Для чего нужны дачные или садовые объединения: СНТ, ДНТ, садовые или дачные кооперативы? Прежде всего для создания комфортных условий пользования своими личным земельными участками, дачами, садовыми домиками.
Для чего нужны дачные или садовые объединения: СНТ, ДНТ, садовые или дачные кооперативы? Прежде всего для создания комфортных условий пользования своими личным земельными участками, дачами, садовыми домиками.
Для удовлетворения своих потребностей в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей садоводы и дачники на свои деньги создают имущество общего пользования.
К имуществу общего пользования относятся, дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные и тому подобные сооружения.
В СНТ 1 такое общее имущество создается (приобретается) за счет целевых взносов . Закон, устанавливая обязанность членов СНТ участвовать в создании общего имущества, регламентирует порядок установления целевых взносов и их уплаты. Это является гарантией прав садоводов от злоупотребления органами управления СНТ и отдельными лицами в органах управления товарищества.
Налоговый вычет при строительстве дома в 2021/2022 г.г.
Конечно же в настоящей статье речь пойдет не о том, как вообще не платить садовые взносы, а о том, как не платить незаконно установленные целевые взносы, а также противодействовать иным злоупотреблениям при их установлении и взимании.
Ниже, исходя из нашей практики, рассмотрим наиболее распространенные вопросы о целевых взносах.
1. Проверьте, для чего установлен целевой взнос?
Какие взносы должны платить в СНТ?
Закон о садоводческих объединениях 2 предусматривает три вида взносов: вступительный, членский и целевой.
1 Далее речь пойдет о садовых товариществах, поскольку дачные и огороднические товарищества в вопросах установления и взимания целевых взносов ничем от СНТ не отличаются. Вопросы о взносах в садовые, дачные и огороднические кооперативы будут рассмотрены в отдельных статьях.
2 ФЗ от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Как видно, целевой взнос устанавливается только для приобретения (создания) объектов общего пользования.
Если целевой взнос Вам установлен для иных целей (покрытие судебных расходов, премия председателю правления СНТ, налог на земли общего пользования, организация праздника по случаю сбора урожая и т.п.), установление такого взноса незаконно !
Так, представляя интересы ответчика-садовода по одному из дел, мы добились отказа в иске о взыскании с него в пользу СНТ целевого взноса на покрытие судебных расходов СНТ, понесенных товариществом в судебных спорах с другими садоводами.
2. Кто обязан платить целевой взнос?
Закон о садоводческих объединениях предусматривает, что вступление в СНТ является делом добровольным. Поэтому те садоводы, кто не пожелал стать членом СНТ, ведут садоводство на территории СНТ в индивидуальном порядке .
Исходя из определения целевого взноса (ст.1 Закона о садоводческих объединениях) целевые взносы платятся только членами СНТ .
На практике часто возникают вопросы о том, какие взносы должен платить индивидуальный садовод, должен ли индивидуальный садовод оплачивать целевой взнос?
Индивидуальный садовод не обязан платить ни целевые, ни какие-либо еще взносы, которые устанавливаются в СНТ.
Закон предусматривает лишь право таких садоводов принять участие в расходах на приобретение (создание) объектов общего пользования. В этом случае, размер оплаты за пользование таким имуществом не может для таких садоводов превышать размер оплаты , который устанавливается для членов СНТ (ст.8 Закона о садоводческих объединениях).
Единственное что Вы обязаны платить как индивидуальный садовод – это плата за пользование объектами общего пользования на основании заключенного с СНТ договора.
3. Порядок установления целевого взноса и его размера.
По закону размер взносов в СНТ устанавливается исключительно общим собранием членов СНТ (пп.10 п.1 ст.21 Закона о садоводческих объединениях).
Если целевой взнос установлен иным органом, например, Правлением, такой взнос является незаконным !
На практике, во многих Уставах СНТ полномочия по установлению взносов передаются Правлению или Председателю СНТ. Однако согласно Закону о садоводческих объединениях данный вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ, поэтому такое положение Устава будет являться недействительным , так как противоречит закону (п.5 ст.16 Закона о садоводческих объединениях).
В делах, по которым мы осуществляем защиту прав садоводов и дачников, установление целевого взноса Правлением СНТ является самым распространенным основанием для отказа во взыскании задолженности по целевым взносам.
