Как можно приобрести землю под строительство

С 1 марта в 2015 в Земельный кодекс было внесено несколько поправок, согласно которым частное лицо, ИП или коммерческая компания могут покупать земельный участок, который принадлежит муниципальному органу самоуправления. Существует 2 основных способа покупки земли у государства, каждый из которых подробно описан в представленном материале.

2 способа покупки земли у государства

Последние поправки в земельное законодательство сводятся к следующим пунктам:

1. Собственниками земельных участков являются местные органы самоуправления на уровне поселка, района, отдельной деревни. Они владеют, пользуются и распоряжаются землей, в том числе имеют право продать ее частному или юридическому лицу, а также ИП.
2. Покупатель может приобрести участок для разных целей (в зависимости от назначения земли): ИЖС, ЛПХ или ведение бизнеса.
3. Покупка участка возможна только через проведение публичного аукциона, который организуется местной Администрацией.
4. В отдельных случаях приобретение возможно и по инициативе самого покупателя (личное заявление).

Таким образом, теперь для покупки участка заинтересованное лицо обращается непосредственно в Администрацию поселения, к которой относится (принадлежит) эта земля. А сама покупка осуществляется 2 способами:

Как дешево купить земельный участок под строительство дома или бизнес

1. В ходе торгов, организованных самой Администрацией (этот метод применяется чаще всего).
2. Приобретение без аукциона, по инициативе покупателя (допускается для участков, которые в настоящий момент не стоят на кадастровом учете).

Способ 1: Проведение аукциона

Этот способ применяется, когда Администрация сама инициировала аукцион, либо если на участок претендует сразу несколько покупателей. Торги проводятся по стандартной процедуре, которая выглядит так:

1. Выберите нужный участок на сайте Публичной кадастровой палаты.
2. Подайте заявку участника на сайте муниципалитета или лично в самом учреждении.
3. Внесите задаток – это полная цена, утвержденная как начальная ставка.
4. За 10 суток до начала процедуры от Администрации поступит письменное уведомление о предстоящих торгах.
5. В нужное время все участники собираются в учреждении лично и участвуют в аукционе.
6. Начальная ставка устанавливается Администрацией, а далее идут сами торги: победителем признается участник, предложивший наибольшую сумму. При этом каждый лот – это 1 участок.
7. Если победителем стали вы, заключите договор купли-продажи и приобретите участок у муниципальной Администрации. Затем поставьте его на кадастровый учет и оформите документы о собственности через отделение Росреестра либо МФЦ.
8. Если вы проиграли в торгах, обратитесь в орган местного самоуправления для возврата задатка в полном объеме. Также средства возвращаются и в том случае, когда аукцион по какой-либо причине не состоялся.

Способ 2: Самостоятельная покупка

В собственности муниципалитета нередко находятся бесхозные земли, которые никак не используются до настоящего времени. В юридическом смысле они также являются «чистыми», т.е. они не заложены и не находятся под арестом. Найдите подобный участок на подходящей территории и самостоятельно подайте заявление в Администрацию, а затем заключите с ней письменный договор купли-продажи.

Шаг 1. Найдите свободный участок

Сначала зайдите на тот же самый сайт и рассмотрите интересующий вас район конкретного субъекта РФ на предмет наличия свободного участка. Для этого карту увеличивают до максимального масштаба и кликают левой кнопкой на нужный сектор – например, «50» (Нижегородская область).

Далее нужно посмотреть на карточку участка, обратив особое внимание на раздел «Форма собственности». Там нужно увидеть надпись: «Собственность публично правовых-образований». В данном примере ее нет, поэтому он не подходит.

Другой пример, где значится именно эта надпись – участок под Одинцово.

Эта территория подходит, поэтому теперь перейдите во вкладку «Услуги», а далее – в справочную информацию.

Затем нажмите на кнопку «Сформировать запрос».

Теперь открылось новое окно, в котором обратите внимание на вкладку «Ограничение».

Данный участок оказался арендованным, после чего он был продан по ипотеке, поэтому он тоже не подходит – следовательно, вам нужно искать другую территорию, относительно которых нет никаких обременений, в том числе и аренды. Отыскать подобную землю не всегда просто, поэтому в случае отсутствия результата сразу переходите к шагу 3.

Шаг 2. Убедиться, что участок никому не принадлежит

Далее проверьте, что земля принадлежит только Администрации, т.е. находится именно в публичной («государственной»), а не частной собственности. Для этого обращаются в Росреестр (лично или онлайн), чтобы получить выписку на данный объект. Это платная услуга (250 рублей за запрос), ответ по которой приходит в течение 3 рабочих дней.

В полученной выписке обратите внимание на раздел «Особые отметки» – там должна отражаться запись, как на рисунке.

Дальнейшая последовательность действий зависит от полученных данных:

1. Если вы нашли свободный участок с этой записью в выписке, сразу переходите к шагу 6.
2. Если подходящий участок не был найден, переходите к следующему шагу 3.

