Как не стать обманутым дольщиком в новостройке

Как не стать обманутым дольщиком новые правила, памятка дольщику, как избежать обмана застройщика в долевом строительстве

10 способов не стать обманутым дольщиком

Безусловно, единого алгоритма, следование которому исключило бы попадание в число обманутых дольщиков, разработать невозможно. Иногда даже у надежных и маститых компаний что-то идет не так и они оказываются в банкротном состоянии. Однако соблюдение приведенных несложных правил значительно снизит риск заключения договора с недобросовестным застройщиком.

В соответствии с законодательством застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы. Гражданам следует помнить, что аббревиатура «ИП» не является наименованием организационно-правовой формы юридического лица. Это наименование физического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Такое лицо не может быть застройщиком, а значит, не вправе заключать ДДУ с гражданами-соинвесторами. Реальность существования юридического лица, называющего себя застройщиком, также рационально проверить. Это можно сделать с помощью сервисов ФНС.

При выборе застройщика не лишним будет ознакомиться с историей функционирования компании. Помимо основного интернет-сайта застройщика, полезно также обратиться к ресурсам, свободным от рекламы и содержащим мнения народа. Это всевозможные форумы, группы в социальных сетях. Там вы получите правдивую информацию о предыдущих проектах, реальном положении дел в компании на сегодняшний день.

Отношения с застройщиком должны оформляться договором участия в долевом строительстве (ДДУ) и только так. Это обязательное условие, которое каждый дольщик должен соблюсти, чтобы заручиться поддержкой государства и при возникновении спора суметь отстоять свои права. Разговоры со стороны застройщика о неэффективности (сложности, ненадобности и т.п) заключения ДДУ свидетельствует о его ненадежности. Обещание заключить ДДУ в будущем и подписание предварительного договора купли-продажи не имеют никаких правовых гарантий. На сегодняшний день только ДДУ предоставляет максимальную защищенность гражданам, вкладывающим деньги в строительство жилых помещений. ДДУ в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации, только после этого у дольщика возникает обязанность внести оговоренную денежную сумму.

В соответствии с положениями законодательства о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства только при наличии:

А) разрешения на строительство;

Б) опубликованной проектной декларации (заключение ДДУ с первым участником строительства допускается спустя 14 дней со дня опубликования);

В) оформления прав на земельный участок (государственной регистрации права собственности, государственной регистрации договора аренды, субаренды, договора безвозмездного пользования).

Несоблюдение какого-либо из приведенных требований ставит под сомнение благие намерения застройщика и его заинтересованность в достраивании объекта.

1. Страхование ответственности

С 1 января 2014 года застройщик должен иметь в пакете документов также поручительство банка или страховой компании, которое подтверждает страхование его гражданской ответственности перед дольщиками. Это правило применяется к объектам, строительство которых начато после указанной даты.

Вступая в долевое строительство, важно не попасться на удочку недобросовестных игроков рынка. Широко распространено явление, когда застройщик, признанный судом банкротом, продолжает рекламировать свои якобы строящиеся объекты, которые на самом деле давно заморожены и активно делятся в суде. У таких компаний, как правило, в обычном режиме функционирует интернет-сайт, на нем не содержится даже намека на несостоятельность.

Проверить, не является ли строительная компания ответчиком в суде по банкротному делу, можно с помощью картотеки арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/). Внеся в отведенное поле название застройщика, можно получить информацию обо всех судебных разбирательствах, в которые он вовлечен.

На сегодняшний день власти стараются обеспечить граждан всей необходимой информацией о благонадежности застройщиков. Во многих субъектах РФ складывается позитивная тенденция по формированию правительством реестров обманутых дольщиков, проблемных объектов, проблемных застройщиков и т.п. Они находятся в открытом доступе на сайтах государственных органов, уполномоченных на их ведение. Например, Министерство строительного комплекса Московской области ведет и ежемесячно обновляет реестр проблемных застройщиков. В него включены не только компании-банкроты, но и те, кто ведет строительную деятельность в обход закона, что может повлечь проблемы в будущем. Обращение к сведениям таких реестров можно назвать эффективной превентивной мерой при выборе застройщика.

Производя столь значительные финансовые вложения, вы имеете право на ознакомление со всей документацией сразу же при возникновении такого желания. Сокрытие или нежелание застройщика демонстрировать документы должно насторожить вас как покупателя.

