Основные задачи, когда нужно снять производственное помещение, сводятся к следующим: обеспечить долгосрочность размещения арендатора в арендуемых цехах, ресурсы нужной мощности и их надежность поставки, готовность арендодателя принять на себя часть рисков по обеспечению промышленной безопасности объекта.
Поиск аренды производственных помещений в Ленинградской области и Санкт-Петербурге мало формализован: нет четкой единой базы возможных объектов, нет единой ценовой политики, нет понимания, кто, где и как может предоставить арендатору нужное помещение под производство. Аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости от крупных брокеров не выделяют производственные площади в отдельный раздел. Индустриальные объекты иногда упоминаются в разделе «Складская недвижимость».
В аналитическом обзоре рынка инвестиций в недвижимость Jones Lang LaSalle производственной недвижимости нет среди объектов инвестиций:
Антон Кононенко, Строительство производственного здания
Нет четкой классификации помещений, чтобы можно было подобрать готовое здание, соответствующее тем или иным санитарным нормам, требования зон отчуждения, классу электропотребления и уровню противопожарной безопасности. Когда возникает потребность и необходимости организовать цех под производство, приходится рассматривать каждый объект, предлагающийся в аренду, индивидуально.
Централизовано, например, на деньги города или института полпредства промышленные кластеры не создаются, несмотря ни на какие призывы к новой импортозамещающей промышленности. Городские власти, скорее наоборот, стремятся сократить промышленные зоны внутри города, правительство ленинградской области участвует в проектах технопарков только землей. Полагаю, что новой индустриализации помогло бы создание новых государственных промышленных зон, созданных с расчетом на будущее развитие производственных нужд страны и людей. На данном этапе, это мечта арендатора, в реальном времени вариантов у него не много.
В целом, выбор вариантов для аренды производственного помещения небольшой: это может быть строительство объекта с нуля, аренда (или строительство) объекта в технопарке или поиск старого заводского помещения, которое в наше время то или иное промышленное предприятие, созданное в советское время или даже раньше, предлагает в аренду.
Строительство промышленного помещения
Детально вопрос строительства помещения и трудностей, с которыми приходится сталкиваться при этом, мы рассматривали в отдельной статье на примере склада или производственного цеха площадью 1 000 квадратных метров. Основные особенности таковы:
- Покупка земли под строительство, или оформление в аренду федеральных или городских земель занимает длительное время;
- Строительство – это всегда одновременная задача подключения требующихся для производственного процесса энергоресурсов. Сейчас это дорогостоящий и долгий, не всегда прозрачный объект, увеличивающий окупаемость проекта;
- Из плюсов, само возведение достаточно оперативно. Здесь современные технологии и архитектурный опыт позволяет быстро получать желаемый результат.
На строительство собственного производственного помещения решаются немногие крупные промышленные бренды, уверенные в долгосрочности своей деятельности и располагающие финансовыми и временными ресурсами. Однако они, как правило, ограничиваются финансированием, сами процессы отдаются девелоперу, который обладает опытом выполнения подобных проектов и который, в итоге, действует для получения указанного заказчиком результата.
Офисно-складское здание: 2500 м2 за 1 мин
Аренда или строительство в технопарке
Такую же роль выполнения заказа производственной компании на строительство здания может выполнять девелопер технопарка. Основные предложения индустриальных парков вокруг Санкт-Петербурга как раз содержат опцию строительства формате built-to-suit. Девелопер обеспечивает территорию парка энергоресурсами, подводит коммуникации к участку потенциального резидента и осуществляет строительство под его нужды.
Предложения аренды уже готовых промышленных зданий или аренды после строительства built-to-suit в технопарках встречается редко. Когда такие предложения встречаются, важно обратить внимание на некоторые нюансы:
- как подведены коммуникации и в чьей зоне ответственности их обслуживание;
- возможно ли расширение в таком же арендном формате, или любое последующее расширение площадей потребует покупки мощностей и строительства за свой счет;
- какой тип и класс безопасности разрешен на данной территории (например, чтобы не возникло проблем при аренде помещений под пищевое производство);
- как тщательно девелопер занимается развитием проекта и выполнением генплана. Некоторые технопарки демонстрируют признаки «слива», то есть собственник не собирается находиться в проекте долгое время и планирует продать выросший в цене актив.
Если строить производственный цех в формате built-to-suit, можно все параметры подстроить под нужды своего производства
Аренда производственных промышленных зданий на заводах
В основном же, помещения под производство в Санкт-Петербурге арендуются на территории бывших или существующих заводов. Мы писали об этом в статье про так называемы «серый пояс Петербурга».
