При получении в наследство недвижимости или оформлении ипотечного кредита требуется провести оценку дома и земли. Самостоятельно провести процедуру проблематично, результат получится приблизительным.
Когда требуется проведение оценки дома и участка
Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.
Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:
- Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
- Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
- Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
- Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
- Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
- Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.
ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.
Шаги по продаже дома. Что делать если дом не продается?
Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка
Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.
СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.
Процедура оценки дома с земельным участком
Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.
После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.
Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:
- Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
- Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
- Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.
При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:
- Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
- Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
- Наличие обременения на участке и даче.
ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.
Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.
Какие документы необходимо предоставить
Для определения стоимости дома требуется следующая документация:
- Дубликат удостоверения личности и ИНН хозяина недвижимости.
- Кадастровый паспорт и топографический планучастка.
- Документ, подтверждающий права собственности на дом.
При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.
Отчет об оценке
Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.
В документе отражены следующие сведения:
- данные об эксперте и заказчике;
- сведения о методиках оценки жилища;
- информация об осматриваемом доме;
- анализ рынка недвижимости;
- выявление рыночной стоимости объекта.
Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:
- документацию на жилье;
- фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
- рыночную цену недвижимости;
- ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).
Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:
- диплом об образовании в сфере оценки;
- документ, подтверждающий членство в СРО;
- страховой полис гражданской ответственности.
СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.
На что может повлиять оценочная стоимость
Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:
- размер суммы;
- срок предоставления ссуды;
- процентная ставка.
Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:
- потребовать проведение повторной экспертизы;
- провести оценку в другой компании;
- на недостающую сумму оформить потребительский заем.
На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.
Источник: ozhkh.ru
Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой
Чтобы постройка «под ключ» не оказалась по факту «домом под снос»
Постоянный автор houzz. Журналист-загородник, «двигатель», экспериментатор и практик. Люблю свою дачу: придумывать, проектировать, строить, мастерить, разбираться с инженерными системами. Время от времени «дачное» хобби становится источником дохода: сотрудничаю с профильными СМИ, консультирую желающих выбрать дом, участок, помогаю представителям строительных компаний продвигать свои проекты и налаживать коммуникации через социальные сети
Покупать капитальный дом для постоянного проживания лучше всего зимой или в начале весны. Объект находится в « рабочем » состоянии, а все проблемы видны как на ладони. Именно в этот период вы сможете оценить, держит ли дом тепло, исправны ли водопровод и канализация, работает ли управляющая компания или впадает на зиму в спячку.
Как правильно проводить осмотр, чтобы не оказаться обманутым? Вот, на что важно обратить внимание при покупке загородного дома.
Идеальных загородных домов на вторичном рынке не бывает. Но и дефекты могут быть разные. Критичные потребуют значительных незапланированных вложений, некритичные можно устранить малыми силами. Собственно критичных — всего два, но оба могут привести к сносу дома: это отсутствие документов (дом не зарегистрирован) и сам дом готов развалиться.
Факт: Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены. Критичные — о радикальном снижении цены до значения « участок с коммуникациями и домом под снос » (если основная для вас ценность — локация).
ОСМОТР ДОМА СНАРУЖИ
Что смотреть?
1. Отступы от границ соседних участков (минимум 3 метра). Это особенно важно, если постройки на кадастровой карте нет. Ходим по участку со смартфоном в режиме навигации, внимательно изучаем расположение построек и сверяем с кадастровой картой (о том, что взять с собой на осмотр дома, я уже рассказывал) .
2. Признаки долгостроя. Если коробка дома несколько лет простояла без крыши, — это точно не пошло стенам на пользу. Поэтому присмотритесь внимательно: недавно достроенные части будут выглядеть более новыми, чем остальная конструкция дома. Задайте наводящие вопросы хозяевам ( « Расскажите, кто и как давно начинал стройку » ). А после, во время следующей поездки, поспрашивайте об истории строительства у возможных соседей.
- вертикальность фасадных стен дома, углов и свай;
- горизонтальность видимой части нижней обвязки, пола на террасе.
Вопрос, какое отклонение от нормы считать критичным — дискуссионный. Если дому больше десяти лет, а одна сторона « утонула » на пару сантиметров — это одно. Но если дом относительно новый и « гуляет » в пределах тех же 2 см — это тревожный признак: скорее всего, подвижки продолжатся.
Фундамент изнутри также требует внимательного осмотра. Обратите внимание на видимые фрагменты (оголовки) винтовых или забивных свай. Если они напрочь закрыты облицовочными панелями, а хозяева утверждают, что доступа в подполье нет, вы покупаете « кота в мешке » .
Если же доступ к оголовкам получить удалось, убедитесь, что сваи стоят вертикально (нужен пузырьковый строительный уровень). Отклонение видимой части или просадка одной-двух свай на несколько миллиметров — некритично. Но если просел угол или сторона дома, либо весь ряд свай « заваливается » в одном направлении — дело плохо. Покупать такой дом точно не стоит.