Шаг 3. Закажите схему расположения

Найдите на той же карте участок, который не поставлен на кадастровый учет. Схематично он отражается как свободная территория без нумерации, как показано на рисунке.

Эта территория подходит для ИЖС, что подтверждается категорией «земли населенных пунктов». Заказать схему ее расположения можно через частные организации, которые пришлют соответствующий документ в течение 2-3 рабочих дней (услуга может стоить порядка 2000-5000 руб.).

Шаг 4. Подайте заявление на утверждение схемы

Полученный документ вместе с заявлением необходимо предоставить в местную Администрацию для утверждения. Срок рассмотрения заявки – до 30 рабочих дней. За это время муниципалитет публикует информацию о проведении аукциона по этой земле и начинает сбор заявок от заинтересованных лиц. Затем события могут развиваться по 1 из 2 сценариев:

1. Если другие покупатели заявят свое желание приобрести землю, муниципалитет проводит аукцион в порядке, описанном выше.
2. Если других покупателей не будет, тогда орган самоуправления предлагает заявителю самому поставить участок на учет, а также подписывает постановление об утверждении представленной схемы.

Шаг 5. Поставьте землю на учет

Постановка осуществляется в результате проведения работ по межеванию на местности кадастровым инженером. Для этого обращаются в лицензированную компанию и оплачивают услугу (стоимость колеблется в диапазоне от 5 до 20 тыс. руб.). Работы проводятся в течение нескольких дней, причем по окончанию выдается кадастровый паспорт. После этого территория начнет отображаться на описанной карте примерно через 2 недели (проверить можно на том же сайте).

Шаг 6. Подайте заявку на выделение земли

Затем снова обратитесь в муниципалитет и составьте заявление, цель которого – выделить землю без торгов ввиду отсутствия других претендентов.

Шаг 7. Приобретите участок по договору купли-продажи

Муниципалитет рассматривает это заявление в течение 30 рабочих дней, устанавливает свою цену. Если она устраивает покупателя, он приобретает территорию и заключает письменный договор купли-продажи, образец которого выглядит примерно так.

Затем покупатель регистрирует право собственности в Росреестре или МФЦ, после чего в течение 5-10 рабочих дней становится официальным владельцем этого земельного участка.

Источник: 2ann.ru

Как купить или продать участок земли под ферму: условия, порядок, плюсы и минусы

Продать или купить землю на территории РФ под ферму можно, учитывая некоторые особенности. Согласно законодательству, для ведения ЛПХ и КФК используются земли сельхозназначения и населенных пунктов. Все действия, связанные с юридическими моментами, регламентируются статьями Земельного законодательства России и другими федеральными законами.

Использование земли под ферму

Согласно Федеральному закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для ведения деятельности фермер может использовать или приобретать земли сельхозназначения. Что это означает? Все земли РФ подразделяются на категории. К примеру, жилые дома можно строить только на землях населенных пунктов, а в границах лесного или водного фонда нельзя. То же самое с использованием земель под ферму.

Участок, предназначенный для КФХ (крестьянского (фермерского) хозяйства), может быть только из земель с/х категории. Неважно, находится он в собственности или сдается в аренду на условиях. Это указано в статье 11, п. 1. На этой земле фермер совместно со своей семьей может выполнять следующие виды работ:

• производство с/х продукции (растениеводство, птицеводство, животноводство, пчеловодство);
• переработка продукции собственного производства;
• хранение с/х продукции;
• транспортировка и продажа.

Фермером считается предприниматель, который занимается на своей земле сельским хозяйством. А по сути — любым из перечисленных выше видов деятельности.

Чтобы построить помещение для хранения или переработки продукции, для содержания с/х животных, для обслуживания труда фермера, можно воспользоваться находящимися в распоряжении КФХ территориями.

Для жилых домов есть несколько вариантов: приобретать дополнительные ЗУ (земельные участки) из категории «Земли населенных пунктов» или, при возможности, переводить в эту категорию часть имеющейся земли.

Законодательные требования для фермерских земель

Кроме логики и здравого смысла есть законы, по которым одну территорию можно использовать для ведения фермерского хозяйства, а другую — нет. Основные требования прописаны в следующих законодательных актах:

• Земельный кодекс (ЗК РФ);
• Гражданский кодекс (ГК РФ);
• закон «Об обороте земель с/х назначения»;
• федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Основной идеей, объединяющей все законы, является положение о том, что фермерство может осуществляться только на землях с/х категории. Категория каждой территории указана на публичной кадастровой карте и в официальных документах на землю. Такие участки расположены за чертой населенных пунктов, что надо учитывать при их выборе.

Любой вид деятельности (животноводство, овощеводство, пчеловодство и пр.), связанные с фермерством, можно осуществлять только на землях с/х категории, что подтверждается соответствующими нормативными правовыми актами.

Каждый ЗУ, выбранный фермером, должен соответствовать максимальному и минимальному размеру. Нет понятия минимальной площади только у некоторых разновидностей КФХ, например тех, кто занимается пчеловодством.