1. Предупрежден, значит вооружен

Вооружившись информацией и получив массу советов, важно не растеряться на месте. Изучайте документацию по времени столько, сколько вам требуется для того, чтобы понять суть изложенной в ней информации. Лично посетите строительную площадку, не стесняйтесь задавать вопросы и просить документы для повторного анализа.

1. Доверьтесь профессионалам

Для надежности можно обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству. Они проанализируют предложенный к заключению договор и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Неблагонадежность застройщика грамотный специалист определит незамедлительно, о чем вы узнаете в первую очередь.

Рассказываем о том, как можно проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке , чтобы не стать обманутым дольщиком : 5 рабочих методов, проверка документов девелопера, оформление ДДУ. … Однако не стоит забывать, что покупатель может попасть в недострой и стать обманутым дольщиком . Избежать рисков поможет только тщательная проверка застройщика перед заключением договора долевого участия. Мы поделимся с вами 5 рабочими способами, позволяющими выбрать надежную организацию и своевременно получить ключи от новой квартиры.

Как покупателю не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке, новые правила, памятка — обозначим опасности при работе с застройщиком и ФЗ-214.

В наше время квартирный вопрос для большинства населения нашей страны стоит остро. Всем хочется найти жилье лучше и желательно по низкой цене.

Особенно большой спрос идет на новостройки, ведь в них не требуется капитальный ремонт, все коммуникации новые. Здесь приходит на помощь долевое строительство.

Привлекает перспектива получить квартиру в новом доме, и при этом вносить оплату в рассрочку и существенно сэкономить.

И для тех, кто определенно решил стать дольщиком, посвящается эта статья.

Несомненно, новостройки имеют свои неотделимые и несравнимые ни с чем плюсы и долевое участие в строительстве — верный путь, чтобы купить квартиру в новостройке, но все же здесь есть свои подводные камни.

Наверняка многие слышали, знают истории об обмане и махинациях в этом деле. Риск есть и он достаточно серьезный. Можно оказаться в итоге без квартиры и денежных средств.

Как не стать обманутым дольщиком: памятка

Так что же необходимо помнить, чтобы не получить статус «обманутый дольщик»?

В первую очередь, Вам необходимо выбрать застройщика.

Проверьте его репутацию. Давно ли он работает на рынке? Есть ли незавершенные объекты с просроченным сроком сдачи? Возникали ли проблемы в ходе строительства и при сдаче объектов в эксплуатацию?

Можно посмотреть информацию в Интернете. После такого исследования можно лично посетить стройку того дома, где вы решите приобрести жилье. Это поможет вам лично убедиться в реальности хода строительства.

Взять у застройщика шаблон договора долевого участия в строительстве и проверить его на соответствие ФЗ №214

Пока вы проверяете застройщика, анализом ДДУ займется юрист по жилищным вопросам.

На выбор застройщика и анализ ДДУ надо направить все свои силы.

Затем, необходимо убедиться, что у данной компании необходимые документы имеются в наличии:

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила: Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель.

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ

Что предпринять и куда обратиться покупателю, который соблазнился недорогой «долёвкой» в жилом комплексе на начальной стадии строительства, а потом обнаружил, что сроки завершения проекта подходят, но его будущий дом продолжает оставаться на стадии котлована?

Рекомендации пострадавшим дольщикам: что делать в первую очередь, в какие инстанции обратиться и на какие законы опираться.

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

Обманутые дольщики – очень серьезная проблема, которая должна преследоваться до тех пор, пока она не будет искоренена. В первую очередь необходимо убедиться, что речь идет именно о мошенничестве – на это укажет неработающий номер телефона, сайт, закрытый офис, невозможность связаться с застройщиком. В данном случае можно обращаться в следственные органы, в полицию и в прокуратуру. Ситуация будет рассматриваться как мошенничество – это уголовное преступление. Можно обращаться также в госорганы – Роспотребнадзор, в суды. Можно обращаться в местную администрацию, т.к. приостановка строительства расценивается как бездействие властей, осуществляющих надзор в сфере строительства, а также в органы местного самоуправления.

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Первоначально участнику долевого строительства необходимо письменно в виде заявления обратиться с требованием к застройщику, в случаи неудовлетворения требований участника за ним остается право защиты своих интересов в суде. На сегодняшний день судебная практика по делам о нарушении интересов физических лиц в первую очередь, ориентирована на защиту прав дольщиков. Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора.

Ст. 10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

П. 2, Ст. 6: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Прежде всего, нужно уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также узнать, нет ли в производстве судебных дел в отношении застройщика. Можно свериться со строительно-проектной документацией, которая согласовывается государственными органами, чтобы проверить, есть ли совпадения с фактическим графиком строительства. На уровне котлована достаточно сложно определить, замерло ли строительство или идет подготовка к следующему этапу строительства.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex.