4. Должен ли новый член СНТ, приобретя участок у прежнего члена СНТ, погасить его долги по взносам?>
Распространены случаи, когда при вступлении в СНТ, от нового члена СНТ Председатель требует погасить задолженность по целевым или членским взносам.
Долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом, либо по соглашению между прежним членом СНТ и новым членом с обязательным согласием СНТ на такой перевод долга (п.1 ст.392.2, п.1 и 2 ст.391 ГК РФ).
Закон не содержит положений о том, что на нового члена СНТ при приобретении земельного участка переходят долги предыдущего члена СНТ. Поэтому если между старым и новым членом СНТ отсутствует соглашение о переводе долга, требования к новому члену СНТ о погашении долга незаконно !
5. Можно ли взыскать с садовода, утратившего членство в СНТ, задолженность по целевым взносам?
Исходя из нашей судебной практики по защите прав садоводов, полагаем, что на это вопрос необходимо дать отрицательный ответ.
По своей правовой природе целевой взнос – это цена, которую должен уплатить член СНТ для того, чтобы «купить» долю в совместной собственности на объект общего пользования. Например, уплатив целевой взнос на строительство объектов электросетевого хозяйства, член СНТ получает долю в общей собственности на эти объекты.
По закону общее имущество, приобретенное на целевые взносы, может находится в собственности только членов СНТ (п.2 ст.4 Закона о садоводческих объединениях). Если член СНТ, до выхода из СНТ , не уплачивал целевой взнос, то исходя из логики закона, он право собственности на общее имущество не приобрел и, выйдя из СНТ, уже не приобретет. А раз так, то взыскание с него стоимости это доли будет неосновательным обогащением оставшихся членов СНТ , что незаконно (ст.1102 и п.1 ст.1104 ГК РФ).
Кроме того, такое взыскание бессмысленно и с другой точки зрения. Например, суд взыскал с бывшего члена СНТ Иванова 50 000,00 руб. задолженности по целевым взносам на строительство дороги, значит суд признал, что у Иванова возникла доля в совместной собственности на дорогу. В связи с выходом из СНТ ему должна быть возвращена стоимость его доли на дорогу, которая обычно судом признается равной размеру целевого взноса. То есть СНТ, взыскав с бывшего члена СНТ задолженность по целевому взносу за дорогу, должно этот взнос ему же и вернуть в связи с выходом из СНТ.
Получается, что при выходе из СНТ, обязанность уплатить задолженность по целевым взносам у такого садовода прекращается. Задолженность по целевым взносам имеет смысл взыскивать только с действующего члена СНТ, но не с бывшего.
Мы рассмотрели основные проблемы, но далеко не все, с которым сталкиваются в судах садоводы и дачники при установлении, уплате и взыскании с них целевых взносов.
Источник: kovalev-partner.ru
Когда садовод вправе не платить взносы: разбор реальной ситуации
Очень многие из нас имеют хотя бы небольшой дачный участок в садовом товариществе. И каждый второй дачник регулярно сталкивается с проблемами сбора и расходования средств СНТ. Тема, касающаяся взносов, одна из самых острых и занимает одно из первых мест среди дачных конфликтов.
Очень часто денежные средства собираются наличными, отчетность должным образом не ведется. А среди взносов находятся вообще крайне сомнительные, которые чаще всего подтверждаются фиктивными протоколами собраний. Разбираться со всеми этими дачными проблемами, тратить свое время и нервные клетки не хочется никому.
Но для того, чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо знать свои права и обязанности, понимать, за что вы обязаны платить, а в каких случаях имеете полное право отказаться от оплаты.
В сегодняшней статье разберем реальный пример дела из судебной практики, дошедшего до Верховного суда РФ. Читайте внимательнее и вы узнаете, кто и в каких случаях имеет право не платить взносы.
Фабула дела
Истцом по делу выступало подмосковное товарищество собственников недвижимости (то есть ТСН), которое требовало взыскать денежные средства с ответчицы (собственницы 2 земельных участков). Любопытно, что ответчица не являлась членом товарищества и фактически не пользовалась принадлежащими ей на праве собственности участками. Однако совокупность этих фактов ТСН не остановила.
По мнению истца, в течение 2 лет ответчица не выплачивала взносы за пользование общим имуществом, значит, имел место факт неосновательного обогащения. Помимо заявленных требований истец требовал взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
Свою позицию ТСН подкрепило имеющимся решением общего собрания собственников, которым была утверждена смета расходов и определен размер ежемесячных взносов за участки без построек и с инфраструктурой.