Строительство сопутствующих зданий и сооружений, которые будут задействованы фермером, можно осуществлять на землях других категорий. Если фермер построит без соответствующего разрешения коттедж на «своей» земле с/х категории, то по закону здание может быть снесено.

Есть общие требования к ЗУ, без соблюдения которых его невозможно приобрести. Собственник должен пройти процедуру межевания участка, зарегистрировать его в Росреестре. Только после получения полного комплекта документов землю можно купить или продать.

Общие требования

Кроме общих юридических требований, по которым одну территорию можно использовать под фермерское хозяйство, а другую нет, есть задачи конкретного КФХ и возможности ЗУ. Участок должен обладать теми производственными ресурсами, которые подходят фермеру.

Экология

Под экологией понимается не только защита окружающей среды, но и вопрос о взаимодействии представителей живого мира между собой. К примеру, пчел нельзя заводить вблизи тех с/х угодий, где часто используются ядохимикаты. Или фермерам надо договариваться между собой.

Очень часто организация фермерского хозяйства невозможна из-за отсутствия подходящих климатических условий: невозможности организовать искусственный полив, при резких колебаниях температур, обильных осадках или их отсутствии.

Местоположение

Очень важный фактор — местоположение ЗУ. Здесь можно выделить несколько пунктов:

• рельеф поверхности;
• состав почвы;
• климатические особенности;
• близость населенных пунктов, дорог;
• наличие рядом лесов и водоемов.

Последний пункт очень важен в первую очередь для тех, кто занимается растениеводством. Обычно леса защищают культурные посадки от ветров, которые неизбежно возникают на больших территориях.

Водоемы важны при необходимости полива или доступа к питьевой воде животных. Для водоплавающей птицы находящийся на территории фермерского хозяйства водоем станет основной средой обитания.

Транспортная доступность

Транспортная доступность в любой сезон очень важна для фермеров, поскольку они занимаются коммерческой деятельностью. Это значит, вся продукция, которую они выращивают, предназначена для продажи. При выборе ЗУ надо совместить удачное расположение участка и отдаленность его от населенных пунктов.

Особенно важна близость к городу для тех, кто занимается продажами не сезонно, а каждый день. К примеру, фермеры, реализующие молочные продукты ежедневно. Им важно как расстояние, так и качество дорожного полотна.

Инфраструктура и коммуникации

Земли с/х категории, как правило, имеют свои особенности. Главной зачастую является их удаленность от благ цивилизации. Почти в каждой отрасли сельского хозяйства важно проведение следующих коммуникаций:

• электричество;
• вода;
• канализация;
• газ.

Проверять технические возможности проведения или подключения нужных вам услуг необходимо заранее, чтобы в дальнейшем не получить неприятного сюрприза.

Условия продажи ЗУ

Основные условия продажи земельного участка — это дальнейшая форма деятельности на его территории. Под ЛПХ приобретается земля в черте города (категория «Земли населенных пунктов»). Второй вариант — за городом (категория «С/х назначение»), но только плодородная. Под КФК приобретаются земли только с/х категории, независимо от их плодородия. Запрещается использовать земли других категорий.

Кто может совершать такие сделки

Продавать землю имеют право только ее собственники. Продавцами ЗУ выступают частники, юридические лица, а также государство в лице представителей — местной власти. Государство использует в качестве метода продажи — аукцион, что не запрещено законом. Остальные продают участки напрямую или через посредников. Приобретать землю могут дееспособные граждане, компании и даже иностранцы.

Плюсы и минусы покупки

Несмотря на схожесть деятельности фермера и члена ЛПХ, между ними есть существенная разница. Если у фермера большая прозрачность перед государством, то у владельца ЛПХ — меньше возможностей. Какие есть возможности у КФХ, можно прочитать ниже.

Плюсы

Фермер имеет возможность выбрать для себя любой вид с/х деятельности. В этом он получает свободу, равно как и в том, что касается выбора земельного участка. При разумном вкладывании средств у фермера появляется возможность больших перспектив. Если КФХ получает государственную субсидию, то на первых порах проблемы существенных расходов на технику, посадочный материал или поголовье скота не возникает.

Минусы

Из минусов можно назвать в первую очередь большую зависимость прибыли фермера от внешних факторов. Чаще всего это климатические условия. Чтобы свести опасность к минимуму, на первых порах потребуется значительное вливание средств.

В первые годы деятельность фермера вряд ли можно назвать прибыльной. Обычно с/х продукция начинает окупать себя через несколько лет. К тому же помощь государства не всегда удается получить. Для ее оформления необходимо собрать определенные справки.

Как купить и продать земли сельхозназначения под КФХ

Покупка и продажа надела земли начинается с предпродажной подготовки документов. В настоящее время все нужные бумаги можно оформить не только в Росреестре, но и в МФЦ. Главной бумагой на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. Она объединяет старое свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт.