При приостановлении строительства, в первую очередь, следует рекомендовать проанализировать сложившуюся ситуацию и активные шаги предпринимать только после ее тщательного изучения. Федеральный закон №214, конечно же, предусматривает право дольщика обратиться в суд и расторгнуть договор в случае прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику. На первый взгляд представляется, что это прекрасный механизм возврата денежных средств. Однако будем объективны – в большинстве случаев договоры долевого участия заключаются с «однодневными» юридическими лицами (ООО), которые не обладают ликвидным имуществом, за счет которого может быть фактически исполнено законное требование дольщика о возврате уплаченных денежных средств. Тем более, что предусмотренный Федеральным законом залог земельного участка под возводимым домом, применяемый подавляющим большинством застройщиков, на практике неэффективен. Иными словами, обращение в суд может оставить дольщика без потенциальной будущей квартиры (ведь договор будет расторгнут судом), а вместо денег у дольщика на руках останется лишь решение суда, которое, фактически, не будет исполнено.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Прежде всего, дольщикам не стоит направлять свои усилия на расторжение заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) и взыскание средств, уплаченных по договору, поскольку это обычно не имеет перспектив вследствие отсутствия денежных средств у застройщика на счетах. Вместо этого необходимо объединить и направить усилия дольщиков на достройку объекта, для чего выполнить следующие действия: — объединиться с другими дольщиками в инициативную группу; — письменно обратиться к застройщику для выяснения причины остановки строительства; — все решения, принимаемые инициативной группой, фиксировать протоколом; — обратиться в соответствующие контролирующие органы.

На какие законы нужно опираться дольщику в защите своих прав?

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

По правовым вопросам Основным законом является ФЗ-214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Данный закон непосредственно регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в дальнейшем возникновения у участников долевого строительства права собственности на приобретенные объекты долевого строительства. Кроме того, именно этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Также применяются и иные законодательные акты, такие как Закон РФ от 07.02.1992г «О защите прав потребителей», Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс и другие законодательные акты.

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

Основными законами, а также судебными постановлениями, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиками, являются Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Гражданский кодекс РФ.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Какие организации, государственные и общественные, могут помочь обманутому дольщику?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Самыми распространенными инстанциями в случае подачи заявления о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Министерство строительного комплекса и приемная должностного лица субъекта РФ.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

По правовым вопросам Обманутые дольщики вправе обратиться в Минстрой с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков, в правоохранительные органы. Также существуют ассоциации, которые оказывают помощь пострадавшим дольщикам. Например, в 2006 году на базе Ассоциации помощи пострадавшим дольщикам была создана общественная организация Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди». Дополнительно создаются инициативные группы обманутых дольщиков, принимавших активное участие в урегулировании возникшей проблемы.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex

Кроме обращения в суд с требованиями к застройщику, участник долевого строительства имеет право обратиться в правоохранительные органы (прокуратуру), в исполнительные органы государственной власти (к губернатору (мэру), председателю профильного комитета). В сугубо правовом смысле слова данные органы, безусловно, не должны вмешиваться в правоотношения между дольщиком и частной компанией, с которой дольщика угораздило заключить договор долевого строительства. Однако практика показывает, что массовые обращения «обманутых дольщиков» к руководству субъектов Российской Федерации могут, в некоторой степени, поспособствовать принятию последними какого-либо волевого решения (например, о передаче объекта другому застройщику). Пределы компетенции данных органов зависят от прав застройщика на земельный участок (аренда у государства или частная собственность).

Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости

В число организаций, куда может обратиться обманутый дольщик, входят, прежде всего: — контролирующий застройщика орган (например, в Республике Дагестан это Минстрой РД) за разъяснением причин остановки строительства и включения объекта в реестр проблемных объектов;

— орган, контролирующий строительство — Главгосстройнадзор (в Московской области — Мособлгосстройнадзор);

— орган местного самоуправления, на территории которого осуществляется строительство, поскольку зачастую застройщик является стороной инвестиционного контракта с данным муниципальным образованием и город заинтересован в строительстве этого объекта. Вместе с тем муниципальное образование заинтересовано в отсутствии проблемных объектов;

— правоохранительные органы. Туда можно обратиться, если для этого есть соответствующие основания.

Что может получить пострадавший дольщик при благоприятном стечении обстоятельств? Стоит ли ему сразу рассчитывать на возобновление строительства, на денежную компенсацию и т.п.?

Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, президент FIABCI Russia, доктор экономических наук, профессор

По опыту ряда подмосковных городов, вмешательство администрации помогало найти компенсационные механизмы. Среди таких механизмов – денежная компенсация, перевод уплаченной суммы на другой объект строительства. Безусловно, объединение дольщиков, использование государственных механизмов и общественные обращения очень целесообразны. Лучший выход – объединяться в общественные организации, которые не требуется регистрировать. Объединению дольщиков проще бороться за свои права, чем отдельному человеку. Такие обращения очень значимы – с ними можно доходить до Администрации Президента.

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ст. 10, 214 ФЗ: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». Требовать компенсацию можно, но стоит помнить, что причиненный моральный вред необходимо доказать документально. Какой характер прошения необходимо обозначить в заявлении, зависит от конкретной ситуации. Перед подачей искового заявления необходимо учитывать много факторов: форму договорных отношений, финансовое состояние застройщика, строительную готовность объекта и прочие. Все это влияет на формирование конкретных требований, которые участник прописывает в исковом заявлении.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

При благоприятном стечении обстоятельств дольщик может рассчитывать, что строительство объекта будет продолжено и в дальнейшем он оформит объект в собственность. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, участник долевого строительства может рассчитывать на возврат денежных средств по договору участия в долевом строительстве, а так же взыскания с застройщика неустоек в соответствии с действующим законодательством РФ.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»

Сейчас законодательство исходит из ситуации, когда застройщик не может закончить строительство из-за проблем в экономике. Деятельность застройщика зависит от многих причин, иногда достройка невозможна в силу объективных экономических причин. В этом случае законодательство предусматривает два варианта: либо дольщики получают страховое возмещение, либо за свой счет достраивают объект, в том числе с привлечением инвесторов.

Александр Агафонов, заместитель генерального директора юридической фирмы Prime Lex

В любом случае, если понятно, что обращение в суд не является перспективным, то следует понимать, что наилучшей перспективой для участника долевого строительства будет являться получение (спустя длительное время) своей квартиры с возможными доплатами. Путь к этому может быть весьма длительным, однако результат в виде получения (спустя несколько лет) уплаченных денежных средств едва ли можно признать положительным исходом для дольщика: за истекшее время внесенная дольщиком сумма обесценится. Самостоятельным эффективным способом обеспечения прав дольщиков может являться объединение усилий участников долевого строительства с целью доведения строительства дома до конца, например, путем создания ТСЖ. Однако это возможно далеко не всегда, как по правовым и экономическим причинам, так и в связи со сложностью принятия общих решений большим количеством дольщиков. Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, главным из которых является причина остановки строительства. В меньшей степени дольщик сможет получить назад свои деньги (если остановка строительства связана с нехваткой средств у застройщика, что представляется наиболее часто встречающейся ситуацией). В большей степени, в зависимости от того, в какой стадии находится строительство жилого дома, дольщик вправе требовать в судебном порядке признания: — права собственности на объект недвижимости; — права собственности на объект незавершенного строительства; — права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства. В случае банкротства застройщика участник долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (например, предварительный договор, договоры займа с прекращением обязательств передачей помещения и др.), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд. Также, в случае истечения сроков передачи ему объекта долевого строительства, дольщик вправе потребовать от застройщика неустойку в порядке, установленном ФЗ №214-ФЗ.

Не могли бы вы оценить результативность протестных акций дольщиков? Могут ли они реально повлиять на решение проблемы?

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Массовые акции протеста трудно назвать эффективным инструментом борьбы с недостроем, скорее это лишь способ привлечения внимания средств массовой информации Положительные решения по таким вопросам вряд ли будут приняты уполномоченными органами вследствие подобных акций.

Эффективность акций зависит от каждой конкретной ситуации: степени готовности дома, основания, на которых застройщик производит свою деятельность, так как это может быть и инвестиционный контракт с органами местной власти, и строительство на собственном участке.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам

Прогнозировать результативность проведения протестных акций дольщиков не представляется возможным, так как каждая ситуация индивидуальна и имеет свои особенности. Однако не стоит забывать, что массовые публичные мероприятия необходимо проводить в соответствии с действующем законодательством РФ. Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости Протестные акции дольщиков направлены на обращение на себя внимания. Юридически протестные акции не несут никакого правового эффекта. Более того, протестные акции должны соответствовать закону, чтобы не повлечь за собой привлечение протестующих к административной ответственность.

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила: 1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика. 2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель.