и направляет их не позднее следующего дня после подготовки главе администрации муниципального образования.

6. На основании указанных в пункте 5 настоящей статьи рекомендаций глава администрации муниципального образования в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение постановление о предоставлении специального согласования или об отказе в предоставлении такого согласования. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной информации и размещается на официальном сайте муниципального образования «Кряжевинский сельсовет» в сети «Интернет».

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении специального согласования или об отказе в предоставлении такого согласования в порядке, установленном действующим законодательством.

Статья 7. Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, несоответствующих Правилам

1. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и(или) предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Все изменения объектов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляемые путём изменения видов и интенсивности их использования, их параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами.

3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешённые для данной территориальной зоны, либо те, которые поименованы как разрешённые для соответствующих территориальных зон, но расположены в зонах с особыми условиями использования территории, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов.

4. На объектах, которые имеют вид или виды использования, не разрешённые для данной зоны, не допускается увеличивать объёмы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с требованиями безопасности — экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иными требованиями безопасности, устанавливаемыми техническими регламентами.

5. Объекты недвижимости, несоответствующие настоящим Правилам по предельным параметрам, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешёнными пределами и т.д., могут поддерживаться и использоваться при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство, должны быть направлены на устранение несоответствия таких объектов настоящим Правилам.

6. Несоответствующий вид использования недвижимости не может быть заменён на иной несоответствующий вид использования.

Статья 8. Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков

1. Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков осуществляют должностные лица надзорных и контролирующих органов, которым в соответствии с законодательством предоставлены такие полномочия.

2. Должностные лица надзорных и контролирующих органов, действуя в соответствии с законодательством, вправе производить наружный и внутренний осмотр объектов капитального строительства и земельных участков, получать от правообладателей таких объектов необходимую информацию, знакомиться с документацией, относящейся к использованию и изменению таких объектов.

3. Правообладатели объектов капитального строительства и земельных участков обязаны оказывать должностным лицам надзорных и контрольных органов, действующим в соответствии с законодательством, содействие в выполнении ими своих обязанностей.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется при условии: — наличия такового вида в перечне видов разрешенного использования , приведенном в градостроительном регламенте территориальной зоны, к которой относится земельный участок … 4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства , за исключением…

Письмо Росреестра от 11.06.2020 N 13-5223-АБ/20 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка»

Вопрос: Просим представить позицию по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности <. >области, которые предназначены для строительства и (или) реконструкции автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения <. >области, легкорельсового транспорта, транспортно-пересадочных узлов регионального значения, либо уже занятых указанными объектами и сообщает

Ответ: В соответствии с Положением о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение N 457), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению N 457 Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона, должно осуществляться, равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.

Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 (далее — Требования), вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:

градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;

разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана, далее — Приложение);

акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);

вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения);

проектной документации лесных участков в отношении лесных участков.

Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако согласно пункту 3 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

На основании статей 36 и 37 Градостроительного кодекса использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В настоящее время федеральным законодательством не предусмотрен общий порядок установления, изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.

Регулирование на системной и комплексной основе вопросов, связанных с установлением, изменением видов разрешенного использования земельных участков предусматривается проектом федерального закона N 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 9 октября 2018 года).

Вместе с тем федеральным законодательством предусмотрен ряд отдельных случаев определения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются:

в соответствии с частью 5 статьи 26 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» вид разрешенного использования земельных участков устанавливается в соответствии с документацией по планировке территории опережающего социально-экономического развития;

в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 43-ФЗ) для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных в части 2 статьи 1 Закона N 43-ФЗ, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются и изменяются проектом планировки территории, утвержденным высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы. Документация по планировке территории, а также решения об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленные на основании такой документации, являются основанием для внесения в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельных участков;

в соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса текстовая часть проекта межевания территории включает в себя вид (виды) разрешенного использования лесных участков (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ, образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

в соответствии с подпунктом 10 пункта 9 статьи 39.15 Земельного кодекса в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок и на которую распространяется градостроительный регламент, или вид, виды разрешенного использования испрашиваемого земельного участка. Согласно подпункта 1 пункта 9 статьи 39.15 Земельного кодекса принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка допускается в числе прочего и в случае образования земельного участка на основании проекта межевания территории.

Таким образом, в настоящее время по общим правилам, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации определение вида разрешенного использования образуемого земельного участка, на который не распространяется действие градостроительного регламента, может осуществляться при принятии решения о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка.

Таким образом, указание вида разрешенного использования «автомобильный транспорт» не является однозначным указанием на размещение на соответствующем земельном участке именно линейного объекта.

По информации Управления Росреестра по Московской области в трех случаях (земельные участки с кадастровыми номерами <. >, <. >, <. >) к заявлениям об изменении вида разрешенного использования земельных участков были приложены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема), утвержденные распоряжениями Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области от 11 сентября 2017 г. NN <. >, <. >, от 15 сентября 2017 г. N <. >. Однако представление такого документа необходимо только в случае государственного кадастрового учета в связи с образованием земельных участков, но не в связи с изменением вида разрешенного использования существующего земельного участка. Кроме того, образование земельных участков для строительства или реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, в том числе при изъятии для государственных или муниципальных нужд, осуществляется исключительно на основании проекта межевания территории (статьи 11.3 и 56.3 Земельного кодекса).

Дополнительно отмечаем, что согласно пункту 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов.

Разъяснения Росреестра о порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости. Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. … В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы…

Особенности изменения вида разрешенного использования жилого дома

Сведения об установленном для каждого объекта недвижимости виде его разрешенного использования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Законодательством предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) (часть 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При желании собственник объекта недвижимости может изменить вид его разрешенного использования, для этого необходимо представить в орган регистрации прав заявление о внесении сведений об ином виде разрешенного использования, предусмотренном градостроительным регламентом.

Возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования объектов недвижимости на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В то же время изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства жилого назначения, к примеру, жилого дома, на иной вид разрешенного использования (магазин, спортивный комплекс, баня и т.п.), вызывает необходимость подготовки и представления в орган регистрации прав с соответствующим заявлением таких документов, как разрешение на ввод реконструированного жилого дома в эксплуатацию и технический план.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, допускается с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об ином виде разрешенного использования объекта недвижимости жилого назначения, предусмотренном правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой такой объект недвижимости расположен, необходимо получить разрешение на реконструкцию такого объекта, реконструировать его, получить разрешение на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, подготовить технический план, содержащий необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об этом объекте недвижимости, и лишь потом обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В целях изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка на основной, вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка собственникам земельных участков необходимо обратиться с заявлением в КАУ «Многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг Алтайского края» (далее – МФЦ).