До начала подписания договора купли-продажи покупателю надо убедиться в том, что все документы есть в наличии, а земля не находится в залоге. Проверить такую информацию можно на сайте Росреестра. Перепроверить ее необходимо самостоятельно еще раз перед сделкой из документов продавца. Есть несколько способов продажи земли:

• самостоятельно;
• через агентства;
• посредством аукционов.

Последний способ доступен только государственным и муниципальным предприятиям. При продаже первым способом договор можно составить без нотариального оформления в 3 экземплярах. На основе этого документа в МФЦ подается заявление. Через несколько дней новый собственник получает выписку из ЕГРН, которая становится документом, доказывающим право собственности.

Налогообложение сделок

На продажу участка под ЛПХ распространяется действие гл. 23 Налогового кодекса (НК РФ), по которому продавец платит 13-процентный подоходный налог. Освобождается от него только в том случае, если земля находилась в пользовании продающей стороны более 5 лет. При купле-продаже КФК нормы налогообложения зависят от того, какая система налогообложения выбрана продавцом.

Источник: selhozproizvoditeli.ru

Как у государства купить землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Задумав строительство частного дома, начните с подбора подходящей территории. Чтобы этот процесс прошел быстро, нужно заранее изучить все нюансы вопроса: как купить землю у государства под ИЖС .

Важно учесть, что любой земельный участок определен под занятие какой-либо деятельностью. Без разрешения муниципалитетов нельзя возводить на нем не только жилые дома, но и здания, предприятия, сооружения, супермаркеты.

У данного вида земель есть свои положительные и отрицательные стороны. Положительные моменты:

1. Получение регистрации в личном доме.
2. Земельные делянки в границах селений, поселков могут попасть под программу благоустройства деревни. Большую часть издержек возьмет на себя государство.
3. Жилища, воздвигнутые на наделах под личное строительство, подключаются к коммуникациям поселка или городской местности бесплатно, за исключением оплаты госпошлины.

1. Несколько выше налог на данный вид земель.
2. Если прошло 10 лет, а возведение построек так и не началось, то увеличивается налогообложение.
3. Участок вправе изъять в случае неиспользования его по назначению.
4. Высокая стоимость земли под ИЖС .

Чтобы узнать, как купить у государства земельный участок необходимо обратиться в организации:

1. Органы местного самоуправления.
2. Муниципальные государственные организации.
3. Совет министров Крыма (если желаете купить надел на полуострове).

Законодательная база

Общий порядок проведения сделок с имуществом регулирует Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года.. Глава 30 устанавливает правила купли-продажи имущества, гл. 9 – общие принципы сделок, 27-29 – регулируют договорные отношения. Так, продажа недвижимости осуществляется по договору, составленному в письменной форме и подписанному участниками процесса. Такая сделка подлежит госрегистрации, и последствия наступают исключительно после нее (передача надела новому владельцу).

Законодательные акты, уточняющие информацию о купле-продаже земельных участков, содержит Земельный Кодекс РФ. Так, объектом вышеназванного соглашения вправе быть задействованы исключительно наделы, прошедшие государственный кадастровый учет. Продажей земель государственной и муниципальной собственности занимается уполномоченный на то исполнительный орган.

Обычный режим реализации земельных участков государством проходит в форме аукциона. Начальная цена надела определяется на торгах среди участников. Если выкуп делянки происходит без проведения процедуры аукциона, то стоить участок должен не меньше общегосударственной стоимости.

Приобретение надела без торгов возможно:

1. При комплексном освоении территории.
2. Для ведения садоводства, организации дачи.
3. Если это земли сельхозназначения, используемые в соответствии с предназначением.
4. Другие ситуации.

Есть смысл выделить, что законодательство разделяет разряды общегосударственных и муниципальных земельных участков (ст. 16-19 Земельный Кодекс РФ). Но, в действительности, обретение наделов у федеральных (региональных) органов и у муниципалитетов отличается между собой исключительно узаконенной организацией, с которой заключается соглашение. Тогда как все обозначенные выше нормативные акты имеют тождественную власть при приобретении делянок у государства и муниципалитетов.

Существующие типы участков

Статья 7 Земельного кодекса перечисляет список разграничиваемых видов земли в РФ:

• сельхозназначения (пашни, сенокосы, для растениеводства);
• населенные пункты (поселки, деревни, хутора);
• промназначения (располагаются за пределами селений, добыча полезных ископаемых, эксплуатация объектов энергетики, различных видов транспорта);
• особо охраняемые территории (цели – сохранить культурное, историческое, природное наследие страны);
• лесной фонд (места сосредоточения кустарниковой, древесной и травянистой растительности);
• водный фонд (моря, озера, реки, океаны);
• запас (земли, не предоставленные в обладание, не сдаваемые в аренду, эксплуатация их прекращена).

Эксплуатация участка обусловлена видом земли и предназначением. То есть вы не вправе занять под застройку участок с лесным массивом или подготовленный для зернохранилища в сельской местности. Таким образом, прежде чем купить земельный участок у государства необходимо выяснить всю информацию касательно него.

Способы приобретения участка для ИЖС

• прошение о регистрации;
• общегосударственная планировка участка;
• чек о платеже госпошлины;
• удостоверение личности приобретателя;
• соглашение сторон.

А как купить землю у государства? Купить землю у государства под ИЖС на сегодняшний день возможно двумя общеизвестными методами:

• при осуществлении торгов;
• без проведения таковых.

Всякий из перечисленных методов имеет свои характерные черты, порядок обращения и оформления, набор документации, длительность оформления и прочие немаловажные аспекты.

Необходимые затраты: услуги нотариуса, госпошлина (статья 333.24 НК РФ)

Как обозначалось ранее, договор купли-продажи по закону не требует обязательности нотариального удостоверения. Однако сами граждане больше доверия испытывают именно к такой форме и обращаются в нотариальные конторы. При обращении следует рассчитать, во сколько обойдется оформление, договориться о порядке и размерах оплаты с каждой стороны или предусмотреть иной сценарий развития событий.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ устанавливает, что нотариальная ставка (госпошлина) по данному виду сделки составляет 200 рублей. Зачастую это не окончательная сумма. Как правило, люди, решив обратиться к специалистам, бумажными делами самостоятельно заниматься не желают. И вот в этой ситуации оплата услуг нотариуса возрастает в разы.

Какие услуги по нотариальной инструкции вправе предложить нотариус:

• составление соглашения;
• его удостоверение;
• представление документов на регистрацию;
• при отправке сторонами документов по почте, участие нотариуса становится обязательным (удостоверяет саму сделку, а также подписи в документации и копиях).

Все вышеперечисленные действия конторы оплачиваются. К стоимости этих услуг подключаются технические затраты (составление проекта соглашения, печать текста, распечатка, прошивание, копирование). Часто оплата технических услуг многим выше самой госпошлины.

Нотариальный тариф за удостоверение сделки составляет:

1. Между близкими родственниками до 10 млн. рублей – 3 тыс. рублей и 0,2% от суммы недвижимости, свыше 10 млн. руб. – 23 тыс. руб и 0,1% от стоимости сделки.
2. Между чужими субъектами – до 1 млн. – 3 тыс. и 0,4% от цены, от 1 до 10 млн. руб. – 7000 и 0,2%, от 10 млн. – 25 тыс. руб. и 0,1%.

В итоге конечная цена будет складываться из тарифа, госпошлины, технических затрат и персональных услуг, заказанных клиентами.

Порядок действий. Необходимые документы. Последующее оформление

Приобретение делянки без осуществления аукциона начинается с формирования обращения на заблаговременное утверждение собственности. В обращении нужно прописать:

• сведения о просителе – паспортные данные, адрес регистрации;
• кадастровый номер участка;
• формулирование условий, предоставляющих прерогативу на обзаведение земельным наделом без торгов;
• сноски на законодательство;
• предназначение надела;
• контактные данные.

К прошению прикладывают следующий набор бумаг:

1. Подтверждающие прерогативу покупки без проведения аукциона.
2. Выписка из результатов оценивания имущества.
3. Схема месторасположения участка.

На протяжении месяца орган рассматривает поступившую документацию и выносит свое заключение, о котором сообщает заявителю.

По тем или иным причинам могут отказать в продаже участка. К таковым основаниям относят:

1. Лицо подало не весь перечень установленных документов.
2. В документации содержится ложная информация.
3. Проситель отказывается от оплаты аванса (определенная сумма от цены).
4. Рассматриваемая территория не предназначена для реализации в соответствии с указаниями Земельный Кодекс РФ.
5. Делянка принадлежит кому-то в частном порядке.
6. На этом участке запрещено воздвигать жилые строения.
7. Надел необходим государству для собственных потребностей.

При положительном результате запроса субъекту надобно сформировать обращение о снабжении участком. Предоставить дубликат заключения по заблаговременному запросу и отправить снова на рассмотрение. При удовлетворении прошения нужно составить договор купли-продажи. Каких-либо особенностей и отличий соглашение не имеет, единственное – одной из сторон выступает государство в лице его исполнительного органа.

Далее отправляется заявка на регистрацию в Росреестр с прилагаемым набором документации. Впоследствии человек получает свидетельство, а с администрацией заключается акт, в котором указываются отсутствие претензий и засвидетельствование платежа.

Покупка земельного участка при осуществлении торгов носит совсем иной характер. Постановление о проведении аукциона принимает уполномоченное на то учреждение. Далее принятое решение обнародуется в газетах, сети Интернет за 30 дней до проведения. Указываются сведения следующего свойства:

• датировка;
• место;
• основание.

На протяжении месяца до проведения принимаются заявки на участие в аукционе. Главным условием участия становится внесение залога. Он впоследствии возвращается в полном объеме лицам, которым не удалось выиграть.

Изначальная стоимость устанавливается в соответствии с рыночной или же кадастровой, если крайняя была зафиксирована в установленное время. Аукцион принято считать состоявшимся, если первоначальная расценка была перекрыта хотя бы один раз. Итоговой стоимостью надела становится та, которая была произнесена трижды, но никто не посмел более повысить ее.

Победитель торга и администрация заключают все тот же договор купли-продажи на землю. Только к нему теперь прилагаются результаты аукциона. Остальной порядок действий аналогичен, как и при покупке земли без проведения торгов.

В целом, процесс приобретения земельной делянки у государства является длительным. Уходит много времени на подачу обращения, регистрацию прерогативы собственности, получение на руки передаточного акта.

Таким образом, на земле под персональное строите вы можете построить коттедж, возвести сад, а также разного рода постройки. Перед покупкой участка следует узнать всю информацию о земле, вас заинтересовавшей. С этой целью обратитесь в местную администрацию.

Там следует задать такого рода вопросы:

• можно ли обзавестись в собственность понравившимся вам земельным наделом;
• к какому типу земель относится и каково его назначение;
• можно ли на данном участке земли заниматься растениеводством, животноводством, садоводством, возведением жилой постройки, рекреационной зоны;
• какова примерная стоимость налогообложения по выбранному участку;
• будет ли происходить увеличение налоговой базы при неиспользовании в соответствии с целями (при ситуации покупки участка для строительства, но в итоге пустующей земле не один год);
• что нужно предпринять человеку для покупки земли у государства;
• каковы должны быть его первые шаги в обозначенном направлении;
• как продать земельный участок государству по кадастровой стоимости;
• какая документация необходима для оформления в случае проведения торгов и в ситуации приобретения земельного надела без аукциона; ;
• кто имеет первоочередное преимущество получения земли без аукциона и прочие.

Для более быстрого и эффективного продвижения дела лучше задать сразу интересующие вопросы.

Например, гражданин с целью строительства теплиц и последующего занятия растениеводством приобрел сразу два участка земли недалеко от города. После покупки пожелал их объединить в один. Но администрация ему отказала в этом. Причиной послужило разное предназначение земель.

Хотя приобретение земельного участка у государства является делом довольно хлопотным. Выделим положительные стороны такой покупки:

Источник: posobie.net

Покупка земли у государства

Как купить землю у государства? Каждый гражданин страны имеет право раз в жизни получить участок от государства бесплатно. В остальных случаях государственная земля продаётся. При этом покупка земельного участка осуществляется лишь по специальным правилам, а не по общим правилам купли-продажи недвижимости.

Особые правила покупки земель

Земля относится к категории особо ценных ресурсов и поэтому главным и безоговорочным условием является максимально эффективная эксплуатация. Особенно актуальным данное требование становится в отношении участков, расположенных в пределах населённых пунктов. Ведь здесь необходимо за счёт ограниченной площади решить вопросы не только цены участка, но и жилищные нужды населения, административные и общественные потребности, а также цели поддержания и развития инфраструктуры.

По этой причине в законодательстве вопрос о покупке земельного участка частными лицами не сводится к её стоимости. Оценка земель, разумеется, осуществляется, но это не является определяющим моментом. При решении вопроса о том, можно ли тому или иному лицу продать соответствующий участок учитываются многие факторы.

В связи с этим в законодательство включены следующие особые правила покупки земельного участка частными лицами:

1. Свободные земельные участки, которые ещё не учтены и для которых ещё не определены требования по эксплуатации (застройке), находятся в распоряжении местных властей, куда и направляется заявление. В противном случае наделами распоряжаются государственные учреждения, включительно учреждения узкой специализации.
2. При реализации земельных наделов, в особенности в пределах населённых пунктов, предпочтение отдаётся тем лицам, которые планируют комплексные строительные работы. Так, если участок нужен для постройки многоквартирного дома вместе со всеми объектами инфраструктуры, то, скорее всего, застройщику землю продадут. В то же время остальные претенденты на покупку соответствующего участка будут отметены.
3. Любой земельный участок, вне зависимости от статуса, принадлежащий государству или муниципалитету, должен быть реализован исключительно на публичной основе. То есть каждый заинтересованный в покупке участка человек должен иметь возможность поторговаться за него. Для этого организуется аукцион, на котором побеждает тот, кто предложит высшую цену, за исключением обстоятельств, указанных в предыдущем пункте.
4. Земельные участки, для которых определён вид использования у государства под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), могут быть предоставлены на правах аренды. Однако порядок определения лица, которому будет предоставлено право арендовать надел, такой же, как и при продаже. Приватизировать надел арендатор сможет после завершения и оформления постройки на земле либо по истечении 6 лет со дня заключения соглашения об аренде, только если осуществлена полная оплата налогов и использование земельного участка осуществляется согласно с его предназначением.

Таким образом, правила законодательства преследуют цели наиболее эффективной нагрузки на данный ресурс в целях удовлетворения потребностей как можно большего числа людей. Вместе с тем установленный порядок не нарушает правило равноправия граждан.

Иностранцы не могут получить наделы в собственность. Правомочие собственности на них в пределах РФ может принадлежать только гражданам и юридическим лицам, официально зарегистрированным на территории РФ, за исключением некоторых случаев.

Способы покупки земли у государства

Итак, как купить участок у государства? Как уже было сказано, сразу выкупить надел не получится. Чтобы приватизировать его на платной основе, нужно соответствовать определённым условиям.

1. Можно приобрести земельный участок в аренду и осуществить на нём застройку. Однако застройка должна осуществляться согласно с предназначением надела. Так, при получении участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) строить там можно только жилые помещения и объекты обеспечения жизнедеятельности человека. Сельскохозяйственные участки можно застраивать лишь подсобными помещениями в пределах 10% всей площади участка. После официального ввода в эксплуатацию соответствующего строения землю, находящуюся непосредственно под ним, можно выкупить за символическую плату в размере 3% от кадастровой цены.
2. Победа в аукционе. Довольно ненадёжный метод, так как всегда может найтись покупатель, готовый заплатить больше. Аукцион на землю может проводиться как по желанию самой администрации или иного уполномоченного органа, так и по заявлениям частных лиц. Стартовая стоимость на аукционе определяется самой администрацией, а итоговая цена будет определена в соответствии с заявкой с максимальным значением.
3. Выкуп земли фермерами. Фермеры и главы крестьянских хозяйств, при условии, что они являются гражданами страны, могут выкупить те наделы, на которых они осуществляют свою производственную деятельность. Если они арендуют их более трёх лет, то за ними будет числиться преимущественное право покупки. Для этого нужно подать заявление в администрацию. При этом цена за них будет определяться в соответствии с кадастровой стоимостью. Но в порядке исключения администрация может снизить цену.
4. Выкуп сельскохозяйственного надела. Если лицо более трёх лет осуществляет сельскохозяйственное производство на арендованном наделе, то оно вправе выкупить её. При этом необязательно учреждение ИП (индивидуального предпринимателя) или фермерского хозяйства. Достаточно на протяжении трёх лет использовать надел по его прямому назначению, то есть для сельского хозяйства, и платить налоги.
5. Любой гражданин РФ может самостоятельно оформить новый участок из неучтённого массива при помощи кадастровой карты. При этом основными условиями являются именно наличие неучтённого статуса и отсутствие прав третьих лиц. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию и выиграть аукцион. Но, как правило, на такие участки редко когда претендует больше одного человека. А при отсутствии иных претендентов заявитель автоматически признаётся победителем аукциона.

Наиболее быстрым и вероятным способом купить у государства землю представляется последний указанный. Разумеется, есть риск проиграть аукцион, но в остальных случаях риска не меньше.

Ведь даже после застройки в приватизации земли могут отказать, если она была осуществлена с нарушениями требований законодательства. Так что лучше сначала купить землю, а потом уже строить на ней.

Покупка неучтённой земли

Как уже говорилось, покупка участка из неучтённого массива земли является наиболее быстрым и вероятным способом получить землю в собственность от государства. Сразу нужно отметить, что этот способ можно считать быстрым лишь в сравнении с другими способами.

Общий срок оформления может составить от 2 месяцев до полугода, и это при условии, что не будет иных претендентов на соответствующий участок.

1. Нужно при помощи публичной кадастровой карты, которая находится в открытом доступе в интернете, найти и обозначить участок из свободного массива земель. На карте свободный массив имеет серый окрас и не обозначается номером, не имеет определённых границ.
2. После того как надел выбран, нужно распечатать соответствующую часть карты и подать её вместе с заявлением в администрацию. Она должна дать согласие на выдел надела с выбранными заявителем границами.
3. После получения согласия необходимо согласно с выбранными заявителем границами заказать межевой план на надел у частного инженера.
4. После получения межевого плана необходимо снова обратиться в администрацию, чтобы она утвердила данный план участка.
5. С постановлением главы администрации об утверждении плана необходимо подать заявление в ГКН (государственный кадастр недвижимости), чтобы в выбранных пределах участок был определён в качестве индивидуального объекта недвижимости и поставлен на учёт. Дело будет проще, если обратиться к частному инженеру.
6. После постановки на учёт и получения кадастрового паспорта нужно затребовать в администрации выдел участка. При этом администрации объявляет аукцион и, если в течение месяца с момента объявления никто не изъявит желания поторговаться за участок, заявитель будет признан победителем аукциона.
7. В конце нужно заключить соглашение о купле-продаже по стоимости, определённой администрацией в качестве стартовой цены на торгах. После оплаты стоимости земли можно ставить на учёт правомочие собственности на купленную землю в Росреестре.

Говоря о сроках, то всё зависит от того, насколько быстро будет работать кадастровый инженер и сам заявитель. Если все документы готовы, то покупка не займёт более 2 месяцев.

