С переходом на счета эскроу модель бухгалтерского учета для застройщиков и подрядчиков изменилась, что вызвало немало вопросов и разногласий. Разберём некоторые из них.
Как работает счет эскроу?
Открытие и обслуживание эскроу (или по-другому «условных») счетов осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Необходимо присутствие трёх сторон: продавца (бенефициара), покупателя (депонента) и эскроу-агента (банка), который выступает в роли гаранта надёжности сделки. Бенефициар не может воспользоваться деньгами со счёта, пока не выполнит условий контракта (ст. 15.4 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).
Также в соответствии с Законом № 214-ФЗ, стать эскроу-агентом может не любая финансовая организация, а только та, которая отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697.
В чем особенности бухгалтерской модели учёта по счетам эскроу?
Учёт по счетам эскроу отличается от рядовых банковских счетов. Средства на нём для застройщика не являются активом, однако их всё равно необходимо учитывать и отражать на забалансовых счетах (Письмо Минфина № 03-11-06/2/86786 от 11 ноября 2019 г.).
ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ-СЧЁТ | ЧЕМ ОН ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ АККРЕДИТИВА
В бухгалтерском учете застройщик может использовать забалансовый счет 008: «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта.
Все этапы возведения застройщик финансирует либо из собственных ресурсов, либо за счёт целевого кредита. Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты.
Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Сумма прибыли в данном случае будет равна разнице между договорной ценой и фактическими строительными издержками.
Как вести бухучет по счёту эскроу?
Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид:
1. Открываем счёт эскроу.
Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.
Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы.
2. Покупатель зачисляет средства.
На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи.
В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу».
3. Оформляем сделку купли-продажи.
Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно.
4. Рассчитываем целевой кредит.
Эскроу счета и долевое строительство | Изменения 2019 года
Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;
Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67
— начислены проценты за пользование кредитом.
5. Передаём документы.
Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
6. Передаём квартиру дольщику.
Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры.
Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33».
8. Получаем права на пользование счётом.
После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита.
Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:
Дебет 67 Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения кредита и процентов.
10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт.
У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается.
Как считать налоги?
Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.
При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.
Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.
Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.
Полезно
Рассмотреть все новые требования для застройщиков по ДДУ, а также разъяснить сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве, можно на семинаре Учебного центра «Финконт»:
Источник: www.fcaudit.ru
Эскроу-счет: Что это такое простыми словами, пользоваться или нет?
Чтобы снизить риски покупателя и продавца недвижимости на первичном рынке, стороны могут воспользоваться эскроу-счетом. Данная услуга предполагает участие в сделке третьей стороны — банка. Он принимает на хранение денежные средства, предназначенные для покупки объекта, и передает их продавцу только после выполнения им обязательств по ДДУ и перехода имущественного права новому собственнику.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для обеспечения безопасности сторон при покупке недвижимости.
Покупатель переводит в банк деньги, предназначенные для покупки квартиры. Средства замораживаются (депонируются) до момента полного выполнения обязательств по договору продавцом. После регистрации права владения в Росреестре новым владельцем, сумма передается предыдущему собственнику.
Простыми словами эскроу-счет — это своеобразная подушка безопасности для людей, которые решили приобрести квартиру в новостройке. Введение данного финансового инструмента позволило обеспечить снижение рисков при покупке недвижимости на первичном рынке. Использование банка как посредника между застройщиком и дольщиком позволяет защитить интересы дольщиков.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
Согласно ГК РФ (ст. 860.8) денежные средства на счете эскроу принадлежат покупателю жилплощади (депоненту) до момента выполнения обязательств продавцом (бенефициаром). То есть, до тех пор, пока имущественное право на недвижимость не зарегистрировано на нового собственника, деньги остаются в банке. Они принадлежат потенциальному новому владельцу, но он не вправе полноценно распоряжаться суммой. Снять финансы депонент сможет в случае неисполнения строительной компанией обязательств по ДДУ.
Банк, в котором хранится резервная сумма, не может использовать свои проценты в качестве вознаграждения до полного выполнения обязательств сторон и взаиморасчетов.
Подтверждением передачи права собственности на жилье является выписка ЕГРН из Росреестра. В документе указаны характеристики предмета сделки (объекта недвижимости), а также ФИО законного владельца. Получить справку и ознакомиться с параметрами имущества можно воспользовавшись услугами онлайн портала ЕГРНка.
Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости
Договор эскроу-счета заключается между покупателем, продавцом и банком. В соглашении обязательно указываются полномочия финансового учреждения. Существует два вида обязательств банка-агента:
- Контроль за правильностью оформления необходимых документов — банк следит за наличием необходимого комплекта документации и в случае предоставления полного пакета бумаг передает денежные средства продавцу. Если же впоследствии будут обнаружены какие-либо ошибки в бланках, сделку могут признать незаконной.
- Проверка подлинности предоставленных бумаг — в этом случае представитель банка анализирует каждый документ и проверяет его на наличие ошибок. Данный вид договора является наиболее приемлемым для каждого участника сделки.
Если во время юридической сделки возникают сложности с оформлением документов, право распоряжаться деньгами принадлежит дольщику. Строительная компания сможет получить средства после проверки документации банком-агентом и признания им выполнения условий договора в полном объеме.
Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
После вступления в силу ФЗ РФ № 214 купить жилье от застройщика можно после открытия специального банковского счета. Продавец сможет получить денежные средства от дольщика после введения дома в эксплуатацию и передачи имущественного права новому собственнику.
Эта процедура состоит из следующих этапов:
- Покупатель открывает счет в банке, с которым сотрудничает застройщик;
- После регистрации ДДУ потенциальный новый владелец вносит на счет деньги за жилье;
- Банк-агент выдает кредит застройщику на строительство объекта недвижимости;
- После введения дома в эксплуатацию продавец получает свои деньги, покупатель — квартиру, а финансовое учреждение — положенное вознаграждение.
Денежные средства, которые хранятся на эскроу-счете, застрахованы на весь срок проведения строительных работ. Если банк обанкротится или у него отзовут лицензию, то вклад переведут на счет другого финучреждения.
Перед покупкой квартиры в новостройке важно проверить застройщика и саму жилплощадь на юридическую чистоту. Изучить репутацию строительной компании можно на сайте продавца. Полномочия собственника недвижимости регистрируются в росреестре. Ознакомиться с правами собственника и характеристиками дома можно с помощью выписки ЕГРН. Заказать справку онлайн вы сможете, воспользовавшись услугами интернет-сервиса EGRNka.
Оформляем справку на портале за 15 минут
Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online
Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:
1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».
2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».
Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.
3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».
Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.
4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.
При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.
Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
Все объекты недвижимости и земельные участки должны быть поставлены на кадастровый учет (ФЗ РФ № 218). Сведения отображаются в базе росреестра и используются для формирования публичной кадастровой карты. Любое заинтересованное лицо имеет возможность изучить параметры объекта с помощью интерактивного сервиса.
На ПКК отображаются данные о площади земельного участка или строения, ФИО правообладателя, ключевые характеристики. Ознакомиться с этой информацией и найти зарегистрированное недвижимое имущество возможно, зная точный адрес или кадастровый номер объекта.
Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета
Субъектами договора счета эскроу являются:
- Депонент — лицо, которое вносит деньги (покупатель);
- Бенефициар — застройщик, который получает средства после выполнения обязательств (продавец);
- Эскроу-агент — банк, который контролирует проведение имущественной сделки и отвечает за сохранность ресурсов.
Банк — это независимая сторона соглашения. Финансовая организация является гарантом сделки и отвечает за выполнение обязательств участниками соглашения. Открывать эскроу-счета вправе только банки, имеющие лицензию и статус кредитной организации.
Схема действия счета эскроу
Использование рассматриваемого финансового инструмента базируется на следующих этапах:
- Заключение сторонами договора, согласно которому покупатель обязуется передать деньги агенту, продавец гарантирует передачу имущественного права, а банк проводит контроль сделки.
- Депонент открывает спецсчет в банке и вносит необходимую сумму.
- Финансовое учреждение замораживает внесенные средства.
- Продавец выполняет обязательства (вводит дом в эксплуатация, передает право собственности на квартиру новому владельцу) и предъявляет соответствующие доказательства. Документом, подтверждающим переход права собственности покупателю, является выписка из ЕГРН.
- Банк-агент разблокирует деньги и переводит их продавцу.
Проверить, выполнил ли застройщик обязательства перед дольщиком и оформил право владения на него можно с помощью выписки ЕГРН.
Как открыть ЭСКРОУ счет
После того, как вы нашли подходящую жилплощадь в новостройке, можно приступать к оформлению имущественной сделки. Процедура состоит из следующих этапов:
- Заключение договора долевого участия с застройщиком;
- Регистрация ДДУ в Росреестре;
- Сбор необходимой документации — от покупателя потребуют паспорт и ДДУ;
- Подача заявления в банк;
- Заключение договора на открытие специального счета.
Это стандартные этапы процедуры, которые могут меняться в зависимости от финансового учреждения, которое предоставляет кредит строительной компании на возведение объекта. Узнать, какие именно документы нужны для открытия счета эскроу можно непосредственно у представителя банка-агента.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
В случае банкротства финансовой организации, деньги вернуться депоненту. Ресурсы на счетах эскроу застрахованы. Но есть один нюанс — вернуть получится лишь сумму, не превышающую 10 млн руб., даже если недвижимость стоит дороже. Эта норма регламентируется ФЗ РФ № 177.
Что будет, если обанкротится застройщик
В этом случае денежные средства, которые покупатель внес за собственное жилье, также вернутся ему обратно в полном объеме. также возврат полной суммы со спецсчетов гарантирован, если строительная компания задерживает выдачу документов и не вводит дом в эксплуатацию более полугода с даты предусмотренной условиями договора.
Плюсы и минусы счета эскроу
Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.
Плюсы
Минусы
- Продавец гарантированно получит деньги, а покупатель новое жилье
- В случае расторжения договора, денежные средства возвращаются депоненту, а счет закрывается автоматически
- Возможность у участников соглашения самостоятельного выбора документов, подтверждающих законность имущественной сделки
- Наличие страховки
- На эскроу-счет нельзя наложить арест, даже если у собственника есть долги
- Возможность бесплатно открыть спецсчет в банке
- Некоторые банки не предоставляют такую услугу
- деньги остаются заблокированы до выполнения обязательств или расторжения соглашения
- Отсутствие начисления процентов на вклад (в отличие от депозита)
- Наличие комиссии за услуги банка-агента
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?
У каждого из перечисленных способов расчетов есть свои особенности. Банковская ячейка — это сейф, в который можно положить наличные деньги. Получить доступ может к нему другое лицо, если предъявит оговоренный пакет документов.
Аккредитив — это способ передачи денег безналичным расчетом. В этом случае банк является посредником. Как правило, данный вид взаиморасчетов используется при проведении торговых сделок. Ниже в таблице приведены различия между фининструментами, гарантирующими выполнение расчетов.
Содержание и форма договора
Участники сделки могут вносить любые пункты
Формат соглашения утвержден Центробанком
Ответственность за вложенные средства
Возможность досрочного закрытия счета
После расторжения договора по инициативе одной из сторон
Может покупатель в любое время
Кто может снять деньги?
Бенефициар после выполнения обязательств
Получатель или его доверенное лицо
Возможность использования при долевом строительстве
Обязательное страхование взноса до 10 млн руб.
Страховой договор заключается отдельно
Могут ли взыскать денежные средства?
Часто задаваемые вопросы
Это обеспечительный спецсчет, его основное назначение — обеспечить гарантии продавца и покупателя недвижимости после заключения сделки.
Нет, использование эскроу спецсчета обязательно при покупке квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию. В других случаях стороны могут использовать банковскую ячейку или аккредитив для расчетов.
Доступ к денежным средствам продавец получает после сдачи объекта и регистрации права собственности на квартиру покупателем. После этого обязательства по соглашения считаются выполненными.
Депонент вправе вернуть взнос, если срок действия соглашения подошел к концу, в случае невыполнения обязательств застройщиком или после его банкротства.
Данная процедура подразумевает выдачу средств застройщику сразу после ввода дома в эксплуатацию, до регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Нет, открыть один эскроу-счет можно на один договор долевого участия. Покупатель квартиры может самостоятельно определить, кто именно будет владельцем имущества в дальнейшем.
Если продавец жилплощади вовремя не выполнит обязательства и не завершит возведение объекта в назначенный срок, деньги вернуться назад дольщику.
Да, пролонгация соглашения возможна. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в проектную декларацию и составить допсоглашение к действующему договору.
Список финансовых организаций, которые имеют право оперировать таким инструментом, можно посмотреть на сайте Центробанка. Перечень обновляется ежемесячно.
Нет, такая ситуация невозможна. Средства не могут быть списаны в счет погашения какой-либо задолженности, в том числе по налоговым платежам.
Нет. Денежные средства, имущество, ценные бумаги, депонированные на эскроу-счете не подлежат каким-либо изысканиям, в том числе аресту.
Источник: egrnka.info