Важно: Если сам дом не новый, вас должны насторожить « свежие » окна, сплошная облицовка недорогим сайдингом, и особенно- свежеоштукатуренный (или облицованный) цоколь и отмостки. Возможно, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Выяснить это точно поможет осмотр дома изнутри.
ОСМОТР ДОМА ВНУТРИ
Что смотреть?
Как правило, в первую очередь наше внимание хотят обратить на планировку дома , его обстановку и дизайн. Но мы не зря приехали покупать дом зимой или ранней весной — в это время легче увидеть все то, о чем владельцы не договаривают: как дом держит тепло, не сыреют ли стены дома и все ли коммуникации работают.
Конечно, если дом готовили к продаже и недавно в нем был ремонт — это хорошо. Свежеотремонтированный дом всегда радует глаз. А вот ремонт « заплатками » — первый признак того, что здание спешно приводили в товарный вид. Возможно, дом только выглядит крепким, а на деле готов развалиться.
Если ремонт делали наспех, а старые побитые грибковой плесенью стены освежили новой облицовкой и обоями — это плохо. Как проверить состояние дома перед покупкой? Прежде всего, заходим со свежего воздуха в дом и сразу принюхиваемся… Первый признак « нездорового » дома — тяжелый запах плесени и затхлости. Если он есть — возможны проблемы с вентиляцией.
Подвал. Вода в подвале, плесень на стенах, подгнившие балки и черный пол — тревожные признаки. Если речь не идет о доме под снос или реконструкцию — продолжать осмотр смысла не имеет.
Чердак (мансарду) и кровлю . Осмотрите конструкции и торчащий утеплитель. Если они влажные на ощупь — это плохо, хотя и не так критично, как в подвале. В любом случае нужно понять причину. Возможных вариантов два: 1) подтекает крыша, 2) скапливается конденсат.
С холодным чердаком проще, чем с теплой мансардой: здесь все протечки как на ладони. Починил крышу — и порядок. С мансардой, если она утеплена с ошибками, — сложнее. Источником повышенной влажности и пробоев теплоизоляции могут быть как протечки, так и конденсат.
В обоих случаях обратите внимание на проходящие через чердак коммуникации (вентканалы и дымоходы): на них потеков быть не должно.
Совет: Если дом вам понравился, но есть подозрение, что он плохо держит тепло, имеет смысл заказать тепловизионное обследование: проверить крышу и стены дома. Но делать это нужно в холодное время года. И только в том случае, если вы задумались о сделке — перед покупкой дома. Перед визитом специалистов с тепловизором попросите хозяев натопить дом.
Двери и окна . Перекошенные окна и двери — признак « загулявшего » фундамента. Почти все опытные « смотрельщики » об этом знают, поэтому открывают и закрывают все створки и хлопают дверями. Соответственно, выставляя дом с очевидными дефектами фундамента на продажу, владельцы стараются не дать вам лишних поводов это заметить. И первое, что приводится в таких случаях в товарный вид — окна и двери. Будьте внимательны, если дом старый, а двери и окна — новые!
Полы и перекрытия. Под двумя слоями фанеры могут скрываться рассохшиеся доски. Поэтому лучше дощатый пол в кондиции « так себе » , чем новый ламинат и аккуратные плинтусы. Походите по дому и потопайте — не стесняйтесь. Все трясется, а в буфете звенит посуда?
Это свидетельствует о слабых балках перекрытий — неприятный и трудноустранимый дефект.
Теперь проверяем перепад высоты, для этого пригодится строительный уровень. На крайний случай поищите любой мячик (например, теннисный). Если он, положенный на пол, упорно закатывается в один и тот же угол, дальнейший осмотр дома проводите с пристрастием.
Стены. Отклонение их от вертикали — это плохо. Возможно, дом начал заваливаться.
Не очень хороший признак — свежие обои, наклеенные поверх гипсокартона. Здесь возможны два варианта: ремонт выполнен фрагментами (например, одна комната или одна стена) или сделан полный косметический. В первом случае все более или менее понятно: на стенке были потеки — их скрыли. Во втором потребуется тепловизионное обследование, чтобы убедиться, что все в порядке. Без этого решение о покупке зимнего дома лучше не принимать.
Потолки. Подвесные (гипсокартонные) или натяжные потолки в деревянном / каркасном доме — верный признак, что объект спешно приводили в товарный вид: дыма без огня не бывает.
ПРОВЕРКА КОММУНИКАЦИЙ
Что смотреть?
- слив и консервация на зиму с частичной разборкой;
- поддержание плюсовой температуры в кухнях и санузлах конвекторами, « страховка » тонких мест греющими кабелями (узнайте, во сколько обходится такая эксплуатация);
- постоянно работающее автономное отопление всего дома в дежурном режиме.
Источник водоснабжения. Если дом снабжается водой из мелкозаглубленной скважины (колодца), спросите про качество и лимиты воды, не пересыхает ли источник летом. Если в поселке центральный водопровод — какие с ним бывают проблемы. Две самых распространенных: промерзание и аварии зимой и недостаточный напор воды при активном водопользовании летом. Вопросы на сей счет можно задать как собственнику, так и его соседям (когда вы с ними познакомитесь).
Наберите воду из-под крана в чистую пластиковую емкость (помните, мы посоветовали положить ее в багажник?). Если дом понравился и вы решите продолжить знакомство — сдадите на химанализ. Обращайте внимание на такие показатели, как наличие в воде марганца и растворенного железа. Если они более чем вдвое превышают нормативы для питьевой воды, — это повод задуматься.
Современные системы водоочистки позволяют практически любую воду довести до питьевого состояния. Вопрос только в том, какой ценой.
Локальную канализацию. Посмотрите, как выглядит люк очистного сооружения. Если из земли торчит зеленая пластиковая крышка и еле слышно булькает вода, — дом оснащен локальной станцией с аэрацией. Это хорошо.
Если в углу участка бетонные кольца с крышками люков, — это анаэробный септик. Показание к использованию таких систем — просторный, высокий и сухой участок с низким уровнем грунтовых вод и хорошей фильтрующей способностью грунтов (песок) и не ближе 50 м от точек поверхностного водозабора.
Если участок шесть-десять соток, септик из бетонных колец, вода из колодца, а вокруг болото, — вам предлагают не дом с городскими удобствами, а опасную для здоровья и кошелька имитацию.
Электроснабжение. Проверить проводку на первом просмотре вам не удастся. Положение отчасти может спасти тестер электророзеток: он покажет, исправны ли они, работает ли заземление.
Попросите зажечь свет и включить мощные нагревательные приборы — какие есть (электрочайник, бойлер, конвекторы и т. п.). Автоматы на щитке не вышибает? Хорошо. Теперь гляньте на щиток со счетчиком, зафиксируйте на камеру смартфона его показания.
Отопление. Если оно печное — попросите хозяев затопить печь. Отказ — повод задуматься.
Если отопление газовое — это хорошо. Проверьте, что счетчик опломбирован, котел работает, а батареи теплые.
Вариант типа « поселок газифицирован, газ по границе участка, осталось только подключиться » требует углубленного изучения. Например, участвовал ли ваш предшественник в общих расходах по газификации. Но даже если газовая труба заведена на участок, расходы на прокладку магистрали по участку и подключение газа могут вылиться не в одну сотню тысяч рублей. Это не должно стать для вас неожиданностью.
Фотографируем все
Даже если вы не в состоянии отличить газовый котел от холодильника, а септик — от альпийской горки, ничего страшного. Фиксируйте все, что видите, на камеру смартфона. Во-первых, после просмотра нескольких объектов у вас многое в голове перемешается, и вы забудете, где и что видели. Во-вторых, фотографии можно показать опытным спецам.
Важно: Профессиональные услуги специалистов по проверке дома перед покупкой вам все-таки понадобятся — когда вы найдете подходящий вам объект. Самостоятельно провести юридическую или техническую экспертизу участка, скорее всего, будет проблематично.
- электрический щиток со счетчиком (полностью) — он может располагаться в доме или на столбе у въезда на участок;
- все инженерное оборудование: котлы, бойлеры, поверхностные насосы, оголовки скважин и колодцев, люки системы канализации;
- показания счетчиков (всех, какие есть: вода, газ, электричество);
- последние квитанции об оплате услуг по счетчикам — узнаете, нет ли задолженностей и прикинете, во сколько обходится эксплуатация дома, к которому вы прицениваетесь;
- титульные листы правоустанавливающих документов (тоже какие есть: договоры наследования, купли-продажи и т.п.) — они вам пригодятся, чтобы проверить дом перед покупкой (в онлайн -источниках). Это особенно важно, если у дома непростая история : были обременения, споры и т.п. Какие д окументы проверить при покупке дома , мы рассказали в статье по ссылке ниже.
Важно: Будьте вежливы и доброжелательны. Не пытайтесь торговаться н а мест е и усиленно выискивать недостатки объекта в надежде сбить цену. В этом случае ваши шансы договориться с продавцом стремительно падают: вы отправитесь искать новый объект, а он — другого покупателя.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, с какими проблемами вам пришлось столкнуться п ри покупке частного дома . На ваш взгляд, что еще нужно знать покупателю ?
Источник: www.houzz.ru