По мнению товарищества «пустые» земельные участки нельзя считать основанием для освобождения от уплаты взносов.
Суд первой и второй инстанции встал на сторону истца, сославшись на нормы действующего в то время Федерального закона от 15.04.1998 за номером 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Закон гласил, что отсутствие договора между товариществом и ответчиком, а также неиспользование земельных участков не влияет на отношения собственника земельного участка, расположенного на территории товарищества, с этим товариществом и не может служить основанием для освобождения от установленной законом обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования.
Однако ответчица решила бороться за свои права и решила идти дальше, обжаловав вынесенные решения в Верховном суде.
Дело было изучено, а решение и определение нижестоящих ВС РФ отменил и направил дело на новое рассмотрение.
Позиция Верховного суда по данному делу
Основной смысл разъяснений ВС заключается в том, что покупатель участка или дома не должен сразу оплачивать взносы в товарищество. Факт покупки недвижимости не делает гражданина автоматически членом ТСН и пользователем общего имущества. Более того, собирать с дачников денежные средства ТСН может лишь тогда, когда выполнит ряд законодательно установленных условий.
Ко всему прочему, ВС РФ в обоснование своих доводов сослался на позицию Конституционного суда, касающегося аналогичного вопроса. Суть позиции заключается в том, что в российском законодательстве отсутствует единство в правовом регулировании режима общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования индивидуальных жилых домов. И этим объясняются различия в обслуживании многоквартирных и частных домов.
По возникновению доли в праве собственности на общее имущество. Основание и порядок получения прав на общее имущество регулируются гражданским и земельным законодательством. Именно государственная регистрация прав на объекты обслуживающеи? индивидуальные жилые дома инфраструктуры — инженерные сети и системы, гаражи, тепловые пункты, коллективные автостоянки и пр., является основанием для возникновения прав на объект недвижимости. А этого не было сделано.
И если ТСН хочет представлять их интересы, значит должно принести в регистрирующий орган необходимые документы. В ЕГРН товарищество собственников недвижимости может выступать собственником общего имущества.
Отсюда следует вывод: не было установлено ни одного объективного обстоятельства, по которому ответчицу можно «связать» с ТСН. Имейте это в виду, когда захотите покупать земельный участок в каком-либо товариществе! Или если уже имеете участок, обязательно следите за тем, куда и за что платите взносы.
Источник: www.klerk.ru
Можно ли законно не платить членские взносы в СНТ и как это сделать
В любом садово-некоммерческом товариществе все члены обязательно делают взносы за использование участка. Но иногда некоторые такие хозяйства явно превышают собственные полномочия и создают слишком высокие ценовые ставки за свои услуги. В этой статье предлагаем разобраться с нюансами, как не платить членские взносы в СНТ или делать это с умом.
За что платят при участии в СНТ
Если члены состоят в садово-некоммерческих товариществах, то они обязаны платить взносы, но они могут быть исключительно за:
Не так давно был принят новый закон 217-ФЗ, который отменяет обязательную плату за вступление в садово-некоммерческие товарищества независимо от того, в каком регионе оно расположено и зарегистрировано.
Что считается обязательным платежом
Начиная с первого января 2021 года принято решение ввести строго обязательные взносы для всех, кто состоит в подобного рода сообществах. Их условно делят на две классификации.
Членские
Данный платеж является единственным, который официально предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации. Как уточнили выше, расходятся эти денежные средства на внутренние нужды. Здесь же могут формировать и другие взносы-расходники, которые прописываются в нормативно-правовых актах.
Целевые
Данный тип платежей тоже является обязательным на законодательном уровне, однако признан единовременным. Обычно его тратят на приобретение общего имущества в СНТ с разбивкой на всех членов, состоящих в нем. Таким субъектом могут пользоваться все, кто вложился. Особенно это играет роль, если платеж был достаточно крупным.
Что касается суммы, которая указана для выполнения целевого взноса, то она может иметь размер, в разы превышающий годовой платеж по членским взносам. Соответственно, из-за столь крупных вложений могут возникать споры между людьми, состоящими в товариществе.
На сегодняшний день не предусмотрено фиксированной денежной суммы для выполнения целевого платежа. Это говорит о том, что каждое конкретное СНТ имеет полное право устанавливать индивидуальный размер платежа.
На заметку! Действующим законом предусмотрено, что каждое товарищество обязано вести приходно-расходную отчётность, в которой учитывается любая потраченная и внесенная копейка. К этому документу обязательно прикладывают чеки и другие бумаги, подтверждающие эти расходы. В отдельных случаях это даже могут быть договоры с мокрой печатью.
С 2021 года денежные средства запрещено передавать основателю СНТ или его главному члену. Теперь все финансы переводятся на безналичный расчетный счет.
Размеры взносов в СНТ
Ежегодно правление повышает сумму членских взносов, соответственно многие землепользователи задаются вопросом, на казанном ли основании это происходит. Давайте разберем эту ситуацию и поговорим о размерах платежей.
Для проведения членских взносов действует основание — приходно-расходная смета садового некоммерческого товарищества. С нею имеет право ознакомиться, каждый его член и даже тот, кто только вступил.
Все платежи в СНТ имеют экономическое обоснование, которое подразумевает заключение договоров с наемными рабочими. Также таким служит и документальное подтверждение мероприятий, которые проводились по отношению, к имеющемуся в собственности СНТ имуществу.
На заметку! Каждый член товарищества без исключения имеет право присутствовать на сборах и обсуждениях и выдвигать свои аргументы по поводу суммы конкретного взноса.
Сроки уплаты взносов
Специального закона по поводу конкретных сроков уплаты членских взносов для СНТ не существует. Однако каждое товарищество имеет право самостоятельно устанавливать платежный период.
Традиционно этот вопрос решают на собраниях, которые проводят во время майских выходных. Это связано с тем, что как раз в этот период и происходит открытие дачного сезона. Здесь же обсуждают и оптимальный размер платежа. Также в рамках этого мероприятия правление обязано отчитаться о расходах за прошлый сезон, подкрепив свои аргументы соответствующими документами. Тут же устанавливается новый сумма платежа, формируется отчет, а срок уплаты прописывается в Уставе СНТ.
Как не платить СНТ в соответствии с поправками в законе
Существует несколько возможностей, когда члены могут не делать взносы, но это может обернуться некоторыми последствиями для них. Всего таких случаев три, с ними и их подробностями предлагаем ознакомиться ниже.
Когда в собственности находится земельный участок
Если вы собственник земельного участка и он не входит в СНТ, хотя и расположен в рамках его территории, тогда вы официально имеете право не платить взносы. Однако, если же земля все-таки занесена в список СНТ, тогда платежи обязательны, так как вместе с участком владелец будет использовать еще и инженерные коммуникации.
Ранее, собственников, которые имели свои участки, но состояли в садовых товариществах, освобождали от членских платежей, однако в январе 2019 были внесены поправки, которые заставили таких владельцев платить, как всех.
Если землевладелец не пользуется участком
Ранее предполагалось, что в случае, если собственник не занимается участком, он может не платить членские взносы. Однако на сегодняшний день, если земля зарастает сорняками, за нее все равно нужно делать взносы. По мнению правлений любых СНТ, это мера обязательная, так как контролировать неиспользование земли практически невозможно.
Самый простой случай, который освободит от уплаты за использование коммуникаций, приходящих на участок — отказ от земли, находящейся в садово-некоммерческом товариществе.
Образовалась задолженность
Когда за пользование услугами в СНТ образовалась задолженность — оплатить ее все-таки придется, но только это должен делать не тот, кто арендует землю, а непосредственно владелец. Также важно разъяснить еще один важный момент. Если по отношению к земельному участку применена сделка купли/продажи, то задолженность покупателю не переходит. В любом случае рассчитаться с долгами должен прежний владелец земли.
Важно! Требование оплатить задолженность за использование земли в рамках СНТ не предъявляют к лицам, которые утратили членство в сообществе, то есть вышли из него или были исключены по индивидуальным причинам. Однако это всего лишь на определенный срок, пока не будет принято решение суда. Это при условии, что был подан соответствующий иск.
Распределение взносов в зависимости от площади участка и дома
В соответствии с действующим законодательством, распределение взносов в садово-некоммерческих товариществах происходит пропорционально количеству соток земли и квадратуре недвижимости. Также сюда может быть включен еще и размер доли в общей долевой собственности.
Однако зачастую площадь недвижимости не берется в расчет. В большинстве случаев сумма взноса возрастает за счет размера участка: получается, чем он больше, тем и платеж становится выше. При этом нет разницы сколько человек пользуется дачей.
Какое наказание возможно, если не платить взносы в садовое товарищество
Практически в каждом товариществе есть должники, которые не платят из принципа. В основном такие люди просто не согласны с размерами платежей. Но, это не освобождает их от ответственности, следовательно, они будут обязаны погасить всю задолженность, если правление СНТ подаст иск в суд.
Также по отношению к землепользователю могут быть применены досудебные претензии с уведомлением о необходимости погашения долга. В противном случае деньги принудительно списывают с банковского счета, и это упрощает проблему борьбы с задолжниками.
На случай, если на счете недостаточно средств, то взыскание проводится постепенно. Возможно даже конкретное указание суммы, которая будет списываться ежемесячно.
Как выйти из СНТ не заплатив
Существует несколько вариантов, как выйти из СНТ законно:
- потеря прав на землю, это может быть связано со смертью участника;
- принудительное исключение, если за это проголосовала большая часть членов товарищества;
- добровольный выход с предоставлением соответствующего заявления правлению СНТ.
Что касается последнего случая, то прекращение членства начинается с момента подачи заявления и принятия его председателем. Для того чтобы выйти из товарищества не нужно подтверждение подписью или печатью.
На заметку! После того, как землепользователь совершил выход из СНТ, он становится самостоятельным садоводом. С этого момента на него не распространяются внутренние порядки СНТ, даже, если земля осталась на его территории.
Какие платежи в товариществе требуют незаконно
Прежде чем отказываться от выплаты требуемых взносов в СНТ, нужно убедиться, что они являются незаконными. Для этого придется подробно изучить ФЗ № 217 и, если в его списке отсутствует вариант взноса, который требует сделать правление товарищества, значит это платеж незаконный. Соответственно за это участник платить не обязан.
На заметку! Взыскание долгов за судебные издержки ложится на плечи председателя товарищества. Сам ответчик, на которого был подан иск, имеет право отказаться от оплаты компенсаций на эти цели.
Видео описание
Взносы в СНТ в 2019 году Какие именно подлежат уплате?
Заключение
Взносы в СНТ всегда являются законными и обязательными, если они прописаны в условиях сообщества. Каждый член имеет право ознакомиться со списком нужд, на который ежемесячно или раз в сезон собираются деньги. Правление обязано заранее предоставлять информацию о целях, влекущих за собой платежи от землепользователей.
Источник: m-strana.ru
ВС напомнил, что невозможность использовать арендуемый участок освобождает арендатора от платы за него
Верховный Суд исправил явную ошибку трех инстанций, которые вопреки законодательству взыскали с ЖСК в пользу столичного Департамента имущества задолженность по аренде участка, строительство на котором было отменено Правительством г. Москвы
По мнению одного из экспертов «АГ», позиция ВС полностью следует ранее сложившейся судебной практике, и тем удивительнее, что суды нижестоящих инстанций по-прежнему взыскивают арендную плату в подобных спорах. Другой добавил, что дело является ярким примером негативной тенденции, которая существует в отечественной судебной системе из-за перегрузки судов делами или же из-за того, что в споре участвует госорган.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018 о взыскании арендных платежей и неустойки с арендатора, который не мог использовать арендованный земельный участок по назначению.
В октябре 2003 г. Правительство г. Москвы распорядилось построить жилой дом с подземным гаражом и физкультурно-оздоровительным комплексом для обеспечения жильем учителей ЮЗАО столицы. Объект планировалось построить за счет средств членов-пайщиков ЖСК «Учительский дом» и привлеченного инвестора.
В марте 2017 г. Департамент городского имущества г. Москвы предоставил ЖСК земельный участок с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» сроком на 6 лет. По условиям арендного договора ЖСК обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю плату и по требованию последнего представлять необходимые платежные документы. В случае невнесения арендной платы за каждый день просрочки начислялись пени, а сам договор аренды мог быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд допускал просрочку оплаты.
Впоследствии столичный Департамент направил ЖСК претензию, согласно которой задолженность по арендной плате за 2018 г. превысила 43 млн руб., а начисленные пени – 1,4 млн руб. В свою очередь арендатор потребовал расторжения арендного договора из-за невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома.
Поскольку стороны не смогли достигнуть компромисса в досудебном порядке, Департамент имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием взыскать задолженность и неустойку, а также расторгнуть договор аренды. В суде ЖСК возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие реальной возможности использовать участок в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает – прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством г. Москвы решения о прекращении строительства жилого дома. По мнению ЖСК, данные обстоятельства освобождают его от обязанности вносить арендную плату в спорный период.
Тем не менее АС г. Москвы удовлетворил иск, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды согласились с наличием у ЖСК задолженности перед контрагентом, признали верным расчет неустойки и сочли доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для расторжения спорного договора согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Впоследствии ЖСК обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который отменил все акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
ВС напомнил, что договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
В этом случае стороны договора могут прийти к соглашению о его изменении. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ). Иной подход, подчеркнул ВС, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, ЖСК так и не приступил к строительству многоквартирного жилого дома. Из-за протестов жителей района ответчику были предложены три альтернативных земельных участка для возведения объекта, которые так и не были предоставлены. В декабре 2015 г. Правительство г. Москвы решило прекратить реализацию инвестиционного проекта, в свою очередь Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы изменила основной вид разрешенного использования земельного участка на следующий: «для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм».
Верховный Суд добавил, что в суде первой инстанции ответчик безуспешно ходатайствовал об истребовании дополнительных доказательств у истца, Правительства г. Москвы и Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. «В противоречие со ст. 71 АПК РФ представленные кооперативом в материалы дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций не исследованы и не оценены, результаты оценки в судебных актах не отражены. Довод представителя Департамента о том, что нормативные акты и решения Правительства г. Москвы, решения Москомархитектуры и уведомления префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о невозможности строительства не имеют правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку приняты не Департаментом-арендодателем по договору аренды, поэтому кооператив вправе был осуществлять строительство, является необоснованным и подлежит отклонению», – отмечено в определении.
Возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, ВС указал, что АС г. Москвы, должен, в частности, учесть право ЖСК на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в том числе о расторжении договора.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что чисто теоретически возможны разные варианты конструирования арендных отношений, в которых вопрос о распределении риска случайной невозможности пользования арендованным имуществом может решаться по-разному. «В так называемой обязательственной аренде возложение этого риска именно на арендодателя является необходимым элементом юридической конструкции отношений, иначе она вообще не работает. В той же конструкции аренды, которая закреплена в нашем ГК, – “вещной” – в принципе, возможно и то, и другое решение: в ней арендатор может сам защищаться от третьих лиц, а значит, на него может быть возложен этот риск.
Наш законодатель, однако, совершенно четко указал в п. 4 ст. 614 ГК, что этот риск он относит именно на арендодателя. Если этот пункт говорит только о снижении суммы арендной платы при случайном ухудшении условий пользования, то судебная практика с использованием ст. 328 ГК давно уже пришла к тому, что при полной невозможности использования арендуемого имущества по назначению арендатор полностью освобождается от арендной платы», – отметил Александр Латыев.
По его словам, позиция ВС соответствует ранее сложившейся практике, и тем удивительнее, что суды нижестоящих инстанций по-прежнему взыскивают арендную плату, несмотря на это. «Впрочем, такие решения – не редкость, и, к сожалению, далеко не всегда они принимаются к рассмотрению Верховным Судом. Например, в моей собственной практике было дело, где суды заняли ту же позицию, предложив арендатору заплатить, а уже потом обращаться за возмещением к тому, из-за кого пользоваться имуществом было невозможно; несмотря на явное противоречие решений позиции Верховного Суда, в свою очередь, судья ВС РФ отказал в передаче жалобы для рассмотрения по существу», – рассказал он.
Александр Латыев высказал предположение, что позиция судов, идущая вразрез с практикой, может быть связана с тем, кто именно выступает истцом: «По странному совпадению такие решения, требующие исправления высшей судебной инстанцией, постоянно выносятся в пользу именно публичных арендодателей».
Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков считает, что данное дело является ярким примером негативной тенденции, которая существует в отечественной судебной системе из-за перегрузки судов делами или же из-за того, что в споре участвует госорган, либо каких-то иных причин. «Это дело – про оценку вполне конкретной ситуации, когда арендатор очевидно и объективно не мог использовать предоставленный в аренду объект недвижимости, о чем он неоднократно уведомлял контрагента и суд. В деле нет спорных вопросов применения или толкования норм, спора в оценке доказательств и подобных обстоятельств, которые должны быть предметом исследования ВС РФ. Есть только факт уклонения от установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания. Ошибка должна была быть установлена апелляцией, на крайний случай – кассацией. Для таких споров и подобных ошибок есть нижестоящие инстанции», – убежден адвокат.
Источник: www.advgazeta.ru