• на согласование границ участка с администрацией уйдёт не больше месяца;
• на разработку межевого плана необходимо порядка двух недель;
• на утверждение плана также уйдёт максимум месяц;
• на кадастровый учёт при личном обращении уйдёт месяц, при решении вопроса через кадастрового инженера – порядка двух недель;
• на аукцион уходит месяц;
• на заключение соглашения и оплату стоимости также отводится месяц.

Общий срок покупки земли не может превысить полгода. Но всё зависит от того, насколько быстро действует сам заявитель.

По возможности все шаги нужно выполнять последовательно, при этом не затягивать подачу официальных обращений в администрацию, так как административные сроки исчисляются с момента подачи заявления.

Покупка земли юридическим лицом

В некоммерческих целях юридическим лицам участки выделяются лишь в исключительных случаях. Так, в большинстве из них земля некоммерческим организациям предоставляется бесплатно. А коммерческие предприятия в обязательном порядке должны купить землю либо заключить договор на обустройства ещё не использованного массива земель.

• в целях комплексного строительства;
• освоение территорий;
• строительство объекта культурного и общественного значения;
• для ведения сельского хозяйства.

Кроме того, если у предприятия имеется государственная земля на правах аренды, то оно может выкупить её, но при условии, что как минимум последние три года до того, как взять землю в собственность, она использовалась по прямому назначению. Если предприятие хотя бы раз за последние три года просрочило оплату аренды (как правило, вместо аренды платится земельный налог), то ему откажут.

На практике юридические лица не любят заморачиваться с администрацией, а просто покупают землю, уже имеющуюся в частной собственности. Ведь оформить землю от государства физическому лицу гораздо проще, чем организации.

Однако в плане стоимости юридическое лицо выиграет, если будет покупать земельные участки от государства напрямую. Как правило, государственная стоимость земли, устанавливаемая администрацией, гораздо ниже рыночной, в особенности когда приобретаемые участки ещё не обустроены.

Стоимость земли

С точки зрения закона, при приватизации земли государственная стоимость и оценка земель не имеет значения. Главное — максимально эффективное использование земли. По этой причине закон не устанавливает точного порядка расчёта стоимости земель при их продаже частным лицам, а оставляет это на усмотрение муниципалитетов.

Но для учтённых земельных наделов действует правило, согласно которому покупка земли у государства не осуществляется ниже кадастровой стоимости более чем на 30%. Так, если сумма, указанная в договоре, будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то сделка может быть признана незаконной. Оценка земель производится раз в два–три года.

Стоит отметить, что можно не только покупать недвижимость у государства, но и продавать её. Так, продать квартиру государству по кадастровой стоимости можно при условии реквизиции (изъятие земель) её или иного объекта недвижимости для государственных нужд, в том числе когда изымают аварийные дома.

Данное правило касается лишь учтённых в ГКН участков. Для ещё не оформленных земель администрацией определяется государственная стоимость. Как правило, при этом стоимость может колебаться в районе от 10 до 50% удельной кадастровой стоимости единицы измерения земли.

Данная стоимость устанавливается постановлением главы администрации на определённый срок либо до того, как будет принята новая оценка земель.

1. Узнать процентную привязку к удельной стоимости единицы измерения земли. Такая стоимость определяется в среднем по региону при проведении государственной оценки учтённых земель и, как правило, за один квадратный метр земли ИЖС и гектар сельскохозяйственной земли.
2. Нужно умножить площадь земли в пределах выбранных границ на удельную стоимость.
3. Вычислить установленный администрацией процент.

Обычно оценка земель делается сотрудниками местной администрации. Но таким образом можно узнать примерную стоимость земли, на которую претендует заявитель.

Особенности выкупа арендованного надела

Итак, как купить у государства участок земли, находящийся у претендента в аренде? Выкуп арендованной земли — самая простая процедура в плане покупки земли от государства. Оно заинтересовано, чтобы земельные массивы как можно скорее переходили в частное владение. Ведь на земли в публичной собственности налог не платится.

• земля должна быть арендована не меньше трёх лет назад;
• земля должна использоваться согласно с назначением;
• должны быть оплачены налоги за время аренды;
• на наделе должны быть строения, оформленные на имя арендатора;
• арендатор должен являться гражданином РФ.

Если покупатель соответствует указанным выше требованиям, то он в приобретении земли имеет преимущественное право. То есть достаточно подать заявление и заключить договор с местной администрацией.

Стоимость при этом согласуется с местной администрацией исходя их кадастровой стоимости и рыночной ликвидности участка. Так, если спрос на такой земельный участок у государства достаточно большой, то нужно будет купить землю по кадастровой стоимости.

Кроме того, за те площади, на которых возведены здания, цена составляет всего 3% от кадастровой стоимости. Так что арендаторам участков ИЖС покупка обойдётся гораздо дешевле, нежели арендаторам сельскохозяйственных земель.

Ведь земельные участки сельхозназначения можно застраивать лишь на 10% от их общей площади, тогда как земли под ИЖС такого ограничения не имеют.

По этой причине, прежде чем выкупить землю, необходимо оценить прибыльность мероприятия.

Источник: zhiloepravo.com