Производственные предприятия и аренда – это неразделимое понятие, в силу событий истории страны в конце двадцатого века. Однако, нюансы целей руководства или собственника обусловили различия рекомендаций тем, кто решил «сниму помещение под производство».
Если аренда производственных помещение производится от собственника, юридического лица, который является правопреемником советского предприятия, и продолжает производственную деятельность, то чаще всего в аренду предлагаются неликвидные помещения. Редко, когда действующее производство будет готово затратно и сложно оптимизировать свои площади, ради того, чтобы лучшие объекты сдать в аренду.
В этом случае, арендатор цеха может вести переговоры по снижению цены. Важно осознавать, что помещение будет требовать ремонта. При этом, чтобы закрыть риск досрочного прекращения аренды по инициативе арендодателя, важно убедиться, что состояние самого здания не является предаварийным и не потребует через некоторое время после начала аренды капитального ремонта.
Тогда арендатору придется съехать из помещения за свой счет, так как этот случай будет подпадать под пункт «форс-мажор». На петербургских заводах много довольно старых зданий и признать их непригодными для дальнейшей аренды будет легко. Договор аренды без должных оговорок в этой части лучше не подписывать.
Наиболее широко распространена ситуация, когда производственное предприятие, сумевшее в 90-е годы сохранить за собой землю и цеха, сдает в аренду производственные здания, предварительно проведя их модернизацию. Обычно многоэтажные корпуса, даже те, который использовались в промышленных целях, переводятся в офисные помещения. А из масштабных цеховых корпусов высвобождаются помещения для производства, сдаваемые в аренду.
Модернизация может быть проведена капитально, то есть здание полностью восстановлено буквально из руин, заново проведены коммуникации, используются новые современные материалы для реконструкции, оборудована крыша, заново обшиты стены. Словом, когда собственник, готовя помещение для аренды производственного помещения, рассматривал свои вложения как инвестицию, способную привлечь надежного и денежного арендатора, то объект аренды для производства будет очень качественным. Такие здания совмещают в себе фундаментальность индустриальной архитектуры советской школы и практичность достижения современных технологий.
Полная модернизация производственных помещений для аренды на территории «Восков Технопарк»
Так как производственные помещения в СПб находятся на территориях предприятий, которые основывались чуть ли не одновременно с городом, то многие здания являются историческими памятниками, улучшать или реконструировать их нельзя, поэтому ограничиваются косметическим ремонтом. В этом случае, производственное помещение будет приятно глазу, но отвечать техническим требованиям арендатора будет не всегда. При выборе такого объекта важно сопоставлять разрешенные нагрузки, частоту и регулярность профилактических ремонтов, которые требуются зданию.
Фасад производственного здания в аренду (корпус 12 на территории «Восков Технопарк») является объектом защиты КГИОП. Возможны только внутренние ремонты.
В целом, то, что аренда производственных помещений Петербурга осуществляется в основном на заводах – это и плюс, и минус. Ниже некоторые пояснения.
Источник: www.voskov.ru
Как мы обустраивали новое производственное помещение
Что это
В этой статье мы делимся своим опытом — рассказываем о том, как сняли и изменили помещение для нашего отдела сервиса и склада.
Top 3D Shop развивается и растет. В определенный момент стало понятно, что в нынешнем офисе слишком мало места для всего, что мы хотели бы там видеть. Мы приняли решение переместить отдел услуг, сервисных инженеров и часть склада в новое помещение, и стали искать подходящее. Задача оказалась не такой простой, как мы думали.
Как искали
Изучив множество объявлений на сайтах аренды, мы выбрали подходящие и начали обзванивать арендодателей. Первые звонки показали, что за актуальностью информации на сайтах никто не следит, а цены указываются весьма приблизительные.
Первые поездки расстроили еще сильнее — большинство помещений лишь отдаленно напоминали те, что были представлены на фотографиях. Так как мы занимаемся в том числе и промышленным оборудованием, нам жизненно необходимы были ворота не менее двух метров шириной, чтоб можно было ввозить и вывозить станки. Найти помещение с такими воротами и стоимостью аренды не более 500 рублей за квадратный метр в месяц удалось не сразу — их нигде не было.
Были проблемы и с расположением. До одних помещений было невозможно добраться на общественном транспорте, другие располагались в отдаленных промзонах, третьи находились внутри этнических общин, населяющих Москву. Спустя месяц активных поисков, помещение было найдено и встала необходимость адаптации его под наши задачи, поскольку внутри нас ждали голые стены.
Обустройство
Что мы хотели видеть в новом доме нашего отдела услуг: помещение для обрабатывающих станков, отдельную комнату сервисных инженеров, комнату покрасочного оборудования, небольшой склад для сервиса и основной склад для оборудования, а кроме того — комнату приема пищи и отдыха для сотрудников.
При планировании надо было учесть множество факторов, таких как: место для проезда погрузчика, максимальный размер коробки для завоза на склад, расположение приточной и вытяжной вентиляции, отопление, электроснабжение.
Начали мы с того, что нарисовали на полу примерное расположение будущих стен, еще раз проверили как оно соответствует всем нашим требованиям, перенесли планируемые стены на бумагу и стали выбирать подрядчика.
О тонкостях выбора строительной фирмы — в выводах, в конце статьи.
Мебель и оборудование начали завозить еще до окончания ремонта.
Помещение нужно было отремонтировать в сжатые сроки, поскольку на таможню уже прибыла фура с грузом, да и отдел услуг сидел на чемоданах готовый к переезду.
Несмотря на объективные факторы, затягивающие время ремонта — например — необходимость просушки каждого слоя при покраске, сроки удалось выдержать.
Помещение подготовили к приезду очередной партии товара. Сделали отдельную комнату, где будет смонтирована покрасочная камера.
Помещение для установки фрезерных станков полностью изолировано от остальных помещений, для устранения попадания в них пыли.
Ремонтные работы заняли около двух недель.
Очень повезло с вентиляцией. Вопреки заявлениям арендодателя, она оказалась полностью рабочей, и нужно было только подсоединить рукава и установить некоторые заглушки. Это сэкономило неплохую сумму и время.
Арендодатель вообще попался веселый: в момент, когда межкомнатные перегородки уже были установлены, он заявил, что монтировать их было нельзя, так как инспекция из БТИ будет очень недовольна и всё снесут. Позже стало понятно, что это было своеобразным проявлением чувства юмора.
Смонтировали пожарную и охранную сигнализации в соответствии со всеми нормами, не только на случай прихода проверок, но и потому что они действительно нужны в любом производственном помещении. Беспроводные датчики дыма, температуры и движения — всё по последнему слову техники.
Оборудовали комнату инженеров-ремонтников.
Очередь на ремонт не пустует.
Здесь мы чиним и настраиваем 3D-принтеры.
Оснастили покрасочную камеру.
Здесь мы покрываем изделия красками и лаками.
И склеиваем составные модели.
Комнату со станками.
Здесь мы храним листовой материал.
Работаем на фрезере.
Режем и гравируем лазером.
В помещении между комнатами станков и печати работаем над макетами.
О создании этого макета мы писали недавно.
В комнате печати стоят рабочие принтеры.
На них мы выполняем заказы.
Здесь же мы тестируем оборудование для обзоров.
Разбираемся в его функционале и устройстве.
Этот МФУ Snapmaker вы могли видеть в недавней статье.
Здесь же сканируем.
Отвечаем на технические вопросы клиентов.
Проверяем новое оборудование.
Работаем над деталями.
Также обустроили и заполнили склад.
Выводы
Поиски подходящего производственного помещения в Москве сопряжены с определенными трудностями. В полный рост встают вопросы стоимости и расположения, найти подходящее место бывает непросто. Привести найденное место в рабочее состояние бывает ещё сложнее.
Основная сложность — это выбор подрядчика, который готов за адекватные деньги выполнить требуемый объем работ. Диапазон цен на такие работы в Москве — от 0,5 млн, до 1,5 млн рублей — это следует учесть и выбирать тщательнее, чтобы не переплатить, но и не нанять кого попало. Тщательные и продуманные поиски позволили нам найти приемлемый вариант — мы потратили всего 300 000 рублей, получив при этом достойное качество работ.
Второй важный момент: в строительстве — никаких авансов, только поэтапная оплата. На этапе согласования отвалилось еще несколько компаний, не были готовых к работе по такой схеме.
И третий — обязательные гарантийные обязательства. Мы выбрали подрядчика, который дает год гарантии на произведенные работы.
Нам удалось найти помещение, арендовать его и оборудовать для работы, в кратчайшие сроки.
Того же желаем всем, кто поставит перед собой подобную задачу.
Наш отдел услуг рад приветствовать всех по новому адресу: Технопарк «Калибр», ул. Годовикова, 9, стр. 1, подъезд 28, договориться о визите можно по телефону +7(499) 577-03-22. Здесь мы производим фрезеровку, лазерную гравировку, 3D-печать и постобработку, ремонт и обслуживание техники.
Источник: top3dshop.ru